Приватизация объектов недвижимости

Курсовая работа

В настоящее время бесплатная приватизация продлена до 2013 года.

На взгляд специалистов, плюсы приватизации состоят в том, что квартира становиться собственностью, которой обладатель вправе распоряжаться по своему усмотрению: продать, подарить, завещать. Он может совершенно легально сдать принадлежащую ему квартиру в наем и получать доход; претензии налоговых органов сводятся исключительно к тому, что наймодатели не платят налоги, однако при этом само право сдавать в наем никем не оспаривается.

К минусам приватизации можно отнести то, что государство планирует в ближайшее время привязать ставки налога на имущество физических лиц к рыночной стоимости квартир и домов. Естественно, что больше всего пострадают граждане, приватизировавшие большие по площади квартиры, а это, как правило, пенсионеры, получившие свои квартиры еще в советское время.

Порядок приватизации установлен Законом РФ №1541-1 от 4.07.1991 года «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации». Передача гражданам помещений в собственность осуществляется при представлении ими следующих документов:

  • заявлений всех совместно проживающих членов семьи, в том числе несовершеннолетних от 14 до 18 лет, опекунов, приемных родителей;
  • экспликации, копии поэтажного плана;
  • копии лицевого счета;
  • выписки из домовой книги;
  • копий паспортных данных (членов семьи нанимателя);
  • копий свидетельств о рождении (если есть дети).

В зависимости от конкретной ситуации перечень необходимых документов может быть дополнен. Срок для принятия соответствующим органом решения о приватизации составляет 2 месяца (ст.8 Закона РФ №1541-1 от 4.07.1991).

Приватизируемое жилое помещение передается в общую долевую собственность лиц, участвовавших в приватизации. Таким образом, каждому участнику приватизации принадлежит доля в праве общей собственности на квартиру; практически это означает, что каждому участнику приватизации должно быть выдано свидетельство о праве собственности на долю. Собственник доли вправе распоряжаться ей по своему усмотрению: продать, завещать, подарить, требовать выделения своей доли в натуре, но все это с обязательным соблюдением права других собственников на преимущественный выкуп доли (ст.246, ст.250 ГК РФ).

Принцип добровольности приватизации жилых помещений означает свободу волеизъявления физических лиц на приобретение жилья в собственность путем его передачи органами государственной или местной власти.

4 стр., 1670 слов

Приватизация государственной собственности

... приватизации) в собственность физических и юридических лиц. Из указанного определения следует, что: приватизация носит возмездный характер; приватизация как процесс представляет собой деятельность государства и муниципальных образований, направленную на уменьшение доли собственности ...

Каждый гражданин имеет право на приобретение в собственность бесплатно, в порядке приватизации, жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования один раз. Несовершеннолетние, ставшие собственниками занимаемого жилого помещения в порядке его приватизации, сохраняют право на однократную бесплатную приватизацию жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда после достижения ими совершеннолетия.

Договор передачи квартир в собственность граждан считается заключенным с момента подписания его сторонами, и не подлежит государственной регистрации. Обязательной государственной регистрации подлежит только переход права собственности к гражданам, приватизирующим жилое помещение.

Срок окончания бесплатной приватизации продлен Государственной Думой РФ 15 января 2010 года до 1 марта 2013 года.

Принцип бесплатности приватизации жилых помещений является временным, и будет отменен в ближайшие годы.

2.4 Приватизация государственных и муниципальных предприятий

Приватизация государственных и муниципальных предприятий имеет важное экономическое и социальное значение. Она является одним из главных элементов мер, связанных с переходом от плановой экономики к рыночной.

Первоначально приватизация должна была проводиться с помощью именных приватизационных счетов, открываемых гражданам в Сберегательном банке. Согласно Закону РСФСР от 3 июля 1991г. «Об именных приватизационных счетах и вкладах в РСФСР» с этих счетов могли оплачиваться вклады граждан в инвестиционных фондах. Однако Указом Президента РФ от 14 августа 1992г. № 914 «О введении в действие системы приватизационных чеков в Российской Федерации» именные приватизационные счета были заменены приватизационными чеками, являющимися ценными бумагами, которые могли свободно покупаться и продаваться. Это способствовало ускорению процессов приватизации, но привело и к многочисленным случаям спекуляций и злоупотреблений. В 1994г. чековая приватизация была прекращена, в настоящее время приватизация предприятий проводится только с оплатой приватизируемого имущества денежными средствами.

Приватизация государственных и муниципальных предприятий первоначально проводилась на основе законодательства, специально посвященного приватизации предприятий. Важнейшим нормативным актом в этой области был Закон РСФСР от 3 июля 1991г. «О приватизации государственных и муниципальных предприятий в РСФСР».

В дальнейшем приватизация государственных и муниципальных предприятий стала регулироваться законодательством о приватизации государственного и муниципального имущества, которое распространяется не только на имущество предприятий, но и на другие виды имущества. В 1997г. был принят Федеральный закон от 21 июля 1997г. № 123-ФЗ «О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации», который действовал до 2002г.

5 стр., 2417 слов

Правовое регулирование деятельности унитарного предприятия

... Унитарное предприятие, основанное на праве оперативного управления (казенное предприятие), является коммерческой организацией, которая осуществляет предпринимательскую деятельность на основе имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности и закрепленного за предприятием на праве оперативного управления, ...

В настоящее время основным нормативным актом, регулирующим приватизацию, является Федеральный закон от 21 декабря 2001г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее – Закон о приватизации).

Приватизация регулируется не только федеральным законодательством, но и издаваемым в соответствии с ним законодательством субъектов РФ. Приватизация муниципального имущества проводится самостоятельно органами местного самоуправления в соответствии с федеральным законодательством.

Приватизация осуществляется на плановой основе. Согласно Закону РСФСР «О приватизации государственных и муниципальных предприятий в РСФСР» государственные программы приватизации должны были утверждаться Верховным Советом РСФСР. Позднее данная функция была возложена на Государственную Думу РФ. Однако этот порядок не соблюдался, в декабре 1993г. и в июле 1994г. программы приватизации были утверждены президентскими указами. По Федерального закону от 21 июля 1997г. № 123-ФЗ «О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в РФ» программы приватизации должны были утверждаться законом.

По действующему закону планирование приватизации отнесено к компетенции Правительства РФ. Ежегодно Правительство РФ должно утверждать прогнозный план (программу) приватизации. Правила разработки прогнозного плана (программы) приватизации федерального имущества утверждены Постановлением Правительства РФ от 26 декабря 2005г. № 8062. Прогнозный план (программа) приватизации федерального имущества на 2005г. утвержден распоряжением Правительства РФ от 26 августа 2004г. № 1124-р3. В Государственную Думу ФС РФ Правительство РФ ежегодно представляет отчет о выполнении утвержденного им плана (программы) приватизации.

Полномочия Правительства РФ при планировании приватизации ограничиваются тем, что стратегические предприятия могут включаться в прогнозный план (программу) приватизации только после принятия Президентом РФ решения об исключения их из числа стратегических предприятий. То же относится к принадлежащим государству акциям стратегических акционерных обществ, которые могут быть приватизированы только после принятия Президентом РФ решения об уменьшении степени участия государства в управлении такими обществами (ст. 7 Закона).

Перечень стратегических предприятий и акционерных обществ утверждается Президентом РФ. В него включаются наиболее важные федеральные государственные унитарные предприятия и открытые акционерные общества, акции которых находятся в федеральной собственности. При этом стратегическими признаются унитарные предприятия и акционерные общества, продукция (работы, услуги) которых имеет стратегическое значение для обеспечения обороноспособности и безопасности государства, зашиты нравственности, здоровья, прав и законных интересов граждан РФ (ст. 6 Закона).

Перечень стратегических унитарных предприятий и стратегических акционерных обществ утвержден Указом Президента РФ от 4 августа 2004г. № 10091. Включенные в этот перечень хозяйствующие субъекты рассматриваются также в качестве стратегических предприятий и организаций, в отношении которых установлены специальные правила, применяемые при их несостоятельности согласно Закону о банкротстве.

В Законе РСФСР от 3 июля 1991г. № 1531-1 «О приватизации государственных и муниципальных предприятий в РСФСР» указывалось, что органами, принимающими решения о приватизации, являются Госкомимущество России и комитеты по управлению имуществом в субъектах РФ.

7 стр., 3243 слов

Имущество предприятия и источники его образования

... связанных с приватизацией. Предприятие самостоятельно определяет способ погашения их стоимости . Например, может быть списана разница между покупной ценой и оценочной стоимостью имущества; 3. Нематериальные ... экспертов-оценщиков, что позволяет более точно определить стоимость имущества с учетом сложившихся рыночных цен. Многие предприятия (особенно вновь создаваемые) не имеют финансовой возможности ...

В действующем Законе о приватизации органы, осуществляющие приватизацию, не называются, а говорится о том, что Правительство РФ может наделить полномочиями по осуществлению функций приватизации федеральный орган исполнительной власти. Таким уполномоченным органом исполнительной власти сейчас является Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом3. Нормативные правовые акты, определяющие порядок подготовки решений об условиях приватизации имущественных комплексов унитарных предприятий, издаются Минэкономразвития России, в ведении которого находится Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом.

В субъектах Федерации полномочия по приватизации осуществляют органы данных субъектов, а в муниципальных образованиях – органы местного самоуправления.

Покупателями приватизируемого имущества могут быть любые физические и юридические лица. Исключением являются государственные и муниципальные предприятия и организации, а также организации, в уставном капитале которых доля государства или муниципальных образований превышает 25% (ст. 5 Закона о приватизации).

Федеральным законом от 9 мая 2005г. № 43-ФЗ «О внесении изменений в статью 5 Федерального закона «О приватизации государственного и муниципального имущества» установлено, что данное ограничение не распространяется на собственников объектов недвижимости (кроме самовольных построек) при приобретении ими земельных участков, на которых расположены эти объекты.

При приватизации государственных и муниципальных предприятий речь идет о продаже их имущества. В Законе о приватизации применительно к предприятиям говорится о продаже имущественного комплекса предприятия. В такой формулировке подчеркивается различие между предприятием как субъектом права и принадлежащим ему имуществом, составляющим единый комплекс. При продаже предприятия в процессе приватизации должен быть точно определен в передаточном акте состав приватизируемого имущества.

После включения государственного или муниципального предприятия в прогнозный план (программу) приватизации ему запрещается совершать некоторые действия, которые могут изменить состав его имущества. В частности, такое предприятие не имеет права совершать сделки на сумму, превышающую 5% балансовой стоимости его активов или 50 тыс. МРОТ. Такое предприятие не имеет также права получать кредиты, приобретать или отчуждать акции (доли) в уставном (складочном) капитале хозяйственных обществ и товариществ и совершать некоторые другие действия (ст. 14 Закона о приватизации).

В открытом акционерном обществе, созданном в процессе приватизации, сохраняет силу ранее принятый коллективный договор. Но по истечении трех месяцев после государственной регистрации такого акционерного общества может быть поставлен вопрос об изменении положений коллективного договора или о заключении нового коллективного договора (ст. 17 Закона о приватизации).

В Законе о приватизации подробно определяются способы приватизации. При перечислении этих способов в ст. 13 указанного закона на первое место ставится преобразование унитарного предприятия в открытое акционерное общество. Все акции общества, возникшего в результате такого преобразования, могут находиться в государственной или муниципальной собственности, но, несмотря на это, преобразование унитарного предприятия в акционерное общество является актом приватизации, поскольку имущество всякого акционерного общества принадлежит ему на праве собственности. Иными словами, государство или муниципальное образование утрачивает право собственности на имущество предприятия, а приобретает вместо этого лишь корпоративные права в отношении вновь возникшего акционерного общества. В дальнейшем его акции могут продаваться частным лицам и организациям, но могут и оставаться в течение длительного времени в государственной или муниципальной собственности.

4 стр., 1896 слов

Современные тенденции развития предприятий различных форм собственности

... предприятиями. Таким образом, в современной экономике России наиболее значимым оказывается вопрос о реальном содержании тех или иных форм собственности, о том, как и среди кого распределены права собственности ... создан достаточно обширный спектр институтов развития и форм ГЧП: ... тенденций превращает государственную по форме собственность, в собственность с корпоративным содержанием в ущерб развитию ...

Государственные и муниципальные предприятия по общему правилу приватизируются путем преобразования в открытые акционерные общества. Исключением являются случаи, когда стоимость имущества приватизируемого унитарного предприятия меньше минимального размера уставного капитала открытого акционерного общества. В таких случаях приватизация проводится путем продажи имущества (имущественного комплекса) предприятия. Причем продажа может производиться на аукционе или по конкурсу.

Продажа на аукционе – это такой способ приватизации, при котором от покупателя не требуется выполнения каких-либо условий, а право приобретения имущества признается за покупателем, который предложил в ходе торгов наиболее высокую цену. При приватизации предприятий объектом продажи может быть имущественный комплекс унитарного предприятия (если его стоимость меньше минимального размера уставного капитала открытого акционерного общества) или акции открытого акционерного общества, возникшего в результате преобразования унитарного предприятия.

Продажа по конкурсу – это способ приватизации, при котором необходимо не только уплатить цену приватизируемого имущества, но и выполнить в отношении его определенные условия. Победителем конкурса признается его участник, который предложил наиболее высокую цену и обязался выполнить его условия.

В случае, когда объектом продажи являются акции, ограничиваются права победителя конкурса при голосовании на общем собрании акционеров до перехода к нему права собственности на акции. По некоторым важным вопросам голосование должно осуществляться им в порядке, устанавливаемом Правительством РФ, органами субъектов РФ и органами местного самоуправления.

Ограничения относятся к голосованию по следующим вопросам: изменение устава; отчуждение имущества, стоимость которого превышает 5% уставного капитала или 50 тыс. МРОТ; залог и отчуждение недвижимого имущества; получение кредита в размере более 5% стоимости чистых активов; учреждение хозяйственных товариществ и обществ и др.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В России процесс приватизации был особенно сложен, он начался в период не только перестроения экономики, но и перехода от одного политического строя к другому, поэтому первый этап был неудачным. Приватизация проводилась без особых знаний в этой области, что и привело к не самым лучшим результатам. Появилась огромная разница в финансовом благополучии между различными слоями общества, причем резко увеличился контраст между самыми богатыми и самыми бедными гражданами. Не стоит наверно доказывать, что этот этап не привел к главной поставленной ему задаче – к распределению имущества между эффективными собственниками. Процветавшая в тот период коррупция не дала возможность рационально передать во владение государственное имущество тем юридическим и физическим лицам, которые могли бы эффективно им распоряжаться. Однако уже на втором этапе происходит перераспределение имущества с целью передачи его в эффективное пользование. Начали разрабатываться и приниматься различные законы и нормативно-правовые акты для регламента процесса приватизации.

6 стр., 2891 слов

Имущество и капитал предприятия

... потенциал предприятия; разработать эффективную затратную политику по основному виду деятельности. Имущество и капитал предприятия Для осуществления своей деятельности предприятие должно ... обществ, создаваемых с участием иностранного лица). Величина уставного капитала отражается в IV разделе баланса предприятия «Капитал и резервы» и учитывается на счете «Уставный капитал». Уставный капитал ...

К настоящему моменту в Российской Федерации сложилась достаточно разработанная нормативная база, регулирующая сферу приватизации государственного имущества. Однако можно с уверенностью сказать, что, несмотря на то, что за последнее время приватизация в России приобрела более законный и четкий характер, существует еще целый ряд нерешенных проблем, которые обязательно должны быть устранены в ближайшем будущем, для того, чтобы экономика могла дальше гармонично и эффективно развиваться. В то же время, надо отметить и то, что первичная цель, которая была поставлена, достигнута и главным результатом приватизации явилось то, что в России возникла принципиально новая система собственности, которая должна обеспечить повышение эффективности производства и подлинную демократизацию общества.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ И ЛИТЕРАТУРЫ

[Электронный ресурс]//URL: https://urveda.ru/kursovaya/privatizatsiya-nedvijimosti/

Земельный кодекс Российской Федерации

Федеральный закон от 21 июля 1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (с изм. и доп.)

Федеральный закон от 21 декабря 2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (с изм. и доп.)

Собрание законодательства Российской Федерации. – 2006. – № 8. Ст. 923

Асаул, А.Н. Экономика недвижимости: Учебное пособие / А.Н. Асаул, А.В. Карасев. – Таганрог: Изд. ТРТУ, 2004. – 215 с.

Асаул, А.Н. Экономика недвижимости: Учебник / А.Н. Асаул, С.Н. Иванов, М.К. Старовойтов. – СПб: АНО «ИПЭВ», 2009. – 304 с.

Ведомости РФ. – 1992. – № 28

Оксфордский толковый словарь по бизнесу. – М., 1995. – С. 543

Олейник, О.М. Предпринимательское право: Учебник / О.М. Олейник. – М.: Юристъ, 2003. – 368 с.

Приватизация государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации. – М.: Юстицинформ, 2002. – Ч. 1

37