Договоры жилищного найма и аренды

Курсовая работа

Наем жилого помещения является одним из способов осуществления предусмотренного Конституцией (ст. 40) права граждан на жилище. Конституционное право на жилище означает гарантированную для каждого гражданина Российской Федерации возможность быть обеспеченным постоянным жилищем. Это право предполагает юридическую возможность стабильного пользования имеющимся у гражданина жилым помещением, его неприкосновенность, недопущение произвольного лишения жилища, а также возможность улучшения жилищных условий путем приобретения другого жилья.

Право на жилище обеспечивается посредством предоставления жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищного фонда на условиях договора найма в пределах нормы жилой площади, на условиях найма жилых помещений у собственников, кооперативного жилищного строительства, а также приобретения или строительства жилья за собственные средства без ограничения размеров площади.

До принятия части второй ГК наем жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищного фонда осуществлялся путем заключения нанимателем договора найма жилого помещения с органом местного самоуправления (ст. 51 ЖК), а в домах частных собственников — путем заключения договора аренды (ст. 17 Закона о жилищной политике).

Порядок, сроки и условия аренды определялись договором между арендатором и собственником.

С введением в действие части второй ГК в правовом регулировании отношений по найму жилых помещений произошли существенные изменения. Прежде всего, наем гражданами жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищного фонда осуществляется посредством заключения нанимателем с органом местного самоуправления договора социального найма жилого помещения, а в домах частных собственников — посредством заключения нанимателем с собственником жилого помещения договора коммерческого найма (что соответствует складывающимся рыночным отношениям в жилищной сфере).

Таким образом, договор социального найма жилого помещения и договор коммерческого найма жилого помещения — это две разновидности найма жилых помещений применительно к различным видам жилищных фондов.

Основным договором, с помощью которого жилые помещения передаются в пользование вообще и во временное возмездное владение и пользование в частности, является договор найма жилого помещения.

Права и обязанности участников данной сделки регулируются гл. 35 ГК РФ и актами жилищного законодательства. Среди последних особо следует выделить ЖК РФ. Без преувеличения договор найма жилого помещения можно назвать центральным институтом жилищного законодательства и одновременно одним из видов гражданско-правовых договоров.

3 стр., 1493 слов

Договор найма (аренды) жилого помещения и основные права и обязанности сторон

... комнатой общим входом (смежные комнаты), подсобные помещения. Также не может быть объектом договора жилищного найма помещение, не признанное жилым. Из ст. 673 ГК РФ следует, ... жилья малоимущим гражданам. Уровень благосостояния большинства населения таков, что для многих из них получение жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищных фондов на условиях договора социального найма ...

1.2 Понятие, правовая природа и особенности договора социального найма жилого п о мещения

Договор социального найма жилого помещения является разновидностью договора найма жилого помещения.

ГК РФ не содержит полноценного определения договора социального найма, его мы н аходим в п. 1 ст. 60 ЖК РФ: «По договору социального найма жилого помещения одна сторона — собственник государственного либо муниципального жилищных фондов (уполномоченный орган государственной власти либо орган местного самоуправления) или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется передать другой стороне — гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и пользование для проживания в нем на условиях, установленных настоящим Кодексом».

А.В. Кудашкин предлагает такое определение: «Договор социального найма жилого помещения — соглашение, в силу которого собственник или уполномоченный им орган (наймодатель) передает нанимателю пригодное для проживания жилое помещение во владение и пользование в жилищном фонде социального использования, в пределах установленной нормы жилой площади (социальной нормы площади жилья), а наниматель обязуется использовать его для проживания, своевременно вносить плату за пользование им и оплачивать коммунальные услуги».

Договор социального найма заключается по основаниям, на условиях и в порядке, предусмотренных жилищным законодательством. К нему применяются правила ст. 674, 675, 678, 680, 681, п. 1-3 ст. 685 ГК РФ. Другие положения ГК РФ применяются к договору социального найма, если иное не предусмотрено жилищным законодательством.

Таким образом, в вопросах правового регулирования жилых помещений, вытекающих из договора коммерческого найма жилых помещений, законодатель установил приоритет гражданского законодательства, а для договора социального найма — жилищного.

Следует согласиться с О.Г. Алексеевой, которая пишет: «При регулировании отношений социального найма жилого помещения нормы ЖК РФ имеют приоритет перед нормами ГК РФ, регулирующими отношения по найму жилого помещения. Это объясняется особой социальной направленностью указанного правоотношения, имеющего объектом жилое помещение, включенное в жилищный фонд социального использования. Такое положение в полной мере соответствует современной экономической и социально-политической обстановке в нашей стране. При регламентации отношений социального найма жилого помещения законодатель использует форму договора. Однако само содержание жилищного обязательства социального найма определено в целом императивными нормами действующего жилищного законодательства».

Л.Ю. Грудцына видит основные особенности договора социального найма в следующем: 1) объектом договора является изолированное жилое помещение, что не обязательно для договора коммерческого найма; 2) объект договора социального найма находится в жилищном фонде социального использования (государственном или муниципальном фонде); 3) в качестве наймодателя выступает орган государственной власти Российской Федерации, субъекта РФ или местного самоуправления; 4) в качестве нанимателя выступает физическое лицо; 5) по требованию нанимателя и членов его семьи договор может быть заключен с одним из членов семьи. В случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор заключается с одним из членов семьи, проживающих в жилом помещении; 6) проживающие по договору социального найма совместно с нанимателем члены его семьи пользуются всеми правами и несут все обязанности по договору найма жилого помещения наравне с нанимателем; 7) плата за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателя жилого помещения определяется в соответствии с едиными тарифами; 8) договор социального найма носит бессрочный характер.

9 стр., 4281 слов

Договоры жилищного найма и аренды жилых помещений

... положений 35-й главы ГК РФ относится к двум указанным в ГК видам договора найма жилых помещений. 2.1. Договор социального найма Договор социального найма в ГК РФ регламентируется только в общем виде, подробное регулирование должно ...

Другие авторы выделяют следующие особенности договора социального найма: 1) жилые помещения по договору социального найма предоставляются в жилищных фондах публичных форм собственности (государственной, муниципальной), что основано на положениях ст. 19 ЖК РФ, ст. 672 ГК РФ; 2) эти жилые помещения предоставляются малоимущим и иным категориям граждан, определенным федеральным законом или законом субъекта РФ, что предусмотрено ст. 49 ЖК РФ; 3) договор социального найма заключается без установления срока его действия (ст. 60 ЖК РФ); 4) в данной сфере действует норма предоставления площади жилого помещения (ст. 50 и ч. 5 ст. 57 ЖК РФ).

Наличие специального правового режима для договора социального найма позволяет выделить некоторые его существенные особенности.

В частности, договор социального найма имеет четко выраженную социальную направленность: удовлетворять жилищные потребности граждан.

Объект договора — изолированное жилое помещение, что не является обязательным для договора коммерческого найма. При этом объект договора социального найма находится в жилищном фонде социального использования (в государственном или муниципальном).

Жилое помещение предоставляется нанимателю и членам его семьи в пределах установленной нормы (нормы предоставления).

Плата за жилое помещение и коммунальные услуги определяется в соответствии с едиными тарифами.

Далее, для договора социального найма не свойственен принцип свободы договора, закрепленный в ст. 421 ГК РФ. Наймодатель и наниматель не свободны в определении размера предоставляемого жилого помещения, платы за жилье, срока договора, возможности вселения граждан, постоянно проживающих с нанимателем (за исключением несовершеннолетних детей).

Кроме того, его заключение связано с наличием целого ряда административно-правовых предпосылок. Подтверждая этот вывод, П.И. Седугин абсолютно обоснованно указывал на то, что «право на жилое помещение социального использования возникает у гражданина из сложного юридического состава, который включает в себя такие элементы, как признание его нуждающимся в улучшении жилищных условий; решение соответствующих компетентных органов о предоставлении ему конкретного жилого помещения с выдачей ордера на вселение в это помещение; заключение договора социального найма между соответствующей организацией и гражданином, на имя которого выделено жилое помещение и выдан ордер».

Еще одна особенность выражается в специальном субъектном составе договора социального найма. Наймодателем по такому договору может быть собственник соответствующего жилого помещения, от имени которого стороной в договоре выступает уполномоченный государственный орган либо орган местного самоуправления или управомоченное собственником лицо. Этот перечень сформулирован как исчерпывающий Нанимателем является гражданин Российской Федерации, состоявший на жилищном учете по правилам, установленным гл. 7 ЖК РФ. По требованию нанимателя и членов его семьи договор социального найма может быть заключен с одним из членов семьи. В случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор социального найма заключается с одним из членов семьи, проживающих в жилом помещении (п. 2 ст. 672 ГК РФ).

25 стр., 12423 слов

Договор социального найма

... договора социального найма жилого помещения. Целесообразно обратить внимание на то, что некото­рые правила о договоре социального найма применяются также к договорам найма жилых помещений специали ... договора социального найма; Раскрыть условия и основания изменения договора социального найма; Проанализировать условия и основания расторжения договора социального найма. При работе над данной темой ...

Проживающие по договору социального найма совместно с нанимателем члены его семьи пользуются всеми правами и несут все обязанности наравне с нанимателем. Жилые помещения по договору социального найма не предоставляются иностранным гражданам, лицам без гражданства, если международным договором РФ не предусмотрено иное (п. 5 ст. 49 ЖК РФ).

Существенной особенностью договора социального найма является также его бессрочность, поскольку согласно п. 2 ст. 60 ЖК РФ «договор социального найма жилого помещения заключается без установления срока его действия». Бессрочность действия договора социального найма обусловлена его высокой социальной значимостью и стабильностью пользования жилым помещением. Следует учитывать, что жилые помещения в социальный наем предоставляются, прежде всего, малоимущим и иным, указанным в Законе, гражданам.

Принцип стабильности пользования жилым помещением нашел закрепление и в действующем ЖК РФ, п. 3 ст. 60 которого указывает, что изменение оснований и условий, дающих право на получение жилого помещения по договору социального найма (например, приобретение в собственность иного жилого помещения, улучшение материального положения, изменение состава семьи и т.п.), не является основанием расторжения договора социального найма жилого помещения. Например, гражданин и члены его семьи признаны нуждающимися в жилом помещении на том основании, что они являются малоимущими и обеспечены общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее учетной нормы. На данном основании указанной семье предоставляется по договору социального найма жилое помещение.

Однако спустя некоторое время они приобретают право собственности на другое жилое помещение в порядке наследования. Возможно, основания для предоставления жилого помещения по договору социального найма в данном случае были бы утрачены, если бы семья приобрела право собственности на жилое помещение до момента предоставления жилого помещения по договору социального найма. Но, предоставив жилое помещение по договору социального найма, собственник не вправе требовать расторжения договора на основании изменения условий и оснований, дающих право на получение жилого помещения по договору социального найма.

В Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ по гражданским делам за третий квартал 2008 г. указывается, что получение в собственность по договору дарения другой квартиры не является основанием для выселения из ранее занимаемого по договору найма жилого помещения.

Как гражданско-правовой, договор социального найма характеризуется: 1) консенсуальностью; 2) взаимностью; 3) возмездностью.

4 стр., 1667 слов

ДОГОВОРЫ ЖИЛИЩНОГО НАЙМА И АРЕНДЫ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ (2)

... 248. 27. Корнилова Н.В. Система договоров найма жилого помещения в российском праве // Актуальные проблемы развития общества: правовые, экономические и социальные аспекты: сб. науч. ст. по ... по делу N 2-7441/2014 Требование: О расторжении договора аренды, снятии с регистрационного учета, выселении, обязании предоставить доступ жилое помещение, обязании передать ключи. [Электронный ресурс]. ...

Консенсуальный характер договора социального найма определяется тем, что действия наймодателя по предоставлению жилого помещения включены в содержание договора. Соответственно для признания договора социального найма заключенным достаточно определить его существенные условия.

Возмездный характер договора социального найма определяется следующим. Статья 60 ЖК РФ не содержит указания на возмездный характер договора социального найма. Поэтому здесь необходимо учитывать положения ГК РФ о возмездных и безвозмездных договорах. Так, договор предполагается возмездным, если из закона, иных правовых актов, содержания или существа договора не вытекает иное п. 3 ст. 423 ГК РФ.

Следовательно, договор социального найма, как правило, носит возмездный характер, т.е. наниматель по такому договору обязан вносить плату за пользование жилым помещением, за содержание и ремонт этого помещения, а также за коммунальные услуги по правилам раздела VII ЖК РФ.

Возмездный характер договора социального найма подтверждается наличием имущественного предоставления как со стороны наймодателя — передача жилого помещения во владение и пользование, так и со стороны нанимателя — внесение платы за наем. Отметим, что возмездность договора социального найма вызывает дискуссию в литературе. Так, В.Н. Литовкин полагает, что «безвозмездное пользование жильем выводит его из-под регулирования норм…» главы 35 ГК и «…переводит в регулирование гл. 36 ГК «Безвозмездное пользование» и жилищного законодательства, если оно регулирует такого рода отношения или будет регулировать». С таким мнением можно согласиться лишь отчасти. Так, если речь идет о предоставлении жилья социального использования в домах государственного и муниципального жилищного фонда, отношения могут быть урегулированы только жилищным законодательством, тем более что случаи бесплатного предоставления жилья всегда имели в нем место. Более верной представляется все-таки следующая позиция: «В определении договора социального найма, установленном пунктом 1 статьи 60 ЖК РФ, отсутствует указание на то, что жилое помещение предоставляется нанимателю за соответствующую плату. Это существенное условие договора социального найма, поскольку такой договор является разновидностью возмездных сделок. Поэтому не следует упускать обязанности нанимателя своевременно и в полном объеме вносить плату за предоставленное по договору социального найма жилое помещение». Гарантией такой практики служит обязанность органов местного самоуправления ежегодно устанавливать долю распределяемого жилья, предоставляемого бесплатно (или за доступную цену) на условиях договора найма. Приведенные нормы подразумевают жилые помещения социального назначения, выступающие предметом договора социального найма.

1.3 Предмет, содержание и форма договора коммерческого найма жилого помещ ения

В п. 1 ст. 671 ГК содержится определение договора найма: по договору найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Договор коммерческого найма жилого помещения по своей юридической природе является консенсуальным, двусторонне обязывающим, возмездным. Коммерческий наем изначально подразумевает извлечение прибыли собственником жилья. Необходимо отметить, что термин «коммерческий наем» законодательно не закреплен, однако применяется повсеместно для того, чтобы отличить его от договора социального найма. Применительно к договору коммерческого найма он указывает на вид жилищного фонда по целевому назначению (откуда предоставляются жилые помещения) и направленность соглашения на извлечение собственником дохода от использования своего имущества (в отличие от другой разновидности договора — социального найма).

14 стр., 6890 слов

Договор найма жилых помещений и его разновидности

... различие понятий «договор найма жилого помещения» и «договор социального найма жилого помещения». Согласно ст.671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им ... ГК, посвященной регулированию найма жилого помещения. Целью данной курсовой работы является раскрытие внутреннее содержания основных видов договора найма жилых помещений, а так же ...

В силу п.1 ст. 673 ГК РФ, объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома).

Несмотря на такое законодательное решение, можно предположить, что объектом жилищно-правового договора, как и объектом жилищных прав, является предоставление возможности проживания в жилом помещении, в то время как само жилое помещение — лишь предмет указанных договоров.

Объектом договора найма жилого помещения как обязательственного правоотношения в соответствии со ст. 307 ГК РФ являются действия субъектов жилищного правоотношения по предоставлению жилого помещения во владение и в пользование, а предметом выступает само жилое помещение: 1) жилой дом; 2) квартира; 3) комната (часть жилого дома или квартиры).

Таким образом, предметом договора коммерческого найма могут выступать жилые дома, квартиры в многоквартирных жилых домах, а также изолированные жилые комнаты в домах либо квартирах. По сравнению с аналогичными отношениями в одноквартирных домах отношения найма в многоквартирных домах более разнообразны, поскольку объектом права выступают не только жилые помещения, но и иное имущество, находящееся в этих домах (статьи 673 и 290 ГК РФ).

К такому имуществу относятся несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Анализ действующего законодательства и юридической литературы позволяет выделить следующие признаки жилого помещения:

1. Жилое помещение является недвижимым имуществом в силу своей природы (физически недвижимое), поскольку обладает признаком прочной связи с землей. Признак «недвижимости» означает, что жилым может признаваться только помещение, представляющее собой здание или строение, перемещение которого на другое место без ущерба его назначению невозможно. Поэтому жилым помещением не могут быть признаны приспособленные для жилья объекты (вагоны, бытовки, палатки и т.д.).

Не являются недвижимым имуществом и не относятся к жилым помещениям также временные щитовые домики, сборно-разборные дома (юрты, яранги), вагончики, балки и аналогичные постройки.

2. Жилым признается изолированное помещение. Как правило, изолированным признается помещение, имеющее автономный выход в места общего пользования (в коридор, прихожую, на лестничную площадку и т.п.) или на улицу. Изолированными помещениями являются жилые дома, часть жилого дома, квартира, часть квартиры. При этом изолированное помещение может состоять из одной или нескольких комнат. «Изолированные жилые помещения представляют собой часть или целое строение, которое в силу своих характеристик может быть отграничено (юридически отделено) от других жилых помещений. В этой связи нельзя признать жилым помещением и одновременно объектом жилищных прав часть комнаты, не изолированную часть квартиры, иными словами «угол». Эти части составляют единое целое с остальными жилыми площадями и не могут отчуждаться или приобретаться отдельно».

21 стр., 10398 слов

Договоры в жилищной сфере

... понятие договора коммерческого найма, его отличие от договора социального найма. Целью данной работы является освещение вопросов, связанных с заключением и реализацией договоров с жилыми помещениями. I. ОСНОВНЫЕ ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВЫЕ ДОГОВОРЫ В ЖИЛИЩНОЙ СФЕРЕ Договоры купли-продажи, мены, дарения, ренты, найма жилого помещения ...

Критерий изолированности жилого помещения определяется тем, можно ли его использовать как самостоятельное жилище. Так, комната должна иметь выход в коридор или на лестничную площадку, но не в другое жилое помещение, а также сообщаться с местами общего пользования (санузел, коридор).

Жилое помещение должно представлять собой конструктивно обособленную, функциональную часть жилого строения или нежилого строения с жилыми помещениями, имеющую обособленный вход с улицы или с площадки общего пользования и не имеющую в своих пределах функциональных частей (площадей, объемов) других жилых помещений (мест общего пользования).

Жилое помещение как вещь имеет границу. Эта граница может быть установлена на том уровне, на каком помещение обладает свойством «изолированности» (будь то жилой дом, квартира или комната) и, следовательно, может выступать самостоятельным объектом гражданских и жилищных прав. Исключение из этого правила допускается в случаях, предусмотренных ч. 1 ст. 685 ГК РФ и ч. 1 ст. 76 ЖК РФ, когда предметом договора поднайма жилого помещения может выступать часть жилого помещения. В этом случае законом не исключена вероятность того, что объектом прав может стать также неизолированное жилое помещение либо часть помещения — жилая площадь. Такие объекты не могут быть отнесены к жилым помещениям, поскольку не обладают признаком «изолированности» (ч. 2 ст. 15 ЖК РФ).

3. Жилое помещение должно быть пригодно для постоянного проживания граждан. Для признания помещения жилым, оно должно отвечать установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства. Согласно п.1 ст. 673 ГК РФ, «пригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством». Порядок признания помещения жилым и требования, которым должно отвечать жилое помещение, устанавливаются Правительством РФ в соответствии с ЖК, другими федеральными законами (п.3 ст.15 ЖК).

Законодательство и сложившаяся судебная практика под жилыми понимают жилые дома и жилые помещения, предназначенные для постоянного проживания граждан, а также для использования в установленном порядке в качестве служебных жилых помещений и общежитий. Помещения, не предназначенные для этих целей (производственные, сборно-разборные, вагончики и т.п.), не включаются в состав жилищного фонда и не рассматривались в качестве жилых независимо от характера фактического использования для целей постоянного проживания. Объекты незавершенного строительства также не должны рассматриваться как жилые помещения, хотя и могут участвовать в гражданском обороте в качестве объекта недвижимости.

Сторонами договоров коммерческого и социального найма жилого помещения выступают наймодатель и наниматель.

В качестве наймодателя по договору коммерческого найма ГК РФ называет собственника или управомоченное им лицо (п. 1 ст. 671).

4 стр., 1650 слов

Договор найма жилого помещения

... Целью курсовой работы является изучение общих положений договора найма жилого помещения и его особенностей. Для достижения поставленной цели ставятся следующие задачи: проанализировать понятие и виды договора найма жилого помещения определить предмет и форму договора найма жилого помещения рассмотреть ...

В роли наймодателей по договору коммерческого найма выступают как юридические лица, так и граждане. Таким образом, наймодателем может быть любой субъект гражданского права с соблюдением общих требований о правоспособности и дееспособности.

Нанимателем по договору коммерческого найма может быть только гражданин. Это понятие включает не только граждан Российской Федерации, но и иностранных граждан, а также лиц без гражданства. Каких-либо особых требований, касающихся дееспособности граждан-нанимателей, не предусматривается. Однако некоторые положения ГК дают основания полагать, что нанимателем в договоре найма жилого помещения, а также в договоре социального найма может быть только совершеннолетний гражданин (п. 1 ст. 686).

Такой подход вряд ли следует считать обоснованным, так как п. 2 ст. 20 ГК устанавливает, что местом жительства несовершеннолетнего, не достигшего 14 лет, признается место жительства его законных представителей — родителей, усыновителей, опекунов. По достижении 14 лет у него возникает возможность проживания отдельно от указанных лиц. Соответственно нельзя ограничить такую возможность проживанием в собственном жилом помещении.

Договор коммерческого найма может быть заключен с любым лицом и, в отличие от договора социального найма, не требует предварительного признания гражданина малоимущим и нуждающимся в жилом помещении; наниматель и члены его семьи не рассматриваются в качестве сонанимателей по договору, если иное не установлено их соглашением. Заключению договора коммерческого найма не предшествует обязательное для социального найма принятие собственником жилого помещения решения о предоставлении конкретной жилой площади тому или иному лицу. В отличие от договора социального найма, площадь предоставляемого в коммерческий наем жилого помещения определяется по соглашению сторон и не нормируется.

Помимо нанимателя в положениях о договоре найма жилого помещения упоминаются постоянно проживающие вместе с ним граждане (ст. 677 ГК).

Согласно п. 2 ст. 677 ГК РФ, в договоре должны быть указаны граждане, постоянно проживающие в жилом помещении вместе с нанимателем. Граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем, имеют равные с ним права по пользованию жилым помещением. Отношения между нанимателем и такими гражданами определяются законом.

Как отмечается в литературе, «вселение в жилое помещение возможно при условии соблюдения требований о норме общей площади, приходящейся на каждого проживающего. Исключением является вселение несовершеннолетних детей любых постоянно проживающих в жилом помещении лиц». Из Конституции РФ и Закона РФ от 25.06.1993 N 5242-1 «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации» следует, что регистрация, заменившая институт прописки, или ее отсутствие не могут служить основанием ограничения или условием реализации прав и свобод граждан (ст. 3 Закона), в том числе права на жилище.

Граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем по договору коммерческого найма, имея равные с ним права по пользованию жилым помещением, не имеют равных с ним обязанностей. Так, наниматель несет ответственность перед наймодателем за действия граждан, постоянно совместно с ним проживающих, которые нарушают условия договора найма жилого помещения (п. 3 ст. 677 ГК РФ).

4 стр., 1829 слов

Предоставление жилых помещений по договорам социального найма

... при предоставлении гражданам жилого помещения по договору социального найма. В соответствии с поставленными целями, представляется необходимым решение следующих задач: рассмотрение условий постановки на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях; рассмотрение условий предоставления жилых помещений гражданам, ...

Это отличает договор коммерческого найма от договора социального найма жилого помещения, в котором члены семьи нанимателя имеют равные с ним права и обязанности (ст. 672 ГК РФ, ч. 2 ст. 69 ЖК РФ).

В силу пп. 3-4 ст. 677 ГК РФ, наниматель несет ответственность перед наймодателем за действия граждан, постоянно проживающих совместно с ним, которые нарушают условия договора найма жилого помещения. Граждане, постоянно проживающие вместе с нанимателем, могут, известив наймодателя, заключить с нанимателем договор о том, что все граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, несут совместно с нанимателем солидарную ответственность перед наймодателем. В этом случае такие граждане являются сонанимателями.

В соответствии со ст. 674 ГК РФ, для договора найма жилого помещения законом установлена обязательная письменная форма. Закон не уточняет, какая именно разновидность письменной формы будет применяться, однако представляется, что речь может идти только о едином документе, подписанном обеими сторонами.

Письменная форма заключения договора найма жилого помещения между наймодателем и нанимателем способствует конкретизации прав и обязанностей сторон по пользованию жилыми помещениями. Несоблюдение наймодателем и нанимателем простой письменной формы заключения договора коммерческого найма не влечет за собой недействительности договора, однако лишает стороны в случае спора права ссылаться в подтверждение договора и его условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства (ст. 162 ГК).

Особенностью договоров найма жилого помещения является отсутствие императивного требования закона об их обязательной государственной регистрации (п. 1 ст. 164 ГК РФ).

Глава 2. Договор аренды жилого помещения

2.1 Понятие и особенности правовой природы договора аренды жилого помещения

Договор аренды — это соглашение, в силу которого одна сторона (арендодатель, наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (арендатору, нанимателю) имущество во временное владение и пользование или во временное пользование за определенную плату. Договор аренды двусторонний, возмездный, консенсуальный.

Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

Следует выделить некоторые присущие договору аренды признаки и характерные черты, позволяющие рассматривать его в качестве самостоятельного типа гражданско-правовых договоров.

Во-первых, имея в виду родовую принадлежность договора аренды (имущественного найма) — он относится к категории гражданско-правовых договоров на передачу имущества, следует отметить, что передача имущества, осуществляемая арендодателем (наймодателем), не сопровождается переходом права собственности на это имущество к арендатору (нанимателю); последний получает имущество лишь во владение и пользование либо только в пользование.

Во-вторых, законодатель обеспечил детальное регулирование договора аренды, а именно тех вопросов, которые являются общими как для договора аренды, так и для его отдельных видов. Большинство норм, регулирующих договор аренды, носят диспозитивный характер, они действуют в том случае, если стороны не урегулировали соответствующие вопросы в договоре.

В-третьих, выделение отдельных видов договора аренды (за исключением проката, фрахтования на время, лизинга) произведено не на основе какого-либо единого классификационного критерия, а в зависимости от вида сдаваемого в аренду имущества.

С точки зрения общей характеристики гражданско-правовых обязательств договор аренды относится к двусторонним, консенсуальным, возмездным, взаимным договорам.

Договор аренды является консенсуальным, поскольку считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по его существенным условиям, а момент вступления договора в силу не связывается с передачей арендованного имущества арендатору.

Договор аренды является возмездным, поскольку арендодатель за использование своих обязанностей по передаче имущества во владение и пользование арендатору должен получить от последнего встречное предоставление в виде внесения арендной платы.

Договор аренды является двусторонним, поскольку каждая из сторон этого договора (арендодатель и арендатор) несет обязанности в пользу другой стороны и считается должником другой стороны в том, что обязана сделать в ее пользу, и одновременно ее кредитором в том, что имеет право от нее требовать. Более того, в договоре аренды имеют место две встречные обязанности. Одинаково существенные и важные: обязанность арендодателя передать арендатору имущество во владение и пользование и обязанность арендатора вносить арендную плату, которые взаимно обуславливают друг друга, из этого следует, что договор аренды является взаимным.

Договор найма жилого помещения — это соглашение, в силу которого одна сторона (собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель)) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение во временное владение и пользование для проживания в нем. Договор двухсторонний, возмездный, консенсуальный.

Гражданский кодекс выделяет договор найма жилого помещения, по которому жилье предоставляется гражданам, и арендный или иной договор, по которому жилое помещение предоставляется юридическому лицу».

Чтобы правильно применить правовые нормы, регулирующие сделки с жилыми помещениями, необходимо изучить подробно правовую природу договора аренды жилого помещения, необходимо сопоставить гражданское и жилищное законодательство по особенности предмета регулирования сделок с жилыми помещениями. Гражданское законодательство регулирует вопросы, связанные с владением, пользованием и распоряжением жилыми помещениями, лишь тогда, когда жилье является предметом экономического оборота. Жилищное законодательство регулирует вопросы, связанные с использованием жилищного фонда, его эксплуатацией и ряд других вопросов.

Несмотря на текстуальное законодательное уравнивание понятий найма и аренды, а также их принадлежность к одному виду обязательств, законодатель всегда обособлял наем жилого помещения в отдельную главу Гражданского Кодекса, используя для этого различные основания. Оставляя в тени главную причину — необходимость выполнения данным видом обязательства функции первоначальной точки отсчета для довольно развитого жилищного законодательства.

Правовая природа арендных отношений в жилищной сфере содержится как 34 главе ГК, так и в ст. 17 Закона Российской Федерации «Об основах федеральной жилищной политики» в части, касающейся юридических лиц. Как следует из ст. 17 указанного Закона, собственники жилищного фонда имеют право предоставлять юридическим лицам квартиры или дома любой площади по договору аренды.

Договор аренды входит в группу договоров, регулирующих отношения по передаче имущества во временное пользование. В отличие от договоров по передаче имущества в собственность договор аренды не влечет смены собственника, а, следовательно, в экономическом смысле он оформляет такие отношения товарообмена, при которых товаром является не вещь, а право пользования ею. Имущество по данному договору может передаваться арендатору только в пользование или в пользование и во владение одновременно. В первом случае арендатор не приобретает титула владельца арендованного имущества, а во втором он становится его законным владельцем со всеми вытекающими правовыми последствиями.

Передача имущества только в пользование возможна в том случае, если пользование осуществляется в таких условиях, которые позволяют арендодателю сохранять постоянный контроль за арендованным имуществом, например, пользование движимым имуществом осуществляется в его помещении.

Итак, договор аренды жилого помещения имеет тесно связанную правовую природу с договором найма жилого помещения, как и договор найма жилого помещения, он двухсторонний, возмездный, консенсуальный.

2.2 Форма и порядок заключения договора аренды жилого помещения

Договор аренды жилого помещения заключается в простой письменной форме и, в отличие от договора найма, подлежит обязательной государственной регистрации. Исключения составляют только договоры, заключаемые на срок менее года.

Требования к форме договора аренды сводятся к тому, что договор, по которому арендодателем или арендатором выступает юридическое лицо, должен быть заключен в письменной форме. Если же сторонами по договору аренды, за исключением недвижимости, являются граждане, обязательная письменная форма требуется только в том случае, когда договор заключается на срок более одного года. Договор аренды недвижимого имущества, как и любая сделка с недвижимостью подлежит государственной регистрации.

Что касается договора аренды жилого помещения, содержащего условие о праве арендатора на его выкуп, то такой договор может быть заключен в любой форме.

Договор аренды жилого помещения подлежит государственной регистрации, если срок договора составляет один год.

Практическое значение государственной регистрации договора аренды жилого помещения состоит в том, что по общему правилу договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Как уже говорилось выше, договор аренды жилого помещения заключается в простой письменной форме и, подлежит обязательной государственной регистрации, если срок договора составляет один год.

Аренда жилых помещений предусмотрена лишь в отношении юридических лиц, в отличие от найма гражданами жилых помещений по соответствующему договору найма. На условиях аренды арендодатели, и они же собственники жилищного фонда, имеют право предоставлять юридическим лицам квартиры или дома любой площади.

Использоваться арендуемые жилые помещения должны по их прямому назначению. Арендатор имеет право предоставить эти помещения своим работникам на условиях и в соответствии с договором субаренды или безвозмездного пользования.

Арендатор жилого помещения, который является юридическим лицом, по договору субаренды обязан сдать гражданам жилое помещение для проживания. Арендатор должен в момент сдачи жилого помещения в субаренду согласовать договор с арендодателем. Таким образом, арендатор становится ответственным по договору перед арендодателем.

За субарендаторов, нарушающих условия договора аренды жилого помещения, арендатор несет ответственность непосредственно перед арендодателем. Субарендатор вправе заключить с собственником жилой площади договора найма на жилое помещение, которое находилось в его пользовании в соответствии с договором субаренды, при добросовестном исполнении своих обязательств по договору субаренды в пределах оставшегося срока субаренды, при ликвидации юридического лица, арендующего жилое помещение.

Для нового собственника будут обязательными заключенные предыдущим собственником условия договоров аренды жилых помещений, в случае перемены собственника жилого дома или квартиры. В отношении арендаторов жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищного фонда и в отношении арендаторов в домах частных собственников это правило действует одинаково.

Договор аренды сохраняет силу для нового собственника таким же образом при переходе права собственности на дом (часть дома), в котором находится сданное внаем жилое помещение, к другому лицу.

Жилое помещение, предоставляемое арендатору, должно быть свободным как юридически, так и фактически. Жилое помещение должно отвечать соответствующим санитарным и техническим требованиям. Квартиры, которые по своему размеру и санитарным требованиям предназначены для проживания одной семьи, не подлежат заселению двумя и более семьями.

Жилые помещения должны использоваться для проживания граждан, а не для производственных и иных нежилых нужд, т. е. по прямому назначению.

Собственник жилого помещения сдает его арендатору в пользование обычно на строго определенный срок по договору аренды жилого помещения, что соответствует целям создания стабильности в жилищных правоотношениях по договору аренды жилого помещения. Кроме того, законом предоставлено арендатору преимущественное право на заключение договора на новый срок. Хотя и из этого правила есть некоторые исключения. Это связано с тем, что собственник жилого помещения может распоряжаться им по своему усмотрению. Он вправе отказать арендатору в продлении договора.

Таким образом, собственники жилищного фонда имеют право предоставлять гражданам, юридическим лицам квартиры или жилые дома любой площади по договору аренды. Договор аренды — основной документ, регламентирующий отношения арендодателя с арендатором.

2.3 Содержание и исполнение договора аренды жилого помещения

В тексте аренды жилого помещения следует зафиксировать индивидуально определенные признаки объекта аренды, позволяющие установить, какое именно жилое помещение подлежит передаче арендатору. Кроме того, в договоре необходимо указать местоположение (адрес) жилого помещения, его качественные характеристики. При нарушении этих требований объект аренды считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор — не заключенным.

Содержание договора аренды жилого помещения составляет обязанность арендодателя предоставить арендатору жилое помещение за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Аренда жилого дома предусматривает передачу как самого жилого дома, так и права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для использования дома. Объясняется это тем, что жилой дом невозможно эксплуатировать без права пользования земельным участком, который находится под зданием и непосредственно примыкает к нему.

Право арендатора на земельный участок, на котором расположен дом, зависит от того, какое право на земельный участок имеет арендодатель (собственность, аренда, постоянное пользование, пожизненное наследуемое владение или др.).

Перечень этих прав устанавливается земельным законодательством. При этом независимо от правомочий арендодателя на земельный участок, арендатор жилого дома получает право на земельный участок, на котором расположен дом.

В договор аренды должны быть включены условия пользования земельным участком. Однако если данные условия не оговорены договором аренды, это не влечет недействительности договора. В этом случае на срок аренды жилого помещения к арендатору переходит право пользования той частью земельного участка, которая занята объектом аренды и необходима для его использования в соответствии с назначением. Право пользования дополнительным земельным участком определяется по соглашению сторон.

В случаях, когда земельный участок, на котором находится арендованное жилое помещение, продается другому лицу, за арендатором сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята арендованной недвижимостью и необходима для ее использования. Условия пользования остаются теми же, что действовали до продажи земельного участка. Данная норма направлена на защиту законных интересов арендатора жилого помещения в случае изменения собственника земельного участка, на котором расположена арендованная недвижимость.

В соответствии с законодательством договор аренды жилого помещения должен быть заключен в простой письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Это означает, что договор не может быть оформлен путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору. Стороны не вправе предусмотреть форму договора, отличную от установленной законом. Несоблюдение формы влечет недействительность соглашения независимо от срока действия и участников договора.

Законодательством не установлены ни максимальный, ни минимальный сроки аренды жилых помещений. Следовательно, характер аренды (краткосрочный или долгосрочный) стороны вправе определить в договоре самостоятельно. Впрочем, срок может быть и не согласован сторонами, тогда договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В таком случае у каждой из сторон появляется возможность в любое время отказаться от договора, предупредив о своем решении другую сторону за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Поскольку договор аренды является возмездным, то, заключая соглашение, арендатор принимает на себя обязательство своевременно вносить плату за пользование жилым помещением, так называемую арендную плату. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды жилого помещения считается незаключенным. Для данной ситуации не применимо общее правило, согласно которому в случаях, когда в возмездном договоре цена не предусмотрена и не может быть определена исходя из условий договора, исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги.

В предусмотренных законом случаях при определении размера арендой платы применяются ставки, устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами. Размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год, если законом не установлены иные минимальные сроки пересмотра арендной платы.

Размер арендной платы зависит от следующих факторов:

— места расположения жилого помещения (центр или окраина);

— технического состояния (степень износа, строительный материал, из которого построен жилой дом);

— степени обустройства (лифт, мусоропровод и т. п.);

— фактической площади жилого помещения.

Данный перечень не является исчерпывающим. В случаях, когда плата за аренду жилого помещения установлена в договоре за единицу площади, арендная плата определяется исходя из фактически переданного арендатору размера помещения.

Что касается форм арендной платы, то у сторон есть право выбора из предложенных законодательством способов. Более того, партнеры по договору могут устанавливать в соглашении иные формы арендной платы или сочетать указанные в законе. Согласно Гражданскому кодексу, арендная плата может взиматься в виде:

— определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно. Эта форма оплаты является наиболее распространенной;

— предоставления арендатором определенных услуг;

— передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

— возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного жилого помещения (жилого дома, квартиры).

Важно помнить, что арендатору предоставлено право требовать уменьшения арендной платы, если по обстоятельствам, за которые он не отвечает, существенно ухудшились предусмотренные договором условия пользования или состояние жилого помещения. Уменьшение арендной платы должно соответствовать степени снижения полезных свойств объекта аренды.

В домах жилищного фонда, находящегося в собственности приватизированных организаций, оплата жилья и коммунальных услуг по договору аренды жилых помещений работниками данных организаций, членами их семей, а также пенсионерами регулируется с учетом соответствующих коллективных договоров.

Плата за пользование жилым помещением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором. В тексте соглашения можно предусмотреть раздельную плату за землю и за аренду жилого помещения.

На случай, когда арендатор существенно нарушает сроки внесения арендной платы, закон наделяет арендодателя правом требовать от арендатора досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. Одновременно законодательство предусматривает и ограничение — платежи не могут взиматься вперёд более, чем за два срока подряд. Под существенным нарушением подразумевается неоднократная или длительная задержка внесения арендной платы. Если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату, арендодатель вправе пойти на крайнюю меру — потребовать досрочного расторжения договора.

После того, как состоялась передача объекта аренды, арендатор обязан пользоваться жилым помещением в соответствии с условиями договора. Особенностью данного вида аренды является целевой характер использования объекта аренды. Вне зависимости от того, кто выступает в качестве арендатора, — гражданин или юридическое лицо, арендованное жилое помещение должно использоваться только для проживания граждан.

С согласия арендодателя арендатор имеет право на следующие действия в отношении арендованного жилого помещения: а) сдавать в субаренду; б) передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу; в) предоставлять арендованное помещение в безвозмездное пользование.

Поскольку договор субаренды является производным от договора аренды, то срок субаренды не может превышать срока действия первоначального договора аренды. Досрочное прекращение договора аренды влечёт прекращение заключённого в соответствии с ним договора субаренды. Однако в этом случае субарендатор имеет право на заключение договора аренды помещения, находящегося в его пользование договору субаренды. Такой договор может быть заключён в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращённого договора аренды. Таким образом, при досрочном прекращении договора аренды законодательство защищает права добросовестного субарендатора, то есть предоставляет ему возможность заключить самостоятельный договор на право аренды помещения, которым он пользовался на условиях субаренды.

Понятие договоры ренты, договор пожизненного содержания с иждивением. Договоры аренды и проката. Договоры найма жилого помещения. Особенности договоров аренды и найма с участием публично-правовых образований. Наем жилого помещения как вид аренды.

курсовая работа