5.6. Наследование и иные сделки с земельными участками
наследования земельных участков.
Правила об общих основаниях наследования земельных участков не следует понимать буквально. Так, иностранные граждане и апатриды не могут стать собственниками земельных участков на приграничных территориях (ст. 15 ЗК РФ).
Кроме того, на гражданина-наследника может быть возложена обязанность по принудительному отчуждению земельного участка из состава сельскохозяйственных угодий (ст. 5, 11 Закона об обороте земель).
критерии делимости
Во-вторых, в случае невозможности раздела земельного участка он переходит к наследнику, имеющему преимущественное право на получение в счет своей наследственной доли этого земельного участка (например, супругу или участнику фермерского хозяйства).
Компенсация остальным наследникам предоставляется в порядке, установленном ст. 1170 ГК РФ. Если же никто из наследников не имеет преимущественного права па получение земельного участка или не воспользовался этим правом, владение, пользование и распоряжение земельным участком осуществляются наследниками на условиях общей долевой собственности.
Проблема заключается в том, что по наследству могут переходить земельные участки, как находящиеся в собственности граждан, так и принадлежащие им на праве пожизненного наследуемого владения. В последнем случае остается открытым вопрос о том, как поступить, если наследников права землевладения будет несколько, а сам участок будет являться неделимым? Представляется, что в этом случае необходимо решать вопрос о переходе участка одному лицу с выплатой остальным компенсации.
Выше были рассмотрены наиболее распространенные виды сделок с земельными участками, однако данный перечень не является исчерпывающим. Следует кратко остановиться и на иных видах таких сделок.
Договор мены земельными участками —
Договор мены является консенсуальным, возмездным, двусторонним. Договор мены земельными участками должен быть заключен в письменной форме в виде одного документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК РФ).
Обязательного нотариального удостоверения договора мены ГК РФ не предусматривает. Договор мены земельными участками подлежит государственной регистрации. В случае если предметом договора мены являются участки, расположенные на территориях различных регистрационных округов, государственная регистрация договора мены проводится в любом из территориальных подразделений Росреестра, действующих в пределах регистрационных округов, на территории которых располагаются объекты недвижимого имущества, являющиеся предметом данного договора, по выбору сторон сделки.
Понятие и виды сделок с земельными участками.Возникновение прав ...
... них. Особенности правового регулирования договоров купли-продажи земельных участков, предусмотренные п. 2, 3 ст. 37 ЗК РФ, применяются и к совершению договоров мены земельных участков. Основным признаком, отличающим земельно-правовые сделки купли-продажи земельного участка от схожих сделок мены земельного участка, является ...
Существует ряд специальных требований, применимых только к договору мены. Так, в случае когда в договоре мены отсутствует условие о цене обмениваемых земельных участков, действует презумпция их равноценности (п. 1 ст. 568 ГК РФ).
Однако если из договора следует, что земельные участки являются неравноценными, сторона, обязанная передать участок, цена которого ниже цены земельного участка (иного имущества), предоставленного в обмен, должна оплатить разницу в ценах непосредственно до или после исполнения ее обязанности передать земельный участок, если иной порядок не предусмотрен договором (п. 2 ст. 568 ГК РФ).
Обмениваемые земельные участки признаются неравноценными, если это прямо следует из условий договора или вытекает из согласованного волеизъявления сторон.
Субъектами данного договора могут являться только собственники земельных участков (граждане и юридические лица).
Лица, которым земельные участки принадлежат на ограниченных вещных правах — праве постоянного (бессрочного) пользования и праве пожизненного наследуемого владения, субъектами договора мены быть не могут (ст. 20-21 ЗК РФ).
Вполне допустима, впрочем, и ситуация, когда орган публичной власти, принявший решение об изъятии у частного собственника земельного участка за выкуп для публичных нужд, заключит с ним договор мены, в результате которого будет осуществлено предоставление лицу равноценного земельного участка взамен изымаемого (ст. 63 ЗК РФ).
В случае мены земельными участками, находящимися в собственности граждан и юридических лиц, в договоре мены обязательно должны быть указаны признаки, идентифицирующие обмениваемые земельные участки: кадастровые номера, площади, категория земель, целевое назначение и разрешенное использование земельных участков, размещенные на них объекты недвижимости с указанием принадлежности последних собственникам (если есть), а также прилагаться кадастровые паспорта обмениваемых участков.
Необходимым условием договора мены земельных участков является оценка земельного участка и объектов недвижимости (если таковые есть) в соответствии с прилагаемыми к договору сводными ведомостями оценки строений, помещений и сооружений, расположенных на обмениваемых участках. Данное требование обусловлено тем, что применительно к договору купли-продажи недвижимости (а следовательно, и мены) существенным условием договора выступает предмет и цена (ст. 554-555 ГК РФ).
Договор дарения —
Договор дарения может быть как реальным, так и консенсуальным, поскольку юридическое значение может иметь не только факт передачи земельного участка, но и обещание его подарить в будущем. По общему правилу консенсуальным является договор, который считается заключенным с момента достижения соглашения по всем существенным условиям договора; для заключения реального договора необходима передача земельного участка, с момента которой он и считается заключенным. Договор, предусматривающий передачу дара одаряемому после смерти дарителя, ничтожен.
Договор аренды земельного участка
... двукратной налоговой ставки земельного налога на соответствующий земельный участок, если иное не установлено земельным законодательством. 1.2 Стороны, предмет, сроки договора аренды земельного участка Сторонами договора аренды земельных участков являются арендодатель и арендатор. Право сдачи земельного участка в аренду согласно ст. ...
Субъектами договора дарения могут выступать собственники земельных участков — граждане и юридические лица. Ограничением субъектного состава договора дарения следует считать норму, сужающую возможность дарения имущества, находящегося в общей совместной собственности. Дарение такого имущества допускается по согласию всех участников совместной собственности с соблюдением правил, предусмотренных ст. 253 ГК РФ. Напротив, земельный участок, полученный одним из супругов во время брака в дар, является его личной собственностью (п. 1 ст. 36 СК РФ).
Для распоряжения долей в общей собственности установлены иные правила. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению подарить свою долю любому лицу (ст. 246 ГК РФ), и на такие сделки не распространяется преимущественное право участников долевой собственности на приобретение доли, поскольку указанное в ст. 250 ГК РФ право относится только к продаже доли и отчуждению ее по договору мены.
Юридические лица выступают в качестве стороны договора дарения земельного участка ограниченно (п. 1 ст. 576 ГК РФ).
Это означает, что не допускается дарение на сумму свыше 3 тыс. руб. между коммерческими организациями (ст. 575 ГК РФ), а также принятие таковыми пожертвования (п. 1 ст. 582 ГК РФ).
Такое ограничение вполне оправдано, поскольку безвозмездные отношения между организациями, созданными в целях извлечения прибыли, выглядят абсурдно.
Договор дарения земельного участка должен быть заключен в письменной форме и подлежит государственной регистрации. Соответственно, закон предусматривает такую же форму отказа одаряемого от принятия дара. Последствий такого отказа закон не предусматривает, кроме случаев, когда договор был заключен в письменной форме, а дарителю причинен реальный ущерб отказом принять дар (п. 2 и 3 ст. 573 ГК РФ).
Лицо, которому принадлежит земельный участок на праве постоянного бессрочного пользования или пожизненного наследуемого владения, не вправе подарить такой участок или его часть другому лицу ни при каких обстоятельствах (ст. 20 и 21 ЗК РФ).
Не может быть самостоятельным предметом сделки, включая договор дарения, сервитут.
Предмет договора дарения земельного участка должен быть конкретизирован. Это означает, что в договоре должен быть указан его кадастровый номер, категория земель, площадь земельного участка, его целевое назначение и разрешенное использование, а также приложен кадастровый паспорт земельного участка.
Договор ренты —
Рентные отношения регулируются исключительно ГК РФ, хотя ряд федеральных законов и содержит упоминания о ренте, не всегда отражая ее специфику применительно к рассматриваемым общественным отношениям. Гражданский кодекс РФ выделяет две разновидности ренты: постоянную (бессрочную) ренту и ренту на срок жизни получателя (пожизненную).
Разновидностью последней является пожизненное содержание с иждивением.
Договор ренты занимает самостоятельное место в системе гражданско-правовых договоров. От договора дарения он отличается тем, что лицо, произведшее отчуждение имущества в собственность другого, вправе требовать предоставления встречного удовлетворения — рентного дохода. От договоров купли-продажи и мены договор ренты отличается характером встречного удовлетворения.
Договор ренты является двусторонним, возмездным, реальным. Сторонами договора ренты земельного участка являются:
получатель ренты —
плательщик ренты —
Предметом договора
В отличие от предмета, пена является существенным условием договора не во всех случаях. Так, в силу п. 1 ст. 583 ГК РФ для денежной ренты требуется ее «определенность». В случае постоянной ренты (ст. 590 ГК РФ) она выплачивается в размере, установленном договором. Следовательно, здесь цена является существенным условием договора. Напротив, в случае натуральной ренты и передаваемого в счет ренты имущества их цена к числу существенных условий договора не относится.
Если под выплату ренты передан земельный участок или иное недвижимое имущество, оно автоматически становится предметом залога (п. 1 ст. 587 ГК РФ).
Передавший недвижимость в собственность третьего лица плательщик ренты перестает быть таковым, но не освобождается полностью от ответственности по требованиям получателя ренты, возникшим в связи с нарушением договора ренты. По закону он несет субсидиарную ответственность по таким требованиям вместе с основным должником — новым собственником переданной первоначально под выплату ренты недвижимости.
нотариального удостоверения,
Договор доверительного управления —
Осуществляя доверительное управление земельным участком, доверительный управляющий вправе совершать в отношении него в соответствии с договором доверительного управления любые юридические и фактические действия в интересах выгодоприобретателя.
Договор доверительного управления земельным участком является срочным (не более пяти лет) и, как правило, возмездным. Он должен быть заключен в письменной форме. Переданный в доверительное управление участок должен быть обособлен от остального имущества управляющего (отражен па отдельном балансе).
Передача имущества в доверительное управление по общему правилу подлежит государственной регистрации.
Договор доверительного управления земельным участком необходимо отличать от договоров поручения, комиссии и агентирования, объектом которых также может являться земельный участок. В отличие от договора поручения, доверительный управляющий действует от своего имени, а не от имени поручителя, совершая не только юридические, но и фактические действия. В отличие от договора комиссии, рассматриваемый договор предусматривает возможность совершения управляющим от своего имени нс только сделок, но и иных юридических и фактических действий в пользу выгодоприобретателя. В отличие от агента, действующего как от своего имени, так и от имени принципала, доверительный управляющий действует только от своего имени. При этом агент осуществляет только распоряжение земельным участком, в то время как доверительный управляющий совершает все три правомочия собственника по владению, пользованию, распоряжению им.
Наряду с общими правилами доверительного управления земельными участками, предусмотренными ГК РФ, Закон об обороте земель содержит ряд специальных норм. Так, собственник земельной доли вправе (без выделения в счет ее земельного участка) по своему усмотрению передать ее в доверительное управление другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину — члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности (ст. 12).
Согласно ст. 16 Закона об обороте земель, если договоры аренды земельных долей, заключенные до вступления в силу данного Закона, не приведены в соответствие с правилами ГК РФ и данного Закона в течение восьми лет со дня его вступления в силу, к таким договорам применяются правила договоров доверительного управления имуществом. Регистрация таких договоров не требуется.
