С развитием в России рыночных отношений появилось большое количество исследований, посвященных вопросам правового регулирования обращения ценных бумаг. Интерес этот, в первую очередь, продиктован потребностью в информации о возможностях ценных бумаг как инструмента предпринимательской деятельности, в формировании ясного представления о проблемах, возникающих на рынке ценных бумаг.
Ценные бумаги становятся все более привычным объектом гражданских прав не только среди представителей так называемого делового мира, но и среди людей, чья профессиональная деятельность не связана с предпринимательством. В немалой степени этому способствует распространение такого специфического вида ценных бумаг как жилищные ценные бумаги. Их выделение в особую группу не имеет правового значения и осуществлено на основе их специфического «предмета» — жилого помещения.
Наиболее известным и распространенным видом жилищных ценных бумаг на сегодняшний день можно признать жилищные сертификаты. В работе будет рассмотрено понятие и сущность жилищных сертификатов как ценных бумаг, а также их правовое регулирование.
ГЛАВА 1. Понятие и содержание жилищных сертификатов
как ценных бумаг
Федеральным законом от 22 апреля 1996 г. N 39-ФЗ «О рынке ценных бумаг» и Положением «О порядке выпуска и обращения жилищных сертификатов», утвержденным Указом Президента от 10 июня 1994 г. №1182, регулируются порядок выпуска и обращение жилищных сертификатов на территории Российской Федерации и реализация прав их собственников.
В соответствии с п. 2 данного Положения жилищные сертификаты как ценные бумаги являются особой разновидностью облигации с индексируемой номинальной стоимостью, и эта ценная бумага представляет ее держателю право на:
1. приобретение собственником квартиры (квартир) при условии приобретения пакета жилищных сертификатов;
2. получение от эмитента по первому требованию индексированной номинальной стоимости жилищного сертификата. Схема индексации номинальной стоимости жилищного сертификата устанавливается при его выпуске, и остается неизменной в течение установленного срока действия жилищного сертификата.
Жилищные сертификаты на рынке ценных бумаг
... Грачева, Е. Чефрановой, И.Ш. Файзутдинова и др. Целью данной работы является исследование гражданско-правового регулирования жилищных сертификатов, являющихся ценными бумагами. Указанная цель обуславливает конкретные задачи исследования: систематизация норм, регулирующих ...
Жилищные сертификаты являются срочными, эмиссионными, товарными, именными ценными бумагами. Гарантия по жилищным сертификатам это поручительство либо банковская гарантия. При этом в качестве гаранта могут выступать банки или страховые организации. В отдельных случаях поручителями могут быть органы исполнительные власти РФ или субъекта РФ.
Жилищный сертификат удостоверяет внесение первым владельцем (юридическим или физическим лицом, приобретающим сертификат) средств на строительство определенной общей площади жилья, размер которой не меняется в течение установленного срока действия жилищного сертификата.
Номинал жилищного сертификата устанавливается в единицах общей площади жилья, а также в его денежном эквиваленте. При этом минимальный номинал жилищного сертификата, выраженный в единицах общей площади жилья, не может быть установлен менее 0,1 кв. метра.
Эмитентами являются юридические лица, зарегистрированные на территории РФ, и являющимися заказчиками по заключенным договорам строительного подряда, т.е. публично правовые образования, а также имеющие права заказчика на строительство жилья, отведенный в установленном порядке земельный участок под жилищное строительство и проектную документацию на жилье, являющееся объектом привлечения средств, а также юридические лица, которым в установленном порядке переданы все указанные права.
В отдельных случаях эмитентами жилищных сертификатов могут выступать банки, иные кредитные учреждения которые являются инвесторами по договору строительного подряда. Владельцем жилищных сертификатов могут быть только физические лица. Объем эмиссии является существенным условием облигации, и не может превышать размера общей площади строящегося жилья.
Эмитент жилищных сертификатов несет от своего имени обязательства по ним перед собственниками жилищных сертификатов.
Жилищный сертификат должен иметь определенный срок действия. Срок действия жилищного сертификата определяется сроком действия договора строительного подряда.
Жилищные сертификаты могут быть выпущены в одной из форм, предусмотренных Федеральным законом от 22 апреля 1996 г. N 39-ФЗ «О рынке ценных бумаг». Формы жилищных сертификатов (именная бездокументарная, документарная на предъявителя) должны быть определены в решении об их выпуске. В случае выпуска жилищных сертификатов в документарной форме сертификат такой ценной бумаги помимо обязательных реквизитов, предусмотренных указанным Федеральным законом, должен содержать следующие обязательные реквизиты:
1. Метка жилищный сертификат;
2. Дата и номер государственной регистрации эмиссии;
3. Срок действия жилищного сертификата;
4. Дата приобретения жилищного сертификата первым собственником;
5. Размер общей площади, оплаченной при получении сертификата;
6. Общий объем эмиссии жилищных сертификатов;
7. Цену жилищного сертификата (по которой жилищный сертификат приобретается первым собственником);
8. Порядок индексации стоимости жилищного сертификата при выкупе жилищного сертификата эмитентом относительно первоначальной цены жилищного сертификата.
9. Предварительные условия договора купли-продажи, который обязуется заключить эмитент с собственником определенного количества жилищных сертификатов, дающего право на приобретение жилья, с установленными характеристиками;
10. Порядок согласования дополнительных и окончательных условий будущего договора купли-продажи, которые заранее не определяются в жилищном сертификате, в том числе указание на срок, в течение которого эмитент должен давать ответ на разногласия по условиям договора, в случае возникновения этих разногласий;
Бухгалтерский учет подарочных сертификатов
... хозяйственной операции Дебет Кредит 1 Произведена новация: замена имущественного обязательства, подтвержденного подарочным сертификатом, договором купли-продажи 76 субсчет "Владелец сертификата"62 субсчет "Авансы" 2 Зачтен аванс ... уплату продавцу аванса, опровергается лишь тем, что на дату приобретения сертификата еще не согласован предмет договора (покупателем еще не выбран товар (услуга)) и к тому ...
11. Условия, дающие право владельцу сертификата заключить договор на покупку квартиры, в том числе:
- дату, раньше которой жилищный сертификат не может быть предъявлен эмитенту владельцем с требованием об исполнение.
- минимальное количество сертификатов, дающее право требовать заключения договора купли-продажи;
- срок исполнения эмитентом жилищного сертификата обязанности по передаче квартиры собственнику жилищных сертификатов;
- полное наименование эмитента.
Отсутствие какого-либо реквизита делает жилищный сертификат недействительным.
Регистрация эмиссии возможно при следующих условиях:
1. Заключение договора строительного подряда;
2. Оформление прав на земельный участок (полное оформление прав заказчика на земельный участок и полная переда прав подрядчику);
3. Проведение градостроительных экспертиз, технической документации;
4. Твердая смета.
ГЛАВА 2. Порядок реализации прав владельцев жилищных сертификатов
По общему правилу норма носит императивный характер. Владелец жилищного сертификата получает права собственности на жилое помещение если номинальная стоимость имеющихся у него жилищных сертификатов составляет не менее 30 % стоимости жилого помещения. Оставшуюся часть стоимости владелец жилищного сертификата может выплатить в соответствие с условиями заключаемого договора купли-продажи.
По завершению срока обращения жилищного сертификата владелец по своему выбору :
1) Заключить договор купли-продажи с эмитентом жилищного сертификата;
2) Погасить жилищный сертификат. При погашение владелец получает право на денежную сумму эквивалентную индексации номинальной стоимости жилищного сертификата. Выплата денежных средств должна быть осуществлена в течение 7 банковских дней с момента предъявления требования о погашение жилищного сертификата.
В случае если погашение жилищных сертификатов не может осуществить непосредственно эмитент, то погашение на тех же условиях в установленном договором купли-продажи порядке обязан произвести гарант.
3) Право на конвертацию жилищного сертификата одной серии в жилищный сертификата другой серии, выпущенный данными эмитентом. При обмене жилищных сертификатов на жилищные сертификаты новых серий не допускаются изменения их соответствия причитающейся и оплаченной площади жилья определенного типа и местоположения и взимание эмитентом дополнительных сборов с владельцев жилищных сертификатов.
Эмитент обязан иметь договор, по которому поручитель (гарант) обязуется выплатить собственнику сертификата денежные средства в случае неисполнения эмитентом своих обязательств на условиях пункта 9 Положения «О порядке выпуска и обращения жилищных сертификатов». Поручителем (гарантом) может выступать банк, страховая компания.
Споры об условиях договора купли-продажи квартиры и ином исполнении обязательств, предусмотренных жилищным сертификатом, рассматриваются в суде или арбитражном суде в соответствии с установленной подведомственностью: если эмитент не выполняет требования, вытекающие из жилищного сертификата, то держатель сертификата имеет право обратиться в суд с требованием о понуждение договора (может быть удовлетворено в том случае, если эмитент приобрел право собственности и отказывается передать).
Ценные бумаги как объекты гражданских прав (2)
... положений самого Гражданского кодекса. Ценными бумагами в юридическом смысле являются ценные документы, которые ценны не сами по себе, как бумаги - материальные предметы: в силу своих естественных свойств, а в силу содержащегося в них права на ...
То, что касается убытков, начинается солидарная ответственность эмитента и гаранта по облигации.
Также в Положение установлено обращение жилищных сертификатов. Сделки с жилищными сертификатами, в том числе договоры купли-продажи, должны совершаться в простой письменной форме. Передача жилищных сертификатов осуществляется в соответствии с законодательством о ценных бумагах. Запрещается вносить и принимать жилищные сертификаты в качестве взноса в уставный капитал хозяйственных обществ и товариществ.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Итак, легальное определение жилищных сертификатов приведено в п. 2 Положения «О выпуске и обращении жилищных сертификатов», утвержденного Указом Президента РФ от 10 июня 1994 года № 1182. Согласно Положению жилищный сертификат — особый вид облигации, удостоверяющий право его собственника на приобретение квартиры или получение от эмитента индексированной номинальной стоимости жилищного сертификата.
Сама идея создания нового вида ценных бумаг — жилищных сертификатов — во многом связана с необходимостью оптимизации законодательства в сфере долевого строительства с тем, чтобы предотвратить повторение скандальных событий на рынке новостроек — имеются в виду случаи с обманутыми дольщиками.
Таким образом, жилищный сертификат обладая всеми свойствами облигации отнесен к ее особому виду, поскольку его владелец имеет право не только на получение выплаты в случае его погашения, но также право на заключение договора купли-продажи квартиры, что не характерно для облигации как имущественного займа. Жилищный сертификат является одним из способов реализации права на жилище, и играет большую роль при обеспечениями граждан жилыми помещениями в современных условиях.
СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМОЙ ЛИТЕРАТУРЫ
[Электронный ресурс]//URL: https://urveda.ru/referat/jilischnyie-sertifikatyi/
Нормативные правовые акты:
1. Конституция Российской Федерации от 12 декабря 1993г. // Российская Газета от 25 декабря 1993 г. № 237.
2. Федеральный закон от 22.04.1996 N 39-ФЗ «О рынке ценных бумаг»//»Российская газета», N 79, 25.04.1996.
3. Указ Президента РФ от 10.06.1994 N 1182″ О выпуске и обращении жилищных сертификатов»//»Собрание законодательства РФ», 13.06.1994, N 7, ст. 694.
Учебная литература:
[Электронный ресурс]//URL: https://urveda.ru/referat/jilischnyie-sertifikatyi/
1. Габов А. В. Необходимо ли регулирование отношений, возникающих из жилищных сертификатов, в новом Жилищном кодексе? // Жилищное право, 2000, № 1, с. 18.
2. Галанов В. А. . – М.: ИНФРА-М. – 2006. 379с.
3. Потяркин Д. Жилищный сертификат // Хозяйство и право. — М., 2001, № 8. — С. 40-46
4. Марченко Т.В. Жилищный сертификат как ценная бумага. Автореф. дис. канд. юрид. наук — М.: 2011. — 28 c.
