Договор купли-продажи жилых помещений (2)

Курсовая работа

Договор купли-продажи с пожизненным содержанием (договор ренты)

До введения в действие нового Гражданского кодекса РФ договор купли-продажи с пожизненным содержанием заключался в соответствии со ст. 253 ГК РСФСР, в которой говорилось о купле-продаже жилого дома с условием пожизненного содержания. Гражданским кодексом РФ введено понятие договора пожизненного содержания с иждивением (ст. 601- 605 ГК РФ), являющегося разновидностью договора ренты.

В отличие от договора купли-продажи жилых помещений (в том числе с пожизненным содержанием) договор ренты требует нотариального удостоверения (сделки купли-продажи жилья требуют только государственной регистрации).

Однако до сих пор некоторые нотариусы по-прежнему заверяют договоры купли-продажи жилья с пожизненным содержанием. Заключение таких договоров не противоречит закону, так как согласно действующему гражданскому законодательству стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом и другими правовыми актами, и включить в него элементы различных договоров, предусмотренных законом и иными правовыми актами (ст. 421 ГК РФ).

Гражданское законодательство предусматривает принцип свободы договора, то есть право сторон включать в него любые условия, не противоречащие закону и отвечающие интересам сторон. Поэтому, заключая договор купли-продажи квартиры, стороны могут внести в него условие о пожизненном проживании продавца квартиры (и (или) членов его семьи).

Этот вид отчуждения жилых помещений становится достаточно популярным, так как значительная часть граждан России пожилого возраста находится практически за чертой бедности и этот вид сделки позволяет, не расставаясь со своим жильем, иметь постоянный источник дохода.

Договор купли-продажи квартиры с пожизненным содержанием имеет свои преимущества и недостатки — как для продавцов, так и для покупателей.

Преимушества и недостатки сделки купли-продажи для продавца

Продавец и члены его семьи имеют право проживать в своей квартире до своей смерти.

У продавца квартиры появляется регулярный источник дохода в виде рентных платежей.

В договоре может быть оговорен комплекс услуг, который плательщик будет оказывать рентополучателю до конца его жизни.

Есть опасность столкнуться с недобросовестностью плательщика ренты, уклоняющегося от выполнения или не должным образом выполняющего условия договора. В этом случае, для того чтобы расторгнуть договор ренты или призвать другую сторону к выполнению его условий, придется обратиться в суд.

12 стр., 5850 слов

Рента. Пожизненное содержание с иждивением

... с договором пожизненного содержания с иждивением в гл. 33 ГК выделены договоры постоянной и пожизненной ренты. По поводу соотношения между этими двумя договорами, с одной стороны, и договором пожизненного содержания с ... уже в годы НЭПа участились случаи заключения договоров продажи жилых строений под условием предоставления продавцу пожизненного содержания. В годы Великой Отечественной войны и после ...

Есть риск, что «покупатель» окажется мошенником и, будучи заинтересованным в смерти «продавца», будет своими действиями этому способствовать.

Преимушества и недостатки сделки купли-продажи для покупателя

Квартира приобретается практически «даром» — рентные платежи и расходы на содержание продавца несоизмеримы с рыночной ценой квартиры.

Для того чтобы стать полноценным собственником и въехать в квартиру, придется ждать неопределенный период времени (до смерти рентополучателя).

Рентополучатель может потребовать расторжения договора, если ему покажется, что плательщик ренты недостаточно добросовестно выполняет свои условия. Этот вопрос придется скорее всего решать в судебном порядке.

В настоящее время все разновидности договора ренты подробно и четко регламентированы в ГК РФ.

Гражданский кодекс РФ предусматривает две формы отчуждения имущества под выплату ренты:

  • постоянная рента;
  • пожизненная рента.

Если пожизненная рента установлена на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением, предметом отчуждения может быть только недвижимое имущество.

Какова суть договора ренты?

Ренту можно определить как доход, не связанный с предпринимательской деятельностью и регулярно получаемый в форме процента с предоставляемого в аренду или передаваемого в собственность имущества. По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется взамен на полученное имущество выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме (ст. 583 ГК РФ).

Кто может выступать в роли рентоплателыиика?

Гражданский кодекс РФ не предусматривает никаких ограничений для рентоплателыцика. Платить ренту может как гражданин, так и организация.

Существуют ли какие-то специальные организации, заключающие подобные договоры с гражданами?

Да, существуют. В Москве, например, действует государственное предприятие «Московская социальная гарантия», уполномоченное Правительством Москвы заключать договоры о пожизненном содержании с иждивением за передачу квартир в собственность города. Договоры пожизненного содержания с иждивением заключаются Моссоцгарантией на добровольной основе с гражданами определенных категорий», а именно с:

  • одинокими пенсионерами, супружескими парами и семейными парами, достигшими возраста 65 лет;
  • одинокими инвалидами 1-й группы, достигшими возраста 55 лет;
  • одинокими инвалидами 2-й группы, достигшими возраста 60 лет.

В отдельных случаях с учетом конкретных обстоятельств договоры могут заключаться с пенсионерами и инвалидами, имеющими меньший возраст или не относящимися к категории одиноких. Решение по данному вопросу принимает комиссия, создаваемая Комитетом социальной защиты населения Москвы (Распоряжение мэра г. Москвы от 19. 01. 98 г. <<0 совершенствовании деятельности по социальной поддержке и защите одиноких пенсионеров, добровольно передавших жилье в собственность г. Москвы»).

Договоры пожизненного содержания с иждивением заключаются с указанными лицами, если они являются собственниками жилья (ЖСК, приватизированное, полученное в результате приобретения права наследства и т. д.) и на занимаемой ими площади не зарегистрированы другие граждане, жилое помещение не продано, не заложено, не находится в споре и под запрещением (арестом), не сдано в аренду или поднаем.

14 стр., 6699 слов

Пожизненное содержание с иждивением: теория и правоприменительная практика

... В первой главе работы дается юридическая характеристика договора пожизненного содержания с иждивением. Вторая глава работы посвящена вопросам структуры договора пожизненного содержания и иждивением. В третьей заключительной главе анализируются вопросы, связанные с изменением, прекращением и договора пожизненного содержания с иждивением и реализацией ...

Кто может быть рентополучателем?

Согласно ранее действовавшему ГК РСФСР 1964 г. получателем ренты по данному договору могли быть только нетрудоспособные по возрасту и по здоровью лица. Ныне действующий ГК РФ таких ограничений не предусматривает. Однако на практике сделки купли-продажи с условием пожизненного содержания заключаются в основном с пожилыми одинокими людьми.

Получателем постоянной ренты может быть как юридическое лицо, так и гражданин. При этом право на получение постоянной ренты имеет только некоммерческая организация, то есть та, которая в своей деятельности не преследует цели извлечения прибыли (общественные организации, благотворительные фонды, религиозные организации).

Может ли быть установлена пожизненная рента для нескольких рентополучателей?

Да, такая возможность законодательством предусмотрена. Пожизненная рента может быть установлена одновременно в пользу нескольких граждан, доли которых признаются равными, если иное не предусмотрено договором.

Со смертью одного из рентополучателей выплаты не прекращаются, доля умершего переходит к пережившим его рентополучателям.

Чем пожизненная рента отличается от пожизненного содержания с иждивением?

В принципе пожизненное содержание с иждивением рассматривается как разновидность пожизненной ренты. Однако разница между договорами купли-продажи квартиры с условием пожизненного содержания и с условием пожизненной ренты весьма значительна. Заключается она в том, что в первом случае обеспечением переданной в собственность квартиры является так называемое удовлетворение потребностей в натуре, то есть в жилище, питании, одежде, уходе и т. д. Во втором случае получателю ренты периодически выплачивается только денежная сумма, определенная в договоре.

Таким образом, договор с условием пожизненного содержания носит не только материальный, но и личностный характер, определяемый взаимоотношениями сторон в ходе исполнения договора. В связи с этим часто возникают конфликты именно личного, а не правового характера — ведь процесс предоставления пожизненного содержания с иждивением строится на тесном личном контакте плательщика и получателя ренты. Практика показывает, что основной причиной расторжения договора, предусматривающего пожизненное содержание, является не нарушение плательщиком своих обязательств, а конфликты и разрыв в личных отношениях сторон. Как правило, именно разногласия личного характера ложатся в основу взаимных обвинений, в том числе и материального характера. Поэтому в договоре следует предусмотреть не только имущественные обязательства, но и положения, сопряженные с личными взаимоотношениями сторон в ходе исполнения договора.

Какие положения необходимо внести в договор ренты?

Прежде всего нужно четко определить объем содержания и подробно расписать все обязанности плательщика ренты. В договор желательно внести все существенные условия содержания и порядок его предоставления (медицинское обслуживание, режим покупки продуктов и приготовления пищи, случаи осуществления надомного ухода, госпитализации, порядок оплаты коммунальных услуг и др.).

13 стр., 6373 слов

Договор пожизненного содержания с иждивением (2)

... именно: применение ст. 599 (расторжение договора пожизненной ренты по требованию получателя ренты) или п. 2 ст. 605 (прекращение пожизненного содержания с иждивением) в соответствии со ст. 6. ... в их историческом развитии, судебная практика, связанная с договорами пожизненного содержания с иждивением. Методологическую основу работы составила, в первую очередь, теория права. В начальных ...

Чем подробнее в договоре будут определены все его условия, тем больше вероятность того, что в дальнейшем не возникнут споры относительно предполагаемого объема содержания. Целесообразно также определить рублевый эквивалент объема содержания. Его стоимость в месяц не может быть менее 2 минимальных размеров оплаты труда, установленных законом.

В договоре необходимо предусмотреть условие о том, что все соглашения, устные договоренности, которые имели место между сторонами до заключения договора, теряют свою силу с момента подписания договора. Это предотвратит попытки получателя ренты в дальнейшем ссылаться на «ранее достигнутые договоренности».

Большинство исков получателей ренты о расторжении договора мотивируются тем, что получатель ренты в момент заключения договора рассчитывал не на тот объем и характер услуг, которые впоследствии ему оказывались плательщиком ренты. Доводы ответчика о том, что содержание получателя ренты соответствует его запросам и условиям договора, не имеют должного значения, поскольку объем содержания, предоставленный в натуре, практически невозможно доказать, а при исследовании самого договора зачастую выясняется, что им предусмотрен минимум обязательств, не обеспечивающих в целом потребностей получателя ренты, что в конечном счете ставит под вопрос добросовестность приобретателя имущества при заключении и исполнении договора.

В договор должно быть внесено условие об увеличении или уменьшении объема содержания в зависимости от состояния получателя ренты.

Стоит подумать о внесении в договор условия о порядке учета предоставленных услуг. При этом сторонами может быть подписан двухсторонний акт о предоставленном содержании, гарантирующий, что описанный объем содержания плательщиком ренты будет действительно предоставлен.

Договором должно быть предусмотрено, кем должны исполняться обязательства: лично плательщиком ренты или третьими лицами. Таким образом, в случае возникновения между сторонами конфликтов личного характера услуги по содержанию получателя ренты могли бы оказываться третьими лицами, естественно, за счет плательщика ренты.

В договоре следует оговорить взаимоприемлемую стоимость выкупной цены. Сделать это стоит вот почему. Одним из требований к плательщику ренты в случае доказанности существенного нарушения им условий договора может быть требование получателя ренты о выплате ему выкупной цены (п. 2 ст. 605 ГК )2 РФ).

Если имущество передано плательщику ренты бесплатно, то при отсутствии в договоре указания на размер выкупной цены последняя складывается из годовой суммы выплаченных платежей (не менее 2 минимальных размеров оплаты труда в месяц) и стоимости недвижимости.

Договором пожизненного содержания с иждивением может быть предусмотрена возможность замены предоставления содержания с иждивением в натуре выплатой в течение жизни гражданина периодических платежей в деньгах (ст. 603 ГК РФ).

Если этот пункт внесен в договор, это поможет в дальнейшем избежать тупиковых ситуаций при возникновении между сторонами личных конфликтов, которые впоследствии, как правило, перерастают в разногласия относительно объема предоставляемых услуг. Важно также определить объем предоставляемых услуг, который не может быть меньше 2 установленных минимальных размеров оплаты труда в месяц.

15 стр., 7113 слов

Курсовая работа права и обязанности сторон по договору купли продажи

... договора купли-продажи традиционно относят его стороны, предмет, цену, срок, форму и содержание, т.е. права и обязанности. Единственное условие, которое стороны должны во всех случаях обязательно сами определить при купле-продаже, - ее предмет. По ...

Какие документы необходимо представить для регистрации договора пожизненного содержания с иждивением?

Для составления грамотного договора необходимо обратиться к нотариусу. Договор может быть составлен только в присутствии обоих его участников, имеющих при себе паспорта, правоустанавливающие документы на квартиру и справку БТИ. Для государственной регистрации договора пожизненного содержания с иждивением необходимы:

  • заявление на государственную регистрацию, составленное по установленной форме;
  • договор пожизненного содержания с иждивением (оригинал);
  • договор пожизненного содержания с иждивением (копия с печатью налоговой инспекции);
  • передаточный акт, заверенный либо нотариусом, либо в жилищно-эксплуатационной организации (копия);
  • квитанция об оплате регистрационных сборов;
  • справка БТИ.

В каком случае договор пожизненного содержания с иждивением или договор пожизненной ренты может быть расторгнут?

Во-первых, договор ренты может быть расторгнут по соглашению сторон. В этом случае все возвращается в прежнее положение: рентополучатель вновь становится собственником квартиры, а плательщик ренты перестает нести какие-либо обязательства по отношению к нему.

Во-вторых, договор пожизненного содержания с иждивением или пожизненной ренты может быть расторгнут получателем ренты в случаях:

  • утраты обеспечения или ухудшения его условий по обстоятельствам, за которые рентополучатель не отвечает;
  • «существенного нарушения» плательщиком ренты своих обязательств (ст.

605 ГК РФ).

(В случаях разрешения споров в судебном порядке это положение вызывает множество споров и возражений сторон.)

Обычно под «существенным нарушением договора» понимают систематическое невыполнение условий договора или нарушение стороной по договору своего обязательства, влекущее за собой какие-либо негативные последствия для другой стороны. Поэтому в договоре следует оговорить, что именно стороны подразумевают под существенным нарушением условий договора.

Как правило, такие договоры заключаются с пожилыми одинокими людьми. Однако вполне возможна ситуация, когда у получателя ренты вдруг появится дальний родственник, претендующий на его квартиру. Это может в корне изменить взгляд получателя ренты на добросовестность исполнения обязательств плательщика ренты. При этом личные конфликты грозят перерасти в правовые 14 (насколько предоставляемые услуги соответствуют содержанию договора).

Под сомнение может быть поставлена и действительность самого договора.

В случае возникновения судебного спора между сторонами до вынесения решения судом проходит, как правило, весьма длительный промежуток времени, в течение которого исполнение договорных отношений плательщиком ренты приостанавливается.

Какие доказательства существенного нарушения договора могут быть предъявлены рентополучателем в суде?

Если условия договора ренты постоянно нарушаются и расторгнуть договор по соглашению сторон не удается, получатель ренты (продавец) может обратиться в суд с требованием о расторжении договора. В суде будет необходимо доказать факты существенного нарушения договора. Иными словами, прежде чем предъявить иск, нужно заняться сбором доказательств. Ими могут быть:

9 стр., 4443 слов

Особенности отчуждения недвижимого имущества по договору продажи недвижимости

... рассмотреть все возникающие проблемы, связанные с отчуждением недвижимости путем продажи, в рамках ограниченности объема дипломной работы невозможно. Но мы попытались осветить наиболее ... договор купли-продажи спорных квартир от 02. 12.1999 в силу пункта 2 статьи 558 Гражданского кодекса Российской Федерации считается заключенным с момента государственной регистрации. Суд установил, что договор об ...

  • претензии, составляемые рентополучателем после каждого нарушения;
  • чеки, если рентополучатель покупает какие-либо продукты или вещи, которые по договору должен приобретать рентоплателыцик;
  • показания свидетелей;
  • другие документы, подтверждающие нарушение ответчиком принятых на себя обязательств.

Может ли плательшик ренты в случае возникновения спора предъявить встречные требования о замене пожизненного содержания периодическими рентными платежами?

Да, такое право у плательщика ренты есть. Однако подобные встречные иски не удовлетворяются судом по ряду причин. Прежде всего это обусловлено характером 15 договора. Заключая договор купли-продажи с условием пожизненного содержания, сторона — получатель ренты рассчитывает прежде всего на предоставление ей услуг по содержанию в натуре, так как по состоянию здоровья не в состоянии вести домашнее хозяйство. При этом плательщик ренты не сможет опровергнуть доводов истца о невыполнении условий договора, даже если существенность и доказанность последних вызывает сомнение. Отказывая в таком иске, суд основывается прежде всего на том, что получатель ренты нуждается в уходе и оказании услуг по содержанию в натуре.

Может ли квартира, переданная в собственность на условиях пожизненного содержания с иждивением, каким-либо образом отчуждена?

Отчуждение недвижимого имущества, переданного в собственность на условиях пожизненного содержания с иждивением, допускается только с согласия получателя ренты. При этом механизм получения такого согласия и его форма (устная, письменная или нотариальная) четко не определяемы, что иногда порождает некоторые сложности. Можно посоветовать оформить такое согласие в письменной форме с заверением подписи. В любом случае, такое оформление снимет в дальнейшем все вопросы относительно факта согласия получателя ренты на смену стороны по исполнению обязательств.

Следует иметь в виду, что в соответствии с гражданским законодательством при переходе прав собственности на «обремененное» рентой имущество устанавливается так называемая субсидарная (совместная) ответственность за неисполнение обязательств по договору (п. 2 ст. 586 ГК РФ).

Из этого следует, что, если вами, например, продана приобретенная по договору купли-продажи с условием пожизненного содержания квартира, то в случае неисполнения новым плательщиком ренты условий договора к вам может быть предъявлено требование об исполнении таких обязательств или применены другие санкции, предусмотренные положениями о ренте. При этом вы будете вправе предъявлять требования к основному должнику (ст. 399 ГК РФ).

Для того чтобы избежать такой ответственности, в договор купли-продажи с пожизненным содержанием необходимо внести условие о том, что при отчуждении обремененного рентой имущества с согласия получателя ренты вы не отвечаете перед последним по обязательствам лиц, приобретших право собственности на такое имущество.

Общие условия совершения сделки купли-продажи квартиры

В ГК РФ есть статья, определяющая специфику договора купли-продажи жилых помещений. Существенными условиями договора купли-продажи являются предмет и цена договора. Кроме того, существует перечень лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования жилым помещением после его приобретения покупателем с указанием их прав на пользование жилым помещением (ст. 558 ГК РФ).

38 стр., 18744 слов

Договор купли-продажи жилых помещений

... ГК РФ, регламентирующей особенности продажи жилых помещений, можно сформулировать понятие договора купли-продажи жилого помещения следующим образом: По договору продажи жилого помещения продавец обязуется передать в собственность покупателя жилой дом, квартиру, часть жилого дома или квартиры, а покупатель обязуется ...

Такими лицами могут быть:

  • члены семьи продавца, проживавшие вместе с ним, а именно, его супруг, их дети и родители, другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, а также, в исключительных случаях, и другие лица, которые могут быть признаны членами семьи продавца;
  • наниматель жилого помещения, постоянно проживающие с ним граждане;
  • поднаниматель данного жилого помещения, заключивший договор с продавцом (до окончания срока договора поднайма).

Из этого условия прямо следует, что покупатель, не уведомленный до заключения договора купли-продажи жилья о правах третьих лиц на проживание, вправе требовать расторжения договора.

Кто может быть стороной в договоре купли-продажи квартиры?

Сторонами договора купли-продажи квартиры могут быть как физические лица, так и юридические лица (организации).

Наиболее часто договоры купли-продажи заключаются между физическими лицами. В этом случае документом, удостоверяющим личность, является паспорт или удостоверение личности военнослужащего.

Если в сделке участвует юридическое лицо, его правоспособность устанавливает нотариус. В этом случае юридическое лицо должно представить устав, учредительный договор, свидетельство о регистрации, протокол избрания руководителя, протокол общего собрания либо собрания учредителей с решением о передаче имущества определенному лицу. Все эти документы предъявляются при заключении договора в подлиннике либо в виде нотариально заверенных копий. От имени юридического лица действует его представитель. Представитель юридического лица должен предъявить паспорт и доверенность на право совершения сделки.

Договоры купли-продажи жилья, как и любые другие сделки, не могут заключать недееспособные либо ограниченно дееспособные граждане (ст. 171, 172, 175, 176 ГК РФ).

Согласно ст. 21 ГК РФ дееспособность — это способность гражданина своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права, создавать для себя гражданские обязанности и исполнять их.

Лица, признанные судом недееспособными, не могут совершать сделки от своего имени. Ограниченно дееспособные лица совершают сделки только с согласия попечителя. Если поведение гражданина дает основание для сомнений в его дееспособности, нотариус вправе отсрочить заключение договора купли-продажи квартиры на срок до 1 месяца с целью проверки дееспособности гражданина. Нотариус в этом случае вправе запросить любые органы (например, суд) и любые медицинские учреждения (диспансеры по месту жительства, стационары, где находился гражданин) на предмет установления его дееспособности.

Полная дееспособность гражданина наступает с момента достижения им возраста 18 лет. Исключением являются:

  • лица, вступившие в брак в возрасте до 18 лет (ст. 21 ГК РФ);
  • лица, достигшие 16 лет и работающие по трудовому контракту (с согласия родителей, а при отсутствии такого согласия — по решению суда; ст.

27 ГК РФ).

17 стр., 8025 слов

Гражданское право. «Купля-продажа жилых помещений»

... облекаются и сделки по обмену и мене жилых помещений. Не случайно на долю договоров купли-продажи жилья приходится наибольшее количество правонарушений, чаще всего совершаемых с определенным умыслом. Задачи курсовой работы: Определить ...

Такие лица также могут быть стороной в договоре. За несовершеннолетних сделки совершают их родители или лица, их заменяющие (усыновители, опекуны, попечители), при этом для заключения договора купли-продажи квартиры необходимо согласие органов опеки и попечительства.

Хотя ГК РФ предоставляет несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет право самостоятельно заключать сделки с письменного согласия их законных представителей (родителей, усыновителей или попечителей), на практике договоры купли-продажи жилья несовершеннолетними самостоятельно не заключаются.

Предметом договора купли-продажи квартиры может быть только жилое помещение, находящееся в собственности физического или юридического лица.

Предметом договора купли-продажи не могут быть квартира или комната, находящиеся под арестом или запрещением. Квартира, находящаяся в залоге, может быть продана только с разрешения залогодержателя (то есть лица, кому она заложена), а в случае, если договором о залоге установлен запрет на продажу, не может быть продана вообще.

Сведения об арестах (запрещениях) и залоге имеются в БТИ. Нотариус, удостоверяющий сделку, обязан проверить по справке БТИ отсутствие фактов запрещения на отчуждаемое жилье, его ареста и залога.

Не может быть продана квартира в доме, признанном аварийным или подлежащим сносу или переоборудованию (ст. 73 ЖК РФ).

Часто запрет на сделки с жилыми помещениями производится на том основании, что дом является ветхим. Граждане, чье жилье подпадает под действие такого запрета, должны знать, что понятия «ветхий дом» не существует ни в одном законодательном акте. Ветхим принято считать дом, имеющий процент износа более 60. Такие дома подлежат переоборудованию или сносу, их обмен запрещен.

Аварийное состояние дома устанавливает межведомственная комиссия территориального управления на основании обследования жилых домов. Решение межведомственной комиссии утверждает префект.

Документы, необходимые для совершения сделки купли-продажи квартиры

Для того чтобы совершить сделку купли-продажи квартиры, продавец должен собрать определенный «пакет» документов. Набор этих документов зависит от того, как у владельца квартиры возникло право собственности на данное жилое помещение:

  • Квартира была приватизирована в установленном порядке (так называемая первичная продажа);
  • Квартира была получена по договору купли-продажи, мены или дарения;
  • Квартира получена в наследство;
  • Квартира находится в доме жилищно-строительного кооператива, и пай выплачен полностью.

Теперь рассмотрим подробно, какие документы необходимо предъявить продавцу при совершении сделки купли-продажи в каждом из этих случаев.

Напомним, что приватизация — это бесплатная передача в собственность граждан на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищных фондах (Закон РФ от 04. 07. 91 г. «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»).

Жилые помещения при этом передаются в общую (совместную или долевую) собственность всех лиц, проживающих (зарегистрированных) в данном жилом помещении, либо в собственность одного из них.

Итак, для первичной продажи необходимы следующие документы:

  • договор передачи муниципального жилья в собственность граждан, зарегистрированный органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество;
  • свидетельство о праве собственности на жилище.

(Эти два документа являются основными и выдаются при приватизации квартиры ее собственникам. Если по какой-то причине эти документы были утеряны, необходимо обратиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество (в Москве — комитет муниципального жилья и его подразделения) с просьбой выдать дубликат.);

18 стр., 8967 слов

Продажа недвижимости

... государственной регистрации права собственности, правомочия собственника подтверждаются «титулом», т.е. свидетельством, выданным государственным регистрирующим органом. Заключая договор, покупатель имеет возможность установить принадлежность отчуждаемого. Выделение договора продажи недвижимости ... удостоверении сделок купли-продажи жилого дома, если одной из его сторон является гражданин, квартир, ...

  • справка бюро технической инвентаризации (БТИ) по месту расположения квартиры о балансовой стоимости данной квартиры. Для получения такой справки необходимо иметь при себе паспорт и документы на квартиру (договор передачи и свидетельство о праве собственности на жилище).

    Справка готовится в течение одного дня и действительна в течение месяца;

  • справка жилищно-эксплуатационной организации об отсутствии задолженности по платежам. Для этого в РЭУ необходимо представить оплаченные квитанции по коммунальным платежам за последний месяц;
  • выписка из домовой книги;
  • копия финансового лицевого счета. (Эти документы выдают жилищно-эксплуатационные организации (если квартира кооперативная, то правление ЖСК.);
  • согласие органов опеки и попечительства, если в квартире прописаны (зарегистрированы) несовершеннолетние, независимо от того, включены ли они в свидетельство о праве собственности.

Это же правило действует и в том случае, если несовершеннолетние были включены в свидетельство о праве собственности, а потом «перепрописаны» в другое место;

  • документы, удостоверяющие личность продавца и покупателя:
  • для граждан России и СНГ — паспорт,
  • для военнослужащих — удостоверение личности и приписное свидетельство,
  • для граждан России, постоянно проживающих за границей, — общегражданский паспорт,
  • для иностранных граждан — вид на жительство в Российской Федерации или национальный паспорт с отметкой о регистрации в ОВД,
  • для лиц, не достигших 16 лет, — свидетельство о рождении.

При продаже квартиры, приобретенной в собственность по договору купли-продажи, мены или дарения, имеет место так называемая «вторичная продажа». Для заключения договора купли-продажи такой квартиры необходимы те же документы, что и в. первом случае, за исключением первых двух документов о приватизации. Вместо них необходимо представить оригинал соответствующего договора купли-продажи, мены или дарения, зарегистрированный органом, осуществляющим регистрацию прав на недвижимое имущество.

Кроме того, если квартира была получена по договору дарения, для ее отчуждения потребуется справка из налоговой инспекции об уплате налога с имущества, переходящего в порядке дарения или наследования. При этом следует помнить, что налог не взимается со стоимости жилых домов или квартир, если одаряемый проживал в этих домах (квартирах) совместно с дарителем на день оформления договора дарения. Факт совместного проживания подтверждается справкой из соответствующего жилищного органа, а также решением суда.

Если квартира перешла в собственность по наследству, то вместо договора передачи или соответствующих договоров необходимо представить свидетельство о праве на наследство, полученное у нотариуса и зарегистрированное в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество.

Надо ли дочери оформлять наследство на квартиру, приватизированную на нее и ее родителей, после смерти последних, если других наследников нет?

Какие документы необходимы для продажи такой квартиры?

В данном случае автоматического перехода права собственности не происходит. Необходимо оформить права наследства на доли квартиры, причитающиеся родителям. Для этого следует обратиться к нотариусу и представить документы на квартиру, свидетельства о смерти родителей и документы, подтверждающие родство с ними. Нотариус оформит свидетельство о праве собственности по наследству (вместе с первоначальным свидетельством о собственности по договору передачи), являющееся правоустанавливающим документом на квартиру.

Кроме свидетельства о праве на наследство и документов, перечисленных в первом пункте (для приватизированной квартиры), необходима еще справка налоговой инспекции об уплате налога, переходящего в порядке наследования или дарения. Некоторые категории лиц от уплаты этого налога освобождены.

Какие документы необходимы для продажи комнаты в’ коммунальной квартире?

Комнаты в коммунальной квартире могут находиться в собственности граждан, если вся квартира была приватизирована в общую долевую собственность. В этом случае необходимо представить следующие документы:

  • свидетельство о праве собственности на комнату с указанием размера и общей площади коммунальной квартиры;
  • договор передачи комнаты в собственность граждан, зарегистрированный органом, осуществляющим регистрацию недвижимого имущества;
  • соглашение об определении долей, заверенное нотариально и зарегистрированное органом, осуществляющим регистрацию прав на недвижимое имущество;
  • справка БТИ об оценке стоимости коммунальной квартиры с указанием размера долей всех ее собственников;
  • справка жилищно-эксплуатационной конторы об отсутствии задолженности по платежам;
  • выписка из домовой книги;
  • копия финансового лицевого счета;
  • согласие органов опеки и попечительства, если в комнате зарегистрированы или проживают несовершеннолетние дети;

— заявление соседей об отказе от права преимущественной покупки. Напомним, коммунальная квартиры является общей долевой собственностью всех проживающих в ней граждан. Это значит, что при продаже одним из сособственников принадлежащей ему части другие сособственники имеют право преимущественной покупки. Продавец доли в общем имуществе обязан известить в письменной форме остальных участников общей долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий продажи. Если остальные участники долевой собственности (соседи по коммунальной квартире) откажутся осуществить свое право преимущественной покупки на этих условиях или не осуществят его в течение одного месяца, продавец вправе продать свою долю любому лицу, но за ту же цену и на тех же условиях, какие были указаны при извещении остальных сособственников квартиры, находящейся в общей совместной собственности.

Кроме того, следует иметь в виду, что до вступления в силу Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество» (далее — Федеральный закон), то есть до 31 января 1998 г., существовал различный порядок удостоверения прав на недвижимое имущество, который достаточно часто изменялся на уровне субъектов Российской Федерации. В связи с этим установлен порядок защиты прав собственности на недвижимое имущество, приобретенное до вступления в силу указанного Федерального закона и зарегистрированное в уполномоченных государственных органах в соответствии с существовавшим в момент приобретения недвижимого имущества порядком (ст. 6 Федерального закона).

Права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в порядке, установленном этим законом. Так, юридически действительными являются:

  • а) право на недвижимое имущество, приобретенное лицом путем выплаты полностью паевого взноса в жилищно-строительном кооперативе в соответствии с Законом СССР «О собственности в СССР» на 1 июля 1990 г. Этим лицам, как правило, органы БТИ выдавали регистрационное удостоверение, подтверждавшее факт выплаты паевых взносов. Более никаких документов, подтверждающих право собственности на приобретенное таким образом недвижимое имущество, не выдавалось. Следует иметь в виду, что эти документы считались допустимыми при совершении последующих сделок купли-продажи, мены, дарения и других сделок по отчуждению имущества. Непризнание данных прав на недвижимое имущество со стороны законодательства поставило бы под сомнение не только первичное право собственности, но и весь вторичный рынок жилья недвижимости, который возник на основе указанных выше документов;
  • б) свидетельства о собственности на жилище, выданные на основании государственной регистрации прав, введенной субъектами Российской Федерации до вступления в силу Федерального закона.

Указанные выше правообладатели на недвижимое имущество не обязаны проходить государственную перерегистрацию прав, но могут получить свидетельство о государственной регистрации прав в соответствии с Федеральным законом. Это не является для них обязательной процедурой, поскольку, как уже сказано выше, свидетельства, выданные ранее субъектами Российской Федерации и администрациями городов до установления единой формы свидетельства, признаны юридически действительными.

Механизм совершения сделки купли-продажи квартиры

Прежде всего покупателю и продавцу необходимо определиться, будут ли они полностью самостоятельно заниматься оформлением сделки или прибегнут к помощи риэлторских фирм. Почти все крупные риэлторские фирмы сейчас оказывают услуги по оформлению готовых вариантов сделок за умеренную сумму (300-500 долларов).

Они предоставляют нотариальные услуги, обеспечивают безопасный механизм передачи денег и ускоряют процесс государственной регистрации сделки. В любом случае, сторонам важно знать все этапы совершения сделки, чтобы самим контролировать ситуацию.

Сделка купли-продажи квартиры считается совершенной только с момента ее государственной регистрации. Порядок этой регистрации определяется Федеральным законом.

Следует иметь в виду, что для совершения сделки купли-продажи нотариальное оформление обязательно только в случае заключения договора купли-продажи с пожизненным содержанием (договора ренты).

Во всех остальных случаях достаточно заключить договор в простой письменной форме, то есть составить один документ, подписанный сторонами, участвующими в сделке. Такой договор может помочь составить любой квалифицированный юрист или нотариус. После этого необходимо обратиться в учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории регистрационного округа по месту нахождения предмета сделки — квартиры (п. 1 ст. 9 Федерального закона).

Однако подавляющее большинство сделок купли-продажи квартир оформляется у нотариуса.

Преимущества нотариального оформления сделки купли-продажи квартиры

Напомним, что с 31 января 1998 г., т. е. с момента вступления в силу Федерального закона, договоры отчуждения квартиры (в том числе и купли-продажи) не требуют обязательного нотариального удостоверения. Согласно ГК РФ для этих сделок предусмотрена простая письменная форма (то есть стороны должны закрепить достигнутые между ними договоренности в письменном виде и скрепить своими подписями).

Затем договор должен пройти государственную регистрацию.

Каковы обязанности нотариуса, удостоверяющего договор купли-продажи квартиры?

Прежде всего нотариус обязан разъяснить сторонам, обратившимся к нему, смысл и значение заключаемого договора и проверить, соответствует ли содержание договора действительным намерениям лиц, собирающихся его заключить (Основы законодательства Российской Федерации о нотариате).

Проще говоря, выяснить, соответствует ли намерению и желанию сторон то, что изложено на бумаге.

Кроме того, при удостоверении сделки нотариус обязан убедиться в дееспособности граждан, участвующих в сделке. Другими словами, прежде чем удостоверить сделку, нотариус обязан убедиться, что стороны договора понимают значение своих действий, находятся в нормальном состоянии и не заблуждаются по причине плохого самочувствия насчет предмета сделки. Это устанавливается путем беседы с лицами, обратившимися с просьбой удостоверить сделку. Затем нотариус удостоверяет сделку, после чего еще раз обязан удостовериться в правильности отражения в договоре действительной воли сторон, для чего должен зачитать вслух договор участникам сделки.

Заметим, что на учреждение юстиции, которое регистрирует сделки, не возлагается обязанность проверки дееспособности сторон, которые заключили в простой письменной форме сделку по отчуждению недвижимости. Не возлагается на него также обязанность по разъяснению сторонам смысла и значения совершенной и представляемой для регистрации прав сделки по отчуждению недвижимости, а также ее соответствия действительным намерениям сторон.

Может ли нотариус быть свидетелем в суде по делам о признании сделок купли-продажи квартиры недействительными?

В настоящее время в суды поступает большое количество дел по признанию сделок купли-продажи квартир недействительными. Как правило, недействительными такие сделки признаются по основаниям, предусмотренным ст. 177 ГК РФ, согласно которой сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находящимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он был не способен понимать значение своих действий или руководить ими, признается недействительной. Если эти сделки удостоверялись нотариально, суд может допросить нотариуса в качестве свидетеля об обстоятельствах совершения сделки. При этом можно установить хотя бы «момент совершения» сделки, каким образом она совершалась, как вел себя гражданин, как он себя чувствовал, в каком состоянии находился, мог ли он, с точки зрения нотариуса, отдавать отчет в своих действиях, понимал ли он их значение. Выяснив эти обстоятельства, суд, учитывая другие доказательства, сможет сделать вывод об обоснованности исковых требований.

Имеет ли место риск при заключении сделки купли-продажи только в простой письменной форме?

При рассмотрении сделки, заключенной в простой письменной форме, особенно если сделка нотариально не удостоверена, суд не сможет определить даже когда она была совершена, то есть подписана сторонами, не говоря уже об определении, чем руководствовались стороны, подписывая договор, и понимали ли они значение своих действий и их правовых последствий. Конечно, нотариальная сделка тоже может быть результатом угроз либо насилия. Но сторона, подвергшаяся насилию, имеет возможность в присутствии нотариуса сделать заявление о том, что сделка совершается не на добровольной основе, что нотариус может сам заметить по поведению этой стороны сделки.

Вот довольно распространенная ситуация. Стороны вроде бы договорились о всех существенных условиях сделки, подписали ее и зарегистрировали (не обращаясь к нотариусу).

С этого момента сделка считается заключенной. Но затем вдруг одна из сторон обращается в суд с иском о признании сделки недействительной, обосновывая этот иск тем, что сделка им подписана в состоянии опьянения, когда он, ничего не понимая, подписал какой-то клочок бумаги, полагая, что выполняет просьбу ответчика оставить свой номер телефона и полное имя. Можно также сослаться на угрозы, на несуществующий долг перед ответчиком, которым последний угрожал в случае невозврата в срок и т. п. (см. главу «Как обезопасить себя от мошенников на рынке жилья»).

Таким образом, если сделка не удостоверена нотариально, у приобретателя практически нет никаких доказательств, опровергающих доводы истца.

Поэтому, несмотря на то что пошлина, взимаемая нотариусами, превышает плату за государственную регистрацию сделки, лучше все-таки сделку удостоверить нотариально. В случае отказа другой стороны от нотариального удостоверения сделки лучше ее не заключать: есть серьезный риск остаться и без денег и без квартиры.

Какие документы необходимо представить нотариусу для удостоверения сделки купли-продажи квартиры?

Для нотариального оформления сделки купли-продажи квартиры нотариусу необходимо представить:

  • Правоустанавливающие документы на квартиру;
  • Справку БТИ;
  • Паспорта (или заменяющие их документы) продавца и покупателя;

— Свидетельство о браке (или его расторжении) для продавца, если квартира была приобретена в период брака. В этом случае понадобится также либо личное присутствие супруга(ги) для дачи согласия на сделку, либо его согласие в письменной форме, заверенное нотариально.

Нотариус составляет договор, который подписывается обеими сторонами (продавцом и покупателем), после чего нотариус ставит свою заверительную подпись.

Государственная регистрация сделки

Механизм государственной регистрации сделки таков.

1. Стороны собирают все необходимые документы (включая договор купли-продажи квартиры).

Какие требования предъявляются к документам при их государственной регистрации?

Прежде всего документы должны содержать всю необходимую информацию о продаваемой квартире и иметь подписи сторон. Тексты, наименования юридических ли ц с указанием мест их нахождения, фамилии, имена и отчества физических лиц, адреса их мест жительства должны быть написаны разборчиво, полностью, без каких-либо сокращений (п. 2 ст. 18 Федерального закона).

Не подлежат приему для государственной регистрации документы, имеющие подчистки либо приписки, зачеркнутые слова и иные не оговоренные в них исправления, документы, исполненные карандашом, а также документы с серьезными повреждениями, не позволяющими однозначно истолковать их содержание (п. 3 ст. 18 Федерального закона).

В скольких экземплярах необходимо представить документы для государственной регистрации?

Для государственной регистрации необходимо представить договор купли-продажи — по экземпляру на каждую сторону плюс еще один экземпляр. Все остальные документы представляются в одном экземпляре (оригиналы).

После государственной регистрации прав каждая из сторон получает подлинник договора (п. 5 ст. 18 Федерального закона).

2. Договор купли-продажи и все необходимые документы подаются в учреждение юстиции по регистрации прав.

Обязательно ли присутствие обеих сторон (продавца и покупателя) при государственной регистрации сделки?

В случае, если права возникают на основании договоров (сделок), не требующих нотариального удостоверения (и это удостоверение не является обязательным для данного вида сделок), заявления о государственной регистрации прав подают лично все стороны договора (п. 1 ст. 16 Федерального закона).

Как уже говорилось выше, сделки купли-продажи квартиры, за исключением сделки купли-продажи с пожизненным содержанием, могут заключаться в простой письменной форме. Это значит, что для государственной регистрации сделки сторонам необходимо явиться лично.

В случае, если права возникли на основании договора (сделки), не требующего обязательного нотариального удостоверения, но нотариально удостоверенного по желанию сторон, заявление о государственной регистрации подает одна из сторон договора или сделки. Это значит, что если договор купли-продажи все-таки был зарегистрирован у нотариуса (как в основном и бывает), то зарегистрировать его может одна из сторон — продавец или покупатель.

Можно ли оформить сделку купли-продажи по доверенности?

Если по каким-либо причинам стороны (одна из сторон), участвующие в сделке, не могут лично подать заявление о государственной регистрации сделки, они могут оформить доверенность на любое дееспособное лицо (п. 1 ст. 16 Федерального закона).

Такая доверенность может быть оформлена у любого нотариуса.

3. После принятия всех документов сторонам выдается расписка в получении документов, представляемых для государственной регистрации прав, с их перечнем, а также с указанием даты их представления. Расписка подтверждает принятие документов на государственную регистрацию.

В какие сроки проводится государственная регистрация сделки?

Государственная регистрация сделки купли-продажи квартиры проводится не позднее чем в месячный срок со дня подачи заявления и документов, необходимых для государственной регистрации (п. 3 ст. 14 Федерального закона).

Однако на практике на это требуется, как правило, 1-2 дня.

Может ли государственная регистрация быть приостановлена?

Государственная регистрация сделки купли-продажи может быть приостановлена в следующих случаях.

Если у регистратора возникли сомнения в подлинности представленных документов либо в законности самой сделки купли-продажи, государственная регистрация может быть приостановлена не более чем на месяц (пп. 1, 2 ст. 19 Федерального закона).

Стороны, участвующие в сделке, извещаются об этом немедленно. Чтобы регистрация не приостанавливалась, стороны могут представить дополнительные доказательства законности и обоснованности совершающейся сделки.

Государственная регистрация сделки может быть приостановлена (не более чем на 3 месяца) также по просьбе одной из сторон, участвующих в сделке. В этом случае надо подать соответствующее заявление, в котором должны быть указаны причины, послужившие основанием для приостановления государственной регистрации, а также срок, необходимый для такого приостановления (п. 3 ст. 19 Федерального закона).

Кроме того, государственная регистрация может быть приостановлена на основании определения или решения суда (например, суд вынес определение о наложении ареста на продаваемую квартиру) (п. 4 ст. 19 Федерального закона).

В каких случаях может быть отказано в государственной регистрации сделки?

В государственной регистрации договора купли-продажи квартиры может быть отказано в случаях, если:

  • с заявлением о государственной регистрации обратилось ненадлежащее лицо (например, гражданин, не являющийся собственником жилого помещения и не имеющий доверенности от собственника на совершение подобных действий);
  • документы, представленные на государственную регистрацию, по форме или по содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства (например, в договоре купли-продажи отсутствуют существенные условия заключения договора или в правоустанавливающих документах содержатся исправления, специально не оговоренные);
  • правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества (п.

1 ст. 20 Федерального закона).

При принятии решения об отказе в государственной регистрации сделки сторонам в письменной форме в течение не более 5 дней после окончания срока, установленного для рассмотрения заявления, направляется сообщение о причине отказа (п. 3 ст. 20 Федерального закона).

Куда следует обращаться для обжалования отказа в государственной регистрации договора купли-продажи квартиры?

Отказ в государственной регистрации договора купли-продажи может быть обжалован в суде (п. 3 ст. 20 Федерального закона).

Каков размер платы за государственную регистрацию договора мены?

Определенной ставки за регистрацию договора купли-продажи не существует, однако установлено, что для граждан максимальный размер платы за государственную регистрацию любой сделки с недвижимостью составляет 3-кратный установленный законом минимальный размер оплаты труда — ММОТ (п. 1 Постановления Правительства РФ от 26. 02. 98 г. «Об установлении максимального размера платы за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и за предоставление информации о зарегистрированных правах»).

Передача денег за квартиру

Главное, необходимо помнить, что деньги должны передаваться только после государственной регистрации договора купли-продажи квартиры. Как уже говорилось выше, стороны сначала подают все необходимые документы для регистрации, а потом получают зарегистрированный договор. Только после этого происходит передача прав собственности. В течение же времени между подачей документов и получением зарегистрированного договора стороны еще имеют возможность передумать и отказаться от заключения договора, поэтому деньги до этого момента передавать не следует.

Сейчас большое распространение получила передача денег через банковские ячейки. Все фирмы, занимающиеся оформлением готовых документов, предлагают именно этот механизм, хорошо зарекомендовавший себя как наиболее простой и безопасный. Заключается он в следующем. Перед оформлением договора купли-продажи стороны встречаются в банке, где оформляется специальный договор, по которому продавец квартиры имеет право получить деньги, находящиеся в банковской ячейке, только при представлении зарегистрированного договора купли-продажи конкретной квартиры. Как правило, устанавливается определенный срок (скажем, 5 дней), в течение которого после регистрации договора продавец может реализовать это право. В договоре содержится указание на то, что, если по истечении этих 5 дней продавец за деньгами не придет, их может забрать покупатель. До момента государственной регистрации сделки ключи от банковской ячейки хранятся у покупателя, и сразу после регистрации они передаются продавцу. При закладывании денег в банковскую ячейку присутствуют только продавец, покупатель (возможно, в сопровождении доверенных лиц) и представитель банка. Деньги пересчитываются, проверяются на подлинность и затем закладываются в сейф.