Правовые основы оценки земли

В соответствии со статьей 7 ЗК РФ (состав земель в Российской федерации) земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на следующие категории:

  • земли сельскохозяйственного назначения;
  • земли поселений;
  • земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;
  • земли особо охраняемых территорий и объектов;
  • земли лесного фонда;
  • земли водного фонда;
  • земли запаса.

Земля является основой всех процессов жизнедеятельности общества, происходящих в политической, экономической, социальной, производственной, коммунальной, экологической и других сферах.

В этой связи она обладает стоимостью, и адекватная оценка земли представляет собой одно из важнейших условий нормального функционирования и развития экономики и общества. Необходимость в результатах объективной оценки земли (земельных участков) испытывают как государственные, так и муниципальные органы исполнительной власти в целях эффективного управления земельными ресурсами и проведения рациональной земельной и налоговой политики.

По мере развития рыночных отношений в современной России земля постепенно становится товаром, то есть объектом хозяйственного оборота, и как любой товар земля должна иметь потребительскую и рыночную стоимость. Рынок земли с учетом его масштабов и огромного неудовлетворенного спроса населения и юридических лиц имеет большие перспективы для развития и перехода на качественно новый уровень отношений его субъектов. Земля в Российской Федерации как природный ресурс, объект недвижимости и основное средство производства подлежит стоимостной оценке.

Оценка — это расчетная или экспертная стоимость объекта недвижимости, либо какого-либо вещного интереса в ней, проводимая уполномоченным лицом, специалистом по анализу и оценке недвижимости.

Процесс оценивания — определенная последовательность процедур, используемая для получения оценки. Процесс обычно завершается отчетом об оценке, придающим доказательную силу оценке стоимости. Отчет о проведенной работе по получению оценки содержит описание недвижимости и характеристику обстоятельств или ограничивающих условий, при которых данная оценка сохраняет свое значение. Отчет должен содержать подробное описание оцениваемой недвижимости и дату проведения оценки. В отчет также включаются необходимые вспомогательные сведения и описание проведенного анализа.

20 стр., 9613 слов

Реферат кадастровая оценка стоимости имущества

... города; Этап 5 — оформление результатов кадастровой оценки город­ских земель (цифровых и графических). кадастровая стои­мость земли На стоимость земель влияют характеристики объектов недвижимости, расположенных на соответствующих земельных участках, место расположения, соседство, ...

Определение рыночной стоимости земельного участка основывается на следующих принципах…

Принцип полезности — рыночную стоимость имеют земельные участки, которые способны удовлетворять потребности пользователя (потенциального пользователя) в течение определенного времени.

Принцип спроса и предложения — рыночная стоимость земельного участка складывается в результате взаимодействия спроса и предложения на рынке и характера конкуренции продавцов и покупателей.

Принцип замещения — рыночная стоимость земельного участка не может превышать наиболее вероятных затрат на приобретение объекта эквивалентной полезности.

Принцип ожидания — величина рыночной стоимости земельного участка зависит от ожидаемой величины, срока и вероятности получения ренты от него.

Принцип внешнего влияния — рыночная стоимость земельного участка зависит от влияния внешних факторов.

Принцип соответствия — оцениваемый объект (участок земли) имеет наивысшую стоимость при условии его некоторого сходства с окружающими объектами по использованию, по размеру и стилю, при минимальных затратах на его освоение. Иначе говоря, если все экономические факторы, обусловливающие максимальную полезность и доходность данного участка, сбалансированы наилучшим образом.

Принцип наиболее эффективного использования — рыночная стоимость земельного участка определяется исходя из его наиболее эффективного использования.

При оценке земельного участка из всех возможных (разрешенных) вариантов его использования выбирается наилучший и наиболее доходный, и именно он используется для оценки.

Данный принцип наиболее применим для оценки свободных земельных участков. Для оценки застроенных земельных участков его применение существенно сложнее, поскольку позволяет выделить из стоимости всего комплекса недвижимости стоимость собственно земельного участка. Здание или сооружение, находящееся на земельном участке, далеко не всегда имеет наибольшую стоимость или приносит наибольший доход. К тому же с течением времени в результате естественного износа здания, изменения конъюнктуры рынка и других факторов стоимость объекта недвижимости в целом может существенно снизиться, а рыночная стоимость земельного участка при этом может остаться неизменной и даже возрасти. Таким образом, принцип наилучшего и наиболее эффективного использования позволяет оценить максимальную возможную величину земельной ренты от данного земельного участка независимо от того, застроен участок или нет и какое здание или сооружение на нем находится в момент оценки.

Величина рыночной стоимости земельного участка изменяется во времени и определяется на конкретную дату (дата проведения оценки).

11 стр., 5310 слов

Плата за использование земель и оценка земельного участка

... в качестве формы платы за землю. В настоящее время понятие «нормативная цена земли» заменено понятием «кадастровая стоимость земельного участка», которая также не является формой платы за землю. Важно иметь в ... правовое регулирование земель зачастую находившихся по соседству, но принадлежащих разным ведомствам, происходило разными отраслями права. Так, например, земли казарм, транспорта и крепостей ...

На стоимость земли влияет совокупность факторов, которые можно объединить в следующие основные группы:

  • социальные и демографические особенности;
  • общая экономическая ситуация;
  • правовое регулирование и действующие системы налогообложения;
  • природные условия и окружающая среда;
  • физические и качественные характеристики земельного участка;
  • расположение земельного участка;
  • доход, который можно получить, используя земельный участок.

К социальным факторам относится демографическая структура населения, его численность, плотность, состав, сложившиеся системы расселения. К общей экономической ситуации относится экономическая ситуация в стране и регионе, инвестиционный климат, рынок долгосрочных кредитов, уровень доходов населения, тенденции развития местности.

К правовому регулированию относятся правовые нормы частного и публичного права, например, сервитуты, права пользования и вещные права и обязательства, виды разрешенного использования земли и устанавливаемые градостроительные и природоохранные режимы, законодательные требования по уплате налогов, сборов и иных земельных платежей, налогов на строительство и др.

К природным условиям относятся климат, геологические и гидрологические условия, состояние окружающей среды, красивый вид или ландшафт, наличие или отсутствие мест рекреации, наличие или отсутствие вредных экологических факторов на участке или в ближайшем окружении. К физическим и качественным характеристикам земельного участка относятся размер и форма участка, рельеф, ориентация участка по сторонам света, положение по отношению к соседним участкам, инженерная подготовка участка, характеристика земли (качество почв, наличие воды), вид и объем полезной застройки. К факторам расположения относят близость к транспортным магистралям, объектам социальной инфраструктуры района (магазинам, школам, больницам, рынкам), соседство с привлекательными или, наоборот, непривлекательными объектами. Например, участок может быть расположен в престижном месте, месте с красивым ландшафтом, рекой или вблизи свалки.

1. Метод единицы сравнения

При использовании этого метода определяется средняя или типичная стоимость единицы сравнения для каждой страты. Среднее значение можно найти путем медианной или средней цены продажи за единицу сравнения.

Типичное сравнение находят путем тщательного рассмотрения имеющейся информации, анализируя ее в соответствии с вышеописанной процедурой и делая обоснованный вывод.

Высокие средние отклонения по стратам показывают, что, возможно, необходимо дальнейшие уточнения. Когда число продаж невелико или когда сведения о сделках не внушают доверия, можно выбрать величину стоимости единицы сравнения, которая много выше или ниже математического среднего или медианного значения.

В любом случае цифры по каждой страте должны, по возможности, отбираться на основании рыночной информации, но кроме того они должны отображать действительность и необходимо обеспечить сопоставимость их с данными по другим стратам.

2. Метод базового участка

Метод базового участка состоит в определении удельной стоимости базового земельного участка и в последующем сравнении с ним оцениваемых участков. В результате сравнения делаются соответствующие уточняющие стоимости поправки.

10 стр., 4562 слов

Договор купли-продажи земельных участков

... не подлежат применению к договорам продажи недвижимости. 1.5 Условия договора купли-продажи земельных участков Содержание всякого договора образуют условия, на которых он заключен. ... земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности. С введением в действие Земельного кодекса РФ до разграничения государственной собственности на землю распоряжение указанными землями ...

В выборе земельного участка в качестве базового обусловливается местоположение и формы участка либо соотношением спроса и предложения на участки различных размеров, либо другими критериями.

Метод базового участка больше подходит для участков одинакового размера, но сильно отличающихся по другим параметрам.

3. Метод разбивки на участки

Метод разбивки на участки применяются в случаях, когда такая разбивка представляет наивысшее и наиболее эффективное использование земли. При этом цену продажи отдельного участка можно определить из сравнения продаж. правовой нормативный недвижимость

Разбивка большого земельного массива на участки — широко распространенная практика, так как этим создаются условия для более интенсивного использования собственности.

Итак, внешнее и внутреннее улучшение участков, создаваемые при разбивки, обеспечивают все необходимые условия для наиболее эффективного использования земли.

Первым шагом метода разбивки является определение количества и размеров участков исходя из физических возможностей, юридических возможностей и экономической целесообразностей.

Следующей шаг — определение потенциальной выручки от продажи или сдачи в аренду подготовленных участков. Основой для расчетов является стоимость одного участка, определенная методом сравнения продаж с учетом корректировок на различия.

Стоимость земельного массива определяется чистой выручкой от продаж, т. е., разностью между потенциальной выручкой от продаж и суммой всех издержек на улучшение и устройства участков.

Издержки на улучшение обычно включают:

  • Расходы на разбивку, расчистку и планировку участков;
  • Расходу по устройству дорог, тротуаров, инженерных сетей, дренажа;
  • Налоги, страховка, гонорары ИТР;
  • Расходы на маркетинг;
  • Прибыль и накладные расходы подрядчика;
  • Прибыль предпринимателя и т.

д.

4. Техника остатка для оценки земли

Техника остатка использует положение из классической теории экономики земли о том, что доход, приписываемой земле, является остатком от общего дохода приносимого производственным объектом после того как из этого общего дохода вычли все составляющие для удовлетворения остальных факторов производства: труда, капитала, управления.

Техника остатка для оценки земли позволяет определить стоимость различных интересов, объединенных в доходной недвижимости в физических, финансовых и правовых.

Использование техники остатка для оценки всех составляющих, помимо земли, носит достаточно формальный характер, но успешно используется при экономическом анализе доходной недвижимости.

Список литературы

[Электронный ресурс]//URL: https://urveda.ru/referat/pravovyie-osnovyi-otsenki-zemli/

1. Варламов А.А., Севостьянов А.В. Земельный кадастр: Оценка земли и иной недвижимости. — М., 2008, 265 с.

2. Серия «Консультация юриста» Плата за землю. Оценка земли. Комментарии. Разъяснения. Вопросы и ответы. М., 2008, 414 с.

3. Хавин Д.В., Овчинников П.А., Башева А.В., Бобылев В.В., Есин Е.Ю., Никифоров А.Н., Ноздрин В.В., под общ. ред. Хавина Д.В. — Н. Новгород: Нижегород. Гос. Архит. строит. ун-т, 2005, 88 с.

19 стр., 9165 слов

Право собственности на землю (2)

... во всех государствах (исключая, может быть, некоторые мусульманские) право частной собственности на землю составляет ограниченную часть вещных прав и всех мыслимых общественных и ... права собственности на землю. Субъект права собственности на землю ( это лицо, осуществляющее владение, пользование и распоряжение земельным участком на основании закона. Права всех субъектов права собственности равны ...