Определение фактического состояния объекта недвижимости — Лекция, раздел Образование, Введение в оценку недвижимости Текущее Состояние Частей Зданий И Сооружений Определяется По Результатам Визу…
Все темы данного раздела:
К объектам оценки относятся: права собственности, иные вещные права, обязательства (долги) и работы (услуги) в отношении недвижимого имущества; движимое имущество (за исключен
В соответствии со ст. 130 Гражданского кодекса РФ: «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, чт
Рынок оценочных услуг в начальный период его формирования в России характеризуется хаотичным развитием, непрофессионализмом случайных в профессии оценщика работников и компаний, демпингом и система
Оценочная деятельность, включающая оценку недвижимости, осуществляется в соответствии со следующими документами: Федеральным законом от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности
Международные стандарты оценки (МСО) – более широкие и универсальные и в то же время конкретные в тех вопросах, по которым удалось прийти к согласию. Национальные стандарты применяются в тех случая
Рыночная стоимость. При определении рыночной стоимости объекта оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в ус
Инвестиционная стоимость. При определении инвестиционной стоимости объекта оценки определяется стоимость для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестици
Подход к оценке – совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. В соответствии с Федеральными стандартами оценки № 1, № 2, № 3, утвержденными приказами Министерства
Дата оценки (дата проведения оценки, дата определения стоимости) – дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки. Если в соответствии с законодательством Российской Фед
Оценщик на основе полученных в рамках каждого из подходов к оценке результатов определяет итоговую величину стоимости объекта недвижимости. Итоговая стоимость объекта недвижимости о
Экспертиза отчёта об оценке – совокупность мероприятий по проверке соблюдения оценщиком при проведении оценки объекта оценки требований законодательства Российской Федерации об оценочной дея
Оценка объектов недвижимости, не завершенного строительством
... Исследовать теоретическую основу оценки рыночной стоимости недвижимости; Дать характеристику объекту оценки и его окружению; Обосновать рыночную стоимость объекта оценки на основе трех общепринятых подходов; Дать рекомендации по увеличению рыночной стоимости объекта оценки. Объект исследования дипломной работы обосновать процедуру ...
Оценка объекта недвижимости может проводится оценщиком только при соблюдении требования к независимости оценщика, предусмотренного законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
Процесс оценки недвижимости включает в себя ряд последовательных действий, выполняемых в ходе определения величины стоимости объекта недвижимости. Проведение оценки обычно включает в себя следующие
Формулировка цели оценки объекта недвижимости необходима для выбора вида стоимости. Вид стоимости, определяемый для каждой конкретной ситуации, называется базой оценки. Основными целями оцен
Первичная информация по объекту оценки должна быть тщательно проверена совместно с лицами, участвующими в сделке по купле-продаже (покупатель, продавец, риэлтор, юрист) для подтверждения данных, не
Отчёт об оценке содержит заключение о стоимости, базу оценки, цель оценки, все допущения и ограничительные условия, информацию об оценщике, даты последнего осмотра объекта оценки и оценки, дату сос
В сертификате качества оценки оценщик удостоверяет, что в соответствии с имеющимися у него данными: оценка рыночной стоимости объекта оценки выполнена и отчёт составлен в соот
При оценке стоимости прав собственности на недвижимость необходимо выявить и проанализировать все основные факторы текущей рыночной ситуации, влияющие на величину стоимости объекта оценки.
При анализе основных макроэкономических показателей, которые характеризуют развитие экономики в регионе расположения объекта оценки и могут оказывать влияние на состояние рынка недвижимости, рассма
Исследуются отрицательные и положительные характеристики конкретного месторасположения объекта оценки, которые могут повлиять на стоимость оцениваемой недвижимости. Природно-климатическ
Активное развитие рынка недвижимости в России началось в конце 90-х годов XX в. Развитие рынка недвижимости привело к повышению требований, предъявляемых к современной недвижимости. Рын
При проведении анализа (исследования) рынка недвижимости необходимо придерживаться следующих принципов: для анализа следует отбирать только ту информацию, которая действительно может
Особенности недвижимости (длительный срок службы, привязка к конкретному местоположению, длительный срок строительства, уникальность, обеспечение конкретного функционального назначения) являются ос
Международная ситуация: изменение процентных ставок на кредиты на международных финансовых рынках; последствия конфликтов и связанные с ними миграционные потоки и др.
Фактическое состояние и общая активность рынка недвижимости определяются при анализе следующих показателей: общее количество коммерческих компаний, работающих на рынке недвижимости;
- Анализ конкретного сегмента рынка недвижимости производится по трем направлениям. 1. Анализ спроса. Спрос формируется под воздействием факторов, специфических для конкретного сегмен
Процесс сбора и анализа фактических данных об объекте недвижимости называется обследованием. Его целями являются: оценка пригодности земельных участков для строительства;
- При предварительном осмотре объекта недвижимости определяются: ориентировочные размеры, характеристики формы и состояние земельного участка;
- состав улучшений;
- типы
Для оценки недвижимости собирают и изучают: справочные материалы о природно-климатических и экологических условиях в районе местонахождения объекта оценки; карту района расп
Особенности оценки объектов индивидуального жилищного строительства ...
... оценки загородной недвижимости. Предметом исследования выпускной квалификационной работы является совокупность методов оценки рыночной стоимости загородной жилой недвижимости. Объектом исследования является стоимость загородной недвижимости. Целью выпускной квалификационной работы является анализ ... объем жилищного строительства в ...
Подготавливаются следующие рабочие материалы: эскиз плана объекта – земельного участка в документально установленных границах с местами размещения улучшений; схемы поэтажных
Целью технического обследования объекта недвижимости является сбор фактических данных о характеристиках и текущем состоянии улучшений. Устанавливаются (с использованием проектной документации и пас
Данные, полученные в результате обмерных работ, являются основой для расчёта объёма строительно-монтажных работ, выполненных при возведении здания или сооружения. Обмеры и определение объё
Общая площадь общественного здания определяется как сумма площадей всех этажей (включая технические, мансардный, цокольный и подвальные).
Полезная площадь общественного здания
Площадь квартир следует определять как сумму площадей жилых комнат и подсобных помещений без учета лоджий, балконов, веранд, террас, холодных кладовых и тамбуров. Общую площадь к
Улучшения для приусадебного земельного участка могут включать в себя: культурные насаждения (плодовые деревья, кустарники, ландшафтный дизайн и т.п.); возможность подведения
Под экологическими факторами в контексте оценки недвижимости понимается совокупность природных и природно-антропологических факторов, не являющихся средствами труда, предметами потребления или исто
Водный кодекс РФ накладывает множество ограничений по размещению объектов недвижимости около воды. Обычно цена участков, с которых открывается вид на водные глади, оказывается на 30…100 % выше стои
После изучения нормативной, проектной и исполнительской документации и анализа данных натурного обследования объекта недвижимости составляется техническое заключение об освидетельствовании,
При необходимости углубленного обследования объекта недвижимости для его оценки проводятся специальные виды экспертизы организациями, имеющими соответствующие разрешения. Правовая экспе
Основная задача определения стоимости объекта недвижимости – прогнозирование количества, качества и продолжительности будущих выгод от владения объектом оценки и пересчет их в настоящую (тек
Полезность (utility) – это способность конкретной недвижимости удовлетворять потребности пользователя (экономические, личные).
Чем более полно объект недвижимости способен удовлетворить потр
Принцип вклада (contribution) – стоимость дополнительного вклада (в виде какого-либо элемента) в собственность определяется величиной добавленной стоимости, созданной этим вкладом. Принцип в
В любой момент времени максимальная стоимость собственности соответствует её наиболее эффективному использованию, которое определяется текущим состоянием рынка. Процедура выявления и обосн
Такой анализ выполняется в двух случаях: при необходимости отдельной оценки участка земли; при выборе объектов для сравнительного анализа. Необходимо ответить
Такой анализ выполняется: при определении характера использования собственности, обеспечивающего максимальный возврат инвестированного капитала; при выборе объектов для срав
Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования выполняется путем проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования четырем критериям. Объект оценки должен соответствовать следу
Определение стоимости недвижимого имущества
... Этим объясняется актуальность темы дипломной работы. Объектом дипломной работы является процесс оценки недвижимости. В качестве предмета выступает кадастровая оценка земельных участков. Цель курсовой работы - определение стоимости недвижимого имущества. При написании работы использовались следующие исследовательские методы: ...
При анализе наилучшего и наиболее эффективного использования могут иметь место особые случаи: Единственное в своем роде использование. Наилучшее и наиболее эффективное использ
Сущность затратного подхода состоит в том, что стоимость улучшений определяется как сумма затрат (стоимость строительства), которые должен понести типичный покупатель для создания на дату оценки зд
При оценке недвижимости приоритетными являются специфические оценочные методы и приемы. Оценка может производится: на основе информации о реальных затратах на создание (строительство
Стоимость замещения и стоимость воспроизводства по существу являются стоимостью возведения (нового строительства) здания в современных рыночных условиях. В структуре стоимости нового строительства
Сумма денежных средств, необходимых для осуществления строительства в соответствии с проектными материалами, называется сметной стоимостью строительства. В соответствии с технологич
По действующим нормативам различают две стадии (этапа) строительного проектирования: I. Технико-экономическое обоснование строительства (ТЭО).
II. Рабочее проектирование (при сост
Сметно-нормативная база ценообразования в строительстве в 2001 г. включает элементные сметные нормы и единичные расценки (в сметных ценах на 1 января 2000 г.) на:
Для определения сметной стоимости строительства зданий и сооружений составляется сметная документация, состоящая из локальных смет, локальных сметных расчётов, объектных смет, объектных сметных рас
Система индексов (коэффициентов) пересчета (изменения) сметной стоимости строительства является важнейшим инструментом ценообразования в строительстве в современных условиях. Индексы приме
Метод укрупненных обобщенных показателей стоимости нового строительства (метод сравнительной единицы) Метод наиболее оперативный и обеспечивает точность расчётов 15…20 %.
Метод обеспечивает точность расчётов в пределах 10 %. Сущность метода заключается в расчёте стоимости строительства как суммы стоимости возведения основных элементов здания: фундаментов, стен, пере
Методы обеспечивают наибольшую точность расчёта (до 5 %).
Сущность метода заключается в разработке полной сметы на строительство оцениваемого объекта недвижимости с применением единичных расценок и
Укрупненные показатели восстановительной стоимости зданий и сооружений для переоценки основных фондов (УПВС) были разработаны специально для целей переоценки. В состав УПВС входят 37 отраслевых сбо
Накопленный износ (accurued depreciation) –уменьшение стоимости замещения или воспроизводства улучшений, которое происходит в результате физического разрушения, функционального и внешнего (э
Метод экономического возраста (economic age-life method) определяет величину накопленного износа по формуле Инак = (ЭВ / ЭЖ) СС,
Модифицированный метод экономического возраста устраняет некоторые ограничения, так как учитывает устранимый физический и функциональный износ. Вначале определяется стоимость всех устранимых позици
Оценка недвижимости в целях кредитования под залог на примере ...
... кредитных средств, к примеру, залоговой стоимостью недвижимости. Оценка залоговой стоимости присутствует в различных сегментах ... классификаций. Информационное обеспечение выпускной квалификационной работы составили законодательные акты Российской ... извлекать из предмета залога доходы в целях погашения основного ... общенаучных принципов: системного подхода, методов экономического анализа и синтеза, ...
В методе сравнения продаж величина накопленного износа определяется как разница между стоимостью нового строительства и стоимостью сооружения на дату оценки. Необходимым условием применения метода
Метод разбивки (breakdown method) заключается в подробном рассмотрении и учете всех видов износа. Износ относится к исправимому (curable), если затраты на его исправление меньш
Переоценка имущества предприятия – это процесс изменения учетной стоимости основных средств предприятия. Основной целью переоценки основных средств в учете является определение их восстановительной
Сущность сравнительного подхода заключается в непосредственном определении стоимости объекта недвижимости путем сопоставления цен продажи подобных объектов (аналогов).
Учитывая, что не существует д
1. Определение цели оценки – вид стоимости, оцениваемые права. 2. Исследование рынка, выбор подобных (сравнимых) объектов и наиболее существенных факторов сравнения. Поиск достоверн
Исследуемый сегмент рынка должен в наибольшей мере соответствовать характеристикам объекта оценки (максимально узким) и быть достаточным для выбора и отбора сравнимых объектов (максимально широким)
Элементами сравнения называют характеристики объектов недвижимости, которые вызывают изменение цен на недвижимость. Девять основных элементов сравнения анализируются в обязательном порядке и
К количественным методикам относят: анализ парного набора данных (paired data set analysis); статистический анализ (statistical analysis); графический
К качественным методикам относят: относительный сравнительный анализ (relative comparison analysis); распределительный анализ (ranking analysis); инди
Оценить рыночную стоимость недвижимости можно методом анализа доходных показателей объектов сравнения, активно продающихся на рынке, таких как: валовый рентный мультипликатор (GRM
Требуется определить рыночную стоимость офисного здания с характеристиками, представленными ниже с учетом существующих договоров аренды: Возраст, лет
В основе доходного подхода лежит принцип ожидания, говорящий о том, что стоимость недвижимости определяется величиной будущих выгод её владельца. Формализуется данный подход путем пересчета будущих
Существенным моментом в доходном подходе является четкое определение и классификация выгод для единообразного их толкования. Выгода от владения собственностью включает право получать все регулярные
Нормы дохода отражают взаимосвязь между годовым доходом, приходящимся на определенный интерес, и стоимостью части собственности, относящейся к данному интересу. Общий коэффициент капита
Действующие договоры аренды недвижимости являются основным источником информации для расчёта текущего арендного дохода. Договор аренды – это документ, который передает права на испо
При оценке недвижимости учитываются два источника дохода: арендная плата, поступающая от сдачи недвижимости в аренду; часть дохода от коммерческой эксплуатации недвижимости.
При оценке рыночной стоимости недвижимости доходным подходом расчёт показателей дохода имеет свои особенности и выполняется в определенной последовательности. Сводный расчёт прогнозируемого дохода
Составление реконструированного отчёта о доходах является важнейшим элементом работы по оценке рыночной стоимости доходным подходом. Для составления реконструированного отчёта о доходах используютс
Метод капитализации земельной ренты при оценке земли
... применения метода капитализации земельной ренты. Все темы данного раздела: В теории и практикеследует различатьпонятие недвижимого имущества как материального (физического) объекта и как комплекса экономико-правовых и социальных отношени Недвижимость ...
Пример 7.1. Составить реконструированный отчёт о доходах для многоэтажного административного здания (бизнес-центра).
Восьмиэтажное здание имеет 3 500 м2 площадей, подлеж
Метод прямой капитализации пересчитывает величину годового дохода в стоимость путем деления дохода на коэффициент капитализации либо путем умножения дохода на коэффициент дохода. Основными
При оценке рыночной стоимости недвижимости (полного права собственности) в качестве дохода принимается чистый операционный доход, а в качестве коэффициента капитализации – общий коэффициент
Техника остатка относится к наиболее часто применяемым методам при оценке недвижимости. Сущность этой техники заключается в капитализации дохода, относящегося к одной из инвестиционных составляющих
К коэффициентам валового дохода относят: коэффициент потенциального валового дохода; коэффициент действительного валового дохода. Коэффициенты валового дохода
Метод дисконтирования денежных потоков (в оценке – анализ дисконтированных денежных потоков) является наиболее универсальным расчётным инструментом капитализации, позволяющим определять наст
Норма (ставка) дисконтирования – ставка, используемая для приведения (дисконтирования) к одному моменту времени денежных потоков, относящихся к различным моментам времени, представляющая соб
Настоящая стоимость любого потока доходов, как регулярного, так и нерегулярного, постоянного или изменяющегося, может быть определена анализом дисконтированного денежного потока. Вместе с тем для н
Постоянный доход. Если в договоре аренды предусмотрено поступление постоянного потока доходов, то в зависимости от предположений относительно способа возврата капитала возможно применение сл
Соотношение между общим коэффициентом капитализации (RО) первого года и терминальным коэффициентом капитализации (RT).
Общий коэффициент капитализации первого года зави
Рыночная стоимость участка земли всегда должна рассматриваться с точки зрения использования его как свободного и доступного для наилучшего и наиболее эффективного использования. Доход, приносимый в
Методы оценки рыночной стоимости земельного участка основаны на трех подходах к оценке стоимости. Методы оценки земельного участка основываются либо на одном из подходов, либо сочетают в с
При наличии необходимой информации сравнительный подход является наиболее предпочтительным и общеприменимым. Метод сравнения продаж может использоваться для оценки как фактически свободной, так и к
Метод распределения (allocation) основан на принципе баланса или вклада, заключающегося в том, что для каждого типа недвижимости существует нормальное соотношение между стоимостью земельного
Метод разбивки на участки (subdivision development) применяется в случаях, когда такая разбивка представляет наилучшее и наиболее эффективное использование земли. При этом цену продажи отдел
Данный метод применим при отсутствии данных о продажах свободных участков земли. Для определения стоимости земельного участка необходимо знать: стоимость здания; чистый опер
Метод рынка капитала. Метод сделок
... предполагаемой сделке определенным образом связана со стоимостью объекта недвижимости, часто этот термин используется как синоним стоимости в обмене. Под недвижимостью понимают материальный объект, созданный природой (земельный участок) ... или коммерческие, так и жилые объекты недвижимости. При этом оценка земли (оценка участков) включает в себя как рыночную оценку, так и кадастровую, что очень важно ...
Аренда земельного участка – временная возмездная передача собственником земельного участка права пользования или владения и пользования им другому лицу согласно договору, заключенному между
Категории земельных участков. В соответствии со ст. 7 Земельного кодекса Российской Федерации от 25 октября 2001 г. №136-ФЗ, земли в РФ по целевому назначению подразд
Каминский А.В, Страхов Ю.И, Трейгер Е.М. Анализ практики оценки недвижимости. М.: Международная академия оценки и консалтинга, 2004. Озеров Е.С. Экономика и менеджмент недвиж
(стандартизированные термины с определениями) В соответствии с Федеральными стандартами оценки № 1, № 2, № 3, утвержденными приказами Министерства экономического развития
