Реферат функции ревизионной комиссии

Курсовая работа

^

управления кондоминиумами

г. Екатеринбурга

Наличие в домах нескольких собственников жилья, каждый из которых, в соответствии с гражданским и жилищным законодательством, наделен правами и обременен обязательствами по участию в вопросах жизнеобеспечения жилого дома, определило появление в отечественном жилищном секторе нового объекта «вещных» прав — кондоминиума. Само понятие «Кондоминиум» (как объект права) появилось еще во времена Древнего Рима и переводится как «совместное владение» (от латинских слов CON + DOMINIUM).

Условием реализации права собственников участвовать в вопросах управления общим имуществом в кондоминиуме (жилым домом) является то, что лица (юридические и физические),являющиеся собственниками жилья, должны создать объединение, признаваемое как юридическое лицо Организационно-правовая база таких объединений собственников основывается на принятый в 1996 году Федеральный Закон «О Товариществах собственников жилья».

В г. Екатеринбурге процесс образования Товариществ собственников жилья начался с 1994 года В настоящее время в городе зарегистрировано 164 Товарищества собственников жилья

Анализ проблем Товариществ собственников жилья и результатов 9-ти летней работы в горо­де по созданию ТСЖ, финансово-хозяйственной деятельности Товариществ по управлению и экс­плуатации кондоминиумов позволяет выделить три основные проблемы развития ТСЖ: экономи­ческая; информационная; кадровая.

Решение указанных проблем и дальнейшее развитие ТСЖ должны быть, ориентированы на следующие направления данной работы:

  1. Образование ТСЖ в жилых домах, в которых приватизировано более 50% квартир.

  2. Создание ТСЖ для управления вновь вводимыми в эксплуатацию кондоминиумами.

3. Создание жилищных Ассоциаций для управления имущественными комплексами, водимы­ми на компактно застраиваемых территориях города.

  1. Образование ТСЖ и передача им в управление кондоминиумов, зарегистрированных на базе жилых домов после проведения на них капитальных ремонтов или реконструкции.

  2. Объединение ТСЖ или укрупнение (увеличение) находящихся у них в управлении имуще­ственных комплексов до оптимальных размеров, позволяющих Товариществам наиболее эффек­тивно осуществлять финансово-хозяйственную деятельность.

    24 стр., 11575 слов

    Управление многоквартирным домом товариществом собственников ...

    ... выбор темы дипломной работы. Целью работы является исследование товарищества собственников жилья как субъекта жилищных отношений. Для достижения указанной цели были поставлены следующие задачи: Рассмотреть общую характеристику товарищества собственников жилья. Рассмотреть функции, порядок создания, реорганизации и ликвидации товарищества собственников жилья. ...

Для эффективной реализации данного направления необходимо разработать методику оценки экономической целесообразности укрупнения имущественных комплексов исходя из размеров и технического состояния последнего.

  1. Внедрение в практику внешнего управления кондоминиумами посредством передачи функ­ций по управлению последними территориальным Службам Заказчика. Данное предприятие долж­но быть ориентировано прежде всего на кондоминиумы, размеры которых ниже оптимального.

  2. Создание системы подготовки, профессиональной переподготовки и повышение квалифи­кации кадров по управлению имущественными комплексами (кондоминиумами).

  3. Создать отраслевой консультационно-методический центр, деятельность которого снимет кадровую и информационную проблему у Товариществ собственников жилья и жилищных коопе­ративов, а также вытеснит с рынка информационно-консультационных услуг организации, деятель­ность которых носит сомнительный характер.

9. Совместно с органами исполнительной власти Субъекта Федерации отрегулировать вопросы по передаче земельных участков, занимаемых кондоминиумами, в собственность домовладельцев

10. Разработать методологию создания в ТСЖ резервных ремонтных фондов для осуществле­ния капитальных ремонтов или внедрения мероприятий по энергоресурсосбережению.

^

Процесс развития жилищной кооперации, начавшийся в нашем городе с 60-х годов и продол­жающийся сегодня, в настоящее время насчитывает в своей системе 471 жилой дом обшей площа­дью 2-2 млн.кв-м.

Всего в городе насчитывается 312 жилищных кооперативов, включающих в себя ЖСК, ЖЭК, ПЖСК, ОЖЭК. Территориально жилищные кооперативы «разбросаны» по всему городу. Существу­ют локальные участки города, в которых наблюдается большая плотность кооперативов.

Среди проблем жилищных кооперативов, аналогичных проблемам товариществ собственников жилья, следует выделить две:

  • плохое техническое состояние кооперативного жилфонда;

  • руководство жилищными кооперативами в большей степени, осуществляется лицами пожи­лого возраста, а на смену им, ввиду сложности самого объекта управления, нет желающих ни среди членов кооперативов, ни среди скудного пока рынка внешних управляющих.

В большей степени кооперативный жилфонд — дома постройки 60-70 гг. Плохое техническое состояние как внутридомовых сетей, так и самих конструктивных элементов здания, а также обо-I стрившаяся кадровая проблема в кооперативах ставят их на грань катастроф.

Принимая во внимание, что пути решения проблем жилищных кооперативов во многом со-1 впадают с вышеизложенными направлениями работы по созданию условий для развития товари­ществ собственников жилья, в данном разделе предлагается рассмотреть еще не рассмотренные I направления работы:

1. Проведение комплексной работы по приведению уставных документов жилищных коопера­тивов в соответствие с требованиями нормативных документов и законодательных актов, регулиру­ющих права собственности на недвижимость в жилищной сфере.

5 стр., 2137 слов

Правовое положение членов товарищества собственников жилья: права ...

... собственник жилье правовой Права и обязанности членов ТСЖ 1. Права и обязанности, как собственников жилых помещений, определенных в статьях 30, 31, 45, 46, 67, 69 Жилищного ... органов управления товарищества. 2. Члены товарищества собственников жилья и не являющиеся членами товарищества собственники ... О товариществах собственников жилья" в связи с запросом Советского районного суда города Омска" от ...

— Осуществление по желанию граждан, проживающих в кооперативном жилфонде, перерегис­трации жилищных кооперативов в товарищества собственников жилья. 3. Объединение жилищных кооперативов (с сохранением их статуса) в ассоциации или иные объединения для наиболее эффективного решения вопросов управления, обеспечения технической эксплуатации и проведение ремонта кооперативного жилфонда.

  1. Оказание помощи жилищным кооперативам в передаче на отраслевым специализи­рованным предприятиям наружных инженерных сетей (в настоящее время на балансе кооперати­вов находится 17 км. наружных инженерных сетей всех видов).

  2. Образование частных управляющих жилищных компаний, жилищных ассоциаций и иных объединений собственников для управления конкретными территориями города.

Наиболее рациональным и экономически оправданным способом решения многих проблем ТСЖ и жилищных кооперативов является создание последними различных объединений (некоммер­ческие партнерства, фонды, ассоциации и т. п.), обладающих правами юридического лица, для последу­ющей передачи им полностью или частично функций по управлению жилищными фондами.

Созданное объединение, в развитие заключенных с ним договоров, будет представлять собой небольшую территориальную Службу заказчика, действующую в интересах собственников жилья, проживающих на конкретней территории города.

Следует отметить, что таким объединениям могут быть переданы в управление и дома, входя­щие в состав муниципального жилищного фонда, но территориально попадающие в «зону управле­ния» объединения. Для этого одной из задач оптимального регулирования данного процесса явля­ется разработка четкого механизма передачи им управленческих функций и наиболее эффективно­го построения договорных взаимоотношений всех уровней.

Приоритетным направлением следует считать работу по образованию управляющих жилищных компаний для управления вновь вводимыми объектами в зонах перспективной застройки города. Данные компании, создаваемые уже на самом первом этапе застройки территории, позволят осуществлять (от имени инвесторов — будущих собственников) контроль за строительством, а затем и приемку выстроенных объектов, управление ими и обеспечение их технической эксплуатации.

Одновременно с образованием управляющих жилищных компаний необходимо формировать специальные резервные ремонтные фонды для решения вопросов аварийного и капитального ремонтов жилищного фонда. При этом данным компаниям должны быть созданы благоприятные условия для инвестирования денежных средств ремонтных фондов, с целью их сохранения, а стро­ительство жилья или социальной сферы.

В целом, исходя из расположения зон перспективной застройки города Екатеринбурга, на базе существующих товариществ собственников жилья и жилищных кооперативов к 2015 году планируется создать до 15 объединений собственников.

Рассмотрим перспективы создания ТСЖ и других форм управления частным жилым фондом города Екатеринбурга. Основываясь на мировом опыте по управлению кондоминиумами можно предположить что массовый процесс образования товариществ собственников жилья продлится ещё не более 5 лет после чего будет носить единичный характер — не более 10 новых ТСЖ в год.

14 стр., 6778 слов

Эффективное управление жилищным фондом на рынке

... функций и формирование договорных отношений между собственником жилья (или уполномоченной им организацией), управляющими компаниями и подрядными эксплуатирующими организациями. Этапы перехода системы муниципального управления жилищным фондом от централизованной к функционально разграниченной ...

Это обусловлено прежде всего тем, что в этот период времени приоритетным и наиболее эффективным направлением будет считаться передача функций по управлению кондоминиумами управляющим компаниям различных форм собственности, а также укрупнение ранее зарегистриро­ванных кондоминиумов. Кроме того, как уже отмечалось выше, создаваемым управляющим жилищ­ным компаниям (объединениям собственников) будут передаваться в управление и дома, входя­щие в состав муниципального жилищного фонда и территориально попадающие в «зону управле­ния» компании.

Реорганизация крупных муниципальных жилищных предприятий в управляющие жилищные компании — реализация данного направления в работе органов местного самоуправления основы­вается на поэтапной(в своем развитии) передаче муниципалитетом некоммерческим или част­ным управляющим компаниям функций по управлению жилищным фондом.

Реорганизация муниципальных жилищных предприятий в управляющие компании пре­следует цели:

  1. Поэтапное освобождение городского бюджета от бремени по содержанию и технической эксплуатация жилищного фонда.

  2. Формирование рынка среди управляющих компаний различных организационно-правовых форм собственности.

  3. Создание привлекательной среды для инвестиции.

  4. Формирование целевых резервных фондов для капитального ремонта жилья и эффективное управление ими.

В настоящее время в городе на рынке эксплуатации жилья работает 7 крупных муниципаль­ных жилищных предприятий. Указанные предприятия фактически совмещают в своей деятельнос­ти функции заказчика и подрядчика и осуществляют эксплуатацию муниципального жилищного фонда от 0,8 до 2 млн. кв. м каждый.

Пути реорганизации крупных муниципальных жилищных предприятий могут быть различными, а создаваемые управляющие компании — разный организационно-правовой статус, в зависимости от которого будет определяться и форма передачи управляющим компаниям муниципального имущества (договор-поручение, доверительное управление, аренда, хозяйственное ведение и т.п.).