Важнейшим условием повышения эффективности хозяйствования является создание основ для оборота недвижимого имущества. Эта задача может быть решена путем создания необходимых правовых, организационных, структурных и других условий для формирования и развития цивилизованного рынка недвижимости.
Недвижимое имущество (недвижимость) — особо ответственная экономическая структура национального хозяйства. Рыночный оборот недвижимости кардинально отличается от рыночного оборота других товаров. Это связано с тем, что недвижимость как товар, в большинстве случаев, нельзя стандартизировать, то есть покупать или продавать по заранее установленным образцам, так как на ценообразование на продаваемую и покупаемую недвижимость как объект товарных отношений влияют различные факторы. К ним относятся: конкретное местоположение, качественные и другие характеристики, регламентация целевого назначения и разрешенного использования и ряд других показателей. Все эти обстоятельства определяют сложную функционально-организационную структуру сделок с недвижимостью, где помимо основных участников рынка — продавца и покупателя действует большое число посредников в лице банковских структур, оценщиков, ипотечных кредиторов, инвесторов, страховщиков, юристов и государства и т.д.
Перечисленные выше особенности сделок с недвижимостью в гражданском обороте позволяют сделать вывод о необходимости государственного регулирования процесса формирования и развития оборота недвижимости посредством постоянного наблюдения и контроля за состоянием этого рынка, прогнозирования тенденций его развития и создания правовых гарантий его участникам.
Актуальность исследования правового регулирования сделок с недвижимостью подтверждается некоторыми обстоятельствами
Гражданское законодательство России в период с 1995 года по 2010 год претерпело ряд существенных изменений и новшеств, поскольку ряд нормативно-правовых актов, принятых в указанный период, возложило на государство ответственность за контроль операций с недвижимостью имущества, что должно было воплотиться в создание соответствующей регистрационной системы.
В условиях стремительного развития экономики, сделки с недвижимостью выходят на первый план. Ежедневно совершаются тысячи сделок направленных на куплю-продажу, аренду, дарение и т.д. недвижимого имущества. Как было уже отмечено, это обуславливает создание эффективного правового механизма оборота недвижимости.
Теоретическая основа исследования. Необходимо отметить, что сделки с недвижимостью вызывали и вызывает пристальный интерес ученых и практикующих юристов. Отдельные вопросы сделок с недвижимостью освещены в работах таких ученых как: Шабалин В.Г. В.П. Камышанского, Н.М. Коршунова, В.И. Иванова. Гуев А.Н., Е. А. Суханов., Алексеева С.С.
Развитие правового государства в России
... и принципы правового государства; рассмотреть условия формирования правового государства. раскрыть перспективы развития идеи правового государства в России; раскрыть проблемы функционирования правового государства в России. Предмет исследования работы - общая и специальная литература о правовом государстве. Объект исследования - функционирование правового государства. 1. ...
О.Н. Садиков, Скворцов О.Ю., Степанов С.А. и др. Все эти ученые, несомненно, внесли серьезный вклад в разработку темы сделки с недвижимостью.
Эмпирическую основу выпускной квалификационной работы составляют Определение красноармейского районного суда Чувашской республики, решение Арбитражного суда Краснодарского края.
Нормативную базу сделок с недвижимостью составляют Конституция Российской Федерации, Гражданский кодекс Российской Федерации, Федеральный закон от 21 июля 1997 г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», Семейный кодекс Российской Федерации, Указ президента РФ от 13.10.2004 №1315 «Положение о федеральной регистрационной службе» , «Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения»Приказ Минюста РФ от 06.08.2001 N 233, «Земельный кодекс Российской Федерации» и другие законы.
Объект дипломного исследования — правовые отношения в сфере заключения сделок с недвижимостью.
Предмет работы — правовые нормы действующего гражданского законодательства, регулирующие сделки с недвижимостью.
Цель исследования — Комплексное исследование установления, изменения и прекращения гражданских прав и обязанностей в порядке заключения сделок с имуществом.
Исходя из названных целей поставлены следующие задачи:
- Раскрыть понятие сделки и условия действительности сделки
- Исследовать государственную регистрацию сделок с недвижимостью
- Рассмотреть правовое регулирование договора купли-продажи недвижимости
- Исследовать стороны и содержание договора купли-продажи
- Проанализировать общие положения и особенности договора дарения недвижимости
- Осветить стороны договора дарения
Методологическую базу исследования составляют общенаучный диалектический метод познания и связанные с ним специальные методы научного познания явления окружающей действительности, отражающие взаимосвязь теории и практики, а так же включающие в себя логико-юридического, сравнительно-правового, структурно-системного, статистический и другие методы.
Структура дипломной работы. Дипломная работа состоит из введения, трёх глав, девяти параграфов, заключения, списка используемых источников.
1. Характеристика сделки в гражданском праве
1 Понятие сделки в гражданском праве
В соответствии со ст. 153 ГК сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Приведенное определение содержит все существенные признаки сделки как юридического факта.
Во-первых, сделка является действием, т.е. волевым актом. Сделка совершается в результате проявления воли действующего лица — осознанного, имеющего определенные причины и мотивы желания достижения поставленной цели. Как и любой волевой акт, сделка включает два элемента:
- внутренняя воля лица, совершающего сделку;
- волеизъявление, т.е.
выражение внутренней воли вовне. При отсутствии одного из этих элементов нельзя говорить о сделке как о юридическом факте.
Оспаримые и ничтожные сделки
... самого серьезного внимания на уровне отдельных исследований, специально посвященных ничтожным и оспоримым сделкам. Объектом исследования выступают общественные отношения, возникающие в связи с заключением участниками ... исследования. Среди тех авторов, которые в своих работах уделяют сколько-нибудь значительное внимание делению сделок на ничтожные и оспоримые, нет единства мнений об основаниях и ...
Так как внутренняя воля недоступна для постороннего восприятия, в гражданском праве сделки выступают прежде всего как волеизъявление в тех формах, которые предусмотрены законом. Сделка не будет считаться совершенной, если не было соответствующего волеизъявления или оно было выражено в форме, не предусмотренной законом для данного вида сделок.
Однако как быть, если волеизъявление не соответствует внутренней воле? Гражданин может совершить сделку по ошибке в шутку, под принуждением, в результате обмана. Во всех этих случаях внутренняя воля не соответствует волеизъявлению. Если строго следовать положению о единстве воли и волеизъявления в сделке то там, где нет этого единства, нет и сделки. С другой стороны, так как внутренняя воля недоступна для внешнего восприятия, то выявление и оценка соответствия внутренней воли внешнему ее выражению во всех случаях совершения сделок поставят под сомнение саму возможность существования гражданского оборота. Поэтому закон исходит из презумпции (предположения) соответствия воли и волеизъявления. Согласно этому предполагается, что волеизъявление соответствует внутренней воле лица, совершившего сделку. Однако такая презумпция опровержима. При ее опровержении в каждом случае необходимо доказать несоответствие волеизъявления в сделке внутренней воле лица. Опровержение презумпции соответствия воли и волеизъявления в сделке допускается лишь в случаях, прямо установленных ГК, путем признания соответствующих сделок недействительными. Никакие другие случаи несоответствия воли и волеизъявления, помимо перечисленных в законе, не могут явиться причиной оспаривания сделок.
Во-вторых, сделка является действием граждан и юридических лиц, основных участников регулируемых гражданским правом отношений. Это не означает, что сделки не могут совершаться Российской Федерацией, ее субъектами или муниципальными образованиями. Публично-правовые образования также имеют на это право. Причем к ним по общему правилу будут применяться нормы о сделках, совершаемых юридическими лицами (ст. 124 ГК).
Указание в законе на то, что сделки совершаются гражданами и юридическими лицами, призвано подчеркнуть, что сделка является основным инструментом гражданского права, которое регулирует отношения, основанные на равенстве, автономии воли и имущественной самостоятельности их участников.
По субъектам (граждане и юридические лица) сделки отличаются от других юридических актов — судебных решений, актов государственных органов, органов местного самоуправления, принимаемых в установленном порядке в соответствии с их компетенцией в целях установления (изменения, прекращения) гражданских прав и обязанностей.
Гражданско-правовые сделки
... видом фактических фактов являются сделки. 2. ПОНЯТИЕ СДЕЛКИ И ПРИЗНАКИ, ПРИСУЩИЕ СДЕЛКИ. Понятие сделки - одно из основных понятий гражданского права. Выявление понятия сделки - сравнительно поздний результат ... людьми, становятся фактами, которые приобретают независимость от их сознания и воли. Однако некоторые авторы, стремясь подчеркнуть объективный характер юридических фактов, утверждают, ...
В-третьих, сделка имеет целевую направленность: воля в сделке специально направлена на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Этим сделка отличается от юридических поступков,
