Купля-продажа является важнейшим институтом в системе отдельных видов обязательств гражданского права, что обусловлено в первую очередь тем, что договор купли-продажи представляет собой один из основных видов обязательств по передаче имущества в собственность или в иное вещное право, а непосредственный процесс товарообмена с применением денег в качестве «всеобщего эквивалента» составляет основу рыночных отношений.
На сегодня, договор купли-продажи – это основной вид гражданско-правовых обязательств, применяемых в имущественном обороте. Перемещение материальных благ в товарной форме, составляющее основу любого обязательства, в договоре купли-продажи выступает в наиболее чистом виде, является его непосредственным содержанием.
Особое значение этого института в современном гражданском праве обусловлено большой гибкостью, широтой сферы его применения, ведь по существу купля-продажа – наиболее универсальная форма товарно-денежного обмена.
В настоящее время нормы гражданского законодательства, регулирующие вопросы купли-продажи отличаются достаточно высоким уровнем юридической техники, удачным сочетанием традиционных положений и новых норм, которые отсутствовали в ранее действующих нормативных правовых актах. Правовое регулирование договора на уровне федерального законодательства стало более полным и детальным, в результате чего резко уменьшилась необходимость издания многочисленных подзаконных актов.
Актуальность проводимого исследования обусловлена тем, что бурное развитие рыночных отношений в России требует постоянной корректировки, изменения и дополнения действующего законодательства, в том числе касающегося и гражданско-правовых отношений, к числу которых относится и институт договора купли-продажи.
Гражданское законодательство Российской Федерации учитывает тенденцию расширения сферы действия института купли-продажи, который уже в настоящее время охватывает отношения, связанные с поставками товаров, контрактацией сельскохозяйственной продукции, со снабжением энергетическими и иными ресурсами.
Вместе с тем, исходя из общих традиций российского законотворчества и правоприменительной практики, является целесообразным сохранение таких ранее самостоятельных договорных форм, как договоры поставки, контрактации, энергоснабжения и т. д. Тем более что на протяжении многих лет с их помощью успешно осуществлялось регулирование специфических отношений в имущественном обороте. И даже в настоящих условиях, когда планово-регулирующие механизмы сведены к минимуму, указанные отношения в известном смысле сохраняют особые, только им присущие черты.
Купля-продажа недвижимости по действующему гражданскому законодательству РФ
... 22 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество ... работы является рассмотрение особенностей договора купли-продажи недвижимости. Итак, приступим к рассмотрению купли-продажи недвижимости. 1. Недвижимость как объект купли-продажи . Источники правового регулирования договор купли-продажи нежилых помещений. Понятие недвижимости дается в ... имущества включен в Гражданский кодекс РФ ...
Важнейшее значение придается передаче права собственности на вещи (имущество, товар) по договору купли-продажи и существенным условиям данного договора: его предмету, цене, ответственности сторон за соблюдение договорных условий, а также некоторым дополнительным условиям – о сроках, месте и порядке передачи товара, его перевозке и страховании, порядке расчетов и т.д.
Научная обоснованность проводимого исследования заключается в том, что для последовательного внесения изменений в действующие нормативно-правовые акты и устранения существующих пробелов в гражданско-правовом регулировании, касающегося вопроса купли-продажи, теорией права должны быть сформированы четкие ориентиры, определяющие направления этой работы. Именно поэтому в данной работе подобрана, проанализирована и систематизирована современная правовая и теоретическая база, касающаяся вопросов договора купли-продажи.
1. Основные положения договора купли-продажи
В соответствии с пунктом 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации[1] (далее – ГК РФ) договором купли-продажи называется соглашение, в силу которого одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять от продавца этот товар и уплатить за него продавцу определенную денежную сумму (цену).
В ГК РФ сохранено традиционное определение договора купли-продажи, выражающее его неизменную суть: продавец обязуется передать товар в собственность покупателя, а последний обязуется принять товар и уплатить за него определенную цену. Законодатель исходил из того, что закон не может и не должен регламентировать каждый шаг продавцов и покупателей. Условия продажи, по общему правилу, могут быть определены ими самостоятельно и здесь возможны многостраничные тексты договоров, являющиеся результатом тщательного двустороннего согласования. Однако, миллионы продаж совершаются в расчете на обычные для всех правила, которые и необходимы на случай, если стороны не посчитают нужным установить для себя иные условия продажи.
Договор купли-продажи – это основной вид гражданско-правовых обязательств, применяемых в имущественном обороте, именно поэтому положения, регулирующие отношения, связанные с куплей-продажей, открывают часть вторую ГК РФ.
При подготовке проекта гражданского кодекса учитывалась наметившаяся в законодательстве тенденция расширения сферы действия института купли-продажи, который в настоящее время охватывает отношения, связанные с поставками товаров, контрактацией сельскохозяйственной продукции, со снабжением энергетическими и иными ресурсами.
Вместе с тем, исходя из традиций российского законодательства и правоприменительной практики, было целесообразно сохранить такие ранее самостоятельные договорные формы, как договоры поставки, контрактации, энергоснабжения и т.д. Тем более что на протяжении многих лет с их помощью успешно осуществлялось регулирование специфических отношений в имущественном обороте. И даже в настоящих условиях, когда планово-регулирующие механизмы сведены к минимуму, указанные отношения в известном смысле сохраняют особые, только им присущие черты.
Договор купли-продажи
... обязанности сторон по договору купли-продажи рассмотреть расторжение договора купли-продажи, ответственность сторон по договору рассмотреть проблемы правового регулирования дистанционной купли-продажи рассмотреть проблемы защиты прав покупателей Методологическую основу исследования дипломной работы составили общенаучные методы ...
Именно поэтому договор купли-продажи ГК РФ трактует как общее родовое понятие, охватывающее все виды обязательств по отчуждению имущества за определенную покупную цену. Соответственно, ранее самостоятельные договорные типы стали пониматься как разновидность договора купли-продажи (например, розничная купля-продажа, поставка, энергоснабжение и т.д.).
Это позволило законодателю сформулировать ряд общих положений (статьи 454-491 ГК РФ), применимых ко всем случаям возмездного отчуждения имущества. Однако сфера действия договора купли-продажи слишком широка, чтобы можно было ограничиться только этими общими нормами. Отдельные особенности объектов продажи (недвижимость, предприятия, сельскохозяйственная продукция) оказывают серьезное влияние на юридическое нормирование их отношений. Даже способ исполнения обязательства по передаче товара (в договорах энергоснабжения) может выступать видообразующим признаком договора.
Таким образом, в рамках общего понятия купли-продажи законодатель выделяет ее отдельные разновидности: розничную куплю-продажу, поставку, поставку товаров для государственных нужд, контрактацию, энергоснабжение, продажу недвижимости и продажу предприятия[2].
Если говорить о методологическом подходе к структуре и расположению норм в главе 30 ГК РФ, посвященной договору купли-продажи товаров, следует отметить, что вслед за общими нормами помещены положения, регулирующие основные условия договора купли-продажи. Нормы, регламентирующие каждое из условий договора, подчиняются определенной системе: Сначала дается определение соответствующего условия договора (например, количество или качество товаров), затем приводятся правила, позволяющие характеризовать данное условие применительно к конкретным договорным отношениям сторон при отсутствии данного условия в тексте договора, далее предусматриваются последствия нарушения сторонами договора обусловленных обязанностей.
В таком порядке в главе 30 ГК РФ последовательно излагаются правила, регулирующие такие основные условия договора купли-продажи, как предмет договора; обязанность продавца передать товар покупателю; количество товаров; срок исполнения договора; ассортимент; качество; комплектность товара и комплект товаров; тара и упаковка; цена; приемка и оплата товаров покупателем; страхование товаров.
Аналогичным образом в тексте ГК РФ расположены нормы, устанавливающие специальные правила в отношении отдельных видов договора купли-продажи: договоров поставки, контрактации, энергоснабжения, продажи недвижимости, продажи предприятий. Необходимо отметить, что в тексте ГК РФ отсутствует полное определение указанных договоров. Учитывая, что они представляют собой виды договора купли-продажи, в соответствующих нормах указывается лишь на специфические признаки этих договоров, позволяющие выделить их в отдельные виды купли-продажи.
2. Обязательные условия договора купли-продажи
2.1. Предмет договора в договоре купли-продажи
Предмет – это единственное условие, которое стороны должны во всех случаях обязательно сами определить при купле-продаже. По закону вопрос о том, что продается и покупается, считается согласованным сторонами, если из их договора можно установить наименование и количество товара. Договор может быть заключен на куплю-продажу товаров, имеющихся в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товаров, подлежащих изготовлению в будущем либо уже существующих, но не принадлежащих продавцу в момент заключения договора. Предмет купли-продажи должен считаться установленным, если содержание договора позволяет определить наименование и количество товаров. При этом предмет договора может указываться в полном объеме непосредственно в тексте договора или конкретизироваться в соответствующем приложении.
Курсовая по гражданскому праву. Договор купли-продажи
... 454 ГК). К числу договоров, признаваемых отдельными видами договора купли-продажи, относятся договоры (гл. 30 ГК РФ): а) розничной купли-продажи; б) поставки товаров; в) поставки товаров для государственных нужд ... (ст. 124 ГК РФ), а значит, и нормами о купле-продаже». Покупателем товара по договору купли-продажи может быть всякое физическое или юридическое лицо, признаваемое субъектом гражданских ...
В первом случае указание предмета может быть осуществлено, например, в договоре купли-продажи жилого помещения (квартиры) между физическими лицами: «1. Предмет договора
1.1. Предметом настоящего договора является купля-продажа квартиры, принадлежащей Продавцу на праве собственности.
1.2. Данные о квартире:
- расположена в 7 (семи) этажном панельном доме постройки 1980-1981 гг.,
модель П-3/16;
- этаж 9-ый;
- подъезд имеет 2 лифта: грузовой и пассажирский;
- адрес: 114567 г. Москва, улица Болотниковская, дом 12 квартира 132.
- количество и площадь комнат — 3 комнаты: 18, 14 и 14 кв.м;
- кухня — 10,1 кв.
м; холл и коридор — 13,5 кв.м; ванная и санузел раздельные;
- имеется балкон и лоджия.
В квартире имеется телефон (подлежит перерегистрации на нового абонента), капитальный ремонт квартиры не требуется, состояние систем жизнеобеспечения нормальное».
Вынесение предмета договора или отдельных его характеристик в соответствующие приложения, как правило, осуществляется при крупной закупке различных видов товара. Так, например, в договоре купли-продажи купли – продажи телевизоров и магнитофонов (теле- и аудиотехники) предмет договора может указываться в следующем виде:
«1. Предмет договора
1.1. Предметом настоящего договора является купля — продажа (в порядке разовой сделки) партии телевизионной и аудиорадиотехники — телевизоров и магнитофонов (далее — товар) производства Васильковского радиозавода им. А.С.Попова — Продавца по настоящему договору.
Общий вес тарных мест по договору — 38.000 кг брутто, объем — 54 куб.м (упаковка товара — картонные короба с противоударной изоляцией изделий), количество тарных мест — 248.
1.2. Номенклатура (ассортимент) товара (изделий), являющегося предметом договора, согласована сторонами его и приведена в приложении 3 к настоящему договору, являющемся его неотъемлемой частью.
1.3. Указанный выше товар Продавец обязуется передать в собственность Покупателя в согласованном количестве и ассортименте, а Покупатель обязуется принять данный товар и оплатить его в порядке и сроки, установленные сторонами настоящего договора».
Остальные условия, включая цену и качество передаваемых товаров, в принципе являются определимыми на основе критериев, введенных законом, и могут особо не оговариваться сторонами[3].
Значительное число норм ГК РФ посвящено тому, как определяются ассортимент, качество товаров, требования к их таре, упаковке, условия о сроках доставки, цена и порядок расчетов. Отсутствие в конкретном договоре специальных указаний на эти условия не может служить основанием для признания его незаключенным[4].
Цена договора купли-продажи является его существенным условием лишь в случаях прямо предусмотренных законом, например при продаже недвижимости. В других видах договоров купли-продажи условие о цене может и отсутствовать, что не подрывает действительности сделки. Здесь применяется правило пункт 3 статья 424 ГК РФ: при отсутствии в договоре соответствующего условия товар должен быть оплачен по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары.
Договор купли–продажи
... в форму купли-продажи. Легальное определение договора купли-продажи дается в общих положениях о купле-продаже, содержащихся в гл. 30 ГК РФ о купле-продаже. Согласно ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона ... 22 февраля 1992 г. №179 (в ред. от 31.12.2000) «О видах продукции (работ, услуг) и отходов производства, свободная реализация которых запрещена». К объектам гражданских прав, ...
Цена в договоре купли-продажи, как правило, согласуется самими сторонами, т.е. является свободной (договорной).
При этом порядок определения цены может быть различным. Она может устанавливаться непосредственно, т.е. путем указания на определенную денежную сумму, уплачиваемую за одну единицу товара либо за весь продаваемый товар (например, 1 миллион рублей за одну тонну товара).
Также возможно и фиксирование цен путем указания на порядок их определения (с использованием дополнительных критериев) без указания конкретной величины.
Свобода определения цены в договоре не является абсолютной и в ряде случаев прямо ограничена законом. Так, в публичных договорах розничной купли-продажи и энергоснабжения цена продаваемых товаров, по общему правилу, устанавливается одинаковой для всех потребителей.
Кроме того, цены на некоторые группы товаров, представляющих особое значение для народного хозяйства, могут напрямую устанавливаться или регулироваться государством.
Срок договора купли-продажи, по общему правилу, не является его существенным условием. Однако для договоров поставки или продажи товара в кредит с рассрочкой платежа срок исполнения соответствующих обязательств имеет особое значение, поэтому ГК РФ относит его к числу существенных условий этих договоров.
Срок договора купли-продажи может быть определен сторонами календарной датой, истечением периода времени, указанием на событие, которое должно неизбежно наступить, либо моментом востребования. Если же срок договора не установлен, его следует определять исходя из общих правил статьи 314 ГК РФ с учетом требований статьи 457 и пункта 1 статьи 486 ГК РФ.
Сказанное не исключает необходимости установления для отдельных видов купли-продажи требований об обязательном согласовании более широкого круга условий. Такие требования предъявляются в законе, например, к договорам энергоснабжения и продажи предприятий. Более того, именно наличие дополнительных существенных условий купли-продажи — один из основных критериев выделения ее отдельных разновидностей (поставка, розничная купля-продажа, контрактация и т. п.).
2.2. Значение срока в договоре поставки
Сроки поставки — согласованные сторонами и предусмотренные в договоре временные периоды, в течение которых продавец должен передать товар покупателю.
Момент исполнения продавцом своей обязанности передать товар покупателю определяется одним из трех вариантов: во-первых, при наличии в договоре условия об обязанности продавца по доставке товара — моментом вручения товара покупателю; во-вторых, если в соответствии с договором товар должен быть передан покупателю в месте нахождения товара — моментом предоставления товара в распоряжение покупателя в соответствующем месте; в-третьих, во всех остальных случаях — моментом сдачи товара перевозчику или организации связи.
Таким образом, сроком исполнения обязательства должна признаваться дата документа, подтверждающего принятие товара перевозчиком или организацией связи для доставки покупателю, либо дата приемосдаточного документа. Дата исполнения продавцом своей обязанности по передаче товара имеет важное значение, поскольку именно этой датой, как правило, определяется момент перехода от продавца к покупателю риска случайной гибели или случайной порчи товар[5].
Договоры купли-продажи поставки как наиболее распространенные ...
... в 95% случаев обязательствами являются договоры. Целью моего реферата является рассмотреть договоры купли-продажи как наиболее распространенные правовые формы реализации товара. С этой целью в ... условия и срок поставки, количество, качество и цена товара. Срок и дата поставки. Сроки поставки в договоре могут быть изложены следующим образом: определением фиксированной даты поставки или периода, ...
В гражданском праве сроки принято подразделять на: императивные и диспозитивные; определенные и неопределенные; общие и частные; определяемые «по промежуткам во времени» и в виде «момента во времени».
Императивные — общеобязательные сроки, которые не могут быть изменены по соглашению сторон, а диспозитивные — сроки, которые установлены законодательством, но могут быть изменены сторонами по их соглашению.
Определенные — сроки с указанием их начала и окончания, устанавливающие вполне точный промежуток времени либо определяющие конкретное событие или момент.
Неопределенные — сроки, закрепляющие приблизительный временной промежуток, необходимый для исполнения принятого обязательства: «в разумный срок», «без промедления», «своевременно», «заблаговременно» и т.д.
Для всех сроков действует общеобязательное правило о начале их течения: на следующий день после календарной даты или наступления события, которыми определено его начало (ст.191 ГК РФ).
Правила об исчислении сроков установлены в главе 11 Гражданского кодекса Российской Федерации. Порой некоторые ученые и специалисты полагают, «что срок поставки согласно новому ГК не является существенным условием договора купли-продажи».
Представляется, что такой подход к определению сроков по передаче товаров в договорах купли-продажи (поставки) носит упрощенный характер. Это обусловлено тем, что статья 457 ГК РФ содержит прямую отсылку к ст.314, в п.2 которой сказано, что в случаях, когда обязательство не предусматривает срок его исполнения и не содержит условий, позволяющих определить этот срок, оно должно быть исполнено в разумный срок после возникновения обязательства. В абзаце втором п.2 ст.314 ГК РФ законодатель указывает, что обязательство, срок исполнения которого определен моментом востребования, должник обязан исполнить в семидневный срок со дня предъявления кредитором требования о его исполнении, если обязанность исполнения в другой срок не вытекает из закона, иных правовых актов, условий обязательства, обычаев делового оборота или существа обязательства.
Законодатель не раскрывает понятие «разумный срок». Это обусловлено тем, что некоторые обязательства должны исполняться в силу обычаев делового оборота немедленно (операции сбербанков, хранение до востребования и т.п.).
Как явствует из сопоставления статей 457 и 314 Гражданского кодекса, отсутствие конкретного срока исполнения обязательства по договору купли-продажи усложняет правоотношения контрагентов, создает неопределенность в применении взаимных штрафных санкций за нарушение договорных обязательств, связанных с определением конечных сроков продажи (поставки) товаров. Отсутствие рассматриваемых сроков в договоре ведет к «труднодоказуемости» обстоятельств вины юридического лица в нарушении этих сроков.
Ученые-правоведы в основном обходят молчанием вопрос о том, является ли срок в рассматриваемых договорах существенным или несущественным условием договоров подобных видов. Обычно указывается на усложнение возникающих проблем. Так, В.В.Витрянский отмечает: «Сложнее решить проблему своевременности исполнения обязательства, когда договор не предусматривает срок исполнения и не содержит условий, позволяющих определить этот срок»[6].
Трудовой договор с испытательным сроком
... установлено федеральным законом. При заключении трудового договора на срок от двух до шести месяцев испытание не может превышать двух недель. Кроме того, трудовой договор с условием установления испытательного срока должен быть заключен ...
Иные известные специалисты-правоведы, прокомментировавшие многие статьи Гражданского кодекса о договоре купли-продажи (в частности, Н.И.Клейн, Г.Л.Левшина), не говорят о том, что срок поставки в данных договорах не является существенным условием.
Важен и практический аспект. В жизни крайне редко, как исключение, встретишь договор купли-продажи без указания конкретных сроков исполнения принятых обязательств. Это было бы не только опрометчиво, но и крайне невыгодно для покупателя, особенно в том случае, если он произвел предоплату товаров и не указал срок выполнения обязательства.
Сроки в договоре поставки излагаются следующими способами:
- определением фиксированной даты поставки;
- установлением периода поставки, то есть того промежутка времени, в который она должна быть произведена: декада, месяц, квартал, год, с применением специфических терминов – «немедленная» поставка, поставка «со склада», с «колес» и т.д.;
- указанием о поставке товаров по частям.
В последнем способе, если сторонами достигнуто соглашение, поставка производится по календарному плану, где указываются сроки поставки каждой партии.
Этот план согласно обычаям делового оборота именуется, например, так: «План поставки товаров на I квартал 2003 года». Данный план фиксируется в тексте договора под названием «Приложение N 1 (или N 2) к договору» с обязательным указанием номера и даты договора. Кроме того, в самом тексте договора необходимо отметить, что приложение N 1 (или N 2) является неотъемлемой частью договора (со ссылкой на номер и дату заключенного договора).
Для чего необходимы такие формулировки? Прежде всего для того, чтобы стороны, зафиксировав в тексте договора подобную оговорку, не могли в дальнейшем ссылаться на отсутствие приложения. Кроме того, ссылка в приложении на номер и дату договора полностью лишает контрагентов возможности заявлять (даже в суде) о том, что приложение к договору не составлялось, «потерялось», «исчезло» и т.п.
Действительно, в ст.508 ГК предусмотрен случай, когда стороны договора не определили срок (период) поставки по какой-либо причине. Тогда товары должны поставляться равномерными партиями помесячно, если иное не вытекает из закона, иных правовых актов, существа обязательства или обычаев делового оборота.
По соглашению сторон в договоре может быть установлен график поставки товаров: декадный, суточный, часовой и т.п. Досрочная поставка товаров может производиться только с согласия покупателя (пп.2, 3 ст.508 ГК РФ).
В случае, когда договором поставки предусмотрено право покупателя давать поставщику указания об отгрузке (передаче) товаров получателям, отгрузка (передача) товаров осуществляется поставщиком получателям, указанным в отгрузочной разнарядке.
Если срок направления отгрузочной разнарядки договором не предусмотрен, она должна быть направлена поставщику не позднее чем за тридцать дней до наступления периода поставки (п.2 ст.509 ГК РФ).
Непредставление покупателем отгрузочной разнарядки в установленный срок дает поставщику право либо отказаться от исполнения договора поставки, либо потребовать от покупателя оплаты товаров. Кроме того, поставщик вправе потребовать возмещения убытков, причиненных в связи с непредставлением отгрузочной разнарядки (п.3 ст.509 ГК РФ).
Договор продажи предприятия
... Все трудовые договоры, действующие на дату продажи бизнеса, остаются в силе, а права и обязанности работодателя переходят к покупателю бизнеса. Часть предприятия может быть продана по правилам договора купли-продажи предприятия только ...
Покупатель вправе отказаться от принятия товара, поставка которого просрочена, если в договоре не предусмотрено иное. В этом случае покупатель высылает уведомление об отказе в приемке товара. Вместе с тем товар, отправленный поставщиком до получения уведомления, покупатель обязан принять и оплатить.
Систематическая просрочка поставщиком поставки товара сверх предусмотренных в договоре сроков считается существенным нарушением договора и может повлечь односторонний отказ покупателя от его исполнения.
Возможность досрочной поставки должна оговариваться в контракте, а если это не определено, то досрочная поставка возможна только с согласия покупателя. Обязательство о досрочной поставке предполагает досрочную оплату товара покупателем. Если продавец поставил товар досрочно, без согласования с покупателем, последний вправе отказаться от его принятия до момента наступления срока, указанного в договоре.
Товары, поставленные досрочно и принятые покупателем, засчитываются в счет количества товаров, подлежащих поставке в следующем периоде.
Сроки поставки связывают не только с временным периодом, но и с каким-либо конкретным действием покупателя (предварительной оплатой, выплатой аванса, извещением о поступлении аккредитива в банк продавца), что соответственно должно быть также отражено в договоре.
Вышесказанное о сроках купли-продажи и поставки позволяет сделать вывод о том, что в большинстве случаев срок — существенное условие данных видов договоров. Это в значительной степени подтверждается правоприменительной практикой.
2.3. Цена в договоре купли-продажи недвижимости
Существенным условием договора продажи недвижимости, несоблюдение которого ведет к признанию договора незаключенным, является цена продаваемого имущества. Обязательное включение цены имущества в договор обусловлено, как правило, значительной стоимостью продаваемого имущества, а также необходимостью уплаты налога с продажи данного имущества, размеры которого определяются исходя из продажной цены имущества.
Цена конкретного недвижимого имущества строго индивидуальна и не может быть сопоставима с аналогичными видами недвижимого имущества, в связи с чем при заключении договора купли-продажи такого имущества не может применяться п. 3 ст. 424 ГК РФ, предусматривающий возможность при отсутствии цены в возмездном договоре применять цены, которые при сравнимых обстоятельствах обычно взимаются за аналогичные товары. Так, например, продаваемый земельный участок для садоводства строго индивидуален и имеет свои особенности даже по сравнению с соседними земельными участками. Эта индивидуальность может заключаться в его большей продуктивности, освоенности, наличии определенного количества многолетних насаждений и т.д.
По желанию собственника земельный участок может быть продан на конкурсе или аукционе. Таким образом, цена продаваемого земельного участка может быть установлена как по договоренности сторон, так и по результатам конкурса или аукциона. Но даже если цена устанавливается по итогам конкурса или аукциона, она должна быть включена в договор.
Типовой договор купли-продажи (купчая) земельного участка, утвержденный Комитетом Российской Федерации по земельным ресурсам и землеустройству, содержит специальный пункт (п. 2), посвященный плате по договору. В этом пункте указываются: цена проданного земельного участка, определенная указанными выше способами; сведения об оплате суммы, перечисленной продавцу и залогодержателю (если предмет договора обременен залогом) согласно прилагаемому к договору, подтвержденному продавцом требованию залогодержателя по задолженности, необходимой для совершения погашения по закладной на предмет договора; сведения о передаче продавцу соответствующей суммы наличными.
Договор купли-продажи: понятие, содержание. Иные виды договоров
... товара). Договор купли-продажи: последствия нарушений условий о количестве и качества товаров. Статья 469. Качество товара 1. Продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. 2. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара ...
Для ориентира при определении цены продаваемого земельного участка стороны договора могут использовать данные кадастровой оценки земли — кадастровую стоимость земельного участка (п. 5 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации[7]), которая определяется в соответствии с Правилами проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденными постановлением Правительства РФ от 08.04.2000 N 316[8].
Поскольку кадастровая оценка земель проведена на территории РФ далеко не повсеместно, закон предусматривает, что в случаях, когда кадастровая стоимость земли не определена, применяется нормативная цена земли (ст. 13 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»[9]).
Нормативная цена земли устанавливается в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 15.03.97 N 319 «О порядке определения нормативной цены земли»[10] ежегодно органами исполнительной власти субъектов РФ для земель различного целевого назначения по оценочным зонам, административным районам, поселениям и их группам. Нормативная цена земли не должна превышать 75% уровня рыночной цены на типичные земельные участки соответствующего целевого назначения. При этом рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности (ст. 66 Земельного кодекса).
Документы о нормативной цене и кадастровой стоимости земельных участков выдаются заинтересованным лицам районными (городскими) комитетами по земельным ресурсам и землеустройству.
При продаже здания, строения, сооружения и иного имущества, расположенного на земельном участке, установленная цена данного недвижимого имущества включает в себя и цену соответствующего земельного участка, если иное не предусмотрено законом или договором.
В договоре продажи может быть указана лишь цена на единицу площади или иного размера недвижимости, например цена квадратного метра, цена одной сотки (или одного гектара) земельного участка. При этом общая цена продаваемого имущества определяется исходя из его фактического размера, в частности путем умножения стоимости одного квадратного метра на общую площадь продаваемого строения либо стоимости одного гектара (сотки) на площадь земельного участка.
2.4. Особенности купли-продажи предприятия, как имущественного комплекса
Существенным условием договора продажи предприятия является, естественно, условие о предмете. Но предприятие — это сложное имущественное образование. Его параметры постоянно меняются во времени и нуждаются в привязке к определенному моменту. С этой целью статья 561 Гражданского кодекса предусматривает необходимость провести инвентаризацию, которая осуществляется продавцом в соответствии с Методическими указаниями по инвентаризации имущества и финансовых обязательств, утвержденными приказом Минфина России от 13.06.95 N 49[11].
Указанный нормативный акт рассматривает продажу предприятия как основание проведения инвентаризации в обязательном порядке.
В результате проведения инвентаризации предприятия могут быть выявлены как недостачи, так и излишки (неучтенные) имущества. Излишки имущества приходуются и относятся на финансовые результаты, недостачи в пределах норм естественной убыли относятся на издержки, а сверх того — на виновных лиц.
Бухгалтерский баланс должен быть составлен продавцом и подписан в соответствии с требованиями, предъявляемыми к таким документам. Аудиторское заключение должно быть составлено профессиональным аудитором, действующим в соответствии с Федеральным законом от 07.08.01 N 119-ФЗ «Об аудиторской деятельности»[12].
Аудиторской деятельностью могут заниматься юридические и физические лица, прошедшие аттестацию и получившие соответствующую лицензию. Аудитор может дать любое по содержанию заключение, если покупатель согласится с ним, то оно может быть признано надлежащим основанием для заключения договора, даже если аудитор установит недостоверность учета и отчетности. В ходе аудиторской проверки возможно восстановление учета, анализ эффективности использования предприятия и пр.
Перечень всех долгов и требований к предприятию должен быть составлен на определенную дату с учетом сроков исковой давности. Долги предприятия, срок исковой давности по которым истек, если они не были своевременно предъявлены к взысканию, относятся на прибыль предприятия.
Цена предприятия должна в соответствии с нормами о продаже недвижимости также должна рассматриваться как существенное условие договора (ст. 555 ГК РФ).
Предприятие может продаваться по одной из известных видов цен. По балансовой стоимости, т.е. стоимости предприятия, подтвержденной бухгалтерскими документами, продаются, как правило, неконкурентоспособные предприятия, дающие прибыль не выше среднеотраслевой. По «доходам» продаются высокодоходные, престижные предприятия, имеющие выгодное место нахождения, при этом балансовая цена существенно корректируется в сторону повышения будущими доходами предприятия. Аукционная цена определяется в результате и по правилам проведения соответствующей процедуры. Цену зарегистрированного, но пока еще не действующего и не используемого предприятия могут составлять только расходы по его регистрации. Существует также понятие рыночной цены, которая может подтверждаться данными о ценах на аналогичное имущество, сведениями об уровне цен, публикуемыми государственными органами, экспертными заключениями.
Следует отметить, что по поводу цены предприятия и ее последующего отражения в бухгалтерских документах покупателя в правовом регулировании сформировалось совершенно необоснованное правило отражать разницу между ценой приобретения и стоимостью по бухгалтерскому балансу всех его активов и обязательств как деловую репутацию.
2. Продажа товаров по образцам
Договор розничной купли-продажи признается продажей по образцам, если он заключен в результате знакомства покупателя с образцом товара (экземпляром товара, выставленном в торговом (демонстрационном) зале).
Образец товара также может быть представлен его описанием, в каталоге художественных изображений или информации о товаре, проспекте, буклете, в фотографиях и других информационных материалах, а также в рекламных объявлениях о продаже товаров. Указанные каталоги, материалы, описания товара должны содержать полную, достоверную и доступную информацию, характеризующую предлагаемый товар.
Образцы товара (их описания, каталоги) выставляются продавцом специально для ознакомления с ними покупателя. Образцы товаров, предлагаемых к продаже, должны быть выставлены в месте продажи в витринах, на прилавках, подиумах, стендах, специальных пультах, оборудование и размещение которых позволяет покупателям ознакомиться с товарами.
Покупатель может определить качество и потребительские свойства аналогичного товара, передаваемого ему продавцом по договору розничной купли-продажи, только по предоставленному образцу. Равное значение имеет описание товара, помещение его изображения либо иной информации о нем в каталогах и т.п.
Особенности продажи товаров по образцам (описаниям, каталогам) гражданам-потребителям определяются Правилами продажи товаров по образцам, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 21.07.97 N 918[13].
При продаже товаров по образцам покупателю предоставляется возможность самостоятельно или с помощью продавца ознакомиться с демонстрируемыми образцами или предложенными описаниями товаров, выбрать и приобрести необходимые товары, передаваемые покупателю после их доставки в указанное им место, если иное не предусмотрено договором.
Передача покупателю товара, приобретенного по образцу, может быть произведена путем пересылки его почтовыми отправлениями, перевозки железнодорожным, автомобильным, воздушным или водным транспортом с доставкой товара по месту, указанному покупателем в договоре.
Оформляется договор розничной купли-продажи по образцам, как правило, с помощью кассового и товарного чеков, а также квитанции (иного документа установленной формы) на доставку (в случае необходимости — сборку, установку, пуск и т.д.).
В силу ст. 493 ГК РФ договор розничной купли-продажи товаров по образцам с доставкой считается заключенным в надлежащей форме с момента выдачи покупателю указанных документов, оформленных в установленном порядке.
Отдельно регламентируются отношения сторон договора розничной купли-продажи, предусматривающие доставку выбранного покупателем товара в определенное сторонами место. Условие о доставке товара покупателю по договору розничной купли-продажи специально регулируется ст. 499 ГК РФ. Перечень товаров, продаваемых по образцам и доставляемых продавцом в определенное покупателем место, определяется продавцом.
Однако это не означает, что договор о продаже товара по образцам всегда исполняется в месте нахождения покупателя. В случаях, предусмотренных законом или договором, передача покупателю товара может быть произведена продавцом непосредственно после оплаты товара в месте продажи.
По общему правилу договор будет считаться исполненным продавцом с момента доставки товара в место, указанное в договоре (в квитанции).
В случае, если такое место не указано, надлежащим исполнением будет доставка товара в место жительства покупателя-гражданина (или по месту нахождения — для юридического лица).
Законом, иным нормативным актом или соглашением сторон может быть предусмотрен иной момент исполнения договора. Так, если в договоре розничной купли-продажи по образцам помимо доставки предусмотрены сборка, установка, подключение и наладка товара, моментом исполнения договора будет являться время осуществления соответствующих действий.
Правила продажи товаров по образцам устанавливают сроки, в которые должны осуществляться доставка покупателю, сборка, установка и подключение товара, если в соответствии с правилами сборки это не производится самим покупателем. Продавец обязан доставить товар покупателю не позднее 5 дней с момента оформления и оплаты покупки. Сборка и установка осуществляются продавцом в день доставки, а если это невозможно — не позднее 2 дней с момента доставки. Установка, включение и пуск технически сложных товаров должны осуществляться не позднее недельного срока с момента доставки.
Поскольку, приобретая товар, покупатель может оценить его качество и потребительские свойства исключительно по образцу товара или той информации, которая содержится в каталоге, буклете и т.п., предоставленных продавцом, он может отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке. Такой отказ будет правомерным только до передачи товара покупателю, независимо от того, осуществляется передача товара в месте продажи или он доставляется покупателю. При одностороннем отказе от исполнения договора в таком случае покупатель обязан возместить продавцу понесенные расходы, связанные с совершением действий по выполнению им договора.
Договор купли-продажи по образцу в форме единого документа может быть заключен в месте продажи товара путем составления документа, подписанного сторонами, либо путем передачи покупателем сообщения о намерении приобрести товар посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что сообщение исходит от покупателя, а также в иной форме, согласованной продавцом и покупателем, при непосредственном заключении договора.
При заключении договора в месте продажи товара, а также в случае передачи сообщения о намерении покупателя приобрести товар в них должно быть обязательно указано:
- наименование и юридический адрес продавца, фамилия, имя, отчество покупателя или указанного им лица (получателя), адрес, по которому следует доставить товар;
- наименование товара, артикул, количество предметов, входящих в комплект приобретаемого товара, цена товара;
- вид услуги, время ее исполнения и стоимость;
- обязательства продавца и покупателя.
Предложение покупателя о пересылке товара почтовым отправлением в адрес «До востребования» может быть принято только с согласия продавца.
Договор считается заключенным с момента выдачи продавцом покупателю кассового или товарного чека или иного документа, подтверждающего оплату товара, в месте его продажи или с момента получения продавцом сообщения о намерении покупателя приобрести товар на условиях, предложенных продавцом.
Покупатель до передачи ему товара вправе отказаться от исполнения договора при условии возмещения продавцу расходов, понесенных в связи с совершением действий по выполнению договора.
Передача покупателю товара, приобретенного по образцу, может быть произведена путем пересылки его почтовыми отправлениями, перевозки железнодорожным, автомобильным, воздушным или водным транспортом с доставкой товара по месту, указанному покупателем в договоре.
В случаях, предусмотренных договором, передача покупателю товара может быть произведена продавцом непосредственно после оплаты товара в месте продажи.
Продавец обязан передать товар покупателю в порядке и в сроки, установленные в договоре.
Доставка товара транспортом в пределах населенного пункта, где он продан, должна быть осуществлена в сроки, определяемые соглашением сторон, но не позднее 3 календарных дней с момента оформления и оплаты покупки. В иных случаях сроки доставки товара покупателю устанавливаются договором.
Если в договоре срок доставки товара не определен и отсутствуют возможности определить этот срок, то товар должен быть передан продавцом в разумный срок.
Обязательство, не исполненное в разумный срок, продавец должен выполнить в 7-дневный срок со дня предъявления покупателем требования об его исполнении.
Пересылке товаров почтой или перевозке соответствующим видом транспорта подлежат товары, транспортировка которых не запрещена законодательством Российской Федерации.
Отношения между продавцом и организациями транспорта, почтовой связи при продаже товаров по образцам регулируются законодательством Российской Федерации.
Установка, подключение, наладка и пуск в эксплуатацию отдельных технически сложных товаров, на которые в соответствии с технической и эксплуатационной документацией установлено запрещение на самостоятельное выполнение этих процедур покупателем, а также обязательный инструктаж о правилах пользования товарами производятся сервисными службами продавца или другими организациями, с которыми продавец имеет договоры на техническое обслуживание реализуемых им товаров.
Оказание этих услуг должно быть осуществлено в сроки, определенные соглашением сторон, но не позднее 7 календарных дней с момента доставки товара покупателю.
Договор считается исполненным с момента доставки товара в место, указанное в договоре, а если место передачи товара договором не определено, то с момента доставки товара по месту жительства покупателя или получателя, если иное не было предусмотрено договором.
В случае если доставка товара произведена в установленные договором сроки, но товар не был передан покупателю по его вине, новая доставка производится в новые сроки, согласованные с продавцом после повторной оплаты покупателем стоимости услуги по доставке товара.
Продавец обязан передать покупателю товар, который полностью соответствует его образцу или описанию, качество которого соответствует информации, представленной покупателю при заключении договора, а также информации, доведенной до его сведения при передаче товара (в техническом паспорте на товар, правилах его использования, на этикетке или ярлыке, прикрепленным к товару, на самом товаре или его упаковке либо другими способами, предусмотренными для отдельных видов товаров).
При отсутствии в договоре условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется. Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, он обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями.
Заключение
Подводя итог вышесказанному, можно сделать следующие выводы.
При заключении договора купли-продажи в первую очередь требуется умение правильно составлять контракты. Практика показывает, что тщательное формулирование договорных условий является одним из надежных средств избежать возникновения трудноустранимых недоразумений в последующем, особенно, принимая во внимание многоаспектность возникающих при заключении и исполнении контракта проблем (коммерческих, валютно-финансовых, юридических, транспортных и т.п.).
Интересы продавца и покупателя далеко не совсем совпадают и в случае ненадлежащего исполнения обязательств должником кредитор несет убытки. И, зачастую, затраты времени и сил на его юридическое преследование, во-первых, быть весьма обременительными и, во-вторых, оказаться в конечном счете напрасными, если у неисправного должника не будет достаточно денежных средств или иного имущества, на которое может быть обращено взыскание. Следовательно, необходимо взвесить риск несоблюдения условий договора и постараться изыскать средства снижения вероятных неблагоприятных последствий.
Учитывая правила толкования терминов, необходимо стремиться к тому, чтобы достигнутое соглашение наиболее четко отражалось в тексте контракта, воплощалось в формулировках одинаково понимаемых каждой стороной и не допускающих произвольной интерпретации.
В юридической литературе часто встречается утверждение, что преобладающей формой договора розничной купли-продажи является его устная форма. Но отнесение договора розничной купли-продажи к договорам присоединения практически исключает устную форму договора, поскольку предполагает использование стандартных форм, формуляров и т.п.
Правовой нигилизм не позволяет нашим гражданам защищать свои потребительские права, поэтому необходимо на практике обеспечить права потребителей на просвещение в области защиты прав потребителей: школьное образование по изучению основ потребительского права, публикации и рубрики в средствах массовой информации, создание органов по защите прав потребителей, в т.ч. и общественных, где интересы граждан должны представлять юристы. Необходимо, чтобы ими осуществлялись такие виды деятельности как информационные, образовательные, просветительские, консультативные, юридические.
Если досудебное разрешение конфликтов по договорам купли-продажи можно возвести в ранг обычая, т.к. около 60 % их рассматривается в добровольном порядке, то в судебной системе эти дела рассматриваются очень долго и зачастую много несправедливых решений.
Список использованной литературы:
[Электронный ресурс]//URL: https://urveda.ru/kursovaya/usloviya-dogovora-kupli-prodaji/
1. Нормативные правовые акты:
1. Конституция Российской Федерации 1993 года // «Российская газета» от 25 декабря 1993 г. N 237.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации 1995 года, часть 2 // Собрание законодательства Российской Федерации от 29.01.1996, N 5, ст. 410.
3. Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. N 136-ФЗ // «Российская газета» от 30 октября 2001 г., N 211-212.
4. Федеральный закон от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» // «Российская газета» от 30 октября 2001 г. N 211-212.
5. Федеральный закон от 7 августа 2001 г. N 119-ФЗ «Об аудиторской деятельности» // «Российская газета» от 9 августа 2001 г. N 151.
6. Федеральный закон от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Собрание законодательства Российской Федерации от 28.07.1997, N 30, ст. 3594.
7. Постановление Правительства Российской Федерации от 21 июля 1997 г. N 918 «Об утверждении Правил продажи товаров по образцам» // «Российской газете» от 1 августа 1997 г.
8. Постановление Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 г. N 316 «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель» // Собрание законодательства Российской Федерации от 17 апреля 2000 г., N 16, ст. 1709.
9. Постановление Правительства Российской Федерации от 15 марта 1997 г. N 319 «О порядке определения нормативной цены земли» // «Российская газета» от 2 апреля 1997 г.
10. Приказ Минфина Российской Федерации от 13 июня 1995 г. N 49 «Об утверждении методических указаний по инвентаризации имущества и финансовых обязательств» // «Финансовая газета» 1995, N 28.
2. Справочная литература:
[Электронный ресурс]//URL: https://urveda.ru/kursovaya/usloviya-dogovora-kupli-prodaji/
1. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право: Общие положения. – М.: Издательство «Статут», 2003.
2. Витрянский В.В. Гражданский кодекс о договоре купли – продажи // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 1995. № 10.
3. Витрянский В.В., Суханов Е.А. и др. Договоры: порядок заключения, изменения и расторжения, новые типы. — М.: АО «Центр деловой информации» еженедельника «Экономика и жизнь», 1996, с.48.
4. Крашенинников П. «Недвижимость и учреждения юстиции». – М.: «Закон», 2002, № 4.
5. Гражданское право. Учебник. Под ред. Е.А.Суханова. В 2 т. – М.: «Инфра», 2003.
6. Гражданское право России. Часть первая: Учебник. Под ред. Цыбуленко З.И.. — М.: «Юристъ», 2003.
7. Гражданское право. Учебник. Под отв. ред. Сергеева А.П. и Толстого Ю.К. Изд. 3-е дополненное и переизданное. – М.: «Проспект», 2003.
8. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ (постатейный) // Под ред. Садикова О.Н.. — М.: Юридическая фирма «Контракт»; «Инфра – М», 2002.
9. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая. Научно-практический комментарий // Отв. ред. Абова Т.Е., Кабалкин А.Ю., Мозолин В.П.. — М.: «Бек», 2001.
10. Комментарий к части второй Гражданского Кодекса Российской Федерации для предпринимателей. Под общ. ред. Брагинского М. И. Изд. 2-е. – М.: «Бек», 2002.
11. Комментарий части первой Гражданского кодекса Российской Федерации для предпринимателей. // Под отв. ред. В.Д. Карповича изд. 3-е, дополненное, — М.: «Проспект», 2001.
12. Сборник образцов гражданско-правовых документов. Комментарий. Учебно-практическое пособие // Под ред. С.Е.Андреева. — М.: «Проспект», 2004.
[1] Гражданский кодекс Российской Федерации 1995 года, часть 2 // Собрание законодательства Российской Федерации от 29.01.1996, N 5, ст. 410.
[2] Гражданское право. Учебник. Под отв. ред. Сергеева А.П. и Толстого Ю.К. Изд. 3-е дополненное и переизданное. – М.: «Проспект», 2003, с. 5.
[3] Комментарий к части второй Гражданского Кодекса Российской Федерации для предпринимателей. Под общ. ред. Брагинского М. И. Изд. 2-е. – М.: «Бек», 2002, с. 16.
[4] Витрянский В.В. Гражданский кодекс о договоре купли – продажи // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 1995. № 10. С. 71.
[5] Комментарий части второй Гражданского кодекса Российской Федерации для предпринимателей. — М.: Фонд «Правовая культура», 1996, с.24.
[6] Витрянский В.В., Суханов Е.А. и др. Договоры: порядок заключения, изменения и расторжения, новые типы. — М.: АО «Центр деловой информации» еженедельника «Экономика и жизнь», 1996, с.48.
[7] Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. N 136-ФЗ // «Российская газета» от 30 октября 2001 г., N 211-212.
[8] Постановление Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 г. N 316 «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель» // Собрание законодательства Российской Федерации от 17 апреля 2000 г., N 16, ст. 1709.
[9] Федеральный закон от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» // «Российская газета» от 30 октября 2001 г. N 211-212.
[10] Постановление Правительства Российской Федерации от 15 марта 1997 г. N 319 «О порядке определения нормативной цены земли» // «Российская газета» от 2 апреля 1997 г.
[11] Приказ Минфина Российской Федерации от 13 июня 1995 г. N 49 «Об утверждении методических указаний по инвентаризации имущества и финансовых обязательств» // «Финансовая газета» 1995, N 28.
[12] Федеральный закон от 7 августа 2001 г. N 119-ФЗ «Об аудиторской деятельности» // «Российская газета» от 9 августа 2001 г. N 151.
[13] Постановление Правительства Российской Федерации от 21 июля 1997 г. N 918 «Об утверждении Правил продажи товаров по образцам» // «Российской газете» от 1 августа 1997 г.
