Управление жилым фондом

метки: Жилищный, Ремонт, Обслуживание, Эксплуатация, Управление, Собственник, Обеспечивать, Работа

В случае неисполнения собственниками помещений в многоквартирном доме своих обязанностей по участию в общих расходах товарищество собственников жилья в судебном порядке вправе потребовать принудительного возмещения обязательных платежей и взносов.

Товарищество собственников жилья может потребовать в судебном порядке полного возмещения причиненных ему убытков в результате неисполнения собственниками помещений в многоквартирном доме обязательств по уплате обязательных платежей и взносов и оплате иных общих расходов.

Товарищество собственников жилья обязано:

• обеспечивать выполнение требований ЖК РФ, других федеральных законов, а также устава товарищества;
• заключать договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме с собственниками помещений в многоквартирном доме, не являющимися членами товарищества;
• выполнять обязательства по договору;
• обеспечивать надлежащее санитарное и техническое состояние общего имущества в многоквартирном доме;
• обеспечивать выполнение всеми собственниками помещений в многоквартирном доме обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с их долями в праве общей собственности на данное имущество;
• обеспечивать соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью;
• принимать меры, необходимые для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию прав владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения собственников помещений общим имуществом в многоквартирном доме или препятствующих этому;
• представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами.

Безусловно, основная задача товарищества — это исполнение функции эксплуатационной организации, обеспечивающей нормальное проживание граждан.

Управление, обслуживание и эксплуатация жилых и нежилых помещений могут осуществляться как своими силами, так и силами других организаций.

Товарищество собственников жилья может заниматься следующими видами хозяйственной деятельности:

Договор управления многоквартирным домом

... институтов: непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; управление товариществом собственников жилья, либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; управление управляющей организацией. Целью данной работы является не только раскрытие понятия и способов управления многоквартирными домами, но ...

• обслуживанием, эксплуатацией и ремонтом недвижимого имущества в многоквартирном доме;
• строительством дополнительных помещений и объектов общего имущества в многоквартирном доме;
• сдачей в аренду, внаем части общего имущества в многоквартирном доме.

На основании решения общего собрания членов товарищества собственников жилья доход от хозяйственной деятельности товарищества используется для оплаты общих расходов или направляется в специальные фонды, расходуемые на цели, предусмотренные уставом товарищества. Дополнительный доход может быть направлен на иные цели деятельности товарищества собственников жилья, предусмотренные уставом товарищества.

Данная форма управления имеет ряд недостатков.

2 Обслуживающие организации отказываются заключать договоры на содержание и ремонт с теми товариществами, в домах которых проданы подвалы, чердаки и мусоросборники, служебные и другие помещения

общего имущества.

3 Дома передаются в управление ТСЖ без проведения капитального ремонта, при этом население оказывается не в состоянии их содержать за счет собственных средств.

4 Бюджеты органов местного самоуправления не предусматривают средства на финансирование затрат по содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в домах, управляемых ТСЖ.

5 Устанавливаются тарифы на коммунальные услуги как для юридического лица.

6 Незначительная заработная плата не способствует привлечению к управлению профессиональных кадров.

7 Отсутствие возможности контролировать объем и качество предоставления ЖКУ.

8 Отсутствуют административные формы воздействия со стороны органов власти на органы управления ТСЖ, когда их деятельность нарушает права и интересы жителей.

Управляющие организации. Формирование системы управления эксплуатацией жилищного фонда во многом зависит от формы собственности. На сегодняшний день структура жилищного фонда муниципального образования включает жилые дома и общежития различных форм юридической собственности:

• частный жилищный фонд, принадлежащий на праве собственности гражданам, а также юридическим лицам — частным организациям;
• смешанный жилищный фонд, находящийся в общей собственности нескольких собственников (юридических и физических лиц, жилищных, жилищно-строительных кооперативов, товариществ собственников жилья и других объединений собственников);

• государственный жилищный фонд, находящийся в ведении государственных унитарных предприятий и государственных учреждений;
• муниципальный жилищный фонд, принадлежащий на праве собственности муниципальному образованию.

Управление жилищным фондом, обеспечивающее эффективное использование недвижимости в жилищной сфере, включает в себя:

• целевое и рациональное использование жилищного фонда для удовлетворения потребностей собственника (собственников) жилищного фонда и граждан, проживающих в нем на иных основаниях;
• обеспечение необходимого качества среды проживания путем организации работ по обслуживанию, ремонту и реновации зданий и строений;
• обеспечение содержания объектов недвижимости через определение источников и размеров финансирования, обеспечение сбора денежных средств, а также путем планирования и контроля использования финансовых ресурсов.

Создание эффективной системы управления эксплуатацией жилищного фонда города связано с необходимостью рационального разделения функций между участниками данного процесса, в обосновании муниципального заказа на эксплуатацию жилья, в подборе рациональных форм и методов организации конкурсного подбора подрядчиков, в определении адекватных форм контроля за деятельностью жилищно-эксплуатационных организаций. Предлагаемая схема управления процессом эксплуатации жилищного фонда города в условиях реформирования ЖКХ предусматривает формирование конкурентных начал в жилищном хозяйстве и расширение круга участников хозяйственного процесса.

Финансы организаций жилищно-коммунального хозяйства

... обеспечивают нормальную эксплуатацию жилищного фонда. Особенности организации финансов жилищного хозяйства: отношения между эксплуатирующим жилищные фонды и собственником складываются, как правило, в виде аренды или найма; жилищное хозяйство осуществляет свою деятельность на основе самоокупаемости; нет возможности ...

Основными участниками предлагаемой системы взаимоотношений являются администрация города, служба заказчика, городские жилищно-эксплуатационные организации, население, проживающее в муниципальном (или государственном) городском жилищном фонде, а также альтернативные структуры: независимые управляющие компании, ремонтно-эксплуатационныe фирмы, население, проживающее в частном или коллективном жилищам фонде.

Расширение альтернативного городского жилищного сектора приводит к необходимости возникновения управляющих компаний, которые принимают на себя ответственность за эксплуатацию зданий, находящихся в частной или коллективной собственности. Они могут выступать в качестве альтернативных заказчиков или привлекать к выполнению работ отдельных работников на контрактной основе и т. п. При этом частные и коллективные владельцы жилищного фонда непосредственно рассчитываются либо прямо с производителями, либо с управляющими фирмами.

Передачу функций управления жилищным фондом частным компаниям целесообразно осуществлять на праве доверительного управления собственностью. В этом случае фирма выполняет текущее управление и обслуживание жилищного фонда независимо от формы собственности. Владелец фонда принимает эти услуги и выплачивает фирме вознаграждение в соответствии с договором.23

Подрядные организации: ремонтно-строительные, жилищно-эксплуатационные организации, коммунальные предприятия в соответствии со своим профилем выполняют работы по содержанию и ремонту городского государственного и муниципального жилищного фонда, а также фонда других форм собственности в соответствии с договорными обязательствами.

Договор на управление объектом недвижимости заключается между собственником и управляющей компанией сроком на 5 лет. Выбор такого срока обусловлен практическим опытом работы аналогичных компаний за рубежом, так как 5 лет — минимальный срок, в течение которого целесообразно проводить долгосрочные инвестиционные проекты.

Управляющими организациями могут являться юридические лица любой организационно-правовой формы и индивидуальные предприниматели, соответствующие требованиям.

Управляющие организации должны отвечать следующим обязательным требованиям:

1. Соответствие организационной структуры целевой структуре управляющей организации.

Государственный жилищный надзор и муниципальный жилищный контроль

... организации о проведении такой проверки. Должностные лица органов государственного жилищного надзора, муниципального жилищного контроля, являющиеся соответственно государственными жилищными инспекторами, муниципальными жилищными ... муниципального жилищного фонда федеральными законами и законами субъектов РФ в области жилищных отношений, а также муниципальными правовыми актами. Муниципальный жилищный ...

2.Наличие Квалификационного сертификата 3. Наличие у руководителей организации (директора, гл. инженера, гл. бухгалтера), сертификата соответствия и стаж работы по специальности не менее трех лет.

Управляющая компания за предоставление услуг по управлению недвижимостью получает вознаграждение, размер и форма которого указываются в договоре; компания самостоятельно определяет направления его использования, что может стать одним из основных стимулов в ее работе. В то же время при работе с муниципальной недвижимостью компания должна нести полную ответственность за рациональное использование получаемых ею бюджетных средств.

Управляющая компания предоставляет залог в обеспечение возмещения материального ущерба, который может быть нанесен объекту в результате ненадлежащего исполнения договора на управление (так называемое гарантийное обеспечение договора).

Отбор частных компаний для выполнения работы по управлению и организации обслуживания объектов недвижимости производится на основе I открытого конкурса. Для объектов государственной и муниципальной собственности это требование является обязательным.

После заключения контракта к управляющей компании переходят все функции дирекции единого заказчика по управлению недвижимостью (жилыми зданиями):

• текущее содержание и ремонт жилищного фонда, нежилых помещений и строений, инженерного оборудования, внутриквартальных и придомовых территорий и объектов благоустройства и озеленения, уборка и ремонт дорог и тротуаров;

• сбор доходов от сдачи жилых помещений внаем и в аренду, арендной платы за нежилые помещения (по согласованию с Департаментом государственного и муниципального имущества), платежей за техническое обслуживание дома от арендаторов, владельцев и собственников помещений и строений, а также сбор платежей за оказываемые коммунальные и прочие услуги;

• ведение технической документации на строения, инженерные сооружения, объекты благоустройства, озеленение, дороги и тротуары, санитарная очистка территорий, закрепленных за управляющей компанией, в соответствии с правилами и нормами технической эксплуатации;

• создание необходимых условий для проживания граждан и функционирования расположенных в нежилых помещениях организаций;
• обоснование и представление в префектуру административного округа утвержденных главой управы предложений по финансированию затрат на капитальный ремонт и содержание жилищного фонда, дорог, объектов благоустройства и санитарную очистку территории, а также по финансированию разницы в тарифах на тепловую энергию;

• составление совместно с подрядчиками или проектными организациями проектно-сметной документации, разработка плановых показателей на следующий год, а также заключение контрактов с подрядными предприятиями любых организационно-правовых форм, имеющими соответствующую лицензию на эксплуатационно-ремонтную деятельность;

• представление интересов собственника муниципального имущества в товариществах собственников жилья;
• осуществление функций заказчика на выполнение следующих работ:
• капитальный, планово-предупредительный, непредвиденный и выборочный ремонт жилищного фонда;
• текущее содержание, техническое обслуживание и сезонная подготовка жилищного фонда и придомовой территории;
• капитальный и текущий ремонт дорог, находящихся в ведении муниципального образования, внутриквартальных и внутридворовых асфальтовых покрытий;
• ремонт и содержание объектов благоустройства и озеленения, находящихся в ведении муниципального образования согласно прилагаемому перечню;
• вывоз бытового и крупногабаритного мусора и т. д.;