Сделки с недвижимостью

Дипломная работа

Важнейшим условием повышения эффективности хозяйствования является создание основ для оборота недвижимого имущества. Эта задача может быть решена путем создания необходимых правовых, организационных, структурных и других условий для формирования и развития цивилизованного рынка недвижимости.

Недвижимое имущество (недвижимость) — особо ответственная экономическая структура национального хозяйства. Рыночный оборот недвижимости кардинально отличается от рыночного оборота других товаров. Это связано с тем, что недвижимость как товар, в большинстве случаев, нельзя стандартизировать, то есть покупать или продавать по заранее установленным образцам, так как на ценообразование на продаваемую и покупаемую недвижимость как объект товарных отношений влияют различные факторы. К ним относятся: конкретное местоположение, качественные и другие характеристики, регламентация целевого назначения и разрешенного использования и ряд других показателей. Все эти обстоятельства определяют сложную функционально-организационную структуру сделок с недвижимостью, где помимо основных участников рынка — продавца и покупателя действует большое число посредников в лице банковских структур, оценщиков, ипотечных кредиторов, инвесторов, страховщиков, юристов и государства и т.д.

Перечисленные выше особенности сделок с недвижимостью в гражданском обороте позволяют сделать вывод о необходимости государственного регулирования процесса формирования и развития оборота недвижимости посредством постоянного наблюдения и контроля за состоянием этого рынка, прогнозирования тенденций его развития и создания правовых гарантий его участникам.

Актуальность исследования правового регулирования сделок с недвижимостью подтверждается некоторыми обстоятельствами

Гражданское законодательство России в период с 1995 года по 2010 год претерпело ряд существенных изменений и новшеств, поскольку ряд нормативно-правовых актов, принятых в указанный период, возложило на государство ответственность за контроль операций с недвижимостью имущества, что должно было воплотиться в создание соответствующей регистрационной системы.

В условиях стремительного развития экономики, сделки с недвижимостью выходят на первый план. Ежедневно совершаются тысячи сделок направленных на куплю-продажу, аренду, дарение и т.д. недвижимого имущества. Как было уже отмечено, это обуславливает создание эффективного правового механизма оборота недвижимости.

Теоретическая основа исследования. Необходимо отметить, что сделки с недвижимостью вызывали и вызывает пристальный интерес ученых и практикующих юристов. Отдельные вопросы сделок с недвижимостью освещены в работах таких ученых как: Шабалин В.Г. В.П. Камышанского, Н.М. Коршунова, В.И. Иванова. Гуев А.Н., Е. А. Суханов., Алексеева С.С.

13 стр., 6463 слов

Становление и развитие правовой системы Византии

... попытки кодификации императорских конституций, а затем и римского права в целом. В IV--VI вв. в Византии наблюдается высокий уровень развития правовой мысли, складываются самостоятельные юридические школы (наиболее известные ...

О.Н. Садиков, Скворцов О.Ю., Степанов С.А. и др. Все эти ученые, несомненно, внесли серьезный вклад в разработку темы сделки с недвижимостью.

Эмпирическую основу выпускной квалификационной работы составляют Определение красноармейского районного суда Чувашской республики, решение Арбитражного суда Краснодарского края.

Нормативную базу сделок с недвижимостью составляют Конституция Российской Федерации, Гражданский кодекс Российской Федерации, Федеральный закон от 21 июля 1997 г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», Семейный кодекс Российской Федерации, Указ президента РФ от 13.10.2004 №1315 «Положение о федеральной регистрационной службе» , «Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения»Приказ Минюста РФ от 06.08.2001 N 233, «Земельный кодекс Российской Федерации» и другие законы.

Объект дипломного исследования — правовые отношения в сфере заключения сделок с недвижимостью.

Предмет работы — правовые нормы действующего гражданского законодательства, регулирующие сделки с недвижимостью.

Цель исследования — Комплексное исследование установления, изменения и прекращения гражданских прав и обязанностей в порядке заключения сделок с имуществом.

Исходя из названных целей поставлены следующие задачи:

  • Раскрыть понятие сделки и условия действительности сделки
  • Исследовать государственную регистрацию сделок с недвижимостью
  • Рассмотреть правовое регулирование договора купли-продажи недвижимости
  • Исследовать стороны и содержание договора купли-продажи
  • Проанализировать общие положения и особенности договора дарения недвижимости
  • Осветить стороны договора дарения

Методологическую базу исследования составляют общенаучный диалектический метод познания и связанные с ним специальные методы научного познания явления окружающей действительности, отражающие взаимосвязь теории и практики, а так же включающие в себя логико-юридического, сравнительно-правового, структурно-системного, статистический и другие методы.

Структура дипломной работы. Дипломная работа состоит из введения, трёх глав, девяти параграфов, заключения, списка используемых источников.

1. Характеристика сделки в гражданском праве

1 Понятие сделки в гражданском праве

В соответствии со ст. 153 ГК сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Приведенное определение содержит все существенные признаки сделки как юридического факта.

Во-первых, сделка является действием, т.е. волевым актом. Сделка совершается в результате проявления воли действующего лица — осознанного, имеющего определенные причины и мотивы желания достижения поставленной цели. Как и любой волевой акт, сделка включает два элемента:

  • внутренняя воля лица, совершающего сделку;
  • волеизъявление, т.е.

выражение внутренней воли вовне. При отсутствии одного из этих элементов нельзя говорить о сделке как о юридическом факте.

4 стр., 1720 слов

Проблема единства воли и волеизъявления как необходимого условия ...

... проблемные аспекты, касающиеся единства воли и волеизъявления в сделках. В соответствии со ст.153 ГК "сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение ... воля и волеизъявление - две стороны одного и того же процесса психического отношения лица к совершаемому им действию, они должны соответствовать друг другу и представлять собой единство. ·Сделка ...

Так как внутренняя воля недоступна для постороннего восприятия, в гражданском праве сделки выступают прежде всего как волеизъявление в тех формах, которые предусмотрены законом. Сделка не будет считаться совершенной, если не было соответствующего волеизъявления или оно было выражено в форме, не предусмотренной законом для данного вида сделок.

Однако как быть, если волеизъявление не соответствует внутренней воле? Гражданин может совершить сделку по ошибке в шутку, под принуждением, в результате обмана. Во всех этих случаях внутренняя воля не соответствует волеизъявлению. Если строго следовать положению о единстве воли и волеизъявления в сделке то там, где нет этого единства, нет и сделки. С другой стороны, так как внутренняя воля недоступна для внешнего восприятия, то выявление и оценка соответствия внутренней воли внешнему ее выражению во всех случаях совершения сделок поставят под сомнение саму возможность существования гражданского оборота. Поэтому закон исходит из презумпции (предположения) соответствия воли и волеизъявления. Согласно этому предполагается, что волеизъявление соответствует внутренней воле лица, совершившего сделку. Однако такая презумпция опровержима. При ее опровержении в каждом случае необходимо доказать несоответствие волеизъявления в сделке внутренней воле лица. Опровержение презумпции соответствия воли и волеизъявления в сделке допускается лишь в случаях, прямо установленных ГК, путем признания соответствующих сделок недействительными. Никакие другие случаи несоответствия воли и волеизъявления, помимо перечисленных в законе, не могут явиться причиной оспаривания сделок.

Во-вторых, сделка является действием граждан и юридических лиц, основных участников регулируемых гражданским правом отношений. Это не означает, что сделки не могут совершаться Российской Федерацией, ее субъектами или муниципальными образованиями. Публично-правовые образования также имеют на это право. Причем к ним по общему правилу будут применяться нормы о сделках, совершаемых юридическими лицами (ст. 124 ГК).

Указание в законе на то, что сделки совершаются гражданами и юридическими лицами, призвано подчеркнуть, что сделка является основным инструментом гражданского права, которое регулирует отношения, основанные на равенстве, автономии воли и имущественной самостоятельности их участников.

По субъектам (граждане и юридические лица) сделки отличаются от других юридических актов — судебных решений, актов государственных органов, органов местного самоуправления, принимаемых в установленном порядке в соответствии с их компетенцией в целях установления (изменения, прекращения) гражданских прав и обязанностей.

10 стр., 4909 слов

Оспаримые и ничтожные сделки

... самого серьезного внимания на уровне отдельных исследований, специально посвященных ничтожным и оспоримым сделкам. Объектом исследования выступают общественные отношения, возникающие в связи с заключением ... исследования. Среди тех авторов, которые в своих работах уделяют сколько-нибудь значительное внимание делению сделок на ничтожные и оспоримые, нет единства мнений об основаниях и последствиях ...

В-третьих, сделка имеет целевую направленность: воля в сделке специально направлена на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Этим сделка отличается от юридических поступков,