Договор купли-продажи нежилых помещений

Курсовая работа

в ряде случаев в специальных указаниях части второй ГК РФ, перечисленные выше договоры приобретают юридическую силу не с момента соглашения сторон по всем существенным условиям, а со дня внесения записи о регистрации конкретного договора в Единый государственный Тем самым указанные договоры не являются в классическом пониманииконсенсуальными или реальными сделками.

Таким образом, можно сделать вывод о том, что договор купли-продажи нежилых помещений является консенсуальным и вступает в силу с момента получения оферентом акцепта в отличие от других видов продажи недвижимости (в частности, предприятия, жилого дома, квартиры), сделки с которыми подлежат государственной

Другим признаком договора купли-продажи нежилых помещений является его возмездность. Содержание большинства гражданских правоотношений предполагает взаимное имущественное предоставление его участниками. В рыночном обороте заключаются и сделки, по которым одна сторона обязуется предоставить что-либо другой стороне без получения от неё платы или иного встречного предоставления — безвозмездные договоры (п. 2 ст. 423 ГК РФ).

Именно критерий возмездности (безвозмездности) позволяет разграничивать куплю-продажу и консенсуальныи договор дарения.

Возмездность может выражаться в предоставлении денежных средств, вещей, выполнении работ, оказании услуг и в ином предоставлении, имеющем имущественное содержание. Такое предоставление должно носить взаимный характер, что отражено и в легальном определении возмездного договора. Возмездным является договор, по которому сторона должна получить плату или иное встречное предоставление за исполнение своих обязанностей1 (п. 1 ст. 423 ГК РФ).

Таким образом, купля-продажа в силу своей природы является возмездным договором, предполагающим взамен передаваемой вещи уплату денежной суммы. При этом правоотношение купли-продажи не всегда имеет эквивалентный характер. Действующее законодательство не требует соответствия между ценой продаваемого имущества и его действительной стоимостью.

Отсутствие предоставления не свидетельствует о том, что возникшее из договора обязательство не состоялось. Обязанность предоставить имущество, произвести работу, осуществить услугу, оплатить соответствующее действие контрагента составляет содержание определенного договорного обязательства. Само обязательство возникает с момента заключения договора, и с этого времени является существующим. Если вопреки условиям договора не произведено предоставление (например, не оплачен товар), имеет место неисполнение своей обязанности одним из участников обязательства, и к нему могут применяться санкции, установленные в законе и (или) договоре. К неисправной стороне следует предъявлять требования из нарушения договорного обязательства.

12 стр., 5993 слов

Понятие и виды договора ренты

... курсовой работе. Целью работы является – изучение института договора ренты, с точки зрения действующего законодательства. Для достижения цели необходимо решить следующие задачи: проанализировать понятие ренты, её природу, ознакомиться с содержанием ренты, рассмотреть разновидности договора ... договоров продажи жилых строений под условием предоставления продавцу пожизненного содержания. Такие договоры ...

Как следует из понятия договора купли-продажи (ст. 454 ГК РФ), каждая из сторон на различных стадиях развития договорного обязательства является как кредитором, так и должником. Содержанием возникшего из договора правоотношения являются взаимные права и обязанности продавца и покупателя.

Сделка купли-продажи нежилых помещений.

это волевое действие граждан и юридических лиц, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей, что отличает договор от другого вида юридических фактов -события (ст. 153 ГК РФ);

  • договор характеризуется наличием волеизъявления как минимум двух субъектов, что отличает его от односторонних сделок, для совершения которых достаточно выражения воли одной стороны (п. 2 ст. 154 ГК РФ);
  • это целенаправленное действие субъектов права, то есть стороны преследуют при совершении договора достижение определенных юридических целей, что не свойственно юридическим поступкам, при совершении которых субъект не имеет перед собой цель установления, изменения или прекращения гражданских правоотношений;
  • договор — это соглашение, при заключении которого стороны равны перед законом, не имеют преимуществ и устанавливают, изменяют, либо прекращают для себя права и обязанности. Этим договор отличается от административных актов, выносимых уполномоченными органами, должностными лицами в рамках своей компетенции, влекущих установление, изменение либо прекращение прав и обязанностей в отношении третьих лиц;
  • договор является правомерным действием, что отличает его от деликтов.

Договор купли-продажи нежилых помещений как сделка должен отвечать требованиям ГК РФ, установленным для сделок: законность содержания, надлежащая форма, соответствие воли и волеизъявления сторон, правосубъектность сторон. Договор-сделка, как и другие юридические факты не имеет содержания. Им обладает возникающее из сделки договорное правоотношение. Признаками договора-сделки являются согласование воли сторон и направленность на возникновение взаимных прав и обязанностей.

После заключения договора-сделки купли-продажи нежилых помещений, стороны приходят к соглашению по поводу всех его существенных условий, которыми устанавливаются, изменяются либо прекращаются права и обязанности сторон: предмету и цене.

Предмет сделки купли-продажи нежилых помещений.

Современное законодательство устанавливает, что нежилые помещения могут находиться в гражданском обороте; за исключением случаев, когда их оборот исключён или ограничен в силу прямого указания закона (см. п. 1, 2 ст. 129 ГК РФ).

Нежилые помещения могут быть предметом различных гражданско-правовых сделок: купли-продажи, мены, дарения, ренты и т.п. Причём каких-либо общих ограничений оборота такого имущества гражданское законодательство не содержит.

Предметом договора купли-продажи нежилых помещений является помещение, которое на момент заключения договора, как правило, уже принадлежит продавцу на праве собственности. Гражданский кодекс (п. 2 ст. 455) допускает заключение договора о продаже имущества, которое отсутствует на момент заключения, но будет создано или приобретено продавцом в будущем.

14 стр., 6553 слов

Виды договоров купли-продажи

... определения. В противном случае договор может быть признан незаключенным. Кроме сказанного, точное определение наименования договора купли-продажи служит основанием для определения конкретного вида договора купли (н ... ГК РФ. Во-вторых, в тех случаях, когда конечной целью встречного договора долевого участия в строительстве является передача жилого или нежилого помещения в собственность дольщику с ...

Выделение в качестве разновидности купли-продажи договора продажи нежилых помещений обусловлено спецификой предмета последнего. От иного имущества нежилое помещение как разновидность недвижимости отличает не только особый правовой режим, но и индивидуальность, поэтому предметом договора купли-продажи нежилых помещений не могут быть вещи, определённые родовыми признаками. Вывод о том, что предметом рассматриваемого договора может быть только индивидуально-определённое имущество, следует и из содержания ст. 554 ГК РФ.

Если проанализировать действующие в настоящее время договоры купли-продажи нежилых помещений, то по одним договорам продаются целые здания и сооружения, по другим всего лишь одна или несколько помещений, расположенных как в нежилых и в домах жилого фонда.

В связи с этим необходимо рассмотреть один из распространенных способов получения статуса нежилого помещения — перевод жилого помещения в разряд нежилых. Ст. 228 Гражданского кодекса РФ и ст. 7 Жилищного кодекса РСФСР говорят, что жилыми признаются помещения, которые предназначены для постоянного проживания граждан, а также для использования в качестве служебных жилых помещений и общежитии1. Проект жилищного кодекса в ст. 16 дает понятие жилого помещения как помещения, предназначенного для проживания граждан и отвечающего установленным санитарным, противопожарным, градостроительным и техническим правилам и нормам2. Жилые помещения призваны обеспечить постоянную потребность человека в жилье. Следовательно, нежилыми являются помещения, не входящие в жилищный фонд Российской Федерации и предоставляемые для производственных, промышленных, коммерческих и иных нужд.

В соответствии с п. 3 ст. 288 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускается размещение производств в жилых домах. Однако, предприниматели игнорируют данную норму и заключают договоры купли-продажи жилых помещений, используя их под офисы. Это противоречит нормам действующего законодательства и, в конечном итоге, влечет к признанию таких договоров недействительными.

На основании п. 3 ст. 288 Гражданского кодекса Российской Федерации» размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Перевод помещений их жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством. На основании действующего жилищного законодательства (ст. 8, 9 Жилищного кодекса) перевод жилого помещения в нежилое допускается только в исключительных случаях по решению соответствующих государственных органов. Порядок перевода жилых помещений, являющихся собственностью муниципальных образований, в нежилые регулируется законодательством субъекта Российской Федерации.

Категорически запрещается перевод жилых помещений, расположенных в жилых домах случаях:

  • для размещения складов, а также размещения производств представляющих опасность и несоответствующих санитарным, экологическим, противопожарным и иным требованиям содержания жилого фонда.

Лицо, пожелавшее перевести жилое помещение в разряд нежилых должно обратиться с соответствующим заявлением в межведомственную комиссию по переводу жилых помещений (домов) в разряд нежилых при администрации города. В заявлении должны быть указаны причины, по которым лицо желает перевести помещение в разряд нежилых. По своему желанию заявитель может представить на рассмотрение комиссии технико-экономическое обоснование своей просьбы и гарантии финансирования реконструкции. Каким образом должны быть предоставлены гарантии в приложении не говорится.

26 стр., 12671 слов

Договор купли-продажи недвижимости

... Данная дипломная работа посвящена изучению особенностей договора купли-продажи недвижимости. Договор ... договора и ответственность сторон по договору. В 3 главе исследуются особенности продажи отдельных видов недвижимости. В данной главе изучаются продажа жилых помещений, продажа ... договора купли-продажи недвижимости, .1 Понятие и существенные условия договора купли - продажи недвижимости Договор ...

Согласно Постановлению главы города Челябинска от 23 февраля 1998 г. № 235-п «О порядке реконструкции (перепланировки) и технического перевооружения жилых и нежилых помещений» при изменении функционального назначения помещения проведение реконструкции обязательно1. Разработка рабочего проекта реконструкции (перепланировки) и технического перевооружения помещения включает в себя составление технического задания согласованного с санэпидемнадзором, госпожнадзором, Главным управлением архитектуры и градостроительства города, при необходимости с комитетом по экологии и Государственной инспекции безопасности дорожного движения. Если помещение необходимо увязать генеральным планом с городскими территориями и когда его реконструкция влияет на внешний облик здания, то Главное управление архитектуры и градостроительства города может само предоставить план реконструкции помещения. После согласования рабочего проекта, собственник помещения получает разрешение на реконструкцию в районной администрации и может заключать договор на реконструкцию (перепланировку) или техническое перевооружение с организацией имеющей лицензию на право выполнения данного вида работ. Изменения, связанные с реконструкцией помещений подлежат регистрации в межрайонном предприятии технической инвентаризации.

В межведомственную комиссию заявитель должен предоставить:

  • технический паспорт или выписку из него, подготовленную предприятием технической инвентаризации (по данным на день обращения в комиссию) с указанием износа его основных элементов целом, либо технического состояния целом, либо технического состояния отдельного помещения, о котором возбуждается ходатайство, а также значение стоимости объекта;
  • заключение Госсанэпидемнадзора о возможности изменения функционального назначения помещения в соответствии с пожеланиями собственника;
  • заключение Госпожнадзора;
  • документы, подтверждающие право собственности на жилое помещение (дом);
  • документы, подтверждающие отсутствие задолженности поквартирной плате;
  • документы, подтверждающие, что выданном помещениине прописаны граждане.

В случае если городская межведомственная комиссия, изучив представленные документы и произведя осмотр объекта, примет положительное решение о переводе жилого помещения в разряд нежилых, то владельцу помещения выдается свидетельство о переводе жилого помещения в разряд нежилых. Свидетельство направляется на предприятие технической инвентаризации для внесения изменений в технический паспорт на помещения с момента получения данного свидетельства оплачивает коммунальные услуги и эксплуатационные расходы по ставкам и тарифам, установленным на данной территории для нежилых помещений.

Таким образом, официальный’ статус нежилого помещения (дома) приобретается двумя способами: изначальное объекта как нежилого с регистрацией, переводом жилого помещения в разряд нежилых.

44 стр., 21674 слов

Правовое регулирование приватизации нежилых помещений

... Рассмотрение истории приватизации; Изучение нормативно-правовой базы приватизации; Изучение способов приватизации; Изучение понятия нежилого помещения; Рассмотрение вопросов приватизации земельных участков под объектами недвижимости; Изучение судебно-арбитражной ... и обязательная квота в 29 процентов акций выделялась для продажи на ваучерном аукционе. Это соотношение часто не соблюдалось: ...

Цена договора купли-продажи нежилых помещений, как и его предмет, отнесены к существенным условиям. Согласно абз. 1 п. 1 ст. 424 ГК РФ цена продаваемого объекта недвижимости определяется соглашением сторон. Поскольку цена отнесена к существенным условиям договора, то при ее несогласовании сторонами договор о продаже нежилого помещения считается незаключенным. При этом правило о применении цены на аналогичные здания, сооружения и иную недвижимость, предусмотренное п. 3 ст. 424 ГК РФ, применению не подлежит.

Гражданский кодекс требует безусловной определённости цены договора купли-продажи нежилого помещения. От размера цены не зависит действительность договора, исключение составляют случаи, когда установленная цена явилась результатом обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой, или если заключённая сделка носит характер кабальной. При наличии указанных обстоятельств сделка может быть признана недействительной по иску потерпевшего (ст. 179 ГК РФ).

Зарубежное законодательство также не содержит требования о соответствии цены стоимости вещи. Несоответствие обязательства удовлетворению не влияет на действительность договора.

Нежилое помещение, продаваемое по договору купли-продажи, оценивается по соглашению между продавцом и покупателем. В условиях свободного рынка цена продаваемых нежилых помещений, зданий, сооружений и иных объектов недвижимости определяется на основе экономического закона спроса и предложения. Спрос на недвижимое имущество во многом определяется географическими факторами и объектами инфраструктуры, благоустройства в районе нахождения недвижимого имущества (их наличие или отсутствие, состояние и т.п.).

Стоимость нежилого помещения в договоре купли-продажи должна быть выражена в рублях. В Гражданском кодексе Российской Федерации в статье 317 закрепляется возможность использования так называемой «валютной оговорки», суть которой сводится в договоре предусматривается оплата в рублях в сумме, эквивалентной определённой сумме в иностранной валюте или в условных денежных единицах. В этом случае подлежащая уплате в рублях сумма определяется по официальному курсу соответствующей валюты или условных денежных единиц на день платежа, если иной курс или иная дата его определения не установлены законом или соглашением сторон. В современных условиях становления российской экономики включение валютной оговорки в договор, который подлежит исполнению по истечении определённого срока после его заключения, позволяет продавцу достаточно надежно защитить свои интересы.

В Российской Федерации существуют специализированные государственные и муниципальные организации технической инвентаризации – унитарные предприятия, службы, управления, центры, бюро, в задачу которых входит оценка (переоценка) недвижимости. Оценка, производимая по методике бюро технической инвентаризации, определяет инвентаризационную стоимость и, как правило, не соответствует рыночной стоимости имущества1.

При определении реальной рыночной стоимости недвижимого имущества стороны могут воспользоваться услугами оценщика, заключив с ним договор об оценке предмета купли-продажи2. Оценщики3 являются одной из новых фигур, появившихся на рынке недвижимости с началом реформ в российской экономике. 16 июля 1998 г. был принят Федеральный закон «Об оценочной деятельности в РФ»4, устанавливающий законодательные основы труда оценщиков. Деятельность последних направлена, прежде всего, на установление рыночной стоимости объекта, под которой указанный закон понимает наиболее вероятную цену, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (ст.З).

34 стр., 16709 слов

Договор продажи недвижимости

... прав сторон договора. Объектом исследования являются отношения, связанные с отчуждением недвижимости по договорам купли - продажи Предметом исследования выступают нормативно-правовые акты, регламентирующие договор купли-продажи ... которых будет нами рассмотрено в следующей главе дипломной работы. Законодательное закрепление понятия недвижимости вызывает множество споров в научной среде, поскольку ...

Традиционно на практике применяются три метода оценки недвижимости: затратный, доходный и метод сравнительного анализа продаж5. Например, при оценке нежилых помещений оценщик учитывает, прежде всего, такие характеристики, как местоположение, капитальность общую площадь, этажное расположение помещения, высоту помещения, и др. По итогам своей деятельности оценщик должен передать заказчику отчёт об оценке объекта. Решение оценщика о размере рыночной стоимости продаваемого нежилого помещения часто служит ориентиром для установления цены договора купли-продажи этого помещения.

ГК содержит норму, согласно которой стоимость части земельного участка, передаваемой вместе с недвижимым имуществом, или прав на неё включается в общую цену здания, строения или иного имущества, являющегося непосредственным предметом договора купли-продажи нежилого помещения (п. 2 ст. 555 ГК РФ).

Это правило носит диспозитивный характер, иное может быть предусмотрено в законе или договоре. Например, стороны при продаже помещения могут установить в договоре цену за помещение и размер арендной платы за часть земельного участка, обеспечивающую использование помещения по назначению.

В случае, когда цена помещения в договоре продажи нежилого помещения установлена за единицу площади (например, за квадратный метр) или иного показателя её размера, общая цена такого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества (п. 3 ст. 555 ГК РФ).

Также хотелось бы остановиться на таком несущественном условии договора купли-продажи как качество нежилых помещений. Качество нежилого помещения в разных юридических словарях раскрывается по-разному. В юридическом энциклопедическом словаре под ред. Тихомирова М.Ю. под качеством понимается совокупность полезных свойств, позволяющих удовлетворить определенные материальные или духовные потребности. По советскому праву понятие качества охватывалось существенными свойствами продукции или работ, закрепленные стандартом, техническими условиями, образцом или другим нормативно-техническим документом1. Словарь гражданского права под ред. Додонова В.Н. рассматривает качество как совокупность свойств, обусловливающих способность удовлетворять определенные потребности в соответствии с назначением вещи, продукции, товара1.

Но, к сожалению, в настоящее время на законодательном уровне не урегулирован вопрос о критериях пригодности нежилых помещений для использования их по назначению, так как это сделано в отношений жилых помещений (ст. 40 ЖК РСФСР, ст. 1 Закона «Об основах федеральной жилищной политики»).

8 стр., 3594 слов

Проблемы правового регулирования договора купли-продажи жилых помещений

... связано с решением следующих научно-практических задач: провести анализ российского законодательства о договоре купли-продажи жилых помещений; изучить понятие и сущность договора купли-продажи жилого помещения и охарактеризовать существенные условия договора продажи жилого помещения; провести ...

Поэтому некоторые авторы, предлагают рассматривать качество как существенное условие наряду с предметом и ценой2. Техническая характеристика нежилого помещения дается в техническом паспорте объекта, составляемом бюро технической инвентаризации. Следует отметить неполноту критериев, по которым дается описание нежилого помещения. Значение технической характеристики нежилого помещения проявляется в том, что описание должно соответствовать реальному состоянию объекта недвижимости. Когда покупатель осматривает предмет покупки, он отмечает для себя не только состояние несущих конструкций, но и комплектующего оборудования, качество отделочных материалов. Современные возможности внутренней отделки и оборудования помещений не охватываются утвержденным образцом технического паспорта.

Следовательно, предлагается к существенным условиям помимо предмета и цены относить и условие о качестве нежилого помещения. Сформулировано определение качества нежилых помещений. Им является совокупность свойств, позволяющих удовлетворить определенные потребности в соответствии с назначением помещения.

Купля-продажа нежилых помещений как обязательство.

Как мы уже говорили, договор купли-продажи нежилых помещений является двухсторонним, взаимным, возмездным. Он выступает одной из форм, опосредствующих обращение нежилых помещений и отражает двухсторонний характер обмена: превращение товара в деньги и одновременно денег в товар.

«Этот единый и вместе с тем двухсторонний экономической процесс, в котором обе стороны являются лицами, взаимно передающими и взаимно получающими один от другого определенные имущественные ценности, находит свое отражение и в правовом регулировании договора купли-продажи»1. Следовательно, на обеих сторонах лежат взаимные (взаимообусловленные) права и обязанности: продавец обязан передать покупателю определенное имущество в собственность и вправе требовать за это соответствующее вознаграждение. Покупатель в свою очередь обязан принять это имущество, уплатить обусловленную договором цену и вправе требовать передачи ему проданного имущества.

Наиболее важным правовым признаком договора купли-продажи, по мнению некоторых юристов, является переход в результате данной сделки имущества в собственность покупателя. «Действительная, а не мнимая, по существу, а не по внешнему виду купля-продажа имеет место лишь там, где продаваемое имущество переходит в собственность покупателя»2.

Толстой Ю.К. и Сергеев А.П. этот признак договора купли-продажи определяют как «бесповоротную смену собственника имущества»3, отмечая, что по этому признаку договор купли-продажи отличается от договоров по временной передаче имущества (например, договора аренды), потому что «продавец раз и навсегда лишается отчуждаемых прав».

Согласно распространенной точке зрения предметом договора, в том числе купли-продажи, является конкретный объект гражданских прав (товар).

Наряду с данной точкой зрения в науке гражданского права все чаще стали рассматривать в качестве предмета любого договора действия (бездействие), которые должна совершить (от которых должна воздержаться) обязанная сторона. С этой позиции предметом договора купли-продажи являются действия продавца по передаче товара в собственность покупателя и, соответственно, действия покупателя по принятию этого товара и уплате за него установленной цены1.

2 стр., 987 слов

Венская конвенция 1980 г. О договорах международной купли-продажи товаров

... международного договора, если стороны при заключении контракта не подчинили сделку определенному правопорядку. В рамках ЕС к договорным отношениям сторон применяется Римская конвенция 1980 г. о ... деятельности СЭВ как международной ... товара, гарантии качества, количество товара, упаковка и маркировка, техническая документация, проверка качества товара, права и обязанности сторон при поставке товара ...

Действительно, цель договора — установление обязательств3, содержанием которых являются права и обязанности сторон по выполнению каких-либо действий или воздержанию от них.

Таким образом, купля-продажа нежилых помещений является разновидностью договора купли-продажи недвижимости. Как сделка, договор купли-продажи нежилых помещений должен отвечать требованиям ГК РФ, установленным для сделок: законность содержания, надлежащая форма, соответствие воли и волеизъявления сторон, правосубъектность сторон. Существенными условиями договора являются предмет и цена. Также к существенным предлагается относить и условие о качестве нежилого помещения.

Как обязательство договор купли-продажи нежилых помещений регулируется специальными нормами и общими нормами о купле-продаже, о праве собственности на недвижимое имущество. По данному договору продавец обязуется передать в собственность покупателя нежилое помещение, а покупатель обязуется принять его и уплатить обусловленную договором цену.

нежилой купля продажа договор нотариальный

Глава 2. Элементы и форма договора купли-продажи нежилых помещений

2.1 Стороны договора купли-продажи нежилых помещений

К основным началам гражданского законодательства ГК РФ относит, в частности, признание равенства участников регулируемых им отношений и свободу договора (ст.1).

Содержание «свободы договора» раскрывается в ст. 421 ГК РФ: граждане и юридические лица свободны в заключении договора; стороны могут заключить договор как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами; а также стороны свободны в определении условий договора, если последние не предписаны императивными нормами законов и иных правовых актов. Свобода в заключении договора «означает, что стороны сами, притом независимо друг от друга и от государства, выступающего в качестве суверена, вправе решать вопрос о вступлении между собой в договорные отношения»1.

Отказ от командно-административных методов управления в ходе реформирования российской экономики значительно расширил свободу участников договора, которые самостоятельны в выборе своих контрагентов. В настоящее время субъектами договора купли-продажи могут быть: государственные (Российская Федерация и субъекты Российской Федерации) и муниципальные образования (городские, сельские, иные поселения и другие территории) в лице соответствующих органов (п. 1, 2 ст. 125 ГК РФ), юридические лица (как коммерческие, так и некоммерческие организации) и физические лица.

С изменением экономического число субъектов, участвующих на рынке недвижимости, что связано не только с расширением гражданской правоспособности граждан и юридических лиц, но и с появлением профессиональных агентов, осуществляющих свою деятельность в данном сегменте рынка.

Стороны договора купли-продажи представлены продавцом и покупателем.

Продавцом является лицо, отчуждающее имущество по договору. Поскольку договор купли-продажи имеет определенную целевую направленность — перенесение конкретного вещного права с продавца на приобретателя, то в качестве продавца может выступать обладатель такого права, на недвижимость. Право продажи принадлежит не только обладателю соответствующего вещного права, но и иным лицам, указанным в законе (например, судебным приставам при продаже имущества с торгов).

3 стр., 1279 слов

Гражданско правовой договор как юридический факт

... пример высказываемых в литературе взглядов: «Договор как юридический факт служит основанием возникновения договора как правоотношения или договорного правоотношения... Договор как юридический факт и как правоотношение - это самостоятельные аспекты договора, различные стороны в его развитии». Аналогичную ...

Ввиду значительных особенностей в настоящей работе такие случаи не рассматриваются1. Иметь вещное право на предмет договора продавец должен на момент передачи (перехода) права покупателю. Это положение неоднократно находило отражение в решениях Президиума ВАС РФ.

Все чаще продавцами нежилых помещений становятся физические лица. Как известно, «физические лица могут выступать в обороте как предприниматели без образования юридического лица (с момента государственной в качестве индивидуального предпринимателя) и как граждане – не предприниматели (см. гл. 3 ГК РФ).

Гражданин может самостоятельно распоряжаться принадлежащей ему на праве собственности недвижимостью только по достижении им восемнадцатилетнего возраста, именно с этого момента закон наделяет его полной дееспособностью (за исключением случаев вступления в брак до этого возраста, когда в соответствии с законом допускается снижение брачного возраста или эмансипации).

В возрасте от 14 до 18 лет на заключение договора купли-продажи недвижимости несовершеннолетнему требуется предварительное письменное согласие родителей, усыновителей или попечителей. Это правило касается и тех случаев, когда будучи членом жилищного, жилищно-строительного, дачного и тому подобного кооператива (что возможно с 16-летнего возраста), несовершеннолетний приобретает право собственности, например на квартиру, дачу, в соответствии с п. 4 ст. 218 ГК РФ.

Продавцами нежилых помещений могут выступать и юридические лица. Коммерческие и некоммерческие организации, кроме государственных и муниципальных предприятий, а также учреждений, финансируемых собственником, являются собственниками имущества, переданного им в качестве вкладов (взносов) их учредителями (участниками, членами), а также имущества, приобретенного этими юридическими лицами по иным основаниям (п. 3 ст. 213 ГК РФ).

Поэтому «с момента внесения имущества в уставный (складочный) капитал и государственной соответствующих юридических лиц учредители (участники) названных юридических лиц утрачивают право собственности на это имущество»1.

Участие организаций в договорах купли-продажи нежилых помещений определяется объёмом правоспособности и видом принадлежащих им вещных прав на недвижимое имущество.

«Правоспособность — необходимое условие для правообладания…»2. Все коммерческие организации, за исключением унитарных предприятий и иных видов организаций, предусмотренных законом, обладают общей правоспособностью. Это означает, что они могут осуществлять любую деятельность, не запрещенную законом (ч. 2 п. 1 ст. 49 ГК РФ), в том числе совершать любые сделки с соблюдением ограничений, установленных законодательством. Кроме законодательных ограничений сами учредители организации или общее собрание участников (например, в ООО) могут установить запрет на занятие отдельными видами деятельности либо указать исчерпывающий (законченный) перечень этих видов деятельности в учредительных документах.

Специальную правоспособность имеют некоммерческие организации, унитарные предприятия и те коммерческие организации, в отношении которых в законе, учредительных документах содержится указание на их специальную правоспособность. Специальная правоспособность характеризуется ограничением объёма или сферы деятельности данного юридического лица. Правовое значение такого ограничения находит выражение в том, что юридические лица не вправе совершать сделки, приобретать и осуществлять права и обязанности, выходящие за пределы их деятельности, указанной в учредительных документах.

Определение предмета и цели деятельности юридического лица, обладающего общей правоспособностью (далее — коммерческая организация), зависит от усмотрения учредителей (при создании юридического лица) или самого юридического лица (которое закрепляется путем последующего изменения устава при дальнейшем функционировании этого лица) и является обязательным, прежде всего, для этих субъектов. Такое ограничение устанавливается в интересах учредителей или самого юридического лица. Контрагент, заключая сделку с юридическим лицом, имеющим общую правоспособность, исходит из того, что сфера деятельности его партнера является широкой (все виды деятельности, за исключением запрещенных законом).

Поэтому с точки зрения законодателя целесообразно при определении юридической судьбы заключенной сделки, когда одной из сторон выступает юридическое лицо, объем правоспособности которого ограничен в учредительных документах, во-первых, признать истцом лиц, в чьих интересах было установлено ограничение (учредителей, само юридическое лицо), во-вторых, защитить интересы контрагента, поскольку гражданский оборот предполагает функционирование коммерческих организаций с неограниченной в рамках установленных законом правоспособностью. Все эти условия и содержит ст. 173 ГК РФ. Итак, ст. 173 ГК РФ устанавливает основания недействительности сделки, совершенной коммерческой организацией в противоречии с целями деятельности, определенно ограниченными в его учредительных документах.

Что же касается некоммерческих организаций и некоторых коммерческих организаций, обладающих целевой правоспособностью (унитарные предприятия, банки, страховые организации и т.п.), можно заметить следующее. Предмет и цели их деятельности определяются законом или иными правовыми актами, и заключение таким юридическим лицом сделки, выходящей за пределы его правоспособности, является нарушением правовых норм. Да и сторона по сделке, вступая в договорное отношение с юридическим лицом, обладающим специальной правоспособностью, знает (или должна знать) об установленных в законе ограничениях, в любом случае «никто не может оправдываться незнанием права». Цели деятельности некоммерческих и коммерческих организаций, имеющих специальную правоспособность, ограничены не учредительными документами, а положениями соответствующих правовых актов; в учредительных документах только воспроизводятся возможные цели и виды деятельности. Поэтому при совершении такой организацией сделки, выходящей за пределы её правоспособности, должно применяться общее правило ст. 168 ГК РФ (ничтожность сделки)1.

Указание в учредительных документах юридического лица конкретных видов деятельности не означает, что допускается заключение сделок, связанных только с осуществлением того или иного вида деятельности, указанного в документах. Главное, чтобы заключаемая сделка служила достижению цели, ради которой было создано юридическое лицо, и соответствовала этим целям. Так, организация, образованная для оказания юридических услуг гражданам, вправе приобрести помещение, необходимое — для размещения своих работников.

Для осуществления отдельных видов деятельности государство вводит такое ограничение, как лицензирование (получение специального разрешения юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем на занятие конкретной деятельностью).

«Лицензирование служит средством легитимации, вхождения юридического лица или индивидуального предпринимателя в хозяйственный оборот»1. Сделка, совершенная юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем, не имеющим лицензии на занятие соответствующего вида деятельности, может быть признана судом недействительной, если доказано, что другая сторона знала или должна была знать о её незаконности.

Юридическое лицо приобретает гражданские права и принимает на себя гражданские обязанности через свои органы, действующие в соответствии с законом, иными правовыми актами и учредительными документами (ст. 53 ГК РФ).

«Орган юридического лица — это правовой термин, означающий лицо (единоличный орган) или группу лиц (коллегиальный орган), представляющих интересы юридического лица в отношениях с другими субъектами права без специальных на то уполномочий (без доверенности)»2.

Все действия органа юридического лица, совершенные в пределах его компетенции, являются действиями юридического лица и порождают для него юридические последствия.

В гражданском обороте юридическое лицо может выступать не только через свои органы, но и через представителей3.

Полномочия представителей определяются доверенностью, оформленной в надлежащем порядке и подписанной руководителем или иным лицом, уполномоченным на это учредительными документами юридического лица, с приложением печати этой организации (п. 5 ст. 185 ГК РФ).

К числу представителей юридического лица относятся и руководители филиалов и представительств (см. ч. 2 п. 3 ст. 55 ГК РФ).

В случае, если договор купли-продажи будет заключен неуполномоченным лицом (т.е. при отсутствии у последнего полномочий действовать от имени другого лица (например, отсутствие доверенности у руководителя филиала1) или при превышении таких полномочий), то права и обязанности из договора возникают непосредственно у лица, заключившего сделку (за исключением случаев её одобрения представляемым лицом)2.

На практике юридические лица чаще всего образуются в форме акционерных обществ и обществ с ограниченной ответственностью. В ряде случаев законодатель регламентирует порядок принятия юридическим лицом решения по отчуждению (приобретению) имущества. Речь идёт, прежде всего, об особом порядке заключения так называемых «крупных сделок», регулируемом ст.ст.78-79 ФЗ РФ от 26.12.95 г. «Об акционерных обществах» (далее — закон об АО)3, ст. 46 Ф3