Договоры жилищного найма и аренды жилых помещений

Курсовая работа

Введение, Актуальность темы., Гражданское законодательство регулирует, Конституция РФ относит к разной компетенции гражданское и жилищное законодательство:, Гражданское законодательство, Жилищное законодательство

Следовательно, правоотношения по поводу жилых помещений могут регулироваться как Российской Федерацией, так ее субъектами.

Цель работы:

Задачи:

  1. Изучить виды сделок с жилыми помещениями.
  2. Изучить особенности договора найма жилых помещений.
  3. Изучить особенности договора аренды жилого помещения.

Глава 1. Виды сделок с жилыми помещениями

сделками признаются

Таким образом, для совершения договоров жилищного найма и аренды жилых помещений необходимо выражение согласованной воли двух и более сторон, количество которых мы определим в процессе работы.

Гражданский кодекс Российской Федерации (далее ГК РФ), раскрывая содержание права собственности на жилое помещение, указывает в п.1 ст.288 на то, что собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствие с его назначением. Владельцы жилых помещений вправе распорядиться своим жильем через гражданско-правовые сделки, т.е. они могут осуществлять его отчуждение, а так же передавать во владение и пользование другому лицу. В соответствии с п.2 ст. 288 ГК РФ жилые помещения могут сдаваться их собственниками для проживания на основании договора.

По договорам жилищного найма и аренды жилых помещений жилые помещения не отчуждаются, а лишь передаются в пользование, что следует из вышеприведенной схемы.

В ГК РФ закреплено, что жилые помещения могут передаваться в возмездное владение и пользование по договорам:

договор найма жилого помещения

арендный и иной договор

Глава 2. Договор найма жилых помещений

Права и обязанности участников по договору найма жилых помещений регулируются главой 35 ГК РФ и актами жилищного законодательства. Среди последних особо следует выделить ЖК РСФСР и Закон РФ “О федеральной жилищной политики”.

одна сторона

В ГК РФ наем жилого помещения подразделяется на, Объектом договоров найма может быть

35-я глава ГК РФ в первую очередь направлена на регламентацию отношений, связанных с коммерческим наймом. Вместе с тем целый ряд положений 35-й главы ГК РФ относится к двум указанным в ГК видам договора найма жилых помещений.

3 стр., 1493 слов

Договор найма (аренды) жилого помещения и основные права и обязанности сторон

... действующего законодательства и научной литературы. Отсюда вытекают следующие задачи: выявление особенностей договора с помощью сравнительного анализа договора социального найма с коммерческим; определение предмета и объекта договора; порядок использования договора найма жилого помещения путем ...

2.1. Договор социального найма

Договор социального найма в ГК РФ регламентируется только в общем виде, подробное регулирование должно быть в новом ЖК РФ и иных актах жилищного законодательства, как в России, так и ее субъектов. До принятия нового ЖК РФ действует ЖК РСФСР 1983 г. в части, не противоречащей Конституции, ГК РФ, Закону “Об основах федеральной жилищной политики” и некоторым другим законодательным актам.

Объектом договора социального найма могут быть

Согласно п.3 ст.40 Конституции РФ малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами. В ст.28 ЖК РСФСР отражено, что граждане, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, имеют право на получение в пользование жилого помещения в домах государственного или муниципального жилищного фонда в порядке, предусмотренном жилищным законодательством. Жилые помещения предоставляются указанным гражданам, как правило, постоянно проживающим в данном населенном пункте.

Определенные категории граждан, признающиеся законодательством нуждающимися в улучшении жилищных условий, сформулированы в ст.29 ЖК РСФСР, Правилах учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий и предоставлении жилых помещений, действующих в субъектах РФ.

Нуждающимися в улучшении жилищных условий признаются:

1) граждане, имеющие обеспеченность жилой площадью на одного члена семьи ниже уровня, устанавливаемого субъектом РФ;

2) лица, проживающие в жилом помещении (доме), не отвечающем установленным санитарным и техническим требованиям (неустранимые: промерзание стен, повышенная влажность, неисправность санитарно-технического оборудования и т.п.);

3) лица, проживающие в квартирах, занятых несколькими семьями, если в составе семьи имеются больные, страдающие тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний, при которых совместное проживание с ними (по заключению учреждений здравохранения) в одной квартире невозможно;

4) граждане, проживающие в смежных неизолированных комнатах по две и более семьи при отсутствии родственных отношений;

5) граждане, проживающие в общежитиях, за исключением сезонных и временных работников, лиц, работающих по срочному трудовому договору, а также граждан, поселившихся в связи с обучением;

6) граждане, проживающие длительное время на условиях поднайма в домах государственного и общественного жилищного фонда, либо найма в домах жилищно-строительных кооперативов, либо в домах, принадлежащих гражданам на праве личной собственности, не имеющие другой жилой площади.

Вместе с тем граждане признаются нуждающимися в улучшении жилищных условий и по иным основаниям, предусмотренным законодательством РФ и субъектов РФ.

Согласно ст.30 ЖК РСФСР учет граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, осуществляется, как правило, по месту жительства органами местного самоуправления (в некоторых случаях граждане могут быть приняты на учет и не по месту их жительства).

Учет нуждающихся в улучшении жилищных условий граждан, работающих на предприятиях, в учреждениях, организациях, имеющих жилищных фонд и ведущих жилищное строительство или принимающих долевое участие в жилищном строительстве, осуществляется по месту работы, а по их желанию — также и по месту жительства. При этом наравне с ними должны приниматься на учет граждане, оставившие работу на этих предприятиях, в учреждениях, организациях в связи с уходом на пенсию.

9 стр., 4375 слов

Улучшение жилищно-коммунальных условий

... в экспертизе нового строительства. На протяжении нескольких десятилетий жилищный сектор находился под контролем государства. В сфере обеспечения ... ЖКХ делилась еще на организации, которые диктовали свои условия—это в основном предприятия, так называемые локальные монополисты. ... “чистых районов” (где преобладает элитное жилье, с частным наймом обслуживания ЖКХ) и “грязных районо” (где обслуживание ЖКХ ...

На основании ст.33 ЖК РСФСР жилые помещения предоставляются гражданам, состоящим на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, в порядке очередности, исходя из времени принятия их на учет и включения в списки на получение жилых помещений. Вместе с тем для некоторых категорий граждан законодательство предусматривает первоочередное и внеочередное предоставление жилых помещений по договору жилищного найма. Такие лица включаются в отдельные списки.

Только федеральное законодательство предусматривает первоочередное предоставление жилых помещений нуждающимся в улучшении жилищных условий более чем 20 категориям граждан, вне очереди жилище предоставляется также более 20 категориям граждан.

По договору социального найма жилые помещения предоставляются, как правило, в виде отдельной квартиры. При этом, ЖК РСФСР устанавливает норму жилой площади на одного человека в размере 12 кв.м. (ст.38), а Закон РФ «Об основах жилищной политики» в ст.11 относит данный вопрос к компетенции субъектов РФ в зависимости от достигнутого уровня жилищной обеспеченности, состава семьи, применяемых типов жилых помещений в домах жилищного фонда социального использования и других факторов. Однако в связи с тем, что Закон РФ «Об основах федеральной жилищной политики» был принят позже, следует, что установленные нормы – компетенция субъектов РФ.

Субъекты РФ, принявшие нормативные акты, посвященные предоставлению жилых помещений после введения в действие Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики», как правило, в отличие от ЖК РСФСР устанавливают размер не жилой площади, а общей площади жилого помещения, куда включается не только площадь комнат, но и так называемых подсобных помещений. Сверх нормы жилой площади отдельным категориям граждан предоставляется дополнительная жилая площадь в виде комнаты или в размере 10 кв.м.. Гражданам, страдающим тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний, а так же гражданам, которым эта площадь необходима по условиям и характеру выполняемой работы, размер дополнительной жилой площади может быть увеличен.

Жилое помещение, предоставляемое по договору социального найма, должно быть благоустроенным применительно к условиям данного населенного пункта, отвечать установленным санитарным и техническим требованиям. При этом не допускается заселение одной комнаты лицами разного пола старше 9 лет, кроме супругов. Жилое помещение предоставляется с учетом здоровья граждан и других заслуживающих внимания обстоятельств (ст.40, 41 ЖК РСФСР).

На основании решения органа местного самоуправления, государственного либо муниципального предприятия или учреждения о предоставлении жилья по договору найма гражданина органом местного самоуправления выдается ордер, который является единственным основанием для вселения в предоставленное помещение.

Ордер может выдаваться только на свободное жилое помещение. В случае нарушения этого правила ордер может быть признан недействительным. Получить ордер может либо гражданин, которому предоставляется жилое помещение, либо другое лицо на основании доверенности, удостоверенной в установленном порядке. Ордер на жилое помещение может быть в судебном порядке недействительным в случаях предоставления гражданами не соответствующих действительности сведений о нуждаемости в улучшении жилищных условий, нарушения прав других граждан и организаций на указанное в ордере жилое помещение, неправомерных действий должностных лиц при решении вопроса о предоставлении жилого помещения, а также в иных случаях нарушения порядка и условий предоставления жилых помещений.

33 стр., 16442 слов

Приватизация жилых помещений

... объектами приватизации являются жилые помещения в домах го­сударственного и муниципального жилищных фондов, кото­рые занимают граждане на основе договора найма жило­го помещения. бы ... обусловлена тем, что осуществление приватизации жилищного фонда является одним из приоритетных направлений жилищной политики Правительства Российской Федерации. Приватизация жилых помещений постоянно находится в центре ...

Договор найма жилого помещения социального использования заключается

Как следует из ст.14 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики», право социального найма жилого помещения предоставляется гражданам, вновь получающим жилые помещения в домах государственного и муниципального жилищных фондов в пределах нормы жилой площади. Договор социального найма является бессрочным. При этом за гражданами, проживающими по договору найма в домах государственного, муниципального и общественного жилищных фондов, сохраняется право найма независимо от площади занимаемого жилого помещения.

В самом ордере и соответственно в договоре социального найма также указываются члены семьи нанимателя, которые проживают (намерены проживать) совместно с ним и пользуются наравне с нанимателем всеми правами и несут все обязанности, вытекающие из договора найма жилого помещения (п.2 ст.672 ГК и ч.1 ст.53 ЖК РСФСР).

К членам семьи нанимателя согласно ч.2 ст.53 ЖК РСФСР относятся супруг нанимателя, их дети и родители. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, а в исключительных случаях и иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя, если они проживают совместно с нанимателем и ведут с ним общее хозяйство.

Жилищное законодательство (ст.54 ЖК РСФСР) регламентирует право нанимателя на вселение других граждан в качестве членов семьи в занимаемое им жилое помещение. При этом устанавливается правило, по которому граждане, вселенные нанимателем, приобретают равное с нанимателем и остальными членами его семьи и если при вселении между этими гражданами, нанимателем и проживающими с ним членами его семьи не было иного соглашения о порядке пользования жилым помещением. Граждане, вселившиеся в жилое помещение нанимателя в качестве опекунов и попечителей, как правило, самостоятельного права на это помещение не приобретают.

При производстве капитального ремонта жилого дома, в котором находится жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, когда ремонт не может быть произведен без выселения нанимателя, наймодатель согласно ст.82 ЖК РСФСР обязан предоставить нанимателю и членам его семьи на время проведения капитального ремонта другое жилое помещение, не расторгая при этом договора найма на ремонтируемое помещение. В случае отказа нанимателя от переселения в это помещение наймодатель может требовать переселения его в судебном порядке. Предоставляемое на время такого ремонта жилье, как правило относящееся к маневренному фонду, должно отвечать санитарным и техническим требованиям.

18 стр., 8792 слов

Договор найма жилого помещения (2)

... найма жилого помещения. По договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение ... в основном регулируется коммерческий наем жилых помещений. К договору социального найма жилого помещения (в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования) ...

Все переезды нанимателя и членов его семьи как из занимаемого ими жилого помещения на другую жилую площадь, так и обратно производятся наймодателем за его счет.

возможно осуществление переустройства и перепланировки жилого помещения

В связи с бессрочностью договора социального найма по одному соглашению в разное время могут проживать различные граждане, т.е. состав постоянно проживающих лиц может изменяться. При изменении состава семьи нанимателя договор не меняется. Вместе с тем ЖК РСФСР устанавливает правило, по которому совершеннолетний член семьи нанимателя может с согласия нанимателя и остальных совершеннолетних членов семьи требовать признания его нанимателем по ранее заключенному договору найма вместо первоначального нанимателя. Такое же право принадлежит в случае смерти нанимателя любому совершеннолетнему члену семьи умершего.

изменение договора социального найма в связи с изменением объекта соглашения:

во-первых, по требованию члена семьи нанимателя (ст.86 ЖК РСФСР)

во-вторых, по требованию нанимателей, объединяющихся в одну семью нанимателя (ст.87 ЖК РСФСР)

Гражданское законодательство устанавливает возможность расторгнуть договор по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законом или договором (ст.450 ГК РФ), в свою очередь жилищное законодательство предоставляет право нанимателю жилого помещения с согласия членов семьи в любое время расторгнуть договор социального найма. В тех случаях, когда наниматель и члены его семьи выехали на постоянное место жительства в другое место, договор считается расторгнутым со дня выезда (ст.89 ЖК РСФСР).

два основания его осуществления:

С предоставлением другого благоустроенного жилого помещения граждане выселяются в случаях:

1) если дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу в связи с отводом земельного участка для государственных и общественных нужд, жилое помещение предоставляется организацией, которой отводится земельный участок. В иных случаях сноса дома гражданам, выселяемым из этого дома, другое благоустроенное жилое помещение предоставляется организацией, которой принадлежит дом, либо органом местного самоуправления.

2) если жилое помещение подлежит переоборудованию в нежилое, выселяемым из него гражданам другое благоустроенное жилое помещение предоставляется организацией, которой предназначается подлежащее переоборудованию жилое помещение.

3) если дом (жилое помещение) грозит обвалом гражданам, выселяемым из этого дома (жилого помещения), другое благоустроенное жилое помещение предоставляется по решению органа местного самоуправления за счет его жилищного фонда либо соответствующей организации (ст.93 ЖК РСФСР).

Кроме того, согласно ст.91 ЖК РСФСР офицеры, прапорщики и мичманы, военнослужащие сверхсрочной службы Вооруженных Сил и приравненные к ним лица, уволенные с действительной военной службы в отставку или запас, а так же проживающие совместно с ними лица, а так же другие лица, утратившие связь с Вооруженными Силами, могут быть выселены из занимаемых ими жилых помещений в военных городках с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения.

Предоставляемое гражданам в связи с выселением другое благоустроенное жилое помещение должно отвечать установленным санитарным и техническим требованиям, находиться в черте данного населенного пункта и быть размером не менее ранее занимаемого. При этом если наниматель занимал отдельную квартиру или более одной комнаты, ему соответственно должна быть предоставлена отдельная квартира или жилое помещение, состоящее из того же числа комнат, если наниматель имел излишнюю жилую площадь, жилое помещение предоставляется в размере не менее 12 квадратных метров жилой площади на одного человека, а нанимателю и членам его семьи, имеющим право на дополнительную жилую площадь и фактически пользовавшимся ею, — с учетом нормы дополнительной площади.

14 стр., 6890 слов

Договор найма жилых помещений и его разновидности

... очередь ЖК и главы 35 ГК, посвященной регулированию найма жилого помещения. Целью данной курсовой работы является раскрытие внутреннее содержания основных видов договора найма жилых помещений, а так же провести их сравнительный анализ этих ...

В соответствии с ч.6 ст.15 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики», если оплата жилья и коммунальных услуг по договору найма не производится в течение шести месяцев, граждане подлежат выселению в судебном порядке с предоставлением жилого помещения, отвечающего санитарным и техническим требованиям, по нормам общежития.

Другое жилое помещение, предоставляемое гражданам в связи с выселением, должно отвечать установленным санитарным и техническим требованиям и находится в черте данного населенного пункта, а в сельской местности при выселении из домов колхозов и совхозов – в пределах территории поселкового или иного населенного пункта либо в пределах границ хозяйства колхоза или совхоза, расположенных на территории нескольких поселковых или иных населенных пунктов. Помещение, предоставляемое выселяемому, должно быть указано в решении суда о выселении нанимателя (ст.97 ЖК РСФСР).

Согласно ст.98 ЖК РСФСР без предоставления другого жилого помещения выселяются наниматель, члены его семьи или другие совместно проживающие с ним лица, если они:

1) систематически разрушают или портят жилое помещение;

2) используют его не по назначению;

3) систематическим нарушением правил социалистического общежития делают невозможным для других проживание с ними в одной квартире или одном доме, а меры предупреждения и общественного воздействия оказались безрезультатными.

Выселение возможно только при наличии вины. Оно осуществляется по требованию наймодателя или других заинтересованных лиц и производится без предоставления другого жилого помещения. Без предоставления другого жилого помещения могут быть выселены также лица, лишенные родительских прав, если их совместное проживание с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано невозможным. В соответствии со ст.99 ЖК РСФСР лица, самоуправно занявшие жилое помещение, выселяются без предоставления им другого жилого помещения. Граждане, подлежащие выселению без предоставления другого жилого помещения за невозможностью совместного проживания, могут быть обязаны судом взамен выселения произвести обмен занимаемого помещения на другое жилое помещение, указанное заинтересованной в обмене стороной.

2.2. Договор коммерческого найма жилого помещения

За последние годы законодатель неоднократно изменял подходы к регулированию срочного возмездного владения и пользования жилым помещением. Дело в том, что до 6 июля 1991г., которые кроме всего прочего предусматривали регламентацию арендных отношений в жилищной сфере, применительно к таким отношениям применялось исключительно определение договора найма жилого помещения. Внесенные 6 июля 1991г. изменения и дополнения в ЖК РСФСР кроме всего прочего предусматривали регламентацию арендных отношений в жилищной сфере. После внесения изменений и дополнений в ЖК РСФСР из договора найма жилого помещения был выделен договор, для заключения которого не требовалось быть нуждающимся в улучшении жилищных условий.

33 стр., 16221 слов

Договоры жилищного найма и аренды жилых помещений (3)

... договору со­циального найма. Жилищный кодекс РФ исключил первоочередное пре­доставление жилых помещений. Жилые помещения будут предоставлять­ся в порядке очередности исходя из времени принятия таких граждан на учет и включения в списки на ...

До вступления в силу ч.2 ГК РФ в законодательстве и на практике такие отношения именовались арендными. Договор аренды жилых помещений регламентировался некоторыми нормами таких законодательных актов, как «Об основах федеральной жилищной политики», ЖК РСФСР и «О приватизации жилищного фонда в РФ».

Во-первых,

Заключению договора коммерческого найма жилых помещений не предшествуют те многочисленные административные предпосылки (нуждаемость, постановка на учет, получение ордера), которые, как правило, необходимы для заключения договора социального найма. В отличие от договора социального найма, где размер предоставляемых жилых помещений нормируется, площадь жилища, предоставляемого в коммерческий наем, определяется только соглашением сторон. Более того, в Законе РФ «Об основах федеральной жилищной политики» определено, что такое жилье сдается без ограничения размеров и площадей (ст.1 и ч.1 ст.17).

Передача жилых помещений по договору коммерческого найма осуществляется по приемо-сдаточному документу (см. Приложение 4.1.).

Новый ГК РФ вводит новую категорию лиц, участвующих в использовании жилого помещения, выступающего объектом договора коммерческого найма, кроме нанимателя и лиц, постоянно с ним проживающих, сонанимателей (ст.677).

Граждане, включенные в договор в качестве постоянно проживающих, имеют равные с нанимателем права по пользованию жилым помещением. Вместе с тем всю ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель.

с одной стороны, выступает наймодатель

во-первых,

При неисполнении наймодателем своих обязательств любой из сонанимателей вправе предъявить к должнику требование в полном объеме. Для предъявления требования одним из сонанимателей должник вправе исполнять обязательство любому из них по своему усмотрению. Исполнение обязательства полностью одному из сонанимателей освобождает наймодателя от исполнения остальным сонанимателям. Сонаниматель, получивший исполнение от наймодателя, обязан возместить причитающееся другим сонанимателям в равных долях, если иное не вытекает из отношений между ними.

Согласно ст.686 ГК РФ по требованию нанимателя и других граждан, постоянно с ним проживающих, и согласия наймодателя наниматель в договоре найма жилого помещения может быть заменен одним из совершеннолетних граждан, постоянно проживающих с нанимателем. В случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор продолжает действовать на тех же условиях, а нанимателем становится один из граждан, постоянно проживающих с прежним нанимателем, по общему согласию между ними. Если такое согласие не достигнуто, все граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, становятся сонанимателями.

краткосрочный

В целях обеспечения стабильности отношений, складывающихся по поводу коммерческого найма жилья, а также прав наймодателя и в особенности нанимателя ГК устанавливает преимущественное право нанимателя на заключение договора на новый срок (ст.684).

Для соблюдения указанного права наймодателю необходимо не позднее чем за три месяца до истечения срока найма жилого помещения предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях. При согласовании прежних либо новых условий договора наниматель не вправе требовать увеличения числа лиц, постоянно с ним проживающих по договору найма жилого помещения.

45 стр., 22147 слов

Договор аренды и его виды

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное пользование. Цель данной дипломной работы как в рассмотрении теоретических аспектов договора аренды и его видов, а ...

В тех случаях, когда наймодатель по каким-то причинам решил не сдавать внаем жилое помещение более года, он обязан предупредить нанимателя об отказе от продления договора. Если же наймодатель не сделал тат кого предупреждения, а наниматель при этом не отказался от продления соглашения, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

Если наймодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение внаем, но в течение года со дня истечения срока договора с нанимателем заключил договор найма жилого помещения с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор.

ГК РФ предусматривает случаи расторжения договора коммерческого найма жилого помещения. Расторжение договора возможно по взаимному согласию сторон (п.1 ст.450 ГК РФ).

ГК устанавливает правило, по которому наниматель жилого помещения вправе с согласия постоянно проживающих с ним лиц в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца (п.1 ст.687).

Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:

во-первых,

во-вторых,

в-третьих,

В таких случаях наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения. Если же наниматель и другие граждане, за действия которых он отвечает, и после предупреждения продолжают использовать жилое помещение не по назначению или нарушать права и интересы соседей, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма жилого помещения.

По всем трем случаям по решению суда нанимателю может быть предоставлен срок до года для устранения указанных нарушений. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя может принять решение о расторжении договора, при этом по просьбе нанимателя суд в решении вправе отсрочить исполнение решения на срок не более одного года.

По требованию любой из сторон договор может быть расторгнуть в судебном порядке, если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния. В качестве последствия расторжения договора найма жилого помещения ГК предусматривает выселение из жилого помещения на основании решения суда (ст.684).

Глава 3. Договор аренды жилого помещения

До вступления в силу ч.2 ГК РФ договор аренды жилого помещения распространялся на отношения, связанные с возмездным владением и пользованием жилищем как гражданами, так и юридическими лицами. Регулированию таких отношений были посвящены нормы Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики» (ст.17, 18), ЖК РСФСР (ст.131-136), Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ» (ст.2).

В настоящее время законодатель изменил основания классификации договорных отношений, связанных с возмездным владением и пользованием жилыми помещениями .

Главным разграничением договоров найма и аренды в жилищной сфере выступает

Итак, главным отличием договора аренды жилых помещений от договора найма жилых помещений является субъект возмездного владения и пользования.

Правовая регламентация арендных отношений в жилищной сфере содержится как в 34-й главе ГК, так и в ст. 17 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики» в части, касающейся юридических лиц. Как следует из ст.17 указанного Закона, собственники жилищного фонда имеют право предоставлять юридическим лицам квартиры или дома любой площади по договору аренды.

75 стр., 37198 слов

Гражданско-правовой договор найма жилого помещения

... договоров найма жилого помещения. Целью данной работы является раскрытие особенностей договора найма жилого помещения в переходный период, путем соотношения коммерческого и социального найма жилых помещений. рассмотреть и отразить сущность договора найма жилых помещений, ... Коньковым, И.Б. Мартковичем и другими. В дипломной работе использованы также различные научные труды: монографии, авторефераты ...

По договору аренды жилого помещения арендодатель обязуется предоставить арендатору, являющемуся юридическим лицом, жилое помещение за плату во временное владение и пользование. Передача жилых помещений по договору аренды осуществляется по приемо-сдаточному документу (см. Приложение 4.3.).

При этом арендатор не вправе использовать жилое помещение для промышленных: складских и тому подобных целей.

Единственная возможность использования жилища арендатором – сдать арендованное жилое помещение в субаренду (поднаем) своим сотрудникам или иным гражданам. Поскольку ГК РФ в ст.615 указывает на необходимость получения согласия арендатора на заключение договора поднайма, думается, что такую возможность следует сразу указывать в договоре аренды жилого помещения.

Договор аренды жилого помещения заключается в простой письменной форме и, в отличие от договора найма, подлежит обязательной государственной регистрации.

Как следует из ст.610 ГК РФ, срок действия договора аренды жилого помещения определяется соглашением сторон, если же срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В последнем случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив другую сторону за три месяца. При этом соглашением может быть установлен другой срок для предупреждения.

Так же как и при регламентации договора коммерческого найма, ГК устанавливает преимущественное право арендатора перед другими лицами на заключение договора на новый срок (ст.621).

Однако данное право несколько отличается от права нанимателя жилого помещения. Для соблюдения преимущественного права арендатору необходимо не позднее времени, указанного в договоре, предложить арендодателю заключит договор на тех же или иных условиях.

Если арендодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение в аренду, но в течение года со дня истечения срока договора заключил аналогичный договор с другим лицом, арендатор вправе потребовать в судебном порядке перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор.

Поскольку любое жилище непосредственно связано с землей, Закон предусматривает сохранение права пользования земельным участком, на котором расположено жилое помещение (многоквартирный дом, в котором расположено жилое помещение), даже при переходе права собственности на участок.

Договор аренды жилого помещения обязательно должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии таковой договор считается незаключенным (ст.654 ГК РФ).

Закон РФ «Об основах федеральной жилищной политики» указывает так же необходимость установления в договоре размера оплаты коммунальных услуг (ч.1 ст.18).

При прекращении договора аренды жилого помещения арендатор обязан вернуть жилище в том состоянии, в котором его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном в договоре (например, с произведенным ремонтом).

Заключение

В процессе работы были рассмотрены вопросы, связанные с совершением и исполнением договоров жилищного найма и аренды жилых помещений. Анализируя рассмотренный в работе материал можно сделать ряд основных выводов:

во-первых,

во-вторых,

в-третьих,

в-четвертых,

в-пятых, договоры коммерческого найма и аренды жилых помещений регулируются в основном гражданским законодательством, а договор социального найма — в основном жилищным и в некоторой части гражданским. В настоящее время сложилась острая необходимость принятия нового ЖК РФ, т.к. ЖК РСФСР 1983г. был принят до принятия Конституции РФ 1993г. и введение в действие нового ГК РФ.

в-шестых,

Список использованных источников

[Электронный ресурс]//URL: https://urveda.ru/kursovaya/dogovor-naymu/

Нормативные документы

1. Конституция Российской Федерации. – М.: Экмос, 2000.

2. Полный сборник кодексов РФ. — М.: Информэкспо, 2001.

3. Закон РФ «Об основах федеральной жилищной политики» от 24.12.1992 г. – М.: Ось-89, 2001.

4. Закон РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Фе-дерации» – М.: Ось-89, 2001.

5. Федеральный закон «О товариществах собственников жилья» – М.: Ось-89, 2001.

6. Федеральный закон «О государственной регистрации прав на не-движимое имущество и сделок с ним» – М.: Ось-89, 2001.

Учебно-методическая литература

[Электронный ресурс]//URL: https://urveda.ru/kursovaya/dogovor-naymu/

1. Крашенинников П.В. Сделки с жилыми помещениями. Коммен-тарий гражданского и жилищного законодательства и практика его примене-ния. – М.: Статут, 2001.

2. Крашенинников П.В. Жилищное право. – М.: Статут, 2000.

3. Корнеев С.М., Крашенинников П.В. Приватизация жилищного фонда. Законодательство и практика. — М.: Издательская группа «Инфра-М-Норма», 1996.

4. Седугин И.С. Жилищное право. Учебник для вузов. –М.: Изда-тельская группа «Норма-Инфра-М», 1998.

5. Сергеев А.П., Толстой Ю.К.. Гражданское право. Учебник. Часть 2. – М.: Проспект, 1997.

6. Стяжкина Т.А. Сборник типовых договоров. Более 450 образцов. 2-е изд., перераб. и доп. – М.: Экзамен, 2002.