Поднаем у нанимателя по договору социального найма имеет некоторые особенности, установленные жилищным законодательством. Так, согласно ст. 80 ЖК, если договор поднайма заключен без указания срока, наниматель вправе отказаться от договора, предупредив поднанимателя об этом за три месяца.
Если жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, было сдано в поднаем на время отсутствия нанимателя в забронированном жилом помещении, наниматель или члены его семьи по возвращении вправе потребовать немедленного освобождения забронированного жилого помещения независимо от истечения срока, обусловленного договором поднайма.
В случае отказа освободить жилое помещение по требованию нанимателя, поднаниматели подлежат выселению в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения (ст. 65 ЖК).
Кроме того, учитывая предназначение договора социального найма — обеспечение жильем лиц, которые не могут его приобрести на иных основаниях, — помещение, занимаемое по договору социального найма, не должно использоваться исключительно для сдачи в поднаем. Так, в ч. 2 ст. 76 ЖК указывается, что все жилое помещение может быть сдано в поднаем только при временном выезде нанимателя. Статья 79 ЖК устанавливает запрет на систематическое использование жилых помещений с целью «извлечения нетрудовых доходов». Данная норма в настоящее время не должна применяться, так как не возбраняется получение доходов любыми не противоречащими законодательству способами, в том числе от сдачи имущества во временное пользование.
В договоре социального найма у нанимателя имеются некоторые специфические права, которые не предусматриваются законодательством в отношении договора коммерческого найма. Так, наниматель имеет право на сохранение жилого помещения в случае временного отсутствия, а также в определенных случаях — на его бронирование (ст. 60 — 66 ЖК).
Положения ст. 60 — 66 ЖК должны применяться с учетом Постановления Конституционного Суда РФ от 23 июня 1995 г. N 8-П <*>.
<
- >
- СЗ РФ. 1995. N 27. Ст. 2622.
Данным Постановлением были признаны не соответствующими Конституции РФ нормы о лишении нанимателя (члена его семьи) права пользования жилым помещением в случае временного отсутствия более шести месяцев, а также о сохранении жилого помещения за осужденным только до момента приведения приговора в исполнение. Часть 1 ст. 60 ЖК в настоящее время не применяется, а п. 8 ч. 2 ст. 60 действует в редакции Федерального закона от 17 апреля 2001 г. «О внесении изменения в статью 60 Жилищного кодекса РСФСР» <
Договоры жилищного найма и аренды жилых помещений
... фондов, сохраняется право найма независимо от площади занимаемого жилого помещения. В самом ордере и соответственно в договоре социального найма также указываются члены семьи нанимателя, которые проживают ( ... договору, а также граждан, поселившихся в связи с обучением; 6) граждане, проживающие длительное время на условиях поднайма в домах государственного и общественного жилищного фонда, либо найма ...
- >, согласно которому жилое помещение должно сохраняться за осужденным к лишению свободы в течение всего срока отбывания наказания.
<
- >
- СЗ РФ. 2001. N 17. Ст. 1647.
Занимаемые нанимателями и членами их семей жилые помещения бронируются при направлении на работу за границу, при выезде на работу в районы Крайнего Севера и в приравненные к ним местности (ч. 1 ст. 62 ЖК).
Законодательством могут быть предусмотрены и другие случаи бронирования жилых помещений.
При бронировании на жилое помещение выдается охранное свидетельство (ч. 1 ст. 63 ЖК).
Если наниматель или члены его семьи в течение шести месяцев после окончания срока действия брони не предъявят требования о возврате им помещения, договор найма жилого помещения расторгается в судебном порядке (ч. 4 ст. 62 ЖК).
Правом, присущим только нанимателям в договоре социального найма, является право на обмен жилого помещения с иным нанимателем или членом жилищно-строительного кооператива, в том числе с проживающими в другом населенном пункте.
Обмен возможен с письменного согласия проживающих совместно с нанимателем членов семьи, включая временно отсутствующих.
Статья 20 Основ федеральной жилищной политики предусматривает право нанимателя или арендатора на обмен жилого помещения. Между тем гл. 35 ГК такой возможности не предусматривает. Замена стороны в договоре найма связана с передачей не только прав, но и обязанностей по договору. Поскольку специальная норма ГК, регламентирующая передачу прав и обязанностей по договору найма жилого помещения, отсутствует, замена нанимателя в договоре коммерческого найма возможна только с соблюдением требований гл. 24 ГК об уступке требования и переводе долга.
Статья 20 Основ также устанавливает право нанимателя с согласия собственника жилищного фонда или уполномоченного собственником лица (органа) и проживающих совместно с нанимателем совершеннолетних членов семьи передать права и обязанности по договору найма этого помещения собственнику частного жилищного фонда взамен приобретения права собственности на жилое помещение.
По сути, обмен между нанимателями и обмен нанимаемого жилого помещения на жилое помещение, находящееся в собственности, существенно различаются. В первом случае фактически речь идет о взаимной передаче прав и обязанностей, вытекающих из договора найма жилого помещения, во втором — происходит передача права пользования жилым помещением в обмен на право собственности. Поскольку и право пользования жилым помещением, и право собственности — имущественные права, их обмен возможен.
Обмен жилыми помещениями, занимаемыми по договору социального найма, может привести к прекращению одних жилищных правоотношений и возникновению других либо к изменению жилищного правоотношения. Жилищное правоотношение не прекращается, а лишь изменяется при так называемом родственном обмене. Под «родственным обменом» понимается обмен совершеннолетним членом семьи нанимателя с письменного согласия нанимателя и остальных членов семьи приходящейся на его долю жилой площадью с другим лицом при условии, что въезжающий в порядке обмена вселяется в качестве члена семьи нанимателя (ст. 70 ЖК).
Договор найма жилых помещений и его разновидности
... РФ имеет «право на жилище». Глава 35 Гражданского кодекса дает нам четкое различие понятий «договор найма жилого помещения» и «договор социального найма жилого помещения». Согласно ст.671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное ...
Рассматриваемые отношения нельзя квалифицировать как договор мены, так как по договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой (ст. 567 ГК).
Уступка права требования не может быть предметом договора мены, поскольку в этом случае невозможен переход права собственности, как того требует данный договор, и не может быть соблюдено его условие о передаче одного товара в обмен на другой <
- >. Договором мены будет обмен жилыми помещениям их собственниками.
<
- >
- См.: п. 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 сентября 2002 г. N 69 «Обзор практики разрешения споров, связанных с договором мены» // ВВАС РФ. 2003. N 1.
Для обмена жилых помещений в домах государственного или муниципального жилищного фонда, в которых проживают несовершеннолетние, требуется разрешение органов опеки и попечительства (ст. 37 ГК).
Обмен жилых помещений, в которых проживают исключительно несовершеннолетние, оставшиеся без попечения родителей, в том числе временно отсутствующие, производится их законными представителями с разрешения органов опеки и попечительства, а в случае достижения несовершеннолетними возраста 14 лет — ими с согласия их законных представителей и органов опеки и попечительства (ч. 3 ст. 67 ЖК).
Обмен жилыми помещениями оформляется соглашением. Оно вступает в силу с момента получения ордеров, выдаваемых органами местной администрации. Отказ в выдаче ордера может быть обжалован в судебном порядке в шестимесячный срок (ст. 71 ЖК).
В ст. 73 ЖК перечислены случаи, когда обмен жилыми помещениями не допускается. В частности, если к нанимателю предъявлен иск о расторжении или изменении договора найма жилого помещения; обмен носит корыстный или фиктивный характер; дом (жилое помещение) грозит обвалом.
Если между членами семьи не достигнуто соглашения об обмене, любой из них вправе требовать в судебном порядке принудительного обмена занимаемого помещения на помещения в разных домах (квартирах).
При этом учитываются заслуживающие внимания доводы и интересы лиц, проживающих в обмениваемом помещении (ст. 68 ЖК).
Обмен, как и любая другая сделка, может быть признан судом недействительным, если произведен с нарушением требований, предусмотренных жилищным законодательством, а также по основаниям, установленным ГК. В случае признания обмена недействительным стороны подлежат переселению в ранее занимаемые жилые помещения (ст. 74 ЖК).
Если обмен признан недействительным вследствие неправомерных действий одной из сторон, виновная сторона обязана возместить другой стороне возникшие вследствие этого убытки.
Наниматель по договору социального найма, имеющий жилую площадь сверх установленных норм, вправе с согласия членов семьи требовать предоставления ему жилого помещения меньшего размера взамен занимаемого (ст. 75 ЖК).
Договор найма жилого помещения
... Целью курсовой работы является изучение общих положений договора найма жилого помещения и его особенностей. Для достижения поставленной цели ставятся следующие задачи: проанализировать понятие и виды договора найма жилого помещения определить предмет и форму договора найма жилого помещения рассмотреть ...
Особым правом лица, пользующегося помещением по договору социального найма, можно признать право на приватизацию жилого помещения, предусмотренное ст. 2 Закона РФ от 4 июля 1991 г. «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» <*>.
<
- >
- ВВС РСФСР. 1991. N 28. Ст. 959.
6. Порядок и условия изменения договора социального найма определяются ЖК.
Договор социального найма жилого помещения может быть изменен с согласия нанимателя, членов его семьи и наймодателя, за исключением случаев, предусмотренных жилищным законодательством (ст. 85 ЖК).
Согласие всех участников жилищного правоотношения требуется, к примеру, если договор найма подлежит изменению в связи с перепланировкой жилого помещения (ст. 84 ЖК).
Изменение договора социального найма без согласия наймодателя возможно в случаях:
- присоединения освободившихся в квартире жилых помещений (ст. 46 ЖК);
- раздела жилого помещения (ст. 86 ЖК);
- объединения граждан, проживающих в одной квартире и пользующихся помещениями по отдельным договорам найма, в одну семью (ст. 87 ЖК);
