^
управления кондоминиумами
г. Екатеринбурга
Наличие в домах нескольких собственников жилья, каждый из которых, в соответствии с гражданским и жилищным законодательством, наделен правами и обременен обязательствами по участию в вопросах жизнеобеспечения жилого дома, определило появление в отечественном жилищном секторе нового объекта «вещных» прав — кондоминиума. Само понятие «Кондоминиум» (как объект права) появилось еще во времена Древнего Рима и переводится как «совместное владение» (от латинских слов CON + DOMINIUM).
Условием реализации права собственников участвовать в вопросах управления общим имуществом в кондоминиуме (жилым домом) является то, что лица (юридические и физические),являющиеся собственниками жилья, должны создать объединение, признаваемое как юридическое лицо Организационно-правовая база таких объединений собственников основывается на принятый в 1996 году Федеральный Закон «О Товариществах собственников жилья».
В г. Екатеринбурге процесс образования Товариществ собственников жилья начался с 1994 года В настоящее время в городе зарегистрировано 164 Товарищества собственников жилья
Анализ проблем Товариществ собственников жилья и результатов 9-ти летней работы в городе по созданию ТСЖ, финансово-хозяйственной деятельности Товариществ по управлению и эксплуатации кондоминиумов позволяет выделить три основные проблемы развития ТСЖ: экономическая; информационная; кадровая.
Решение указанных проблем и дальнейшее развитие ТСЖ должны быть, ориентированы на следующие направления данной работы:
-
Образование ТСЖ в жилых домах, в которых приватизировано более 50% квартир.
-
Создание ТСЖ для управления вновь вводимыми в эксплуатацию кондоминиумами.
3. Создание жилищных Ассоциаций для управления имущественными комплексами, водимыми на компактно застраиваемых территориях города.
-
Образование ТСЖ и передача им в управление кондоминиумов, зарегистрированных на базе жилых домов после проведения на них капитальных ремонтов или реконструкции.
-
Объединение ТСЖ или укрупнение (увеличение) находящихся у них в управлении имущественных комплексов до оптимальных размеров, позволяющих Товариществам наиболее эффективно осуществлять финансово-хозяйственную деятельность.
5 стр., 2137 словПравовое положение членов товарищества собственников жилья: права ...
товарищество собственник жилье правовой Права и обязанности членов ТСЖ 1. Права и обязанности, как собственников жилых помещений, определенных в статьях 30, 31, 45, ... настоящим Кодексом и уставом товарищества, обжаловать в судебном порядке решения органов управления товарищества. 2. Члены товарищества собственников жилья и не являющиеся членами товарищества собственники помещений в многоквартирном ...
Для эффективной реализации данного направления необходимо разработать методику оценки экономической целесообразности укрупнения имущественных комплексов исходя из размеров и технического состояния последнего.
-
Внедрение в практику внешнего управления кондоминиумами посредством передачи функций по управлению последними территориальным Службам Заказчика. Данное предприятие должно быть ориентировано прежде всего на кондоминиумы, размеры которых ниже оптимального.
-
Создание системы подготовки, профессиональной переподготовки и повышение квалификации кадров по управлению имущественными комплексами (кондоминиумами).
-
Создать отраслевой консультационно-методический центр, деятельность которого снимет кадровую и информационную проблему у Товариществ собственников жилья и жилищных кооперативов, а также вытеснит с рынка информационно-консультационных услуг организации, деятельность которых носит сомнительный характер.
9. Совместно с органами исполнительной власти Субъекта Федерации отрегулировать вопросы по передаче земельных участков, занимаемых кондоминиумами, в собственность домовладельцев
10. Разработать методологию создания в ТСЖ резервных ремонтных фондов для осуществления капитальных ремонтов или внедрения мероприятий по энергоресурсосбережению.
^
Процесс развития жилищной кооперации, начавшийся в нашем городе с 60-х годов и продолжающийся сегодня, в настоящее время насчитывает в своей системе 471 жилой дом обшей площадью 2-2 млн.кв-м.
Всего в городе насчитывается 312 жилищных кооперативов, включающих в себя ЖСК, ЖЭК, ПЖСК, ОЖЭК. Территориально жилищные кооперативы «разбросаны» по всему городу. Существуют локальные участки города, в которых наблюдается большая плотность кооперативов.
Среди проблем жилищных кооперативов, аналогичных проблемам товариществ собственников жилья, следует выделить две:
-
плохое техническое состояние кооперативного жилфонда;
-
руководство жилищными кооперативами в большей степени, осуществляется лицами пожилого возраста, а на смену им, ввиду сложности самого объекта управления, нет желающих ни среди членов кооперативов, ни среди скудного пока рынка внешних управляющих.
В большей степени кооперативный жилфонд — дома постройки 60-70 гг. Плохое техническое состояние как внутридомовых сетей, так и самих конструктивных элементов здания, а также обо-I стрившаяся кадровая проблема в кооперативах ставят их на грань катастроф.
Принимая во внимание, что пути решения проблем жилищных кооперативов во многом со-1 впадают с вышеизложенными направлениями работы по созданию условий для развития товариществ собственников жилья, в данном разделе предлагается рассмотреть еще не рассмотренные I направления работы:
1. Проведение комплексной работы по приведению уставных документов жилищных кооперативов в соответствие с требованиями нормативных документов и законодательных актов, регулирующих права собственности на недвижимость в жилищной сфере.
Жилищное законодательство Украины
... участия в управлении жилищным фондом г) осуществление эксплуатации и охраны различных видов жилищного фонда; 2) воздержание от действий, нарушающих жилищные права других субъектов; 3) владение, пользование и распоряжение жильем в ...
— Осуществление по желанию граждан, проживающих в кооперативном жилфонде, перерегистрации жилищных кооперативов в товарищества собственников жилья. 3. Объединение жилищных кооперативов (с сохранением их статуса) в ассоциации или иные объединения для наиболее эффективного решения вопросов управления, обеспечения технической эксплуатации и проведение ремонта кооперативного жилфонда.
-
Оказание помощи жилищным кооперативам в передаче на отраслевым специализированным предприятиям наружных инженерных сетей (в настоящее время на балансе кооперативов находится 17 км. наружных инженерных сетей всех видов).
-
Образование частных управляющих жилищных компаний, жилищных ассоциаций и иных объединений собственников для управления конкретными территориями города.
Наиболее рациональным и экономически оправданным способом решения многих проблем ТСЖ и жилищных кооперативов является создание последними различных объединений (некоммерческие партнерства, фонды, ассоциации и т. п.), обладающих правами юридического лица, для последующей передачи им полностью или частично функций по управлению жилищными фондами.
Созданное объединение, в развитие заключенных с ним договоров, будет представлять собой небольшую территориальную Службу заказчика, действующую в интересах собственников жилья, проживающих на конкретней территории города.
Следует отметить, что таким объединениям могут быть переданы в управление и дома, входящие в состав муниципального жилищного фонда, но территориально попадающие в «зону управления» объединения. Для этого одной из задач оптимального регулирования данного процесса является разработка четкого механизма передачи им управленческих функций и наиболее эффективного построения договорных взаимоотношений всех уровней.
Приоритетным направлением следует считать работу по образованию управляющих жилищных компаний для управления вновь вводимыми объектами в зонах перспективной застройки города. Данные компании, создаваемые уже на самом первом этапе застройки территории, позволят осуществлять (от имени инвесторов — будущих собственников) контроль за строительством, а затем и приемку выстроенных объектов, управление ими и обеспечение их технической эксплуатации.
Одновременно с образованием управляющих жилищных компаний необходимо формировать специальные резервные ремонтные фонды для решения вопросов аварийного и капитального ремонтов жилищного фонда. При этом данным компаниям должны быть созданы благоприятные условия для инвестирования денежных средств ремонтных фондов, с целью их сохранения, а строительство жилья или социальной сферы.
В целом, исходя из расположения зон перспективной застройки города Екатеринбурга, на базе существующих товариществ собственников жилья и жилищных кооперативов к 2015 году планируется создать до 15 объединений собственников.
Рассмотрим перспективы создания ТСЖ и других форм управления частным жилым фондом города Екатеринбурга. Основываясь на мировом опыте по управлению кондоминиумами можно предположить что массовый процесс образования товариществ собственников жилья продлится ещё не более 5 лет после чего будет носить единичный характер — не более 10 новых ТСЖ в год.
Это обусловлено прежде всего тем, что в этот период времени приоритетным и наиболее эффективным направлением будет считаться передача функций по управлению кондоминиумами управляющим компаниям различных форм собственности, а также укрупнение ранее зарегистрированных кондоминиумов. Кроме того, как уже отмечалось выше, создаваемым управляющим жилищным компаниям (объединениям собственников) будут передаваться в управление и дома, входящие в состав муниципального жилищного фонда и территориально попадающие в «зону управления» компании.
Эффективное управление жилищным фондом на рынке
... функций и формирование договорных отношений между собственником жилья (или уполномоченной им организацией), управляющими компаниями и подрядными эксплуатирующими организациями. Этапы перехода системы муниципального управления жилищным фондом от централизованной к функционально разграниченной ...
Реорганизация крупных муниципальных жилищных предприятий в управляющие жилищные компании — реализация данного направления в работе органов местного самоуправления основывается на поэтапной(в своем развитии) передаче муниципалитетом некоммерческим или частным управляющим компаниям функций по управлению жилищным фондом.
Реорганизация муниципальных жилищных предприятий в управляющие компании преследует цели:
-
Поэтапное освобождение городского бюджета от бремени по содержанию и технической эксплуатация жилищного фонда.
-
Формирование рынка среди управляющих компаний различных организационно-правовых форм собственности.
-
Создание привлекательной среды для инвестиции.
-
Формирование целевых резервных фондов для капитального ремонта жилья и эффективное управление ими.
В настоящее время в городе на рынке эксплуатации жилья работает 7 крупных муниципальных жилищных предприятий. Указанные предприятия фактически совмещают в своей деятельности функции заказчика и подрядчика и осуществляют эксплуатацию муниципального жилищного фонда от 0,8 до 2 млн. кв. м каждый.
Пути реорганизации крупных муниципальных жилищных предприятий могут быть различными, а создаваемые управляющие компании — разный организационно-правовой статус, в зависимости от которого будет определяться и форма передачи управляющим компаниям муниципального имущества (договор-поручение, доверительное управление, аренда, хозяйственное ведение и т.п.).
