Реферат функции ревизионной комиссии

Курсовая работа

^

управления кондоминиумами

г. Екатеринбурга

Наличие в домах нескольких собственников жилья, каждый из которых, в соответствии с гражданским и жилищным законодательством, наделен правами и обременен обязательствами по участию в вопросах жизнеобеспечения жилого дома, определило появление в отечественном жилищном секторе нового объекта «вещных» прав — кондоминиума. Само понятие «Кондоминиум» (как объект права) появилось еще во времена Древнего Рима и переводится как «совместное владение» (от латинских слов CON + DOMINIUM).

Условием реализации права собственников участвовать в вопросах управления общим имуществом в кондоминиуме (жилым домом) является то, что лица (юридические и физические),являющиеся собственниками жилья, должны создать объединение, признаваемое как юридическое лицо Организационно-правовая база таких объединений собственников основывается на принятый в 1996 году Федеральный Закон «О Товариществах собственников жилья».

В г. Екатеринбурге процесс образования Товариществ собственников жилья начался с 1994 года В настоящее время в городе зарегистрировано 164 Товарищества собственников жилья

Анализ проблем Товариществ собственников жилья и результатов 9-ти летней работы в горо­де по созданию ТСЖ, финансово-хозяйственной деятельности Товариществ по управлению и экс­плуатации кондоминиумов позволяет выделить три основные проблемы развития ТСЖ: экономи­ческая; информационная; кадровая.

Решение указанных проблем и дальнейшее развитие ТСЖ должны быть, ориентированы на следующие направления данной работы:

  1. Образование ТСЖ в жилых домах, в которых приватизировано более 50% квартир.

  2. Создание ТСЖ для управления вновь вводимыми в эксплуатацию кондоминиумами.

3. Создание жилищных Ассоциаций для управления имущественными комплексами, водимы­ми на компактно застраиваемых территориях города.

  1. Образование ТСЖ и передача им в управление кондоминиумов, зарегистрированных на базе жилых домов после проведения на них капитальных ремонтов или реконструкции.

  2. Объединение ТСЖ или укрупнение (увеличение) находящихся у них в управлении имуще­ственных комплексов до оптимальных размеров, позволяющих Товариществам наиболее эффек­тивно осуществлять финансово-хозяйственную деятельность.

    5 стр., 2137 слов

    Правовое положение членов товарищества собственников жилья: права ...

    товарищество собственник жилье правовой Права и обязанности членов ТСЖ 1. Права и обязанности, как собственников жилых помещений, определенных в статьях 30, 31, 45, ... настоящим Кодексом и уставом товарищества, обжаловать в судебном порядке решения органов управления товарищества. 2. Члены товарищества собственников жилья и не являющиеся членами товарищества собственники помещений в многоквартирном ...

Для эффективной реализации данного направления необходимо разработать методику оценки экономической целесообразности укрупнения имущественных комплексов исходя из размеров и технического состояния последнего.

  1. Внедрение в практику внешнего управления кондоминиумами посредством передачи функ­ций по управлению последними территориальным Службам Заказчика. Данное предприятие долж­но быть ориентировано прежде всего на кондоминиумы, размеры которых ниже оптимального.

  2. Создание системы подготовки, профессиональной переподготовки и повышение квалифи­кации кадров по управлению имущественными комплексами (кондоминиумами).

  3. Создать отраслевой консультационно-методический центр, деятельность которого снимет кадровую и информационную проблему у Товариществ собственников жилья и жилищных коопе­ративов, а также вытеснит с рынка информационно-консультационных услуг организации, деятель­ность которых носит сомнительный характер.

9. Совместно с органами исполнительной власти Субъекта Федерации отрегулировать вопросы по передаче земельных участков, занимаемых кондоминиумами, в собственность домовладельцев

10. Разработать методологию создания в ТСЖ резервных ремонтных фондов для осуществле­ния капитальных ремонтов или внедрения мероприятий по энергоресурсосбережению.

^

Процесс развития жилищной кооперации, начавшийся в нашем городе с 60-х годов и продол­жающийся сегодня, в настоящее время насчитывает в своей системе 471 жилой дом обшей площа­дью 2-2 млн.кв-м.

Всего в городе насчитывается 312 жилищных кооперативов, включающих в себя ЖСК, ЖЭК, ПЖСК, ОЖЭК. Территориально жилищные кооперативы «разбросаны» по всему городу. Существу­ют локальные участки города, в которых наблюдается большая плотность кооперативов.

Среди проблем жилищных кооперативов, аналогичных проблемам товариществ собственников жилья, следует выделить две:

  • плохое техническое состояние кооперативного жилфонда;

  • руководство жилищными кооперативами в большей степени, осуществляется лицами пожи­лого возраста, а на смену им, ввиду сложности самого объекта управления, нет желающих ни среди членов кооперативов, ни среди скудного пока рынка внешних управляющих.

В большей степени кооперативный жилфонд — дома постройки 60-70 гг. Плохое техническое состояние как внутридомовых сетей, так и самих конструктивных элементов здания, а также обо-I стрившаяся кадровая проблема в кооперативах ставят их на грань катастроф.

Принимая во внимание, что пути решения проблем жилищных кооперативов во многом со-1 впадают с вышеизложенными направлениями работы по созданию условий для развития товари­ществ собственников жилья, в данном разделе предлагается рассмотреть еще не рассмотренные I направления работы:

1. Проведение комплексной работы по приведению уставных документов жилищных коопера­тивов в соответствие с требованиями нормативных документов и законодательных актов, регулиру­ющих права собственности на недвижимость в жилищной сфере.

14 стр., 6551 слов

Жилищное законодательство Украины

... участия в управлении жилищным фондом г) осуществление эксплуатации и охраны различных видов жилищного фонда; 2) воздержание от действий, нарушающих жилищные права других субъектов; 3) владение, пользование и распоряжение жильем в ...

— Осуществление по желанию граждан, проживающих в кооперативном жилфонде, перерегис­трации жилищных кооперативов в товарищества собственников жилья. 3. Объединение жилищных кооперативов (с сохранением их статуса) в ассоциации или иные объединения для наиболее эффективного решения вопросов управления, обеспечения технической эксплуатации и проведение ремонта кооперативного жилфонда.

  1. Оказание помощи жилищным кооперативам в передаче на отраслевым специализи­рованным предприятиям наружных инженерных сетей (в настоящее время на балансе кооперати­вов находится 17 км. наружных инженерных сетей всех видов).

  2. Образование частных управляющих жилищных компаний, жилищных ассоциаций и иных объединений собственников для управления конкретными территориями города.

Наиболее рациональным и экономически оправданным способом решения многих проблем ТСЖ и жилищных кооперативов является создание последними различных объединений (некоммер­ческие партнерства, фонды, ассоциации и т. п.), обладающих правами юридического лица, для последу­ющей передачи им полностью или частично функций по управлению жилищными фондами.

Созданное объединение, в развитие заключенных с ним договоров, будет представлять собой небольшую территориальную Службу заказчика, действующую в интересах собственников жилья, проживающих на конкретней территории города.

Следует отметить, что таким объединениям могут быть переданы в управление и дома, входя­щие в состав муниципального жилищного фонда, но территориально попадающие в «зону управле­ния» объединения. Для этого одной из задач оптимального регулирования данного процесса явля­ется разработка четкого механизма передачи им управленческих функций и наиболее эффективно­го построения договорных взаимоотношений всех уровней.

Приоритетным направлением следует считать работу по образованию управляющих жилищных компаний для управления вновь вводимыми объектами в зонах перспективной застройки города. Данные компании, создаваемые уже на самом первом этапе застройки территории, позволят осуществлять (от имени инвесторов — будущих собственников) контроль за строительством, а затем и приемку выстроенных объектов, управление ими и обеспечение их технической эксплуатации.

Одновременно с образованием управляющих жилищных компаний необходимо формировать специальные резервные ремонтные фонды для решения вопросов аварийного и капитального ремонтов жилищного фонда. При этом данным компаниям должны быть созданы благоприятные условия для инвестирования денежных средств ремонтных фондов, с целью их сохранения, а стро­ительство жилья или социальной сферы.

В целом, исходя из расположения зон перспективной застройки города Екатеринбурга, на базе существующих товариществ собственников жилья и жилищных кооперативов к 2015 году планируется создать до 15 объединений собственников.

Рассмотрим перспективы создания ТСЖ и других форм управления частным жилым фондом города Екатеринбурга. Основываясь на мировом опыте по управлению кондоминиумами можно предположить что массовый процесс образования товариществ собственников жилья продлится ещё не более 5 лет после чего будет носить единичный характер — не более 10 новых ТСЖ в год.

Это обусловлено прежде всего тем, что в этот период времени приоритетным и наиболее эффективным направлением будет считаться передача функций по управлению кондоминиумами управляющим компаниям различных форм собственности, а также укрупнение ранее зарегистриро­ванных кондоминиумов. Кроме того, как уже отмечалось выше, создаваемым управляющим жилищ­ным компаниям (объединениям собственников) будут передаваться в управление и дома, входя­щие в состав муниципального жилищного фонда и территориально попадающие в «зону управле­ния» компании.

14 стр., 6778 слов

Эффективное управление жилищным фондом на рынке

... функций и формирование договорных отношений между собственником жилья (или уполномоченной им организацией), управляющими компаниями и подрядными эксплуатирующими организациями. Этапы перехода системы муниципального управления жилищным фондом от централизованной к функционально разграниченной ...

Реорганизация крупных муниципальных жилищных предприятий в управляющие жилищные компании — реализация данного направления в работе органов местного самоуправления основы­вается на поэтапной(в своем развитии) передаче муниципалитетом некоммерческим или част­ным управляющим компаниям функций по управлению жилищным фондом.

Реорганизация муниципальных жилищных предприятий в управляющие компании пре­следует цели:

  1. Поэтапное освобождение городского бюджета от бремени по содержанию и технической эксплуатация жилищного фонда.

  2. Формирование рынка среди управляющих компаний различных организационно-правовых форм собственности.

  3. Создание привлекательной среды для инвестиции.

  4. Формирование целевых резервных фондов для капитального ремонта жилья и эффективное управление ими.

В настоящее время в городе на рынке эксплуатации жилья работает 7 крупных муниципаль­ных жилищных предприятий. Указанные предприятия фактически совмещают в своей деятельнос­ти функции заказчика и подрядчика и осуществляют эксплуатацию муниципального жилищного фонда от 0,8 до 2 млн. кв. м каждый.

Пути реорганизации крупных муниципальных жилищных предприятий могут быть различными, а создаваемые управляющие компании — разный организационно-правовой статус, в зависимости от которого будет определяться и форма передачи управляющим компаниям муниципального имущества (договор-поручение, доверительное управление, аренда, хозяйственное ведение и т.п.).