Развитие в России рыночных отношений привело к формированию нового вида деятельности — оценочной. Оценочная деятельность является составной частью процесса реформирования экономики и создания правового государства.
Развитие рынка недвижимости имеет очень важное значение, как для юридических, так и физических лиц. Тем более, что в последнее время загородная жилая недвижимость стала не только местом проживания, но и объектом гражданско-правовых процессов.
Загородная недвижимость является одним из основных быстро растущих рынков недвижимости. Желание иметь дачу, коттедж, загородный дом и т.д., привело к возникновению множества коттеджных поселков с современной развитой инфраструктурой. Доступными загородные дома стали, благодаря формированию рынка ипотечного кредитования, и повышению благосостояния населения. На сегодняшний день, частные дома и коттеджи являются объектом правовых и экономических отношений, а, следовательно, возникает необходимость расчета стоимости объектов, т.е. проведение оценки земельных участков и жилых строений, позволяющая получить достоверные данные об их рыночной стоимости.
В связи с этим формирование цен на такие объекты недвижимости принимает спекулятивный характер, что может не соответствовать рыночной стоимости. Поэтому в настоящее время стала достаточно востребованной услуга оценки стоимости загородной недвижимости, которая не только поможет избежать данных дополнительных рисков, которые связаны с подобным ценообразованием, но и необходима для других целей.
Оценка имеет большое огромное для потенциального покупателя или продавца при определении обоснованной цены сделки, для кредитора — при принятии решения о предоставлении ипотечного кредита, для страховой компании — при возмещении ущерба. В случае изьятия правительством прав собственности у населения, собственнику может потребоваться ее оценка, чтобы оспорить предложение правительства о стоимости права собственности. Одним словом, начиная от простого получения кредита в банке и заканчивая привлечением инвестиций, необходима оценка недвижимого имущества. Потому подход к оценке в каждом случае индивидуален.
При выборе подходов к оценке необходимо чтобы они были адекватными и применимыми в соответствующей ситуации.
Актуальность темы выпускной квалификационной работы.
Оценка недвижимости в целях кредитования под залог на примере ...
... оценки залоговой недвижимости в целях обеспечения возвратности предоставляемых кредитных и заемных средств. Цель выпускной квалификационной работы - оптимизировать процессы оценки недвижимости при кредитовании под залог в целях развития ... обеспечение возвратности кредитных средств, к примеру, залоговой стоимостью недвижимости. Оценка залоговой стоимости присутствует в различных сегментах рынка ...
Развитие жилищного строительства является важным направлением государственной экономической политики в России. Согласно «Концепции долгосрочного социально — экономического развития Российской Федерации до 2020 г.»<https://docviewer.yandex.ru/?url=ya-mail%3A%2F%2F2210000002145778793%2F1.2&name=%D0%BF%D1%80%D0%B5%D0%B4%D0%BC%D0%B5%D1%82%2C%20%D0%BE%D0%B1%D1%8A%D0%B5%D0%BA%D1%82%20%D0%B8%D1%81%D1%81%D0%BB%D0%B5%D0%B4%D0%BE%D0%B2%D0%B0%D0%BD%D0%B8%D1%8F.doc&c=51837207674c>, объем жилищного строительства в 2020 г. должен достичь 140 млн. кв. м. Увеличению роста строительства жилья будет также способствовать реализация «Долгосрочной стратегии развития ипотечного жилищного кредитования до 2030 г.»<https://docviewer.yandex.ru/?url=ya-mail%3A%2F%2F2210000002145778793%2F1.2&name=%D0%BF%D1%80%D0%B5%D0%B4%D0%BC%D0%B5%D1%82%2C%20%D0%BE%D0%B1%D1%8A%D0%B5%D0%BA%D1%82%20%D0%B8%D1%81%D1%81%D0%BB%D0%B5%D0%B4%D0%BE%D0%B2%D0%B0%D0%BD%D0%B8%D1%8F.doc&c=51837207674c>, согласно которой ипотечный жилищный кредит станет основным механизмом приобретения жилья в собственность.
В связи с этим повышается актуальность и необходимость развития рыночно ориентированной системы стоимостной оценки недвижимости, а также совершенствования законодательной и методической базы, регулирующей данный аспект экономических отношений.
Степень научной разработанности темы выпускной квалификационной работы.
Различные аспекты управления и оценки стоимости недвижимости рассматриваются в работах таких исследователей, как: Федотова М.А., Тазихина Т.В., Волович Н.В., Иванова Е.Н., Яскевич Е.Е., Кузьминов Н.Н, Симионова Н.Е., Шеина С.Г, Шевчук Д.А., Тепман Л.Н., Грибовский С.В., С.А. Сивец, Бабенко Р.В и др.
Исходя из вышесказанного, можно прийти к выводу, что тема выпускной квалификационной работы является актуальной на сегодняшний день и заключается в необходимости исследования оценочной деятельности в сфере оценки загородной недвижимости.
Предметом исследования выпускной квалификационной работы является совокупность методов оценки рыночной стоимости загородной жилой недвижимости.
Объектом исследования является стоимость загородной недвижимости.
Целью выпускной квалификационной работы является анализ приемов и методов в секторе жилой загородной недвижимости.
Для достижения цели выпускной квалификационной необходимо выполнить целый комплекс задач, а именно:
- рассмотреть характеристику и классификацию загородной недвижимости;
2. сделать анализ рынка загородной недвижимости Москвы и выявить основные тенденции, факторы и риски, которые могут повлиять на рынок загородной недвижимости;
проанализировать основные подходы и методы, применяемые к оценке загородной недвижимости;
- рассмотреть практическое применение рассмотренных методов оценки на конкретном примере;
- проанализировать проблемы оценки загородной недвижимости и пути их решения.
Теоретическую основу выпускной квалификационной работы представляют работы российских ученых в области оценки стоимости недвижимости. Выпускная квалификационная работа основана на применении общепризнанных научных методов и приемов, а именно: системный подход к объекту и предмету исследования, анализ и синтез, сравнение и обобщение, группировка, моделирование, все это обеспечивает целостность, всесторонность и достоверность выпускной квалификационной работы.
Дипломная работа оценка и расчет пожарных рисков административного здания
... мерам пожарной безопасности и пропаганду в области пожарной безопасности, содействие распространению пожарно-технических знаний. (№123-ФЗ, ст. 63) Декларация пожарной безопасности Декларация пожарной безопасности в отношении объекта защиты предусматривает: оценку пожарного риска, перечень ...
Теоретическая и практическая значимость выпускной квалификационной работы.
Теоретическая значимость результатов исследования заключается в том, что выводы исследования направлены на развитие теории оценки стоимости загородной недвижимости.
При написании работы использовались следующие методы исследования: диалектические, статистические, обобщения, сравнения, группировки.
Цель, задачи и характер исследования определили структуру работы, состоящую из введения, трех глав, заключения, списка использованной литературы, приложения и глоссария.
Введение раскрывает актуальность темы выпускной квалификационной работы, определяет объект, предмет, цель и задачи исследования.
В первой главе дается определение и классификация «недвижимости», рассматриваются виды земель и виды их разрешенного использования, проводится анализ современных тенденций на рынке загородной недвижимости Москвы.
Во второй главе раскрывается место и роль сравнительного подхода к оценке недвижимости последовательность этапов при использовании сравнительного подхода особенности применения затратного подхода к оценке загородной недвижимости.
Третья глава посвящена описанию объекта оценки, определению его наиболее эффективного использования и расчету рыночной стоимости объекта оценки загородной недвижимости, а также рассматриваются основные проблемы в области оценки загородной недвижимости и пути их решения.
Заключительная часть содержит в себе итоги проведенной работы, основные выводы.
1. Законодательное обеспечение индивидуального жилищного строительства
На сегодняшний день, вопрос о назначении земель был и остается в России весьма актуальным.
Для начала необходимо разобраться в юридических аспектах данного вопроса, а именно в количестве категорий земель и их нормативно-правовом регулировании.
Начну с того, что существует перечень федеральных земель, согласно которому они разделены на семь категорий по назначению, а именно:
- земли лесного фонда;
- земли водного фонда;
- üземли сельскохозяйственного назначения <#»justify»>Весь земельный фонд неслучайно поделен именно таким образом.
Дело в том, что для каждой указанной категории предусмотрен свой правовой режим. Он регулируется специальными законами, а именно:
Земельный кодекс РФ;, Лесной кодекс РФ;, Водный кодекс РФ;, Гражданский кодекс РФ;, Градостроительный кодекс РФ;
ü Федеральные законы, как «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан», «О крестьянском (фермерском) хозяйстве», «О личном подсобном хозяйстве», «О недрах», «Об особо охраняемых территориях».
Следующим важным вопросом является механизм приватизации земли.
Какое бы назначение земли из семи вышеперечисленных был взят, у каждого есть свои особенности приватизации. К примеру, для земель лесного фонда, а также земель особо охраняемых территорий и объектов приватизация вообще не предусмотрена. Напротив, без каких-либо ограничений можно приватизировать земли поселений, садовых и дачных участков. А на приватизацию земель сельскохозяйственного назначения установлены предельные максимальные размеры.
Земли населенных пунктов (2)
... земельных участков. Одновременно назначение объектов недвижимости определяет характер правового режима земель, целевое назначение их использования. Это обстоятельство - основная особенность правового режима земель населенных пунктов. Земли городской, поселковой и сельской застройки - наиболее важная часть земель населенных пунктов. К ним относятся ...
Для каждой категории предусмотрена своя кадастровая стоимость земли. Она необходима для того, чтобы исчислять земельный налог. В свою очередь размер земельного налога определяет цену приватизации земельных участков.
И, наконец, каждая категория земли имеет свое целевое назначение и разрешенное использование. Так просто изменить их, не получив разрешение органов власти, нельзя. Это чревато неприятными последствиями. В лучшем случае это может обернуться для нарушителя штрафом, в худшем — прекращением прав на земельный участок. Из этого можно сделать вывод о том, что знать целевое назначение земель крайне необходимо.
Некоторые виды земель имеют особый статус, а именно:
земли запаса.
земли водного фонда;
- земли лесного фонда;
- земли особо охраняемых территорий;
- üземли промышленного назначения <#»justify»>Целевое назначение земель запаса не определено.
Они находятся в государственной или муниципальной собственности и не предоставляются как гражданам, так и юридическим лицам.
Земли водного фонда заняты водными объектами, полосами отвода и зон охраны водозаборов, водохозяйственных и гидротехнических сооружений и объектов.
В категорию земель лесного фонда входят лесные земли. Скажем, земли, покрытые лесной растительностью и не покрытые ей, однако предназначение их в том, чтобы восстановить те же вырубки или прогалины. В эту же категорию входят земли, предназначение которых в том, чтобы вести на них лесное хозяйство. Имеются в виду дороги, просеки, болота.
В категорию земель особо охраняемых территорий и объектов входят земли природных заказников, государственных природных заповедников, национальных парков, памятников природы и т.д.
К категории земель промышленности и иного специального назначения относят земли за чертой поселений, которые заняты объектами промышленности и энергетики, предприятиями всех видов транспорта, объектами обороны, связи, телевидения, космической деятельности и прочим, прочим, что имеет специальное назначение.
Особый интерес для тех, кто собирается что-то строить или работать на земле представляют земли сельскохозяйственного назначения и земли поселений.
В земли сельскохозяйственного назначения включаются земли (земельные участки) за чертой поселений, которые предоставлены для нужд сельского хозяйства. земли поселений — земли (земельные участки), которые идут под застройку и развитие городских и сельских поселений. Они отделены чертой этих поселений от других категорий земель.
Необходимо помнить, что назначение земель может меняться. Иногда получается, что участок земли сельскохозяйственного назначения может превратиться в участок, расположенный в землях промышленного назначения и даже в землях запаса. И все это соответствует букве закона.
Правовые аспекты, связанные с землями поселений, касаются всех слоев населения, независимо от того есть у них в пользовании земля или нет, но особенно они актуальны для людей решивших приобрести земельный участок под индивидуальное жилищное строительство.
На сегодняшний момент земельное законодательство в качестве основного признака, отделяющего земли поселений от земель других категорий, отмечает их нахождение в пределах черты поселений.
Правовой режим земель населенных пунктов
... средств в сферу недвижимости. В целях эффективности использования земель населенных пунктов в курсовой работе рассмотрены вопросы правового режима. Основные положения в этой сфере: 1. Землями населенных пунктов признаются земли, находящиеся в черте ...
Согласно ст. 83 Земельного Кодекса РФ, «землями поселений признаются земли, используемые и предназначенные для застройки и развития городских и сельских поселений и отделенные их чертой от земель других категорий». Черта городских, сельских поселений устанавливается по границам земельных участков, предоставленных физическим и юридическим лицам, с целью того чтобы один и тот же земельный участок не подпадал под правовой режим двух различных категорий земель.
В состав земель поселений входят земельные участки, отнесенные к следующим территориальным зонам, а именно:
ü жилая;
общественно-деловая;
- производственная;
- инженерная и транспортная инфраструктура;
- рекреационная;
- специального назначения;
- военным и к некоторым иным территориальным зонам.
Стоит помнить, что каждый земельный участок должен относиться только к одной зоне.
Основным назначением земель поселений состоит в том, что они являются некой территориальной платформой для размещения жилых, производственных, офисных, социально-культурных зданий, сооружений и объектов, направленных для удовлетворения потребностей населения.
заявление застройщика на получение разрешения на строительство;
ü постановление Главы администрации о предоставлении земельного участка под индивидуальное жилищное строительство;
договор о предоставлении прав на застройку участка;
- üгенплан участка <#»justify»>.1 Анализ рынка загородной недвижимости Москвы и основные тенденции его развития
Рассматривая процесс оценки рыночной стоимости объектов загородной недвижимости необходимо провести анализ рынка недвижимости изучаемого региона.
Основные тенденции рынка загородной недвижимости Москвы в 2012 году:
ü Прирост предложения в сегменте элитной загородной недвижимости существенно превышает этот показатель за предыдущие годы;
ü В 2012 г. в общем объеме предложения вновь превалируют поселки с обязательным подрядом либо с готовыми домами в отличие от прошлых периодов, когда преобладали участки без подряда;
ü Можно отметить тенденцию по уменьшению средней площади приобретаемых домов и участков за последний год. В целом, на данный момент портрет приобретаемого объекта представляет собой коттедж площадью 440 кв. м на участке 22 сотки стоимостью около $2 млн.;
ü Наблюдается дефицит земель, подходящих для строительства элитного жилья в прилегающей к столице двадцатикилометровой зоне на западном направлении, что может сказаться на будущем объеме предложения;
ü Сделки преимущественно не носят инвестиционного характера: большинство покупателей выбирают дома для последующего проживания;
ü Все участники рынка стали осторожнее и уделяют больше внимания всестороннему изучению предмета сделки и юридической стороне вопроса.
Ключевые события на рынке загородной недвижимости Москвы в 2012 году:
ü В 2012 г. началась масштабная реконструкция дорожной сети московского региона, коснувшаяся ключевых подмосковных трасс: Минского, Рублевского, Ярославского, Дмитровского и Ленинградского шоссе. В 2013 г. эта инициатива коснется также Можайского и Калужского шоссе;
ВИДЫ И ФОРМЫ ЗЕМЕЛЬНОЙ СОБСТВЕННОСТИ. СУБЪЕКТЫ И ОБЪЕКТЫ ЗЕМЕЛЬНОЙ СОБСТВЕННОСТИ
... форму собственности на землю. Соответственно объектами муниципальной собственности являются земли, находящиеся в границах административных районов, населенных пунктов, кроме земель, составляющих государственную, частную, общую собственность. Объектами земельных ... районы, города, поселки городского типа, сельские населенные пункты — обладают правами муниципальной собственности на землю, находящуюся в ...
ü В рамках государственной долгосрочной целевой программы Московской области «Развитие жилищного строительства в Московской области на 2013-2015 гг.» предполагается уделять особое внимание масштабным проектам строительства жилья на территории региона, отвечающего стандартам ценовой доступности, энергоэффективности и экологичности. Особое место в этой программе отводится малоэтажному жилью;
ü Около г. Жуковского планируется создание нового города в рамках авиационного кластера, где предполагается построить 2 млн м2 малоэтажного жилья. Помимо этого в конце лета 2012 г. активно обсуждалась идея создания еще трех новых городов-спутников с малоэтажными комплексами на 150-200 тыс. жителей.
Основные факторы, влияющие на объем предложения на рынке загородной недвижимости Москвы в 2012 году:
В 2012 г. рынок загородной недвижимости постепенно начал выходить из периода стагнации. Кризис наиболее ощутимо ударил именно по загородному сегменту, и понадобилось несколько лет, чтобы сгладить его последствия. Так, в 2012 г. на рынок вышли 44 новых поселка, что является хорошим показателем по сравнению с предыдущими периодами. Высокая девелоперская активность наблюдалась в течение всего первого полугодия. Во второй половине года после сезонного оживления в начале осени был отмечен небольшой спад.
Стоит отметить значительный прирост предложения в элитном сегменте: впервые с 2008 г. количество новых поселков достигло докризисного уровня. Было возобновлено строительство ряда объектов, выход которых откладывался на протяжении нескольких лет. При этом реализация новых проектов, заявленных после кризиса, сейчас откладывается, что может быть связано с произошедшими в конце года административными перестановками в правительстве Московской области. Однако ввод новых элитных поселков — вопрос времени. Сейчас сложилась ситуация дефицита качественного предложения в силу того, что несколько последних лет на рынок выходило очень мало новых объектов в элитном сегменте, при этом спрос на них постепенно рос.
Основные факторы, влияющие на объем на рынке загородной недвижимости Москвы в 2012 году.
В 2012 г. существенно увеличился объем сделок на рынке элитной загородной недвижимости. Во многом это связано с накопившимся отложенным спросом, который и был реализован. Среди трендов прошлого года можно назвать возросший интерес к формату таунхаусов, обусловленный сочетанием преимуществ городского и загородного образов жизни при цене более низкой, чем на коттеджи в поселках соответствующего класса. Кроме того, увеличился спрос на другие виды сблокированного жилья и квартиры в малоэтажных комплексах.
Если раньше мультиформатные поселки, сочетающие разные типы жилья, были редкостью в элитном сегменте, то сейчас такие объекты появляются все чаще. Можно упомянуть поселок таунхаусов Park Avenue, который является частью единого загородного пространства, развиваемого компанией Villagio Estate на Новорижском шоссе. В рамках данного комплекса сочетаются разные форматы жилой недвижимости, при этом жители каждого из поселков имеют доступ ко всей инфраструктуре.
Традиционно наибольшим спросом в сегменте элитного загородного жилья пользуются домовладения, расположенные на Новорижском и Рублево-Успенском шоссе: на них пришлось более 55% всех сделок 2012 г. Следует сказать, что между этими шоссе практически исчерпаны площадки, отвечающие всем необходимым условиям для строительства элитных объектов. В условиях увеличения спроса на качест- венные объекты в среднесрочной перспективе можно ожидать возникновения дефицита на этом направлении.
Оценка объектов недвижимости, не завершенного строительством
... основу оценки рыночной стоимости недвижимости; Дать характеристику объекту оценки и его окружению; Обосновать рыночную стоимость объекта оценки на основе трех общепринятых подходов; Дать рекомендации по увеличению рыночной стоимости объекта оценки. Объект исследования дипломной работы обосновать ...
Что касается спроса на другие направления, то он распределился достаточно равномерно: по 13% общего объема пришлось на Калужское и Киевское шоссе, 10% — на Минское.
Около половины всего объема сделок, совершенных в 2012 г. в сегменте премиум-класса, было заключено по домовладениям стоимостью до $2 млн. Интересно отметить, что около 15% сделок было заключено в бюджете, превышающем $5 млн, что существенно выше средней доли таких сделок в предыдущие периоды. Таким образом, можно констатировать повышенный интерес покупателей к высокобюджетным объектам, и немногочисленные из них, находящиеся на рынке, активно распродаются.
Коммерческие условия.
На протяжении 2012 г. как на первичном, так и на вторичном рынках наблюдалась относительно стабильная ценовая ситуация. Так, в декабре 2012 г. средняя цена на первичном рынке достигла значения в 4320 $/м2 , что практически повторяет результат 2011 г. Незначительные колебания в течение года были обусловлены преимущественно внутрирыночными факторами. Практически одновременный выход на рынок нескольких новых проектов класса А привел к росту средней цены квадратного метра в I квартале 2012 г. Однако политика по предоставлению скидок и других преференций, проводимая многими девелоперами в конце лета, оказала затем понижательное влияние на показатель.
Ценовая ситуация на вторичном рынке в течение 2012 г. была стабильной, небольшое снижение (около 5% относительно показателя декабря 2011 г.) в конце года, вероятнее всего, связано с повышенным спросом на высокобюджетные объекты и, как следствие, вымыванием дорогого предложения.
Прогноз развития ситуации на рынке загородной недвижимости Москвы в 2013 году:
На 2013 г. заявлен к выходу на рынок ряд новых элитных поселков. Можно прогнозировать, что реализация этих проектов будет во многом зависеть от политической ситуации в Московской области — выборов губернатора и его способностью создать понятные условия для деятельности в отрасли. Кроме того, будет расти интерес к качественным предложениям, обладающим исключительными характеристиками.
В I квартале 2013 г. планируется переоценка кадастровой стоимости земли, а также был принят закон об упрощении процедуры изъятия земель на территории Новой Москвы и Подмосковья под инфраструктурное строительство. Это привело к росту налоговой нагрузки на собственников земельных участков, в том числе подходящих для строительства элитной недвижимости. Можно ожидать, что данные изменения подтолкнут собственников к скорейшему принятию решений относительно будущего использования их земель, и на рынке появятся новые загородные проекты».
Значительное влияние на динамику цен окажет активно проводящаяся реконструкция подмосковных трасс. Так, после реконструкции Киевского шоссе цены в некоторых поселках выросли на 30-50% и более. Наиболее важным в этой области является реконструкция Минского и Ленинградского шоссе, дорожная ситуация на которых неблагоприятно сказывается на развитии элитного сегмента.
оценка загородный недвижимость рынок
Выводы
Оценка рыночной стоимости имущества и недвижимости предприятия
... стоимость объекта недвижимости в виде гаража машинно-тракторного парка колхоза им. Мичурина. Предметом исследования работы – оценка стоимости объекта недвижимости современных условиях. Для достижения максимально точной оценки недвижимости ... роста инвестиций. Актуальность данной работы заключается в том, что недвижимое имущество играет особую роль в экономической и социально-культурной жизни ...
ü Сегодня рынок загородной недвижимости пришел в такое состояние, когда девелоперам необходимо четко соответствовать требованиям клиенов. Акцент на элитарность сменился повышенными требованиями к location, современным технологиям, функциональности и комфорту. Девелоперы должны постоянно «изобретать» что-то интересное, уникальное, чтобы привлечь внимание к проекту.
ü Преобладает существенный рост предложения в сегменте элитной загородной недвижимости по сравнению с предыдущими годами;
ü Наблюдается дефицит земель, подходящих для строительства элитного жилья в прилегающей к столице двадцатикилометровой зоне на западном направлении, что может сказаться на будущем объеме предложения;
Большинство покупателей выбирают дома для последующего проживания, а не как способ инвестирования;
ü Существенное влияние на поведение цен окажет реконструкция подмосковных трасс, а в частности Минского и Ленинградского шоссе;
ü Среди нового предложения доминируют проекты с мультиформатной застройкой: коттеджи, таунхаусы, дуплексы;
ü В I квартале 2013 г. прогнозируется высокая покупательская активность, которая будет обусловлена, в том числе и продолжающимися специальными акциями и скидками во многих коттеджных поселках;
ü В I квартале 2013 г. планируется переоценка кадастровой стоимости земли, а также был принят закон об упрощении процедуры изъятия земель на территории Новой Москвы и Подмосковья под инфраструктурное строительство. Это привело к росту налоговой нагрузки на собственников земельных участков, в том числе подходящих для строительства элитной недвижимости. Можно ожидать, что данные изменения подтолкнут собственников к скорейшему принятию решений относительно будущего использования их земель, и на рынке появятся новые загородные проекты».
В выводе по первой главе необходимо отметить, что на сегодняшний день в Земельном Кодексе РФ определены семь категорий земель, а именно: земли лесного фонда; земли водного фонда; земли сельскохозяйственного назначения <#»justify»>К числу основных тенденций на рынке загородной недвижимости Москвы можно отнести:
- прослеживается увеличение требований покупателей при приобретении загородной недвижимости;
ü наблюдается дефицит земель подходящих для строительства элитного жилья в радиусе 20 километров от Москвы;
ü существенное влияние реконструкции подмосковных трасс на поведение цен в сегменте загородной недвижимости;
наблюдается существенный рост предложения в сегменте элитной загородной недвижимости.
2. Определение рыночной стоимости объекта недвижимости на примере загородного жилого дома в Московской области
2.1 Описание объекта оценки и анализ наиболее эффективного использования
Процесс расчета рыночной стоимости объекта оценки начинается с подробного описание объекта оценки, анализа предоставленных заказчиком правоустанавливающих и технических документов, затем проводиться анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости на дату оценки.
Оценке подлежит право собственности на недвижимость, представляющий собой жилой дом (с правом регистрации проживания), расположенный на земельном участке под индивидуальное жилищное строительство.
Отчет об оценке объекта оценки
... отчет об оценке недвижимости. Составленное оценщиком заключение состоит из трех частей: вводной, аналитической и итоговой. В этом документе обязательно должно присутствовать подробное описание оцениваемого объекта — местоположение, конструкционные особенности, состояние на ... на величину рыночной стоимости. Вред такого «государственного» и «профессионального» подхода к экспертизе отчётов об оценке ...
Таблица 1. Описание объекта оценки
Описание географического положения объекта оценкиАдрес месторасположения объекта оценкиМосковская область, Солнечногорский район, р.п. Андреевка, ул. Речная, д. 11Удаленность от МКАД, км.25Близость к железнодорожным станциям, км.3,6КрюковоБлизость к скоростным магистралям, км.2,6Пятницкое шоссеБлижайший населенный пункт, кмр.п. АндреевкаНаименование шоссеПятницкоеНаправлениеСеверо-ЗападноеХарактеристика местоположения объекта оценкиМесторасположение объекта оценки на территориисадового товариществаНетдачного поселкаДакоттеджного поселкаНетНаличие охраны на территории месторасположения объекта оценкиКППОкружающая застройкаобъекты, аналогичные оцениваемому объектуОбъекты природного ландшафта, расположенные в непосредственной близости от объекта оценкиЛесЕстьВодоемы: Река/Пруд/ОзероНетДетальное описание окружающей территорииОбъекты социальной инфраструктуры, расположенные в пределах пешей доступности (менее 1 км)ШколаЕстьДетский садЕстьОтделение банкаЕстьПредприятия службы бытаЕстьТорговые предприятияЕстьАптекаЕстьПоликлиникаЕстьЗона отдыхаЕстьПодъезд к объекту оценкиЛетнийНетКруглогодичныйДаОписание качества обустройства придомовой территорииналичие плодовых деревьев и кустарниковДаналичие ландшафтного дизайнаДаналичие газонаДаналичие благоустроенной детской площадкиДаосвящение придомовой территории (земельного участка)ДаНаличие ограждения придомовой территории (земельного участка)ДаДанные о наличии и составе хозяйственных построек на территории земельного участкаСарайЕсть1БаняЕсть1БеседкаЕсть1МангальницаЕсть1СептикЕсть1ГаражЕсть1Кол-во машин2Описание земельного участкаФорма земельного участкаПрямоугольнаяОбщая площадь объекта оценки — земельного участка, на котором расположен загородный дом по данным свидетельства о регистрации права собственности, кв.м.1500Общая площадь земельного участка фактическая, кв.м.1500Тип земельного участкаЗастроенныйПлощадь застройки земельного участка, кв.м.331,40Категория земельземли населенных пунктовРазмешенное использованиедля индивидуального жилищного строительстваФактическое использование земельного участкапо прямому назначениюКадастровый номер земельного участка50:09:0070511:0015Описание фактического месторасположения построек относительно каждого из земельных участков, объединенных в один целыйНа участке расположены: сарай, беседка, мангальница, септик.Наличие улучшений земельного участкаС улучшениемКоммуникацииЭлектроэнергиякоммуникации заведены на участокГазоснабжениекоммуникации отсутствуютВодоснабжениекоммуникации заведены на участокКанализациякоммуникации заведены на участокТеплоснабжениекоммуникации заведены на участокОбщая характеристика материалов дома и его физического состоянияТип постройки домаКапитальный, для постоянного проживанияВозможность регистрации по месту жительства в данном домеДаМатериал фундамента домаЛенточныйМатериал стен домаКирпичныйМатериал межэтажных перекрытий домакирпичныйГруппа капитальности здания (тип дома)КС-1Наличие подземных этажей/подвалаНетГод постройки дома2007Внешний вид фасада домахорошее состояниеФизический износ дома, %3,60%Источник информации о физическом износе домарасчет, на основе фактического срока жизни для построек данной конструктивной системыДанные по техническому состоянию дамаСостояние фундаментаХорошееСостояние стен домаХорошееСостояние перекрытийХорошееСостояние инженерного оборудованияХорошееВыводы по техническому состоянию домаНаличие существенных дефектов конструктивных элементов и инженерного оборудования, которые могут привести впоследствии к аварийности дома и/или признанию его ветхимОтсутствуютОписание выявленных дефектовНе обнаруженыТехническая характеристика домаКоличество комнат в доме6Количество санузлов3Общая площадь дома, кв.м. (По данным правоустанавливающих документов).967,8Жилая площадь, кв. м.226,7Площадь кухни, кв. м.79,3Площадь подсобных помещений, кв. м.325,7Высота потолков, м.2,8Этажность дома3Наличие мансардного этажаДаКласс качества домаPREMIUM (улучшенный)Наличие прописанных лицДаесть прописанные лица (без несовершеннолетних)Инженерное оборудование домаХолодное водоснабжениеДаАвтономноГорячее водоснабжениеДаКанализацияДаАвтономноЭлектроснабжениеДаВ доме/по границе участкаТеплоснабжениеДаАвтономноГазоснабжениеНетНаличие газовой колонкиЕстьТелефонДаОписание внутренней отделки помещений домаКухняПотолочное покрытиеОтделка дома соответствует классу «Евроремонт (‘эксклюзивный)»Настенное покрытиеНапольное покрытиеДверные проемыОконные проемыКоридорПотолочное покрытиеНастенное покрытиеНапольное покрытиеДверные проемыСанузелПотолочное покрытиеНастенное покрытиеНапольное покрытиеДверные проемыКомнатыПотолочное покрытиеНастенное покрытиеНапольное покрытиеУровень отделкиЕВРО ремонт (эксклюзивный)Выводы по состоянию домаДом находится в хорошем техническом состоянииРазрешенное использование домакак жилое помещениеТекущее использование домакак жилое помещениеЮридический статус, согласно представленной документацииВид праваправо собственностиПравообладатель объекта оценкиПопов Иван ИвановичПравоустанавливающие документы на домСвидетельство о государственной регистрации права 50 НБ 999137Обременения домане зарегистрированоВлияние обременения на рыночную стоимость объекта оценкиОтсутствуетПравоустанавливающий документ на земельный участокСвидетельство о государственной регистрации права 50 АЖ 274620Район25 км от МКАД. Шоссе ПятницкоеЭкологическая обстановка в районе (в зависимости от удаленности от скоростных магистралей, действующих промышленных предприятий, водоочистных сооружений и т.п.)хорошая — в радиусе 1 км от Объекта нет указанных объектов
После детального описания объекта оценки идет сбор и анализ правоустанавливающих и технических документов на жилой дом и земельный участок.
Перечень документов, предоставленных для оценки:
Свидетельство о государственной регистрации права — серия 50 АЖ №274620;, Кадастровый паспорт №5073909 от 24.03.2010 г.;, Технический паспорт инвентарный номер 284-083-32587 по состоянию на 20.01.2010 г.;, Договор купли-продажи (купчая( земельного участка МО — 4 №3485813;, Постановление администрации Андреевского сельского округа №3 от 20.01.1998 г.;, Постановление администрации Андреевского сельского округа №143 от 30.07.1997г.
Общая информация и основные характеристики объекта оценки представлены в таблице «Общая характеристика объекта оценки».
Описание характеристик Объекта.
Дата оценки: 11.01.2013 г. жилой недвижимости, наилучшим и наиболее эффективным использованием объекта оценки является его нынешнее использование в качестве загородного дома.
Опираясь на вышеописанный алгоритм АНЭИ, полученные результаты сравнения критериев, а так же вышеописанные факты, оценщик пришел к выводу, что наиболее эффективным использованием объекта оценки будет его текущее использование.
Срок службы зданий, построенных по аналогичным технологиям, составляет, при условии своевременного проведения ремонта -150 лет. Год постройки дома — 2007 г.
Расчет ставки капитализации.
Ставка капитализации=13,98+0,006=13,99%
Таблица 2. Расчет ставки капитализации
п/пНаименование показателяЗначение показателя1Ставка дисконтирования13,982Норма возврата капитала, %0,0063Ставка капитализации13,99
Расчет стоимости объекта оценки методом прямой капитализации доходов осуществляется по нижеприведенной формуле:
- где: -стоимость объекта;
- чистый операционный доход от эксплуатации объекта;
- коэффициент капитализации;
- долгосрочные темпы роста денежных потоков.
Долгосрочные темпы роста чистого операционного дохода прогнозируются на уровне 3,10%.
Итоговый расчет стоимости объекта оценки в рамках доходного подхода представлен в нижеследующей таблице.
Таблица 3. Итоговый расчет стоимости в рамках доходного подхода
ПоказательОбозначениеЗначениеЧистый операционный доход, руб.ЧОД4 848 856Ставка капитализации, %К13,99Темп прироста денежного потока, %3,10Стоимость объекта по доходному подходу, (округленно), руб. 566 691
2.2 Расчет рыночной стоимости объекта оценки сравнительным подходом
Метод сравнения продаж определяет рыночную стоимость объекта на основе анализа недавних продаж сопоставимых объектов загородной недвижимости, которые сходны с оцениваемым объектом по размеру и направлению использования. Данный метод определения стоимости предполагает, что рынок установит цену для оцениваемого объекта тем же самым образом, что и для сопоставимых, конкурентных объектов.
Использование метода сравнения продаж заключается в последовательном выполнении следующих действий:
ü исследование рынка загородной недвижимости Москвы с целью получения Выбор коэффициентов. Размер корректировки на общую площадь по всем трем аналогам составили максимальные 7,00%.
Веса аналогов.
Расчет удельных весов производился на основании данных о суммарном отклонении первоначальной стоимости объектов-аналогов от итоговой стоимости, полученной после введения всех корректировок. Расчет удельного веса каждого аналога производился по следующим формулам:
- где: Bудi — вес аналога в зависимости от отклонения первоначальной цены от скорректированной;
хi определяется по формуле:
- где: Цi — цена i-ого аналога до внесения корректировок;
- Цiкорр — цена i-ого аналога после внесения корректировок элементов, определяющих параметры стоимости. МАИ реализуется в следующей последовательности:
Наименование подходаЗначение, руб.Сравнительный подход41 287 042,00Доходный подход44 566 691,00
1. Строится обратно симметричная матрица для выявленной приоритетности установленных критериев путем их пропорционального сравнения.
Элементом матрицы a(i,j) является интенсивность проявления элемента иерархии i относительно элемента иерархии j, которая оценивается по шкале относительной важности от 1 до 9.
Оценки имеют следующий смысл:
Шкала относительной важности Интенсивность относительной важностиОпределение0Несравнимы1Равная важность3Умеренное превосходство одного над другим5Существенное или сильное превосходство одного над другим7Значительное превосходство одного над другим9Очень сильное превосходство одного над другим2, 4, 6, 8Промежуточные решения между двумя соседними суждениямиОбратные величины приведенных чиселЕсли при сравнении одного вида деятельности с другим получено одно из вышеуказанных чисел, то при сравнении второго вида деятельности с первым получится обратная ему величина
2.3 Проблемы оценки загородной недвижимости и пути их решения
Сложившееся сегодня качество оценки в России оставляет желать лучшего, о чем постоянно заявляют эксперты. Этому способствует сразу несколько факторов, среди которых несовершенство законов, низкий уровень подготовки специалистов по оценке, а также специфические особенности российской экономики. И, несмотря на все усилия, которые прилагают организации для улучшения данной ситуации, многие проблемы остаются не решенными, а в некоторых случаях они даже усиливаются.
Пожалуй, одним из самых сложных сегментов рынка жилой недвижимости для оценки являются объекты загородной жилой недвижимости. И, в первую очередь, это связано с субъективными факторами.
Например, при оценке городского жилья осуществляется сравнение квартиры с похожими объектами. Проще всего оценить типовые квартиры эконом и комфорт-классов; с элитными объектами могут возникнуть некоторые проблемы, поскольку, например, здесь часто встречаются квартиры и дома, где работал дизайнер или архитектор мировой известности, что прибавляет объекту дополнительную ценность, которую достаточно сложно объективно оценить.
При оценке объекта коммерческой недвижимости также используется сравнительный подход, но определяющим фактором, как правило, является доходность объекта.
Для загородной недвижимости сложно применять и тот, и другой вариант: речи о доходности здесь вообще не идет, только если говорить о сдаче дома в аренду <#»justify»>Основные проблемы оценки загородной недвижимости:
- несовершенство нормативно-правовой базы;
- недостоверность необходимой информации;
- низкий уровень подготовки специалистов по оценке;
ü демпинг цен на оказание оценочных услуг со стороны недобросовестных участников рынка оказания оценочных услуг;
низкое качество предоставляемых оценочных услуг;
ü сложность адекватной оценки улучшений в загородной недвижимости, так как проекты многих коттеджей и загородных домов уникальны;
искусственное занижение или завышение итоговой величины стоимости за объект оценки;
ü сложность применения доходного подхода из-за того, что рынок аренды загородной недвижимости до сих пор остается теневым.
Прошло более шести лет с момента введения саморегулирования в оценочной деятельности, но, к глубокому сожалению, этот период времени нельзя назвать результативным. Контроль и управление оценочной деятельностью до сих пор остается непрофессиональным, формально проводятся экспертизы отчетов, а также не соблюдаются требования методических советов при определении стоимости оценочных услуг. Настоящие профессионалы в такой ситуации вынуждены прекращать деятельность, поскольку большинство клиентов продолжает обращаться в фирмы, где услуги стоят дешевле. При этом качество оценки является далеко не самым главным критерием, которым руководствуются при выборе исполнителей.
Как и любая другая деятельность, оценка должна проводиться согласно действующим законодательным нормативам. Однако зачастую, объективные и субъективные факторы, которые необходимо учитывать при проведении оценки, не принимаются специалистом должным образом. Его учили, что самым главным критерием качества оценки является соответствие законам. Таким образом, получается, что оценивая недвижимость, машину и любое другое имущество, оценщик <#»justify»>ü Проблема качества услуг оценки, может разрешиться тогда, когда на рынке останутся только хорошо подготовленные и обученные профессионалы. Именно ими и являются эксперты, а не переученные на скорую руку на тренингах технические рабочие;
ü Также качество оценки улучшится, если внедрить развернутые, подробные стандарты. К примеру, в США на сборе информации для оценочных компаний специализируются более 20 фирм;
ü Весьма полезным было бы профинансировать ряд исследований, которые касаются данных проблем. Оценка недвижимости в целом и указанная проблематика в частности продвине саморегулируемые организации будут публиковать темы, которые предлагаются на исследованиях;
ü Кроме того, на рынке существует необходимость внедрения детальной схемы расчета оценки для каждого отдельного объекта. Для укрепления профессионализма оценщиков введена система добровольной сертификации. Многие эксперты за последние годы подтвердили свой высокий уровень профессионализма и получили престижные международные сертификаты подтверждающие это;
ü Рост рейтинга специалистов в оценке будет формировать доверие у клиентов к компаниям, которые оказывают качественные услуги. И уже сегодня есть множество причин полагать, что уже в самом ближайшем будущем противодействие профессиональных оценщиком демпингу, даст свои «плоды»;
ü В 2011 году СРО ввели проверку оценочных отчетов с явно заниженной стоимостью, ее проводят компании, которые выигрывают тендер. Также специалисты составили классификацию демпинга, который подразделяется на осознанный, непрофессиональный и заказной. На многих популярных сайта и в СМИ размещена информация о причинах демпинга, а также способы преодоления дискредитации оценщиков;
ü Хорошим вариантом для условий России может быть приглашение к сотрудничеству в отечественные саморегулируемые организаций специалистов-иностранцев по оценке недвижимости, которые совмещают практику и исследования на международном уровне;
ü Следует отметить, что основной проблемой в процессе определения рыночной стоимости недвижимости является недостоверность необходимой информации. Для ее решения предлагается законодательно обязать регистрационные органы предоставлять оценщикам информацию о стоимости объектов недвижимости, которые необходимы оценщику. Это приблизит результат оценщика к реальной стоимости оцениваемого имущества, что, в свою очередь, даст более четкое представление о состоянии рынка недвижимости на современном этапе.
Приложение
«Расчетные таблицы»
Таблица №1 «Сравнение критериев анализа наиболее эффективного использования»
Вид использованияЗаконодательная разрешенностьФизическая осуществимостьФинансовая осуществимостьМаксимальная эффективностьКоличество соответствийПод коммерческую недвижимость-++-2Под жилую недвижимость++++4Под промышленную недвижимость—-0Под социально-культурную недвижимость—-0
Таблица № 2. Таблица объектов-аналогов для определения арендной платы
ХарактеристикаАналог №1Аналог №2Аналог №3Дата публикацииянв.13янв.13янв.13Передаваемые праваПраво пользования на условиях арендыПраво пользования на условиях арендыПраво пользования на условиях арендыТип зданияЖилой домЖилой домЖилой домНазначениеЖилоеЖилоеЖилоеМестоположениеМО, Солнечногорский район, п. АлабушевоМО, Солнечногорский район, п. ГолубоеМО, п. Адреевский ПосадРасстояние от МКАД, км.25 км. Пятницкое шоссе25 км. Пятницкое шоссе25 км. Пятницкое шоссеОбщая площадь, кв.м120,01500,0260,0Класс качества отделкиЕвроремонт (эксклюзивный)Евроремонт (эксклюзивный)Евроремонт (эксклюзивный)Стоимость с учетом НДС, руб. за объект в месяц91 0001 093 140220 000Структура арендной ставкиБез учета коммунальных платежей и эксплуатационных расходовБез учета коммунальных платежей и эксплуатационных расходовБез учета коммунальных платежей и эксплуатационных расходовСтоимость, руб./кв.м в год9 1008 75010 150Стоимость, руб./кв.м в месяц758729846
Таблица № 3 «Расчет арендной платы»
Элемент сравненияОцениваемый объектАналог №1Аналог №2Аналог №3Цена предложения, руб./кв.м758729846Передаваемые права на объектПраво пользования на условиях арендыПраво пользования на условиях арендыПраво пользования на условиях арендыПраво пользования на условиях арендыКорректировка, %0%0%0%Скорректированная стоимость, руб./кв.м758729846Финансовые условияРыночныеРыночныеРыночныеРыночныеКорректировка, %0%0%0%Скорректированная стоимость, руб./кв.м758729846Условия сделкиТипичныеТипичныеТипичныеТипичныеКорректировка, %0%0%0%Скорректированная стоимость, руб./кв.м758729846Снижение цены в процессе торговРыночная стоимостьПредложениеПредложениеПредложениеКорректировка, %-8,0%-8,0%-8,0%Скорректированная стоимость, руб./кв.м697671778Дата предложенияянв.13янв.13янв.13янв.13Корректировка, %0%0%0%Скорректированная стоимость, руб./кв.м697671778МестоположениеМосковская область, Солнечногорский район, р.п. Андреевка, ул. Речная, д. 11МО, Солнечногорский район, с. АлабушевоМО, Солнечногорский район, п. ГолубоеМО, п. Адреевский ПосадРасстояние от МКАД, км.25 км. Пятницкое шоссе25 км. Пятницкое шоссе25 км. Пятницкое шоссе25 км. Пятницкое шоссеКорректировка, %0%0%-25%Скорректированная стоимость, руб./кв.м697671584НазначениеЖилоеЖилоеЖилоеЖилоеКорректировка, %0%0%0%Скорректированная стоимость, руб./кв.м697671584Общая площадь, кв.м967,8120,01500,0260,0Соотношение площади объекта оценки и объектов-аналогов8,10,63,7Корректировка, %-7,0%10,0%-7,0%Скорректированная стоимость, руб./кв.м648738543Техническое состояниеЕвроремонт (эксклюзивный)Евроремонт (эксклюзивный)Евроремонт (эксклюзивный)Евроремонт (эксклюзивный)Корректировка, %0%0%0%Скорректированная стоимость, руб./кв.м648738543Валовая коррекция, %73,0%15,0%18,0%40,0%Весовые коэффициенты100,0%0,4530,3770,170Стоимость, руб./кв.м. в месяц660Стоимость, руб./кв.м. в год7 920Стоимость, руб./кв.м. в год7 920
Таблица № 4. «Расчет ставки арендной платы»
ПоказательЕд. изм.ПримечанияЗначениеОбщая площадь помещенийм2967,8Арендная ставка для помещенийруб./м2/год7 920Определение потенциального валового доходаРыночная арендаруб.7 664 976Прочие доходыруб.нет0Потенциальный валовой доход (ПВД)руб.7 664 976Определение действительного валового доходаПотери от незанятости и при сборе арендной платыруб.% от ПВД751 168Действительный валовой доход (ДВД)руб.ПВД — потери6 913 808Определение величины операционных расходовИтого расходов (ОР)руб.2 064 952Чистый операционный доход (ЧОД)руб.ДВД — ОР4 848 856
Таблица № 5 «Расчет премии за риск инвестирования в объект недвижимости»
Вид и наименование рискаКатегория риска12345678910Систематический рискУхудшение общей экономической ситуациидинамичный1Увеличение числа конкурирующих объектовдинамичный1,00Изменение федерального или местного законодательствадинамичный1Несистематический рискПриродные и антропогенные чрезвычайные ситуациистатичный1Ускоренный износ здания1Неполучение платежейдинамичный1Неэффективный менеджментдинамичный1Криминогенные факторыдинамичный1Финансовые проверкидинамичный1Неправильное оформление договоровдинамичный1Количество наблюдений0013420000Взвешенный итог0031220120000Сумма47Количество факторов10Поправка на риск вложений в объект недвижимости4,7
Таблица № 6. «Расчет ставки дисконтирования методом суммирования»
Наименование показателяЗначение показателяУсловно безрисковая ставка6,68Премия за риск инвестирования в оцениваемый актив4,70Премия за низкую ликвидность1,60Стоимость инвестиционного менеджмента1,00Ставка дисконтирования13,98
Таблица № 7 «Корректировка на дату предложения».
Применяемая скидка/надбавка, %Данные по дате выставления на продажу объекта оценки и объектов аналогов%Объект оценки11 января 2013 г.Аналог №1Январь 2013 г.0,00Аналог №2Январь 2013 г.0,00Аналог №3Январь 2013 г.0,00Аналог №4Январь 2013 г.0,00
Таблица № 8. «Обоснование корректировки на общую площадь»
Sо/SспрККорректировка, %<0,251,25250,49-0,251,2200,86-0,491,1200,86-1,15101,15-1,500,95-5>1,500,93-7Необходимость внесения корректировкида/нетДа
Таблица № 9. «Размер корректировки на общую площадь»
Применяемая скидка/надбавка,%Данные по общей площади объекта оценки и объектов аналоговSо/Sспр%Объект оценки967,80Аналог №1400,002,42-7,00Аналог №2480,002,02-7,00Аналог №3220,004,40-7,00
