Приватизация жилых помещений в государственном и муниципальном жилом фонде

Курсовая работа

На протяжении длительного периода в нашей стране не существовало понятия частной собственности в отношении жилья в государственном и ведомственном жилищном фонде. Такое жилье официально признавалось собственностью государства. Перевод политико-экономической системы государства на рыночные отношения потребовал в первую очередь повсеместного введения и законодательного закрепления права на частную собственность на различные объекты недвижимости, в том числе и на жилье.

Таким образом, для каждого гражданина Российской Федерации появилась и существует в настоящее время возможность приобрести в собственность занимаемое им самостоятельно или с семьей жилое помещение путем его приватизации. С правовой точки зрения, приватизация рассматривается как сделка, заключенная в добровольном порядке между представителем государства — собственником жилого помещения и физическим лицом с целью передачи последнему права собственности на занимаемое им жилое помещение на безвозмездной основе.

Приватизация жилых помещений основывается на следующих базовых принципах:

1. Принцип добровольности совершения сделки приватизации;

2. Безвозмездность передачи занимаемого гражданином (с семьей или без) жилого помещения в муниципальном или государственном фонде ему в собственность;

3. Право бесплатной приватизации занимаемого жилого помещения предоставляется только один раз (за исключением предоставления права на приватизацию несовершеннолетним).

Указанные принципы закреплены в ряде нормативных актов Российской Федерации. В связи с существованием большого числа типов объектов жилищного права возникают определенные особенности их приватизации физическими лицами. С другой стороны, передача права собственности на жилое помещение в частные руки предполагает и передачу в эти же руки определенных обязанностей по его содержанию, а также наложение определенных ограничений на использование этого права повторно. Таким образом, приватизация имеет определенные правовые последствия, в том числе и необратимые. И, наконец, поскольку предусматривается право на участие в приватизации несовершеннолетних граждан- членов семьи, проживающей в жилом помещении на момент приватизации, возникают определенные особенности с этим связанные.

Целью настоящей курсовой работы является рассмотрение понятия приватизации, нормативно правового обеспечения сделок приватизации, а также правовых последствий и особенностей сделок приватизации.

Глава 1. Объекты жилищных прав. Жилищный фонд

В соответствие со статьей 40 Конституции РФ каждому гражданину гарантируется право на жилище. Регулирование жилищных прав и отношений производится на основании жилищного законодательства РФ с целью создания условий для реализации гражданами прав на жилище и дальнейшего беспрепятственного осуществления этих прав (далее — жилищные права), а также на признании равенства участников регулируемых жилищным законодательством отношений (далее — жилищные отношения) по владению и распоряжению жилыми помещениями, а также по обеспечению сохранности жилищного фонда.

11 стр., 5209 слов

Цели и результаты приватизации собственности в России

... прав собственности без перераспределения экономической власти. Саму приватизацию можно проводить радикально, подчиняя решению политических целей, или эволюционно, подчиняя целям экономической эффективности. В переходной экономике России наметились тенденции обратных преобразований собственности ...

Объектами жилищных прав, в соответствие с определением статьи 15 Жилищного Кодекса РФ, являются жилые помещения — изолированные помещения, являющиеся недвижимым имуществом и пригодные для постоянного проживания граждан в соответствие с действующими санитарно-техническими нормами, иными требованиями законодательства. Виды жилых помещений исчерпывающим образом определяются в статье 16 Жилищного Кодекса РФ, это может быть: жилой дом, часть жилого дома; квартира, часть квартиры; комната.

Совокупность жилых помещений на территории того или иного субъекта РФ образуют жилищный фонд этого субъекта. Однако, в зависимости от формы собственности того или иного жилого помещения в соответствие с п.2 статьи 19 Жилищного Кодекса РФ различают:

1) частный жилищный фонд — совокупность жилых помещений, находящихся в собственности граждан или в собственности юридических лиц;

2) государственный жилищный фонд — совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности Российской Федерации (жилищный фонд Российской Федерации), и жилых помещений, принадлежащих на праве собственности субъектам Российской Федерации (жилищный фонд субъектов Российской Федерации);

3) муниципальный жилищный фонд — совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальным образованиям на территории РФ.

Жилые помещения государственного и муниципального жилищного фонда могут находиться не только под прямым управлением государственных (муниципальных) органов, но и быть переданы в хозяйственное ведение предприятий или оперативное управление различных учреждений. В этом случае жилые помещения относятся к ведомственному фонду.

Выше было сказано, что приватизация заключается в передаче прав собственности на жилое помещение от представителя государства (субъекта или муниципального образования) гражданину — физическому лицу (группе лиц).

Однако, не все жилые помещения могут стать объектом приватизации. В конечном итоге решение о возможности проведения сделки приватизации зависит от текущего назначения жилого помещения. Известно (п.3, статьи 19 Жилищного Кодекса РФ), что в зависимости от целей использования жилищный фонд подразделяется на:

1) фонд социального использования — совокупность предоставляемых гражданам по договорам социального найма жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов;

2) специализированный жилищный фонд — совокупность предназначенных для проживания отдельных категорий граждан и предоставляемых по правилам раздела IV Жилищного Кодекса жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов;

4 стр., 1512 слов

Управление жилым фондом

... недвижимостью (жилыми зданиями): текущее содержание и ремонт жилищного фонда, нежилых помещений и строений, инженерного оборудования, внутриквартальных и придомовых территорий и объектов благоустройства и озеленения, уборка и ремонт дорог и тротуаров; сбор доходов от сдачи жилых помещений внаем и в аренду, ...

3) индивидуальный жилищный фонд — совокупность жилых помещений частного жилищного фонда, которые используются гражданами — собственниками таких помещений для своего проживания, проживания членов своей семьи и (или) проживания иных граждан на условиях безвозмездного пользования, а также юридическими лицами — собственниками таких помещений для проживания граждан на указанных условиях пользования;

4) жилищный фонд коммерческого использования — совокупность жилых помещений, которые используются собственниками таких помещений для проживания граждан на условиях возмездного пользования, предоставлены гражданам по иным договорам, предоставлены собственниками таких помещений лицам во владение и (или) в пользование.

Очевидно, что объектом сделки приватизации может стать только жилое помещение, входящее в государственный или муниципальный жилищный фонд и изначально предназначенное для предоставления гражданам по договорам социального найма. При этом субъектом сделки приватизации со стороны государства может выступать как уполномоченный на это государственный (муниципальный) орган, так и учреждение (предприятие) в случае, если объектом приватизации является ведомственное жилье, предназначенное для социального найма гражданам. В некоторых случаях предусматривается и возможность приватизации служебных жилых помещений, о чем будет сказано далее.

Глава 2. Понятие приватизации, её объекты и субъекты

Для правильного определения характера отношений, возникающих между субъектами в процессе приватизации, необходимо определить предмет и метод правового регулирования данных правоотношений.

Прежде всего отметим, что приватизация является довольно широким понятием. В соответствие с Комментариями к ст. 217 Гражданского Кодекса РФ под приватизацией понимается переход имущества (в том числе и жилых помещений) из государственной или муниципальной собственности в собственность граждан и юридических лиц. Точнее было бы говорить о переходе государственного и муниципального имущества в частную собственность граждан и юридических лиц. Приватизация осуществляется в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества. При этом понятие порядка приватизации имущества трактуется достаточно широко. Оно включает в себя также право Российской Федерации на определение органов государственной власти (в том числе и в субъектах РФ) и местного самоуправления, правомочных принимать решения о приватизации государственного и муниципального имущества, а также видов имущества, подлежащего приватизации.

Имеются особенности по решению вопроса о приватизации жилья, подвергшегося перепланировке и коммунальных квартир. Указанное жилье может быть признано объектом, подлежащим приватизации только при соблюдении ряда дополнительных условий.

В соответствие с п.2 ст. 25 Жилищного Кодекса РФ Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Перепланировка допускается далеко не во всех случаях и не должна нарушать законных прав и интересов граждан, занимающих соседние жилые помещения, а также не приводить к нарушению противопожарных, санитарно-технических и других требований. Таким образом, приватизация жилого помещения подвергшегося перепланировке невозможна, если данная перепланировка была незаконной (т.е. не была согласована с компетентными органами и не нашла необходимого отражения в техническом паспорте).

4 стр., 1791 слов

Приватизация и деприватизация жилых помещений

... сфере. Задачи: 1. Приватизация и деприватизация жилых помещений. Приватизация представляет собой бесплатную передачу в собственность граждан на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде. Основными принципами приватизации: Каждый гражданин имеет ...

Следует отметить, что первоначально приватизация жилых помещений в коммунальных квартирах в домах государственного и муниципального жилищного фонда была запрещена (ст. 4 Закона о приватизации жилищного фонда).

Однако такой запрет фактически означал законодательное закрепление неравенства граждан в зависимости от условий их проживания. В связи с этим Постановлением Конституционного Суда РФ от 03.11.98 N 25-П такое ограничение приватизации для нанимателей жилых помещений в коммунальных квартирах государственного и муниципального жилищного фонда признано не соответствующим ст. 19 (ч. 1 и 2), 46 (ч. 1 и 2) и 55 (ч. 3) Конституции.

В настоящее время в отношении приватизации жилых помещений в коммунальных квартирах действует следующий порядок. При оформлении сделки приватизации в отношении коммунальной квартиры, последняя может быть передана только в общую долевую собственность, т.е. при приватизации комнаты в этой квартире, проживающий в ней гражданин обретает также и долю в праве общей собственности на квартиру. Эта доля определяется исходя из отношения площади занимаемой комнаты, подлежащей приватизации, к общей жилой площади всей коммунальной квартиры.

Статья 4 Закона о приватизации устанавливает также и категорию жилых помещений, которые не подлежат приватизации. К этой категории отнесены: жилые помещения, находящиеся в общежитиях, в домах закрытых военных городков, а также служебные жилые помещения, за исключением жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, к ним приравненных, и находящийся в сельской местности жилищный фонд стационарных учреждений социальной защиты населения.

Статья 11 Закона о приватизации определяет, что каждый гражданин имеет право на приобретение в собственность бесплатно, в порядке приватизации, жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования только один раз.

В договор передачи жилого помещения в собственность включаются несовершеннолетние, имеющие право пользования данным жилым помещением и проживающие совместно с лицами, которым это жилое помещение передается в общую с несовершеннолетними собственность, или несовершеннолетние, проживающие отдельно от указанных лиц, но не утратившие право пользования данным жилым помещением. В связи с этим статья 11 названного закона предусматривает, что несовершеннолетние, ставшие собственниками занимаемого жилого помещения в порядке его приватизации, сохраняют право на однократную бесплатную приватизацию жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда после достижения ими совершеннолетия.

Глава 4. Правовые последствия приватизации. Деприватизация

После приобретения жилья в собственность в результате приватизации граждане обретают широкий круг прав в отношении владения и распоряжения приватизированной жилой площадью. Круг этих прав и полномочий исчерпывающим образом изложен в Решении Комитета РФ по муниципальному хозяйству № 4 от 18 ноября 1993 г «Об утверждении примерного положения о бесплатной приватизации жилищного фонда в Российской Федерации».

18 стр., 8728 слов

Приватизации земли

... и Программы приватизации. При этом за пределами юрисдикции этих законов оставалась приватизация земли и жилищного фонда, социально-культурных ... В результате приватизации значительная часть государственного имущества России перешла в частную собственность. Приватизация часто подвергается ... В случае состоявшегося судебного решения приватизированную жилую площадь продадут с торгов, а владельцам ...

Граждане, ставшие собственниками жилых помещений, владеют, пользуются и распоряжаются этими помещениями по своему усмотрению, вправе: продавать, завещать, сдавать в аренду, совершать с ними иные сделки, не противоречащие Закону. Эти права закреплены в п.п.1 и 2 в ст.288 Гражданского Кодекса РФ.

Собственники приватизированных жилых помещений являются совладельцами либо пользователями внеквартирного инженерного оборудования и мест общего пользования дома. Согласно определению ст. 290 Гражданского Кодекса РФ, собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Однако, собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру. Продажа одним из участников общей долевой собственности принадлежащей ему доли постороннему лицу возможна лишь при условии, если остальные собственники откажутся от осуществления права преимущественной ее покупки.

Собственник может передать другому лицу свои правомочия владения, пользования и распоряжения жилым помещением, использовать его в качестве предмета залога, продавать, дарить, завещать, а также совершать в отношении принадлежащего ему жилого помещения иные действия, не противоречащие закону.

Собственник жилого помещения вправе произвести обмен этого жилого помещения на другое, занимаемое по договору найма или аренды. При этом право собственности на это жилое помещение передается нанимателю или арендатору жилого помещения в домах государственного, муниципального или общественного жилищного фонда, а бывший собственник приобретает права и обязанности, вытекающие из договора найма или аренды. Обмен жилых помещений оформляется в установленном порядке.

Собственник жилого помещения может произвести обмен его на жилое помещение, принадлежащее на праве собственности другому лицу, по договору мены в соответствии с нормами гражданского законодательства.

Мена (обмен) переданного в порядке приватизации в общую собственность граждан жилого помещения возможна только с согласия всех участников общей собственности.

Прекращение права собственности, помимо воли собственника, не допускается, за исключением случаев обращения взыскания на это жилое помещение по обязательствам собственника, в случаях и в порядке, предусмотренных законодательными актами, принудительного отчуждения имущества, которое не может принадлежать данному собственнику в силу закона, реквизиции и конфискации, а также в других случаях, прямо предусмотренных законодательством.

Вместе с тем необходимо отметить и ряд проблемных моментов, которые возникают в связи с приватизацией гражданами занимаемых ими жилых помещений.

Собственник жилья, в отличие от нанимателя по договору социального найма, в полной мере несет ответственность за риск порчи или гибели принадлежащей ему жилой площади, в т.ч. и по независящим от него обстоятельствам. Хотя, если приватизированное жилье является единственным местом для проживания, то государственные органы обязаны в случае чрезвычайных обстоятельств предоставить гражданам жилую площадь из маневренного фонда (статья… Жилищного Кодекса РФ).

6 стр., 2600 слов

Водоснабжение и водоотведение жилого дома

... самотечным трубопроводам. По заданию курсовой работы необходимо спроектировать системы водоснабжения и водоотведения 5-этажного 30-квартирного жилого дома в г. Витебске: высота этажа ... размещать повысительные установки в отдельных помещениях. 1.3 Гидравлический расчет сети на случай максимального хозяйственно-питьевого водоснабжения водоснабжение насосный гидравлический питьевой Расчет выполняется ...

Собственник жилья обязан поддерживать его в исправном санитарно-техническом состоянии за свой счет. Владельцы приватизированных квартир одновременно являются и сособственниками общего инженерного оборудования и место общего пользования многоквартирного дома. Соответственно, возникает и обязанность по несению расходов на их содержание, а также уплате налогов и иных платежей в отношении такого общего имущества многоквартирных домов.

Собственники жилых помещений обязаны соблюдать Правила пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории. Несоблюдение собственником этих правил влечет ответственность в установленном порядке.

Собственники жилых помещений, расположенных в домах — памятниках истории и культуры, обязаны также соблюдать законодательство по охране памятников истории и культуры.

Обслуживание и ремонт приватизированного жилья осуществляется с обязательным соблюдением единых правил и норм эксплуатации и ремонта жилищного фонда на условиях, установленных для домов государственного и муниципального жилищного фонда, за счет средств их собственников.

Оплата расходов, связанных с обслуживанием и ремонтом приватизированных жилых помещений, производится собственниками по ставкам, установленным для обслуживания государственного и муниципального жилищного фонда.

В соответствие с требованиями Жилищного Кодекса РФ (статья…), в случае признания многоквартирного дома аварийным, расходы по его сносу возлагаются на собственников жилых помещений этого дома. При этом за каждым собственником сохраняется право на часть земельного участка, занимаемого домом пропорционального размеру занимаемой собственником жилой площади в этом доме. В тех случаях, когда собственники не могут за свои средства осуществить снос аварийного дома, их квартиры по согласованию могут быть выкуплены муниципалитетом или государственным органом. При этом право на долю земельного участка у собственников жилья утрачивается.

Приватизированное жилье, как собственность, облагается налогом. В настоящее время ставки налога устанавливаются в процентном соотношении от инвентаризационной стоимости жилья. В зависимости от данной стоимости размер налога составляет от 0.1 до 2%. Вероятно, что в ближайшем будущем будет принять закон исчисления налога на приватизированное жилье не от инвентаризационной, а от рыночной стоимости, что приведет к возрастанию суммы налоговых выплат в десятки раз.

Несмотря на все положительные моменты, связанные с тем, что квартира переходит в частную собственность граждан, может возникнуть необходимость отказаться от этой собственности и снова стать нанимателем муниципального жилья. Например, если требуется улучшение жилищных условий и есть вероятность, что дом расселят. В этом случае наниматель и его семья получат новую квартиру в соответствии с социальными нормами, принятыми для данного региона. Владельцы же приватизированной квартиры получат равноценное по площади жилье. Необходимо учесть: приватизировать новую квартиру, полученную по договору социального найма, вы не сможете, так как потеряли право на приватизацию.

3 стр., 1106 слов

Жилищная политика в Республике Беларусь. Право граждан на жилье

... произвольно лишен жилья».[ Важнейшей первостепенной задачей жилищного законодательства является обеспечение конституционных прав граждан при реализации ими своих жилищных прав, в частности, обеспечение правовых гарантий получения или приобретения жилых помещений теми ...

В законодательстве сейчас нет специальных терминов «расприватизация» или «деприватизация», хотя на практике они используются. Между этими понятиями существует разница.

Расприватизация — это признание в судебном порядке договора передачи квартиры недействительным. Этот способ использовался раньше, когда законодательством не была предусмотрена возможность вернуть квартиру в муниципальную собственность без суда, и сейчас продолжает использоваться в некоторых случаях. Договор приватизации может быть признан недействительным на основании поданного искового заявления и решения суда. Для этого в суде нужно было доказать, что договор приватизации заключен с нарушением действующего гражданского законодательства. Времени эта процедура может занимать очень много.

После признания договора недействительным квартира переходит в государственную или муниципальную собственность, а бывший собственник становится ее нанимателем. Если жилое помещение было после приватизации продано или обменено, все участники совершенных сделок возвращаются в исходное положение.

Иск о признании договора приватизации недействительным могут подать:

  • граждане, принявшие участие в приватизации;
  • другие заинтересованные лица (например, члены семьи собственников);
  • опекуны, попечители несовершеннолетних детей;
  • прокурор, а также органы опеки и попечительства в защиту интересов несовершеннолетних или недееспособных;
  • органы государственной власти или местной администрации.

Требования о признании приватизации жилья недействительными можно представить в течение трех лет со дня регистрации договора. В случае пропуска срока по уважительной причине суд вправе его продлить.

Деприватизация — принципиально другой способ передачи квартиры в собственность государства или муниципального образования, основанный на принципе добровольности. Схема его такова: жилые помещения, передаваемые гражданами городу в собственность в порядке деприватизации, будут предоставляться им в пользование на основании договоров социального найма.

Возвращаемая в муниципальную собственность квартира должна отвечать нескольким условиям:

  • быть единственным местом постоянного проживания человека (семьи);
  • быть свободна от каких-либо обязательств, в том числе не иметь долгов по квартплате.

В определенный срок (1-2 месяца) исполнительным органом будет подготовлен договор передачи, который подписывается всеми собственниками. Договор подлежит обязательной государственной регистрации.

Заключение

приватизация жилое помещение

Принятие Закона о приватизации жилья в государственном и муниципальном жилищном фонде явилось мощным фактором укрепления прав граждан РФ на частную собственность. В настоящее время в России приватизировано около 60% государственного и муниципального жилищного фонда и эта цифра продолжает непрерывно расти.

Обобщим основные моменты реализации на практике законодательных норм, связанных с приватизацией жилых помещений. Как установлено выше, приватизация квартир производится на добровольной основе при наличии согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи в совместную (без определения доли каждого из собственников в праве собственности на квартиру) или долевую собственность. Передача квартир в собственность граждан оформляется соответствующим договором передачи, который заключается местной администрацией или предприятием, учреждением (владельцем дома) с гражданином, получающим жилое помещение в собственность. Право собственности на приобретенную квартиру возникает с момента регистрации договора в местной администрации.

14 стр., 6791 слов

Право собственности и иные вещные права на жилые помещения

... хозяйственного господства. собственник жилищный вещный 2. Право собственности и иные вещные права на жилые помещения 2.1 Общие положения о праве собственности на жилые помещения Предыдущие акты гражданского законодательства не предусматривали специальных глав, посвященных праву собственности на жилые помещения. Это можно объяснить различными ...

Граждане, ставшие собственниками квартир, владеют, пользуются и распоряжаются ими по своему усмотрению. Они вправе продавать, сдавать в аренду эти квартиры, а также совершать с ними иные сделки, не противоречащие закону. Собственники приватизированных квартир становятся также совладельцами либо пользователями внеквартирного инженерного оборудования и мест общего пользования дома. Собственники квартир оплачивают содержание и ремонт мест общего пользования в многоквартирных жилых домах, налог на недвижимое имущество, а при использовании жилого помещения с целью извлечения прибыли — и другие установленные законодательством налоги. Оплата коммунальных услуг (водо-, тепло-, газо-, электроснабжение, канализация, горячее водоснабжение) устанавливается в пределах возмещения издержек на их предоставление непосредственно потребителю.

И еще одна важная деталь. За государственными жилищно-эксплуатационными организациями сохраняются обязательства по обслуживанию и ремонту приватизированных квартир по договорам с их собственниками. Причем обслуживание и ремонт приватизированных квартир производятся по ставкам, установленным для обслуживания государственного и муниципального жилищного фонда.

Граждане, ставшие собственниками жилых помещений путем их приватизации, имеют право совершить и обратную сделку- передать приватизированное им жилье обратно в ведение государственных или муниципальных органов. При этом важно иметь в виду, что повторным правом приватизации других жилых помещений данные граждане уже не пользуются. Исключения здесь относятся лишь к несовершеннолетним, которые сохраняют право на однократную бесплатную приватизацию жилья по достижении ими совершеннолетия. Неурегулированным моментом здесь остается то, что установлены жесткие сроки окончания бесплатной приватизации (1 марта 2010 г), таким образом, остается неопределенным указанное право несовершеннолетних на осуществление ими приватизации, если они достигнут совершеннолетия после указанной даты.

И наконец, поскольку приватизация является сделкой, по передаче прав собственности на недвижимое имущество, то эта сделка, как и любая подобная ей в правовом отношении, может быть расторгнута в судебном порядке по определенным основаниям. В этом случае гражданам, утратившим по решению суда право собственности, возвращается их право на проведение сделки бесплатной приватизации.