Определение стоимости недвижимого имущества

метки: Оценка, Стоимость, Недвижимый, Имущество, Определение, Заключение, Курсовой, Работа

В России завершен первый этап земельных преобразований. Произошли коренные и глубокие изменения в формах собственности на землю. Ликвидирована монополия государственной собственности на землю. Решена в основном проблема обеспечения граждан земельными участками. Введена плата за пользование землей. Земельный налог и арендные ставки дифференцируются в зависимости от местоположения и качества земли. Формируются основы земельного рынка и его инфраструктуры. Количество сделок с землей постоянно возрастает. Автоматизированные системы государственного земельного кадастра созданы на всей территории Российской Федерации.

Бесплатное использование земли, которое на протяжении многих лет приводило к неэффективному управлению земельными ресурсами в нашей стране, способствовало расточительному и нерациональному использованию самого ценного ресурса: городских земель. Это привело к гипертрофическому росту территорий городов и промышленных комплексов и, в связи с этим, к неоправданному изъятию сельскохозяйственных земель и лесных массивов для строительства на завышенном уровне. Увеличилась протяженность инженерных и транспортных коммуникаций, ухудшилась природная среда вокруг городов, выросла стоимость всех видов землеустройства, стоимость эксплуатации промышленных и инженерных систем города. Все это отрицательно сказалось на эффективности производства и комфорте населения.

Переход к рыночным отношениям в сфере землепользования связан с формированием экономического механизма, призванного сочетать интересы экономики и рационального использования земельных ресурсов. Земельная реформа, начавшаяся в 1991 году, не завершена, и система земельного права не создана. Земельный рынок находится в стадии становления. Отсутствует система гарантий прав на землю, что приводит к снижению интереса инвесторов. Размер и механизм расчета земельных платежей несовершенны, а их доля в бюджетах всех уровней невелика. Земельные отношения крайне политизированы. Перед Россией стоит сложная задача завершения реформирования земельных отношений и создания российской национальной системы землепользования, которая позволила бы соединить свободу владения землей, ее эффективное использование и социальную справедливость при распределении земли.

Выход из сложной ситуации — определение основных направлений государственной земельной политики и разработка автоматизированной кадастровой системы. Надежная кадастровая информация позволяет принимать более эффективные решения на уровне города, а также влиять на рынок земли и недвижимости и обеспечивать надежность сделок с землей.

Право пожизненного наследуемого владения земельным участком

... владеет земельными участками на праве пожизненного наследуемого владения. Пожизненное наследуемое владение – своеобразное ограниченное право собственности на землю. Распоряжение земельным участком, находящимся на праве пожизненное наследуемое владение (например, купля-продажа), не допускается, за исключением перехода права пожизненное наследуемое владение по ...

Надежная информация о территории важна для управления территорией, будь то устойчивое развитие сельского хозяйства или городское управление. Автоматизированные системы ведения государственного земельного реестра становятся очень полезным инструментом управления городской территорией. Этим объясняется актуальность темы дипломной работы.

Объектом дипломной работы является процесс оценки недвижимости. В качестве предмета выступает кадастровая оценка земельных участков.

Цель курсовой работы — определение стоимости недвижимого имущества.

При написании работы использовались следующие исследовательские методы: изучение литературных источников, сравнительный метод, затратный метод и доходный метод. Курсовая работа состоит из введения, двух глав, заключения и библиографии.

В первой части курсовой работы рассматриваются основные теоретические положения оценки недвижимости. Рассмотрено определение недвижимого имущества, определены принципы. Рассмотрены характеристики дорогостоящего, прибыльного и сравнительного подходов к оценке недвижимости.

Во второй части работы рассмотрены особенности стоимостного, рентабельного и сравнительного подходов к оценке недвижимости.

При написании термина использовались нормативные акты, федеральные законы РФ по вопросам оценки, работы отечественных авторов по оценке недвижимости.

1. Теоретические основы стоимости недвижимого имущества

Принципы оценки недвижимости могут быть объединены в следующие четыре группы:

• принципы, основанные на представлениях пользователя;
• принципы, связанные с землей, зданиями и сооружениями;
• принципы, связанные с рыночной средой;
• принцип наилучшего и наиболее эффективного использования.

Эти принципы взаимосвязаны. При анализе определенного свойства можно одновременно задействовать несколько принципов. Однако следует отметить, что они применимы не ко всем задачам оценки. Один принцип может иметь большее значение в ущерб другому, в зависимости от конкретной ситуации или рассматриваемого предмета. Функционирование рынков недвижимости может быть несовершенным, реализация того или иного принципа может быть затруднена вмешательством государственных органов. По этим причинам указанные принципы отражают только тенденцию экономического поведения людей, но не гарантируют такого поведения.

Принципы, основанные на восприятии пользователя, включают следующее: полезность, замещение и ожидание.

Полезность

полезность

В случае аренды недвижимости удовлетворение потребностей пользователя в конечном итоге может быть выражено в виде потока доходов. Для владельца этот поток доходов может быть учтен как «назначенный аннуитет». Другими словами, сколько один человек заплатил бы другому, если бы недвижимость сдавалась в аренду? Эти сбережения «приписываются» собственности, даже если деньги фактически не переходят из рук в руки.

Замещение.

Определение замещения: принцип замещения гласит, что максимальная стоимость собственности определяется наименьшей ценой или стоимостью, по которой может быть приобретена другая собственность с эквивалентной полезностью .

Этот принцип лежит в основе трех традиционных подходов к оценке стоимости, используемых в процессе оценки: стоимость, прямое сравнение продаж и прибыль.

Особенности оценки объектов индивидуального жилищного строительства ...

... оценки загородной недвижимости и пути их решения. Заключительная часть содержит в себе итоги проведенной работы, основные выводы. 1. Законодательное обеспечение индивидуального жилищного строительства ... оценке загородной недвижимости. Третья глава посвящена описанию объекта оценки, определению его наиболее эффективного использования и расчету рыночной стоимости объекта оценки загородной недвижимости, ...

Похожий принцип замещения — это концепция альтернативных издержек.

Альтернативные издержки — это то, что инвестор потеряет, отказавшись от альтернативных вариантов инвестирования и вложив средства в это конкретное предприятие.

Ожидание.

Определение ожидания: ожидание — это установление текущей стоимости доходов или других выгод, которые могут быть получены в будущем от владения собственностью.

Поскольку деньги приносят проценты, доллар, который будет получен в будущем, менее ценен, чем текущий доллар. Речь идет о стоимости денег во времени . Процесс приведения будущих долларов к их текущей стоимости называется дисконтированием. Чтобы правильно оценить будущие доллары, которые ожидаются от недвижимости, очень важно скорректировать ожидаемый будущий доход на основе их стоимости с течением времени.

1.1 Описание объекта оценки

недвижимость стоимость имущество затратный

Описание объекта оценки содержит информацию, необходимую для установления качественных и количественных характеристик объекта оценки, в частности указывается:

• состав объекта оценки (земельный участок и улучшения в составе объекта оценки);
• назначение и текущее использование объекта оценки;
• описание местоположения объекта оценки (транспортная доступность, уровень развития инфраструктуры, ближайшее окружение, удобство подъездных путей, иные факторы, влияющие на привлекательность и престижность местоположения объекта оценки);
• описание характеристик земельного участка (площадь, категория земель, разрешенное использование, наличие и состав коммуникаций, обустройство участка (дороги, газоны, тротуары и т.п.), наличие ограждения, иные сведения);
• описание характеристик улучшений (год постройки, общая и полезная площадь, состав площадей в разрезе функционального назначения, строительный объем здания, группа капитальности здания, этажность здания, описание основных конструктивных элементов, состояние основных конструкций и уровень внутренней отделки помещений, состав коммуникации и прочих инженерных систем;
• если объектом оценки является помещение или часть здания, в Отчете об оценке приводится описание здания и описание оцениваемых помещений, включая их расположение в здании;
• иные сведения);

• балансовая стоимость имущества на последнюю отчетную дату и реквизиты собственника имущества.

Конкретный перечень показателей, которые следует учитывать, зависит от типа оцениваемой собственности.

Описание объекта оценки должно формировать объективное представление об объекте оценки для пользователя во всех аспектах, которые влияют на стоимость рассматриваемого объекта недвижимости.

Описание объекта оценки произведено на основании:

• визуального осмотра;
• технического паспорта на строение (помещение) или сооружение;
• проекта.

Объект оценки — жилое здание, расположенные по адресу г. Новосибирск, ул. Красный проспект 333а, квартира 115. Это многоэтажное здание.

Общее описание объекта оценки представлено в таблице 1:

Таблица 1 — Описание объекта оценки

Сегмент рынка	Рынок жилых помещений
Текущее использование	Двухкомнатная квартира
Вид данных	Оценка
Юридическое описание
адрес	Новосибирск, ул. Красный проспект 333а-115
право собственности	Полное право собственности
обременение
Характеристика объекта
Год постройки	1990
Год последнего капитального ремонта	2006
Количество этажей	10
Общая площадь, кв.м.	50
Техническое состояние	Хорошее, 11%
Фундамент	Железобетонный
Стены	Крупноблочные
Перекрытия	Железобетонные
Кровля	Из рулонных материалов
Коммунальные услуги	Электроснабжение, вода холодная, вода горячая, канализация, центральное отопление, телефон, интернет
Размещение в здании	Этаж
Отделка	«Евростандарт»
Вход	Со двора
Вид из окон	На улицу
Количество телефонных линий	1

Местоположение объекта оценки

Объект оценки расположен в г. Новосибирске

Характеристика и местоположение объекта представлены в таблице 2:

Таблица 2 — Местоположение объекта оценки.

Место нахождения объекта	город Новосибирск
Время до центра на общественном транспорте	30-40 минут
Время до центра на личном транспорте	20-25 минут
Расстояние до остановок общественного транспорта	200 м
Расстояние до ближайшей автомагистрали	100 м
Расстояние ж/д станции	14 000 м
Ближайшие сооружения	Жилой дом
Типичное использование окружения	Жилые, коммерческие, административные
Основной тип застройки	Микрорайон
Основной тип зданий	Панельные
Качество застройки	Новостройки
Полнота застройки	25-75%
Этажность застройки	Смешанная
Социальная инфраструктура	Наличие рабочих мест, учебные заведения, предприятия торговли, медицинские учреждения, предприятия общественного питания, предприятия бытового обслуживания, зоны отдыха, спортивные сооружения
Объекты повышенной опасности	—
Благоустройство территории	Зеленые насаждения, детские площадки, гаражи, автостоянки, освещение, тротуары.

1.2 Методы оценки объекта недвижимости

Известно несколько десятков методов оценки объектов недвижимости, используемых для различных видов объектов: зданий, сооружений, земельных участков, квартир и т.д. Выбор любого метода оценки зависит от ряда факторов, включая характер предмета изучения, цель и функцию оценки, а также информацию, доступную эксперту.

Если объект недвижимости приносит стабильный доход, наиболее приемлем метод капитализации;

• если оценивается квартира и имеется достаточно рыночных данных о фактических продажах аналогичных квартир на жилищном рынке, то для оценки целесообразнее использовать метод прямого анализа продаж; если объект недвижимости функционирует на «пассивном» секторе рынка недвижимости, оптимальным считается один из методов затратного подхода.

Выбор метода зависит от функции оценки. Если результаты оценки необходимы для защиты объекта, целесообразнее использовать один из методов стоимостного подхода. Если по результатам оценки необходимо вложить определенные средства в развитие объекта, лучше использовать один из методов доходного подхода.

Цели оценки еще теснее связаны с ее методами.

Поэтому выбор метода оценки недвижимости — процесс сложный и творческий.

Оптимальный выбор существенно зависит от квалификации и практического опыта специалиста-эксперта. Экспертам рекомендуется определять стоимость объектов недвижимости, применяя как можно большее число методов оценки, тогда при согласовании результатов оценки, полученных различными методами, значительно возрастет вероятность получить более точное значение стоимости объекта.

Все методы оценки недвижимости группируются специалистами в три подхода: затратный, доходный и сравнительный (рыночный).

Методы затратного подхода основаны на предположении, что затраты на строительство объекта (за минусом износа) в совокупности с рыночной стоимостью земельного участка, на котором этот объект находится, являются приемлемым ориентиром для определения рыночной стоимости всего объекта недвижимости. В группу методов затратного подхода входят четыре основных метода оценки: метод сравнительной единицы (или метод удельной стоимости), поэлементный, сметный и индексный.

Для определения стоимости объектов, приносящих доход, в рамках доходного подхода используются два основных метода: метод капитализации и метод дисконтирования.

Сравнительный (или рыночный) подход включает в себя два основных метода: метод прямого сравнительного анализа продаж и метод валового рентного мультипликатора.

2. Методы определения стоимости недвижимости

2.1 Сравнительный подход

Сравнительный подход — набор методов оценки стоимости объекта на основе сравнения оцениваемого объекта — с аналогичными объектами, в отношении которых доступна информация о ценах сделок с ними. Сравнительный подход основан на вышеупомянутом принципе замены, и стоимость, полученная с его помощью, часто называется восстановительной стоимостью.

Методы сравнительного подхода особенно эффективны при наличии активного рынка сопоставимых объектов недвижимости. Если рыночной информации мало, сделки купли-продажи нерегулярны, рынок слишком монополизирован, оценки с помощью этих методов становятся неточными, а иногда и невозможными. Однако именно методы сравнительного подхода дают представление о реальной рыночной стоимости объекта.

Эксперт должен указать в экспертном заключении, из каких именно документов он получил информацию о ценах на объекты сравнения.

Минимальный объём сведений, который нужно иметь о каждой цене:

• Момент времени действия зафиксированной цены;
• Денежная единица, в которой выражена цена;
• Характер цены по источнику происхождения (цена предложения, цена сделки и т.д.);
• Место продажи (территориальная привязка);
• Состояние объекта с точки зрения физического износа и времени его изготовления;
• НДС в цене;
• Наличие в цене транспортных, складских и других расходов (термин франко);
• Наличие скидок и надбавок к цене. Условия продажи; Основной используемый принцип — сопоставление, которое

должно проводиться:

• с точным аналогом, продающимся на вторичном рынке;
• с приблизительным аналогом, продающимся на вторичном рынке, с внесением корректирующих поправок на отличия потребительских свойств и конструктивные отличия;
• с новым аналогичным оборудованием с внесением поправок на износ при отсутствии вторичного рынка.

Целесообразна следующая очередность внесения поправок:

* поправки к ценам на различия в условиях продажи.

* поправки на техническую сопоставимость.

Поправки на техническую сопоставимость, различают по :

• типоразмеру (мощность, грузоподъемность, производительность);
• комплектации (наличие дополнительных приспособлений и устройств);
• возрасту;
• качеству;
• состоянию, степени физического износа;
• местоположению объекта при продаже (на месте его исполь-зования,на складе дилера).

Сравнительный подход к оценке стоимости машин и оборудования реализуется в следующих методах:

Метод ценовых индексов, или индексирование по фактору времени

1. метод ценовых индексов, или индексирование по фактору времени;

2. метод прямого сравнения с идентичным объектом;

3. метод прямого сравнения с аналогичным объектом;

4. метод прямого сравнения с аналогичными объектами с внесением направленных качественных корректировок;

5. метод расчёта по удельным показателям и корреляционным моделям;

• Этот метод применим в том случае, если объекту оценки известна его цена в прошлом, и, следовательно, существует задача пересчета этой цены на дату оценки.

Метод прямого сравнения с идентичным объектом

Идентичный объект — это объект той же модели (модификации), что и оцениваемый объект, у него нет никаких отличий от оцениваемого объекта по конструкции, оснащению, параметрам и применяемым материалам.

Цена идентичного объекта служит основанием для определения стоимости объекта оценки. Полная стоимость замещения равна цене идентичного объекта, приведенной к условиям нормальной продажи и условиям оценки с помощью так называемых коммерческих корректировок (поправок).

Коммерческие поправки по своему содержанию можно подразделить на три группы:

1. Поправки, устраняющие нетипичные условия продажи (ускоренные сроки поставки, гарантийный срок, скидки, комплектация, дополнительные услуги и др.)

2. Поправка на наличие НДС и других налогов.

3. Поправка по фактору времени. Модификации второй и третьей групп проводятся практически всегда, а первой — выборочно с учетом их определенности и смысла.

Метод прямого сравнения с аналогичным объектом.

В этом методе, помимо коммерческих корректировок, в цену аналога также вносятся поправки на параметрические различия.

Поправки на параметрические различия подразделяются на два вида:

• Поправочные корректировки (выполняются внесением абсолютной поправки к цене);
• Коэффициентные корректировки (выполняются умножением исходной цены на корректирующий коэффициент);

Метод прямого сравнения с аналогичными объектами с внесением направленных качественных корректировок

Метод применим тогда, когда для оцениваемого объекта можно выбрать как минимум два аналога. При этом оцениваемый объект по техническим характеристикам и, как следствие, по стоимости занимает промежуточное положение между двумя аналогами.

В результате сравнения аналог получает определенное количество как возрастающих, так и убывающих корректировок.

Стоимость оцениваемого объекта лежит в диапазоне цен аналогов с учетом изменений.

Метод расчёта по удельным показателям и корреляционным моделям

Этот метод удобно использовать, когда нужно оценить большой набор однотипных объектов, различающихся значениями отдельных параметров.

Описанные выше методы сравнительного подхода в основном используются при оценке отдельных машин и оборудования. Выбор метода определяется характером объекта, условиями его использования и исчерпывающей информационной базой по ценам и параметрам аналогичных образцов машин и оборудования.

Методы сравнительного подхода имеют и свои минусы:

• Достоверность определяется полнотой и точностью рыночной информации;
• Необходим развитый и открытый рынок продаж машин и оборудования;
• Трудоёмкость множественных оценок;
• Некоторый допуск оценочной стоимости в результате внесения поправок;

Таблица корректировок по сравнимым продыжам

№ п/п	Элемент сравнения	Единица измерения	Оценеваемый объект: земельный участок по адресу	Объект сравнения №1	Объект сравнения №2	Объект сравнения №3
1.	Цена предложения	Руб.		340750	470750	390750
2.	Общая площадь	Кв. м.		1250	1250	1250
3.	Цена 1 кв.м общей площадью	Руб. Кв. м.		272.6	376.6	312.6

Корректировки (Условия корректировки сформулированы относительно объекта оценки)

4.	Цена 1 кв.м общей площадью	Руб. Кв.м		276.6	376.6	312.6
5.	Право собственности на недвижимость		Право собственности на земельный участок
5.1	Корректировка	%		0	0	0
5.2	Величина корректировки	Руб. Кв.м		0	0	0
5.3	Скорректированная цена	Руб. Кв.м		272.6	376.6	312.6
6.	Условия финанстрования			Льготная	Рыночная	Льготная
6.1	Корректировка	%		-3%	0%	+5%
6.2	Величина корректировки	Руб. Кв.м		8.178	0	15.56
6.3	Скорректированная цена	Руб. Кв.м		268.422	376.6	328.23
7.	Условия продажи		2012	3	1	9
7.1	Корректировка	%		+4.8	+1.6	+14.4
7.2	Величина корректировки	Руб. Кв.м		12.88	6.02	47.26
7.3	Скорректированная цена	Руб. Кв.м		281.302	382.62	375.49
8.	Условия рынка		рыночные	рыночные	рыночные	рыночные
8.1	Корректировка	%		0	0	0
8.2	Величина корректировки	Руб. Кв.м		0	0	0
8.3	Скорректированная цена	Руб. Кв.м		281.302	382.62	375.49
9.	Месторождение		Оцениваемый объект; земельный участок	Объект №1	Объект №2	Объект №3
9.1	Корректировка	%		+3%	-2%	-3%
9.2	Величина корректировки	Руб. Кв.м		8.43	7.65	11.26
9.3	Скорректированная цена	Руб. Кв.м		289.73	320.97	364.23
10.	Обособленность		Отдельный участок	Отдельный участок	Отдельный участок	Отдельный участок
10.1	Корректировка	%		0	0	0
10.2	Величина корректировки	Руб. Кв.м		0	0	0
10.3	Скорректированная цена	Руб. Кв.м		289.73	320.97	364.23

Физические характеристики

11.	Наличие улучшений		есть	есть	есть	есть
11.1	Корректировка	%		+1%	+1%	-1%
11.2	Величина корректировки	Руб. Кв.м		2.89	3.2	3.64
11.3	Скорректированная цена	Руб. Кв.м		292.62	324.17	361.33
12.	Площадь	га	1450	1250	1250	1250
12.1	Корректировка	%		0	0	0
12.2	Величина корректировки	Руб. Кв.м		0	0	0
13.	Сегодняшнее использование		используется	используется	используется	используется
13.1	Корректировка	%		0	0	0
13.2	Величина корректировки	Руб. Кв.м		0	0	0
14.	Качество дорожного покрытия		грунт	грунт	грунт	асфальт
14.1	Корректировка	%		0	0	0
14.2	Величина корректировки	Руб. Кв.м		292.62	324.17	379.39
15.	Наличие близлежащей ж/д		нет	нет	нет	нет
15.1	Корректировка	%		0	0	0
15.2	Величина корректировки	Руб. Кв.м		0	0	0
16.	Наличие инженерных коммуникаций		Вода, электроэнергия	Вода, электроэнергия	Вода, электроэнергия	Вода, электроэнергия
16.1	Корректировка	%		0%	-2%	-2%
16.2	Величина корректировки	Руб. Кв.м		292.62	317.68	371.8
17.	Приведение цены предложения			Предложение	Предложение	Предложение
17.1	Корректировка	%		-5%	-5%	-5%
17.2	Величина корректировки	Руб. Кв.м		14.63	15.88	18.59
18.	Скорректированная цена	Руб. Кв.м		277.99	301.8	353.21

Для выводов

19.	Общая чистая коррекция	%		0.8	0.6	13.4
20.	Общая валовая коррекция	%		0.8	0.6	13.4
21.	Весовой коэффициент			0.33	0.33	0.34
22.	Расчетная стоимость	Руб. Кв.м	311.41	91.73	99.59	120.09
Рыночная стоимость объекта, определенная сравнительным подходом	Руб.	451544.5
Рыночная стоимость объекта, определенная сравнительным подходом	Руб.	451545

Определение рыночной стоимости земельного участка.

Тип объекта — недвижимое имущество.

Объект оценки — земельный участок площадью 1250 м.

Местоположение объекта — р.п. Колывань.

Дата проведения оценки: 21 марта 2013 год

Основание для оценки — договор на оказание услуг по определению рыночной стоимости объекта оценки

Используемые страницы оценки ФЗ-135

2.2 Затратный подход

Затратный подход — это набор методов для оценки стоимости объекта недвижимости, основанный на определении затрат, необходимых для восстановления или замены объекта недвижимости, с учетом его амортизации. Затратный подход основан на принципе замещения, в соответствии с которым предполагается, что разумный покупатель заплатит за недвижимость не больше, чем стоимость строительства объекта недвижимости, полезности которого аналогичны оцениваемой.

Применение затратного подхода к оценке недвижимости состоит из следующих этапов:

• оценка рыночной стоимости земельного участка;
• оценка восстановительной стоимости (стоимости замещения) оцениваемого здания, в том числе оценка величины предпринимательской прибыли;
• расчет выявленных видов износа;
• расчет итоговой стоимости объекта оценки путем корректировки восстановительной стоимости на износ с последующим увеличением полученной величины на стоимость земельного участка.

Определение стоимости земельного участка, включенного в состав объектов недвижимости, оцениваемых с помощью стоимостного метода, основано на предположении о его наилучшем и наиболее эффективном предполагаемом использовании, поскольку он свободен от строительства.

Для оценки рыночной стоимости земли применяют следующие методы:

• метод сравнения продаж;
• метод распределения;
• метод выделения;
• метод разбивки на участки;
• техника остатка для земли;
• капитализации чистой земельной ренты.

Метод сравнения продаж, когда имеется необходимая информация, является наиболее предпочтительным и обычно применимым. Основными элементами сравнения для земли являются:

• права собственности;
• условия финансирования;
• условия продажи;
• условия рынка;
• месторасположение;
• физические характеристики;
• доступные коммунальные услуги;
• условия зонирования;
• наилучшее и наиболее эффективное использование.

При оценке земли можно использовать разные единицы сравнения, корректируя цену каждой из них и, наконец, получая разные значения стоимости, которые определяют диапазон значений.

Метод распределения основан на предположении, что для каждого типа собственности существует нормальная взаимосвязь между стоимостью земли и стоимостью зданий. Эта взаимосвязь наиболее актуальна для новых улучшений, отражающих лучшее и более эффективное землепользование.

Метод выделения является разновидностью метода распределения. Стоимость земли вычитается из стоимости имущества путем вычета стоимости улучшений с учетом их амортизации. Этот метод используется для оценки пригородных территорий, где вклад улучшений в общую стоимость невелик и довольно легко определить.

Метод участка используется, когда разделение участка на несколько участков меньшего размера представляет собой наилучшее и наиболее эффективное использование земли. В то же время внешние и внутренние улучшения участков, созданные при планировке, создают условия для наилучшего и наиболее эффективного использования земли.

Издержки на улучшение включают:

• расходы на разбивку, расчистку и планировку участков;
• расходы по устройству дорог, тротуаров, инженерных сетей, дренажа;
• налоги, страховка, заработная плата ИТР;
• расходы на маркетинг;
• прибыль и накладные расходы подрядчика;
• прибыль предпринимателя.

Метод капитализации чистой земельной ренты основан на принципе добавочной продуктивности, согласно которому после распределения между всеми факторами производства регулярных доходов от бизнеса, реализуемого на объекте недвижимости, часть этих доходов может быть отнесена к земельному участку.

Определение восстановительной стоимости (стоимости замещения) оцениваемого здания основано на включение в стоимость нового строительства прямых и косвенных издержек.

Прямые затраты — затраты, непосредственно связанные со строительством, и в общем случае включают в себя:

• стоимость строительных материалов, изделий и оборудования;
• стоимость эксплуатации строительных машин и механизмов;
• основную заработную плату строительных рабочих;
• стоимость временных зданий, сооружений и инженерных сетей;
• прибыль и накладные расходы подрядчика.

Косвенные затраты — расходы, сопутствующие, но не относящиеся непосредственно к строительству. Косвенные затраты обычно включают в себя:

• затраты на подготовку территории строительства;
• затраты на проектные и изыскательские работы;
• прочие затраты и работы;
• содержание дирекции (технический надзор) строящегося предприятия (учреждения), затраты на авторский надзор;
• другие виды косвенных издержек.

Определение значений прямых издержек основано на применении общих правил определения сметной стоимости строительства, изложенных в действующих нормативных и руководящих документах.

Расчеты значений прямых издержек могут быть выполнены одним из двух способов:

• пересчетом известной величины сметной стоимости строительства с применением индексов;
• путем составления восстановительной сметы на объект оценки.

При наличии для объекта оценки проектно-сметной документации значение прямых издержек определяется как величина сметной стоимости строительства, пересчитанная на дату оценки с помощью индексов, учитывающих отношение текущего уровня цен в строительстве к ценам 1984 года, принятых в качестве базисных (индексный метод).

При отсутствии проектно-сметной документации на объект оценки следует восстановить смету одним из двух способов:

• по укрупненным сметным нормативам (метод сравнительной единицы);
• по сборникам единичных расценок и прейскурантам (метод количественного анализа).

Использование укрупненных сметных нормативов для вычисления прямых издержек допустимо для типовых проектных решений зданий и сооружений, а также повторно применяемых экономических индивидуальных проектов.

Для целей оценки рыночной стоимости недвижимости применяют следующие виды укрупненных показателей:

• укрупненные показатели сметной стоимости (УПСС);
• укрупненные сметные нормы (УСН) на здания, сооружения, конструкции и виды работ;
• прейскуранты на строительство зданий и сооружений (ПРЭС);
• укрупненные показатели восстановительной стоимости для целей переоценки основных фондов.

Значения косвенных издержек, как правило, определяются как процент от прямых издержек по рыночным данным.

Износ — это уменьшение стоимости объекта недвижимости, обусловленное различными причинами. Износ обычно измеряют в процентах, а стоимостным выражением износа является обесценение.

Преимущества затратного подхода:

1. При оценке новых объектов затратный подход является наиболее надежным.

2. Данный подход является целесообразным или единственно возможным в следующих случаях:

• технико-экономический анализ стоимости нового строительства;
• обоснование необходимости обновления действующего объекта;
• оценка зданий специального назначения;
• при оценке объектов в «пассивных» секторах рынка;
• анализ эффективности использования земли;
• решение задач страхования объекта;
• решение задач налогообложения;
• при согласовании стоимостей объекта недвижимости, полученных другими методами.

Недостатки затратного подхода:

1. Затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости.

2. Попытки достижения более точного результата оценки сопровождаются быстрым ростом затрат труда.

3. Несоответствие затрат на приобретение оцениваемого объекта недвижимости затратам на новое строительство точно такого же объекта, т. к. в процессе оценки из стоимости строительства вычитается накопленный износ.

4. Проблематичность расчета стоимости воспроизводства старых строений.

5. Сложность определения величины накопленного износа старых строений и сооружений.

6. Отдельная оценка земельного участка от строений.

7. Проблематичность оценки земельных участков в России.

Пример расчета стоимости дачи с использованием затратного подхода.

1 Какова полная стоимость воспроизводства дачи и всех сооружений, находящихся на ней?

Решение:

100 Ч 200 = 20 000 долл.

60 Ч 100 = 6000 долл.

20 000 долл. + 6000 долл. = 26 000 долл.,

26 000 долл. + 2000 долл. = 28 000 долл.

2 Какова сумма всего накопленного износа, вычитаемого из полной стоимости воспроизводства дачи?

Решение:

3000 долл. + 2000 долл. + 1000 долл. = 6000 долл.

3 Какова общая расчетная стоимость дачи, определенная в соответствии с затратным подходом?

Решение:

28 000 долл. — 6000 долл. + 5000 долл. (земля) = 27 000 долл.

2.3 Доходный подход

Доходный подход к оценке стоимости объектов недвижимости — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

Доходный подход используется только для оценки доходной недвижимости, то есть такой недвижимости, единственной целью которой является получение дохода, и в его основе лежат следующие принципы оценки недвижимости:

• принцип ожидания (стоимость объекта, приносящего доход, определяется текущей стоимостью будущих доходов, которые этот объект принесет);
• принцип замещения (стоимость объекта недвижимости имеет тенденцию устанавливаться на уровне величины эффективного капиталовложения, необходимого для приобретения сопоставимого, замещающего объекта, приносящего желаемую прибыль).

Сущность доходного подхода состоит в оценке текущей (сегодняшней) стоимости будущих выгод, которые как ожидается, принесут эксплуатация и возможная продажа в дальнейшем недвижимого имущества, т. е. путем капитализации дохода.

Капитализация дохода — это процесс перерасчета потока будущих доходов в конечную величину, равную сумме их текущих стоимостей. Эти величины учитывают:

• сумму будущего дохода;
• время, когда должен быть получен доход;
• продолжительность получения дохода.

Определение рыночной стоимости недвижимости доходным подходом происходит в два этапа:

• прогнозирование будущих доходов;
• капитализация будущих доходов в настоящую стоимость.

Прогнозирование будущих доходов основано на использовании финансовых отчетов собственника:

• упрощенного баланса;
• отчета о движении денежных средств, реконструируемый оценщиком для задач экономического анализа статей доходов и расходов.

Доход от продажи объекта (реверсии) определяется как денежный поток, поступающий инвестору при окончании проекта. Величина дохода от реверсии прогнозируется:

• непосредственным назначением абсолютной величины реверсии;
• назначением относительного изменения стоимости недвижимости за период владения;
• назначением терминального коэффициента капитализации (Rt).

При составлении реконструированного отчета о доходах и расходах не учитываются:

• расходы, связанные с бизнесом;
• бухгалтерская амортизация;
• подоходные налоги владельца

Капитализация будущих доходов в настоящую стоимость осуществляется с использованием:

• метода прямой капитализации, включающего в себя техники мультипликаторов валового дохода, техники коэффициентов капитализации и техники остатка;
• метода капитализации по норме отдачи, включающего в себя техники непосредственного дисконтирования, модельные техники и техники ипотечно-инвестиционного анализа.

Метод прямой капитализации устанавливает связь какого-либо дохода, вычисленного на конец первого года, следующего за датой оценки, со стоимостью объекта недвижимости (V _o ) посредством нормы денежных потоков (мультипликатора или коэффициента капитализации).\

Задача 1

Площадь здания, предназначенного для сдачи в аренду 9 000 кв.м, которая сдана в аренду по 14 долл. за кв.м. Операционные расходы составляют 47% от потенциального валового дохода. Ставка капитализации равна 20%. Рассчитать рыночную стоимость.

Решение

Стоимость объекта недвижимости равна отношению чистого операционного дохода к ставке капитализации: V _он =ЧОД/r

В свою очередь ЧОД равен потенциальному валовому доходу за минусом операционных расходов: ЧОД = ПВД — ОР. По условиям известно, что ОР = 0,47ПВД, таким образом ЧОД = 0,53ПВД, ну а ПВД=S*A. Теперь все данные для решения у нас есть — ЧОД и r.

V _он = ЧОД/r = 0,53*14*9000 / 0,2 = 333900 долларов.

Задача 2

Площадь здания, предназначенная для сдачи в аренду составляет 2000 кв.м. Из них 600 кв.м. занято арендодателем, остальная площадь сдается в аренду по 20 долларов за кв.м. в месяц, что соответствует рыночной ставке. Средняя недозагрузка помещений — 5%. Эксплуатационные расходы составляют 25% от потенциального валового дохода. Определите величину чистого операционного дохода для целей оценки рыночной стоимости объекта.

Решение

ЧОД = ДВД — ОР. В данном случае мы используем действительный валовый доход, так как имеется информация о средней недозагрузке помещений. ДВД = ПВД — потери + прочие доходы = ПВД — 0,05ПВД = 0,95ПВД. В свою очередь, ЧОД = ДВД — ОР = 0,95ПВД — 0,25ПВД = 0,7ПВД. Расчет ПВД производиться по известной нам формуле: ПВД= S*A = 2000*20 = 40000, мы пренебрегли данными о 600 метрах под работодателя, так как считается, что новый владелец будет использовать данную площадь более разумно. ЧОД=0,7*40000=28000. В итоге наших манипуляций мы нашли ЧОД для одного месяца, однако для расчета рыночной стоимости нам нужен годовой ЧОД. Для нахождения годового ЧОД просто умножим известное нам значение на 12: ЧОД _{годовой} =ЧОД_{месячный} *12=336000 долларов

Заключение

Таким образом, можно сделать следующие выводы.

1. При рассмотрении понятия недвижимого имущества было определено, что на сегодняшний момент Гражданским кодексом Российской Федерации (ст. 130) определяется, что к недвижимым вещам — (недвижимому имущество, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба и назначению невозможно.

К отличительной особенности недвижимости относится ее неразрывная связь с землей (при этом сами по себе земельные участки также рассматриваются в качестве недвижимости), что в свою очередь предполагает ее значительную стоимость. Вне связи с земельными участками недвижимые объекты теряют обычное назначение и соответственно понижаются в цене. Так, не рассматриваются в качестве недвижимости деревья, выращиваемые в специальных питомниках, или дома, предназначенные под снос.

Вместе с тем к недвижимости относят и объекты, которые по своей физической природе являются недвижимыми. К ним относятся подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты (искусственные спутники, космические корабли и т.д.).

Юридическое признание указанного имущества в качестве недвижимого (хотя по своей физической сути оно является движимым), обусловлено тем, что оно является дорогостоящим и поэтому требует особого порядка регистрации, который предусмотрен для недвижимости.

2. При рассмотрении основных видов недвижимости, определено, что классификация объектов недвижимости по методу «дерева признаков», которую мы приведем ниже, удобна для проведения оценки недвижимости с учетом главных особенностей, свойственных каждой группе, например, нюансов товарооборота, масштабов и структуры рынков, в рамках которых производятся операции по купле-продаже объектов и т.п.

Согласно такой классификации объекты недвижимости могут подразделяться по:

1. Своему назначению (земельные участки, предназначенные для застройки; природные комплексы (для эксплуатации); постройки комнаты и квартиры; здания и помещения под магазины и офисы; частные жилые дома, дачи, коттеджи в пригороде (с земельными участками); производственные помещения, склады; прочие)

2. По происхождению (созданные природой без участия труда человека, являющиеся результатом труда человека, созданные трудом человека, но связанные с природной основой настолько, что в отрыве от нее функционировать не могут)

3. По масштабу (земельные массивы, отдел ьные земельные участки, комплексы зданий и сооружений, жилые многоквартирные дома, жилые одноквартирные дома (особняки, коттеджи), подъезд (секция), этаж в подъезде, квартира, комната и т.д.)

4. Готовность к эксплуатации (готовые объекты, объекты, требующие капитального ремонта или реконструкции, объекты, требующие завершения строительства)

Существуют и другие подходы к классификации.

Вариант классификации, указанный в новом стандарте Российского общества оценщиков для оценки недвижимости, учитывает условия, которые необходимы для проведения операций с недвижимостью.

С целью оценки стоимости объекты, а именно: земельные участки, здания, сооружения можно поделить на две категории:

• неспециализированная недвижимость;
• специализированная недвижимость.

В зависимости от задач проводимой оценки, оценщик может определить различные виды стоимости объекта: рыночную стоимость, инвестиционную стоимость, ликвидационную стоимость. Вид оцениваемой стоимости будет обусловлен юридическим положением объекта недвижимости, а так же целями и задачами проводимой оценки. Но наиболее распространенным видом стоимости, определяемым для недвижимости, является рыночная стоимость. Это связано с тем, что именно рыночная стоимость является основой для проведения всех базовых операций с недвижимостью, что закреплено в российском законодательстве и подзаконных актах.

3. При анализе основных принципов оценки недвижимости выявлено, что принципы оценки объектов недвижимости — это свод методических правил, на основании которых определяется степень воздействия различных факторов, влияющих на стоимость объекта недвижимости.

Поскольку в процессе оценки объектов недвижимости наблюдается взаимодействие трех элементов — субъекта, объекта и рыночной среды — то специалистами, занимающимися оценкой объектов недвижимости выделено три группы принципов:

1. Принципы, основанные на представлениях пользователя;

2. Принципы, связанные с объектом недвижимости (прежде всего с землей) и его улучшением;

3. Принципы, связанные с рыночной средой.

Особое место занимает обобщающий принцип — принцип наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости. Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости — это синтез принципов всех трех групп, которые были рассмотрены выше. Он позволяет оценщику выявить из возможных вариантов использования объекта недвижимости наилучший и наиболее доходный вариант и именно его использовать для оценки. Этот принцип предусматривает оценку недвижимости, так, как если бы он был свободный (т.е. при оценке объекта речь идет в первую очередь о наибольшей доходности земельного участка, затем уже о доходности всего объекта недвижимости).

4. При решении задачи об анализе информационного обеспечения оценки определено, что информацию, которая необходима для оценки недвижимости, можно разделить на внешнюю и внутреннюю.

Внешняя информация собирается и анализируется в следующей последовательности: общая, специальная. Общая информация необходима для изучения состояния и общих тенденций функционирования экономики и рынка недвижимости. Это информация описательного характера, которая используется непосредственно для определения величины рыночной стоимости.

Специальная информация представлена, как правило, в виде цифр, используемых для расчетов в том или ином методе.

Основными источниками информации являются:

1. Специализированные справочники и программные комплексы (Сборники: Укрупненные показатели восстановительной стоимости; Укрупненные показатели стоимости строительства; Справочник оценщика: Промышленные здания, Жилые дома и Справочник Современные инженерные системы зданий компании КОИНВЕСТ и другие).

2. Информация специалистов рынка недвижимости — риэлтеров, строителей, консультантов, компаний по управлению недвижимостью.

3. Профессиональное сотрудничество, участие в выставках, конференциях, семинарах.

4. Интервью с собственником и управляющим объекта.

5. При рассмотрении правовых основ оценки недвижимого имущества выявлено, что оценочная деятельность как объект правового регулирования представляет с одной стороны услугу оценщиков — независимых экспертов по определению рыночной стоимости, с другой стороны — юридическим фактом, устанавливающим стоимость объекта оценки для определенных в договоре об оценке целей. Юридический факт — это факт реальной действительности, с которыми действующие законы и иные правовые акты связывают возникновение, изменение или прекращение правоотношений1. Поэтому оценка, проведенная в соответствии с законодательством РФ может повлечь за собой определенные правовые последствия.

Основой правового регулирования оценочной деятельности в РФ является федеральный закон Об оценочной деятельности. Закон об оценочной деятельности определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении имущества, принадлежащего Российской Федерации, субъектам РФ или муниципальным образованиям (публичное имущество), физическим и юридическим лицам для целей совершения сделок с этим имуществом а также для иных целей. Из смысла закона вытекает сфера его действия в пространстве. На территории РФ данный закон обязателен к применению, так как осуществление деятельности, связанной с имущественным оборотом на территории РФ необходимо иметь статус физического или юридического лица. Иностранные юридические лица для осуществления своей деятельности обязаны пройти соответствующие законные процедуры для при знания их статуса на территории РФ. В российском законодательстве об оценочной деятельности, кроме того, из смысла законодательства вытекает, что публичное имущество, а также имущество, принадлежащие физическим и юридическим лицам, осуществляющим свою деятельность за рубежом также попадает в сферу правового регулирования законодательства об оценочной деятельности.

6. При решении задачи анализа основных подходов к оценке недвижимости были рассмотрены сравнительный, затратный и доходный подходы к оценке недвижимости.

Сравнительный подход к оценке — это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Для определения итоговой стоимости оцениваемой недвижимости необходима корректировка сопоставимых продаж. Расчет и внесение корректировок производится на основе логического анализа предыдущих расчетов с учетом значимости каждого показателя. Наиболее важным является точное определение поправочных коэффициентов.

Затратный подход — это совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом накопленного износа. Базируется на предположении, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной полезности.

Доходный подход — это совокупность методов оценки стоимости недвижимости, основанных на определении текущей стоимости ожидаемых от нее доходов.

Список литературы

[Электронный ресурс]//URL: https://urveda.ru/kursovaya/otsenki-nedvijimogo-imuschestva/

1. Асаул А.Н. Экономика недвижимости. СПб.: Питер, 2004. 2 Волочков Н.Г. Справочник по недвижимости. М.: Инфра-М, 1996.

3. Григорьев В.В. Оценка и переоценка основных фондов. М.: Инфра-М, 1997.

4. Гровер Р., Соловьев М. Введение в управление недвижимостью. М.: Паритет, 1997.

5. Оценка объектов недвижимости / Под ред. В.В. Григорьева. М.: Инфра-М, 1997.

6. Тэпман Л.Н. Оценка недвижимости / Под ред. В.А. Швандара. М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2002.

7. Харрисон Генри С. Оценка недвижимости: Учеб. пособие: Пер. с англ. М.: РОО «Мособлупрпо-

лиграфиздат», 1994.

8. Черняк А.В. Оценка городской недвижимости. М.: Русская деловая литература, 1996.

9. Экономика недвижимости / Под ред. В.И. Ресина М.: Дело, 2000.

10. Харисон Г.С. Оценка недвижимости: Учебное пособие. — М.: ИНФРА-М, 2007. — 680 с.

11. Оценка недвижимости. Учебник/ под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. — М.: Финансы и статистика, 2004. — 496 с.

12. Теория и методы оценки недвижимости: Учебное пособие./ Под ред. В.Е. Есипова. — СПб.: Питер, 2007. — 566 с.