Ипотека и ипотечное кредитование

метки: Кредит, Ипотечный, Ипотека, Гражданский, Регистрация, Залогодатель, Имущество, Заложить

1. кредиты с замораживанием процентных выплат, до истечения срока кредита, не предусматривают каких-либо выплат, как в погашение основного долга, так и срочных процентов. Погашение кредита и процентов по нему производится в конце срока. Использование подобных кредитов достаточно ограничено. К ним прибегают в основном земельные спекулянты, рассчитывающие на продажу участка земли в конце срока за сумму, позволяющую выплатить кредит, проценты и получить прибыль от продажи.

2. кредиты с выплатой только одних процентов являются разновидностью шарового платежа, при котором предусматривается шаровой платеж основной суммы в конце срока, а проценты выплачиваются регулярно в течение срока кредита.

Пружинные кредиты предполагают регулярные равные выплаты в счет погашения основного долга. При этом проценты выплачиваются на непогашенный остаток.

Кредиты с участием применяются при финансировании доходной недвижимости. Данный кредит близок к самоамортизирующимся кредитам, но предполагает, что помимо регулярного погашения основного долга и процентов, кредитор участвует в доходах объекта. Участие кредитора может быть различным. Так он может претендовать на часть превышения ренты, часть превышения чистого операционного дохода (кредит с участием в доходах), часть прироста капитала или выручки, полученной от реализации недвижимости (кредит с участием в приросте стоимости) и т. п.

Кредиты с нарастающими платежами предусматривают переменные выплаты в течение всего срока и используются владельцами сдаваемой в аренду недвижимости, в расчете, что платежи будут увеличиваться ежегодно или с другой периодичностью. Также подобные кредиты используются для кредитования молодых семей, имеющих в начале срока кредитования доход меньший, чем в конце.

Кредиты с обратным аннуитетом наоборот предполагают снижение выплат по кредиту в конце срока или их прекращение и в этом смысле сопоставимы с замороженными кредитами.

Используются такие кредиты для финансирования пожилых арендодателей.

Кредиты с переменной ставкой обычно «привязывают» к одному из индексов денежного рынка, инфляции, валюты и т. п. Данный кредит позволяет оплачивать кредит по переменной ставке с ограничениями по минимальной и максимальной величине ставки. Изменение ставок влияет на сроки кредитования.

Канадский ролл-овер характеризуется переменными ставками процента через заранее оговорённые промежутки времени (например, каждые пять лет).

Банковское дело : Потребительский кредит и его роль в развитии ...

... мира". 1.2 Понятие потребительского кредита, его сущность. Формы и виды кредитования Потребительский кредит – это выдача денежных средств на нужды заемщика под соответствующий процент без залога и без ... сдачи отчетности. . Кредит ускоряет получение населением ...

Разновидностью этого кредита является кредит с переговорной ставкой, который отличается тем, что помимо периодичности выплат заранее оговариваются предельные ставки процента.

Завершающие ипотеки имеют несколько разновидностей, и сами являются частным случаем вторичного финансирования. Суть этого типа кредитования в том, что под уже прокредитованную недвижимость предоставляется второй кредит, платежи по которому направляются в погашение первого кредита. Ставки по таким кредитам, как правило, выше, чем по первому кредиту.

Кредиты с добавленной процентной ставкой предусматривают отнесение процентов на основной долг, а результат делится на число периодов погашения для выявления величины очередного платежа. Такие кредиты используются при кредитовании личной собственности (автомобилей и т. п.) и предполагают возможность досрочного погашения кредита.

Согласно ст. 339ГК РФ:

• В договоре о залоге должны быть указаны предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. В нем должно также содержаться указание на то, у какой из сторон находится заложенное имущество.
• Договор о залоге должен быть заключен в письменной форме.
• Договор о залоге движимого имущества или прав на имущество в обеспечение обязательств по договору, который должен быть нотариально удостоверен, подлежит нотариальному удостоверению.
• (в ред.

Федерального закона от 30.12.2004 N 213-ФЗ)

• Договор об ипотеке должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации сделок с соответствующим имуществом.
• Несоблюдение правил, содержащихся в пунктах 2 и 3 настоящей статьи, влечет недействительность договора о залоге.
• Законом могут быть предусмотрены учет и (или) регистрация договоров о залоге и залогов в силу закона отдельных объектов движимого имущества.
• (п.

5 введен Федеральным законом от 30.12.2008 N 306-ФЗ)

Субъекты рынка ипотечных кредитов, их функции и прямые цели

№ п/п		Участники рынка ипотечных кредитов		Субъекты		Функции		Собственные цели
1		2		3		4		5
1		Заемщик (залогодатель) — физические лица		Физические лица, желающие улучшить свои жилищные условия и удовлетворяющие требованиям банков по уровню кредито-и платежеспособности		Заключают кредитные договоры с целью покупки или строительства жилья		* Обеспечением исполнения обязательств по договорам служит залог приобретаемого жилья; * Максимизация объема привлечения дешевых финансовых ресурсов для покупки или строительства жилья
2		Банк-кредитор (залогодержатель)		*Коммерческие, сберегательные, ипотечные банки, -ссудосберегательные ассоциации, *взаимно-сберегательные союзы и т. п.		*Предоставляют заемщикам в установленном порядке ипотечные кредиты на основе оценки : платежеспособности и кредитоспособности заемщика.; — *Обслуживание выданных ипотечных кредитов. Имеет возможность в случае невыполнения должником своих обязательств получить удовлетворение денежных требований из стоимости заложенного жилого помещения преимущественно перед другими кредиторами залогодателя		* Максимизация доходности активных операций, * ограничение рисков и обеспечение возвратности ссудного капитала
3		Продавец жилья		Юридические и физические лица		Продают жилые помещения, находящиеся в их собственности или принадлежащие другим физическим лицам, по их поручению		* Максимизация денежных средств за продаваемое жилое помещение; * минимизация рисков, связанных с продажей
4		Государство				*Создание благоприятных условий для развития рынка ипотечного капитала; Капитализация недвижимого имущества и обеспечение его оборотоспособности; не инфляционная поддержка сферы жилищного * решение жилищной проблемы в отдельном регионе и в стране в целом; * уменьшение разрыва между производительным и финансовым капиталом, *пополнение доходной части бюджета и обслуживание внутреннего долга
5		Государственные органы, регулирующие и контролирующие деятельность участников ипотечного рынка		*Органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним; нотариат; паспортные службы; * органы опеки и попечительства, *юридические консультации		* Регистрация сделок купли- продажи жилых помещений; оформление перехода прав собственности к новому собственнику; регистрация договоров об ипотеке и права ипотеки; *хранение и предоставление информации по правам собственности и обременению залогом жилья всем участникам ипотечного рынка		Государственная поддержка участников ипотечного рынка и контроль за их деятельностью
6		Операторы вторичного рынка ипотечных кредитов		Специализированные агентства ипотечного кредитования; Ипотечные фонды		* Рефинансирование кредиторов на основе установленных нормативов и требований, предъявляемых к процедурам ипотечного кредитования; выпуск эмиссионных ипотечных ценных бумаг; привлечение средств инвесторов в сферу жилищного кредитования; оказание кредиторам содействия во внедрении рациональной практики проведения операций ипотечного кредитования; * разработке типов ипотечных кредитов, более доступных для заемщика и менее рискованных для кредиторов		Создание системы ипотечного кредитования
7		Страховые компании		Страховые компании, имеющие лицензии на данные виды страхования		* Страхование рисков ипотечного кредитования; Создание совместных проектов с ипотечными кредиторами; *Разработка собственных программ кредитования покупки жилья на основе накопительного
8	Оценщики		Юридические и физические лица, имеющие право на осуществление профессиональной оценки жилых помещений		Осуществляют оценку жилых помещений, являющихся предметом залога при ипотечном кредитовании		* Получение прибыли * Расширение круга своих операций * Повышение рейтинга
9	Риэлтерские компании		Юридические лица, получившие лицензии как профессиональные посредники на рынке купли-продажи жилья		* подбор вариантов купли- продажи жилья для заемщиков *организация продажи жилья по поручению других участников рынка жилья *участие в организации проведения торгов по реализации жилья, бывшего в залоге, на которое судом обращено взыскание		* получение прибыли * расширение круга своих операций * повышение рейтинга
10	Инвесторы		* физические лица * юридические лица: инвестиционные банки, пенсионные фонды, страх овые компании, паевые инвестиционные фонды и другие кредитные и финансовые институты		Приобретают ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами, эмитируемые ипотечными кредиторами или операторами вторичного рынка		* Максимизация прибыли капитала, вкладываемого в закладные или ипотечные ценные бумаги -*обеспечение надежности вложений

2.3 Государственная регистрация договора ипотечного кредитования. Обязанности сторон

Договор об ипотеке должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для сделок с соответствующим имуществом (п.3 ст. 339 ГК РФ).

Статьи 131 и 164 ГК РФ устанавливают обязательную государственную регистрацию сделок с землёй и другим недвижимым имуществом в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — Единый государственный реестр прав) учреждениями юстиции.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним — это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения, перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. Она является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Регистрация ипотеки возможна только при наличии государственной регистрации ранее возникших прав на закладываемый объект.

В соответствии с п.1 ст.29 Закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” регистрация ипотеки проводится на основании заявления залогодателя после государственной регистрации его вещных прав на недвижимое имущество. К заявлению прилагается договор об ипотеке вместе с указанными в договоре документами.

При государственной регистрации ипотеки указываются данные о залогодержателе, предмете ипотеки, стоимость обеспеченного ипотекой обязательства или данные о порядке и условиях её определения. В записях Единого государственного реестра прав об ипотеке указывается также сумма выданного кредита. Вместе с заявлением предъявляется документ об оплате регистрации. Расходы по уплате государственной пошлины за регистрацию ипотеки и внесение изменений и дополнений в регистрационную запись возлагаются на залогодателя, если соглашением между ним и залогодержателем не установлено иное. Сейчас размер государственной пошлины за регистрацию ипотеки для физических лиц составляет 3,5 миллиона рублей.

В проекте закона об ипотеке предлагается установить срок регистрации в 15 дней с момента поступления документов в регистрирующий орган. Согласно п.3 ст.13 Закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” регистрация проводится не позднее чем в месячный срок со дня подачи необходимых для неё заявления и документов.

Государственная регистрация ипотеки осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества в пределах регистрационного округа. Регистрационные действия начинаются с момента приёма документов, ипотека считается зарегистрированной, а правовые последствия- — наступившими со дня внесения записи в Единый государственный реестр прав.

В государственной регистрации ипотеки может бать отказано в случаях, если ипотека указанного в договоре недвижимого имущества не допускается и если содержание договора или прилагаемых к нему необходимых документов не соответствует требованиям государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. При принятии решения об отказе в регистрации залогодателю в письменной форме в срок не более пяти дней после окончания срока, установленного для рассмотрения заявления, направляется сообщение о причине отказа. Отказ в государственной регистрации договора об ипотеке либо уклонение соответствующего органа от регистрации могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд.

Регистрация ипотеки является публичной. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан предоставлять сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре прав любому лицу независимо от места совершения регистрации.

Регистрационная запись об ипотеке погашается на основании заявления залогодержателя или заявления залогодателя с приложением документов об исполнении основного договора либо на основании вступившего в силу судебного решения.

Государственная регистрация ипотеки может быть приостановлена на срок до одного месяца (в проекте закона об ипотеке — 15 дней) для получения дополнительных сведений или подтверждения подлинности документов.

Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан по ходатайству правообладателя удостоверить произведённую регистрацию путём выдачи документа о зарегистрированной сделке либо совершением надписи на закладной.

В соответствии с п.16 Указа №293 от 28.02.96 ведение Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним возлагается на Федеральную комиссию по недвижимому имуществу и оценке недвижимости. Создание системы учреждений юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним должно быть завершено к 1 января 2000 года, а сам закон “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” вводится в действие 30 января 1998 года. До этого момента применяется действующий порядок регистрации. Сейчас в России существует три разные системы регистрации, что сильно тормозит развитие ипотечного кредитования. Например в Москве земля регистрируется в Москомземе, нежилые помещения — в Москомимуществе или фонде имущества, а жилые — в Комитете муниципального жилья. Такая ситуация просто неприемлема и единая система учёта всех объёктов недвижимости и единая система регистрации прав на них необходима.

Права и обязанности сторон. Одна из особенностей ипотеки заключается в том, что заложенное имущество всегда остаётся у залогодателя. Он сохраняет за собой право владеть и пользоваться предметом ипотеки в соответствии с его назначением. По общему правилу за залогодателем сохраняется право самостоятельно распоряжаться полученными от предмета ипотеки плодами, продукцией и доходами. В договоре об ипотеке не могут предусматриваться какие-либо ограничения права залогодателя или третьих лиц по пользованию заложенным имуществом. Залогодатель вправе завещать заложенное имущество. Соглашение, ограничивающее это право залогодателя, является ничтожным.

С согласия залогодержателя залогодатель вправе отчуждать заложенное имущество путём продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в хозяйственное товарищество или общество либо паевого взноса в производственный кооператив, иным способом, передавать его другому лицу в хозяйственное ведение, аренду или временное безвозмездное пользование, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. Срок, на который имущество предоставляется в пользование не должен превышать срока ипотеки.

При пользовании заложенным имуществом залогодатель не должен допускать его ухудшения и уменьшения его стоимости сверх того, что вызывается нормальным износом.

Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, залогодатель обязан:

• застраховать за свой счёт заложенное имущество в полной его стоимости (а если полная стоимость имущества превышает размер обеспеченного ипотекой требования, — на cумму не ниже размера требования) от рисков утраты и повреждения;
• принимать меры для обеспечения сохранности заложенного имущества, в том числе для защиты его от посягательства и требований со стороны третьих лиц;
• поддерживать имущество, заложенное по договору об ипотеке, в исправном состоянии и нести все расходы по содержанию этого имущества, а также производить его текущий и капитальный ремонт;
• немедленно уведомлять залогодержателя о возникновении угрозы утраты или повреждения заложенного имущества;
• истребовать предмет ипотеки из чужого незаконного владения.

На залогодателе лежит риск случайной гибели или повреждения имущества — предмета ипотеки, если иное не предусмотрено договором.