Договор продажи недвижимости

Бакалаврская работа

Выбор темы обусловлен тем, что сделки с недвижимым имуществом сегодня составляют значительную часть экономического оборота и имеют большое значение в жизни и деятельности граждан и юридических лиц, а также в гражданском обороте. Практически каждый субъект гражданского права хотя бы раз в жизни заключает сделки с недвижимым имуществом. Уровень правовой культуры в российском обществе сегодня оставляет желать лучшего. И поэтому для надлежащего оформления сделок с недвижимостью, в том числе и сделок по передаче недвижимого имущества в собственность на возмездной основе, вынуждает граждан обращаться за помощью к профессионалам (юристам).

Но даже среди ученых-юристов не все вопросы, касающиеся сделок с недвижимостью, достигли консенсуса. Кроме того, суды сталкиваются с проблемами при определении законного собственника в отношении недвижимости, которая была продана, но право собственности на которую покупатель не зарегистрировано в установленном законом порядке.

Целью диссертации является изучение теоретических и практических положений российского гражданского законодательства и правоприменительной практики в отношении договора о недвижимости. В соответствии с целью в дипломной работе решены следующие задачи:

  • дать понятие договора купли-продажи, изучить его особенности;
  • выделить виды недвижимого имущества и определить их правовое регулирование;
  • изучить правовую природу, содержание и форму договора купли-продажи недвижимости;
  • изучить права и обязанности продавца и покупателя;
  • провести анализ, а также показать основные проблемы исполнения и прекращения договора купли-продажи недвижимости;
  • рассмотреть практику применения договора купли-продажи недвижимости, выявить отрицательные стороны и способы нарушения договора;

— выработать пути решения возникающих на практике проблем с целью наиболее эффективного использования законодательства для защиты прав сторон договора. Объектом исследования являются отношения, связанные с отчуждением недвижимости по договорам купли — продажи

Предметом исследования являются нормативные нормативные акты, регулирующие договор купли-продажи недвижимости, а также практика их применения.

Нормативную базу исследования составляют: Конституция Российской Федерации, Гражданский кодекс Российской Федерации, Земельный и Жилищный кодексы, Федеральные законы, Постановления Правительства Российской Федерации и ведомственные акты, Постановления Пленумов Верховного Суда. РФ, Положение.

2 стр., 935 слов

Договор Найма-продажи

... арендованного имущества и иные. С другой стороны, к договору найма-продажи применяться должны такие важные положения гражданского законодательства Российской Федерации о купле-продаже, как переход риска случайной гибели ...

Теоретическую основу исследования составили работы ученых-юристов, как Б.Л. Хаскельберга, М.И. Брагинского В.В Витрянского, П.В. Крашенинникова, Е.А. Суханова, А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого, Н.Д. Шестаковой, В.В. Чубарова, Г.Ю. Жарикова, О.М. Козырь и др.

1. Категория недвижимости в российском гражданском праве

1.1 Понятие недвижимого имущества в российском гражданском праве

Для правильного понимания и понимания правовой природы недвижимого имущества в первую очередь необходимо определить само понятие «недвижимое имущество» как объект гражданских прав. В гражданском праве понятие «объект гражданских прав» считается синонимом понятия «объект гражданских правоотношений».

Законодательного определения нет ни одного, ни другого термина. Однако виды объектов гражданских прав перечислены в ст. 128 Гражданского кодекса РФ1 следующим образом: вещи, включая наличные деньги и документарные ценные бумаги, иное имущество, в том числе безналичные денежные средства, бездокументарные ценные бумаги, имущественные права; результаты работ и оказание услуг; охраняемые результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации (интеллектуальная собственность); нематериальные блага.

В науке гражданского права нет единого понимания вопроса о том, что составляет объекты гражданских правоотношений. Однако традиционная точка зрения состоит в том, что объектом гражданских юридических отношений является то, вокруг чего возникают гражданские юридические отношения. Следовательно, то же определение применяется к предмету гражданских прав. По мнению А.Ю. Белоножкина, «правоотношения являются результатом правового регулирования, предмет правоотношения также должен отражать то, что возникло в результате этого регулирования» 2.

Наиболее распространенным объектом гражданских прав, упомянутым в ст. 128 ГК, являются вещи. С.П. Гришаев понимает вещи в гражданском праве как «материальные, физические, материальные объекты, имеющие хозяйственную форму товара» 3.

Вопрос о понимании сущности и правовой природы недвижимости как объекта гражданских прав является традиционным и достаточно изученным в науке гражданского права, но в тоже время не находит однозначного понимания среди

Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) (ред. от 31.01.2016) // СПС «КонсультантПлюс».

Белоножкин А.Ю. Об объекте гражданского правоотношения и преимущественном правовом положении // Гражданское право. 2012. № 2. С. 6 — 9.

Гришаев С.П. Объекты гражданских прав // СПС «КонсультантПлюс». 2011. исследователей, что обуславливается сложностью и многоаспектностью рассматриваемого правового института.

Исходя из положений ч. 1 ст. 130 Гражданского кодекса РФ, можно выделить два закрепленных законом признака недвижимых вещей: 1) связанность объекта недвижимости с землей; 2) невозможность перемещения недвижимости без несоразмерного ущерба их назначению.

А еще в Гражданском кодексе РФ перечислены некоторые виды недвижимого имущества. Прежде всего, при первом взгляде на этот список бросается в глаза, что законодатель классифицирует самолеты и морские суда, суда внутреннего плавания как неподвижные предметы. Здесь очевидно наличие несоответствия с квалифицирующими признаками недвижимого имущества, указанными в ст. 130 Гражданского кодекса РФ, поскольку данные объекты никаким образом не связаны с землей, а способность их перемещения является их целями использования, для которых они и создаются.

15 стр., 7355 слов

Анализ объема правоспособности и дееспособности в административном, ...

... рассмотреть понятие правосубъектности, понятия правоспособности и дееспособности, а также проанализировать объем правоспособности и дееспособности в административном, гражданском и уголовном правах. Для исследования данной ... основные конституционные, т.е. общие, права и обязанности граждан. Таким образом, между правосубъектностью и другими общими правами и обязанностями, характеризующими правовое ...

В юридической литературе обоснованно отмечается, что отнесение таких активов к недвижимым вещам обусловлено только необходимостью проведения их государственной регистрации. Данные объекты не были включены в перечень недвижимого имущества, содержащийся в Концепции развития гражданского законодательства Российской Федерации (одобрена решением Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства от 07.10.2009)1.

Кроме того, данная Концепция предусматривает исключение из текста Гражданского кодекса РФ положения о причислении к недвижимому имуществу иного имущества, кроме перечисленного в абз. 1 п. 1 ст. 130 ГК РФ. Но в настоящее время столь срочные и необходимые изменения в части правового регулирования недвижимости, как и многие другие, в действующее законодательство не внесены.

Представляется, что законодатель причислил к недвижимым вещам воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания ввиду особой значимости данных объектов, с целью придания им более жесткого правового регулирования, поскольку с точки зрения логики данные объекты, бесспорно, скорее являются движимыми вещами, как и автомобили, и другой наземный транспорт.

Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации (одобрена решением Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства от 07.10.2009) // Вестник ВАС РФ, № 11, ноябрь, 2009.

Необходимо отметить, что помимо непосредственно указанных в Гражданском кодексе объектов недвижимости, в качестве таковых признаются и иные объекты гражданских прав, в том числе, так называемые «линейные объекты», сущность и правовое регулирование которых будет нами рассмотрено в следующей главе дипломной работы.

Законодательное закрепление понятия недвижимости вызывает много споров в научном сообществе, так как это определение не удовлетворяет научным подходам к определению того или иного правового явления. Как справедливо отмечает П. Виноградова, «сегодня практически нет другой статьи ГК РФ, которая подвергалась бы столь масштабной критике» 1.

По мнению А.Е. Захарова «отнесение того или иного объекта к категории движимого или недвижимого имущества имеет в любом случае практическое значение и влечет соответствующие правовые последствия» 2.

Обоснованными являются доводы М.В. Сойту о несовершенстве законодательной трактовки понятия «недвижимость» ввиду открытого перечня недвижимости, закрепленного ст. 130 Гражданского кодекса РФ3, что, по нашему мнению, приводит к необоснованному причислению определенных объектов к недвижимому имуществу.

Неоднозначность официальной трактовки понятия недвижимости вызывает много споров не только в научном сообществе, но и в правоохранительной и судебной практике.

Например, в рамках рассмотрения дела № А66-4844-034 заявитель оспаривал правомерность отказа в государственной регистрации права собственности на асфальтобетонную площадку, указывая, что у заявителя имеются все необходимые технические документы на этот объект (технический паспорт, кадастровый номер).

При этом, бесспорным является тот факт, что данный объект неразрывным образом связан с землей, т.е. имеются все признаки, позволяющие отнести этот объект к недвижимости. Однако, как указал ФАС Северо-Западного округа, оставляя без изменений решения нижестоящих судов, по смыслу ст. 130 Гражданского кодекса РФ прочная связь с землей является не единственным признаком, по которому объект

44 стр., 21644 слов

Гражданско правовой режим недвижимого имущества

... работы названных ученых представляют солидную теоретико-методологическую базу для разработки проблем квалификации недвижимого имущества и регистрации прав на недвижимость. Целями дипломного исследования являются: Определения понятия недвижимого имущества; Рассмотрение вопросов отнесения к недвижимому имуществу ... гражданский оборот и, как следствие, появились новые правовые режимы недвижимых ...

Виноградов П. Недвижимое имущество: историческое и современное понимание // Бюллетень нотариальной практики, 2008, № 2.

Захарова А.Е. Понятие недвижимости по российскому гражданскому праву // Объекты гражданского оборота: Сборник статей / Отв. ред. М.А. Рожкова. М.: Статут, 2007. С. 399.

Сойту М.В. Понятие и правовой режим недвижимых вещей // Нотариус, 2008, № 5.

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 17 февраля 2004 г. № А66-4844-03 // СПС «КонсультантПлюс». может быть отнесен к недвижимости. Вопрос о том, является ли то или иное имущество недвижимым, должен решаться с учетом назначения этого имущества, а также обстоятельств, связанных с его созданием.

Данное судебное решение является достаточно спорным, однако логика судебных инстанций вполне понятна и обоснована, поскольку недвижимой вещью можно признать только такой предмет, от использования которого можно извлекать полезные свойства, в то время как асфальтобетонная площадка была построена в целях благоустройства территории.

Кроме того, необходимо отметить то обстоятельство, что упомянутая ст. 130 Гражданского кодекса РФ в качестве синонимичных понятий называет такие термины, как «недвижимость», «недвижимые вещи» и «недвижимое имущество». В связи с изложенным, О.М. Трамп указывает, что «российский законодатель использует термин« недвижимость »как синоним« недвижимого имущества »только чисто условно, фактически ограничивая категорию недвижимости только вещами» 1.

По мнению В.А. Лапач2, термин «недвижимость» в Гражданском кодексе РФ употребляется в двух значениях: 1) в целях обобщения любых недвижимых вещей, которые подлежат государственной регистрации; 2) для обозначения комплексов, специально указанных в законе.

Представляется, что использование законодателем термина «недвижимая вещь» вполне оправдано, поскольку это вещь, которая может быть объектом гражданских прав. Использование термина «собственность» можно объяснить указанием законодателя определить недвижимое имущество не только как объект материального мира, но и через набор соответствующих прав.

В свою очередь, П.А. Зелюка отмечает, что использование законодателем термина «недвижимость» излишне, «поскольку и« вещь », и« имущество »в принципе полностью охватывают указанное явление» 3.

В то же время большинство ученых признают, что использование термина «недвижимое имущество» в Гражданском кодексе РФ оправдано исключительно в связи с отнесением предприятия к объектам недвижимого имущества. В связи с

Козырь О.М. Недвижимость в новом ГК России // ГК России. Проблемы, теория, практика / Под ред. А.Л. Маковского. М., 1998. С. 275.

Лапач В.А. Система объектов гражданских прав: теория и судебная практика. СПб.: Изд-во «Юрид. центр Пресс», 2002. С. 356.

Зелюка П.А. Понятие и особенности недвижимости как системного элемента объектов гражданских прав // Общество и право. 2011. № 4. С. 131 — 135. приведенными положениями, некоторыми авторами предлагается исключить термины «недвижимое имущество» и «недвижимость» из содержания ст. 130 Гражданского кодекса РФ, что является вполне оправданным, однако такая позиция будет обоснованной при условии комплексной систематизации положений Гражданского кодекса РФ.

4 стр., 1546 слов

Земельные участки как объекты гражданских прав и их правовые режимы

... что без кадастрового учета нет участка как объекта недвижимости. Земельный участок как объект гражданских прав таков, каким он описан и учтен в государственном земельном кадастре. Объект права собственности и права пользования землей - это земельный участок, который предоставлен данному субъекту ...

Анализируя содержание ст. 130 Гражданского кодекса РФ, можно говорить о том, что законодатель выделяет два вида недвижимых вещей: 1) которые являются таковыми в силу своей природы; 2) признаваемые в качестве недвижимой вещи в силу закона.

Л. Наумова обращает внимание на следующие критерии оценки имущества как недвижимого: 1) оценочные, которые характеризуют стоимостные показатели недвижимости; 2) технические, указывающие на связанность объекта с землей и технические характеристики объекта; 3) юридические, что проявляется в регламентации того или иного объекта недвижимости специальными нормативно-правовыми актами1.

Следует отметить также то обстоятельство, что деление вещей на движимые и недвижимые является традиционным не только для отечественного законодательства, но и для многих других государств, откуда данная правовая практика была взята и применена в законодательстве РФ. В.В. Витрянский в этой связи считает, что «разделение вещей на движимые и недвижимые в основном обусловлено их объективными качествами» 2.

Неоднозначность законодательного закрепления термина «недвижимая вещь» вызывает множество споров в науке гражданского права относительно правомерности употребления в законодательстве в качестве критериев для отнесения конкретной вещи к объектам недвижимости связанность с землей и обязательность государственной регистрации. В частности, П. Виноградов считает необходимым отменить государственную регистрацию недвижимого имущества, оставив в качестве квалификационного признака только неразрывную связь собственности с землей. П.А. Зелюка, в свою очередь, считает, что признак прочной связи собственности и земли не универсален, и с этой точкой зрения следует согласиться.

Наумова Л. Критерии квалификации недвижимого имущества // ЭЖ-Юрист, 2005, № 4.

Витрянский В.В. Договор купли-продажи и его отдельные виды. М., 1999. С. 238.

Согласимся с высказыванием Е.М. Чикобава, что «степень прочности связи того или иного предмета с землей может быть разной». 1Для примера приведем тот факт, что сегодня уровень строительных технологий таков, что изготавливаются специальные дома-трансформеры, которые можно в любое время собрать и наоборот разобрать. Таким образом, этот законодательно закрепленный признак собственности здесь совершенно не применим. Однако это лишь детали, и в подавляющем большинстве свойств объекты действительно неразрывно связаны с землей, и их движение невозможно без несоразмерного ущерба их назначению.

По верному замечанию Я.А. Каминской, «не все вещи, перечисленные в Гражданском кодексе Российской Федерации как недвижимые, имеют обязательные признаки прочности, непотребляемости и функциональной связи с почвой» 2.

Например, данное несоответствие можно наблюдать на таком объекте недвижимости как предприятие, объединяющее в качестве имущественного комплекса различные виды имущества, используемые в процессе его деятельности, и которые по своим сущностным характеристикам не могут причисляться к объектам недвижимости.

Некоторыми авторами, в частности, М.А. Димитриевым, небезосновательно предлагается закрепить в Гражданском кодексе РФ дефиницию «комплекс недвижимого имущества», содержащий в себе «земельный участок с находящимися на нем зданиями (сооружениями), образующими единое целое, предполагающее использование объектов, вошедших в его состав, по общему назначению»3. Это предложение уже нашло свое законодательное подтверждение.

3 стр., 1412 слов

Земельный участок –важнейший объект недвижимости

... отношении объекта недвижимости; сведения о прекращении существования объекта недвижимости, если объект недвижимости прекратил существование. 3 Особенности правового положения земельного участка Земля является объектом недвижимости. Земельный участок может находиться либо в частной собственности, либо в государственной собственности, либо в муниципальной собственности. ...

1.2 Характеристика отдельных видов недвижимого имущества

Здания и иные сооружения, являясь специфическими объектами недвижимости, характеризуются следующими признаками:

1) фундаментальностью;

2) связанностью непосредственным образом с землей;

3) в силу своего предназначения рассчитаны на длительный срок использования;

  • Чикобава Е.М. Проблемы понятия объекта недвижимости // Правовые вопросы недвижимости. 2011. № 2. С. 24 — 28.

Каминская Я.А. К вопросу об определении понятия «недвижимость» в гражданском законодательстве Российской Федерации // Правовые вопросы недвижимости, 2008, № 1.

Димитриев М.А. К вопросу о комплексах недвижимого имущества // Юрист. 2012. № 3. С. 37 — 41.

4) стоимость таких объектов, как правило, является значительной.

Вышеупомянутые квалификационные характеристики зданий и сооружений определяют наличие достаточно жестких требований по регулированию законного оборота зданий и сооружений даже в случае продажи и аренды таких объектов.

В науке гражданского права мы пытаемся выделить отличительные черты между зданиями и сооружениями, чтобы связать эти концепции. В этой связи следует согласиться с мнением А.В. Ерша о бессмысленности такого подхода с юридической точки зрения в связи с тем, что «гражданское законодательство не предусматривает дифференцированного регулирования правоотношений, возникающих в отношении этих объектов» . Следовательно, юридическое значение имеет не разграничение этих понятий, а учет характеристик, которые отличают их от других зданий, не принадлежащих к объектам недвижимости. В связи с изложенным можно выделить следующие признаки зданий, которые выделяются в юридической литературе:

1) их возведение (постройка) осуществляется искусственным путем;

2) они неразрывным образом связаны с землей и земельным участком, на котором возведены;

3) их невозможно переместить без несоразмерного ущерба назначению;

4) используются согласно их целевому назначению.

В научной литературе здания классифицируются по разным причинам, что также имеет большое практическое значение. Проблема классификации различных явлений и институтов уголовного права является традиционной для внутренней науки уголовного права, что требует отдельного рассмотрения этой проблемы.

Составление классификации возможно только тогда, когда возможно выявить общие характеристики и критерии объектов классификации, позволяющие сравнивать и противопоставлять различные типы данного явления. Классификация юридических явлений и институтов осуществляется в юридической науке по различным критериям.

Большинство исследователей придерживаются мнения о большом значении классификации как в теоретическом, так и в практическом плане. Важное место отведено функциональному значению классификаций в юриспруденции. В частности, в теории права выделяются следующие функции классификации:

Ерш А.В. Здания и сооружения как предмет договора аренды // Вестник ВАС РФ, № 8, 2000.

1) познавательная функция, позволяющая составить общее представление об изучаемой сфере явлений во всем многообразии;

3 стр., 1237 слов

Особенности совершения сделок с земельными участками

... сделок с ним¦, следующие документы: v=свидетельства о праве собственности на землю по форме, утвержденной Указом Президента РФ от 27 октября 1993 г. N 1767 LО регулировании земельных отношений ... государственного земельного кадастра об определенном земельном участке предоставляются в виде выписок по месту учета данного земельного участка. При удостоверении сделок с земельными участками, как и с любым ...

2) обучающая функция, которая способствует большей конкретизации правовых норм;

3) функция методического обеспечения процесса правоприменения классификаций, обобщающая приемы деятельности правоприменителей в лице уполномоченных органов государственной власти и их должностных лиц, а также непосредственно самого законодателя;

4) выполняет функции классификационной оценки, что позволяет рассмотреть правовые явления и институты с точки зрения их полезности;

5) стандартизационная функция, сущность которой заключается в осуществлении унификации правовой информации.

Так, в зависимости от функциональной принадлежности здания могут быть жилыми (предназначенными для проживания людей) и нежилыми (осуществления хозяйственной и иной деятельности).

важно классифицировать здания как неделимые и неделимые, что на практике позволяет отделить отдельные части помещения от общего имущества с целью их продажи и сдачи в аренду. При этом право пользования земельным участком, на котором расположено здание, также переходит к арендодателю здания, даже если арендодатель продает землю третьему лицу. Данное положение гражданского законодательства обуславливается тем обстоятельством, что без права пользования земельным участком невозможно в полной мере реализовывать полномочия законного владельца здания или сооружения, например, в беспрепятственном проходе к зданию, подъезду автотранспорта, прохода сотрудников и посетителей и т.д.

Особое внимание следует обратить на специфику существующих нежилых помещений как объектов недвижимости. В научном сообществе существуют разные точки зрения на правовую природу нежилых помещений, во многом из-за молчания законодательства в правовом регулировании этих объектов. В частности, активно обсуждается сама возможность отнесения нежилых помещений к субъекту гражданских правоотношений. Так, А.Ю. Пиджаков, Е.В. Нечуйкин заметил, что «помещения не подпадают под определение объекта недвижимости, данное Гражданским кодексом, из-за отсутствия связи с землей» 1. А.Г. Хурцилава под нежилым помещением понимает «недвижимое имущество в виде

Пиджаков А.Ю., Нечуйкина Е.В. К вопросу о правовом регулировании оборота нежилых помещений // Гражданское право, 2004, № 2. самостоятельно выделенных частей в составе зданий и сооружений, не предназначенных для проживания и используемых с целью единого хозяйственного назначения, фундаментально связанных с земельным участком»1.

Некоторые авторы обращают внимание на необходимость установления такого признака нежилого помещения, как утепление, что является принципиальным «при принятии решения об отнесении нежилого помещения к недвижимому» 2. Е.А. Пискунова заключает, что нежилые помещения «в силу своего свойства, а также в силу сложившейся практики являются предметом недвижимого имущества» 3.

Существующий пробел Гражданского кодекса РФ восполняет Федеральный закон от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», который к самостоятельным объектам недвижимости помимо зданий и сооружений в ст. 1 относит жилые и нежилые помещения. Особенности государственной регистрации аренды нежилого помещения были рассмотрены в предыдущем абзаце данной работы.

В пользу квалификации нежилых помещений как недвижимого имущества свидетельствует тот факт, что они прочно связаны с землей через то же здание, в котором они расположены, и, следовательно, не могут быть перемещены без причинения ущерба.

19 стр., 9165 слов

Право собственности на землю (2)

... собственности на землю. Субъект права собственности на землю ( это лицо, осуществляющее владение, пользование и распоряжение земельным участком на основании закона. Права всех субъектов права собственности равны и защищаются способами, установленными законом. К субъектам правовых отношений, ... России сейчас обострены тем, что право частной собственности на землю тесно связано в сознании людей с ...

В связи с изложенным, полагаем, что в целях разрешения сложившейся коллизии необходимо закрепить в гражданском законодательстве определение понятия «нежилое помещение», что будет способствовать разрешению вопроса о понимании объекта правового регулирования в каждом конкретном случае, разграничению нежилых помещений от иных вспомогательных помещений, не являющимися самостоятельными объектами гражданским прав.

В соответствии со статьей 6 Земельного кодекса РФ4 объектами земельных отношений являются:

1) земля как природный объект и природный ресурс;

2) земельные участки;

3) части земельных участков. С одной стороны, между данными правовыми явлениями существует общая связь и характеризующие признаки, но, с другой стороны,

Хурцилава А.Г. Гражданские основания приобретения прав на нежилое помещение: автореферат. дис., канд. юрид. наук. М., 2006. С. 8.

Макеев П.В. Нежилое помещение: понятие, признаки и его дефиниция // Право и политика. 2009. № 2.

Пискунова Е.А. Особенности правового регулирования государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений // Правовые вопросы недвижимости. 2012. № 2. С. 2 – 5.

Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 г. № 136-ФЗ (ред. от 30.12.2015) (с изм. и доп., вступающими в силу с 01.01.2016) // СПС «КонсультантПлюс». их правовой режим отличается, что оказывает свое влияние и на их различное правовое регулирование. Следует отметить, что если Земля является общим объектом земных отношений, то земля или часть суши являются прямыми объектами земных отношений.

Статья 6 Земельного кодекса РФ определяет земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных настоящим Кодексом прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи. В случаях и в порядке, установленных федеральным законом, могут быть созданы искусственные земельные участки.

В теории гражданского и земельного права выделяют две основные особенности земельных участков как объектов земельных отношений:

1) наличие установленных границ;

2) обязательный их кадастровый учет.

В соответствии со статьей 6 Земельного кодекса Российской Федерации часть земли отнесена к предмету земельных отношений. Но следует отметить, что, в отличие от установления земельного участка как объекта земельных отношений, понятие части земельного участка российским законодательством не раскрывается. Несомненно, обязательным критерием, определяющим понятие части земельного участка, является наличие адекватной поверхности, без которой было бы невозможно отличить эту же часть от целого. Н.Н. Аверьянова определяет земельный участок как «выделенную в натуре определенную площадь делимого земельного участка, т.е. это реальная доля земельного участка»1.

В свою очередь, часть земельного участка мы можем определить как некую часть поверхности земли, которая находится в границах общего земельного участка, но которая не имеет собственных удостоверенных границ.

Если законодательством устанавливается возможность наделения земельного участка качеством делимости вещи, то в качестве объекта гражданско-правового оборота земельный участок может выступать как в целом, так и его некоторые его части, приобретающие в таком случае статус отдельного земельного участка.

5 стр., 2207 слов

Договор розничной купли-продажи и защита прав потребителей

... публичность договора розничной купли-продажи. Основным обстоятельством этого является то, что в договорные отношения по розничной купле-продаже вступают предприниматели, занимающиеся профессиональной деятельностью по продаже товаров в розницу, и экономически более «слабые» потребители. В ...

Многими авторами, в частности А.П. Анисимовым, С.А. Чаркиным, М.Х. Вахаевым и другими при изучении земельных участков как объектов земельных отношений акцентируется проблема их правового взаимодействия и соотношения с объектами животного и растительного мира, объектами недвижимости, находящихся на

Аверьянова Н.Н. Объекты земельных имущественных отношений // Нотариус, 2009, № 1. данных участках, а также находящихся в нем природных ресурсов. М.Х. Вахаев, рассматривая правовые режимы земельного участка и здания, находящегося на этом участке, отмечает, что «здание (строение) должно быть главной вещью, а земельный участок — ее принадлежностью»1. А.П. Анисимов и С.А. Чаркин в свою очередь полагают, что «сегодня наблюдается постепенный переход от конструкции «единой судьбы «земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости к «единому объекту недвижимости»2. Приведенные теоретические высказывания в отношении земельного участка с определенными оговорками можно проецировать и на правовой режим части земельных участков. В тоже время ст. 1 Земельного кодекса РФ провозглашает единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков.

Земля выступает специфическим и важным объектом общественных отношений, в связи с чем, право частной собственности на землю нашло свое конституционное закрепление в ч. 1 ст. 36 Конституции РФ3. В отличие от советского периода, когда отвергалась сама возможность нахождения земли в частной собственности сегодня законодательство РФ признает не только право частной собственности на земельные участки, но и закрепляет положение о равной правовой защите права частной собственности на землю наряду с земельными участками, находящимися в муниципальной и государственной собственности.

Земельный участок как объект гражданских отношений может выступать предметом не только договора купли-продажи, но и различных иных договоров: договор аренды земельного участка, договор предоставления его безвозмездного срочного использования, договор ипотеки с соблюдением требований действующего законодательства. В частности, часть 2 статьи 26 Федерального закона от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» устанавливает положение, согласно которому при сдаче в аренду земельного участка или части его, к договору аренды, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагается кадастровый паспорт земельного участка с указанием части его, сдаваемой в аренду. Данная норма закона еще раз подтверждает высказанное нами предположение, что правовой режим части земельного участка неотъемлемым образом связан с самим

Вахаев М.Х. Теория и практика регулирования земельных отношений в условиях рынка. — СПб., 2006. С. 202.

Анисимов А.П., Чаркин С.А. Объекты земельных правоотношений // Российская юстиция. 2012. № 2. С. 4 — 8.

Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 № 6-ФКЗ, от 30.12.2008 № 7-ФКЗ, от 05.02.2014 №2-ФКЗ, от 21.07.2014 №11-ФКЗ) // СПС «КонсультантПлюс». земельным участком в совокупности. Как и при аренде зданий и сооружений, в договоре аренды земельного участка должен быть четко определен предмет данного договора, а также условие об арендной плате за пользование земельным участком. М.Ю. Тихомиров отмечает, что «любой земельный участок может стать объектом аренды лишь после того, как в отношении его осуществлен государственный кадастровый учет»1. В противном случае договор, заключенный с нарушением данного правила, является недействительным.

Не смотря на то, что институт части земельного участка закреплен Земельным кодексом РФ в качестве объекта земельных отношений, в теории права продолжаются дискуссии о правомерности отнесения части земельного участка к самостоятельному объекту земельных отношений. В частности, А.П. Анисимов, С.А. Чаркин предлагают внести в законодательные акты изменения, «исключив все упоминания о части земельного участка»2. Представляется, что все эти точки зрения носят больше теоретический характер, чем какое-либо практическое значение, поскольку не имеют под собой никаких приведенных аргументированных доводов, которые бы обосновывали наступление положительных правовых и иных последствий для участников земельных и гражданских отношений в случае исключения частей земельных участков из числа объектов земельных отношений.

Конечно, с доводами авторов, утверждающих, что для признания части земельных участков в качестве объектов земельных отношений и их вовлечения в имущественный оборот необходимым условием является их четкая индивидуализация, можно согласиться. Но, с другой стороны, земельное законодательство регулирует отношения в сфере использования и охраны земель как основополагающих начал жизни и деятельности народов, в то время как цели регулирования гражданским законодательством совершенно иные: определение правового положения участников гражданского оборота, регулирование институтов права собственности и иных вещных прав, договорных и иных обязательств, а также другие имущественные и личные неимущественные отношения.

В связи с изложенным, наше мнение о целесообразности отнесения частей земельных участков к объектам земельных отношений и не является настолько категоричным.

Следует проводить отграничения от института «земельный участок» с институтом «земельная доля», которая законодательно не отнесена к одному из объектов земельных

Тихомиров М.Ю. Аренда и купля-продажа земельных участков в Российской Федерации // Право и экономика, 2007, № 12.

Анисимов А.П., Чаркин С.А. Указ. сочинение. С. 4 — 8. отношений, что не умаляет значение данного правового института. Если в отношении части земельных участков как самостоятельного объекта земельных отношений в теории в основном доминирует негативная оценка, то применительно к земельной доли, напротив, большинство авторов склоняются к мнению о необходимости законодательного закрепления и регулирования данного института в качестве объекта земельных правоотношений. Так в чем же заключается такое особое внимание авторов к земельной доле?

Как указывает Н.Н. Аверьянова, «земельная доля не является индивидуальноопределенной недвижимой вещью и представляет собой идеальную (не выделенную на местности в натуре) долю в праве общей долевой собственности на земельный участок»1.

С точки зрения определения времени и причин возникновения института земельной доли, то следует сказать, что её появление в России на рубеже 90-х годов прошлого века было обусловлено проведением государством политики по наделению жителей бывших советских колхозов и совхозов определенными частями земли этих самых колхозов и совхозов. О значимости института земельной доли наглядно свидетельствует тот факт, что «по стоянию на 1999 г. было выдано около 11,8 млн. свидетельств о праве собственности на земельные доли»2.

Не смотря на незакрепленность Земельным кодексом РФ земельной доли в качестве возможного объекта земельных отношений, позиция об отнесении данного института в качестве самостоятельного объекта земельных отношений исходит из осуществления правового регулирования иными нормативно-правовыми актами в области земельного законодательства. В частности, особенности правового режима и статуса земельной доли устанавливаются Федеральным законом от 24.07.2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»3.

Анализ законодательства, осуществляющего правовое регулирование земельных долей, показал, что земельная доля является самостоятельным объектом земельных правоотношений, выступая одним из элементов доли в праве общей собственности на земельный участок.

В отличие от института земельного участка как объекта земельных отношений российским законодательством понятие земельной доли определяется. Упомянутый нами Федеральный закон от 24.07.2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» в статье 15 определяет земельную долю следующим образом: земельная

Аверьянова Н.Н. Объекты земельных имущественных отношений // Нотариус, 2009, № 1.

Буров В.А. Сделки с земельными долями. М.: Статут, 2008. С. 356.

Федеральный закон от 24.07.2002 г. № 101-ФЗ (ред. от 13.07.2015) «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» // СПС «КонсультантПлюс. доля, права на которую возникли при приватизации сельскохозяйственных угодий до вступления в силу настоящего Федерального закона, является долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.

Исходя из легального определения, можно сформулировать следующие классификационные признаки земельной доли как объекта земельных отношений:

1) основанием возникновения права на земельную долю явился такой способ приобретения права как приватизация;

2) объектом приватизации и соответственно права собственности выступали земли сельскохозяйственных угодий и сельскохозяйственного назначения;

3) каждая земельная доля является долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.

В соответствии с частью 2 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» размер земельной доли определяется в виде простой правильной дроби, в гектарах или баллах является юридически действительным, в чем и заключается одна из особенностей земельной доли как правового института от иных долей в праве на имущество.

Правомочия владельца земельной доли определены статьей 15 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», предусматривающей, что без выделения земельного участка в счет земельной доли такой участник долевой собственности по своему усмотрению вправе осуществлять следующие действия со своей земельной долей:

1) завещать;

2) отказаться от земельной доли;

3) внести её в уставный капитал сельскохозяйственной организации;

4) передать её в доверительное управление;

5) продать другому участнику долевой собственности;

6) подарить другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину — члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности.

Но законодатель установил ограничение на распоряжение земельной долей по своему усмотрению иным образом, не предусмотренным данным законом, которое участник долевой собственности может реализовать только после выделения земельного участка в счет земельной доли.

Как видим, правомочия собственника земельной доли достаточно обширны, а, главное, позволяют земельной доли выступать самостоятельным объектом земельных отношений, но в целях защиты прав иных участников долевой собственности законом устанавливаются определенные ограничения.

Конечно, Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» невозможно назвать идеальным нормативно-правовым актом, регулирующим правовой режим и оборот земельных долей, поскольку он требует значительных изменений и преобразований, но его значение в части рассматриваемого нами вопроса очень велико: данный законодательный акт определил земельную долю в качестве доли в праве общей собственности на земельный участок.

На основании рассмотренных положений можно с уверенностью констатировать факт, что отсутствие в Земельном кодексе РФ земельной доли как объекта земельных отношений является пробелом всего земельного законодательства. Совершенно очевидным является то, что земельная доля представляет собой самостоятельный объект земельных отношений, которые неразрывным и тесным образом связаны с землей.

Отсутствие земельной доли в качестве официального объекта земельных отношений препятствует реализации обладателям этих долей своих прав по свободному распоряжению земельными долями, поскольку существующая нормативно-правовая база в недостаточной степени регламентирует институт земельных долей. Кроме того, указанный пробел законодательства, представляется, препятствует более стремительному развитию и совершенствованию земельных отношений в Российской Федерации.

Итак, особенность земельных отношений от всех иных отношений заключается в том, что объектом земельных правоотношений выступает такая специфическая категория как земля, обладающая характерными особенностями и правовым режимом регулирования. Земельные участки как наиболее традиционные объекты земельных отношений, выступая в гражданском обороте, отнесены к объектам недвижимости. Согласно Земельному кодексу РФ земельный участок определяется как часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами. 2. Характеристика договора продажи недвижимости как разновидности договора купли продажи

2.1 Понятие и правовая природа договора купли-продажи недвижимости

Нормы о договоре купли-продажи недвижимого имущества, учитывая определенную специфику данного вида договоров, объединены в ГК РФ в отдельном параграфе.

Легальное определение договора купли содержится в п. 1 ст. 549 ГК РФ. С точки зрения классических гражданско-правовых характеристик договор продажи недвижимого имущества является консенсуальным, возмездным и взаимным. Однако следует отметить, что не всегда и не всеми цивилистами поддерживалась данная характеристика договора купли-продажи. Так, среди дореволюционных цивилистов высказывались две диаметрально противоположные точки зрения по поводу природы договора продажи и возможности его существования как договора. Такие цивилисты как Г.Ф. Шершеневич и Д.И. Мейер признавали существования такого гражданско-правового договора как купля продажа и подчеркивали, что данный договор является двусторонним1. В свою очередь К.П. Победоносцев, вообще не считал куплю — продажу недвижимости гражданскоправовым договором, а рассматривал ее лишь как действие, которым одна сторона передает другой вещь за определенную цену. 2 «По идее нашего закона продажа есть действие, коим одна сторона передает другой вещь за определенную цену. Выражением этого действия, относительно недвижимых, служит купчая крепость»3.

На сегодняшний день не вызывает сомнений утверждение о том, что купля продажа — это все таки двусторонний гражданско-правовой договор, по которому одна сторона — собственник имущества обязуется передать имущество в собственность другой стороне за плату. Как уже было отмечено выше, договор купли-продажи вообще, и договор продажи недвижимости, в частности, цивилисты рассматривают в качестве консенсуального договора.

Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. — Москва, издание Бр. Башмаковых, 1911г. // //[Электронный ресурс] : для студентов, аспирантов и преподавателей юрид. и экон. специальностей : спец. вып. справ.правовой системы КонсультантПлюс. // КонсультантПлюс. Электрон.дан. М., 2013

Победоносцев К.П. Курс гражданского права. Часть третья: Договоры и обязательства. — М.: «Статут». 2003.// //[Электронный ресурс] : для студентов, аспирантов и преподавателей юрид. и экон. специальностей : спец. вып. справ.правовой системы КонсультантПлюс. // КонсультантПлюс. Электрон.дан. М., 2013

Там же.

В качестве основания отнесения договора к реальному или консенсуальному выступает момент, к которому приурочивается их возникновение1. В соответствии с п. 1 ст. 433 ГК РФ, консенсуальный договор признается заключенным в момент получения лицом, отправившим оферту, его акцепта, т.е. в момент достижения соглашения между сторонами. Для заключения реального договора помимо соглашения между сторонами требуется также передача имущества. В момент передачи имущества реальный договор считается заключенным (п. 2 ст. 433 ГК).

Легальное определение договора купли-продажи означает, что он создает обязательство продавца по передаче недвижимой вещи. Данная норма не говорит об обязательствах покупателя, но их можно сформулировать из более общей нормы о куплепродаже: покупатель обязан принять передаваемое имущество и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (п. 1 ст. 454 ГК РФ).

Таким образом, закон говорит только о том, что в силу этого договора создается обязательство. Вместе с тем в этой норме ничего не говорится о распространении вещного права на недвижимость. Из этого следует, что в силу заключенного договора само по себе вещное право (право собственности) на объект недвижимости не распространяется. То есть, отечественная легальная формула продажи недвижимости основывается на обязательственной конструкции договора купли-продажи2.

В современном отечественном законодательстве нормы, регулирующие продажу недвижимости, изложены в гл. 30, ст.549-558 ГК РФ «Купля — продажа». Законодатель счёл целесообразным определить особые правила регулирования оборота недвижимости. Данное обстоятельство обусловлено несколькими причинами:

1. недвижимое имущество имеет особую имущественную и социальную ценность, которую необходимо учитывать с точки зрения мер защиты этих объектов гражданского оборота;

2. недвижимость неразрывно связана с земельными участками; поземельная недвижимость является неперемещаемым имуществом, что не может не учитываться при создании правовых условий его оборота;

3. недвижимые вещи являются индивидуально-определенными, а это влияет на порядок и способы оценки их стоимости и условий оборота;

4. недвижимые вещи непотребляемы, что обуславливает невозможность их утраты в процессе нормального использования

Садиков О.Н. Гражданское право: Учебник. Том I — М.: Юридическая фирма «Контракт: «ИНФРАМ»,2006.С. 191.

Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте (учебно-практическое пособие) — «ВолтерсКлувер», 2006. С.118

Недвижимость может использоваться в принципиально различных целях: или для удовлетворения потребностей граждан в жилье, или для удовлетворения производственных, хозяйственных потребностей или для предпринимательских целей, то есть для извлечения прибыли. Поэтому действующее законодательство устанавливает различные правовые режимы оборота недвижимого имущества в зависимости от того, для каких целей оно используется: для некоммерческих целей либо для извлечения прибыли.

Оборот недвижимости, вне зависимости от того, является недвижимостью коммерческого или некоммерческого характера, регулируется нормами гражданского законодательства. Именно ГК РФ устанавливает требования к форме договора куплипродажи недвижимости, к перечню существенных условий и т.д.

Существует особый порядок для передачи недвижимого имущества из публичной в частную собственность. В этом случае, в силу ст. 217 ГК РФ, действует специальное законодательство, регулирующее приватизацию. Так например, отчуждение недвижимого имущества коммерческого назначения из государственной или муниципальной собственности в собственность физических или юридических лиц должно производиться в соответствии с Федеральным законом от 21 декабря 2001 г. N178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества»1. Нарушение правил продажи имущества публичным собственником частному лицу влечет недействительность соответствующих сделок отчуждения недвижимого имущества.

Вышесказанное свидетельствует об особом внимании законодателя к правовому регулированию оборота недвижимости и определению специфики предмета возмездного отчуждения недвижимости, что оказывает существенное влияние на правила оборота недвижимых вещей.

Сегодня в России активно развивается рынок недвижимости. Как следствие, граждане, являясь субъектами гражданского права, довольно часто совершают сделки по купли — продаже недвижимости (квартир, земельных участков, дач и т.д.).

В то же время объекты недвижимости — это дорогостоящие объекты. Как следствие существует множество рисков: мошенничества, особенности налогообложения при купле — продаже, юридическая чистота сделки и т.д.

Граждане, совершая сделку по отчуждению недвижимости должны взвесить и проанализировать все риски, продумать схему отчуждения, передачу денег и т.д.

О приватизации государственного и муниципального имущества федер. закон от 21.12.2001 г. N 178-ФЗ, в редакции от 29.12.2015 г [Электронный ресурс] //Режим доступа: http: www.pravo.gov.ru

2.2 Содержание договора продажи недвижимости

Содержание договора как соглашения (сделки) составляет совокупность согласованных его сторонами условий, в которых закрепляются права и обязанности контрагентов, составляющие содержание договорного обязательства. В письменных договорах условия излагаются в виде отдельных пунктов1. Условия делятся на три группы: существенные условия, обычные условия и случайные условия. Существенные условия это условия, которые закон считает необходимыми и достаточными для возникновения того или иного договорного обязательства2. Существенные условия этот минимум условий, который должен содержаться в любом договоре. Для отдельных видов договоров круг существенных условий различен, и он может дополняться самими вступающими в договор сторонами3. Достижение соглашения между сторонами по поводу существенных условий необходимо для признания договора заключенным.

Среди существенных условий договора купли-продажи недвижимости выделяются следующие: условие о предмете договора и условие о цене объекта недвижимости. В соответствии со ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны также сведения, которые позволяют однозначно определить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору. К данным сведениям относится информация о расположении недвижимости на земельном участке или в составе другого недвижимого имущества. Если данные сведения в договоре купли-продажи недвижимости отсутствуют, то этот договор не считается заключенным.

Кроме этого к существенным условиям договора продажи жилого помещения относится перечень лиц, проживающих в продаваемом жилом помещении и сохраняющих в соответствии с законом право пользования данным жилым помещением (п. 1 ст. 558 ГК РФ).

В юридической литературе обсуждается вопрос о том, что следует понимать под предметом договора продажи недвижимости. Е.Ю. Валявина пишет, что предметом рассматриваемого договора является недвижимое имущество. Этой же точки зрения придерживается Е.С. Болтанова, которая утверждает, что предметом договора куплипродажи недвижимости является недвижимость, которая на момент заключения договора, как правило, уже принадлежит продавцу на праве собственности 4.

Суханов Е.А. Гражданское право Том П. Полутом 1. – М.: «Волтерс Клувер». С.166

Там же. С.172

Садиков О.Н. Гражданское право Гражданское право: Учебник. Том I. -М.: Юридическая фирма «Контракт»: «ИНФРА-М», 2006. С.321.

Болтанова Е.С. Операции с недвижимостью. — М., 2003. — С. 210.

В.В. Витрянский указывает, что «предмет договора продажи недвижимости включает в себя два рода объектов: во-первых, продаваемое недвижимое имущество; вовторых, действия сторон соответственно по передаче, принятию и оплате продаваемого недвижимого имущества»1.

Последняя точка зрения основана на плюралистическом (многообъектном) понимании состава предмета обязательства по договору купли-продажи. Однако следует отметить, что говоря о двоякой природе предмета договора продажи недвижимости, происходит, по сути дела, смешивание (объединение) стадии заключения и стадии исполнения договора. Если придерживаться указанной точки зрения, то при несогласовании при заключении договора тех действий, которые должны будут совершить стороны — договор будет считаться незаключенным, потому как между сторонами не будет достигнуто соглашение по поводу предмета договора. Учитывая рассмотренное, можно прийти к выводу, что согласование действий сторон, да и сами действия сторон по исполнению договора никак не могут рассматриваться в качестве предмета договора. А единственным предметом договора купли-продажи недвижимого имущества выступают именно те вещи, которые обладают признаками недвижимости, или которые поименованы в законе в качестве недвижимостей.

Еще одним условием индивидуализации предмета договора продажи недвижимости, является присвоение недвижимому имуществу кадастрового номера. Кадастровый номер в силу его уникальности и неповторимости может стать одним из главных индивидуализирующих характеристик объекта недвижимости. Постановка недвижимости на кадастровый учет осуществляется в соответствии с нормами 2. Ведь именно в государственном кадастре недвижимости, в соответствии со ст. 7 ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», содержатся такие сведения об объекте недвижимости, как:

1) вид объекта недвижимости (земельный участок, здание, сооружение, помещение, объект незавершенного строительства);

2) кадастровый номер и дата внесения данного кадастрового номера в государственный кадастр недвижимости;

3) описание местоположения границ объекта недвижимости, если объектом недвижимости является земельный участок;

  • Витрянский В.В. Договор купли-продажи и его отдельные виды.- М.: Статут, 1999. С.62.

О государственном кадастре недвижимости: федер. закон от 24.07.2007 № 221-ФЗ (ред. от 30.12.2015) // [Электронный ресурс]: http://pravo.gov.ru

4) описание местоположения объекта недвижимости на земельном участке, если объектом недвижимости является здание, сооружение или объект незавершенного строительства;

5) кадастровый номер здания или сооружения, в которых расположено помещение, номер этажа, на котором расположено это помещение (при наличии этажности), описание местоположения этого помещения в пределах данного этажа, либо в пределах здания или сооружения, либо соответствующей части здания или сооружения, если объектом недвижимости является помещение;

6) площадь, определенная с учетом, установленных в соответствии с ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» требований, если объектом недвижимости является земельный участок, здание или помещение.

Указанные сведения выступают в качестве уникальных характеристик объекта недвижимого имущества, позволяющих индивидуализировать предмет договора продажи недвижимости. Кроме того следует отметить, что кроме уникальных характеристик объекта недвижимости в государственный кадастр вносятся и дополнительные сведения о недвижимости, перечень которых содержится в п. 2 ст. 7 ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».

Кроме того, следует отметить, что в соответствии с п. 1ст. 37 Земельного кодекса РФ от 25.10.2001 № 136-ФЭ (ред. от 30.12.2015)1 объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Помимо земельных участков государственный кадастровый учет осуществляется в отношении зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства. То есть государственный кадастровый учет осуществляется в отношении недвижимости, недвижимой в силу природы, имеющей неразрывную связь с землей и перемещение которой невозможно без причинения несоразмерного ущерба ее назначению.

В том случае, если продается объект недвижимости, неразрывно связанный с землей, то предмет договора должен определить и юридическую судьбу прав на земельный участок.

В соответствии с ч 1. ст. 552 ГК РФ по договору купли-продажи здания или сооружения вместе с передачей права собственности на эту недвижимость передаются права на земельный участок её занятый и необходимый для её использования.

При продаже доли в праве собственности (продаже части) здания (сооружения), расположенного на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве собственности,

Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 30.12.2015) //[Электронный ресурс]: http://pravo.gov.ru права покупателя на земельный участок должны определяться продавцом и покупателем в договоре с соблюдением требований земельного законодательства. При продаже доли в праве собственности (продаже части) здания (сооружения), расположенного на земельном участке, которым продавец владеет в силу ограниченного вещного права, отличного от права собственности, покупатель приобретает аналогичное вещное право. Порядок и пределы его осуществления должны быть оформлены в порядке, предусмотренном земельным законодательством.

При определении предмета договора продажи недвижимости нужно учитывать, что в соответствии с п. 1 ст. 129 ГК РФ в качестве такового может использоваться только недвижимое имущество, не запрещённое к обороту и не ограниченное в нём. По отношению к обороту земли и других природных ресурсов закреплено правило, согласно которому отчуждение данных недвижимых вещей возможно в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах (п. 3 ст. 129 ГК РФ).

Вышесказанное позволяет сделать вывод о том, что существует приоритет норм специального законодательства, устанавливающего определённые изъятия в отношении оборотоспособности недвижимого имущества. Так, например, в п. 4 ст. 27 Земельного кодекса РФ изъятыми из оборота являются земельные участки, занятые находящимися в федеральной собственности объектами следующих категорий: природные заповедники и национальные парки, здания, строения и сооружения в которых размещаются для постоянной деятельности Вооружённые силы РФ.

Вторым существенным условием договора продажи недвижимости является цена отчуждаемого имущества. Отчуждение недвижимости по договору продажи предполагает возмездность в качестве одного из главных признаков данного договора. Возмездность является одним из признаков договора купли-продажи, в том числе и купли-продажи недвижимости. Суть возмездности состоит в том, что сторона сделки получает встречное имущественное предоставление взамен отчуждаемого имущества. Возмездность договора продажи недвижимости выражается в цене договора. Согласно норме п. 1 ст. 555 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должна быть указана цена этого имущества. При отсутствии в договоре условия о цене недвижимости, согласованного сторонами в письменной форме, договор о ее продаже является недействительным. При этом правила определения цены, которые установлены в п. 3 ст. 424 ГК РФ, при купле-продаже недвижимости не применяются.

Цена отчуждаемой недвижимости, расположенной на земельном участке включает в себя цену передаваемого с ней земельного участка или права на него. Данная норма является диспозитивной, так как действует, если иное не установлено законом или договором, заключаемым сторонами. Стороны могут прийти к соглашению о том, что цена земельного участка определяется отдельно, от цены объекта недвижимости, который расположен на данном земельном участке. Отсутствие в договоре купли-продажи недвижимости условия о цене земельного участка, на котором располагается недвижимость, не является основанием для отнесения договора к недействительным. В таком случае, считается, что стоимость земельного участка включена в покупную цену продаваемой недвижимости, расположенной на земельному участке, выплачиваемую покупателем продавцу.

В ходе составления договора купли-продажи недвижимости возможно не только прямое указание цены передаваемой недвижимости в денежном выражении, но и указание на способы, при помощи которых такая цена может быть определена. Если цена недвижимости устанавливается за единицу площади или иного показателя размера, то общая цена такой недвижимости, подлежащая уплате, определяется по фактическому размеру переданного покупателю недвижимого имущества (п. 3 ст. 555 ГК РФ).

Следует отметить, что ст. 558 ГК РФ предусматривает дополнительное существенное условие для договора продажи жилых помещений. Помимо таких существенных условий, как предмет и цена, в договоре продажи жилого помещения в обязательном порядке должен присутствовать перечень лиц, за которыми сохраняется право пользования жилым помещением при переходе права собственности на него от продавца к покупателю. В данный перечень могут входить, например, наниматели жилого помещения по договору найма, отказополучатели, получатели ренты. Если указанные лица присутствуют, а в договоре они не указаны, такой договор должен признаваться незаключенным.

В научной литературе можно встретить предложения о расширении перечня существенных условий договора-купли продажи недвижимости. Так, например, П.В. Скиба предлагает отнести к существенным условиям качество, мотивируя это тем, что недвижимость является единственной в своём роде и замена её невозможна. 1 Данное предложение можно объяснить стремлением защитить права покупателя, купившего некачественную недвижимость.

С данным предложением трудно согласиться, потому что предполагается, что добросовестный продавец передаст покупателю недвижимость надлежащего качества. Кроме того, до подписания договора покупатель может предпринять меры для обследования объекта недвижимого имущества, с целью выявления его недостатков или

Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте (учебно-практическое пособие).

-М.: Волтерс Клувер, 2000. С. 213. привлечь для выполнения данной функции лица, обладающего специальными познаниями в данной сфере. И даже если продавец передаст покупателю недвижимость ненадлежащего качества, не смотря на отсутствие специальных норм по данному вопросу в § 7 главы 30 ГК РФ, применяются общие положения, предусмотренные в § 1 указанной главы. То есть у покупателя есть правовые способы защиты своих нарушенных прав при передаче ему недвижимости ненадлежащего качества.

Нормативное закрепление правила, по которому условие о качестве недвижимости относится к существенным, ограничивает возможности добросовестного приобретателя. В данном случае несоблюдение условия о качестве не влечет заключения договора и перехода к приобретателю прав в отношении отчуждаемого имущества. В некоторых ситуациях добросовестному приобретателю может быть выгодно приобретение недвижимости даже ненадлежащего качества при условии возмещения ему понесенных убытков. Отсутствие или наличие в договоре условия о качестве не связано с исполнением договора, так как ненадлежащее исполнение обязательства по передаче качественной недвижимости возможно и при наличии закрепления в договоре условия о качестве.

Кроме существенных в договоре продажи недвижимости присутствуют обычные и случайные условия. Они отличаются от существенных тем, что не достижение соглашения между сторонами по ним никоим образом не влияют на признание договора заключенным. Так, О.С. Иоффе приходил к выводу, что обычными являются условия, наличие или отсутствие которых на факт заключения договора никакого влияния не оказывает. «Более того, практически нет необходимости включать обычные условия в договор, так как они сформулированы в законе или иных нормативных актах и, поскольку контрагенты согласились заключить данный договор, они тем самым признаются выразившими согласие подчиниться тем условиям, которые по закону распространяются на договорные отношения соответствующего вида или на все договоры вообще»1. В качестве случайных должны рассматриваться условия, которые тоже «не имеют значения для заключения договора. Но если обычные условия предусматриваются законом и потому вступают в действие в силу одного только факта заключения договора, то случайные условия могут возникнуть и приобрести юридическое действие только в том случае, что они будут включены в самый договор»2.

Иоффе О.С. Советское гражданское право. Т. I. — М., 1958.С. 387 — 388.

Там же. С. 387-388

2.3 Форма договора продажи жилого помещения. Государственная регистрация

перехода права собственности по договору

Нормы ГК РФ о письменной форме сделки (п. 1 ст. 160 ГК РФ) и о письменной форме договора (п.2 ст.434 ГК РФ) имеют отличия. В первом случае (письменная форма сделки) обязывает стороны сделки путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами, допуская одновременно совершение двусторонних или многосторонних сделок (договоров) иными способами, установленными ГК РФ. Применительно же к письменной форме договора законодательство отступает от общего правила и допускает заключение договора не только путем составления одного документа, подписанного сторонами, но и путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.

Требования форме договора выражаются в том, что такой договор должен быть заключен в письменной форме в виде единого документа, подписанного сторонами (ст.550 ГК РФ) и содержащего соглашения по всем существенным условиям (п. 1 ст.432 ГК РФ).

Для доказательства факта заключения договора купли-продажи жилого помещения сторона сделки не вправе ссылаться на свидетельские показания1. Несоблюдение формы договора продажи жилого помещения в данном случае влечет его недействительность (п.2 ст.550 ГК РФ).

Гражданское законодательство называет два вида форм сделок: письменную (простую письменную форму и квалифицированную нотариальную) и устную (ст. 158 ГК РФ).

Нотариальное удостоверение сделок обязательно в случаях указанных в законе, и в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы для сделок данного вида эта форма не требовалась (п.2 ст. 163 ГК РФ).

ГК РФ устанавливает обязательную нотариальную форму для договора ренты (ст.584 ГК РФ).

Нотариальное удостоверение сделок осуществляется путем совершения на документе удостоверительной надписи нотариусом или другими должностными лицами, имеющими право совершать такое нотариальное действие.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество делает излишним нотариальное удостоверение таких сделок. Однако при обсуждении концепции развития

Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 17 июня 2003 г. № 16-В03-6 // Судебная система Российской Федерации. [Электронный ресурс]: http://sudbiblioteka.ru/vs/text_big2/verhsud_big_28535.htm гражданского законодательства высказывалась позиции о том, чтобы сделать обязательным нотариальное удостоверение сделок. Однако думается, что это совершенно ненужно. На сегодняшний момент существует обязательная процедура регистрации перехода права собственности при продаже недвижимости, существуют органы, специально уполномоченные заниматься этой деятельностью, существует реестр прав на недвижимое имущество и все это в совокупности достаточно хорошо работает. Обязательное нотариальное удостоверение сделок возложило бы дополнительное бремя по уплате вознаграждения за оказание этих действий на граждан, и предполагалась достаточно большая плата – 1% от суммы совершаемой сделки. Кроме того, не существует единой базы нотариусов, не существует единого реестра сделок, удостоверяемых нотариусами. Все это привело бы к достаточно большим трудностям, а эффективности от этих мер не было бы никакой. В принятом, первом на сегодняшний момент, проекте поправок к ГК РФ, данная обязанность отсутствует.

Федеральным законом от 30.12.2012 N 302-ФЗ в Гражданский Кодекс РФ введена новая статья 8.1 — государственная регистрация прав на имущество. В соответствии с ней, в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации. Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Судебной коллегией по гражданским делам Верховного Суда РФ было вынесено решение от 14 октября 2008 г. N 18-В08-56 по иску ОАО «Кубаньсельэлектросетьстрой» к К., И., Т., П., ООО «Ирбис» об аннулировании сведений в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество, признании свидетельств о регистрации права собственности на спорное имущество недействительными, признании права собственности на нежилые здания и истребовании имущества из чужого незаконного владения. Между ОАО «Кубаньсельэлектросетьстрой» и ООО «Промстройконтракт» 15.02.2000 был заключен договор подряда на строительство семи коттеджей на базе отдыха «Горизонт».

ООО «Ирбис» ликвидировано во время процесса и об этом не был извещен суд, а спорное имущество было частично присуждено ему. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ определение Туапсинского районного суда Краснодарского края от 8 апреля 2008 г. отменила и вынесла новое судебное постановление, которым в удовлетворении заявления И. о пересмотре по вновь открывшимся обстоятельствам решения Туапсинского районного суда Краснодарского края от 7 июля 2006г. отказала1.

Другой момент возникновения права установлен для приобретения права собственности на недвижимое имущество в случае полной выплаты пая членом потребительского кооператива, в порядке наследования и реорганизации юридического лица. Если наследодателю или реорганизованному юридическому лицу (правопредшественнику) принадлежало недвижимое имущество на праве собственности, то данное право переходит к наследнику или вновь возникшему юридическому лицу анне зависимости от факта государственной регистрации права на недвижимость.

Право собственности на недвижимое имущество в случае принятия наследства возникает со дня открытия, а при реорганизации — с момента завершения реорганизации юридического лица2.

Наследник или вновь возникшее юридическое лицо могут обратиться с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, после принятия наследства или завершения реорганизации. В этом случае, если право собственности правопредшественника не было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, правоустанавливающими являются документы, подтверждающие наличие основания для перехода права в порядке правопреемства, а также документы правопредшественника, свидетельствующие о приобретении им права собственности на недвижимое имущество.

Акционерное общество, созданное в результате преобразования государственного (муниципального) предприятия в порядке, предусмотренном законодательством о приватизации, с момента его государственной регистрации в Едином государственном реестре юридических лиц становится как правопреемник собственником имущества, включенного в план приватизации или передаточный акт3.

Главным принципом государственной регистрации является её открытость. Любой человек вправе обратиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, с просьбой представить сведения, содержащиеся в ЕГРП, о любом объекте недвижимости.

Определение Верховного Суда РФ от 14.10.2008 N 18-В08-56 // «Бюллетень Верховного Суда РФ», 2009, N 10

О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей: федер. закон от 08.08.2001 N 129-ФЗ (ред. от 13.07.2015) . Ст.16. [Электронный ресурс] // Режим доступа: http://www.pravo.gov.ru

Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»//Российская газета. 21.05.2010. N 109. Для этого нужно только предъявить удостоверение личности и заявление в письменной форме. В ответ регистрирующий орган составляет выписку из ЕГРП, где содержится 1:

  • описание объекта недвижимости;
  • зарегистрированные права на него;
  • ограничение (обременение) прав (т.е. может быть в настоящее время на квартиру наложен арест и ее продавать нельзя под страхом последующего признания договора недействительным);

— о существующих на момент выдачи выписки правопритязаниях и заявленных в судебном порядке требованиях в отношении данного объекта (т.к. на эту квартиру могут быть два-три претендента).

Чтобы увеличить ответственность сторон за разрыв сделки можно включить в договор купли — продажи (или договор о намерении) пункт о компенсации на случай отказа одной из сторон от заключения основного договора.

После завершения сделки продавец и покупатель подписывают в двух экземплярах передаточный акт на передаваемое недвижимое имущество. Содержание должно быть примерно следующим: «Покупатель Ф.И.О. принял товар (квартиру), согласно договору в надлежащем состоянии. Претензий у сторон нет». Если стороны включили в договор купли — продажи условие о передаточном акте, то в этом случае он будет являться приложением к договору. В соответствии с данным актом будет происходить процедура передачи помещения покупателю.

Обязанность продавца по передаче недвижимости считается выполненной с момента подписания сторонами передаточного акта. Стороны также вправе непосредственно включить в сам договор положение о передаче недвижимости, тогда с момента заключения договора недвижимости считается переданной покупателю и составление отдельного передаточного акта не требуется 2.

Постановление Правительства РФ в ред. от 22.11.06. №710 «Об утверждении правил ведения единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним»//Российская газета. 04.03.1998. N 42.

Сергеев А.П., Толстой Ю.К. Гражданское право: Учебник. 4-е изд. Т. 2.- М.: ТК Велби, 2003. С.92

3. Исполнение и последствия нарушения сторонами своих обязанностей

по договору продажи недвижимости 3.1. Исполнение сторонами договора купли-продажи недвижимости. Определение

момента перехода права собственности на недвижимое имущество по договору

Из содержания легального определения договора продажи недвижимости, следует что договор создаёт обязательство как для продавца, так и для покупателя, т.е., в силу соглашения сторон возникает обязательство по отчуждению и принятию недвижимого имущества.

При этом как замечает О.Ю. Скворцов, в «в этой норме ничего не говориться о переносе вещного права на недвижимость. Как следствие, можно сделать вывод о том, что в силу заключенного договора само по себе вещное право (право собственности) на объект недвижимости не переноситься»1.

Исполнение обязательства, в силу ст. 556 ГК РФ, состоит в передачи продавцом продаваемого недвижимого имущества, и принятие его покупателем. Из всех перечисленных в ст. 224 ГК РФ способов передачи вещи, к недвижимости в учётом специфики объекта правоотношения, применимо только фактическое вручение вещи приобретателю.

Законом установлены требования по оформлению передачи во исполнение обязательства как со стороны продавца, так и со стороны покупателя. Так, согласно п.1. ст.556 ГК РФ, передача осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту, или иному документу о передачи.

Исполнение обязательства передать недвижимость по общему правилу предполагает совокупность действий участников гражданского правоотношения, включающую передачу объекта во владение приобретателю и подписание сторонами передаточного акта или иного акта о передачи2.

С момента подписания акта передачи недвижимого имущества, в соответствии со ст. 459 ГК РФ, риск случайной гибели или случайного повреждения имущества переходит с продавца на покупателя, если иное не предусмотрено договором продажи недвижимости.

Исходя из чего можно сделать вывод, что покупатель не зарегистрировавший право собственности, следовательно, еще не являющийся собственником имущества несёт риск

Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте Волтерс Клувер, 2006. https://www.lawmix.ru. (дата обращения 25.03.2016)

Хаскельбег Б.Л. Правовая природа и значение государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество // Гражданское право: Избранные труды. Томск: «Издательство «Красное знамя», 2008. с.128 случайной гибели или повреждения имущества. При этом гибель или повреждения носят случайный характер, соответственно ни одна сторона договора не несет ответственность за неё. Но при этом покупатель, не являясь собственником, обязан уплатить покупную цену в полном объеме.

При этом необходимо отметить, что вступление во владение и подписание акта передачи не всегда совпадают во времени, вступление во владение следует понимать, как поступление недвижимости в хозяйственную сферу приобретателя. Формально моментом передачи объекта считается момент подписания сторонами передаточного акта.

Данная норма (ст. 556 ГК РФ), регулирует исполнение обязательства со стороны продавца по передачи имущества во владение покупателя и, определяет способ передачи, как подписание сторонами передаточного акта. Но, не регулирует переход вещного права, переход права собственности регулируется положениями: п.2 ст.8.1, п.2 ст.223 ГК РФ, в соответствии с которой право собственности у приобретателя возникает с момента государственной регистрации права.

Хаскельберг Б.Л. отмечает, что «в соответствии со ст. 549 ГК РФ продавец обязуется передать покупателю недвижимое имущество в собственность. Надлежащее исполнение обязательства продавца требует совершения двух действий, которые необходимо различать: они отличаются по своей правовой природе, содержанию, моментом совершения. Одно представляет собой частно — правовой волевой акт обеих сторон – передачу имущества; другие – публично-правовой акт – государственную регистрацию перехода права собственности, с которым связывается момент перехода права собственности. Исполнение указанных обязанностей не только не совпадает во времени, но и влечет различные правовые последствия1.

Договор купли-продажи характеризуется своей направленностью на передачу вещного права на недвижимость покупателю. Определение момента перехода права по договору от отчуждателя к приобретателю имеет большое практическое значение и позволяет прежде всего установить лицо, уполномоченное осуществлять владение, пользование, распоряжение вещью2.

В соответствии с п.2 ст.8.1 и п. 2 ст. 223 ГК РФ, право собственности на недвижимое имущество у приобретателя по договору возникает с момента государственной регистрации права, если иное не предусмотрено законом.

Хаскельберг Б.Л. Указ. соч. С.129.

Болтанова Е.С. Договор купли-продажи недвижимости: Общие положения Автореф.дис.кан.юр.наук ВАК 12.00.03, 2001, // URL: www.disserCat.ru (дата обращения 16.03.2016 г.)

Ряд авторов, Хаскельберг Б.Л. и Болтанова Е.С. подчёркивают необходимость, разграничения «момента» и «основания» приобретения права собственности, как категорий, имеющих различное юридическое содержание.

Так, основаниями приобретения гражданских прав и обязанностей указаны в ст. 8 ГК РФ, являются юридические факты как обстоятельства, которые влекут возникновение, изменение или прекращение гражданского правоотношения. Соответственно, право основанием (титулом) приобретения права собственности является договор продажи недвижимости.

Спорным является вопрос о функции акта приема-передачи недвижимого имущества по договору.

Так, по мнению Е. М Тужиловой-Орданской, «акт по своей сути рассматривается как документ, имеющий значение доказательства, удостоверяющий исполнение обязательств по договору. Передача недвижимой вещи на основании соответствующего акта означает, что покупатель превращается в титульного владельца, хотя еще и не собственника недвижимости»1.

Несколько иное значение акту передачи придает О.Ю. Скворцов, который говорит, «передача недвижимой вещи во исполнение обязательства, возникшего на основании договора, должна иметь правообразующее значение — она должна являться основанием для государственной регистрации прав на отчуждаемую недвижимость. Само же вещное право на недвижимость возникает только в силу государственной регистрации»2.

Указанные действия в ст. 556 ГК РФ, как передача вещи и оформление передачи актом, имеют различное значение и различные правовые последствия.

Передача вещи во исполнение обязательства влечёт возникновение титульного владения у приобретателя со всеми связанными правовыми последствиями, в виде указанных в ст. 305 ГК РФ способами защиты своих прав.

Подписанный документ в виде акта, удостоверяет передачу имущества, и представляет собой вид письменного доказательства, и выполняет функцию подтверждения указанных в нем действий по передачи недвижимого имущества.

Если рассматривать значение передачи недвижимости для государственной регистрации прав приобретателя, то стоит отметить, что нормами Гражданского кодекса и Законом о государственной регистрации прав, не установлена прямая зависимость

Тужилова-Орданская Е. М. Понятие и особенности недвижимости как объекта прав по Гражданскому кодексу РФ // Журнал российского права. – 2014. – № 6. – С. 12-14.

Скворцов О.Ю. Цит. Соч. передачи недвижимого имущества и государственной регистрации права собственности на это имущество.

Ни в п.2 ст.223, ни в ст. 556 ГК РФ не установлена зависимость государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество от ее передачи приобретателю.

Так, справедливо отмечает Б.Л. Хаскельберг, ст. 549 ГК РФ содержит требование по передачи недвижимого имущества в собственность, а ст. 556 ГК РФ должна оцениваться как исполнение продавцом обязательства, но лишь частичным исполнением, а потому не освобождает его от обязанности совершения действий, необходимых для исполнения обязательства в полном объеме. Таким образом, различать действия по исполнению обязанности продавца, предусмотренной п. 1 ст. 556 ГК РФ, и действия, необходимые для перенесения права собственности на покупателя, т.е., действия по государственной регистрации перехода права собственности1.

Данное утверждение можно проследить в положениях п.60-61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №10 (ред. от 23.06.2015), в отношении защиты прав покупателя, и проведение государственной регистрации прав по решению суда. Так, законодатель говорит, что, иск покупателя о государственной регистрации прав может быть удовлетворён только после исполнения обязательства продавца по вручению недвижимого имущества, но при этом отмечает право покупателя, в случае неисполнения обязательства продавца по передачи, о возможности соединить оба требования в исковом заявлении. При этом требование о государственной регистрации права не может быть удовлетворенно, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость.2

Следовательно, можно проследить последовательность и зависимость применения норм ст. п.1 ст.556 и ст. п.2 ст.223, при этом нельзя оценивать данное разъяснение как прямое указание.

Так, абц. 4 п. 61 Постановления Пленума ВС №10, говорит о том, что если договором было предусмотрено, что переход права собственности не зависит от исполнения обязанности продавца передать соответствующий объект, и тем самым сохранение права владения за продавцов, не является препятствием для признания права собственности и соответственно проведения государственной регистрации права. Т.е.,

См.: Хаскельберг Б.Л. Указ. соч. С.132.

Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» п.60-61. //www.consultant.ru (дата обращения 22.04.2016) если стороны договора купли-продажи недвижимости не обусловили государственную регистрацию перехода права собственности передачей вещи, то регистрация может производиться и до фактической передачи предмета договора, поскольку законодательство не устанавливает жесткой последовательности в совершении этих действий.

В данной связи стоит согласиться с мнением Б.Л. Хаскельберга, о том, что, «положение согласно которому право собственности как вещное право не может быть передано отдельно от вещи, противоречит как законодательству, так и доктрине, и правоприменительной практике»1.

Также необходимо рассмотреть положения п.2 ст. 551 ГК РФ, содержание которой говорит о том, что, «если стороны исполнили договор продажи недвижимости (т.е. имущество было передано покупателю, который уплатил продавцу установленную договором цену) до его государственной регистрации, то все отношения, которые возникли у сторон договора с третьими лицами до его регистрации, сохраняются»2.

Так, по мнению, Е.С. Болтановой, «продавец и покупатель с момента исполнения договора купли-продажи недвижимости, но до государственной регистрации перехода права собственности, признаются собственниками, только первый — в отношениях с третьими лицами, а второй — по отношению к продавцу и что подобное «расщепление» абсолютного права собственности является недопустимым с теоретических позиций»3.

При этом у собственника до государственной регистрации прав сохраняется возможность повторного распоряжения недвижимым имуществом. И с целью ограничения подобного рода сделок, необходимо определить последовательность совершения передачи недвижимого имущества по договору и государственной регистрации прав.

3.2 Последствия нарушения продавцом договора купли-продажи недвижимости

Исходя из существа правоотношения по отчуждению недвижимого имущества, можно говорить о надлежащим и ненадлежащий исполнении обязательств по договору.

Представляется важным и актуальным вопрос о последствиях неисполнения или ненадлежащего исполнения продавцом договора купли-продажи недвижимости.

Хаскельберг Б.Л. Указ. соч. С.135.

См.: Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй» (постатейный) (том 2) (3-е издание, переработанное и дополненное) (под ред. Т.Е. Абовой, А.Ю. Кабалкина) («ЮрайтИздат», 2006) ст.551.// //www.consultant.ru (дата обращения 22.04.2016).

Болтанова Е.С. Договор купли-продажи недвижимости: Общие положения Цит. соч.

В связи с высокой стоимостной ценностью объекта данных правоотношений, актуальным остаётся вопрос о последствиях заключения продавцом повторного, а порой и нескольких договоров купли – продажи недвижимости.

Собственник, совершая распоряжение свои имуществом, при повторной продажи недвижимого имущества, злоупотребляет принадлежащим ему правом, тем самым причиняя вред правам и интересам третьего лица (второму покупателю).

Наличие в законе или договоре специальных санкций на случай ущемления прав одной из сторон в договоре исключает применение нормы п.2 ст.10 ГК РФ. Так, как положения п.2 ст.10 ГК РФ определяют правовые последствия при злоупотреблении правом, которые могут выражаться в оставлении без удовлетворения притязаний продавца или отклонении его возражений, сделанных в процессе рассмотрения гражданского дела 1.

В данном случая нарушенное право третьего лица, компенсируется различными способами защиты, предусмотренными законом.

Правовые последствия заключения договора повторно, но до государственной регистрации права, можно рассматривать в двух ситуациях.

Во – первых, в случае, когда собственник повторно заключил договор, но уже передал имущество по первому договору купли-продажи. В этом случае второй покупатель не может предъявить иск об отобрании индивидуально-определенной вещи на основании ст. 398 ГК РФ, в силу того, что данное требование имеет только кредитор должника, а между ними отсутствует правовая связь. Также покупатель не может предъявить и виндикационный иск в силу ст. 305 ГК РФ, так как, субъектом виндикации является собственник, либо лицо, владеющее имуществом на основании, установленном законом или договором. А второй покупатель является лицом, который может заявить требования к продавцу, в силу договорного обязательства.

Во-второй ситуации, когда договор купли-продажи заключен с невладеющим собственником, и в данной случае второй покупатель в силу ст. 179 ГК РФ, может заявить требование о признании сделки недействительной, как совершенной под влиянием обмана, и в этом случае покупатель вправе на возврат уплаченной суммы и проценты по ней, а также взыскание реального ущерба., что неполной мере отвечает интересам покупателя.

Либо о применение последствий неисполнения обязательств по договору, что в свою очередь позволит требовать возмещения убытков в полном объёме, а также и упущенной

Болтанова Е.С. Договор купли-продажи недвижимости: Общие положения. Цит. Соч. выгоды, и применить иные санкции, установленные в договоре на случай его неисполнения.

В случае если продавец передал недвижимое имущество другому покупателю, уже после заключения договора продажи со вторым покупателем, то последний имеет обязательственное требование к продавцу, т.е., иск о неисполнении договора.

В соответствии со ст. 398 ГК РФ, если при заключении нескольких сделок недвижимое имущество еще не будет никому передано, то приоритет при предъявлении требования об отбирании вещи у продавца (должника), будет иметь тот кредитор (покупатель), в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить (например, при заключении нескольких договоров в один день), тогда тот, кто раньше предъявил иск.

В случае передачи недвижимого имущества по одному из заключенных договоров, до государственной регистрации права, создаёт преимущества для этого покупателя перед невладеющим покупателем, и он в свою очередь имеет право защиты как законный владелец, от притязаний третьих лиц включая и собственника.

Статьёй 398 ГК РФ, определенно, что право требования передачи недвижимого имущества отпадает, если оно уже передано лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Но, сам факт передачи недвижимого имущества на основании договора третьему лицу, порождает у него право законного владельца, и несмотря на то что отсутствует государственная регистрация права собственности, имущество у него не может быть истребовано другим приобретателем, в том числе и тем, который зарегистрировал переход право собственности- ст.305 ГК РФ.

Судебная практика, при рассмотрении споров делает акцент прежде всего на законной передаче индивидуально-определённой вещи третьему лицу, а не на оформлении вещного права на эту вещь (права собственности, хозяйственного ведения, оперативного управления), что является разумным1.

Если невладеющий покупатель на основании действующего договора куплипродажи недвижимости регистрирует право собственности на недвижимое имущество, находящееся в законном владении другого (третьего) лица, то на основе действующий норм гражданского законодательства разрешить данную коллизию интересов очень затруднительно. В данном случае возникло два права, право собственности и право владения возникшее из обязательства передачи имущества по договору, и данное право есть законное право владения, т.к. лицо владеет им на основании соглашения с

Комардина М.Н. Правовые последствия неисполнения продавцом своих обязательств по договору купли-продажи жилых помещений. //Юрист, 2012 № 15 // URL http://base.consultant.ru. собственником недвижимости на момент исполнения договора. При этом приобретатель является не только владельцем, но и добросовестным владельцем, т.к. при заключении сделки по данным выписки ЕГРП продавец значился собственником. Данный покупатель может защитить свои права в соответствии со ст. 301-305 ГК РФ.

Представляется важным решение, высказанное Е.С. Болтановой, о том, что «можно в значительной степени исключить приобретение «номинального» права собственности невладеющим покупателем если в параграфе 7 главы 30 ГК РФ установить последовательность совершения передачи недвижимости и государственной регистрации права на неё, аналогичную той, которая определенна в п.2ст.564 ГК РФ»1.

К основным обязанностям продавца по договору купли – продажи недвижимости в соответствии со ст. 460 ГК РФ, относиться передача недвижимого имущества свободного от прав третьих лиц. Положения ст. 460 ГК РФ различают – права третьих лиц (п.1) и притязания третьих лиц (п.2).

Права третьих лиц на продаваемое имущество может носит как вещный характер, как например сервитут, так и обязательный характер, как обязательства из договора аренды. Относительно долевой собственности, ст. 168 ГК РФ, устанавливает, что если участник долевой собственности совершит продажу без согласия других, то данный договор является ничтожным. Так как, в силу п. 1 ст.246 ГК РФ распоряжение имуществом, принадлежащим на праве общей долевой собственности, осуществляется по соглашению всех её участников.

Права третьих лиц, указанные в ст. 460 ГК РФ, представляют собой обременение права собственности, они не лишают покупателя права собственности, а только ограничивают возможность владения, пользования, распоряжения имуществом. В соответствии со ст. 131 ГК РФ, ограничения вещных прав подлежит государственной регистрации. В случае передачи имущества, обремененного правами третьих лиц, даёт право покупателя требовать уменьшения покупной цены, либо расторжения договора купли-продажи. И покупатель лишается этого права если продавец докажет, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц- абц.2 п.1 ст. 460 ГК РФ.

Так же в соответствии с п.2 ст. 460 ГК РФ, применяются такие же последствия, в случае если продавцу к моменту передачи имущества покупателю, было известно о притязаниях третьих лиц, и они были впоследствии признаны правомерными. Так, по иску третьих лиц, чьи права имеются в отношении продаваемого имущества, оно может быть изъято у покупателя.

Болтанова Е.С. Договор купли-продажи недвижимости: Общие положения. Цит. соч.

Отчуждение – эвикция, возможно тогда, когда продавец не обладал необходимым правом для того чтобы доставить покупателю прочное юридическое господство над вещью1.

При отчуждении недвижимого имущества у покупателя третьими лицами, применяются также положения ст. 461 и ст.462 ГК РФ, которые устанавливают специальные правила как продавца, так и покупателя, и правовые последствия их нарушения.

Положения п. 1 ст. 461 ГК РФ устанавливают ответственность продавца в случае изъятии имущества у покупателя в виде возмещения убытков, а также содержит указание на основание освобождения продавца от ответственности за изъятие.

Также положения абц.1 ст. 462 ГК РФ содержат специальные правила, в случае предъявления третьим лицом иска к покупателю об изъятии имущества, то покупатель обязан привлечь продавца к участию в деле, а продавец обязан вступить в дело на стороне покупателя. Но если продавец был привлечён, но не принял в нем участия, то он лишается права доказывать неправильность ведения дела с покупателем.

Положения абц. 2 и 3 ст. 462 ГК РФ, устанавливают, что если продавец не был привлечен к участию в деле, то он может быть освобождён от ответственности, если докажет, что своим участием он мог повлиять на вопрос об изъятии, и возможно предотвратить его.

Важно отметить, замечание Е.С. Болтановой, что «при эвикции у покупателя не возникает регрессного требования к продавцу, так как нет основания регресса (передачи вещи регредиентом третьему лицу за счёт регрессата), и требования покупателя при эвикции по своему объему шире требований, вытекающих из регрессного обязательства. При данных обстоятельствах у покупателя возникает право требования возмещения убытков»2.

Последствия неисполнения или ненадлежащего исполнения договора куплипродажи недвижимости отличаются от последствий нарушения договоров купли-продажи иных объектов только при передаче недвижимого имущества ненадлежащего качества 3.

В случае если требования к качеству имущества определены договором, тогда передаваемый объект должен соответствовать тем условиям качества по договору – п.1 ст. 469 ГК РФ. Но, если условия о качестве не установлены договором, тогда передаваемая вещь должна соответствовать и быть пригодной для тех целей, для которых обычно

Комардина М.Н. Цит. соч.

Болтанова Е.С. Договор купли-продажи недвижимости: Общие положения Цит. соч.

Там же: // URL: www.disserCat.ru (дата обращения 16.03.2016 г.) используются такого рода вещи – абц.1 п.2 ст. 469 ГК РФ. При этом если продавец был извещен о целях покупателя по использованию, то в этом случае передаваемый товар должен отвечать этим целям – абц.2 п.2 ст.469 ГК РФ.

В соответствии со ст. 475 ГК РФ, в случае передачи недвижимого имущества ненадлежащего качества, покупатель вправе предъявить претензии продавцу, и потребовать от продавца удовлетворить претензию одним из способов, указанных в ст. 475 ГК РФ, кроме замены имущества (ст.557 ГК РФ).

Данное исключение объясняется спецификой недвижимого имущества, это индивидуально-определённая вещь, и обладает рядом свойств и характеристик присущих только ему, а также в силу того, что это имущество выступает предметом именно этого договора и покупатель осуществил своё право выбора при заключении договора. А в случае если у продавца есть иной объект недвижимости со схожими характеристиками, то сторонам необходимо заключить новое соглашение по купли-продажи и определить новый предмет договора.

Гражданский кодекс устанавливает последствия передачи имущества ненадлежащего качества в зависимости от характера недостатков, и выделяет существенные и несущественные недостатки. Недостатки выражаются в несоответствии договорному качеству товара или уменьшении пригодности имущества для определённого целевого использования

Существенными недостатками в соответствии с п. 2 ст. 475 ГК РФ являются те, которые неустранимы, или не могут быть устранены без несоразмерных расходов и затрат времени, а также если они выявляются неоднократно, либо проявляются вновь поле их устранения.

К категории существенных недостатков продаваемых жилых помещений могут быть отнесены: затененность, отсутствие достаточного обогрева помещения, излишняя влажность, наличие источников вредных для здоровья человека веществ (например, в результате использования при строительстве определенных отделочных материалов), не герметичность швов (соединений) стеновых панелей и др.1.

В случае существенных недостатков предусмотрены правовые последствия: покупатель может отказаться от исполнения договора, т.е., расторгнуть договор о одностороннем порядке, и потребовать возврата уплаченной суммы.

Несущественные недостатки, в случае их обнаружения, предусмотрены варианты решения по выбору покупателя, уменьшения покупной цены соразмерно степени нарушения качества имущества; безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Комардина М.Н. Цит. соч.

Статьёй 477 ГК РФ, определены сроки обнаружения недостатков проданного недвижимого имущества.

Так если на товар не установлен гарантийный срок или срок годности, то требования, связанные с недостатками товара, могут быть предъявлены покупателем при условии, что недостатки проданного товара были обнаружены в разумный срок, но в пределах двух лет со дня передачи товара покупателю, либо в пределах более длительного срока, когда такой срок установлен законом или договором купли-продажи.

Как замечено Е.С. Болтановой, «категория «разумный срок», имеет в определенной степени субъективную окраску. Был ли соблюден или, напротив, нарушен разумный срок обнаружения недостатков, определяется с учетом различных обстоятельств, включая: объективную возможность или необходимость обнаружения недостатков в зависимости от вида нарушения качества товара, срока и условий его использования»1.

3.3. Последствия нарушения договора купли-продажи недвижимости покупателем

Во исполнение договора купли-продажи недвижимости, обязанности покупателя определяются, принятием недвижимого имущества и оплата цены по договору.

Так, исполнение обязательства по принятию имущества, заключается в фактическом принятии имущества и в подтверждении данного факта, подписание акта сдачи-приемки, или иного документа о передаче, данные действия связанны между собой и отказ от одного из этих действий, говорит о ненадлежащем исполнении обязательства по договору.

В случае если, покупатель необоснованно отказывается от принятия имущества, без указания законных оснований отказа, в соответствии с п.2 ст. 556 ГК РФ, считается отказом покупателя от исполнения обязательств по договору.

Продавец в свою очередь может защитить свои интересы, так, в силу положения абц.3 п.1 ст. 556 и п.3 ст.484 ГК РФ, в праве потребовать от покупателя принять имущество или отказаться от договора.

В случае не оформленного принятия имущества покупателем, продавец не имеет возможности принудить покупателя подписать акт приемки. В данном случае, даже если все остальные обязанности покупателем выполнены, продавец вправе отказаться от исполнения договора.

Или в соответствии, с п.3 ст.551 ГК РФ, продавец может подать исковое требование о регистрации перехода права собственности, при этом необходим факт владения покупателем, т.е., доказательства фактической передачи вещи.

Болтанова Е.С. Договор купли-продажи недвижимости: Общие положения. Цит. соч.

В случае отказа покупателя от подписания акта передачи, продавец заинтересован в расторжении договора. Будучи законным собственником (до государственной регистрации права), но не обладая имуществом фактически, несёт бремя содержания, включая налоги и коммунальные платежи.

Второй важной обязанностью покупателя по договору купли- продажи имущества, является своевременная оплата, что определяет возникновение денежного обязательства.

Так, по мнению, М.И. Брагинского и В.В. Витрянского, «неоплата или просрочка оплаты по договору купли-продажи свидетельствует о бездействии покупателя, нарушающем субъективные права продавца, и порождает возникновение охранительного правоотношения. В рамках последнего покупатель несет ответственность за пользование чужими денежными средствами, под которым следует понимать фактическое обладание чужими денежными средствами, позволяющее (дающее возможность) их реально использовать. Чужими денежные средства являются тогда, когда они принадлежат другим лицам или предназначены контрагенту в соответствии с условиями договора»1.

По договору могут быть предусмотрены формы расчета, наличная или безналичная форма расчётов. Данные формы расчета различны моментом исполнения обязанности, при безналичных расчетах является момент фактического поступления денежных средств на счет продавца — п.2 ст. 823 ГК РФ. При наличном, покупатель считается исполнившим обязанность, с момента фактического получения продавцом покупной цены, и в соответствии с п.2 ст. 408 ГК РФ, при наличном расчете, продавец обязан выдать расписку в получении денежных средств.

Сторонами договора купли-продажи недвижимости, может быть предусмотрена предоплата, в виде задатка или предварительной оплаты, данные категории имеют разное значение.

Задаток, это определённая денежная сумма, вносимая в счет общей цены договора, покупателем, как обеспечение исполнения обязательства по договору и как доказательство заключения договора (ст. 380 ГК РФ).

В соответствии со ст. 381 ГК РФ в случае если покупатель отказывается от сделки задаток остаётся у продавца.

Предварительная оплата, в ст. 487 ГК РФ, указаны те последствия, в случае отказа покупателя от сделки по отчуждению недвижимого имущества. Отличие предоплаты от задатка состоит в том, что в случае отказа покупателя от договора, предварительная оплата возвращается, что конечно не в интересах продавца. Тем самым в большинстве

Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества / М.И. Брагинский, В.В. Витрянский. — М.: «Статут», 2000. – С. 342. случаях в договоре купли-продажи недвижимости (преимущественно жилых помещений, домов и т.д.), прописывается именно задаток.

В соответствии с п.1, 2 ст. 486 ГК РФ, покупатель обязан внести оплату в полном объеме непосредственно до или после передачи недвижимого имущества, если иное не установлено в законе, договоре, или не вытекает из существа обязательства.

Покупатель считается нарушившим денежное обязательство, если при наступлении срока платежа по договору, денежные средства продавцу не поступили.

В случае отказа покупателем принять и оплатить, продавец вправе требовать от него оплаты или отказаться от исполнения договора, правовые последствия данного нарушения определены в положениях п.3 ст. 486, п.3,4 ст. 488, п.2,3 ст.489 ГК РФ.

В соответствии со ст. 395 ГК РФ, за неисполнение денежного обязательства, устанавливается ответственность в виде уплаты процентов с суммы денежных средств, неправомерно удержанных покупателем, или просроченных в оплате или неосновательно полученных (сбереженных) за счет другого лица.

В случаях, просрочки оплаты покупателем, и при взыскании процентов, судом применяется учетная ставка банковского процента (ставка рефинансирования ЦБ РФ) на день фактического исполнения денежного обязательства.

При принятии решения, суд учитывает фактические последствия для продавца, в связи с нарушение денежного обязательства покупателя и руководствуясь нормами ст. 333 ГК РФ, уменьшают размер неустойки, так как, зачастую неустойка несоразмерна последствиям нарушения обязательства.

В правоприменительной практике, Суды при рассмотрении подобного рода дел, признают, что неоплата покупателем по денежному обязательству, в соответствии с п.2 ст. 450 ГК РФ, является существенным нарушением, и расторгают договор, даже в том случае если произошла государственная регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество1.

В параграфе 7 главы 30 ГК РФ, не предусмотрены специальные последствия при нарушении покупателем обязанности по оплате переданного недвижимого имущества, а применяются общие положения п.3 ст.486 ГК РФ, которые предусматривают лишь право продавца требовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со ст.395 ГК РФ.

По мнению Е.С Болтановой, имеется необходимость включить в параграф 7 главы 30 ГК РФ новую норму, закрепляющую право продавца требовать оплаты недвижимости и

Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13 ноября 1997 г. N 21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости». URL: www.consultant.ru (дата обращения 16.03.2016 г.).

уплаты процентов в соответствии со ст.395 ГК РФ либо отказаться от исполнения договора и требовать возврата имущества, если покупатель своевременно не оплачивает переданное в соответствии с договором купли-продажи недвижимое имущество. Что в свою очередь даст право продавцу на одностороннее расторжение договора куплипродажи при нарушении покупателем обязанности по оплате переданной недвижимости, что значительно усилит защиту права продавца и предпочтительнее судебного порядка»1.

См.: Болтанова Е.С. Договор купли-продажи недвижимости: Общие положения Цит. соч.; Комардина М.Н. Правовые последствия неисполнения покупателем своих обязательств по договору куплипродажи жилых помещений. // Семейное и жилищное право», 2013, N 3. // URL: www.consultant.ru (дата обращения 16.03.2016 г.).

Заключение

Подводя итоги, следует отметить, что договор купли — продажи недвижимости имеет ряд особенностей. Во-первых, большинство объектов недвижимости неразрывно связано с теми земельными участками, на которых они расположены. Во-вторых, поскольку недвижимое имущество по сравнению с другими объектами обладает, как правило, повышенной ценностью, требуются особые меры охраны интересов, как продавцов, так и покупателей. В-третьих, в связи с целевым назначением и особой социальной значимостью многих объектов недвижимости законодательством устанавливается ряд ограничений по их участию в гражданском обороте. Наконец, вчетвертых, недвижимость является, как правило, индивидуально-определенной и незаменимой вещью, что также накладывает определенный отпечаток на правовое регулирование связанных с ней отношений.

Так как сущность возмездного договора проявляется в правоотношении, в котором встречное предоставление является определенно-эквивалентным и денежным, институт купли-продажи выбран законодателем в качестве базового для регулирования обязательств, направленных на возмездную передачу имущества в собственность. В нем содержаться не только нормы, регулирующие эквивалентные отношения по возмездной реализации имущества за деньги, но и унифицированные нормы, обусловленные направленностью на возмездную передачу имущества в собственность независимо от вида и формы встречного предоставления.

Все указанные обстоятельства свидетельствуют о необходимости особого внимания со стороны законодателя к нуждам оборота недвижимого имущества и определяют специфику предмета возмездного отчуждения недвижимости. Это, в свою очередь, повлияло на правила, которыми регламентируется оборот недвижимых вещей.

Особые требования к форме означают недопустимость выбора более простой формы по сравнению с предусмотренной законом. Вместе с тем использование более сложной формы зависит от усмотрения сторон. Правовое регулирование формы договоров заключается в закреплении требований к ней и последствий их нарушения. Цель данных требований состоит в том, что они позволяют сделать отношения сторон более определенными, снять основания для споров в будущем по поводу самого факта совершения сделки и ее содержания. Некоторые нормы придают акту фиксации сделки публичный характер. С этим связан государственный контроль за ее содержанием в интересах оборота и третьих лиц, помощь сторонам в уяснении правовых последствий совершаемых ими юридических действий, а равно информация заинтересованных лиц о совершенных сделках.

Вместе с тем, дополнительные требования к форме договоров ведут к осложнению и замедлению процедуры заключения договора и зачастую, вызывают дополнительные расходы по их оформлению.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ И ЛИТЕРАТУРЫ

[Электронный ресурс]//URL: https://urveda.ru/bakalavrskaya/dogovor-prodaji-nedvijimosti/

Официально-документальные издания:

Конституция Российской Федерации : принята всенар. голосованием 12 дек. 1993 г. — М.: Юрид. лит., 2012. — 61 с.

Гражданский Кодекс Российской Федерации. Часть 1 [Электронный ресурс]: федер. закон от 30 нояб. 1994 г. № 51-ФЗ: (в ред. от 31.01.2016 г.) // КонсультантПлюс: справ.правовая система. – Версия Проф.- Электрон.дан.- М., 2016.- Доступ из локальной сети Науч. б- ки Том.гос. ун-та.

Гражданский Кодекс Российской Федерации. Часть 2 [Электронный ресурс]: федер. закон от 26.01.1996 г. № 14-ФЗ : (в ред. от 29.06.2015г.; с изм. и доп. от 01.07.2015) // КонсультантПлюс: справ.правовая система. — Версия Проф. — Электрон.дан. – М., 2016. Доступ из локальной сети Науч. б-ки Том.гос. ун-та.

Гражданский Кодекс Российской Федерации. Часть 3 [Электронный ресурс]: федер. закон от 26.11.2001 г. № 146-ФЗ: (в ред, от 09.03.2016 г.) // КонсультантПлюс: справ.правовая система.- Версия Проф.- Электрон.дан. — М., 2016. — Доступ из локальной сети Науч. б-ки Том.гос. ун-та.

Гражданский Кодекс Российской Федерации. Часть 4 [Электронный ресурс]: федер. закон от 18.12.2006 г. №230-Ф3 : (в ред, от 28.11.2015, с изм. и доп. от 30.12.2015 г.) // КонсультантПлюс: справ.правовая система. – Версия Проф. — Электрон.дан. – М., 2016. Доступ из локальной сети Науч. б-ки Том.гос. ун-та.

Налоговый кодекс Российской Федерации (часть первая) [Электронный ресурс]: федер.закон от 31.07.1998 N 146-ФЗ (ред. от 24.04.2016 с изм. и доп. от 05.05.2016) //КонсультантПлюс: справ.правовая система. – Версия Проф. – Электрон.дан. — М., 2016. — Доступ из локальной сети Науч. б-ки Том. гос. ун-та.

Земельный кодекс Российской Федерации.[Электронный ресурс]: федер. закон от 25.10.2001 N 136-Ф3 (ред. от 01.05.2016) // Консультант- Плюс: справ. правовая система. Версия Проф. — Электрон. дан. — М., 2016. — До-ступ из локальной сети Науч. б-ки Том. гос. ун-та.

Жилищный кодекс Российской Федерации.[Электронный ресурс]: федер. закон от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 31.01.2016) // Консультант- Плюс : справ. правовая система. Версия Проф. – Электрон. дан. – М., 2016. — Доступ из локальной сети Науч. б-ки Том. гос. ун-та.

О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей. [Электронный ресурс]: федер. закон от 08.08.2001 N 129-ФЗ (ред. от 31.01.2016)

О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. [Электронный ресурс]: федер. закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 26.04.2016)

Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации. [Электронный ресурс]: федер. закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 13.07.2015; с изм. и доп. от 01.10.2015)

О кредитных историях. [Электронный ресурс]: федер. закон от 30.12.2004 N 218-ФЗ (ред. от 30.12.2015) – URL: pravo.gov.ru

О введение в действие Водного кодекса РФ. Федеральный закон от 03.06.2006 № 73-Ф3 — «Российская газета», № 121, (ред. от 31.12.2014)

О внесении изменения в статью 320 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации. Проект Федерального закона N 249566-4 (ред., внесенная в ГД ФС РФ) — СЗ РФ. 05.12.1994. № 32.

О государственном кадастре недвижимости. [Электронный ресурс]: федер. закон от 24.07.2007 № 221-ФЗ (ред. от 26.04.2016) — URL: pravo.gov.ru

Об обороте земель сельскохозяйственного назначения от 24.07.2002 N 101-ФЗ (ред. от 13.07.2015) — URL: pravo.gov.ru

Об оценочной деятельности в Российской Федерации. [Электронный ресурс]: федер. закон от 29.07.1998 N 135-Ф3 (ред. от 26.04.2016)

Об акционерных обществах. [Электронный ресурс]: федер. закон от 26.12.1995 N 208-ФЗ (ред. от 29.06.2015) — URL: pravo.gov.ru

О введении в действие Лесного кодекса Российской Федерации. [Электронный ресурс]: федер. закон от 04.12.2006 N 201-ФЗ (ред. от 29.06.2015)- URL: pravo.gov.ru

О наследственных пошлинах. Декрет ВЦИК от 11.11.1922 // СУ РСФСР. — 1922. №71.

Об утверждении Гражданского кодекса РСФСР (вместе с «Гражданским кодексом РСФСР»).

Закон РСФСР от 11.06.1964 (ред. от 21.03.1991) // Ведомости ВС РСФСР. 1964. — № 24.

Основы гражданского законодательства Союза ССР и республик (утв. ВС СССР 31.05.1991 N 2211-1) (ред. от 26.11.2001) // Ведомости ВС СССР. — 1991. — №26.

О внесении изменений и дополнений в Гражданский кодекс РСФСР, Гражданский процессуальный кодекс РСФСР, Регламент Верховного Совета РСФСР. Закон РФ от 24.06.1992 г. N 3119-1 -Ведомости съезда народных депутатов РСФСР. 1990. №30.

Судебная практика:

Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» — «Российская газета», N 109, 21.05.2010

Постановление Правительства РФ в ред. от 22.11.06. №710 «Об утверждении правил ведения единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним» — «Российская газета», N 42, 04.03.1998

Постановление ФАС Уральского округа от 25.11.2008 N Ф09-8774/08-С6 по делу N А07-4014/2008 Недвижимое имущество, право собственности на которое не зарегистрировано в установленном законом порядке, до момента такой регистрации не является объектом гражданских прав и не может быть предметом обязательства

Постановление Президиума ВАС РФ от 01.09.2009 N 1395/09 по делу N А074014/2008-А-РСА Заявление об обязании регистрационной службы произвести государственную регистрацию перехода права собственности на нежилое одноэтажное административное здание, нежилое здание проходной-диспетчерской удовлетворено, так как отказ обществу в удовлетворении требования не соответствует нормам права и противоречит принципу правовой определенности. — «Вестник ВАС РФ», 2009, N 12

Апелляционное определение Ростовского Областного суда от 16.08.2012 №33-9358 — Консультант Плюс [Электронный ресурс]: справочная правовая система. – Версия Проф., сетевая. – Электрон, дан. (64 кб).

— М.: АО Консультант Плюс, 1992-2016 – Режим доступа: Компьютер, сеть Науч. б-ки Том. гос. ун-та, свободный. Дата обращения 17.03.2016.

Кассационное определение Оренбургского Областного суда 25.01.2012 № 33- 4282012 — Консультант Плюс [Электронный ресурс]: справочная правовая система. – Версия Проф., сетевая. – Электрон, дан. (64 кб).

– М.: АО Консультант Плюс, 1992-2016 –Режим доступа: Компьютер, сеть Науч. б-ки Том. гос. ун-та, свободный. Дата обращения 17.03.2016.

Апелляционное определение Суда Ханты-Мансийского автономного округа Юргы от 29 мая 2012 №33-2177/2012 — Консультант Плюс [Электронный ресурс]: справочная правовая система. — Версия Проф., сетевая. — Электрон, дан. (64 ко ).

— М.: АО Консультант Плюс, 1992—2016 — Режим доступа: Компьютер, сеть Науч. б-ки Том. гос. ун-та, свободный. Дата обращения 17.03.2016.

Апелляционное определение Московского городского суда от 26 сентября 2012 №11-19122 — Консультант Плюс [Электронный ресурс]: справочная правовая система. — Версия Проф., сетевая. — Электрон, дан. (64 кб).

— М.: АО Консультант Плюс, 1992-2016 — Режим доступа: Компьютер, сеть Науч. б-ки Том. гос. ун-та, свободный. Дата обращения 17.03.2016 .

Апелляционное определение Омского Областного суда от 04 июля 2012г. №335532/2012 — Консультант Плюс [Электронный ресурс]: справочная правовая система. — Версия Проф., сетевая. — Электрон, дан. (64 кб).

— М.: АО Консультант Плюс, 1992-2016 — Режим доступа: Компьютер, сеть Науч. б-ки Том. гос. ун-та, свободный. Дата обращения 17.03.2016.

Апелляционное определение Верховного суда Республики Саха (Якутия) от 23 мая 2012 №33-1598/12 — Консультант Плюс [Электронный ресурс]: справочная правовая система. — Версия Проф., сетевая. — Электрон, дан. (64 кб).

— М.: АО Консультант Плюс, 1992-2016 — Режим доступа: Компьютер, сеть Науч. б-ки Том. гос. ун-та, свободный. Дата обращения 17.03.2016.

Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 17 июня 2003 г. № 16-В03-6 — Консультант Плюс [Электронный ресурс]: справочная правовая система. — Версия Проф., сетевая. — Электрон, дан. (64 кб).

— М.: АО Консультант Плюс, 1992-2016 — Режим доступа: Компьютер, сеть Науч. б-ки Том. гос. ун-та, свободный. Дата обращения 17.03.2016.

Литература:

[Электронный ресурс]//URL: https://urveda.ru/bakalavrskaya/dogovor-prodaji-nedvijimosti/

Абашин Э.А. Вторичный рынок жилья — М.: БЕК, 2009. — 189 с.

Абова Т.Е. и Кабалкина А.Ю. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации (части первой).

— М., 2002. — 334с.

Болтанова Е.С. Операции с недвижимостью. — М., 2003. — с. 313.

Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. — М., 2004.Кн. 2.- 496 с.

Братусь С. Н. Субъекты гражданского права.- М.: БЕК, 1998. — 367 с.

Витрянский В.В. Договор купли-продажи и его отдельные виды.- М., 1999.-420 с.

Витрянский В.В. Договоры купли-продажи, мены, аренды. Расчеты: Комментарий части второй Гражданского кодекса Российской Федерации. — М., 1996. – 322 с.

Гонгало Б.М. Понятие недвижимого имущества. Правовое регулирование оборота недвижимого имущества. — Екатеринбург, 2002. — 120 с.

Гришаев С. П. Все о недвижимости (регистрация прав, купля-продажа, мена, дарение, аренда, наем жилого помещения, ипотека, наследование): Учебно-практическое пособие . — М.: БЕК, 2001. — 272 с.

Гришаев С.П. Недвижимое имущество и сделки с ним: правовые проблемы регулирования, долевой собственности, многообразия объектов, правил регистрации . Библиотечка «Российской газеты», 2006,- № 18,- 239 с.

Гришаев С.П. Правовой режим недвижимого имущества. — М.: Новая правовая культура, 2007. — 382 с.

Иоффе О.С. Обязательственное право. — 1975. — 411с.

Иоффе О.С. Советское гражданское право. Т. I. — М., 1958. — 472с.

Кассо Л.А. Русское поземельное право. — М., 1906. — 120 с.

Киндеева Е.А., Левицкая В.А. Сделки с недвижимостью — оформление без нотариуса,- М., 2002.-90 с.

Козырь О.М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России. Гражданский кодекс России. Проблемы. Теория. Практика,- М., 1998. — 271 с.

Ломидзе О.Г. Комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». — М., 1999. — 89 с.

Мозолина В.П. Гражданское право. Ч. 1.- М., 2003.- 212 с.

Садиков О.Н. Гражданское право Гражданское право: Учебник. Том 1.-М.: Юридическая фирма «Контракт»: «ИНФРА-М», 2006,- 321 с.

Садиков О.Н. Гражданское право: Учебник. Том I.- М.: Юридическая фирма «КОНТРАКТ»: «ИНФРА-М», 2006.- 191с.

Салихова М.А. Недвижимость как объект предпринимательских правоотношений: Автореф. дис. канд. юрид. наук. — М., 2001,- 221 с.

Сергеев А.П., Толстой Ю.К., Гражданское право: Учебник. 4-е изд.- М.: ТК Велби Т. 2. -390 с.

Сергеев А.П., Толстой Ю.К. Гражданское право: Учебник. 4-е изд.- М.: ТК Велби, 2003. Т. 2. — 392 с.

Сергеев А.П., Толстой Ю.К. Гражданское право. В 3-х томах. Т:2 — Велби, Издательство, 2005. — 260 с.

Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте (учебнопрактическое пособие).

— ВолтерсКлувер, 2006. — 213 с.

Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте (учебнопрактическое пособие).

— Волтерс Клувер, 2006. — 118с.

Скловский К.И. Собственность в гражданском праве. — М., 2004. — 431 с.

Смоленский М.Б. Гражданское право: учебник. — М.: Феникс, 2007. — 310 с.

Суханов Е.А. Гражданское право Том П. Полутом 1.-Волтерс Клувер.- 166 с.

Суханова Е.А. Гражданское право. Т. 1. — М., 1999. — 300 с.

Тихомиров М.Ю. Сделки с недвижимостью: образцы документов, комментарии, практика применения законодательства. — Изд. Тихомирова М.Ю., 2005. — 231 с.

Черных А.В. Залог недвижимости в российском праве. — М., 1995. -150 с.

Чубаров В.В. Проблемы правового регулирования недвижимого имущества. [Электронный ресурс] : автореф. дис. канд. юрид. наук / В.В. Чубаров — М., 2007. — 250 с. Электрон.версия печат. публ. — Доступ из «Электронная библиотека: Диссертации»

Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. Т.1. — М.: Статут, 2005. 360 с.

Периодические и продолжающиеся издания

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 13.11.1997 N 21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли — продажи недвижимости» // «Вестник ВАС РФ», N 1, 1998.

Гришаев С.П. Правовой режим недвижимого имущества. [Электронный ресурс] : для студентов, аспирантов и преподавателей юрид. и экон. специальностей: спец. вып. справ.правовой системы КонсультантПлюс. // КонсультантПлюс. Электрон.дан. М., 2011

Гришаев С.П. Правовой режим недвижимого имущества. Подготовлен для системы КонсультантПлюс // СПС «Консультант».

Ильин Д.И. Законодательство о недвижимости: проблемы содержания употребляемых понятий // Журнал российского права. 2005. № 8.

Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте. — М.: ВолтерсКлувер, 2006. [Электронный ресурс] : для студентов, аспирантов и преподавателей юрид. и экон. специальностей : спец. вып. справ.правовой системы КонсультантПлюс. // КонсультантПлюс. Электрон.дан. М., 207. Вып. 3. 1 СБ-КОМ

Слыщенков В.А. Купля-продажа недвижимости: Соотношение обязательственного и вещного элементов (Сравнительно-правовой анализ).

Ежегодник сравнительного правоведения. 2004. — М., 2005.

Фролов Н.М. Движимая недвижимость. [Электронный ресурс]: Газета «Московская перспектива». URL: Уважаемый пользователь! Обращаем ваше внимание, что система «Антиплагиат» отвечает на вопрос, является ли тот или иной фрагмент текста заимствованным или нет. Ответ на вопрос, является ли заимствованный фрагмент именно плагиатом, а не законной цитатой, система оставляет на ваше усмотрение.

Отчет о проверке № 1 дата выгрузки: 18.05.2016 15:48:48 пользователь: butenko.oksana303@mail.ru / ID: 3034381 отчет предоставлен сервисом «Антиплагиат» на сайте http://www.antiplagiat.ru

Информация о документе № документа: 6 Имя исходного файла: Diplomnaya_Butenko_O_V.docx Размер текста: 111 кБ Тип документа: Не указано Символов в тексте: 114387 Слов в тексте: 14152 Число предложений: 917

Информация об отчете Дата: Отчет от 18.05.2016 15:48:48 — Последний готовый отчет Комментарии: не указано Оценка оригинальности: 69.58% Заимствования: 30.42% Цитирование: 0%

Оригинальность: 69.58%

Заимствования: 30.42%

Цитирование: 0%

8.1% [1] Скачать/bestref-151964.doc http://bestreferat.ru раньше 2011 года Модуль поиска

Интернет

7.56% [2] СКВОРЦОВ О Ю СДEЛКИ С НEДВИЖИМОСТЬЮ В КОММEРЧEСКОМ раньше 2011 года Модуль поиска

ОБОРОТE 8 | Стратономик.ру Интернет

7.06% [3] Договор купли-продажи недвижимости. Курсовая работа (п).

http://bibliofond.ru раньше 2011 года Модуль поиска

Читать текст оnline — Интернет

6.86% [4] Договор купли-продажи недвижимости http://knowledge.allbest.ru раньше 2011 года Модуль поиска

Интернет

5.57% [5] не указано раньше 2011 года Модуль поиска

Интернет

3.39% [6] Правовые последствия неисполнения продавцом своих http://fan-5.ru 03.03.2016 Модуль поиска

обязательств по договору купли-продажи жилых помещений Интернет

3.32% [7] /91.doc http://rulitru.ru раньше 2011 года Модуль поиска

Интернет

3.11% [8] Дипломная работа: Договор купли-продажи жилого помещения http://bestreferat.ru раньше 2011 года Модуль поиска

  • BestReferat.ru — Банк рефератов, дипломы, курсовые работы, Интернет

сочинения, доклады

2.89% [9] Скачать/Брагинский, Витрянский — Договорное право. Книга http://e-reading.org.ua раньше 2011 года Модуль поиска

вторая. Договоры о передаче имущества..doc Интернет

2.74% [10] Договорное право. Книга первая. Общие положения http://lib.rus.ec раньше 2011 года Модуль поиска

Интернет

2.74% [11] Электронные книги по юридическим наукам бесплатно http://lawdiss.org.ua раньше 2011 года Модуль поиска

Интернет

2.49% [12] Постановление Пленума Верховного Суда Российской http://rg.ru раньше 2011 года Модуль поиска

Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Интернет

Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 г. Москва «О некоторых

вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении

споров, связанных с защитой …

2.36% [13] не указано раньше 2011 года Модуль поиска

Интернет

2.34% [14] ГЛАВА XIV.Договор купли – продажи недвижимости — Пособие http://lib.convdocs.org раньше 2011 года Модуль поиска

для риэлтора. В. В. Ткаченко, В. А. Зимин, С. В. Ткаченко Интернет

2.23% [15] Российский институт тсжК’ррдаенлых рвгмстраторов при http://lawdiss.org.ua раньше 2011 года Модуль поиска

Министерств 1г*тауи(цгос Интернет

2.2% [16] Гражданское право | Pandia.ru http://pandia.ru раньше 2011 года Модуль поиска

Интернет

1.95% [17] не указано http://uchebalegko.ru раньше 2011 года Модуль поиска

Интернет

1.71% [18] не указано раньше 2011 года Модуль поиска

Интернет 1.43% [19] Недвижимое имущество: историческое и современное http://fan-5.ru 01.03.2016 Модуль поиска

понимание (2/2) Интернет

1.38% [20] Скачать/bestref-153855.doc http://bestreferat.ru раньше 2011 года Модуль поиска

Интернет