Реєстрація речових прав на нерухоме майно

на нерухомого майна і операцій із ним.

Державна реєстрація прав на нерухомого майна і операцій із ним (далі – державна реєстрація), відповідно до ст. 2 закону про державної реєстрації речових, — це юридичний акт зізнання й підтвердження державою виникнення, обмеження (обтяження), переходу або припинення прав на нерухоме майно відповідність до Цивільним кодексом Російської Федерації.

Перш ніж, як розглядати саме поняття державної реєстрації речових, слід прояснити деякі аспекти. І перший із них: що саме мається на увазі законодавцем у разі під нерухомим майном? П.1 ст. 130 ДК РФ дає таке загальне визначення нерухомості: усе, що міцно пов’язані з землею, об’єкти, переміщення яких без несоразмерного шкоди їх призначенню неможливо. Але цього, нерухомості віднесено і об’єкти, які на відповідають даному критерію – повітряні і морські суду, суду внутрішнього плавання, космічні об’єкти, і навіть (ст. 132 ДК) підприємство як майновий комплекс. Річ у тім, що нерухомість – юридичне поняття, й передати майно може стосуватися нерухомості законом, що є велике значення визначення, підлягають чи державної реєстрації речових права нею і операції з ним.

Отже, аналізуючи сучасне законодавство, можна скласти наступний перелік об’єктів нерухомості, права куди підлягають реєстрації відповідно до Законом про державної реєстрації речових:

  1. земельні ділянки;

  2. ділянки надр;

  3. відособлені водні об’єкти;

  4. лісу, багаторічні насадження;

  5. будинку, частини будинків;

  6. споруди; споруди над й під землями, об’єкти інженерної, транспортної інфраструктури благоустрою; спорудження та елементи інженерної інфраструктури житлової сфери;

  7. нежитлові приміщення; частини приміщень;

  8. підприємства як майновий комплекс;

  9. житлові будинки та їх останній частині, житлові будинки з житловими і нежитловими приміщеннями; житлові будинки на дачні ділянки з правом реєстрації проживання у ньому;

  10. квартири, її частки, службові приміщення, інші житлові приміщення в житлових будинках і що інших будівлях, придатні постійного насилля і тимчасового проживання;

  11. кімнати;

    3 стр., 1032 слов

    Право державної власності

    ... знаходиться в державної власності майно підрозділяється на дві частини. Одна частина закріплюється за державними юридичними особами - підприємствами та установами - На обмежених, але цілком самостійних речових правах господарського відання ...

  12. дачі, садові вдома, гаражі та інші будівлі споживчого значення;

  13. житлові будинки без права реєстрації проживання, у неї і господарські будівлі та споруди на садових ділянках; некапитальные житлові будинки й господарські будівлі та споруди на городніх ділянках;

  14. кондомініуми як комплекси нерухомого майна;

  15. об’єкти незавершеного будівництва, які є предметом чинного договору будівельного підряду. 1

Далі йде з’ясувати, які саме права нерухомість підлягають державної реєстрації речових. Відповідь це питання дає Цивільний кодекс РФ (ст.131): право власності, право господарського ведення; право оперативно керувати; право довічно наследуемого володіння; право постійного користування; іпотека; сервітути, і навіть інші права у разі передбачених законодавством. Деякі статті «Цивільного кодексу і Закону про державної реєстрації речових вказують на інші види прав, які підлягають реєстрації (наприклад, оренда, довірче управління економіки й ін.).

Тому можна говорити, що вищенаведений перелік охоплює майже всі випадки виникнення (переходу) прав на нерухомого майна.

Але є і деякі винятки з правил про обов’язкове реєстрації прав на нерухомого майна, хоча які й рідкісні. Всі ці виключення повинні бути передбачені лише у законі. Так, не підлягають державної реєстрації речових права на житлові приміщення, що виникають із договору комерційного чи соціального найму житлового приміщення (гл.35 Цивільного кодексу), з договору безоплатного користування (гл.36 Цивільного кодексу), договору оренди будинків та споруд, укладений терміном менше року (ст.651 Цивільного кодексу).

Втім, щодо останнього виникають проблеми, пов’язані із застосуванням закону про державної реєстрації речових практично.

Так, багато приватні підприємці, які з інших регіонів у Москву з торгівлі, були до відповідальності через те, що ні зареєстрували в Мосрегистрации договори оренди торгового місця на ринках міста, ув’язнені ними терміном від п’яти днів за кілька місяців (трохи більше один рік).

Місцеві органи структурі державної влади на підтвердження власної життєвої позиції посилалися на розпорядження мера р. Москви від 07.09.98 р. № 911-РМ “Про обов’язковій державній реєстрації договорів оренди нерухомого майна (незалежно від термінів).

В.І. Сергєєв вважає з цього приводу таке: договір оренди будівлі споруди (так само як приміщення або його частини) підлягає державної реєстрації речових, якщо він укладений терміном упродовж як мінімум року (ст.651 ДК РФ).

А разом з реєстрацією цього договору здійснюється і реєстрація права оренди. Проте запровадження Закон про державної реєстрації речових нового, проти ДК РФ, поняття – “реєстрація права”, очевидно, запровадило на манівці як багатьох керівників адміністративних органів, а й органи юстиції, здійснюють реєстрацію прав, і навіть різні інспекції та контролюючі органи. Певне, вони вважали, що оренди підлягає реєстрації у разі. Але такі вимоги суперечать і основним засадам громадянського законодавства (ст.1 ДК РФ), й загальним принципам свободи підприємництва. “Застосування закону про державної реєстрації речових всім угодам незалежно від терміну оренди ставить підприємницької діяльності зайві перепони, що пов’язані з громіздким процесом реєстрації прав. Фактично вводиться додатковий, до того ж чимала, податку ринкову торгівлю – так званий реєстраційний збір” 1 .

5 стр., 2052 слов

Реферат права власності неповнолітніх

... виникнення, перехід і припинення підлягають державної реєстрації речових на єдиній державний реєстр установами юстиції. Реєстрації підлягають: право власності, право господарського ведення, право оперативно керувати, право довічногонаследуемого володіння, право постійного користування, іпотека, сервітути, і навіть ...

Тепер повернімося до самого поняттю державної реєстрації речових прав на нерухомого майна і операцій із ним. Легальное визначення цього поняття дає підставу зробити відповідні висновки та назвати ряд відмінностей реєстрації.

По-перше, закон пов’язує із державною реєстрацією певні юридичні наслідки: виникнення, обмеження (обтяження), перехід чи припинення прав на нерухомого майна. Права виникають, змінюються і припиняються відповідно до вимогами Цивільного кодексу. Тож у кожному конкретному випадку суперечка про виникнення права вирішується питання з урахуванням норм ДК РФ і закону про державної реєстрації речових.

По-друге, це акт зізнання підозрюваного й підтвердження державою виникнення або припинення прав нерухомість. Державна реєстрація носить публічний характер. З одного боку, держава перевіряє законність прав на нерухомого майна у заявників і упевнившись у цьому, реєструє їх. З іншого – дотримується відкритість і з погляду дотримання процедури всіма її учасниками, і з позиції одержати інформацію про відомостях, які у Єдиному державний реєстр прав.

По-третє, державна реєстрація єдиний доказом існування зареєстрованого права. У цьому державної реєстрації, проведену установами юстиції, необхідно відрізняти від реєстрації, носить або спеціальний, або обліковий характер….

Законодавством передбачено дві форми державної реєстрації речових: прав на нерухомого майна і операцій із ним. За загальним правилом ці дві форми одне одного не повторюють. Наприклад, договір продажу нерухомості державної реєстрації речових заборонена й вважається пов’язаним із моменту її підписання (ст.550 ДК, п.3 Обзора практики вирішення суперечок, виникаючих за договорами купівлі-продажу нерухомості).

Державної реєстрації підлягає лише перехід права власності за договором.

Однак у окремих, особливо складних випадках, коли потрібно здійснити державний контроль за самої угодою, і за переходом прав за нею, законом передбачена державна реєстрація і угоди, і у цій угоді. До таких випадків ставляться:

  1. реєстрація договори та переходу права власності за договором продажу житлового приміщення чи підприємства;

  2. реєстрація договори та переходу права власності за договором міни житлових приміщень та підприємств.

Датою державної реєстрації речових прав, і навіть операцій із нерухомістю є дата відповідних записів в Єдиний державний реєстр прав 1 (п.3 ст.2 закону про державної реєстрації речових).

Отже, ця дата є:

  1. датою підписання договору, предметом якого є нерухомість, якщо законом не передбачено інше (п.3 ст.433 ДК РФ);

  2. датою виникнення права власності у набувача нерухомості за договором у разі, коли дане право вимагає державну реєстрацію й у разі, коли інше не в законі передбачено (п.2 ст.223 ДК РФ);

  3. датою виникнення права власності, виниклого ні з угоди, і навіть іншого права, що підлягає державної реєстрації речових (ст.219 ДК РФ, ст.25 закону про державної реєстрації речових;

  4. датою припинення прав нерухомість, що виникли раніше.

Слід зазначити, що, хоча державна реєстрація в переважній більшості випадків має правообразующее значення стосовно регистрируемому праву, є і випадки, коли виникнення речового чи іншого реєстрованого права нерухомість може пов’язуватися ні з моментом державної реєстрації речових, і з моментом, прямо зазначених у законі, тобто державна реєстрація у разі має правоустанавливающее, а правоподтверждающее значення. Таких випадків кілька:

17 стр., 8141 слов

Право приватної власності за законодавством України

... приватна власність. Це свідчить про необхідність удосконалення регулювання інституту права приватної власності у законодавстві України. 1. Поняття власності та права ... із державної до ... матеріальної основи господарської ... право на доход (володіння результатами від використання благ); 5) право на капітальну цінність речі, або право суверена (на відчуження, споживання, зміну, знищення блага); 6) право на ...

  1. Право власності у члена житлового, житлово-будівельного, дачного, гаражного чи іншого споживчого кооперативу, інших осіб, котрі мають на паенакопление в кооперативі, на квартиру, дачу, гараж, іншу нерухомість, надану цих осіб кооперативом, виникає з повної виплати їм паю. Підтвердженням виникнення права у разі може бути довідка про виробленої виплаті, видана кооперативом.

  2. Що стосується смерті спадкодавця спадкоємці набувають право власності на спадкове майно з відкриття спадщини (від часу смерті спадкодавця).

    Підтвердженням виникнення права у разі є що видається нотаріусом свідоцтво про право на спадщину.

  3. Відповідно до Цивільним кодексом РФ (п.5 ст.488, п.3 ст.489) під час продажу нерухомого майна в кредит чи розстрочку, якщо інше не в законі передбачено, це з його покупцю і по моменту повної оплати визнається які у заставі у продавця. У разі виникає право застави з законом і на той час, що у законі. На жаль, ні з Цивільному кодексі, ні з Законі про державної реєстрації речових, ні з Федеральному законі “Про іпотеку (заставі нерухомості)” немає прямих вказівок те що, як слід проводити державної реєстрації іпотеки у разі і які правові наслідки потягне у себе відсутність даної реєстрації. З урахуванням змісту п.3 ст.334 ДК РФ і п.2 ст.1 закону про іпотеку є підстави вважати, що це обтяження все-таки підлягає обов’язковій державній реєстрації, оскільки до запоруці з закону застосовувати загальні правила заставу з договору, якщо законом встановлено інше. Що ж до наслідків відсутності реєстрації такий іпотеки у порядку, то Н.Р. Іванова вважає, посилаючись на можливість перелічені вище закони, що, якщо ні продавець, ні покупець як зацікавлені особи не справили реєстрацію застави нерухомості, проданої в кредит чи розстрочку, повинен бути визнаний недійсним, як наслідок, у разі виникнення спору продавець неспроможна посилатися нею 1 .

  4. Аналогічним випадком є виникнення права застави з закону з договору ренти. У разі правоустановчим документом служитиме нотаріально завірений договір ренти (ст.584 ДК), а моментом виникнення права застави – момент передачі нерухомості платникові ренти.

Наявність державної реєстрації речових створює презумпцію законності прав на нерухомого майна для правовласника. Але слід зазначити, що заодно державна реєстрація не підміняє собою судовий акт. Їх співвідношення зведено ось до чого:

4 стр., 1677 слов

Поняття та види речових прав за законодавством України

... країн., Розділ І. Загальні положення про речове право. 1.1 Об ¢ єктивне та суб ¢ єктивне речове право. Розкриваючи поняття «речового права» необхідно пам’ятати, що перш за все необхідно розмежовувати «речове право» в ... потреб можуть користуватися об'єктами права дерясавної та комунальної власності відповідно до закону. Тобто, щоб користуватися об'єктами права державної або комунальної власності ...

  1. у часто судове рішення виступає у ролі правовстановлюючого документа, що щодо державної реєстрації речових (п.1 ст.17, ст.28 закону про державної реєстрації речових);

  2. судовим актом, найчастіше ухвалою, державна реєстрація то, можливо припинено до винесення рішення сутнісно (п.4 ст.19 закону про державної реєстрації речових);

  3. державна реєстрація, будучи ненормативним актом державний орган, у разі, якщо вона відповідає законам або іншим суб’єктам правових актів порушує права чи законні інтереси зацікавлених осіб, то, можливо обжалована до суду й за позовом цих осіб визнаний (ст.12, 13 Цивільного кодексу РФ, ст.22 Арбітражно-процесуального кодексу РФ, ст.24 1 Цивільно-процесуального кодексу РРФСР);

  4. через суд знову за позовом зацікавленої особи можуть бути визнані недійсними (незаконними) ті материально-правовые підстави, що лягли основою здійснення державної реєстрації (ст.12, 13 Цивільного кодексу РФ, п.1 ст.2 закону про