м в оборот производственно-хозяйственных комплексов (предприятий), ставших объектами договоров аренды, коренным образом изменили правовое регулирование арендных отношений.
Степень научной разработанности., Объектом исследования, Предметом
Целью данной работы является исследование договора аренды нежилых помещений по действующему российскому законодательству.
В ходе исследования в работе решаются следующие задачи:
рассмотреть понятие и предмет договора аренды нежилых помещений;
- рассмотреть назначение и виды нежилых помещений;
рассмотреть особенности заключения договора аренды: форма и государственная регистрация
рассмотреть исполнение договора.
определить права и обязанности сторон договора аренды;
- рассмотреть порядок расторжения договора аренды;
- сделать выводы по совершенствованию действующего законодательства.
Методы исследования.
структуре
ГЛАВА 1. ПОНЯТИЕ И ВИДЫ НЕЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ
1.1 Понятие нежилого помещения как предмета договора аренды
Институт найма вещей был известен еще римскому праву (locatio — conductio rerum).
При этом объектом предположения могли быть только неиспользуемые и незаменимые вещи. Подобное требование обусловлено тем, что особенностью договора найма вещей (как в римском праве, так и в праве современном) является возврат тех же вещей, которые переданы в пользование, а вернуть можно только то, что физически не уничтожено. Поэтому в процессе использования вещь не должна потерять своих природных свойств. «В отношении потребляемых вещей неисполнима обязанность нанимателя возвратить по окончании найма ту самую вещь, которая была получена по договору» .
Г. Ф. Шершеневич
В самом общем смысле объектом аренды может быть все, что угодно, не использованное. В частности, в качестве объекта аренды могут выступать земельные участки и другие обособленные природные объекты, здания и иные сооружения, предприятия, имущественные комплексы, оборудование, транспортные средства и другое движимое и недвижимое имущество, которое не теряет своих натуральных свойств в процессе использования.
Прежде чем приступить к рассмотрению характеристик зданий и других построек, необходимо остановиться на понятии собственности, ее критериях. Исторически земля называлась недвижимостью, а главная особенность другой недвижимости — неразрывная связь между собственностью и землей. Здесь нужно оговориться и указать, что речь идет не о земле в целом, а о конкретном земельном участке, на котором расположена эта недвижимость. Разрушение или перенос (при наличии соответствующих современных технических средств) имущества на другой земельный участок означает, что «юридически происходит разрушение недвижимости на одном земельном участке и возникновение ее на другом». Принимая во внимание это положение, можно согласиться с утверждением, что «только невозможность отделения собственности от земли укажет на прочную связь между этой собственностью и землей». Роль земельного участка в определении собственности двоякая: с одной стороны, земельный участок сам по себе является собственностью, с другой — он служит решающим критерием для определения других свойств как недвижимого.
Договор найма жилых помещений и его разновидности
... ГК, посвященной регулированию найма жилого помещения. Целью данной курсовой работы является раскрытие внутреннее содержания основных видов договора найма жилых помещений, а так же ... различие понятий «договор найма жилого помещения» и «договор социального найма жилого помещения». Согласно ст.671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное ...
Еще в дореволюционной России (т. X, ч. 1, Законов Российской Империи) были выделены такие признаки недвижимости, как неподвижность, незаменимость, индивидуальная определенность, которые не потеряли актуальности и сегодня.
В Гражданском кодексе Германии к недвижимости относятся: земельный участок, его составные части, вещи, которые прочно связаны с землей.
Что касается современного российского законодательства, то, анализируя ГК РФ (ст. 130), можно сделать вывод, что законодатель приводит три критерия недвижимости. Во-первых, недвижимость «по природе» (земля, недра, обособленные водные объекты).
Во-вторых, объекты, прочно связанные с землей. В-третьих, объекты, отнесенные к недвижимости законом.
В научной литературе не достигнуто единообразия в интерпретации категории недвижимости. Некоторые авторы под недвижимостью понимают «землю; все, что прочно связано с землей, в том числе природные ресурсы, а также имущество, отнесенное к данной категории законом». Это определение страдает неполным содержанием, поскольку в нем даже не упоминается такая общая недвижимость, как невозможность передвижения без непропорционального ущерба.
По мнению других авторов, «разделение вещей на мебель и недвижимое имущество основывается на праве частной собственности на землю». С такой позицией вряд ли можно согласиться, поскольку частная собственность — не единственная форма собственности, существующая в Российской Федерации. Земля также может находиться в государственной собственности, но это не меняет недвижимого характера найденных на ней объектов.
Итак, в качестве основных признаков недвижимости (исключая недвижимость «по природе») можно выделить:
- прочную связь с земельным участком, которая выражается в невозможности перемещения объекта;
- индивидуальную определенность;
- ограниченность объектов.
В этом случае под ограниченностью следует понимать строго определенное количество построек, расположенных на определенном участке земли.
Остановимся подробнее на рассмотрении зданий и других сооружений как типологии недвижимости.
Разделение договора аренды зданий и иных сооружений на договор аренды автономного типа произошло впервые с принятием части второй Гражданского кодекса Российской Федерации. Это обусловлено особенностями передаваемого в аренду имущества (зданий и иных сооружений).
Договор аренды недвижимости
... государства. Данная курсовая работа посвящена рассмотрению основных гражданско-правовых вопросов аренды недвижимости. Необходимо дать понятие недвижимости как объекта гражданских прав, классифицировать объекты недвижимости, правовое определение недвижимости как нормы права, что такое договор аренды недвижимости, условия ...
Здания и другие конструкции, такие как объекты недвижимости, характеризуются своей фундаментальностью, привязкой к земле, конструктивно рассчитаны на долгосрочное использование и всегда имеют значительную ценность. Такие характеристики арендуемого объекта неизбежно приводят к установлению жестких юридических требований к договору.
Закон содержит требования, согласно которым договор аренды должен содержать данные, позволяющие окончательно определить имущество, передаваемое арендатору в качестве объекта аренды. Для зданий и других построек это могут быть: адрес, качественные характеристики, площадь сдаваемого в аренду здания и другого строения, другие характеристики, позволяющие идентифицировать объект аренды. При отсутствии этих данных договор не считается заключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ).
Указание площади сдаваемого в аренду здания или иного строения необходимо не только для идентификации объекта аренды, но и для определения арендной платы. Арендная плата практически всегда фиксируется из расчета определенной суммы денег за квадратный метр арендуемой площади.
Следует отметить, что здания и другие сооружения могут быть предметом арендных отношений только после их сдачи в эксплуатацию по окончании строительства, государственной регистрации и проведения технической инвентаризации в установленном законодательством порядке.
В юридической литературе неоднократно предпринимались попытки дать юридическое определение зданию, строению и их отличиям. Вряд ли в этом есть необходимость, поскольку эти понятия не относятся к правовой категории. Кроме того, в толковом словаре русского языка понятие «конструкция» является родовым по отношению к понятию «построение». Сооружение определяется как всякая значительная постройка (различного вида и назначения).
Под зданием же понимается архитектурное сооружение, постройка, дом.
Различия между зданиями и другими существующими сооружениями в обычном понимании не имеют юридического значения еще и потому, что гражданское законодательство не предусматривает дифференцированной дисциплины правоотношений, возникающих в отношении этих объектов. Юридически значимым является отделение зданий от иных построек, не относящихся к недвижимости, а также от иных объектов недвижимости, на которые не распространяются специальные правила, предусмотренные параграфом 4 главы 34 ГК РФ.
В юридической литературе приводятся следующие признаки зданий:
- искусственность возведения;
- » привязка» к определенному земельному участку;
- невозможность перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению;
- самостоятельность;
- законченность с точки зрения возможности использования по целевому назначению.
Что касается зданий, существуют общепризнанные классификации, основанные на их функциональном назначении, значении использования и признаке делимости, рассмотрение которых необходимо с точки зрения особенностей правового регулирования.
По функциональному назначению здания делятся на две группы: жилые и нежилые (с различным правовым режимом использования).
Жилые дома функционально предназначены для постоянного проживания граждан. Требования к таким зданиям установлены жилищным законодательством. К нежилым зданиям относятся здания, используемые для производственных, учебных, административных, коммерческих и других целей. Нежилые здания могут иметь встроенные жилые помещения и, наоборот, нежилые помещения могут входить в состав жилого дома, однако это не меняет состояния названных зданий.
Некоторые проблемы правового регулирования аренды нежи-лых помещений ...
... арендных отношений, а затронула лишь «болевые точки» данной проблемы. Глава I. Основные понятия аренды нежилых помещений §1.1. Понятие договора аренды Договор аренды относится к группе обязательств по передаче имущества во ... настоящее время договоры аренды, то окажется, что едва ли не две трети из них - это договоры на аренду нежилых помещений. При этом, по одним договорам арендуются целые здания и ...
Эта классификация имеет большое значение, поскольку перевод здания из одной категории в другую может осуществляться только в строго установленном порядке и с соблюдением правил, установленных законодательством о жилищном строительстве. Кроме того, гражданское законодательство запрещает размещение промышленных производств в жилых домах. Подобное использование помещения допускается только после изменения его статуса (п. 3 ст. 288 ГК РФ).
от 01.07.96
Аренда здания или иного строения обязательно отражает функциональное назначение арендуемого объекта, которое арендатор должен строго соблюдать.
По значимости использования выделяют основные и служебные здания. Подобная классификация соответствует традиционному для гражданского права делению на главную вещь и принадлежность (ст. 135 ГК РФ).
Что касается зданий, то главное здание считается «доминирующим с точки зрения капитала здания, с точки зрения архитектурных характеристик и назначения. Хозяйственное здание — это второстепенное здание по сравнению с основным» .
Данная классификация имеет значение для выделения индивидуально определенного объекта аренды здания или сооружения, который должен совпадать с предметом государственной регистрации.
от 21.07.97
По принципу делимости здания могут быть технически делимыми и неделимыми. Возможность деления здания на отдельные помещения, части является юридически значимой при выделе доли из общей собственности, при аренде помещения и т. п.
Рассматривая сдаваемые в аренду здания и другие сооружения, не следует забывать, что соответствующая часть земли, на которой находится это здание, также сдается вместе со зданием.
М. Булеков считает, что «договор аренды зданий и сооружений можно назвать правоустанавливающим документом для возникновения одновременно двух видов отношений:
- арендных отношений по поводу использования здания (сооружения);
- отношений по поводу использования части земельного участка» .
Подтверждением этого положения служит статья 652 ГК РФ. Кроме того, в данном случае это конкретная часть земли, на которой находится арендуемое здание.
Отношения, связанные с использованием этой части земли, также могут носить арендный характер. В случае, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором расположено здание, арендатору передается право аренды или иное право на соответствующую часть участка (п. 2 ст. 652 ГК РФ).
В этом случае, если в договоре не установлены права арендатора в отношении земли, право пользования частью земли автоматически переходит к нему на весь срок аренды.
Без установления такого положения аренда здания и другого строения не могла бы состояться, так как здание невозможно использовать и не иметь прав на землю.
Особого внимания заслуживает проблема аренды нежилых помещений. Действующий Гражданский кодекс Российской Федерации не содержит специальных норм, регулирующих эти отношения. Следовательно, аренда нежилых помещений регулируется общими правилами аренды, а не специальными правилами аренды зданий и сооружений.
Правовое регулирование договора аренды здания и сооружения
... проблем, что порождает проблемы в правоприменительной практике. Целью работы является анализ правового регулирования договора аренды зданий и сооружений, определение особенностей, проблем регулирования данного договора. Для реализации этой цели были поставлены ...
Вряд ли можно согласиться с мнением тех авторов, которые считают, что нежилые помещения уже были объединены под общим понятием «здание». Понятия «здание» и «помещение» не равнозначны. В толковом словаре русского языка под комнатой понимается интерьер здания. Есть и другое определение помещения как «единица строительного комплекса, выделенная в натуре и предназначенная для автономного использования в жилых и нежилых целях». Из приведенных выше определений можно сделать вывод, что здание и комната связаны друг с другом по форме и содержанию. «Во взаимоотношении содержания и формы содержание представляет подвижную, динамичную сторону целого, а форма охватывает систему устойчивых связей предмета». Здание, по сути, состоит из множества комнат, но по своей сути это нечто большее, оно не ограничивается простым набором этих сред, здание является системным «организмом». В рамках одного здания можно изменять помещения, перестраивать их, создавая тем самым совершенно иные объекты, но здание (как форма) останется неизменным. Поэтому определение помещения как простой части здания и применение к нему правил аренды зданий и сооружений невозможно.
С высказыванием о том, что понятие «нежилое помещение» как часть понятия «здание» употребимо, но к отношениям с ним нормы параграфа 4 применяются лишь в случае, если стороны об этом специально договорятся, нельзя согласиться, поскольку закон не предусматривает распространение норм параграфа 4 главы 34 ГК РФ на иные объекты, кроме зданий и иных сооружений.
Что касается характера нежилых помещений, то в юридической литературе подразумевается недвижимый характер этих объектов. Однако отсутствуют попытки обосновать данный тезис. Одним из критериев недвижимости Закон (ст. 130 ГК РФ) называет прочную связь с землей и отсутствие возможности перемещения без несоразмерного ущерба. Подобный критерий вполне применим к нежилым помещениям. «Привязка» нежилого помещения к определенному земельному участку носит опосредованный характер — через то здание, которое представляет собой форму существования данного нежилого помещения и непосредственно находится на данном земельном участке. Меняя нежилое помещение, мы создаем новый объект той же формы, но с разными индивидуализирующими характеристиками.
С одной стороны, невозможно разрушить нежилое помещение, не повредив само здание. Более того, полное уничтожение помещения (включая несущие стены) приводит к разрушению самого здания, а следовательно, к уничтожению основного объекта недвижимости.
С другой стороны, нежилое помещение нельзя строить за пределами земельного участка.
В ГК РФ (ст. 130) непосредственно нежилые помещения не рассматриваются в качестве недвижимости. При этом Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» нежилые помещения относятся к недвижимым объектам, сделки с которыми подлежат государственной регистрации. Подобное несоответствие на практике привело к парадоксальной ситуации, когда договор аренды здания подлежит государственной регистрации только в том случае, если срок этого договора превышает один год (ст. 651 ГК РФ), а договор аренды нежилого помещения, находящегося в этом здании, подлежит государственной регистрации независимо от срока.
Для разрешения указанного противоречия можно предложить два способа:
Арбитражная практика по делам об аренде земли
... землях специального назначения, землях лесного фонда, о залоге и продаже права аренды земельного участка. При разрешении споров арбитражные суды руководствуются нормами Гражданского кодекса РФ, федеральным земельным ... участка, согласований условий его отвода силами и за счет заявителя, принятие решения о предоставлении, заключения договора аренды и отвода участка в натуре. Несоблюдение указанной ...
1) исключить статью 651 ГК РФ и установить правило, согласно которому договоры аренды зданий и сооружений должны регистрироваться независимо от срока;
2) распространить правила статьи 651 ГК РФ (и только этой статьи, а не всего параграфа 4) на отношения, объектом которых служат нежилые помещения.
На основании вышеизложенного можно сделать следующие выводы.
1. Понятие «структура» является общим по отношению к понятию «здание», и правильнее использовать комбинацию «здания и другие сооружения», как это предлагается в научной литературе.
2. Несмотря на то что нежилое помещение является недвижимостью по признаку неразрывной связи с землей, к отношениям аренды нежилых помещений неприменимы специальные правила, регулирующие аренду зданий и иных сооружений [18, https:// ].
3. необходимо унифицировать правила регистрации недвижимого имущества или распространить действие статьи 651 ГК РФ на отношения, связанные с нежилым помещением.
1.2 Назначение и правовой режим нежилых помещений
Основными проблемами при определении правового режима частей зданий и нежилых помещений являются, прежде всего, отсутствие особых правил обращения этих объектов, а также их архитектурное разнообразие. Автор предпринял попытку в соответствии с действующим законодательством рассмотреть основные характеристики правового режима нежилых помещений, входящих в состав многоквартирных жилых домов, исходя из их функционального назначения и возможности автономного использования.
Помещения многоквартирного дома, обслуживающие более одной квартиры, определяются в ст. 290 ГК РФ как общее имущество дома. Общие здания в кондоминиуме также предназначены для обслуживания и использования единого комплекса кондоминиумов.
от 09.11.94
Эти помещения можно квалифицировать как вспомогательные, даже если такого определения в законодательстве нет. Они не имеют автономного значения, однако могут использоваться людьми, не живущими в доме. Правовой режим подсобного помещения в многоквартирном доме и многоквартирном доме — оборотная недвижимость.
Распоряжение общими помещениями осуществляют либо сами домовладельцы, либо их объединение (ТСЖ, ЖСК).
Если кондоминиум включает не более четырех жилых единиц, собственники могут управлять кондоминиумом и общим имуществом напрямую. В этом случае сделка заключается по соглашению всех домовладельцев (п. 1 ст. 246 ГК РФ).
Если домовладельцы созданы ТСЖ или другой ассоциацией, стороной договора является это юридическое лицо, действующее от своего имени. Однако для этого необходимо решение общего собрания домовладельцев. В то же время членство в ТСЖ и наличие права на жилую недвижимость не следует приравнивать. Все домовладельцы принимают участие в управлении общим имуществом независимо от членства в ТСЖ.
Если в здании смешанного назначения (многоквартирном доме с нежилыми помещениями) не создан кондоминиум, то собственники нежилых помещений не являются участниками долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома. Закон не предусматривает, что в административных и нежилых зданиях имущество, предназначенное для обслуживания всех помещений, является общей собственностью собственников помещений.
В. А. Алексеев
В общее имущество дома также входят помещения, которыми в силу их функционального назначения невозможно распоряжаться даже ограниченно. Так, вышеуказанный Закон Москвы № 19−87 запрещает распоряжение следующими объектами, неразрывно связанными с системами жизнеобеспечения дома: балкон, вестибюль, веранда, галерея, коридор, крыльцо, крыши, лестница, лестничные площадки, лифтовый холл, лифты, лифтовые и иные шахты, лоджия, подъезд, тамбур, технический этаж, чердак.
Договоры жилищного найма и аренды жилых помещений
... помещения в домах государственного и муниципального жилищных фондов в пределах нормы жилой площади. Договор социального найма является бессрочным. При этом за гражданами, проживающими по договору найма в домах государственного, ... РФ жилые помещения могут сдаваться их собственниками для проживания на основании договора. По договорам жилищного найма и аренды жилых помещений жилые помещения не ...
Такое имущество не может быть не только отчуждено, но и передано в пользование, поскольку это будет нарушать возможность эксплуатации и обслуживания дома в целом и помещений в нем. В соответствии со ст. 606, п. 1 ст. 611, ст. 691 ГК РФ по договору аренды или ссуды имущество передается во временное владение и (или) пользование в состоянии, соответствующем назначению имущества. Подвалы, чердаки и другие технические помещения должны быть всегда доступны для эксплуатирующих служб, использование их иными лицами не допускается.
от 11.01.2002
Использование общего имущества дома — размещение рекламы, спутниковых антенн и другого телекоммуникационного оборудования, переоборудование чердаков и подвалов, безусловно, должно осуществляться с согласия домовладельцев или их объединения (ТСЖ, ЖСК), но это не сделка с недвижимостью.
Возможность самостоятельного, а не вспомогательного использования нежилых помещений не позволяет отнести их к общему имуществу. Обратимся к материалам судебной практики.
Собственники квартир обратились в суд с иском о признании недействительным постановления главы администрации о разрешении переоборудования подвального помещения и инвестиционного контракта, передающего право собственности на реконструированное помещение индивидуальному предпринимателю, на том основании, что им принадлежат общие помещения дома, включая подвальное помещение.
ФЗ от 21.07.1997
Правительства РФ
Технический этаж — это этаж для размещения инженерного оборудования и прокладки коммуникаций, который может быть расположен в нижней (техническое подполье), верхней (технический чердак) или средней части здания. Очевидно, что эти технические помещения не могут быть самостоятельными объектами прав и предметами сделок. Наряду с этим в подвальных этажах допускается размещение помещений — складских, торговых, мастерских, общественного питания и пр. Чердак, подвал, подполье, технический этаж — это конструктивные элементы здания, но не помещения. Напротив, подвальное помещение — это нежилое помещение, объект недвижимости.
ГЛАВА 2. ПРОБЛЕМЫ ЗАКЛЮЧЕНИЯ, ИСПОЛНЕНИЯ, РАСТОРЖЕНИЯ И ОТВЕСТВЕННОСТИ ПО ДОГОВОРУ АРЕНДЫ НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ
2.1 Заключение договора аренды нежилого помещения
С развитием рыночных отношений в России значительно возрос оборот нежилых помещений. Нежилые помещения используются юридическими лицами и гражданами в разнообразных целях в качестве административных, складских, торговых, производственных помещений и т. д. Они пользуются стабильно высоким спросом, и сделки с ними занимают важное место в современном гражданском обороте.
Договор аренды нежилого помещения традиционно занимает одно из ведущих мест в общем объеме сделок с нежилыми помещениями. Однако, несмотря на распространенность данного вида сделок, можно отметить, что в российском гражданском законодательстве им уделяется недостаточно внимания, имеются пробелы в регулировании данных видов сделок.
Договор продажи недвижимости
... и правоприменительной практики в отношении договора о недвижимости. В соответствии с целью в дипломной работе решены следующие задачи: дать понятие договора купли-продажи, изучить его особенности; выделить ... таких активов к недвижимым вещам обусловлено только необходимостью проведения их государственной регистрации. Данные объекты не были включены в перечень недвижимого имущества, содержащийся ...
Неточность нормативного регулирования правового положения нежилых помещений в системе объектов гражданского оборота приводит к трудностям в практике оборота. Судебно-арбитражная практика в сфере гражданского оборота нежилых помещений не всегда однородна. Нередко арбитражные суды различных регионов и уровней по-разному подходят к разрешению одинаковых проблем, вытекающих из сделок с нежилыми помещениями. ГК РФ содержит специальные положения, регулирующие вопросы аренды отдельных видов недвижимости: зданий и сооружений (§ 4 гл. 34), предприятий (§ 5 гл. 34), жилого помещения (гл. 35).
Специальные положения, регулирующие аренду нежилых помещений как части жилых и нежилых зданий и сооружений, в ГК РФ отсутствуют. Но если специальная норма отсутствует, то действует общая норма. Поэтому при решении вопросов, связанных с арендой нежилых помещений, следует руководствоваться общими положениями об аренде (§ 1 гл. 34).
Из определения договора аренды, данного в абз. 1 ст. 606 ГК РФ, следует, что по договору аренды нежилого помещения арендодатель обязуется предоставить арендатору нежилое помещение за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Можно заметить, что аналогичную формулировку содержит ст. 650 ГК РФ, определяющая договор аренды здания или сооружения. В то же время законодатель определяет договор аренды предприятия и договор найма жилого помещения несколько иным образом. По договору аренды предприятия (п. 1 ст. 656 ГК РФ) и по договору найма жилого помещения (п. 1 ст. 671 ГК РФ) данные объекты недвижимости передаются арендодателем (наймодателем) арендатору (нанимателю) во временное владение и пользование, т. е. предоставление их только в пользование исключается.
Традиционно правомочие владения определяется в юридической литературе как возможность реально обладать вещью, осуществлять хозяйственное господство над ней. Право пользования определяется как основанная на законе возможность эксплуатации имущества, извлечения из него полезных свойств и (или) получения от него плодов и доходов.
Применительно к аренде недвижимости правомочие арендатора по владению означает, что он вправе в любое время находиться в арендуемом помещении, устанавливать режим прохода в него, допускать или не разрешать отдельным лицам пребывать в арендуемом помещении, изменять интерьер по своему усмотрению и т. п. Одновременно арендатор, обладая правомочием пользования, вправе использовать помещение в целях, предусмотренных договором аренды (для проживания, для коммерческих целей, для иной, некоммерческой, деятельности).
Таким образом, можно сделать вывод, что право пользования самым тесным образом связано с правом владения. Как правило, эти два правомочия принадлежат их обладателю вместе. Однако возможна и аренда, при которой имущество предоставляется арендатору только в пользование (например, аренда сложных ЭВМ, когда арендатор получает право пользования вычислительной техникой в течение определенного времени, не владея ею).
Что касается недвижимости, то здесь вопрос более сложный. На наш взгляд, законодатель неслучайно указал в ст. ст. 656 и 671 ГК РФ, что по договорам аренды соответственно предприятия и жилого помещения недвижимость передается во владение и пользование, не указав на возможность ее передачи только в пользование. В отношении предприятия данная формулировка вызвана спецификой самого объекта аренды. Предприятием невозможно пользоваться (т.е. эксплуатировать его, осуществлять производственную деятельность) без правомочия владения им. Установление же такого правила в отношении аренды жилого помещения вызвано, как представляется, стремлением законодателя более полно защитить права нанимателя и членов его семьи, проживающих в нанимаемом помещении. В то же время законодатель допускает возможность передачи в аренду здания (сооружения) только во временное пользование без правомочия владения. Однако, как и в отношении аренды предприятия, трудно представить ситуацию, при которой арендатор имел бы возможность пользоваться зданием (сооружением), не обладая правомочием по владению им, т. е. не имея в него постоянного доступа и не имея возможности определять режим эксплуатации арендованного здания (сооружения).
Договоры в жилищной сфере
... освещение вопросов, связанных с заключением и реализацией договоров с жилыми помещениями. I. ОСНОВНЫЕ ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВЫЕ ДОГОВОРЫ В ЖИЛИЩНОЙ СФЕРЕ Договоры купли-продажи, мены, дарения, ренты, найма жилого помещения объединяет одно обстоятельство: их основная ...
На наш взгляд, законодатель, указав, что по договору аренды возможна передача арендатору во временное пользование здания или сооружения без наделения его правомочием владения, допустил редакционную небрежность. По-видимому, было бы целесообразно исключить из п. 1 ст. 650 ГК РФ слова «или во временное пользование» .
Если же объектом аренды является нежилое помещение, расположенное в здании или сооружении, то ситуация, при которой арендатор имеет право только пользоваться им, но не владеть, допустима. Например, собственник здания (сооружения) может предоставить арендатору в пользование для складских нужд изолированное помещение в здании (сооружении) без права субаренды, установив при этом определенный порядок прохода арендатора в здание и арендуемое помещение. Нежилое помещение может также передаваться только во временное пользование (без права владения) организациям, осуществляющим образовательную деятельность, для проведения занятий в определенные часы. Примером такой аренды может служить аренда на нежилое помещение, находившееся по адресу: Москва, ул. Партизанская, д. 9, корп. 3, осуществлявшаяся по договору аренды от 11 октября 1993 г. № 8−710/93, заключенному между территориальным агентством Москомимущества Западного административного округа Москвы и ТОО «Школа Космос» .
Таким образом, в отличие от аренды иных видов недвижимости — жилых помещений, предприятий и зданий (сооружений) — аренда нежилых помещений возможна в виде передачи нежилого помещения только во временное пользование, без наделения арендатора правом временного владения им.
2.2 Форма и государственная регистрация
В силу особенностей, присущих нежилым помещениям как объектам гражданско-правовых сделок, российский законодатель предъявляет специальные требования к форме договора их аренды как разновидности недвижимого имущества.
Договор аренды здания или сооружения и договор аренды предприятия имущества заключаются в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 1 ст. 651 и п. 1 ст. 658 ГК РФ).
Минюста РФ
Договор аренды недвижимости, в частности нежилого помещения, подлежит государственной регистрации, причем согласно абз. 2 п. 1 ст. 26 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» с заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться любая сторона договора аренды недвижимого имущества. Если одна из сторон уклоняется или препятствует регистрации договора (например, не предоставляет необходимых документов), то другая сторона вправе обратиться в суд с иском о государственной регистрации договора аренды.
Так, общество с ограниченной ответственностью «Торговый дом «Татарстан» (далее — ООО «ТД «Татарстан») обратилось в Арбитражный суд Республики Бурятия с иском к открытому акционерному обществу «Улан-Удэнская управляющая компания» (далее — ОАО «УУУ компания»), к Комитету по управлению имуществом г. Улан-Удэ (далее — КУМИ г. Улан-Удэ) о государственной регистрации договора аренды. К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, был привлечен Улан-Удэнский филиал федерального государственного унитарного предприятия «Ростехинвентаризация» (далее — ФГУП «РТИ»).
Как следует из материалов дела, 1 ноября 2003 г. ОАО «УУУ компания» (арендодатель), действующее на основании договора доверительного управления от 1 ноября 2003 г. № 83, и ООО «ТД «Татарстан» (арендатор) заключили договор о передаче в аренду в 6-этажном помещении Центрального дома быта по ул. Ербанова, 11, в г. Улан-Удэ нежилых помещений общей площадью 3695,8 кв. м. Срок договора аренды от 1 ноября 2003 г. согласован сторонами до 1 ноября 2006 г.
Согласно п. 1.2 названного договора помещения являются муниципальной собственностью.
Полагая, что регистрация не была произведена из-за уклонения ответчиков от предоставления необходимых документов, истец обратился в арбитражный суд с соответствующими требованиями. Суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования, правомерно исходил из того, что причиной невозможности осуществления регистрации сделки явились действия арендатора, направленные на уклонение от государственной регистрации договора аренды.
Суд апелляционной инстанции, отменяя решение суда первой инстанции, неправомерно исходил из того, что ООО «ТД «Татарстан» не предприняты действия, необходимые для осуществления регистрации договора аренды от 1 ноября 2003 г.
Между тем из содержания п. 1.9 договора от 1 ноября 2003 г. следует, что на арендатора возлагалась обязанность по несению расходов, связанных с государственной регистрацией сделки. Других обязательств на арендатора не возлагалось. Действия по переоформлению технической документации, расторжению договора доверительного управления, отказ от выдачи выписки из технического паспорта правомерно квалифицированы как уклонение от государственной регистрации сделки.
Доводы суда апелляционной инстанции были признаны несостоятельными, поскольку содержание договора позволяло определить, какое конкретно нежилое помещение передается в аренду, а отсутствие технических документов, необходимых для регистрации, явилось следствием уклонения арендодателя от исполнения действий, связанных с оформлением регистрации сделки.
В соответствии с п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. Государственная регистрация договора аренды нежилого помещения является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения у арендатора права пользования нежилым помещением и должна осуществляться в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Однако если договор аренды был заключен до вступления в силу данного Федерального закона, то отсутствие регистрации не должно служить основанием для признания соответствующего договора незаключенным. Из этого исходит и судебная практика.
Так, общество с ограниченной ответственностью (арендатор) обратилось в арбитражный суд с иском к акционерному обществу (арендодателю) о вселении в нежилые помещения, арендуемые у ответчика на основании договора аренды от 17 апреля 1997 г. сроком на пять лет, из которых оно было выселено арендодателем. Ответчик, возражая против иска, сослался на то, что в соответствии с п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды нежилого помещения подлежал государственной регистрации. Поскольку договор аренды не был зарегистрирован, то согласно п. 3 ст. 433 ГК РФ он является незаключенным, и, следовательно, истец на основании этого договора не имеет права требовать от ответчика предоставления нежилого помещения во владение и пользование.
Арбитражный суд первой инстанции иск удовлетворил. При этом суд исходил из того, что договор аренды являлся заключенным и у истца возникло право требовать от ответчика передачи арендованного нежилого помещения во владение и пользование. Положения первой части ГК РФ о государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества применяются с учетом требований ст. 8 Федерального закона «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», устанавливающей, что до введения в действие Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество применяется действующий порядок регистрации недвижимого имущества и сделок с ним. Договор аренды был заключен до вступления в силу Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», который установил порядок государственной регистрации и отнес нежилые помещения к недвижимому имуществу. Поэтому регистрация договоров аренды нежилых помещений, осуществлявшаяся в субъекте Российской Федерации до введения в действие Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» на основании нормативного акта правительства субъекта Российской Федерации в целях учета этих объектов имущества, не являлась государственной регистрацией, исходя из смысла положений ГК РФ. Следовательно, при отсутствии такой регистрации договор аренды не может считаться незаключенным на основании п. 3 ст. 433 ГК РФ.
Таким образом, регистрация договоров аренды нежилых помещений, проводившаяся в субъекте Российской Федерации до вступления в силу Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», не может считаться государственной регистрацией, и отсутствие такой регистрации не порождает последствий, установленных в п. 3 ст. 433 ГК РФ. Это подтверждается судебной практикой.
Требования гражданского законодательства о регистрации договора аренды недвижимого имущества распространяются также на договор субаренды.
Так, арендатор обратился в арбитражный суд с иском к субарендатору о взыскании в соответствии с договором субаренды нежилого помещения неустойки за просрочку внесения арендной платы. Суд первой инстанции признал подписанный сторонами договор субаренды незаключенным из-за отсутствия его государственной регистрации, в связи с чем в иске о взыскании неустойки, предусмотренной этим договором, отказал.
Обжалуя решение суда в апелляционной инстанции, истец сослался на то, что договор субаренды является производным от договора аренды, не обладает самостоятельностью, заключается на срок, не превышающий срок договора аренды, дополнительно не обременяет вещные права собственника имущества, а поэтому не подлежит государственной регистрации.
Суд апелляционной инстанции рассмотрел доводы заявителя и признал их необоснованными, указав, что в соответствии с абз. 3 п. 2 ст. 615 ГК РФ к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.
Ни в ГК РФ, ни в Федеральном законе «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не содержится норм, исключающих для договоров субаренды применение требования о государственной регистрации. Следовательно, вывод суда первой инстанции о том, что подписанный сторонами договор субаренды нежилого помещения в силу п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 651 ГК РФ подлежал государственной регистрации и мог считаться заключенным с момента такой регистрации, правомерен.
Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции оставил решение суда без изменения.
А. Г. Дорошкова
Так, ст. 609 ГК РФ не содержит исключений из правила обязательной регистрации договора аренды недвижимости в зависимости от срока, на который он заключен. В то же время согласно п. 2 ст. 651 регистрации подлежат только те договоры аренды здания или сооружения, которые заключены на срок не менее года. В связи с этим на практике возник вопрос, подлежит ли государственной регистрации договор аренды нежилого помещения, заключенного на срок менее одного года.
Поскольку в отношении договора аренды нежилого помещения действуют общие нормы об аренде, то, исходя из смысла п. 2 ст. 609 ГК РФ, этот договор должен регистрироваться независимо от срока, на который он был заключен. Такой подход к решению данной проблемы был предложен Министерством юстиции Российской Федерации, которое обосновало свою позицию следующими соображениями.
» На основании пункта 2 статьи 609 Кодекса необходимость государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества является общим правилом. Исключения из него могут устанавливаться Кодексом и иными федеральными законами. При этом к отдельным видам договоров аренды и договорам аренды отдельных видов имущества положения, предусмотренные параграфом 1 главы 34 Кодекса (в том числе статьи 609 Кодекса), применяются, если иное не установлено правилами Кодекса об этих договорах (статья 625 Кодекса).
Так, статьей 651 Кодекса «иное» установлено для таких объектов гражданских прав — вещей, как здания или сооружения, а именно обязательной государственной регистрации подлежат договоры аренды зданий или сооружений, заключенные на срок не менее года, и именно с момента государственной регистрации они считаются заключенными (пункт 2 статьи 651 Кодекса).
Соответственно не подлежат обязательной государственной регистрации договоры аренды зданий или сооружений, заключенные на срок менее года (момент заключения подобных договоров определяется в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 433 Кодекса).
Согласно статье 26 Закона аренда недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законодательством Российской Федерации. При этом в соответствии с пунктом 3 статьи 26 Закона в случае сдачи в аренду помещения в здании или сооружении договор аренды помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (то есть обременяется право арендодателя именно на сдаваемое в аренду помещение).
Вместе с тем Кодекс специально не регулирует вопросы государственной регистрации договоров аренды именно нежилых помещений в зданиях или сооружениях, а в статье 26 Закона не указано, что в этом случае вопрос о регистрации таких договоров решается в порядке, аналогичном порядку, предусмотренному статьей 651 Кодекса.
На основании изложенного полагаем, что договоры аренды нежилых помещений в зданиях или сооружениях подлежат государственной регистрации в порядке, установленном Законом, независимо от сроков, на которые они заключены, поскольку и пока иное не будет предусмотрено федеральным законом.
Данные соображения были приняты во внимание Министерством по налогам и сборам Российской Федерации и изложены в письме МНС РФ от 19 апреля 2000 г. № 02−3-09/88, разъясняющем вопросы отнесения на себестоимость продукции арендных платежей.
