В настоящее время в России в оценке стоимости имущества очень часто приходится определять рыночную стоимость. Методика по ее расчету, пришедшая к нам из Западной Европы и Америки, уже прошла успешную апробацию к отечественным экономическим условиям. Определение других видов стоимости встречается намного меньше в российской оценочной практике, что сказывается на низком уровне их методологического обеспечения. В частности, такая ситуация наблюдается при расчете ликвидационной стоимости имущества.
управления предприятиями-банкротами и исполнительном производстве
Одной из насущных и важных проблем является проблема ликвидации объектов долгостроя и незавершенного строительства, в том числе и на территории города Тюмени, на которой имеется значительное количество незавершенных строительством объектов производственного и административного назначения, в которые инвестированы значительные государственные средства. Поэтому очень важно правильно оценить эту недвижимость, которую предполагается реализовать с торгов.
Анализ существующих подходов, применяемых в оценке стоимости имущества при расчете ликвидационной стоимости, показывает, что, как правило, это эмпирические методы, базирующиеся на интуиции конкретного специалиста. Недостаточный уровень формализованности таких методов не придает результатам этих экспертных оценок достаточной убедительности. Поэтому им надо придать математическое объяснение и логическую завершенность.
Особенности оценки стоимости имущества, арестованного на основании судебного решения для его продажи в рамках исполнительного производства
Цель оценки — это формулирование основной задачи, которая должна быть решена в результате оценки. Формулирование цели включает определение:
- а) вида стоимости оцениваемой собственности;
- б) вида имущественных прав, которые оцениваются;
- в) полного наименования объекта оценки, включая организационно-правовую форму предприятия и вид собственности (федеральная, субъекта Федерации, муниципальная или частная);
- г) даты оценки.
Целью оценки стоимости имущества, арестованного у должника по решению судебного органа, является, как правило, определение стоимости данного имущества для его продажи в пользу взыскателя.
Оценка имущества должника, в соответствии со ст. 52 Федерального закона РФ «Об исполнительном производстве» №119-ФЗ от 21 июля 1997 г., производится судебным приставом-исполнителем по рыночным ценам, действующим на день исполнения исполнительного документа, за исключением случаев, когда оценка производится по регулируемым ценам.
Особенности оценки стоимости имущества, арестованного на основании ...
... определению при проведении оценки объекта оценки. Размер оплаты оценщику за проведение оценки объекта оценки не может зависеть от итоговой величины стоимости объекта оценки. Выбор и обоснование вида стоимости, определяемой при оценке имущества должника для его продажи в рамках исполнительного производства ...
Если оценка отдельных предметов является затруднительной либо должник или взыскатель возражает против произведенной судебным приставом-исполнителем оценки, судебный пристав-исполнитель для определения стоимости имущества назначает специалиста.
При осуществлении оценки ценных бумаг, на которые обращается взыскание, согласно Приказа Минюста РФ от 27.10.1998 N 153, назначение специалиста обязательно.
Таким специалистом может быть только независимый оценщик, имеющий специальные знания и навыки, а также лицензию на право оценки соответствующего вида собственности и страховой полис на предмет страхования гражданской ответственности за причинение убытков третьим лицам в связи с осуществлением его деятельности.
Законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, является Федеральный закон РФ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ и принимаемые в соответствии с ним Федеральные законы и иные нормативные правовые акты Российской Федерации, законы и иные нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации, а также международные договоры Российской Федерации.
Основанием для проведения оценки объекта оценки (ст. 9 ФЗ РФ №135-ФЗ от 29 июля 1998 г.; п. 2 ст. 52 ФЗ РФ №119-ФЗ от 21 июля 1997 г.) является решение уполномоченного органа. В рамках исполнительного производства — это постановление о назначении специалиста, вынесенное судебным приставом-исполнителем. Заказчиком оценки объекта оценки выступает служба судебных приставов Министерства юстиции РФ, которая с оценщиком заключает договор об оказании оценочных услуг.
Статья 41 Федерального закона РФ «Об исполнительном производстве» №119-ФЗ от 21 июля 1997 г. определяет порядок участия специалистов в исполнительном производстве:
1. Для разъяснения возникающих при совершении исполнительных действий вопросов, требующих специальных знаний, судебный пристав — исполнитель по собственной инициативе или по просьбе сторон может своим постановлением назначить специалиста, а при необходимости — нескольких специалистов.
2. В качестве специалиста может быть назначено лицо, обладающее необходимыми знаниями. Специалист дает заключение в письменной форме.
3. Специалист обязан явиться по вызову судебного пристава, дать объективное заключение по поставленным вопросам, давать пояснения по поводу выполняемых им действий. Специалист имеет право на вознаграждение за выполненную работу, проводимую в связи с совершением исполнительных действий. Это вознаграждение относится к расходам по совершению исполнительных действий.
4. За отказ или уклонение от дачи заключения или дачу заведомо ложного заключения специалист несет ответственность, предусмотренную федеральным законом, о чем он предупреждается судебным приставом — исполнителем.
Статья 43, п.1. этого же закона определяет:
1. Судебный пристав — исполнитель, переводчики и специалисты не могут участвовать в исполнительном производстве и подлежат отводу, если они являются родственниками сторон, их представителей или других лиц, участвующих в исполнительном производстве, либо заинтересованы в исходе исполнительного производства или имеются иные обстоятельства, вызывающие сомнение в их беспристрастности.
Особенности оценки объектов индивидуального жилищного строительства ...
... соответствующей ситуации. Актуальность темы выпускной квалификационной работы. Развитие жилищного строительства является важным направлением государственной экономической политики в России. Согласно «Концепции долгосрочного социально - экономического развития Российской Федерации до 2020 г.»<https://docviewer.yandex.ru/?url=ya ...
О независимости оценщика говорит и Федеральный закон РФ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ в ст. 16:
Оценка объекта оценки не может проводиться оценщиком, если он является учредителем, собственником, акционером или должностным лицом юридического лица либо заказчиком или физическим лицом, имеющим имущественный интерес в объекте оценки, или состоит с указанными лицами в близком родстве или свойстве.
Проведение оценки объекта оценки не допускается, если:
- в отношении объекта оценки оценщик имеет вещные или обязательственные права вне договора;
- оценщик является учредителем, собственником, акционером, кредитором, страховщиком юридического лица либо юридическое лицо является учредителем, акционером, кредитором, страховщиком оценочной фирмы.
Не допускается вмешательство заказчика либо иных заинтересованных лиц в деятельность оценщика, если это может негативно повлиять на достоверность результата проведения оценки объекта оценки, в том числе ограничение круга вопросов, подлежащих выяснению или определению при проведении оценки объекта оценки.
Размер оплаты оценщику за проведение оценки объекта оценки не может зависеть от итоговой величины стоимости объекта оценки.
Выбор и обоснование вида стоимости, определяемой при оценке имущества должника для его продажи в рамках исполнительного производства
Понятие ликвидационной стоимости имущества
Под объектом собственности должника понимаем имущество должника-организации или имущество граждан.
первую очередь
Если финансовое положение предприятия дошло до ареста и продажи имущества третьей очереди, то фактически мы имеем дело с предприятием-банкротом.
В повседневной практике существует проблема — это нормативно-законодательное регулирование применения ликвидационной стоимости и закрепления ее однозначного толкования.
судебным приставом-исполнителем по
стоимости
вид стоимости
рыночную цену
рыночной стоимости
Данное определение лишний раз подтверждает существование проблем и пробелов в подготовке судей и судебных приставов-исполнителей, оценщиков и юристов, касающихся вопросов оценочной деятельности, а также законодательного регулирования самой оценочной деятельности.
Согласно ст. 3 Федерального закона РФ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» №135-ФЗ от 29 июля 1998 г., под рыночной стоимостью объекта оценки понимается в наибольшей меревероятная цена, по которой данный объект может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:
- сторона сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
- стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
- объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;
- цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей либо стороны не было;
- платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
Исходя из определения рыночной стоимости, определяемая оценщиком стоимость только тогда будет рыночной, когда будут соблюдено главное условие: на покупателя и продавца не оказывается внешнее давление, и обе стороны достаточно информированы о сущности и характеристике продаваемого имущества. В рамках исполнительного производства это условие нарушено, т. е., имеют место чрезвычайные обстоятельства. Имущество должника (собственника) в рамках исполнительного производства может быть отчуждено принудительно, информации, характеризующей оцениваемый объект оценки, может быть недостаточно.
Оценка имущества
... по оценке стоимости объектов приватизации. Основой для разработки Методических рекомендаций был подробно разработан перечень исходных данных, необходимых для проведения оценочных работ, а также детально описаны три метода оценки стоимости имущества фирм по остаточной стоимости ...
ликвидационную стоимость.
ликвидационной стоимости
ликвидационной стоимости
упорядоченную ликвидационную стоимость
принудительную ликвидационную стоимость.
Срок реализации арестованного имущества определен в ст. 54 Федерального закона РФ «Об исполнительном производстве» №119-ФЗ от 21 июля 1997 г. — два месяца со дня наложения ареста.
ликвидационной стоимости
ликвидационной стоимостью
Таким образом, становится вполне очевидным, что для расчета ликвидационной стоимости имущества в текущих российских условиях возможно применение следующего уравнения:
Слик. = Срын. х (1 — Квын.) — Злик. , где
Слик . — ликвидационная стоимость объекта оценки;
- Срын. — рыночная стоимость объекта оценки;
- Квын. — корректировочная поправка на вынужденность продажи (коэффициент вынужденной продажи), при условии:
0 < Квын. < 1
Злик. — затраты на ликвидацию объекта оценки.
первом этапе
Учет расходов по совершению исполнительных действий
При определении принудительной ликвидационной стоимости имущества должника в качестве затрат на ликвидацию имущества выступают все расходы по совершению исполнительских действий — средства, затраченные на организацию и проведение указанных действий из внебюджетного фонда развития исполнительного производства, положение о котором утверждено Правительством Российской Федерации, а также средства сторон и иных лиц, участвующих в исполнительном производстве (ст. 82 . ФЗ РФ №119-ФЗ от 21 июля 1997 г.).
К этим расходам относятся средства, затраченные на:
- перевозку, хранение и реализацию имущества должника;
- оплату работы переводчиков, понятых, специалистов и иных лиц, привлеченных в установленном порядке к совершению исполнительных действий;
- перевод (пересылку) по почте взыскателю взысканных сумм;
- розыск должника, его имущества или розыск ребенка, отобранного у должника по суду;
- другие необходимые исполнительные действия, совершаемые в процессе исполнения исполнительного документа.
В составе расходов на исполнительские действия есть постоянные, которые определены законодательством. К таким постоянным относятся:
- исполнительский сбор — 7% от стоимости имущества должника (ст. 81 Федерального закона РФ «Об исполнительном производстве» №119-ФЗ от 21 июля 1997 г.);
— вознаграждение специализированной организации (комиссионера) — 5% от стоимости реализованного имущества (Постановление Правительства Российской Федерации от 23 апреля 1999 года № 459, г. Москва «О реализации конфискованного и арестованного имущества»).
К другим прямым затратам относятся налоги и сборы, которые приходится платить при продаже имущества. Например: налог на добавленную стоимость, налог на пользователей автодорог.
Все перечисленные расходы возмещаются за счет денежных средств, вырученных от продажи арестованного имущества должника, а оставшаяся сумма с депозитного счета подразделения службы судебных приставов-исполнителей распределяется в пользу взыскателя (взыскателей).
Заказчиком для определения принудительной ликвидационной стоимости теоретически может быть собственник имущества с целью сравнения величины денежных средств, которые могут быть получены от реализации его имущества в рамках исполнительного производства и денежных средств, полученных от продажи имущества по рыночной цене, если имущество будет продано самим собственником. Такой анализ может побудить должника не доводить дело до судебного воздействия.
специальная стоимость
Начальная цена торгов недвижимого имущества и цена товара (иного имущества), реализуемого на комиссионных началах, как специальная стоимость имущества, определяемая для его продажи в рамках исполнительного производства
комиссионных…началах
всяком случае
начальная цена торгов
Справедливо упомянуть, что цена — это понятие, относящееся к обмену товара и представляет собой сумму, запрошенную , предлагаемую или уплаченную за товар. В нашем случае начальная цена торгов — есть запрошенная сумма. Кроме того, Гражданский процессуальный кодекс РСФСР, в ст. 403 определяет обязательность прибавки стоимости к начальной цене: «…Судебный исполнитель объявляет торги несостоявшимися: 1) если на торги явилось менее двух покупателей; 2) если из явившихся никто не сделает надбавки против первоначальной оценки строения…». В практике проведения торгов эта надбавка именуется шагом торгов.
Отсюда напрашивается вывод: чем начальная цена торгов объекта недвижимости меньше нижнего предела предложенных на рынке аналогов, тем выше коммерческая привлекательность данного объекта, тем большее количество потенциальных покупателей будет привлечено на торги, тем самым будет с большей вероятностью обеспечена ликвидность объекта торгов.
цена товара
специальной стоимостью
Ничего другого в процессе определения стоимости имущества должника для его продажи в рамках исполнительного производства Закон не требует.
В оценочной практике не будет ошибок и неверных толкований в этом вопросе, если приведенный выше порядок найдет отражение в договоре на предоставление оценочных услуг между оценщиком и заказчиком — Управлением Министерства юстиции.
специальную стоимость имущества
специальная стоимость
Методики, используемые для оценки специальной стоимости имущества должника для его продажи в рамках исполнительного производства
Оценка стоимости недвижимого имущества. Принципы оценки недвижимости
Принципы оценки
1. Принципы, основанные на представлениях пользователя:
- полезность;
- замещение;
- ожидание.
2. Принципы, связанные с землей и ее освоением:
- остаточная продуктивность;
- вклад;
- возрастающая и уменьшающаяся отдача;
- сбалансированность (пропорциональность);
- экономический размер;
- экономическое разделение.
3. Принципы, связанные с рыночной средой:
- зависимость;
- соответствие;
- предложение и спрос;
- конкуренция;
- изменение.
4. Принцип наилучшего и в наибольшей мереэффективного использования (НиНЭИ).
Наилучшее и в наибольшей мереэффективное использование
* юридически допустимо;
- физически возможно;
- финансово оправдано;
- в наибольшей мерерентабельно (то есть дает оптимальные стоимостные результаты: обеспечивает или наивысшую текущую стоимость объекта, или наивысшую стоимость земли на фактическую дату оценки).
Из всех факторов, влияющих на рыночную стоимость, важнейшим является суждение о наилучшем и в наибольшей мереэффективном использовании объекта недвижимости. Это суждение является основополагающей предпосылкой его стоимости.
Анализ наилучшего и в наибольшей мереэффективного использования выполняется путем проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования следующим критериям:
Физическая осуществимость:, Правомочность:, Финансовая оправданность:, Максимальная эффективность (оптимальный вариант застройки):
Заключение о наилучшем использовании отражает мнение оценщиков в отношении наилучшего использования собственности исходя из всеобъемлющего анализа рынка. Понятие «наилучшее и в наибольшей мереэффективное использование» подразумевает такое использование, которое из всех рациональных, физически осуществимых, финансово приемлемых, юридически допустимых видов использования имеет своим результатом максимально высокую текущую стоимость объекта.
специальной стоимости
Сспец. = Срын. х (1 — Квын.) , где
Сспец . — специальная стоимость имущества;
- Срын. — рыночная стоимость имущества;
- Квын. — корректировочная поправка на вынужденность продажи (коэффициент вынужденной продажи), при условии:
0<Квын.<1
специальной стоимости
НЦторг.. = Срын. х (1 — Квын.)
На первом этапе при определении рыночной стоимости недвижимого имущества обычно используют три подхода:
- затратный подход;
- сравнительный подход;
- доходный подход.
Каждый из этих подходов приводит к получению различных ценовых характеристик объектов. Дальнейший сравнительный анализ позволяет взвесить достоинства и недостатки каждого из использованных подходов и установить окончательную стоимость недвижимости на основании данных того подхода или подходов, которые расценены как в наибольшей меренадежные.
Каждый из подходов — это совокупность методов оценки стоимости недвижимости. Рассмотрим их подробнее.
Затратный подход для оценки рыночной стоимости недвижимости
Затратный подход (ЗП) (the cost approach) основывается на расчете затрат на восстановление (в некоторых случаях — замещение) оцениваемых зданий и сооружений с учетом всех видов износа и предпринимательской прибыли. К полученной стоимости добавляется рыночная стоимость участка земли. В основе ЗП лежит принцип замещения.
Стоимость восстановления, Стоимость замещения
Использование ЗП необходимо при:
- технико-экономическом анализе нового строительства;
- определении НиНЭИ земли;
- реконструкции;
- оценке недвижимости на пассивных рынках;
- оценке объектов спецназначения;
- страховании недвижимости;
- определении базы налогообложения.
ЗП труднореализуем для зданий с уникальными архитектурными и эстетическими характеристиками, имеющих историческую ценность, а также зданий с чрезмерными физическим, функциональным и внешним износом.
Алгоритм использования ЗП включает в себя следующие этапы:
1. Осмотр объекта недвижимости и ознакомление со всей имеющейся документацией.
2. Оценка текущей стоимости восстановления или замещения (определение издержек/затрат воспроизводства улучшений).
3. Оценка всех видов накопленного износа.
4. Оценка величины предпринимательской прибыли.
5. Оценка стоимости участка земли.
6.Определение итоговой стоимости объекта недвижимости суммированием восстановительной стоимости улучшений с учетом износа, стоимости земельного участка и предпринимательской прибыли.
Затраты могут быть прямые и косвенные:
* прямые — включают в себя стоимость рабочей силы, материалов, эксплуатации машин и механизмов;
косвенные
Существуют следующие методы оценки полных затрат:
1. Метод сравнительной единицы с вариантами.
2. Метод количественного обследования.
3. Метод сравнительного объекта. Имеют место три вида износа:
1) физический;
2) функциональный (моральный или функциональное устаревание);
3) внешний (экономический).
Физический и функциональные износы могут быть устранимыми и неустранимыми. Критерием устранимости износа служит превышение добавляемой при всём этом стоимости над затратами на его устранение.
Методы определения износа:
- метод экстракции (метод рыночной выборки);
- метод срока жизни;
- метод разбиения (по трем видам износа).
Методы оценки земельного участка:
- метод соотнесения;
- метод извлечения;
- метод освоения;
- метод остатка для земли;
- метод капитализации земельной ренты;
- метод сопоставимых продаж.
Оценка стоимости объекта недвижимости при затратном подходе определяется по следующей схеме:
Оцененная стоимость восстановления ___
Минус:
накопленный износ:
I. Физический:
- а) устранимый___;
- б) неустранимый для элементов с коротким сроком жизни___;
- в) неустранимый для элементов с долгим сроком жизни___.
II. Функциональный:
- а) устранимый___;
- б) неустранимый___.
III. Внешнее устаревание.
Общий накопленный износ:
Стоимость улучшений с учетом износа___.
Плюс: стоимость земельного участка___.
Плюс: предпринимательская прибыль___.
Итого:
Оценка стоимости при затратном подходе____.
Оценка износа
Износ — это потеря стоимости из-за ухудшения физического состояния объекта и/или его морального устаревания. Накопленный износ определяется как разница между текущей стоимостью восстановления (замещения) и реальной рыночной стоимостью объекта на дату оценки.
В зависимости от причин, вызывающих потерю стоимости, износ подразделяется на три типа: физический износ, функциональный износ, износ внешнего воздействия.
Физический износ, Функциональный (моральный) износ
Физический и функциональный износ обычно присущи самой собственности.
Внешний (экономический) износ
Для определения накопленного износа применяются следующие методы.
1. Метод разбивки
Метод разбивки заключается в подробном рассмотрении и учете всех видов износа.
Результаты оценки износа приведены в таблице.
|
Физический износ, $ устранимый, $ неустранимый, $ |
|
|
Функциональный износ, $ устранимый, $ неустранимый, $ |
|
|
Внешний износ, $ |
|
|
Накопленный износ, $ |
|
Более подробно отдельные виды износа рассмотрены ниже.
Расчет физического износа
Величина исправимого физического износа равна стоимости восстановления элемента здания до состояния нормальной эксплуатации.
Неисправимый физический износ соответствует позициям, исправление которых сегодня практически невозможно или экономически нецелесообразно. Для расчета неисправимого износа конструктивные элементы делятся на долгоживущие, срок жизни которых совпадает со сроком жизни всего здания, и короткоживущие, имеющие срок жизни меньше, чем все здание. Величина неисправимого износа определяется на базе разности между полной восстановительной или замещающей стоимостью и величиной исправимого физического износа. При этом косвенные издержки и прибыль предпринимателя добавляются к базе для определения износа в долгоживущих элементах.
метод укрупненной оценки физического износа.
метода укрупненной оценки физического износа
Эти рекомендации приведены в таблице:
Таблица
|
Физический износ (в %) |
Состояние несменяемых конструкций зданий |
Состояние внутренних конструктивных элементов |
|
|
0-20 |
Повреждений и деформаций нет. Нет также следов устранения дефектов |
Полы и потолки ровные, горизонтальные, трещины в покрытиях и отделке отсутствуют |
|
|
21-40 |
Повреждений и дефектов, в том числе и искривлений, нет. Имеются местами следы различных ремонтов, в том числе небольших трещин в простенках и перемычках. |
Полы и потолки ровные, на потолках возможны волосяные трещины. На ступенях лестниц небольшое число повреждений. Окна и двери открываются с некоторым усилием. |
|
|
41-60 |
Имеется много следов ремонтов трещин и участков наружной отделки. Имеются места искривления горизонтальных линий и следы их ликвидации. Износ кладки стен характеризуется трещинами между блоками. |
Полы в отдельных местах зыбкие и с отклонениями от горизонтали. В потолках много трещин, ранее заделанных и появившихся вновь. Отдельные отставания покрытия пола (паркета, плиток). Большое число поврежденных ступеней. |
|
|
61-80 |
Имеются открытые трещины различного происхождения, в том числе износа и перегрузки кладки поперек кирпичей. Большое искривление горизонтальных линий и местами отклонение стен от вертикали. |
Большое число отклонений от горизонтали в полах. Массовое повреждение и отсутствие покрытия пола. В потолках много мест с обвалившейся штукатуркой. Много перекошенных окон и дверей. Большое число поврежденных ступеней, перекосы маршей, щели между ступенями. |
|
|
81-100 |
Здание в опасном состоянии. Участки стен разрушены, деформированы в проемах. Трещины по перемычкам, простенкам и по всей поверхности стен. Возможны большие искривления горизонтальных линий и выпучивание стен. |
Полы с большими перекосами и уклонами. Заметные прогибы потолков. Окна и с гнилью в узлах и брусьях. В маршах лестниц не хватает ступеней и перил. Внутренняя отделка полностью разрушена. |
|
Метод укрупненной оценки физического износа актуален и тогда, когда информация об объекте оценки устарела, скажем, технический паспорт здания выдан Бюро Технической Инвентаризации 3-4 года назад и указанные в нем данные противоречат физическому состоянию здания.
Этот метод прост и требует минимум времени для оценки, но его недостатком является относительно невысокая точность. Этот недостаток компенсируется тем, что для объекта недвижимости определяется начальная цена торгов, которая выравнивается в процессе торгов до минимальной цены рынка на аналогичные объекты.
2. Метод сравнения продаж
В методе сравнения продаж величина накопленного износа определяется как разница между стоимостью нового строительства и стоимостью сооружения на дату оценки. Необходимым условием применения данного метода является наличие достоверных данных о продажах подобных объектов и стоимости свободных участков земли.
Результаты применения данного метода приведены в таблице.
|
Объекты сравнения |
|
|
Цена продажи, $ |
|
|
Стоимость участка, $ |
|
|
Стоимость нового строительства на дату оценки, $ |
|
|
Накопленный износ, $ |
|
|
как процент от стоимости строительства |
|
|
Весовой коэффициент |
|
|
Накопленный износ, % |
|
Алгоритм расчета износа рыночным методом
* Сбор информации.
* Расчет стоимости участка сопоставимого объекта (Ссу ).
* Стоимость улучшений с учетом износа по сопоставимым объектам
(Ссзд).
* Ссзд = Ссн — Ссу , где Ссн — рыночная стоимость сопоставимого объекта.
* Стоимость восстановления сопоставимого объекта без учета износа (Ссзд.восс.).
* Суммарный износ сопоставимого объекта (Исзд).
* Эффективный возраст сопоставимого объекта (Тсэф).
* Среднегодовой износ сопоставимого объекта:
Износ(и) = Исзд / Тсэф
* Среднегодовой коэффициент износа:
Кзд = Исзд / Ссзд.восс.
3. Метод срока жизни
* Эффективный возраст (Тэф) / Срок экономической жизни (Тэк) = Изд / Сзд.восс. = накопленный износ.
* Тэф = Тэк — оставшаяся экономическая жизнь (Тоэк).
* Результаты оценки объекта затратным методом приведены в таблице.
|
Стоимость участка земли, $ |
|
|
Стоимость восстановления (замещения), $ |
|
|
Накопленный износ, $ |
|
|
Стоимость объекта недвижимости, $ |
|
Заключение
Возможность использования проработанных в этой курсовой работе подходов и методик для целей практического применения в оценке имущества в рамках исполнительного производства подкрепляется «Стандартами оценки, обязательными к применению субъектами оценочной деятельности», утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 6 июля 2001 г. № 519.
специальная стоимость объекта оценки
Как уже упоминалось в начале работы, вопрос разработки и применения методик расчета ликвидационной стоимости в России остается открытым для приложения сил, знаний и опыта в целях применения этих методик на практике.
Литература
[Электронный ресурс]//URL: https://urveda.ru/kursovaya/printsipyi-otsenki-sobstvennosti/
1.Гражданский кодекс Российской Федерации. Ч.1. — М.:БЕК, 1995. — 240 с.2.Гражданский процессуальный кодекс РСФСР, (утвержден ВС РСФСР 11.06.64, редакция от 04.01.99)3.Федеральный закон Российской Федерации «Об исполнительном производстве» №119-ФЗ от 21 июля 1997 г.4.Об оценочной деятельности в Российской Федерации. Федеральный Закон Российской Федерации № 135-ФЗ от 29 июля 1998 г. Российская газета, 1998, 6 августа, с. 10.5.Правила комиссионной торговли непродовольственными товарами, утвержденные Постановлением Правительства Российской Федерации от 6 июня 1998 г. N 569 (в редакции Постановления Правительства РФ от 12.10.1999 N 1143).6.Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности. Утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации от 6 июля 2001 г. № 519.7.В.В. Григорьев, И.М. Островкин. Оценка предприятий. Имущественный подход: Учебно-практическое пособие. — 2-е изд. — М.: Дело, 2000. — 224 с.8.Теория и практика антикризисного управления / Под ред. В.И. Беляева, В.И. Кошкина. М.: ЮНИТИ, 1996.9.В. Голубев. Как оценить ликвидационную стоимость. Рынок ценных бумаг. 1997. №20.10.М.А. Федотова, Э.А. Уткин. Оценка недвижимости и бизнеса.Учебник. — М.: ЭКМОС, 2000. — 352 с.11.Оценка бизнеса: Учебник / Под редакцией А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. М.: Финансы и статистика, 2000. — 512 с.: ил.12.Ф.Б. Риполь-Сарагоси. Основы оценочной деятельности: Учебное пособие. — М.: ПРИОР, 2001. — 240 с.
