Метод рынка капитала. Метод сделок

метки: Оценка, Сделка, Бизнес, Продажа, Доход, Недвижимость, Стоимость, Объект

недвижимость доход валовой рыночный

Прошедшая приватизация и акционирование государственной собственности явились основой создания институтов частной и корпоративной собственности, фондового рынка, коммерческих банков, залогового кредита и других атрибутов рыночной экономики. Как следствие этих процессов, переход собственности из рук в руки, то есть купля-продажа объектов собственности стала обычным явлением экономической жизни. Приобретение реального объекта может преследовать двоякую цель — личное потребление, например, покупка дома или вложение средств с целью извлечения в будущем доходов: покупка торговой или промышленной фирмы, оборудования, транспортных средств и т.п. Однако, несмотря на различные мотивы, побудившие участников сделки к ее совершению, важнейшим этапом сделки является оценка купли-продажи.

Проведение оценки недвижимости для определения цены продажи является самым ответственным видом оценочной деятельности и поэтому требует очень внимательного и взвешенного подхода. Действительно, если при оценке недвижимости для залога, аренды, переоценки основных средств предприятия и иных целей, не подразумевающих отчуждение имущества, незначительные неточности в определении рыночной стоимости недвижимости не приводят к материальным потерям собственника, то при продаже недвижимости любая неточность непосредственно сказывается на финансовом результате сделки.

В силу всего этого оценка недвижимости для купли-продажи производится с особой тщательностью. Все факторы, влияющие или способные влиять на стоимость недвижимости, должны быть исследованы и им должна быть дана оценка. Особенно это относится к дорогим объектам, для которых несколько процентов их стоимости составляют очень значительные суммы в абсолютном выражении.[1]

В ряде случаев оценка недвижимости при продаже является необходимой, а иногда и обязательной процедурой. Это относится к продаже спорного объекта, когда на него имеют права сразу несколько лиц, такая ситуация часто встречается при реализации объектов залога. Либо при продаже недвижимости, находящейся в долевой собственности, когда необходимо удостоверить рыночный характер совершаемой сделки.

Основная сложность в оценке недвижимости состоит в огромном многообразии самой недвижимости, параметров, характеризующих его потребительские свойства, и развитости рынка данного вида имущества. По многим видам недвижимости собственник может обоснованно сам определить цену продажи, если данное имущество находится в широком обороте и цены сделок известны. Но для сложных, дорогостоящих объектов, для которых не совсем очевидна их рыночная стоимость, а цена ошибки слишком высока (т. е финансовая значимость ошибки значительно больше стоимости услуг оценщика), — возникает необходимость обратиться к профессиональному оценщику.

Совершенствование системы регистрации прав на недвижимость и ...

... из этапов заключения сделки купли-продажи недвижимости выбирают нотариальное заверение сделки до государственной регистрации. Нередки и случаи завладения деньгами покупателей недвижимости при «продаже» чужих квартир или ... и получают свой гонорар) и оценка дееспособности участников сделки, выявление подделки документов, контроль за «обремененностью» недвижимости должны гарантироваться с их стороны. ...

1.1 Принцип оценки недвижимости и факторы, влияющие на ее стоимость

Как и любой товар на рынке, объекты недвижимости имеют цену стоимость. Цена объекта недвижимости — это цена конкретной свершившейся сделки купли-продажи объекта недвижимости. Ввиду того, что цена в любой реальной и предполагаемой сделке определенным образом связана со стоимостью объекта недвижимости, часто этот термин используется как синоним стоимости в обмене.

Под недвижимостью понимают материальный объект, созданный природой (земельный участок) или руками человека (здания строения, сооружения), то есть принимают во внимание физическую суть объекта собственности[2].

Понятие «недвижимость» и «недвижимое имущество» больше определяют правовые отношения, чем характеризуют физический объект, который необходимо именовать как «объект недвижимости» [1].

Оценка недвижимости — наука прикладного экономического анализа, цель которого заключается в выявлении наиболее эффективного с экономической точки зрения использования объекта, в исследовании спроса и предложения на соответствующем рынке, а также в разработке модели оценки объекта, которая прогнозировала бы наиболее вероятную цену его продажи.

Оценка рыночной стоимости — итоговое значение рыночной стоимости имущественных прав на оцениваемый актив как наиболее вероятного значения цены.[8]

Одним из главных преимуществ при продаже недвижимости, является правильно определенная цена на нее. Задача собственника — попасть в конъюнктуру рынка, предложить недвижимость по стоимости, адекватной той, которую просят за аналогичную. Для этого необходимо оценить имеющуюся недвижимость, используя услуги оценщика. Услуги оценщика практически не востребованы в том случае, когда недвижимость выставляется на продажу. Очень важна оценка стоимости недвижимости, в том числе оценка недвижимости под залог, оценка стоимости жилья для ипотечного кредитования, оценка имущества и обеспечения кредитования под залог. Оценка недвижимости необходима тогда, когда решается вопрос по суду и когда заключается ипотечный договор или выдается любой кредит под залог недвижимости. Оценка недвижимого имущества требует специального образования, подготовки и опыта и поэтому выполняется профессионалом, имеющим соответствующую лицензию.

Цена сделки может значительно отличаться от рыночной стоимости. Эта разница, именуемая «поправка на сделку», зависит от ряда причин, например наличия аналогов или стабильности рынка.

Часто начальная цена сознательно завышается на 15 — 20 %, чтобы потом на эту сумму уступить в процессе торга. Порой, цена сделки формируется под воздействием личных представлений участников сделки и не поддается прогнозам.

Понятие стоимости объекта недвижимости имеет множество различных аспектов. Это рыночная стоимость и стоимость замещения, потребительская и восстановительная стоимость, инвестиционная и страховая стоимость, стоимость для целей налогообложения и ликвидационная стоимость, первоначальная и остаточная стоимость, залоговая стоимость и стоимость права аренды объекта недвижимости, стоимость действующего предприятия и стоимость объекта недвижимости при существующем использовании и т.д.[2]

Недвижимость как объект гражданских прав

... -логико-правовых. работы обусловлена целями и задачами исследования. Диссертация состоит из введения, двух глав, объединяющих шесть абзацев, заключения и библиографии. Глава 1. Понятие недвижимости как объекта гражданских прав 1.1 Понятие ...

Стоимость объектов недвижимости зависит от целого ряда факторов. Рассмотрим основные из них:

1. Объективные факторы. Как правило, это экономические факторы, которые определяют средний уровень цен конкретных сделок субъектами недвижимости. Их можно разделить на:

• макроэкономические — факторы, связанные с общей конъюнктурой рынка (налоги, пошлины, динамика курса доллара, инфляция, безработица, уровень и условия оплаты труда, потребность в объектах недвижимости, развитие внешнеэкономической деятельности и т.д.);
• микроэкономические — факторы, характеризующие объективные параметры конкретных сделок.

2. Факторы, связанные с феноменом массового сознания и факторы психологического характера:

• массированная реклама;
• инфляционные ожидания;
• симпатии;
• осведомленность и т.д.

  3.

Физические факторы:

• местонахождение — удаленность от центра, степень развития инфраструктуры и транспортного сообщения (особенно — близость метро) напрямую влияет на стоимость недвижимости;
• архитектурно-конструктивные решения — в зависимости от назначения дальнейшего использования здания стоимость его будет увеличиваться или уменьшатся;
• состояние объекта недвижимости;
• наличие коммунальных услуг (электроэнергия, водоснабжение, теплосеть и др.);

— экологические и сейсмические факторы (для жилой недвижимости данные санитарно-экологической экспертизы могут значительно снизить стоимость жилья, а наличие лесопарковой зоны, водоемов, парков и пр. может увеличить стоимость квартир).

4. Факторы, влияющие на цену и скорость продажи квартир:

• количество аналогичных предложений, их соотношение со спросом именно на этот тип квартир именно в этой части города;
• объективные недостатки объекта (крайние этажи, окна во двор, плохая планировка, износ и т.п.);
• престижность района;
• экологическая обстановка в районе;
• транспортное сообщение и развитость инфраструктуры района;
• социальная однородность дома;
• характер сделки («прямая» или «встречная» продажа);
• юридическая «чистота» объекта.

Известно, что главным критерием любой сделки является выгодность для обеих сторон. Однако, каждый вкладывает в это понятие свой смысл. Для одного на первом месте стоят деньги. Такой продавец готов довольно долго ждать своего клиента, ни на рубль не снижая цену. Для другого важно как можно скорее получить свободные средства. В этом случае на первое место выходит быстрота сделки и действует принцип «время — деньги». Третьему подавай надежного покупателя, который может гарантировать строгое соблюдение графика оплаты. Может быть, что во время переговоров будут меняться и приоритеты. Разумно выставляя приоритеты между объективными факторами и собственными мотивациями, покупатель и продавец в состоянии заключить взаимовыгодную сделку и не разочароваться впоследствии в ее итогах.

С оценкой объектов недвижимости мы сталкиваемся при операциях купли-продажи, сдачи недвижимости в аренду, получении кредитов, страховании, налогообложении, разрешении имущественных споров и др.[4]

Оценка недвижимости в целях кредитования под залог на примере ...

... оценки залоговой недвижимости в целях обеспечения возвратности предоставляемых кредитных и заемных средств. Цель выпускной квалификационной работы - оптимизировать процессы оценки недвижимости при кредитовании под залог в целях развития услуг кредитования, предоставляемых объектом ... залогодателю, либо права долгосрочной аренды земельного участка, если ... из предмета залога доходы в целях погашения ...

Оценке стоимости недвижимости подвергаются как промышленные или коммерческие, так и жилые объекты недвижимости. При этом оценка земли (оценка участков) включает в себя как рыночную оценку, так и кадастровую, что очень важно для исчисления налогов. Это же соображение относится и к оценке жилой недвижимости, где также принимается в расчет и рыночная оценка недвижимости. Оценка недвижимости в Уфе требует изучения и уточнения большого числа документов, подтверждающих право собственности, что под силу лишь профессионалам с достаточным опытом в оценке недвижимости, отчет о которой имеет юридическую силу и может использоваться для предоставления в любые инстанции.[5]

Оценка ущерба необходима в различных жизненных ситуациях и требуется для того, чтобы возместить прямые убытки, связанные с повреждением или утратой имущества, но и для того, чтобы скомпенсировать будущие расходы или упущенную выгоду. [1]

Независимая оценка ущерба экспертами нужна при пожарах, наводнениях и других стихийных бедствиях. Впрочем, к оценке ущерба, нанесенного имуществу, иногда приходится прибегать и в бытовых, житейских ситуациях, например, при оценке после залива вашей квартиры соседом с верхнего этажа. Нужна оценка и при всякого рода имущественных спорах, а также при изъятии имущества.

Следует иметь ввиду, что независимая оценка ущерба при ДТП всегда делается в интересах клиента и не ограничивается простой технической оценкой, а выполняется с учетом оценки рыночной стоимости утраченного имущества.

Развитие рыночных отношений, появление нетрадиционных видов имущественного страхования, в частности в сфере страхования объектов недвижимости, поставило перед страховыми компаниями проблему оценки этих объектов.

1.2 Определение чистого дохода от использования объекта недвижимости

ЧОД — действительный валовой доход или ожидаемый чистый доход в годовом исчислении за вычетом всех статей расходов, за исключением задолженности по кредитам, налогам и амортизационным отчислениям. При оценке доходной недвижимости допускается 2 источника дохода:

• арендная плата от сдачи собственности в аренду;
• часть дохода от коммерческой эксплуатации собственности.

Традиционно сложилось так, что при оценке недвижимости основным источником доходов считается аренда оцениваемого объекта. Аренда объекта, как правило, проявляется в двух основных формах:

• аренда объекта в целом (здание, земельный участок);
• аренда части объекта (комнаты, квартиры, офиса в бизнес-центре, номера в гостинице, парковочного места, гаража в кооперативе, палаты или койко-места в коммерческой больнице, кресла в кинотеатре и т.п.).

Однако, как показывает практика, эти две классические формы не исчерпывают все многообразие источников доходов. Большое распространение в последнее время получил способ оценки объекта, при котором источником доходов является доход от продажи объекта по частям в течение определенного промежутка времени.

В зависимости от объема учтенных потерь и расходов, регулярные арендные доходы в течение периода владения делятся на несколько уровней:

1. потенциальный валовой доход;

Оценка рыночной стоимости имущества и недвижимости предприятия

... данной курсовой работе. Затратный подход оценка недвижимость имущество стоимость С зем С затр =Сзем ... заключается в том, что недвижимое имущество играет особую роль ... стоимость объекта недвижимости в виде гаража машинно-тракторного парка колхоза им. Мичурина. Предметом исследования работы – оценка стоимости объекта недвижимости современных условиях. Для достижения максимально точной оценки недвижимости ...

2. действительный валовый доход;

3. чистый операционный доход;

4. денежный поток до уплаты налогов;

5. денежный поток от реверсии.

1.2.1 Оценка потенциального валового дохода

Осуществляется на основе анализа текущих ставок и тарифов на рынке для сравнимых объектов. Потенциальный валовой доход (ПВД) — доход, который можно получить от недвижимости при 100% занятости без учета всех потерь и расходов. ПВД формируется за счет:

• А) плановой аренды — части ПВД, которая образуется за счет условий арендного договора;
• Б) сверхплановой аренды — образуется за счет пунктов договора, предусматривающих дополнительную оплату арендаторами тех расходов, которые превышают значения, установленные в договоре;

• Г) рыночной аренды — часть ПВД, которая относится к свободной и занятой владельцем площади. Определяется на основе рыночных ставок арендной платы.

ПВД = S x Ca, (1)

где

S — площадь, сдаваемая в аренду (в кв. м);

• Ca- арендная ставка за 1 кв. м. Площади.

Как правило, величина арендной платы зависит от местоположения объекта, его физического состояния, наличия коммуникаций, времени аренды (срока) и т.д.

Следует также отметить, что потенциальный валовой доход (ПВД) рассчитывается на основе анализа рыночных данных по доходам объектов, аналогичных оцениваемому, но обязательно с учетом анализа договоров, уже заключенных по оцениваемому объекту.

При этом учет существующих договоров аренды при оценке объекта обязателен, если, в соответствии с принципом вклада, затраты на расторжение невыгодного договора меньше экономической выгоды, которая появится после этого расторжения. Экономическая выгода, очевидно, может быть рассчитана как текущая стоимость разности рыночной и контрактной арендной ставок после расторжения договора, умноженная на площадь помещений. Если расторжение договоров является экономически нецелесообразным, то потенциальный доход в отношении свободных площадей рассчитывается по рыночным арендным ставкам, а по площадям, на которые заключены договоры аренды ? по договорным (контрактным) ставкам в течение срока действия договора.

Если прогнозный период больше срока аренды, то по окончании договора аренды прогноз доходов с этой площади должен выполняются на основе рыночных арендных ставок.

1.2.2 Оценка потерь от недоиспользования и неуплат

Производится на основе анализа рынка, характера его динамики применительно к арендованной недвижимости. Степень недоиспользования объекта недвижимости арендаторами характеризуется коэффициентом недоиспользования — отношением величины не сданных в аренду площадей к величине общей площади, подлежащей сдаче в аренду. С учетом потерь от недоиспользования и неплатежей арендной платы, всех скидок в арендной плате и прочих доходов от недвижимости (от пользования гаражом и автостоянкой, доход от торговых аппаратов, от сдачи в аренду мест отдыха, от экскурсионных и транспортных услуг и т. п.) рассчитывается действительный валовый доход:

ДВД = ПВД — скидки на простой и неплатежи, (2)

1.2.3 Расчет издержек по эксплуатации оцениваемой недвижимости — операционных расходов.

Оценка стоимости объекта недвижимости на примере квартиры

... эксплуатации объекта, и его рыночной стоимостью. Прямая капитализация - это процесс преобразования величины прогнозируемого чистого операционного дохода в стоимость недвижимости на дату оценки. Формула для расчета стоимости имущества имеет следующий вид: , где С - стоимость объекта, руб.;, ...

Основывается на анализе фактических издержек по ее содержанию или типичных издержек на данном рынке.

При анализе доходов и расходов принято использовать как данные за прошлые годы (ретроспективные), так и прогнозируемые в будущем. При этом можно использовать данные как до, так и после налогообложения. Единственное условие, которое необходимо учитывать при капитализации доходов, — потоки денежных средств для различных объектов должны рассчитываться на одной основе, т.е. нельзя сравнивать потоки, рассчитанные на основе ретроспективных данных, с потоками, рассчитанными на основе прогнозных данных, то же самое касается и учета налогообложения.

Расчет расходов. Периодические расходы для обеспечения нормального функционирования объекта и воспроизводства дохода называются операционными расходами. Операционные расходы принято делить на:

• условно-постоянные расходы или издержки;
• условно-переменные или эксплуатационные расходы;
• расходы на замещение или резервы.

К условно-постоянным расходам относятся расходы, размер которых не зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта. Как правило, это налоги на имущество, страховка основных фондов и т.п.

Условно-переменные — это расходы, размер которых зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг. Основными условно-переменными расходами являются расходы на управление, коммунальные расходы (газ, электричество, вода, отопление, телефон и т.д.), расходы на заключение договора аренды, расходы на уборку, содержание территории, на обеспечение безопасности и т.д.

К расходам на замещение относят расходы, которые либо имеют место всего один — два раза за несколько лет или сильно изменяются из года в год. Обычно это расходы на периодическую замену быстро изнашивающихся компонентов улучшений. К таким улучшениям относятся, например, мебель, ковровые покрытия, портьеры, а также недолговечные компоненты зданий (крыши, лифты), расходы на косметический ремонт.

Далее на основе ЧОД и стоимости аналогичных объектов недвижимости рассчитывают коэффициент капитализации.

2.1 Применение и принципы метода капитализации

Метод прямой капитализации — метод оценки рыночной стоимости доходного актива, основанный на прямом преобразовании наиболее типичного дохода первого года в стоимость путем деления его на коэффициент капитализации, полученный на основе анализа рыночных данных о соотношениях дохода к стоимости активов, аналогичных оцениваемому объекту. Метод капитализации доходов применяется, если:

• Потоки доходов равновелики и стабильны длительный период времени;
• Потоки доходов возрастают устойчивыми, умеренными темпами.

Метод капитализации доходов основан на следующих принципах оценки: -принцип ожидания: стоимость приносящих доходов объектов недвижимости определяется тем, какую частоту выручки от его использования или перепродажи ожидает потенциальный покупатель, владелец, инвестор. Для инвестора важны величина, качество и продолжительность ожидаемого в будущем потока доходов.

• принцип спроса и предложения: данный принцип характеризует точку зрения рынка на стоимость объекта. Исходя из этого принципа, можно определить как сами денежные потоки и их отношение к стоимости, так и тенденции их изменения.[7]

-принцип замещения: отражает поведение информированного покупателя, который не заплатит больше минимальной цены, взимаемой за аналогичный объект с той же полезностью, на том же сегменте рынка, что и оцениваемый. Если конкретный инвестор анализирует поток доходов, то максимальная цена за него будет установлена в сопоставлении с ценами за потоки доходов от других объектов, характеризующихся схожим риском и качеством получения дохода.

Основные этапы работы оценщика по второму методу:

1) оценка потенциального валового дохода на основе использования ставок и тарифов арендной платы при сдаче объектов инвестиционного характера, которые действуют на рынке недвижимости;

2) оценка возможных потерь, связанных с неполной загрузкой арендуемых помещений, гостиничных номеров, складских помещений и потерей арендной платы по объективным и субъективным причинам;

3) расчет издержек по эксплуатации оцениваемой недвижимости на основе фактических затрат;

4) оценка чистого дохода, который определяется как разница между валовым доходом и возможными потерями и фактическими затратами;

5) чистый доход пересчитывается в текущую стоимость объекта. Процесс пересчета это и есть капитализация дохода. Пересчет производится по формуле:

V = I/R (1)

где V — стоимость; I — чистый доход; R — коэффициент капитализации.

Коэффициент капитализации применительно к недвижимости складывается из ставки дохода на инвестиции и нормы возврата инвестиций, выраженных в процентах.

Наибольшую сложность при использовании второго метода оценки недвижимости вызывает определение коэффициента капитализации. Затратный метод, или метод калькуляции, используется при оценке: вновь построенных объектов недвижимости; обновляемых (восстанавливаемых) объектов недвижимости; зданий и сооружений специального назначения — памятников истории и культуры, культовых сооружений и т.п. Этот метод предполагает три подхода. Первый — оценка по балансовой стоимости, которая определяется на основе бухгалтерской отчетности. Второй — оценка по ликвидационной стоимости, которая определяется как сумма дохода, полученная при быстрой распродаже недвижимости. Третий подход — оценка по восстановительной стоимости, состоящая из следующих этапов:

1) расчет стоимости возвещения нового объекта, аналогичного оцениваемому;

2) определение величины физического и морального износа оцениваемого объекта;

3) определение реальной стоимости объекта путем уменьшения восстановительной стоимости на сумму износа;

4) расчет «стоимости» приобретения или имеющейся в распоряжении земли;

5) суммирование восстановительной стоимости оцениваемого объекта и «стоимости» земли.

Особую сложность при использовании третьего метода оценки недвижимости представляет оценка земли. Земля не является продуктом труда, в классическом варианте цена земли — это капитализированная рента. Заключительным этапом оценки объектов недвижимости является сравнение оценок, полученных тремя методами (сравнительного анализа продаж, капитализации доходов, калькуляции), и сведение полученных стоимостных оценок к единой стоимости объекта. Квалификация оценщика определяется именно этим последним этапом, когда он должен, используя все свои знания и интуицию, правильно определить окончательную стоимость объекта недвижимости.[3]

При выборе оценщика (индивидуального предпринимателя) заказчику следует учитывать следующие критерии:

• членство оценщика в профессиональной организации;
• наличие у оценщика образовательных сертификатов по оценке;
• желательно наличие квалификационных званий, подтвержденных квалификационными сертификатами профессиональной организации;
• профессиональный опыт оценщика;
• наличие у оценщика полиса о страховании профессиональной (гражданской) ответственности.

При выборе оценочной фирмы заказчику следует собрать информацию об опыте работы фирмы на рынке оценки (количество выполненных отчетов, сложность оцениваемых объектов), выяснить, являются ли сотрудники фирмы или сама фирма членами профессиональной организации, есть ли у фирмы полис о страховании профессиональной (гражданской) ответственности.

В практике страховых компаний споры нередко возникают из-за того, что страховая сумма, установленная договором страхования имущества, «не дотягивает» до максимального размера потенциальных убытков. Как следствие, страховое возмещение оказывается недостаточным для покрытия фактических убытков. Есть и другая проблема: страховая сумма, превышающая максимальные вероятные убытки, всегда означает излишне уплаченную страхователем страховую премию.

Как при «недостраховании», так и при «избыточном страховании» страхователь несет убытки. И в обоих случаях причиной этого, в конечном счете, служит неверно установленная страховая стоимость имущества. Ведь максимальным допустимым размером страховой суммы является именно страховая стоимость, и поэтому от ее величины зависит, будут ли иметь место «неполнота» или «избыточность» страхования, либо его объем окажется как раз достаточным для покрытия максимальных потенциальных убытков. Вопрос о страховой стоимости не менее актуален и для страховщиков.

Результатом систематической переоценки страховых стоимостей и завышения страховых сумм может явиться неоправданно высокая убыточность страхования. Напротив, недооценка страховых стоимостей и занижение страховых сумм чреваты конфликтами со страхователями.

Проблема оценки страховой стоимости приобретает особую остроту при страховании такого дорогостоящего имущества как недвижимость — здания, строения, помещения.

Важнейший фактор, определяющий адекватность страхового покрытия для недвижимости потребностям страхователя, — правильное понимание экономико-правовой природы страховой стоимости недвижимого имущества. Ключом к такому пониманию может служить только комплексный подход, синтезирующий правовые категории, мировой опыт страхования и принципы оценочной науки.

При подготовке к страхованию следует определить рыночную и восстановительную стоимость недвижимости. Это можно сделать самостоятельно, хотя для дорогих объектов есть смысл подумать об услугах профессионального оценщика.

2.2.2 Метод рыночной выжимки

Является самым простейшим, быстрым и точным для определения стоимости какой-либо недвижимости с помощью собранных на конкурентном и свободном рынках данных по сопоставимым продажам. Продажи аналогичны по своим характеристикам (инвестиционная мотивация, социально-юридический статус, платежеспособность, пути финансирования и т.д.) и полезности объектов недвижимости. В рамках доходного подхода ставка капитализации (R) рассчитывается по формуле:

R=I/V, (3)

где,

V — стоимость объекта-аналога;

• I — ЧОД оцениваемого объекта.

2. Метод кумулятивного построения (метод суммирования).

Этот метод определения ставки капитализации делит ее на составные части. Двумя основными компонентами ставки капитализации являются: процентная ставка и ставка возмещения (возврата) капитала.

Процентную ставку разбивают на несколько составляющих:

1. Безрисковую ставку.

2. Ставку на дополнительный риск.

3. Компенсацию на низкую ликвидность.

4. Компенсацию на инвестиционный менеджмент.

5. Поправку на прогнозируемое повышение или снижение стоимости недвижимости.

Безрисковая ставка. Безрисковая ставка используется в качестве базовой, к которой добавляются остальные составляющие процентной ставки. Для определения безрисковой ставки можно пользоваться как среднеевропейскими показателями по безрисковым операциям, так и отечественными. В случае использования среднеевропейских показателей к безрисковой ставке прибавляется премия за риск инвестирования в данную страну, так называемый страновой риск. Безрисковая ставка определяет минимальную компенсацию за инвестированный капитал с учетом фактора времени (инвестиционного периода).

Ставка за дополнительный риск. Все инвестиции, за исключением инвестиций в государственные ценные бумаги, имеют более высокую степень риска, зависящую от особенностей оцениваемого вида недвижимости. Чем больше риск, тем выше должна быть величина процентной ставки, чтобы инвестор мог взять на себя риск по какому-либо инвестиционному проекту.

Компенсация за низкую ликвидность. Ликвидность показывает, насколько быстро недвижимость может быть превращена в наличные деньги. Недвижимость низколиквидна по сравнению, например, с акциями и другими ценными бумагами. Поправка на неликвидность своего рода поправка на длительную эксплуатацию при продаже объекта или на время по поиску нового арендатора в случае банкротства или отказа от аренды существующего арендатора.

Компенсация за инвестиционный менеджмент. Чем более рискованны и сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют.

Ставка возмещения капитала.

Величина, равная единице, деленной на число лет, требуемое для возврата вложенного капитала, основывается на временном интервале, в течение которого, по расчетам типичного инвестора, произойдет возврат капитала, вложенного в оцениваемую недвижимость.

Общий коэффициент капитализации при данном методе рассчитывается путем суммирования процентной ставки, вычисленной кумулятивным методом, и ставки возврата капитала.

2.2.3 Метод связанных инвестиций собственного и заемного капитала

Так как большинство объектов недвижимости покупается с помощью заемного и собственного капитала, то общая ставка капитализации должна удовлетворять рыночным требованиям дохода на обе части инвестиций.

Инвестиции = заемный капитал + собственный капитал, (4)

Ставка капитализации на заемные средства называется ипотечной постоянной и рассчитывается следующим образом:

Rз= ежегодные выплаты по обслуж. долга / основная сумма ипотечной ссуды, (5)

Если ссуда выплачивается более часто, то R рассчитывается путем умножения платежей по обслуживанию долга на их частоту (месяц, квартал) а затем делится на всю сумму ипотечной ссуды.

Ипотечная постоянная является функцией процентной ставки, частоты амортизации долга и условий кредита. Когда условия кредита известны, ипотечную постоянную можно определить по финансовым таблицам: она будет представлять собой сумму ставки процента и коэффициента фонда погашения. Инвестор собственного капитала также стремится к получению систематических денежных доходов.

Ставка, используемая для капитализации дохода на собственный капитал, называется ставкой капитализации на собственный капитал (Rc) и определяется следующим образом:

Rc= денежные поступления до вычета налогов / сумма вложенных собственных средств, (6)

Rc является не просто нормой прибыли на капитал, а сочетает в себе норму прибыли на капитал и возврат вложенного капитала.

Общая ставка капитализации (R) должна удовлетворять определенному уровню ипотечной постоянной для кредитора и притока дохода для инвестора собственного капитала. Она определяется путем взвешивания ее составляющих пропорционально размерам заемного и собственного капитала в составе инвестиций. Отношение величины заемного капитала к стоимости фонда инвестиций называется кредитной долей. Кредитная (долговая) доля в суммарных инвестициях в недвижимость равна:

Мкред.= величина кредита / стоимость инвестиций, (7)

Тогда доля собственного капитала составляет: Мсоб. = 1 — Мкред., где за 1 принят суммарный капитал.

Когда известны ипотечная постоянная (Rз) и ставка капитализации дохода на собственный капитал, то общая ставка капитализации будет равна:

R = Rз х Мкр. + Rc(1-Мкр.), (8)

Типичные сроки и условия предоставления ипотечных кредитов можно получить путем анализа рыночных данных. Ставки капитализации на собственный капитал получают на основе данных по сопоставимым продажам.

Пример. Определить стоимость собственности, для покупки которой можно получить кредит суммой 1000000 под 12% годовых на 20 лет при ежегодных платежах (годовой платеж по обслуживанию долга — 133880).

Предполагается, что после 8-летнего периода владения собственность будет продана за 1200000. ЧОД составляет 180000, а инвестор рассчитывает на получение 14%-ной нормы отдачи собственного капитала.

Решение. В соответствии с основной формулой ипотечно-инвестиционного анализа:

V=PV[(180000 — 133880), 8 лет 14%] + PV[(1200000 — 829295), 8 лет 14%] + 100000= 213944 + 129953 + 1000000=1343897

4. Модифицированный метод капитализации заемного и собственного капитала (метод Элвуда).

Существует мнение, что методу связанных инвестиций присущи некоторые недостатки, т.к. он не учитывает продолжительность периода планируемых капиталовложений, а также снижение или повышение стоимости имущества в течение этого периода. В 1959 году членом института оценки (МАГ) Л.В. Элвудом были увязаны эти факторы с факторами, уже включенными в метод связанных инвестиций, и предложена формула, которую можно было использовать для проверки или расчета общей ставки капитализации. Кроме того, были разработаны таблицы , упрощающие использование его метода.

Формула Элвуда, разработанная для расчета общей ставки капитализации, имеет следующий вид:

R = Rс — Мкр х С / Dep — app(SFF), (9)

R — общая ставка капитализации;

— Rс — ставка дохода на собственный капитал — представляет собой реальный доход на капиталовложение, который типичный инвестор ожидает получить за период владения имуществом. Она включает убытки или в основном прибыли от продаж (т.к. большинство инвесторов планирует продать приобретенное имущество дороже, чем оно было куплено).

Ставка дохода на собственный капитал рассчитывается на основе рыночных данных и зависит от специфики конкретного объекта оценки.

Мкр — отношение величины ипотечного кредита к стоимости (кредитная доля в суммарном капитале);

• С — ипотечный коэффициент;
• Dep — уменьшение стоимости имущества за прогнозируемый период;
• арр — повышение стоимости имущества за прогнозируемый период;
• SFF — коэффициент фонда погашения при ставке Y для прогнозируемого периода владения.

Ипотечный коэффициент может быть рассчитан по формуле:

С = Y + P(SFF) — Rs, (10)

где Р — часть ипотечного кредита, которая будет амортизирована (погашена) в течение прогнозируемого периода;

— Rs — ипотечная постоянная.

Ипотечный коэффициент можно найти в таблицах Элвуда, не вычисляя его самостоятельно.

Пример. Предположим, что требуется определить стоимость собственности исходя из следующих данных: , Таблица 1 — Стоимость собственности

ЧОД (постоянный)	50000
Проектируемый период владения	10 лет
Условия кредита:
Норма процента	9%
Срок амортизации кредита	25 лет
Доля заемных средств	70%
Изменение стоимости собственности	20% уменьшение
Норма отдачи собственного капитала	16%
Примечание — составлено автором из источника[4]

Решение. По методу Элвуда ставка капитализации будет равна:

R = [0,16 — 0,70(0,16+0,1726х0,04102-0,1007) — (-0,20х0,04102)]/ 1 + 0=0.12173.

Следовательно, стоимость собственности равна V=50000/0,12179=410745.

5. Метод связанных инвестиций земли и здания.

Суть данного метода заключается в определении взвешенных ставок капитализации по каждому структурному элементу всего имущественного комплекса — земле и стоящему на ней сооружению. Взвешивание ставок капитализации осуществляется на основе размеров долей составляющих в стоимости имущественного комплекса в целом. Общая ставка капитализации рассчитывается по формуле:

R= Сз x Кз + Сзд х Кзд, (11)

Сз — стоимость земли в процентах от общей доли имущественного комплекса;

• Кз — ставка капитализации для земли;
• Сзд — стоимость здания в процентах от общей имущественного комплекса;

Кзд — ставка капитализации для здания.

6. Учет возмещения капитальных затрат в коэффициенте капитализации

Как уже говорилось ранее, коэффициент капитализации применительно к недвижимости включает в себя доход на капитал и возврат капитала. Доход на капитал — это компенсация, которая должна быть выплачена инвестору за ценность денег с учетом фактора времени, риска и других факторов, связанных с конкретными инвестициями. Доход на капитал называют также отдачей. Возврат капитала означает погашение суммы первоначального вложения. Возврат капитала называют возмещением капитала.

Потоки доходов на инвестиции, поступление которых прогнозируется равными суммами в течение неограниченного срока, а также, если не прогнозируется изменение стоимости вложенного капитала, могут быть капитализированы по ставке процента (дисконта).

В этом случае возмещение инвестиционных затрат происходит в момент перепродажи актива. Весь поток доходов является доходом на инвестиции.

В случае если прогнозируется изменение стоимости актива (потеря или рост), то возникает необходимость учета в коэффициенте капитализации возмещения капитала. Существует три способа возмещения инвестированного капитала:

• Прямолинейный возврат капитала (метод Ринга) — для истощаемых активов;
• Возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции (метод Инвуда) или аннуитетный метод — для оценки активов, генерирующих постоянные потоки доходов;
• Возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента (метод Хоскольда) — для высокоприбыльных активов.

1. Прямолинейный возврат капитала (метод Ринга).

Метод Ринга предполагает, что возмещение основной суммы происходит ежегодно равными частями. При прямолинейном возмещении капитала ежегодные суммарные выплаты уменьшаются. Это указывает на то, что прямолинейная капитализация соответствует убывающим потокам доходов и неприменима для потоков равновеликих доходов, т.к. приводит к занижению их оценки. Годовая норма возврата вычисляется путем деления 100%-ной стоимости актива на остающийся срок жизни:

R= Ry + 1/n, (12)

Ry — ставка доходности инвестиций;

• n — Оставшийся срок экономической жизни.

Пример. Выдан кредит в размере 1000$ сроком на 4 года под 12% годовых. Определить величину возмещения первоначально вложенного капитала на инвестиции.

Решение. Учитывая то, что кредит выдан сроком на 4 года, то прямолинейный коэффициент капитализации будет равен 25% (100% : 4 = 25%).

Каждый год возмещается 25% (1000$ / 4 = 250$) первоначально вложенного капитала и 12% на инвестиции. Следовательно, общий коэффициент капитализации будет иметь вид R= 25% + 12%= 37%.

Таблица 2 — Основная сумма

годы	Возмещение основной суммы капитала, $	Остаток основной суммы на конец года, $
1 2 3 4	250 250 250 250	1000 — 250 = 750 750 — 250 = 500 500 — 250 = 250 250 — 250 = 0
Примечание — составлено автором из источников[4]

Таблица 3 — общий коэфициент

1й год	2й год	3й год	4й год
250 + 12% от 1000$ =120	250 + 12% от 750$ = 90	250 + 12% от 500$ = 60	250 + 12% от 250$ = 30
370	340	310	280
Примечание — составлено автором из источников[4]

2. Возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции (метод Инвуда).

Норма возврата инвестиций, как составная часть коэффициента капитализации, равна фактору фонда возмещения при той же ставке процента, что и по инвестициям:

R= Ry + SFF (n, Y), (13)

где,

SFF — фактор фонда возмещения;

• Y=Ry — ставка дохода на инвестиции.

Часть суммарного потока доходов составляет ЧОД, остаток же потока доходов обеспечивает возмещение капитала или возврат. В случае 100% потери капитала часть доходов, идущая на возмещение капитала, будучи реинвестированной по процентной ставке, вырастет до первоначальной основной суммы: таким образом происходит полное возмещение капитала.

Пример. Кредит в размере 2000$ выдан сроком на 5 лет под 10% годовых. Он может быть полностью погашен при условии ежегодно выплачиваемых равных платежей в сумме 527,6$ (исходя из взноса на амортизацию).

Построить равномерно аннуитетную капитализацию.

Решение. Доход банка составит 200$ ежегодно. Возврат основной суммы в первый год составит 527,6$ — 10% от 2000$=327,6$. Во второй год: 527,6$ — 10%(2000$ — 327,6$)=360,36$. Аналогично рассчитывается доход и на последующие 3 года. Результаты расчетов приведены в таблице:

Таблица 4 — Возврат и остаток основной суммы

Годы	Возврат основной суммы, $	Остаток основной суммы на конец года, $
1 2 3 4 5	327,6 360,36 396,4 436,03 479,61	1672,4 1312,04 915,64 479,61 0
Примечание — составлено автором из источников[4]

Таблица 5 — Равномерно аннуитетная

527,6 — 10% от 2000	527,6 — 10% от 1672,42	527,6 — 10% от 1312,04	527,6 — 10% от 915,64	527,6 — 10% от 479,61
327,6	360,36	396,4	436,04	479,61
Примечание — составлено автором из источников[4]

Возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента (метод Хоскольда).

В некоторых случаях ставка дохода, приносимая первоначальными инвестициями, несколько высока. При этом становится маловероятным осуществление реинвестирования по той же ставке, что и на первоначальные инвестиции. Поэтому для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по безрисковой ставке процента:

R= Ry + SFF (n, Yб), (14)

где,

Yб — Безрисковая ставка процента.[4]

Пример. Инвестиционный проект предполагает ежегодный 10%-ный доход на капитал в течение 5 лет. За первый год ожидается доход в 554$. Суммы в счет возврата инвестиций может быть без риска реинвестированы по ставке лишь в 6%. Определить стоимость дохода.

Решение. По таблице «6 функций сложного процента» пятилетний фактор фонда возмещения при 10% равен 0,1773964. Коэффициент капитализации будет равен R= 0,1 + 0,1773964 ? 0,277. Если ожидаемый доход за первый год составит 554$, то стоимость дохода равна V= ЧОД / R= 554 / 0,277 = 2000$.

После расчета ЧОД и коэффициента капитализации на их основе рассчитывается стоимость объекта недвижимости. Основные этапы процедуры оценки методом капитализации:

1) определение ожидаемого годового (или среднегодового) дохода, в качестве дохода, генерируемого объектом недвижимости при его наилучшем и наиболее эффективном использовании;

2) расчет ставки капитализации по собранным на конкурентном и свободном рынках данных по сопоставимым продажам.;

3) определение стоимости объекта недвижимости на основе чистого операционного дохода и коэффициента капитализации путем деления ЧОД на коэффициент капитализации:

V = I / R, (15)

Пример. Определить стоимость объекта на основе следующих данных по объекту оценки:

ПВД = 160000 у.е.

Долги — 5% от ПВД

Операционные расходы — 45% от ПВД

Коэффициент капитализации в среднем по отрасли равен 0,10. , Решение. 1) Долги равны 5% от 160000 = 8000 у.е.

2) ДВД = 160000 — 8000= 152000 у.е.

3) Операционные расходы 45% от 160000= 72000 у.е.

4) ЧОД = ДВД — опер.расходы = 152000 — 72000 = 80000 у.е.

5) стоимость V = I/R = 80000 / 0,10 = 800000 у.е.

2.2.4 Определение ставки дисконтирования

Метод дисконтирования денежных потоков основан на превращении в текущую стоимость будущих произвольно изменяющихся доходов от владения недвижимостью с использованием ставок дисконтирования, отражающих состояние и ожидания рынка.

Ставка дисконтирования — норма сложного процента, применяемая при пересчете стоимости денежных потоков на определенный момент времени. Выбор ставки дисконтирования основан на анализе доступных альтернативных вариантов инвестирования с сопоставимым уровнем риска (альтернативная стоимость капитала).

Рассмотрим некоторые методы определения ставки дисконтирования.

Метод суммирования. Метод основан на сопоставлении доходности и рисков доступных альтернативных инвестиций. Ставка дисконтирования рассчитывается в результате прибавления процентных составляющих (премий), отражающих дополнительные риски, присущие инвестиционному проекту, к ставке дохода на инвестиции, которые в сравнении с другими инвестиционными инструментами считаются безрисковыми.[15]

Метод предполагает учет основных рисков, наиболее актуальных для инвестиций в недвижимость:

• риск ликвидности объекта инвестиционных вложений;
• риск инвестиционного менеджмента — вероятность того, что уровень инвестиционного управления может снизиться, а это приведет к уменьшению стоимости собственности;
• риск рынка недвижимости — вероятность того, что изменение соотношения спроса и предложения может повлиять на уровень доходов от объекта;
• риск рынка капитала — вероятность того, что изменение нормы прибыли и нормы процента приведет к изменению стоимости недвижимости;
• риск инфляции — риск неожиданного изменения реальных доходов, степень этого риска для инвестиций в недвижимость невелика, так как при инфляции стоимость недвижимости и уровень арендных ставок имеют тенденцию к увеличению;
• финансовый риск — учитывается в случае использования заемного финансирования, отражает возможность негативного изменения финансового левереджа;
• законодательный риск — вероятность снижения стоимости недвижимости из-за возможного изменения законодательства;
• экологический риск — отражает вероятность снижения доходов от недвижимости из-за появления неблагоприятных экологических факторов.

Метод рыночного анализа. Метод основан на анализе рыночных данных, при наличии достаточной информации считается наиболее точным методом определения ставки дисконтирования, так как позволяет более точно учитывать мнение типичных продавцов и покупателей, риски, особенности местоположения, характеристики дохода.

Мнение и предпочтение инвесторов учитываются посредством опроса или анализа реальных сделок. Ставка дисконтирования определяется как ставка конечной отдачи для сопоставимых объектов. Для выявления ставки конечной отдачи используется понятие внутренней нормы прибыли IRR — ставка дисконтирования, при которой текущая стоимость всех денежных поступлений за время развития инвестиционного проекта равна текущей стоимости инвестиций.

Метод сравнения альтернативных инвестиций. В этом случае предполагается, что инвестиционные проекты с аналогичным уровнем риска должны иметь аналогичные ставки дисконтирования. Ставка дисконтирования проекта с аналогичной степенью риска называется альтернативной стоимостью капитала. Такую прибыль теряет инвестор, не вкладывая средства в проект с аналогичным риском.

В качестве объекта сравнения для инвестиций в недвижимость выбирают норму процента по коммерческим кредитам с залоговым обеспечением, нормы прибыли по некоторым ценным бумагам. Степень риска для кредитора ниже, чем для инвестора собственного капитала, поэтому отдача инвестиций в недвижимость должна быть выше нормы процента по кредиту. Метод инвестиционной группы (объединения инвестиций) . Метод основан на определении доли заемного и доли собственного капитала в общем объеме инвестиций и требуемых ставок дохода на каждый из этих компонентов.

Ставка процента и ставка дохода соотносятся с долей заемных и собственных средств, вкладываемых в процессе финансирования инвестиционного проекта, общая ставка дисконтирования определяется с учетом финансовых составляющих как средневзвешенная величина:

где У ₀ — общая ставка дисконтирования; Ym — ставка дисконтирования для заемных средств; Уe — для собственных средств.

2.3 Оценка квартиры методом капитализации доходов

Метод применим, когда привлечение заемного капитала для инвестиций в недвижимость типично, известны среднерыночные условия кредитных соотношений и среднерыночные значения ставок отдачи на собственные средства инвесторов.

Величина стоимости определяется по методу прямой капитализации дохода с использованием двух переменных: спрогнозированной величины чистого годового дохода и соответствующей ставки капитализации

где V — стоимость;

NOI — репрезентативная величина ожидаемого операционного годового дохода;

R — ставка капитализации.

Ставка капитализации включает ставку дохода на капитал (вложенные средства, или первоначальная инвестиция, относящаяся к объекту экономической деятельности) и норму возврата, учитывающую возмещение первоначально вложенных средств.

Как и любая ставка дохода, ставка капитализации, прежде всего, отражает риски, которым подвергаются средства, вкладываемые в данный актив.

Для оценки объекта данным методом, на основании собранных и проанализированных данных об аренде квартир, была рассчитана среднерыночная стоимость аренды квартир. Информация по объектам-аналогам получена из СМИ (интернет-сайт www.krisha.kz).

Нами была взята за основу стоимость аренды квартир, так как при минимальных затратах на их содержание, мы получаем максимальные доходы.

За 1 кв.м. аренды квартиры (от 1350 тенге до 1883 тенге).

Далее, путем вычета из стоимости арендной платы всех затрат, необходимых на содержание такой квартиры, был получен валовой доход от сдачи в аренду соответствующего вида недвижимости.

Также, в ходе дополнительного анализа было вычислено, что на полное содержание кв.м. такой недвижимости в течение 1 месяца расходуется 282 тенге (коммунальные услуги), соответственно, на весь объект в год — 240 000 тенге. Итого предполагаемые нами расходы составляют — 240 000тенге.

Принимая во внимание, что площадь оцениваемого объекта составляет 70,00 кв.м., рассчитанная с учетом особенностей объекта средневзвешенной стоимости аренды в размере 1616 тенге за 1 кв.м., среднемесячный доход от сдачи квартиры в аренду составит 113 120 тенге. Таким образом, валовой месячный доход от сдачи объекта в аренду составит 113 120 тенге, а соответственно 1 357 тенге в год. Но этот доход, в силу специфики рынка, не может быть гарантированным. На основании выше изложенного, а также анализа спроса и предложений, мы пришли к выводу, что потери при недозагрузке составит: 5 процентов от валового дохода.

Учитывая вышеизложенное, реальный валовой годовой доход составит 1 306 143,6 тенге.

Расчет ставки капитализации, % Таблица 3

Безрисковая совмещенная ставка	5,0
Риск, связанный с недостатками управления	1,5
Риск, связанный с не ликвидностью проектов	1,0
Риск, связанный с правовой нестабильностью в стране	1,5
Финансовый риск, связанный с возможностью изменения политики банков и финансовой сферы	1,0
Ставка возврата капитала	1,0
Итого	11,0
Примечание — составлено автором из источников (Приложение А)

Расчет стоимости недвижимости по методу прямой капитализации

Таблица 4

Наименование	Единица измерения	Сумма в тенге
Потенциальный валовой доход	тенге	1 357 440
Потери при недозагрузке	%	5
Действительный валовой доход …