Метод капитализации земельной ренты при оценке земли

Реферат

Метод капитализации земельной ренты при оценке земли — раздел Экономика, Дайте определения: недвижимость, экономика недвижимости. Отличительные признаки недвижимости как объекта инвестирования Метод Капитализации Земельной Ренты Ос­Нован На Т…

Метод капитализации земельной ренты

На основе полученной арендной ставки рыноч­ная стоимость участка определяется по доходно­му подходу обычно с применением метода пря­мой капитализации. Формула расчета стоимости земельного участка имеет вид

V L

V L

Ставка капитализации определяется делением величины земельной ренты по аналогичным земельным участкам на цену их продажи или уве­личением безрисковой ставки отдачи на капитал на величину премии за риск, связанный с инвес­тированием капитала в оцениваемый земельный участок.

Основные факторы, влияющие на величину арендной ставки земельного участка:

  • характери­стики местоположения,
  • размер,
  • форма,
  • окружа­ющий тип землепользования,
  • транспортная до­ступность,
  • инженерное оборудование.

Однако в России в аренду, главным образом, сдаются земли государственного и муниципаль­ного фонда, и величина арендной платы рассчи­тывается в соответствии с нормативной ценой земли, не эквивалентной ее рыночной стоимости. В настоящее время предпринимаются попытки аренды земель по ее рыночной стоимости, но еще рано говорить об объективности результатов прак­тического применения метода капитализации земельной ренты.

Все темы данного раздела:

В теории и практикеследует различатьпонятие недвижимого имущества как материального (физического) объекта и как комплекса экономико-правовых и социальных отношени

Недвижимость имеет потенциальную способность приносить доход и поэтому является привлекательным направлением инвестирования. Доход от недвижимости бывает в трёх формах: а) будущие периодич

1. Собственник недвижимости обязан действовать в соответствии с ограничениями, которые накладывает на него государство в интересах других лиц. Поведение собственника недвижимости оказывает

Рынок недвижимости – это совокупность отношений вокруг операций с объектами недвижимости. Рынок недвижимости представляет собой сферу вложений капитала в объекты не

Первый этап анализа рынка недвижимости заключается в установлении цели анализа. Цель анализа обуславливает рамки его проведения, используемую информацию и уровень детализации. Причин для анализа мо

Одна из главных функции рынка недвижимости – ценообразующая, т.е. установление равновесных цен, при которых платежеспособный спрос соответствует объему предложений. При цена

Рынок недвижимости отличается от других рынков следующими наиболее существенными параметрами:

  • товар;
  • формирование цены;
  • способы финансирования сделки;
  • ст

Рынок недвижимости находится под воздействием факторов, определяющих социально-экономическое развитие страны в целом и отдельных ее регионов, а также политическую стабильность. Эти факторы находятс

1. Экономические факторы – это уровень доходов населения:

  • доходность бизнеса;
  • доступность финансовых ресурсов;
  • уровень ставок арендной платы; — стоимость с

В условиях экономической депрессии новое строительство имеет тенденцию к сокращению, что обусловлено низким уровнем цен продаж объектов недвижимости. По мере роста численности населения и его покуп

Целями работы профессионалов на рынке недвижимости являются: 1) снижение издержек при операциях с недвижимостью; 2) повышение уровня ликвидности объектов недвижимости; 3)

Жизненный цикл объекта недвижимости — период времени, в течение которого недвижимость существует как физический объект. Жизненный цикл недвижимости, приобретенной для комм

Распределение функций участников девелоперской деятельности на различных этапах создания и реализации объектов недвижимости. Наименование функций

Основные функции финансового рынка: Финансовый рынок – это сложная экономическая система, включающая совокупность институтов и процедур, направленн

Финансовый рынок можно представить в виде системы отдельных самостоятельных рынков (таблица 7 ).

Таблица 7 – Структура финансового рынка

1. Федеральные и местные органы власти и управления; 2. Кредитно-финансовые учреждения; 3. Инвесторы. 1) Государственные органы наряду с общес

Упоминания о первых попытках оценки недвижимости для целей налогообложения относятся к XVIII веку — оценка в Миланском гер­цогстве (1718-1759) и в Тироле (1771 — 1784).

В начале XIX века ка­дастров

В соответствии с «Городовым положением», вышедшим в 1870 го­ду, городские органы самоуправления были уполномочены произво­дить оценку для определения налога на недвижимость. Размер нало­г

Когда в большинстве губерний России земские статистические ра­боты стали выполняться для целей оценки недвижимости, когда в 1888 году подушный налог был полностью заменен для бывших крестьян поземе

В соответ­ствии с законом 1893 года устанавливалась полная децентрализа­ция земского кадастра. Первые результаты оценочной работы по­казали, что, несмотря на усилия губернских оценочных комиссий по

В рыночных условиях независимая профессиональная оценка имущества является необходимым элементом при совершении любой операции с недвижимостью. В России оценка недвижимости как профессиона

Стоимость недвижимости возникает из четырех основных факторов: Стоимость недвижимости возникает при наличии спроса, полезности, дефицитности и возможности отчуждения конкретного объекта не

В мировой практике принято различать четыре группы принципов: 1) Основанные на представлениях (позиции) потенциального пользователя:

  • принцип полезности; — замеще

Принцип вклада заключается в том, что для оценки объекта недвижимости необходимо определить вклад каждого фактора и его важнейших элементов в формирование полезности и стоим

Означает, что цена недвижимости изменяется в результате взаимодействия спроса и предложения. Он выражает взаимосвязь между растущей потребностью в объектах недвижимости в условиях социально-экономи

Понятие о наилучшем и наиболее эффективном использовании недвижимости Процедура выявления и обоснования альтернативного использования собственности, обеспечивающего

Сравнительный подход – это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объектов оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о це

Основные критерии выбора сопоставимых объектов (аналогов): 1) права собственности на недвижимость; 2) условия финансирования; 3) условия и время продаж; 4) место

Поправки на эти характеристики делаются в первую очередь. Корректировка на условия продажи отражает не типичные для рынка отношения между продавцом и покупателем. Главные трудности – это выявление

Учитываются отличия в:

  • размерах;
  • конструктивных элементах;
  • качестве материалов;
  • износе;
  • внешнем виде;
  • состоянии благоустройства;
  • Согласование скорректированных цен Это заключительный этап сравнительного подхода. Согласование – это не усреднение полученн

Затратный подход – это совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления или замещения объекта оценки, с учётом накопленного

Затратный подход наиболее надёжный при оценке новых объектов, готовых для наиболее эффективного использования. Оценка на основе затратного подхода является целес

Затраты разделяются на: 1 прямые; 2 косвенный; 3 прибыль инвестора. Прибыль инвестора – это установленная рынком цифра, отражающая сумму,

Расчет доходов Потенциальный валовой доход – максимальный доход, который способен приносить оцениваемый объект недвижимости. Он определяется пу

Оценка недвижимости бывает массовая и индивидуальная. Массовая (кадастровая) – под массовой оценкой недвижимости понимается процесс определения стоимости при гр

Задание на оценку должно содержать следующую информацию: а) объект оценки; б) имущественные права на объект оценки; в) цель оценки; г) предполагаемое использован

Отчет об оценке представляет собой документ, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральным стандартом оценки № 3, стандартами и правила

При определении кадастровой стоимости с использованием методов массовой оценки все объекты оценки, содержащиеся в перечне для целей проведения государственной кадастровой оценки, разбиваются на гру

Для построения модели оценки может быть использована методология любого из подходов к оценке: затратного, сравнительного и доходного. Выбор подхода или обоснованный отказ от его использования осуще

Для определения объёма требующейся информации необходимо: 1) Изучить договор об оценке, особенно техническое задание на проведение работ; 2) Провести интервью с заказчиком и собст

Сбор и анализ внешней информации проводится в следующей последовательности:

  • общая;
  • специальная. Общая информация необходима для изучения состо

Необходимая информация: 1) Обще состояние и динамика цен на местном рынке недвижимости; 2) Нормативно-правовая база, регулирующая отношения земельной собственности, состояние рынк

В данном контексте внутренняя информация рассматривается как совокупность характеристик самого объекта оценки, а именно: 1) данных о юридическом положении объекта; 2) данные о физ

При оценке недвижимости считается, что зем­ля имеет стоимость, а остальное — это улучше­ния, они добавляют вклад в стоимость. Причем термины «земля» и «земельный участок» разли­чаются.

Нормативный метод заключается в опреде­лении кадастровой стоимости земли (с 1 января 2006г.) до этого исчислялась нормативная цена земли. Используется при передаче, выку

Метод сравнения продаж является наиболее простым и эффективным методом оценки, может использоваться для оценки и фактически свободной, и предположительно вакантной земли

Метод распределения (метод соотношения, со­отнесения, allocation) — определение составляю­щей стоимости земельного участка на основании из

Метод выделения (извлечения) применяется для оценки застроенных земельных участков, если есть информация о ценах сделок аналогичными объектами недвижимости. Улучшения зе

Метод остатка основан на технике инвести­ционной группы для физических составляющих. Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных участков, если есть возможн

Метод разбивки на участки (подход с точки зрения развития) используется при оценке зем­ли, пригодной для разделения на индивидуаль­ные участки. Состоит из сл

К настоящему времени, после десятилетия рыночных преобразований, активная и целенаправленная регулирующая роль государства в становлении и развитии рыночных механизмов все более воспринимается как

Управление недвижимостью как особый вид предпринимательской деятельности может в зависимости от ситуации обозначать:

  • принятие решений и оформление документов в отношении имущественных пр

Основными целями управления рынком недвижимости являются: 1. реализация конституционных прав граждан на недвижимое имущество и обязанностей, связанных с владением им; 2. установле

На рынке недвижимости государство выполняет следующие функции:

  • идеологической и законодательной инициативы (концепции развития отдельных видов рынка и программы их реализации);

Экономическими методами управления рынком недвижимости являются:

  • система налогообложения имущества и льгот (ставки налогов, освобождение от них);
  • регулировани

Управление объектами недвижимости распределено между различными ветвями государственной власти, которая разделена на законодательную, исполнительную и судебную, которые считаются независимыми в сво