исследования обусловлена тем, что создание надежной и эффективной правовой базы развития рыночных отношений в нашей стране напрямую связано с развитием и укреплением гражданского общества. Немалую роль в решении этой задачи играют правовые нормы, определяющие правовые механизмы регулирования совершения субъектами гражданских правоотношений различных гражданско-правовых сделок.
В соответствии с ГК РФ и последующими актами особенности правового режима недвижимости разделены на две категории — в зависимости от объекта недвижимости и по виду гражданско-правовой сделки, предметом которой этот объект выступает. В связи с этим изучение проблем регулирования правового режима недвижимости целесообразно проводить, рассматривая комплекс наиболее острых, принципиальных вопросов правового регулирования отдельных видов сделок с определенными объектами недвижимого имущества.
Данная тема актуальна не только для всех участников рассматриваемых видов гражданско-правовых сделок, органов государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, но и для органов судебной власти. Последнее подтверждается возрастающим потоком судебных дел по вопросам регистрации сделок с недвижимым имуществом, а также дел по вопросам привлечения финансовых средств граждан в жилищное строительство, урегулированию споров по договорам долевого участия в строительстве, рассматриваемыми как арбитражными судами, так и судами общей юрисдикции Российской Федерации.
Необходимо совершенствовать нормативно правовую базу в области правового регулирования сделок с недвижимостью и сложившуюся практику применения соответствующих нормативных правовых актов с учетом возникновения в современных условиях новых факторов правового, социального, экономического характера, вызывающих постоянное развитие гражданско-правовых отношений, объектом которых выступает недвижимое имущество.
М. М. Агаркова
Цель и задачи исследования
Цель исследования заключается в разработке на основе критического анализа существующей законодательной базы и судебной практики теоретических и практических положений, направленных на совершенствование регулирования сделок с недвижимостью в Российской Федерации.
Достижение поставленной цели обусловило постановку и решение следующих задач:
1. Рассмотреть понятие и особенности правового режима недвижимого имущества.
2. Охарактеризовать добросовестного приобретателя в российском гражданском праве.
3. Проанализировать специфические особенности сделок с недвижимым имуществом.
Сделки. Представительство. Доверенность. Договоры: мены, дарения
... формы сделки – в случае спора стороны лишены права ссылаться на ... долга, основанные на сделке, совершенной в письменной форме и др. по соглашению сторон Несоблюдение простой письменной формы не влечет недействительность сделки. Правовое последствие нарушения данной ...
4. Выявить риски при совершении сделок с недвижимым имуществом и способы защиты от них.
Объект и предмет исследования. Объект исследования составляют действующие нормативно закрепленные особенности правового режима недвижимого имущества; соответствующие правоотношения, складывающиеся между субъектами гражданско-правовых отношений при заключении, исполнении и прекращении ими отдельных видов сделок с недвижимым имуществом, государственной регистрации соответствующих прав и сделок.
Предметом исследования является система основных теоретических, нормативно-правовых и практических аспектов понятия недвижимого имущества и его правового режима, прежде всего государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также типичных правоотношений, в которые вступают граждане и юридические лица при осуществлении операций с недвижимостью.
Теоретическая и практическая значимость исследования. Теоретическое значение исследования заключается в том, что изложенные теоретические положения и выводы, предложения и рекомендации дополняют гражданско-правовую науку. Практическое значение заключается в том, что выводы и рекомендации, содержащиеся в работе, могут быть использованы для подготовки методических рекомендаций, а также в организации научных разработок по проблеме исследования. Научно-практические положения могут быть полезны для внедрения в учебный процесс в высших учебных заведениях юридического профиля при изучении учебных курсов «Гражданское право», «Гражданское процессуальное право (Гражданский процесс России)», «Арбитражное процессуальное право (Арбитражный процесс России)».
1. Понятие недвижимости и сделок с ней
Г. В. Отказ
Законами РФ
Правовое регулирование общественных отношений по поводу владения, пользования и распоряжения разнообразными вещами во многом определяется естественными свойствами последних, зависит от их экономического назначения, строится с учетом их ценности, общественных интересов и т. д. В связи с этим не только теоретическое, но и большое практическое значение приобретает научная классификация объектов гражданских правоотношений Комментарий к Конституции Российской Федерации (постатейный) (2-е издание, пересмотренное) // Под ред. В. Д. Зорькина . М., Норма, Инфра-М, 2011. С. 362. Она призвана служить ориентиром при выявлении правового режима того или иного имущества, определении объема и содержания прав и обязанностей участников гражданских правоотношений Комментарий к Гражданскому кодексу РФ, части первой (постатейный) / Под ред. О. Н. Садикова . М., 2007. С. 89. .
ГК РФ Гражданский, С. И. Ожегова, Ширинская Е. Ю.
Советское гражданское право не давало легального определения недвижимости. Однако в ГК РСФСР 1964 г. Гражданский кодекс Российской Советской Федеративной Социалистической Республики (утв. ВС РСФСР 11 июня 1964 г.) (ред. от 26 ноября 2001 г.) Документ утратил силу с 1 января 2008 г. в связи с принятием Федерального закона от 18 декабря 2006 г. № 231-ФЗ «О введении в действие части четвертой Гражданского кодекса Российской Федерации» (ред. от 12 апреля 2010 г.) / Материал из Википедии — свободной энциклопедии // ru.wikipedia.org содержались нормы, выделявшие право собственности на такого рода объекты и сделки с ними в отдельные правовые институты (личная собственность на жилой дом, договор купли-продажи жилого дома или дачи, возможность завещания данных объектов).
Гражданское право, как отрасль Российского права
... с участием Российской Федерации, субъектов РФ и муниципальных образований, например в случае завещания гражданином своего имущества государству. Гражданское право - это отрасль права, регулирующая имущественные и личные неимущественные отношения, основанные на равенстве, ...
Основы гражданского законодательства Союза ССР и республик, принятые в 1991 г. Постановления Верховного Совета СССР от 31 мая 1991 г. № 2212-I «О введении в действие Основ гражданского законодательства Союза ССР и республик». Основы гражданского законодательства Союза ССР и республик подлежали введению в действие с 1 января 1992 г. // forum.yurclub.ru; Постановление Пленума от 22 декабря 1992 г. № 17 «О некоторых вопросах применения Основ гражданского законодательства Союза ССР и республик на территории Российской Федерации». Документ утратил силу в связи с Постановлением Пленума от 26 апреля 2007 г. № 15 «О признании утратившими силу некоторых постановлений Пленума Верховного Суда Российской Федерации» / Официальный сайт Верховного Суда Российской Федерации // supcourt.ru на первой волне реформирования не только советского права, но и государства, уже содержали деление имущества на движимое и недвижимое. Было дано вполне классическое определение недвижимости. Главным признаком была указана прочная связь с землей, но вместе с тем упоминалась и несоразмерность ущерба назначению имущества при перемещении (п. 2 ст. 4) .
Е. Н. Иванова
Недвижимость представляет собой общественно признанный товар, имеющий определенное назначение (производственное или не производственное), наделенный рядом экономических особенностей и способный удовлетворять потребности физических и юридических лиц.
Недвижимое имущество (недвижимость) обладает двойственной гражданско-правовой природой, являясь, с одной стороны, вещью — одним из видов объектов гражданских прав, обладающих специфическими признаками, отличающими их от иных объектов гражданских прав, с другой стороны — особой разновидностью вещей, отличающейся особыми признаками от движимых вещей.
ГК РФ Гражданский
Новеллой ст. 130 ГК РФ являются положения, согласно которым «к недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, выделенные в установленном порядке в качестве самостоятельных объектов гражданских прав». Таким образом, происходит дробление (более мелкое деление) объектов, относящихся к недвижимому имуществу.
В. Н. Смагин, И. А. Понятие
В русском гражданском праве юридическим действием называлось внешнее выражение воли человека, влекущее за собой юридические последствия. Под именем юридической сделки понималось такое выражение воли, которое непосредственно направлено на определенное юридическое последствие, т. е. на установление, изменение или прекращение юридических отношений. Юридическая сделка раньше иначе называлась юридическим актом Шершеневич Г. Ф. Учебник русского гражданского права (по изданию 1907 г.).
М.: Спарк, 2005. С. 112; Скловский К. И. Сделка и ее действие // Вестник гражданского права. 2012. № 3. С. 67.
Д. И. Русское, П. В. Крашенинникова
Сделка является волевым действием, основой которого выступает потребность человека в чем-либо, что инициирует его выполнить ряд действий, направленных на осуществление поставленных им целей. Соответственно, человек действует по определенным мотивам и его действия направлены на известную цель. Побудительные стимулы деятельности человека должны быть им осознаны, чтобы стать мотивами его воли. До выполнения действия лицо анализирует потребность, избирает способ ее удовлетворения и только затем принимает решение.
Договор купли продажи недвижимости
... к содержанию договора купли-продажи жилой недвижимости; - исследовать особенности формы и государственная регистрация договора купли-продажи жилой недвижимости; - рассмотреть вопросы цены договора, прав и обязанностей ... 1917г. исключительной государственной собственности на землю, запрета на совершение сделок с недвижимостью в городах привело к легальному упразднению нормами Гражданского кодекса ...
Таким образом, сделки — акты осознанных, целенаправленных, волевых действий физических и юридических лиц, совершая которые они ставят цель достижения определенных правовых последствий. Это очевидно даже при заключении наиболее распространенных сделок. Например, передача денег по договору займа вызывает возникновение у заимодавца права требовать возврата займа, а у заемщика — обязанности вернуть деньги, полученные по данному договору.
Содержание воли сторон сделки складывается под влиянием социально-экономических факторов: лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность, заключают сделки, чтобы сделать возможным изготовление и реализацию товаров, оказание услуг с целью получения прибыли; граждане при помощи сделок удовлетворяют свои материальные и духовные потребности и т. п.
В. А. Воля
И. А. Соответствие, Ф. С. Недействительность
Таким образом, несмотря на то, что воля имеет важное значение для права и составляет обязательную предпосылку возникновения права, являясь только внутренней волей лица, она не способна воздействовать на возникновение, изменение или прекращение правоотношений. Для этого внутренняя воля должна стать известной другим субъектам, ее необходимо проявить вовне. Следовательно, в таких элементах сделки, как воля и волеизъявление, содержится сущность сделки, и отсутствие любого из этих элементов означает отсутствие сделки.
И. Б. Римское
Необходимо отметить, что действующее законодательство ( ст. 431 ГК РФ) указывает на приоритетное значение именно волеизъявления. На наш взгляд, эта позиция является не вполне обоснованной, поскольку следует выявлять именно действительную волю сторон сделки, т. е. руководствоваться принципом приоритета воли над волеизъявлением.
На основании п. 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 июля 2011 г. № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» в случае возникновения между сторонами договора купли-продажи будущей недвижимой вещи спора по поводу того, какая именно недвижимая вещь подлежит передаче покупателю во исполнение договора купли-продажи, суд на основании ст. 431 ГК РФ устанавливает действительную волю сторон, исходя из положений подписанного сторонами договора, иных доказательств по делу, а также принимая во внимание практику, сложившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.
Если суд на основе представленных доказательств придет к выводу о том, что стороны не достигли соглашения по поводу того, какое именно имущество подлежит передаче в собственность покупателя, такой договор не может считаться заключенным.
ГК РФ Постановление
И. Б. Указ
Необходимо различать юридические цели (основания сделки) и социально-экономические цели субъектов сделки, поскольку одна и та же социально-экономическая цель может быть реализована посредством нескольких правовых целей (например, социально-экономическая цель использования нежилого помещения может быть достигнута и путем приобретения права собственности на помещение, и путем заключения договора аренды помещения).
Понятие и содержание договора продажи недвижимости
... недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (ст. 551 ГК РФ). Порядок государственной регистрации сделок купли-продажи недвижимости и прав на нее установлен Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество ...
П. И. Психология
Сделки с недвижимостью можно классифицировать сообразно цели, которую преследуют стороны. В этой связи выделяются три группы сделок с недвижимостью:
- сделки по отчуждению недвижимого имущества, влекущие переход права собственности (договор продажи недвижимости, ст. 549 ГК РФ;
- договор продажи предприятия, ст. 559 ГК РФ;
- договор мены недвижимого имущества, ст. 567 ГК РФ;
- договор дарения недвижимости, ст. 572 ГК РФ;
- пожертвование, ст. 282 ГК РФ;
- договор ренты с передачей недвижимости под выплату ренты, ст. 583, 601 ГК РФ;
- договор строительного подряда, ст. 740 ГК РФ;
- договор участия в долевом строительстве, ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (ред. от 30 декабря 2012 г.) // СПС Консультант Плюс, 2013;
- сделки без отчуждения недвижимого имущества, которые не влекут перехода права собственности (договор аренды и субаренды зданий и сооружений, ст. 650 ГК РФ;
- договор аренды и субаренды иных объектов недвижимости, ст. 606 ГК РФ;
- договор залога недвижимости (ипотеки), ст. 339 ГК РФ;
- договор аренды транспортного средства с экипажем, ст. 632 ГК РФ;
- договор аренды транспортного средства без экипажа, ст. 642 ГК РФ;
- договор аренды предприятия, ст. 656 ГК РФ;
- договор найма жилого помещения, ст. 671 ГК РФ;
- договор финансовой аренды (лизинга) недвижимости (за исключением земли и других природных ресурсов), ст. 665 ГК РФ, ст. 3 Федерального закона от 29 октября 1998 г. № 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)» Федеральный закон от 29 октября 1998 г. № 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)» (ред. от 8 мая 2010 г.) // СПС Консультант Плюс, 2013;
- акцессорные или дополнительные к ранее совершенным сделкам с недвижимым имуществом: уступка права требования (ст. 388, 389 ГК РФ) по сделке с недвижимым имуществом;
- перевод долга (ст. 391 ГК РФ) по сделке с недвижимым имуществом;
- соглашение об изменении (расторжении) договора (ст. 452 ГК РФ) в отношении недвижимости;
- уступка прав требования по договору участия в долевом строительстве (ст. 11 Закона об участии в долевом строительстве) и др.
2. Специфические особенности сделок с недвижимым имуществом
2.1 Регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним — это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ (п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (ред. от 30 декабря 2012 г.) // Российская газета. 1997. 30 июля.).
Государственная регистрация договоров ипотеки
... обусловлены существом ипотечной сделки. К публичным процедурам, осуществляемым только при государственной регистрации договора об ипотеке (залоге недвижимости), относится регистрация физических и юридических лиц, владельцев закладной — документа, удостоверяющего права залогодержателя, но обеспеченному ...
Юридическое значение государственной регистрации в рассматриваемом случае состоит в том, что она является единственным доказательством существования зарегистрированного права: поскольку действия административных органов презюмируются достоверными, то и государственная регистрация, пока иное не установлено судом, является достоверной, а значит, бесповоротной Киндеева Е. Права на недвижимости: в регистрации отказать // Бизнес-адвокат. 2001. № 17. С. 90.; имеет не техническое, а юридическое значение; зарегистрированное право оспаривается лишь в судебном порядке; обеспечивает стабильный хозяйственный оборот Обобщение судебной практики по спорам, возникающим из применения Федерального закона от 21 июля 1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» / Постановление Президиума Арбитражного суда Новосибирской области от 26 февраля 2009 г. № 2 // СПС Консультант Плюс, 2013.
Хаскельберг Б. Л.
Мнение о «сделковом» характере государственной регистрации прав на недвижимость отвергается и Конституционным Судом РФ , указавшем, что государственная регистрация договора… не может подменять собой договор как основание возникновения, изменения и прекращения права, а также вторгаться в содержание договора. Государственная регистрация, по мнению суда, необходима для удостоверения со стороны государства юридической силы соответствующих правоустанавливающих документов Определение Конституционного Суда РФ от 05 июля 2001 г. № 132-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы закрытого акционерного общества „Ребау АГ“ на нарушение конституционных прав и свобод п. 1 ст. 165 и п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса РФ» // СПС Консультант Плюс, 2013.
Разработчиками проекта Федерального закона № 47 538−6 «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса РФ, а также в отдельные законодательные акты РФ» Указ Президента Российской Федерации от 18 июля 2008 г. № 1108 «О совершенствовании Гражданского кодекса Российской Федерации» // СПС Консультант Плюс, 2013; Комментарий к проекту изменений Гражданского кодекса Российской Федерации / Правовые новости. Специальный выпуск // СПС Консультант Плюс, 2013; Проект Федерального закона № 47 538−6 «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса РФ, а также в отдельные законодательные акты РФ» // СПС Консультант Плюс, 2013 предложено дополнить ГК РФ ст. 8.1 ГК РФ, которая определяет основные принципы государственной регистрации прав на имущество (в первую очередь недвижимого).
Реализация положений указанной статьи может привести к изменениям в законодательстве о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и законодательстве о государственном кадастре недвижимости.
В этой связи представляется необходимым обратить внимание на ключевые изменения, вводимые данной статьей .
Установлены принципы государственной регистрации прав. К таковым относятся принципы проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра. Представляется, что последовательное применение данных принципов в административной и судебной практике может серьезно изменить правовое регулирование государственной регистрации прав на имущество.
Совершенствование системы регистрации прав на недвижимость и ...
... мошенничества на рынке недвижимости. В настоящее время система государственной регистрации сделок с недвижимостью регулируется Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Являясь ...
Примечательно, что эта статья предусматривает государственную регистрацию не только объектов недвижимости, но и любого имущества. Таким образом, основополагающие нормы о государственной регистрации будут распространяться также и на случаи регистрации движимых вещей, если это будет установлено законодательством.
Согласно ст. 8.1 ГК РФ в редакции Проекта в реестре должны быть указаны с достаточной определенностью объект, на который устанавливается право, управомоченное лицо, содержание права, основание его возникновения.
Данное положение важно для совершения сделок с недвижимым имуществом, поскольку действующие нормы Гражданского кодекса РФ содержат жесткие требования к индивидуализации объекта недвижимости (ст. ст. 554 и 607 ГК РФ).
Кроме того, в отношении такого объекта недвижимости, как земельный участок, Земельный кодекс РФ определяет обязанность установления границ, то есть постановку этого участка на кадастровый учет в государственном кадастре недвижимости (ст. 11.1 ГК РФ).
Предлагается закрепить, что если основанием возникновения, изменения или прекращения права на имущество является сделка, подлежащая государственной регистрации, право возникает, изменяется или прекращается не ранее внесения соответствующей записи в реестр, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Данное положение важно для решения вопроса, в какой момент прекращается, например, договор аренды недвижимого имущества, если срок действия его истек и дальнейшее пользование имуществом не осуществляется, однако запись об этом договоре имеется в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество.
Проекта ГК
Сделка, влекущая возникновение, изменение или прекращение прав, которые подлежат государственной регистрации, должна быть нотариально удостоверена, если иное не установлено законом.
Действующий Гражданский кодекс РФ такого положения не содержит, ограничиваясь только тем, что нотариальное удостоверение сделок обязательно в случаях, установленных в законе, а также предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась (п. 2 ст. 163 ГК РФ).
При этом в Пояснительной записке подробно обосновывается необходимость нотариального удостоверения прав на недвижимое имущество. Оно состоит в том, что действующая система государственной регистрации не способна заменить собой нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью, поэтому в Проекте ГК РФ «предлагается строить систему регистрации прав при непосредственном участии нотариусов, которые привлекаются как к оформлению сделки, так и к передаче документов в регистрирующий орган. Предполагается, что, будучи профессионалами в этой сфере, они обеспечат оказание клиенту комплекса услуг, в том числе передадут документы клиента на регистрацию, получат их после регистрации и вручат клиенту» Проект Федерального закона № 47 538−6 «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса РФ, а также в отдельные законодательные акты РФ» // СПС Консультант Плюс, 2013.
Условия действительности сделок
Предмет исследования составляют гражданско-правовые нормы, регулирующие условия действительности сделок. При написании работы использовались различные правовые источники, такие как: Гражданский кодекс Российской Федерации, ... когда вещь передается от одной стороны сделки к другой. При заключении договоров аренды недвижимости не требуется перехода права собственности к арендатору: она передается на ...
В то же время в Пояснительной записке подчеркивается, что для полноценной реализации данного нововведения законодателю необходимо предпринять меры, «направленные на повышение уровня доверия общества к нотариусам, на повышение их профессионализма и культуры, а также на серьезное усиление их ответственности. Нужно установить экономически оправданные тарифы на услуги нотариуса, которые не должны, ввиду своего размера, восприниматься гражданами и другими участниками оборота как необоснованное бремя расходов».
Пунктом 5 ст. 8.1 ГК РФ в редакции Проекта предусмотрено, что лицо, которое знало или должно было знать о недостоверности данных государственного реестра, не вправе ссылаться на соответствующие данные реестра.
Указанная новелла может быть широко применена при разрешении споров об изъятии имущества из чужого незаконного владения (виндикационный иск).
Так, в соответствии с абз. 2 п. 38 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» приобретатель не может быть признан добросовестным, если на момент совершения сделки по приобретению имущества право собственности в ЕГРП было зарегистрировано не за отчуждателем. В то же время запись в ЕГРП о праве собственности отчуждателя не является бесспорным доказательством добросовестности приобретателя Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» // СПС Консультант Плюс, 2013.
Также приобретатель не является добросовестным, если на момент совершения сделки в ЕГРП имелась отметка о судебном споре в отношении этого имущества. Это разъяснение получило развитие в Проекте ГК РФ. В абз. 4 п. 6 ст. 8.1 ГК РФ в редакции Проекта предусмотрено, что наличие в реестре отметки о наличии судебного спора в отношении этого права исключает возможность ссылаться на достоверность данных реестра. Упомянутая отметка может быть внесена в государственный реестр по требованию лица, оспаривающего зарегистрированное право в суде.
Таким образом, развитие правового регулирования оборота недвижимости — это постоянный поиск баланса между защитой прав и обеспечением эффективности, прозрачности и понятности процедур, обеспечивающих оборот недвижимости.
Васькин В. В.
В сфере недвижимости достаточно часто заключаются сделки представителями сторон, действующими на основании доверенностей. В соответствии с п. 1 ст. 185 ГК РФ доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу для представительства перед третьими лицами. Если сделка совершена по действительной доверенности и представитель при этом не вышел за рамки предоставленных полномочий, то каких-либо проблем, скорее всего, не будет.
Односторонние сделки в российском гражданском праве
... основ учения об односторонней сделке. 1.2 Понятие односторонних сделок в российском гражданском праве В науке гражданского права вопрос о содержании понятия односторонней сделки не имеет своего надлежащего освещения. Отдельные виды односторонних сделок рассматриваются в нашей ...
Зачастую представители, действующие по доверенности, заявляют, что собственнику самому затруднительно явиться в регистрирующий орган для подачи документов на государственную регистрацию. В данной ситуации следует предложить, чтобы договор купли-продажи подписал сам собственник, а представитель лишь подал документы на государственную регистрацию.
В практической деятельности нередки ситуации, когда представитель, действующий по доверенности, подписывает договор купли-продажи и с покупателем сдает его на государственную регистрацию, в период государственной регистрации собственник производит отмену выданной доверенности и сообщает об этом в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Получив информацию о том, что доверенность отменена, регистрирующий орган отказывает в государственной регистрации.
Возникает ситуация, при которой покупатель остается и без объекта недвижимости (в регистрации права собственности отказано), и без денег (в случае, если деньги передавались при подписании договора).
Таким образом, можно сделать вывод, что предъявление иска о признании права собственности на объект недвижимости в данном случае является весьма эффективным способом защиты прав, при этом необходимо позаботиться о своевременном применении обеспечительных мер в виде ареста на спорную недвижимость.
Определенную проблему представляют доверенности, выданные лицами, содержащимися в местах лишения свободы.
Согласно п. 3 ст. 185 ГК РФ к нотариально удостоверенным доверенностям приравниваются, в частности, доверенности лиц, находящихся в местах лишения свободы, удостоверенные начальником соответствующего места лишения свободы.
Зачастую такие доверенности бывают неправильно оформлены (не указаны необходимые реквизиты, отсутствует удостоверительная надпись, содержание доверенности не позволяет установить, что же в действительности имеется в виду).
Также встречаются случаи подделки подобных доверенностей. В данной ситуации сделка, совершенная по поддельной доверенности, будет являться ничтожной, следовательно, может быть заявлен иск о применении последствий недействительности ничтожной сделки.
Другим массивом ситуаций, при которых часто допускаются нарушения прав (а иногда и мошенничества), являются задатки. Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения ( п . 1 ст . 380 ГК РФ).
В практической деятельности задаток (иногда иные способы обеспечения: «гарантийный взнос», «обеспечительная сумма» и т. п. ) передается при подписании предварительного договора купли-продажи в обеспечение обязанностей по заключению основного договора.
ГК РФ Гражданский, УК РФ Уголовный
служба РФ Указ
При передаче задатка, по нашему мнению, следует руководствоваться следующими правилами. 1. Не передавать задаток в слишком большом размере (хотя в некоторых ситуациях это приходится делать, например, при покупке дорогостоящего жилья).
2. Внимательнейшим образом изучить документы на объект недвижимости, так как не исключена возможность предоставления поддельных документов. 3. Получить выписку из Единого реестра прав на недвижимое имущество, во-первых, тем самым можно убедиться в истинности представленных документов, а, во-вторых, в случае возникновения спора суд, скорее всего, будет исходить из добросовестности лица, получившего выписку. Так как государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке ( абз . 2 п . 1 ст . 2 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (ред. от 30 декабря 2012 г.) // Российская газета. 1997. 30 июля.).
Рынок недвижимости на сегодняшний день является лакомым куском для желающих нечестно заработать, однако соблюдение определенных правил поможет свести к минимуму риски, возможные при совершении сделок с недвижимостью. Как показывает практика, большинство крупных агентств недвижимости, используя в своей деятельности отработанные технологии проведения сделок, не часто сталкиваются с серьезными случаями мошенничества. Также следует отметить, что лучше предупредить неправомерные действия контрагента, чем в дальнейшем в судебном порядке восстанавливать свои нарушенные права, поскольку на это уходит немало времени и средств.
3. Условия действительности и недействительность совершения сделок с недвижимостью В Проекте ГК РФ предусматривается введение правила о запрете на заключение сделок с абсолютно потестативным условием, то есть наступление которого исключительно или преимущественно зависит от воли одной стороны сделки (п. 3 ст. 157 ГК РФ в редакции Проекта Проект Федерального закона № 47 538−6 «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации» // СПС Консультант Плюс, 2013).
Исключения из этого правила могут предусматриваться законом или существом отношений. К примеру, опционный договор и договор на абонентское обслуживание, вводимые Проектом ГК РФ, по своей природе основаны на единоличном волевом решении одной из сторон соглашения.
Следует отметить, что в Пояснительной записке подчеркивается, что слова «исключительно или преимущественно» в предлагаемой редакции п. 3 ст. 157 ГК РФ несут на себе основную нагрузку в связи с тем, что заранее в законе невозможно определить, какие условия в сделке не следует признавать приемлемыми. Окончательная ясность в данный вопрос может быть внесена только судебной практикой, исходя из основополагающей идеи, согласно которой условие в сделке не должно несправедливо нарушать баланс интересов сторон.
Проектом ГК РФ предлагается специальная норма, касающаяся согласия на совершение сделки (ст. 157.1 ГК РФ в редакции Проекта).
Согласно данной норме такое согласие может быть предварительным и последующим. Первое из них может быть отозвано, если это прямо не запрещено законом или договором. Однако лицо может нести ответственность в связи с неблагоприятными последствиями, вызванными таким отзывом. Если согласие запрашивается с указанием срока на ответ (или такой срок предусматривается в законе), то молчание лица не будет считаться согласием (п. 4 ст. 157.1 ГК РФ в редакции Проекта).
Аналогичное правило действует и в том случае, если согласие не было получено в разумный срок.
