Организация управления недвижимым имуществом предприятия (на примере ОАО ‘Деметра’)

Дипломная работа

Рис. 1.11. Цены предложения на рынке коммерческой недвижимости Салехарда по состоянию на 2013., (на основе имеющейся выборки предложений)

Таблица 1.11. Цена 1 кв. м. коммерческой недвижимости в г. Новый Уренгой по состоянию на 2013., руб./кв. м.

Минимальная цена, руб./кв.м

Средняя цена, руб./кв.м

Максимальная цена, руб./кв.м

16 857

59 000

100 000

Организация управления недвижимым имуществом предприятия (на примере ОАО 'Деметра') 1

Рис. 1.12 Цены предложения на рынке коммерческой недвижимости Нового Уренгоя по состоянию на 2013., (на основе имеющейся выборки предложений)

Таблица 1.12. Цена 1 кв. м. коммерческой недвижимости в г. Ноябрьск по состоянию на 2013., руб./кв. м.

Минимальная цена, руб./кв.м

Средняя цена, руб./кв.м

Максимальная цена, руб./кв.м

12 500

55 351

85 000

Организация управления недвижимым имуществом предприятия (на примере ОАО 'Деметра') 2

Рис. 1.13. Цены предложения на рынке коммерческой недвижимости Ноябрьска по состоянию на 2013., (на основе имеющейся выборки предложений)

Таблица 1.13 Цена 1 кв. м. коммерческой недвижимости в г. Тарко-Сале по состоянию на 2013., руб./кв. м.

Минимальная цена, руб./кв.м

Средняя цена, руб./кв.м

Максимальная цена, руб./кв.м

25 000

33 791

51 282

Организация управления недвижимым имуществом предприятия (на примере ОАО 'Деметра') 3

Рис. 1.14 Цены предложения на рынке коммерческой недвижимости Тарко-Сале по состоянию на 2013., (на основе имеющейся выборки предложений)

Таблица 1.14. Сводная таблица цен за 1 кв. м. коммерческой недвижимости по населенным пунктам ЯНАО по состоянию на 2013., руб./кв. м.

Населенный пункт ЯНАО

Минимальная цена, руб./кв.м

Максимальная цена, руб./кв.м

Средняя цена, руб./кв.м

г. Салехард

58 252

106 061

86 634

г. Новый Уренгой

16 857

100 000

59 000

г. Ноябрьск

12 500

85 000

55 351

г. Тарко-Сале

25 000

51 282

33 791

г. Губкинский

26 667

пгт. Пангоды

50 000

Организация управления недвижимым имуществом предприятия (на примере ОАО 'Деметра') 4

Рис. 1.15. Цены за 1 кв. м. коммерческой недвижимости по населенным пунктам ЯНАО по состоянию на 2013., руб./кв. м.

Рынок коммерческой недвижимости ЯНАО развит слабо. Предложения о продаже объектов ограничены в открытых источниках информации. В малых населенных пунктах с населением менее 30 тыс. практически отсутствуют предложения о продаже, либо единичны.

Цены показывают неравномерный характер. Максимальную стоимость за 1 кв. м имеют встроенные помещения на первых этажах на красной линии домов (могут достигать отметки в 100 тыс. руб.), минимальную — отдельно-стоящие здания, расположенные на территории баз, либо которые в своем составе имеют помещения иного назначения (гараж, бытовые и вспомогательные помещения), стоимость на такие помещения колеблется от 10 до 20 тыс.;

  • Среди населенных пунктов ЯНАО наиболее высокие цены на коммерческую недвижимость зафиксировано в Салехарде и Новом Уренгое. Большое количество предложений наблюдается в Ноябрьске;
  • Большая часть помещений коммерческого назначения — встроенные помещения, которые могут использоваться в качестве торговых, так и офисных, в зависимости от сферы бизнеса собственника/арендатора;

— Следует также учесть тот фактор, что при назначении цены продавец может придерживаться своего собственного мнения относительно стоимости объекта, ориентируясь на какие-то индивидуальные характеристики, что может вообще не отражать текущую ситуацию на рынке. В результате чего возникает выше упомянутый неравномерный характер.

Рынок производственно-складской недвижимости.

Таблица 1.15. Цена 1 кв. м. производственно-складской недвижимости в г. Новый Уренгой по состоянию на 2013., руб./кв. м.

Минимальная цена, руб./кв.м

Средняя цена, руб./кв.м

Максимальная цена, руб./кв.м

7 021

21 051

40 000

Организация управления недвижимым имуществом предприятия (на примере ОАО 'Деметра') 5

Рис. 1.16. Цены предложения на рынке производственно-складской недвижимости Нового Уренгоя по состоянию на 2013. (на основе имеющейся выборки предложений)

Таблица 1.16 Цена 1 кв. м. коммерческой недвижимости в г. Надыме по состоянию на 2013., руб./кв. м.

Минимальная цена, руб./кв.м

Средняя цена, руб./кв.м

Максимальная цена, руб./кв.м

5 333

9 836

14 660

Организация управления недвижимым имуществом предприятия (на примере ОАО 'Деметра') 6

Рис. 1.17. Цены предложения на рынке коммерческой недвижимости Надыма по состоянию на 2013. (на основе имеющейся выборки предложений)

Таблица 17. Цена 1 кв. м. коммерческой недвижимости в г. Лабытнанги по состоянию на 2013., руб./кв. м.

Минимальная цена, руб./кв.м

Средняя цена, руб./кв.м

Максимальная цена, руб./кв.м

7 592

7 922

8 557

Организация управления недвижимым имуществом предприятия (на примере ОАО 'Деметра') 7

Рис. 1.18. Цены предложения на рынке коммерческой недвижимости Лабытнанги по состоянию на 2013. (на основе имеющейся выборки предложений)

Единичные предложения о продаже объектов производственно-складского назначения были обнаружены в следующих населенных пунктах:

Таблица 1.18. Сводная таблица цен за 1 кв. м. производственно-складской недвижимости по населенным пунктам ЯНАО по состоянию на 2013., руб./кв. м.

Населенный пункт ЯНАО

Минимальная цена, руб./кв.м

Максимальная цена, руб./кв.м

Средняя цена, руб./кв.м

г. Салехард

2 336

г. Новый Уренгой

7 021

40 000

21 051

г. Надым

5 333

14 660

9 836

г. Муравленко

2 500

г. Лабытнанги

7 592

8 557

7 922

г. Тарко-Сале

21 333

Рынок производственно-складской недвижимости ЯНАО развит слабо. Предложения о продаже объектов ограничены в открытых источниках информации. Цены носят неравномерный характер. В малых населенных пунктах с населением менее 30 тыс. практически отсутствуют предложения о продаже, либо единичны.

Цены показывают неравномерный характер. Максимальную стоимость за 1 кв. м имеют промышленные базы, имеющие в своем составе: производственные и складские здания, офисные помещения, различного рода подъемные механизмы (кран-балки, тельферы), ж/д тупики, вспомогательные здания и сооружения (котельные, трансформаторные подстанции, скважины), стоимость может достигать 25 — 40 тыс. (в Новом Уренгое), минимальную — производственно-складские площади, в неудовлетворительном состоянии, неотапливаемые, преимущественно расположенные в составе крупных промышленных баз, стоимость на такие помещения колеблется от 2-5 тыс. руб./кв. м.;

  • Среди населенных пунктов ЯНАО наиболее высокие цены на производственно-складскую недвижимость зафиксировано в Новом Уренгое;
  • Большая часть помещений производственно-складского назначения — крупные промышленные базы, предложения отдельно-стоящих зданий производственно-складского назначения единичны;

— Следует также учесть тот фактор, что при назначении цены продавец может придерживаться своего собственного мнения относительно стоимости объекта, ориентируясь на какие-то индивидуальные характеристики, что может вообще не отражать текущую ситуацию на рынке. В результате чего возникает выше упомянутый неравномерный характер.

Глава 2. Особенности управления недвижимым имуществом предприятия (на примере ОАО «Деметра»)

1 Общая характеристика предприятия как имущественного комплекса

Полное наименование Открытое акционерное общество «Деметра».

Открытое акционерное общество «Деметра» создано в соответствии с законом «Об акционерных обществах», Федеральным законом «О приватизации государственного и муниципального имущества», Гражданским кодексом РФ, и иным действующим законодательством Российской Федерации.

Основными целями Общества является обеспечение потребностей муниципального образования, юридических и физических лиц по организации обслуживания жилищного фонда.

В соответствии с основными целями деятельности, Общество осуществляет

сдача внаем собственного жилого и нежилого недвижимого имущества;

  • осуществление купли-продажи недвижимости;
  • капиталовложения в собственность;
  • деятельность по управлению имуществом;
  • управление недвижимым имуществом;
  • организационно-управленческая деятельность в строительном комплексе и выполнение функции заказчика, генподрядчика;
  • строительная деятельность и т.д.

оказание информационных услуг.

Органами управления Общества являются:

  • Общее собрание акционеров Общества;
  • Генеральный директор (единоличный исполнительный орган) Общества, осуществляющий права по договору №5 от 06 мая 2008 года на осуществление полномочий единоличного исполнительного органа ОАО «Деметра».

Органом контроля за финансово-хозяйственной и правовой деятельностью Общества является ревизионная комиссия (ревизор).

Руководство текущей деятельностью Общества осуществляется его Единоличным исполнительным органом — Генеральным директором Общества.

К компетенции генерального директора Общества относятся все вопросы руководства текущей деятельностью Общества, за исключением вопросов, отнесенных к компетенции общего собрания акционеров Общества. Генеральный директор Общества организует выполнение решений Общего собрания акционеров Общества.

Генеральный директор Общества без доверенности действует от имени Общества, в том числе представляет его интересы, совершает сделки от имени Общества, утверждает штаты, издает приказы и дает указания, обязательными для исполнения всеми работниками Общества.

Контроль за финансово-хозяйственной деятельностью Общества осуществляется ревизором. Ревизор избирается годовым общим собранием акционеров Общества. Проверка (ревизия) финансово-хозяйственной деятельностью Общества осуществляется по итогам деятельности Общества за год. По итогам проверки финансово-хозяйственной деятельности Общества ревизор составляет заключение.

В ОАО «Деметра» бухгалтерский учет и отчетность ведутся в соответствии с требованиями Федерального закона РФ от «О бухгалтерском учете», приказом Министерства финансов РФ от 06.07.1999 г. № 43Н «Об утверждении Положения по бухгалтерскому учету», «Бухгалтерская отчетность организации (ПБУ 4/99)» от 13.01.2000 № 4 и т.д.

2.2 Характеристика недвижимого имущества ОАО «Деметра»

Анализ обычно начинается с изучения наличия основных средств, их динамики и структуры. Доля каждой группы в видовой классификации недвижимого имущества, отнесенная к общей их стоимости, представляет собой видовую структуру недвижимого имущества. Состав и видовая структура представлена в таблице 2.1.

Таблица 2.1

Наличие и структура недвижимого имущества ОАО «Деметра»

Показатели

2012г.

2013г.

Изменение (+,)

Тыс.. руб.

Уд. вес, %

Тыс.руб.

Уд. вес, %

Тыс. руб.

Уд. вес, %

1.Здания

70032

63,2

102497

63,2

32465

0

2. Сооружения

13408

12,1

19462

12

6053

-0,1

3.Земельные участки

27370,3

24,7

40221

24,8

12850.3

0,1

Всего

110810,3

100

162179,5

100

51369,2

0

Как показывают результаты анализа динамики ОАО «Деметра» на протяжении исследуемых лет наблюдается прирост в 2013 году году по всем группам недвижимого имущества. Общая величина прироста составила 51369,2 тыс. руб.

Динамику недвижимого имущества предприятия за 2012-2013гг. проиллюстрирована на рисунке 2.1.

Глава особенности управления недвижимым имуществом предприятия на примере оао деметра  1

Рис.2.1 Динамика основных средств предприятия

Так как на предприятии в качестве плановых показателей выступает показатель прошлого года, то обеспеченность на предприятии можно оценить как нормальную. Рассмотрим теперь структуру основных средств предприятия.

Глава особенности управления недвижимым имуществом предприятия на примере оао деметра  2

Рис.2.2 Структура недвижимого имущества

Как показывает таблица, наибольший удельный вес в общей стоимости основных средств занимает группа «Здания» — на неё приходится во все периоды 63,2%. Это говорит о том, что первоначальная стоимость в этой группе самая набольшая. На втором месте находится группа «Земельные участки» — её удельный вес составляет в 2012 году он остается на прежнем уровне, а в 2013 году размер данного показателя стал больше на 0,1 и составил 24,8%. Сооружения на предприятии занимают в 2012 годах 12,1% в общей стоимости, а в 2013 году меньше на 0,1 процентный пункт, т. е. данный вид основных средств практически не изменен за последние два года.

Далее рассмотрим состав зданий по назначению (таблица 2.2)

Таблица 2.2 Состав и структура зданий по назначению

Показатели

2012г.

2013г.

Изменение (+,)

Тыс. руб.

Уд. вес, %

Тыс. руб.

Уд. вес, %

Тыс. руб.

Уд. вес, %

Торговые помещения

36277

51,8

52683

51,4

16406

-0,4

Административные помещения

7843

11,2

11480

11,2

3637

0

Складские помещения

25912

37

38334

37,4

12422

0,4

Итого

70032100,0102497100,000

На основании представленных данных видно, что основную часть зданий составляют торговые помещения, в 2012 году их сумма составляла 36277 тыс. руб., в 2013 году 52683 тыс. руб. Складские помещения составляли в 2012 году 25912 тыс. руб., в 2013 году 38334 тыс. руб.

Динамика зданий по назначению представлена на Рис.2.3

Глава особенности управления недвижимым имуществом предприятия на примере оао деметра  3

Рис.2.3 Динамика зданий в 2012-2013 годах по назначению

Далее рассмотрим структуру зданий и помещений ОАО «Деметра» (Рис. 2.4)

Глава особенности управления недвижимым имуществом предприятия на примере оао деметра  4

Рис.2.4 Структура зданий ОАО «Деметра»

Наибольший удельный вес составляют торговые помещения, затем складские помещения.

Далее представлен перечень объектов недвижимости (таблица4)

Таблица 2.4 Перечень объектов недвижимости ОАО «Деметра»

Наименование объекта

Площадь кв.м.

Здание: Пельменная. Молодежная д.13а

506,1

Магазин №17.

1 841,4

Здание: Столовая. Ул.Новая д.32а Кафе «Русское пиво»

830,9

Здание: Лавашная, Ул. Губкина д.6а

358,7

Здание: Магазин «Весна», Ул. Комсомольская д.5г

418,5

Здание: Магазин «Теремок». Ул. Южная, д.2

693,6

Нежилое помещение. Ул. Молодежная, д.17б («Инта-1», «Инта-2», «Евромода»)

576,3

Нежилое помещение (офис).

Ул.26 съезда КПСС, д.2а

54,4

Помещение: Магазин «Юлия». Ул. Молодежная, д.11

308,3

Нежилое помещение. Ул. Молодежная, д.11 (Магазин «Эталон»)

317,1

Нежилое помещение. Ул. Железнодорожная д.2 (Парикмахерская «Париж»)

90,6

Нежилое помещение (офис).

Нотариальная контора. Ул. Молодежная д.7г

160

Нежилое помещение. Ул. Молодежная д.7г (Магазин детских товаров «Светлячок»)

78,3

Центральный склад. Западная промзона, панель «Г»

663,6

Здание: Химчистка. Ул. 26 съезда КПСС, д.7

980,9

Помещение. Ул. Интернациональная, д.1 (Парикмахерская «Имидж-Студия»)

91,4

Земельные участки

Большое значение имеет анализ движения и технического состояния недвижимого имущества. Для этого рассчитываются следующие показатели:

коэффициент обновления (Кобн), характеризующий долю нового имущества в общей их стоимости на конец года:

Глава особенности управления недвижимым имуществом предприятия на примере оао деметра  5

Данный коэффициент отражает интенсивность обновления недвижимого имущества. Его целесообразно рассчитывать по всему недвижимому имуществу. При проведении анализа необходимо сравнивать данный показатель с этим же показателям по всем основным средствам, и выяснить за счет какой части в большей части происходит обновление.

В ОАО «Деметра»расчет данного показателя в 2013 году выглядит следующим образом:

К обн. 2012 = 1883/ 110810,3= 0,017

К обн.2013= 1621/162179,5= 0,010

Срок обновления недвижимого имущества (Тобн):

Глава особенности управления недвижимым имуществом предприятия на примере оао деметра  6

Т обн.2012 = 110810,3/ 1883= 58 ,2

Т обн. 2013= 162179,5/ 1621= 98,8

Коэффициент выбытия (К„)

Глава особенности управления недвижимым имуществом предприятия на примере оао деметра  7

Коэффициент выбытия характеризует степень интенсивности выбытия и рассчитывается по всем объектам недвижимого имущества.

К в 2012 =554/110810,3= 0,005

К в 2013 =486/162179,5= 0,003

Коэффициент прироста (Кпр):

Глава особенности управления недвижимым имуществом предприятия на примере оао деметра  8

Кпр 2013= +51369,2 / 162179,5= 0,316

Коэффициент прироста характеризует уровень прироста недвижимого имущества или отдельных его групп за определенный период. Методика сравнительного анализа коэффициента прироста аналогична методикам анализа коэффициентов обновления и выбытия. При проведении анализа данные показатели следует рассматривать взаимосвязано. Привлекая дополнительные данные, целесообразно выяснить, осуществляется ли обновление недвижимого имущества за счет нового строительства или реконструкции, и сделать соответствующий вывод об эффективности применения основных средств.

Обобщающими показателями технического состояния недвижимого имущества являются коэффициенты износа и годности. Данные показатели рассчитываются, как на начало периода, так и на конец. Чем ниже коэффициент износа (выше коэффициент годности), тем лучше техническое состояние, в котором находится недвижимого имущества.

Коэффициент износа (Кизн):

Глава особенности управления недвижимым имуществом предприятия на примере оао деметра  9

Коэффициент годности (Кг):

Глава особенности управления недвижимым имуществом предприятия на примере оао деметра  10

Данные для расчета коэффициентов годности и износа по состоянию на 01.01.2013 г. и 01.01.2014 г. приведены в таблице 2.5.

Таблица 2.5 Первоначальная и остаточная стоимость недвижимого имущества, млн. руб.

Группа основных средств

На 01.01.13

На 01.01.14

Первоначальная ст-ть

Остаточная ст-ть

Сумма износа

Первоначальная ст-ть

Остаточная ст-ть

Сумма износа

1.Здания

70032

35617

34315

102497

52273

50224

2. Сооружения

13408

4291

9117

19462

7006

12456

3.Земельные участки

27370,3

27370,3

0

40221

40221

0

Итого

110810,3

67278,343432162179,59950062680

Как видно из таблицы остаточная стоимость в 2013 году составила 99500 тыс. руб. Увеличиваются суммы износа недвижимого имущества.

Результаты расчета коэффициента износа и годности представлены в таблице 2.6.

Таблица 2.6 Показатели технического состояния основных средств

Наименование группы

Коэффициент годности

Коэффициент износа

Отклонение, %

2012

2013

2012

2013

1.Здания

0,49

0,51

0,51

0

0

2. Сооружения

0,68

0,64

0,32

0,36

0,04

+0,04

Итого

0,52

0,51

0,48

0,49

-0,01

+0,01

Коэффициент износа по всем основным средствам в 2012 году составил 0.48, в течение изучаемого периода он вырос до 0,49. Отрицательно можно оценить тот факт, что износ составляет практически половину их балансовой стоимости. Износ сооружений составил 0,32 % в 2012 году и 36% в 2013 году, т.е. чуть более трети балансовой стоимости, это является допустимым значением.

Годность основных средств предприятия составляет практически половину балансовой стоимости, это должно привлечь внимание руководства ОАО «Деметра» для того чтобы начать политику обновления и реконструкции недвижимого имущества.

Коэффициент интенсивности обновления

Кинт. = ОПФвыб. / ОПФ п,

К инт. 2012 . = 554/1883= 0,25

К инт. 2013. = 486/1621= 0,299

Он отражает величину выбывших средств на единицу вновь вводимых объектов, т. е. количество выбывающих устаревших объектов в результате введения новых. Таким образом, коэффициент интенсивности обновления отражает уровень высвобождения капитала в результате введения новой техники.

Все рассчитанные выше показатели сгруппированы в таблице 2.7.

Таблица 2.7 Динамика показателей

Показатель

Годы

Изменение (+,-)

2012

2013

Коэффициент обновления

0,017

0,010

-0,007

Коэффициент выбытия

0,005

0,003

-0,002

Коэффициент ликвидации

0,003

0,002

— 0,001

Коэффициент интенсивности обновления

0,25

0,299

+0,049

На основании представленных данных видно что происходит снижение уровня обновления, так как коэффициент обновления сократился на 0,007 , доля выбывших средств также уменьшилась, об этом свидетельствует коэффициент выбытия , наряду с этим снижается и доля ликвидированных средств, интенсивность обновления значительно уменьшилась в 2013 году, что говорит о неэффективной инвестиционной политике ОАО «Деметра».

Рациональность и полноту использования недвижимого имущества характеризует экономический эффект, полученный за тот или иной период в виде определенного дохода. Рост фондоотдачи ведет к относительной экономии недвижимого имущества и к увеличению объема выручки. Размер относительной экономии недвижимого имущества и прирост выручки в результате роста фондоотдачи определяются специальным расчетом. Так, относительная экономия недвижимого имущества (Э) определяется как разность между величиной недвижимого имущества отчетного периода (НИ1) и среднегодовой стоимостью недвижимого имущества базового года (предшествующего года) НИ 0, скорректированной на рост выручки (Iвп):

± Э = НИ1 -НИ0 хI вр,

где НИ0, НИ1 — соответственно недвижимого имущества в базисном и отчетном периодах;вп — индекс выручки.

Рассчитаем относительную экономию недвижимого имущества ОАО «Деметра»:

Э 2013 г. = 162179,5 -110810,3 х 1.55 = -9576 тыс. руб.

По итогам расчета можно сделать вывод, что относительная экономия недвижимого имущества ОАО «Деметра» в 2013 г. составила 976 тыс. руб.

Экономическая эффективность использования недвижимого имущества определяется отношением экономического эффекта, полученного за определенный период на предприятии, к затратам, необходимым для создания недвижимого имущества. В качестве экономического эффекта принимается стоимость выручки или сумма прибыли. Выручка принимается в расчет при определении фондоотдачи, а прибыль — рентабельности недвижимого имущества.

В качестве затрат принимается среднегодовая стоимость недвижимого имущества

Важнейшим обобщающим показателем эффективности использования недвижимого имущества является фондоотдача. В процессе анализа фондоотдачи дается оценка выполнения плана, изучается динамика за ряд лет, выявляются и количественно измеряются факторы изменения фондоотдачи.

Фондоотдача (ФОопф)- это выручка на 1 руб. производственных средств. При расчете общего показателя фондоотдачи в стоимости основных средств учитываются собственные и арендуемые средства, не учитываются средства, находящиеся на консервации, и резервные, а также сданные в аренду. Общая фондоотдача исчисляется по формуле:

ФО = ВП / НИ

Где ФО — фондоотдача ;

  • ВП — выручка .

Рассчитаем по формуле 3.1 фондоотдачу недвижимого имущества ОАО «Деметра».

ФО 2012. = ВП / НИ = 17910 / 110810,3 = 0,16

ФО 2013 г. = ВП / НИ = 27906/ 162179,5 = 0,172

Фондоотдача 2013 года выше прошлогоднего показателя на 1,2 коп.

Фондоемкость предприятия рассчитывается как отношение стоимости к выручке по стоимости. Фондоемкость — величина, обратная фондоотдаче. Чем ниже показатель фондоемкости, тем, следовательно, эффективнее используются средства и появляются условия экономии капиталовложений.

Показатель фондоемкости обратно пропорционален показателю фондоотдачи и рассчитывается по формуле:

ФЕ = НИ / ВП

Рассчитаем показатели фондоемкости ОАО «Деметра» по формуле за 2012 г., 2013 г.

ФЕ 2012= ОПФ 2012 / ВП 2012 = 110810,3 / 17910 = 6,18

ФЕ 2013 = ОПФ 2013 / ВП 2013 = 162179,5/27906 = 5,18

Положительно можно оценить тот факт, что в 2013 г. показатель фондоемкости снизился по сравнению с прошлым годом, несмотря на это ОАО «Деметра» должно стремиться к снижению показателя фондоемкости.

Для проведения ретроспективного анализа эффективности использования имущества от сдачи в аренду отчет о прибылях и убытках нормализирован и скорректирован на уровень инфляции. Под нормализацией в данном случае понимается определение чистой прибыли от использования имущества компании по прямому назначению — сдачи в аренду.

С целью определения доходов и расходов для нормального действующего бизнеса, отчет о прибылях и убытках скорректирован на ряд показателей. Из расчетов исключены доходы и расходы, не относящиеся к операционной деятельности: проценты, полученные от средств на депозитных счетах в банках, и прочие внереализационные расходы.

Таблица 2.8 Корректировка отчета о прибылях и убытках

№ п/п

Показатель

Значение показателей

2012

2013

1

Чистая прибыль (по данным бухгалтерской отчетности)

2769

2068

2

Расходы на выплату налогов

1161

1385

3

Корректировка по расходам

4

Отложенные налоговые обязательства

28

0

5

Дополнительные показатели

-7

0

6

Полученные проценты от депозита

-27

-33

7

Прочие внереализационные расходы

-1840

-3472

8

Нормализованный доход до выплаты налогов

5778

6892

9

Расходы на выплату налогов

1155,6

1378,4

10

Нормализованный чистый доход

4622,4

5513,6

После корректировки нормализированный отчет о прибылях и убытках представлен в таблице 2.9.

Таблица 2.9 Нормализированный отчет о прибылях и убытках

№ п/п

Показатель рентабельности

Значение показателей

2012

2013

1.

Выручка от продаж

16034

27906

2.

Себестоимость

9127

20993

3.

Прибыль от продаж

6907

6913

4.

Прочие расходы

1129

21

5.

Прибыль до налогообложения

5778

6892

6.

Текущий налог на прибыль

1155,6

1378,4

7.

Чистая прибыль (убыток) отчетного периода

4622,4

5513,6

Среднегодовая стоимость ОС

110810,3

162179,5

Дополнительно отражена среднегодовая стоимость имущества, как среднеарифметическое значение между началом и концом соответствующего периода года. В 2012 году среднегодовая стоимость отражена с учетом ввода в эксплуатацию в апреле 2012 года

С целью приведения информации за 2012 год в сопоставимый вид, используется инфляционная корректировка методом учета изменения общих цен. Для пересчета используется индекс потребительских цен 2013 года. Согласно итогам социально-экономического развития РФ в 2013 году по данным Министерства экономического развития и торговли индекс потребительских цен в среднем за 2013 год составил 111,7% к 2012 году.

Таблица 2.10

Инфляционная корректировка отчета о прибылях и убытках

№ п/п

Показатель

Значение показателей

2012

2013

1.

Выручка от продаж

17910

27906

2.

Себестоимость

10195

20993

3.

Прибыль от продаж

7715

6913

4.

Прочие расходы

1261

21

5.

Прибыль до налогообложения

6454

6892

6.

Текущий налог на прибыль

1291

1378

7.

Чистая прибыль (убыток) отчетного периода

5163

5514

Среднегодовая стоимость ОС

123775,1

162179,5

Рентабельность ОС

4,2%

3,4%

Чистая прибыль от использования имущества в текущих ценах в 2012 и 2013 гг. составляет соответственно 5 163 тыс. руб. и 5 514 тыс. руб.

Рентабельность имущества компании составляет 4,2% и 3,4% в 2012 и 2013 гг. соответственно. Снижение эффективности использования имущества в 2013 году произошло за счет произведенных расходов, связанных с ремонтом помещений на общую сумму 4377,6 тыс. руб.

Согласно итогам социально-экономического развития РФ в 2013 году по данным Министерства экономического развития и торговли индекс потребительских цен за январь-декабрь составил 8,8%. Таким образом, эффективность использования имущества в 2012-10 гг. менее происходящих инфляционных процессов.

Согласно прогнозу доходов и расходов компании на 2011 год в таблице представлен расчет чистой прибыли на 2011 год, приведенной в текущие цены. Выручка отражена без учета НДС. Для сопоставления используется ставка дисконтирования, равная 15%.

При расчете допущено условие, что ежемесячные доходы и расходы в течение года равновеликие. За стоимость единичного аннуитета принят доход (расход), равный выручке (расходам) за 1 месяц. Коэффициент текущей стоимости единичного аннуитета при ставке дисконтирования и периоде поступления доходов (расходов) 12 месяцев составляет 11,07931.

Таблица 2.11 Прогноз отчета о прибылях и убытках на 2014 год

№ п/п

Показатель

Значение показателей

месяц

2013

2013 в приведенных ценах

1.

Выручка от продаж

2596

31157

28767

2.

Себестоимость

1385

16625

15349

3.

Прибыль от продаж

1211

14532

13417

4.

Прочие расходы

0

0

0

5.

Прибыль до налогообложения

1211

14532

13417

6.

Текущий налог на прибыль

242

2906

2683

7.

Чистая прибыль (убыток) отчетного периода

969

11626

10734

Среднегодовая стоимость ОС

157336,5

Рентабельность ОС

6,8%

Размер прогнозируемой чистой прибыли в 2014 году в приведенных ценах планируется в размере 10 734 тыс. руб. Прогноз рентабельности основных средств составляет 6,8 %. Увеличение отдачи имущества по сравнению с 2013 годом достигается за счет:

отсутствия в плане на 2014 год расходов на ремонт помещений — эффект рентабельности имущества составляет +2%.

увеличения прибыли от операционной деятельности — эффект рентабельности имущества +1,4%, в т.ч. сдачи в аренду дополнительного здания под кафе Теремок по ул. Южная д. 2 — эффект рентабельности имущества составляет + 0,8%

Согласно уточненному прогнозу минэкономразвития, уровень потребительских цен в 2014 году составит 7,0-7,5%, что выше прогноза эффективности использования имущества.

По итогам деятельности рентабельность имущества составляет 4,2% и 3,4% соответственно, т.е. ниже уровня инфляции в данный период.

Прогноз рентабельности имущества на 2014 год составляет 6,8%, что также ниже предполагаемого уровня инфляции в 2014 году.

Далее произведем оценку эффективности использования площадей (таблица 2.12)

Таблица 2.12 Показатели использования и загрузки площадей

Показатели

2011г.

2012г.

2013г.

Изменение недозагрузки с (+,)

Используется площадей , %

Недозагрузка %

Используется площадей

Недозагрузка %

Используется площадей

Недозагрузка %

2012г.

2013г

Торговые е помещения

73,2

26,8

74,5

25,5

75,0

25,0

-1,3

-0,5

Административные помещения

92,1

7,9

93,4

6,4

94,0

6,0

-1,5

-0,4

Складские помещения

82,1

17,9

83,2

16,8

84,0

16,0

-1,1

-0,8

Сооружения

97

3,0

97,0

3,0

97,0

3,0

0

0

Земельные участки

12,1

87,9

11,4

88,6

9,8

90,2

+0,7

+0,6

На основании представленных данных видно, что наблюдается огромная недозагрузка земельных участков, следовательно, необходимо разработать меры по наиболее эффективному их использованию. По остальным категориям недвижимого имущества наблюдается допустимая загрузка.

Таким образом, по итогам деятельности в 2012-13 гг. рентабельность имущества составляет 4,2% и 3,4% соответственно, т.е. ниже уровня инфляции в данный период.

Необходимо отметить, что наблюдается огромная недозагрузка земельных участков, следовательно, необходимо разработать меры по наиболее эффективному их использованию. По остальным категориям недвижимого имущества наблюдается допустимая загрузка.

2.3 Оценка состояния недвижимого имущества предприятия

В нашем случае, наиболее эффективное использование оцениваемого объекта недвижимости, является использование как торгового.

Учитывая тот факт, что здание эксплуатируется 40 лет, (износ 40%), экономическая жизнь рассчитывается по формуле:

Тэ = Тф * 40% / 100%

где Тэ — срок экономической жизни, лет;

  • Тф — срок физической жизни, лет.

Следовательно, оставшийся срок экономической жизни у зданий на дату проведения оценки 60 лет. При этом норма возврата капитала равна: 100% / 60 = 1,67%.

Стоимость земельного участка под объектом рассчитана в таблице 2.13:

Таблица 2.13

№ п/п

Показатель

Значение

1

Чистый операционный доход, руб.

1 112 915

2

Стоимость воспроизводства или замещения улучшений, руб.

5 021 510

3

Коэффициент капитализации для улучшений

0,1697

4

Коэффициент капитализации для земли

0,1531

5

Чистый операционный доход, приходящийся на улучшения, руб., (стр. 2 * стр. 3)

852 318

6

Чистый операционный доход приходящийся на зем. участок, руб., (стр. 1 — стр. 5)

260 598

7

1 700 000

Вклад стоимости земельного участка в стоимость объекта оценки составляет: 1 700 000 рублей.

Информационной основой базисных стоимостных показателей послужили: приказы Министра архитектуры, строительства и жилищного хозяйства РФ от 04.04.92. № 87 «Порядок оценки строений, помещений и сооружений»; Постановление Госстроя № 94 от 11.05.83; Рекомендации по технической инвентаризации и регистрации зданий гражданского назначения.

Таблица 2.14

Здание торгового центра

№ п/п

Наименование параметра

Обозначение

Значение

1

Строительный объем, куб.м.

V

4 854,0

2

Восстановительная стоимость 1куб.м. объекта (аналога) в ценах 1969 г. Сборник УПВС № 33, табл. № 5 , М.: Госстрой СССР, 1970г.; (руб.)

25,6

Поправочный повышающий коэффициент на несоответствие К1

1,000

Поправочный понижающий коэффициент на несоответствие К2

1,000

3

Стоимость строительства 1куб.м. объекта (аналога) в ценах 1969 г. [базисный стоимостной показатель] с учетом поправочных коэффициентов

25,6

4

Индекс изменения сметной стоимости СМР по отраслям народного хозяйства на 01.01.1984 г. (Постановление Госстроя № 94 от 11.05.83)

И69-84

1,17

5

Индекс пересчета стоимости СМР от базовых цен 1984 г. в цены 2010 г. (Межрегиональный информационно-аналитический бюллетень «Индексы цен в строительстве»изд. Ко-Инвест, вып. 48).

И84-04

41,545

6

Темп прироста цен июнь 2010г./январь 2011г.

И06.04/01.05

1,064

7

Стоимость строительствава 1 куб.м. на дату проведения оценки, руб., (стр. 3 х стр. 4 х стр. 5 х стр. 6)

1 324

8

Прибыль инвестора, %

Пинв

25%

9

НДС, %

Кндс

18%

10

ПВС 1куб.м. в текущих (на дату проведения оценки) ценах 2011г. с учетом прибыли инвестора и НДС, стр. 7+(стр. 7 * стр. 8)+(стр. 7 * стр. 9), (руб.)

1 894

11

Итого принимаем для дальнейшего расчета полную восстановительную стоимость улучшения, (руб.)

9 191 433

Полная восстановительная стоимость улучшений, составляет: 9 191 433 руб.

Таблица 2.15

Расчет физического износа короткоживущих элементов здания

Наименования короткоживущих элементов

Удельные веса конструктивных элементов и устройств, %

Восстановительная стоимость элемента, рр

Устранимый физический износ, %

Устранимый физический износ, рр

Эффективный возраст, лет

Нормативный срок службы, лет

Неустранимый физический износ, %

Неустранимый физический износ, рр

Накопленный физ износ, рр

Кровля

12,0%

1 102 972

20%

220 594

10,0

20

50%

441 189

661 783

Полы

6,0%

551 486

10%

55 149

4,0

20

20%

99 267

154 416

Окна и двери

11,0%

1 011 058

10%

101 106

4,0

30

13%

121 327

222 433

Внутренняя отделка

4,0%

367 657

10%

36 766

4,0

10

40%

132 357

169 122

Водопровод

0,8%

71 877

15%

10 782

10,0

20

50%

30 548

41 329

Канализация

1,4%

128 129

15%

19 219

15,0

30

50%

54 455

73 674

Отопление

6,2%

568 766

15%

85 315

10,0

25

40%

193 380

278 695

Газоснабжение

2,4%

218 756

0%

10,0

20

0%

Эл/освещение

2,6%

234 382

15%

35 157

4,0

30

13%

26 563

61 720

Телефон

3,7%

340 635

10%

34 063

4,0

20

20%

61 314

95 378

Итого

50,0%

4 595 716

13%

598 151

25%

1 160 400

1 758 551

Таблица 2.16

Расчет физического износа долгоживущих элементов здания:

Наименования долгоживущих элементов

Удельные веса конструктивных элементов и устройств, %

Восстановительная стоимость элемента, рр

Устранимый физический износ, %

Устранимый физический износ, рр

Фактический возраст, лет

Срок экономической жизни / Нормативный срок службы, лет

Неустранимый физический износ, %

Неустранимый физический износ, рр

Накопленный физ износ, рр

Фундаменты

6,0%

551 486

2%

11 030

40,0

80

50%

270 228

281 258

Стены и перегородки

31,0%

2 849 344

5%

142 467

40,0

80

50%

1 353 438

1 495 906

Перекрытия

10,0%

919 143

5%

45 957

40,0

80

50%

436 593

482 550

Прочие

3,0%

275 743

10%

27 574

40,0

80

50%

124 084

151 659

Итого

50,0%

4 595 716

5%

227 028

48%

2 184 344

2 411 372

В стоимостном выражении, относительно полной восстановительной стоимости здания, физический износ равен 4 169 923 руб., в том числе устранимый физический износ — 825 179 руб., неустранимый — 3 344 744 руб.

Определение стоимости объекта оценки

После определения полной восстановительной стоимости, вклада стоимости земельного участка и накопленного износа, итоговая стоимость объекта оценки рассчитывается по формуле:

Со.о. = Спв о — Ин.из. + Сзем.уч

где, Со.о — значение стоимости объекта оценки;

  • Спв.о — значение полной восстановительной стоимости улучшений;
  • Ин.из.

— накопленный износ улучшений.

Сзем.уч. — вклад стоимости земельного участка.

Результаты расчета приведены в таблице:

Таблица 2.17

№ п/п

Наименование

Условное обозначение

Стоимость

1

Полная восстановительная стоимость улучшений, (руб.)

Спв о

9 615 964

2

Накопленный износ улучшений, (руб.)

И

4 169 923

3

Вклад стоимости земельного участка в стоимость оцениваемых улучшений, (руб.)

Сзем.уч.

1 700 000

4

Стоимость оцениваемого объекта (стр. 1 — стр. 2 + стр. 3), (руб.)

Со.о.

7 146 041

5

Итоговая стоимость объекта оценки на основе затратного подхода с учетом НДС округленно, (руб.)

7 146 000

Стоимость объекта оценки, полученная на основе затратного подхода, с учетом НДС составляет: 7 146 000 рублей.

Глава 3.Организация управления объектами недвижимости на основе сравнения вариантов

1 Обоснование выбора объектов управления

В результате поиска информации о сравнимых объектах были выбраны 3 объекта — аналога торгового назначения заявленных (выставленных) на продажу. Характеристики выбранных объектов-аналогов и расчет корректировок указаны в табл.3.1.

Таблица 3.1 Характеристики объектов аналогов

Оцениваемый объект

Аналог 1

Аналог 2

Аналог 3

Функциональное назначение

торговое

торговое

торговое

торговое

Характеристика

2-этажное ОСЗ

4-этажное ОСЗ, 2011 года

1-этажное ОСЗ

1-этажное ОСЗ

Общая площадь, кв.м.

1214

1600

237

300

Техническое состояние

хорошее/косметич ремонт

под чистовую отделку/требует ремонта

хорошее/типовой ремонт

хорошее/типовой ремонт

Наличие парковки

имеется

имеется

имеется

имеется

Оцениваемые права

право собственности

право собственности

право собственности

право собственности

Возможность уторгования

имеется

имеется

имеется

Стоимость в долл. США

1 040 000

160 000

190 000

Расчет корректировок и определение рыночной стоимости.

Для того чтобы определить рыночную стоимость объекта оценки, необходимо провести корректировку цен объектов-аналогов в соответствии с имеющимися различиями между ними и оцениваемым объектом. Ниже представлено объяснение примененных корректировок.

Объем передаваемых прав на здание и земельный участок

Разница между оцениваемой недвижимостью и сопоставимым объектом, влияющая на его стоимость, достаточно часто определяется разницей их юридического статуса (набора прав).

Право аренды и право собственности имеют различную стоимость.

В нашем случае корректировка по данному фактору для здания равна нулю, так как и объекты-аналоги и оцениваемый объект подразумевают право собственности на объект недвижимости (владение, распоряжение и пользование).

Цены объектов-аналогов являются ценами предложения. Реальные цены, по которым заключаются договора, как правило, ниже цен предложения. По справочным данным фирм, занимающихся риэлтерской деятельностью для перехода от цен предложения к ценам сделок, следует снижать цены предложения ориентировочно на 5%. Значения поправок принимаются со знаком минус, поскольку цена корректируется в сторону уменьшения.

Корректировка на износ

Расчет данной корректировки производится по формуле:

Пи = (100-Ио)/(100-Иа)

Где Пи — искомая величина поправки;

Ио — износ оцениваемого объекта (рассчитан в затратном подходе), %

Иа — износ аналога, %

Корректировка на техническое состояние

Таблица 3.2 Результаты корректировок

Требует ремонта

Хорошее/типовой ремонт

50 долл. США за 1 кв.м.

Хорошее/типовой ремонт

Отличное/качественный ремонт

140 долл. США за 1 кв.м.

Отличное/качественный ремонт

Отличное/евроремонт

250 долл. США за 1 кв.м.

Таблица 3.3 Расчет стоимости торгового центра

Элемент сравнения

Оцениваемый объект

Аналог 1

Аналог 2

Аналог 3

Стоимость за 1 кв.м., $

650

675

633

Оцениваемые права

Полное право собственности

Полное право собственности

Полное право собственности

Корректировка, %

0

0

0

Скорректированная цена, $

650

675

633

Условия продажи

Рыночные

Рыночные

Рыночные

Корректировка, %

0

0

0

Скорректированная цена, $

650

675

633

Условия финансового расчета

Рыночные

Рыночные

Рыночные

Корректировка

0

0

0

Скорректированная цена, $

650

675

633

Возможность уторгования

имеется

имеется

имеется

Корректировка, %

-5

-5

-5

Скорректированная цена, $

618

641

602

Корректировка

0,8

0,46

0,46

Скорректированная цена, $

494

293

275

Наличие парковки

имеется

имеется

имеется

имеется

Корректировка, %

0

0

0

Скорректированная цена, $

494

293

275

Наличие охраны

имеется

имеется

имеется

имеется

Корректировка, %

0

0

0

Скорректированная цена, $

494

293

275

Износ

55%

1%

50%

50%

Корректировка

0,46

0,91

0,91

Скорректированная цена, $

226

266

250

Техническое состояние

хорошее/косметич ремонт

под чистовую отделку/требует ремонта

хорошее/типовой ремонт

хорошее/типовой ремонт

Корректировка, $

0

-50

-50

Скорректированная цена, $

226

216

200

Общая площадь, кв.м.

1214

1600

237

300

Корректировка

1

1,05

1,05

Скорректированная цена, $

226

227

210

Весовой коэффициент

3

2

1

Стоимость за 1 кв.м., $

224

Стоимость объекта оценки, $

271 936

Стоимость объекта, руб.

7 601 000

Весовые коэффициенты присваивались в зависимости от месторасположения объекта оценки и объекта-аналога.

Проверка результата на точность определялась на основании коэффициента вариации, который определяется как отношение среднеквадратичного отклонения к среднему значению скорректированной цены. Результат считается точным, если коэффициент вариации составляет ≤ 30 %.

Таблица 3.4 Расчет

Показатель

Значение

Аналог 1

226

Аналог 2

227

Аналог 3

210

Количество объектов в выборке

3

Средняя скорректированная цена (Х)

221

Медиана ряда

226

Среднеквадратичное отклонение (Sx) скорректированной цены

8

Отношение Sx/Х (коэффициент вариации)

3%

Минимальное значение

210

Максимальное значение

227

Стоимость объекта оценки, полученная на основе сравнительного подхода, с учетом НДС составляет: 7 601 000 рублей.

Норма возврата инвестиций — отражает процент ежегодного возврата инвестиций в зависимости от времени, которое по расчетам инвестора потребуется для возврата вложений инвестиций в имущество. Расчет нормы возврата инвестиций определен в Затратном подходе, п. Расчет стоимости земельного участка: 100% / 60 = 1,67%.

В итоге, общий коэффициент капитализации, рассчитанный методом суммирования оцениваемого объекта, составляет — 0,1697.

Таблица 3.5 Составляющие ставки капитализации и их значения для объектов оценки

Элементы ставки капитализации

Значение, %

Безрисковая ставка

7,63

Компенсация за риск вложения инвестиций в объект оценки

0,50

Компенсация за низкую ликвидность

3,18

Компенсация за инвестиционный менеджмент

4,00

Ставка возврата инвестиций

1,67

Ставка капитализации

16,97

Оценка доходов и расходов от эксплуатации недвижимости

Доходы:

Доходы, приносимые оцениваемым объектом, складываются, прежде всего (принято в рамках данного отчета) из доходов получаемых в случае сдачи имеющихся площадей в аренду. При оценке прогнозного состояния оцениваемого объекта была использована информация, полученная в результате инспекции объекта недвижимости, которая была принята за основу при отборе объектов аналогов по физическому признаку. Дополнительно при анализе учитывались такие критерии как: местоположение, рыночная привлекательность и совокупность дополнительных удобств.

Помещение сдается в аренду на длительное время (более 1-го года); договор аренды заключается на всю общую площадь; однако в случае выбытия одного арендатора его место не сразу занимает другой. Таким образом, коэффициент недозагрузки по нашим оценкам может составлять — 0,95;

  • Коэффициент недосбора арендной платы по нашим оценкам может составлять 0,95¸1,0. Учитывая характер потенциальных арендаторов, коэффициент недосбора арендной платы принят равным — 0,95.

Расходы

Эксплутационные расходы:

Представители предприятия арендатора не смогли предоставить соответствующих данных, поэтому размер эксплуатационных расходов был определен экспертным путем, на основании имеющейся информации. Их размер для аналогичных объектов составляет 20 долларов США за 1 кв.м. в год без учета НДС.

Налоги:

Налог на имущество принят в размере 2,0 % от стоимости воспроизводства оцениваемого Объекта недвижимости, рассчитанной затратным подходом.

Налог на добавленную стоимость принят в размере 18 % от действительного валового дохода.

Земельный налог составляет 0,796 руб. за 1 кв.м. в год (данные Заказчика).

Налог на прибыль. Ставка налога принята в размере 24% от действительного валового дохода.

Страховые платежи составляют 0,5 % от стоимости воспроизводства оцениваемого Объекта недвижимости, рассчитанной затратным подходом.

Расходы на управление объектом недвижимости:

Включение расходов на управление объектом недвижимости в операционные издержки связано с особенностью объекта недвижимости как источника доходов. Для объектов аналогичных оцениваемому, расходы на управление принимаются равными 2 % от действительного валового дохода.

Затраты на текущий ремонт:

Учитывая, что типичный договор аренды, возлагает на арендатора обязанности по поддержанию помещения в рабочем состоянии, то необходимо учитывать расходы на периодическую замену быстроизнашивающихся элементов. Предполагается, что косметический ремонт проводится 1 раз в 5 лет и его стоимость, согласно проведенному анализу рынка строительных услуг, составляет 70 долларов США на 1 м. кв. для магазина, следовательно, ежегодно на эти цели следует резервировать соответственно 16 доллара США на 1 кв.м.

Расчет стоимости объекта оценки

Расчет стоимости оцениваемого объекта ведется с учетом НДС.

Результаты расчета представлены в табл. Потенциальный валовый доход, приносимый объектом, рассчитывается по формуле:

ПВД = Sоб * А

Где ПВД — потенциальный валовый доход;об. — общая площадь оцениваемого объекта;

  • А — прогнозная величина ставки арендной платы за 1 м2 оцениваемого объекта.

Размер доходов и расходов приведен в годовом исчислении в долларах США.

Таблица 3.6 Результаты расчетов

№ п/п

Характеристика

Показатель

1

Величина ставки арендной платы для магазина, ($/м2 год)

105

2

Общая площадь магазина, (м2)

1 214,0

3

Потенциальный валовый доход (стр. 2 х стр. 1) + (стр. 3 х стр. 4), ($)

127 470

4

Коэффициент недозагрузки

0,95

5

Коэффициент недосбора арендной платы

0,95

6

Действительный валовый доход (стр. 5 х стр. 6 х стр. 7), ($)

115 042

7

Расходы всего (сумма строк 9.1 — 9.7), ($)

65 667

7.1.

в том числе: НДС, ($)

17 549

7.2.

Налог на имущество, ($)

3 593

7.1.

Страховые платежи, ($)

898

7.2.

Эксплуатационные расходы, ($)

24 280

7.1.

Расходы на управление, ($)

2 301

7.2.

Затраты на текущий ремонт, ($)

16 996

7.1.

Налог на земельный участок, ($)

50

8

База для расчета налога на прибыль (стр. 8 — стр. 9), ($)

49 374

8.1

Налог на прибыль, ($)

9 556

9

Чистый операционный доход

39 818

10

Коэффициент капитализации

0,1697

11

Стоимость объекта без НДС

234 592

12

Стоимость объекта с учетом округления и НДС (стр. 13 х 1,18), ($)

276 800

13

Стоимость объекта с учетом округления и НДС, (руб.)

7 737 000

Стоимость объекта оценки, полученная на основе доходного подхода, с учетом НДС составляет: 7 737 000 рублей.

Таблица 3.7 Результаты согласования

Подход

Доходный

Рыночный

Затратный

Величина стоимости

7 737 000

7 601 000

7 146 000

Критерий

Баллы

Способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость (местонахождение, размер, потенциальная доходность).

2

2

3

Способность подхода учитывать структуру ценообразующих факторов, специфичных для объекта

5

6

2

Достоверность и достаточность информации, на основе которой проводились анализ и расчеты

6

6

1

Способность подхода отразить мотивацию, действительные намерения типичного инвестора/продавца

5

6

1

Итого суммы баллов

18

20

7

Подход применялся

да

да

да

Сумма баллов

45

Вес подхода, %

40%

40%

20%

Рыночная стоимость с учетом НДС, руб.

7 600 000

В таблице 3.7 приведено согласование всех трёх подходов. Рыночная стоимость объекта с учётом НДС составит 7,6 млн. руб.

2 Форма и модель бюджета по управлению недвижимым имуществом ОАО «Деметра»

ОАО «Деметра» располагает тремя равноценными объектами, но расходы на их переустройство и эксплуатацию различны. Расчёт этих показателе будет проведён ниже. Условно предполагается создать сеть бизнес-центров (торговых центров) под управлением ОАО «Деметра» (далее они именуются проектами №№ 1, 2, 3).

Для того чтобы определить прибыльность рассматриваемых проектов необходимо определить затраты на их реализацию и планируемую на уровне действующих аналогичных проектов прибыль.

Смета затрат на проект 1 с учетом накладных и прочих расходов представлена в таблице 3.8.

Таблица 3.8 Смета затрат на проект 1

Затраты

Долл. США

Переустройство

51343377

Прочие затраты, в том числе

1 770 717

Реклама

943 396

4% от стоимости продаж

827 321

Итого по строительству прочим затратам:

53 114 094

Резерв средств непредвиденных затрат -3% от ∑(гл.1-12)

1 582 307

Удорожание на 15% работ

879 974

Страхование имущества

1 698 113

Транспортные услуги

943 396

Благотворительность

943 396

Итого:

59 161 280

Прибыль от внедрения проекта № 1 определяется путем вычитания их выручки от реализации всех связанных с данным проектом затрат. Определение прибыли представлено в таблице 3.9.

Таблица 3.9 Прибыль от реализации инвестиционного проекта № 1

Показатель

Сумма, долл. США

Доходы от оказания услуг

84295394

Расходы на исполнение проекта

59161280

Прибыль от реализации

25134124

Налог на прибыль (20%)

6032190

19101934

В результате реализации инвестиционного проекта размер чистой прибыли составляет 19101934 долл. США,

Далее определим выручку от реализации инвестиционного проекта с площадью

Полная смета реализации проекта 2 представлена в таблице 3.10.

Таблица 3.10 Затраты для реализации проекта 2

№п/п

Наименование

Доллары

1

Переустройство

28 115 010,00

2

Охрана

177 777,78

3

Проектирование Линия

272 222,00

4

Авторский надзор «Линия»

26 666,67

5

Реклама

80 000,00

6

Выкуп земельного участка

221 000,00

7

Оформление дополнительных земельных участков

250 000,00

8

Проектирование Линия

203 703,70

9

Авторский надзор «Линия»

26 666,67

10

Проектирование СП-Проект

45 000,00

11

Реклама

80 000,00

ВСЕГО:

29 498 046,81

II

Налоги

1

Налоги с функций заказчика-застройщика 0,8%

142 444,44

2

Налоги с функций генподрядчика 1,5%

303 703,70

3

Налог на прибыль по операциям перепродажи земли

120 000,00

4

Налог на прибыль в части коттеджей ) — 1000 кв.м.

240 000,00

ВСЕГО:

806 148,15

III

Расходы

1

Зарплата

416 773,33

2

Налоги с зарплаты

113 362,33

3

Компенсации

100 000,00

4

Междугородние переговоры, Интернет

8 888,89

5

Аудит, консультации, информационная поддержка

25 925,93

6

Представительские расходы (вода +кофе)

4 444,44

7

Канцтовары, обслуживание компьютеров, расходные материалы

11 111,11

8

Квартира

74 074,07

9

Расходы на содержание а/м «Мерседес»

26 666,67

10

Стоянка для а/м «Мерседес»

10 370,37

11

ЧОП «Алебард» услуги охраны

2 222,22

12

Лизинг автомобиля

72 533,33

13

Кредитные платежи Таурег

49 777,78

ВСЕГО:

916 150,48

Итого:

41 362 197,00

С непредвиденными расходами — 5% от общих расходов

43 430 307,00

Таким образом, для реализации проекта 2 необходимо 43 430 307 долларов США.

Таблица 3.11 Определение прибыли от реализации по проекту №2

Перечень зданий и сооружений

Сумма, долл. США

Итого доходов

53997130

Расходы на исполнение проекта

43430307

Прибыль от реализации

10566823

Налог на прибыль (20%)

2536038

Чистая прибыль

8030785

Таким образом, величина чистой прибыли по данному проекту составит 8030785 долл. США.

Полная смета затрат с учетом накладных расходов по проекту 3 представлена в таблице 3.2.

Таблица 3.12 Затраты на реализацию проекта

№п/п

Наименование

Доллары

1

Переустройство

31687764

2

Реклама

300000

ВСЕГО:

31987764,00

II

Расходы

1

Зарплата

536300

2

Расходы по договорам с фирмами

524613

Юридическое сопровождение

214613

Аудит СВ

232500

Системный администратор

6200

Сопровождение фирм

71300

Офисные расходы

254500

7

Прочие расходы

175000

ВСЕГО:

33478177,00

С непредвиденными расходами — 5% от общих расходов

35152086,00

Далее произведен расчет прибыли от реализации и чистой прибыли по третьему рассматриваемому проекту.

Таблица 3.12 Определение прибыли от реализации по проекту

Перечень зданий и сооружений

Сумма, долл. США

Доходы от реализации домов

48990000

Расходы на исполнение проекта

35152086

Прибыль от реализации

13837914

Налог на прибыль (20%)

3321099

Чистая прибыль

10516815

Реализация проекта строительства логистического центра 3 принесет чистую прибыль в размере 10516815 долл. США. Так как в каждом проекте затраты и результаты будут осуществлены и получены в различные периоды, то для приведения их к сопоставимому виду необходимо провести их дисконтирование.

3 Анализ эффективности программы по управлению

Для подтверждения экономической эффективности инвестиций рассчитываются следующие показатели: чистый денежный поток, дисконтированный поток, чистый дисконтированный доход и чистая текущая стоимость.

Коэффициент дисконтирования учитывает норму дисконта E =17,5%, в том числе:

  • процентная ставка- 10,5%;
  • инфляционные ожидания — 5%;
  • страхование коммерческих рисков — 2%.

В таблицах проведено определение вышеуказанных показателей с учетом периодичности осуществления затрат и получения доходов от реализации по проектам

Таблица 3.13 Определение чистого дисконтированного дохода и чистой текущей стоимости по инвестиционному проекту 1

Шаги расчета

Чистый приток средств

Чистый отток средств

коэффициент дисконтирования

Дисконтирование при Кмес. = 1/(1+0,0146)t

ЧДД по каждому шагу расчета

ЧТС нарастающим итогом

притоков

оттоков

t0

0

1 820 974,00

1,0000000

0,00

1820974,00

-1 820 974,00

-1 820 974,00

t1

1 839 401,00

0,9714396

0,00

1786866,97

-1 786 866,97

-3 573 733,94

t2

45210

1 121 242,00

0,9574876

43288,01

1073575,31

-1030287,297

-4604021,24

t3

53028

1 100 000,00

0,9436722

50041,05

1038039,42

-987998,3706

-5592019,61

t4

0

0

0,9300094

0,00

0,00

0

-5592019,61

t5

0

40 571,00

0,9167079

0,00

37191,76

-37191,75621

-5629211,37

t6

0

2 884 278,00

0,9035170

0,00

2605994,29

-2605994,292

-8235205,66

t7

0

1 989 918,00

0,8905156

0,00

1772052,94

-1772052,942

-10007258,60

t8

0

730 071,00

0,8777004

0,00

640783,61

-640783,6087

-10648042,21

t9

0

2 130 211,00

0,8650706

0,00

1842782,91

-1842782,908

-12490825,12

t10

0

1 221 049,00

0,8526220

0,00

1041093,24

-1041093,24

-13531918,36

t11

0

1 798 754,00

0,8403531

0,00

1511588,50

-1511588,5

-15043506,86

t12

0

1 510 287,00

0,8282609

0,00

1250911,67

-1250911,67

-16294418,53

t13

0

1 786 925,00

0,8163419

0,00

1458741,66

-1458741,66

-17753160,19

t14

140822

2 252 563,00

0,8045946

113304,62

1812400,03

-1699095,405

-19452255,59

t15

1408217

1 678 039,00

0,7930170

1116740,02

1330713,45

-213973,433

-19666229,03

t16

1339214

1 620 897,00

0,7816054

1046736,89

1266901,85

-220164,9539

-19886393,98

t17

719627

1 509 992,00

0,7703580

554370,42

1163234,42

-608864,0007

-20495257,98

t18

810227

1 156 278,00

0,7592726

615183,16

877930,20

-262747,0425

-20758005,02

t19

1515453

1 131 278,00

0,7434672

1126689,52

841068,03

285621,4924

-20472383,53

t20

1 224 992,00

0,7375779

1463423,15

903527,03

559896,1215

-19912487,41

t21

3048593

674 135,00

0,7269643

2216218,28

490072,08

1726146,198

-18186341,21

t22

2424837

674 135,00

0,7165038

1737404,92

483020,29

1254384,636

-16931956,58

t23

2415243

731 278,00

0,7061932

1705628,18

516423,55

1189204,632

-15742751,94

t24

4150557

731 278,00

0,6960309

2888915,92

508992,08

2379923,84

-13362828,11

t25

5154279

731 278,00

0,6860150

3535912,71

501667,68

3034245,031

-10328583,07

t26

3728851

731 278,00

0,6712491

2502987,88

490869,70

2012118,178

-8316464,90

t27

1126697

41 373,00

0,6664139

750846,51

27571,54

723274,967

-7593189,93

t28

3919059

41 373,00

0,6568244

2574133,58

27174,80

2546958,78

-5046231,15

t29

4180434

41 373,00

0,6473724

2706297,59

26783,74

2679513,853

-2366717,30

t30

2201066

41 373,00

0,6380603

1404412,81

26398,47

1378014,342

-988702,95

t31

2245032

41 373,00

0,6288753

1411845,17

26018,46

1385826,715

397123,76

t32

2299991

41 373,00

0,6198258

1425593,76

25644,05

1399949,709

1797073,47

t33

2301207

41 373,00

0,6131542

1410994,74

25368,03

1385626,708

3182700,18

t34

1778263

41 373,00

0,5992293

1065587,29

24791,91

1040795,379

4223495,56

t35

41 373,00

0,5934512

0,00

24552,86

-24552,8565

4198942,70

t36

41 373,00

0,5849190

0,00

24199,85

-24199,85379

4174742,85

t37

41 373,00

0,5764948

0,00

23851,32

-23851,31936

4150891,53

t38

41 373,00

0,5681991

0,00

23508,10

-23508,10227

4127383,43

t39

1673909

0,5600228

0,00

937427,14

-937427,1382

3189956,29

48990000

35 152 086,00

33466556,19

30310706,9

3155849,26

-340880785,23

Таблица 3.14

Определение чистого дисконтированного дохода и чистой текущей стоимости по инвестиционному проекту 2

Шаги расчета

Чистый приток средств

Чистый отток средств

коэффициент дисконтирования

Дисконтирование при Кмес. = 1/(1+0,0146)t

ЧДД по каждому шагу расчета

ЧТС нарастающим итогом

притоков

оттоков

t0

0

3 214 523,00

1,0000000

0,00

3214523,00

-3 214 523,00

-3 214 523,00

t1

778113

1 236 975,00

0,9714396

755889,78

1201646,50

-445 756,72

-3660279,72

t2

915032

440 562,00

0,9574876

876131,79

421832,65

454 299,14

-3205980,58

t3

1239194

731 456,00

0,9436722

1169392,93

690254,69

479 138,24

-2726842,34

t4

1324456

2 310 214,00

0,9300094

1231756,53

2148520,74

-916 764,21

-3643606,55

t5

1155226

984 563,00

0,9167079

1059004,80

902556,68

156 448,12

-3487158,43

t6

1556226

1 020 322,00

0,9035170

1406076,69

921878,30

484 198,39

-3002960,04

t7

2130245

526 314,00

0,8905156

1897016,32

468690,81

1 428 325,51

-1574634,52

t8

1722162

2 310 201,00

0,8777004

1511542,28

2027664,34

-516 122,07

-2090756,59

t9

1196340

3 320 147,00

0,8650706

1034918,56

2872161,56

-1 837 243,00

-3927999,58

t10

824513

563 241,00

0,8526220

702997,92

480231,67

222 766,26

-3705233,33

t11

922162

762 537,00

0,8403531

774941,70

640800,33

134 141,36

-3571091,97

t12

965525

3 926 547,00

0,8282609

799706,61

3252205,35

-2 452 498,75

-6023590,71

t13

725314

1 230 142,00

0,8163419

592104,17

1004216,40

-412 112,22

-6435702,94

t14

1658743

1 782 563,00

0,8045946

1334615,66

1434240,56

-99 624,90

-6535327,84

t15

1556226

623 028,00

0,7930170

1234113,67

494071,80

740 041,88

-5795285,96

t16

1825412

825 456,00

0,7816054

1426751,88

645180,87

781 571,01

-5013714,95

t17

1823412

725 423,00

0,7703580

1404680,02

558835,41

845 844,61

-4167870,34

t18

1234251

1 203 356,00

0,7592726

937132,97

913675,24

23 457,73

-4144412,61

t19

1556324

2 205 541,00

0,7434672

1157075,77

1639747,28

-482 671,51

-4627084,13

t20

2012345

1 785 236,00

0,7375779

1484261,20

1316750,62

167 510,58

-4459573,55

t21

1256423

2 030 561,00

0,7269643

913374,67

1476145,36

-562 770,69

-5022344,24

t22

1552478

1 230 459,00

0,7165038

881628,55

230 727,84

-4791616,40

t23

1922145

1 562 321,00

0,7061932

1357405,73

1103300,47

254 105,26

-4537511,14

t24

1726451

1 420 535,00

0,6960309

1201663,24

988736,25

212 926,99

-4324584,15

t25

2036512

823 415,00

0,6860150

1397077,78

564875,04

832 202,74

-3492381,41

t26

1514517

1 724 196,00

0,6712491

1016618,17

1157365,01

-140 746,84

-3633128,25

t27

1314255

1 564 557,00

0,6664139

875837,76

1042642,49

-166 804,72

-3799932,98

t28

1234570

1 102 308,00

0,6568244

810895,70

724022,79

86 872,91

-3713060,07

t29

1722451

2 300 147,00

0,6473724

1115067,24

1489051,68

-373 984,45

-4087044,51

t30

2564923

2 895 631,00

0,6380603

1636575,51

1847587,16

-211 011,64

-4298056,15

t31

2754023

987 456,00

0,6288753

1731937,04

620986,69

1 110 950,35

-3187105,80

t32

1922999

1 495 632,00

0,6198258

1191924,39

927031,30

264 893,09

-2922212,71

t33

1823845

683 453,00

0,6131542

1118298,22

419062,08

699 236,14

-2222976,57

t34

1556230

825 339,00

0,5992293

932538,61

494567,31

437 971,30

-1785005,26

t35

2029125

1 923 654,00

0,5934512

1204186,67

1141594,77

62 591,89

-1722413,37

t36

724159

2 010 365,00

0,5849190

423574,36

1175900,69

-752 326,33

-2474739,70

t37

1219547

824 561,00

0,5764948

703062,50

475355,13

227 707,38

-2247032,32

t38

1089254

782 549,00

0,5681991

618913,17

444643,65

174 269,51

-2072762,81

t39

2441203

820 478,00

0,5600228

1367129,24

459486,35

907 642,89

-1165119,92

t40

2219276

425 316,00

0,5440214

1207333,64

231381,01

975 952,63

-189167,29

t41

1729503

0,00

0,5361923

927346,19

0,00

927 346,19

738178,90

t42

828563

0,00

0,5284772

437876,65

0,00

437 876,65

1176055,55

t43

1926544

0,00

0,5208725

1003483,79

0,00

1 003 483,79

2179539,34

t44

2255697

0,00

0,5133771

1158023,18

0,00

1 158 023,18

3337562,53

t45

1347250

0,00

0,5059884

681692,87

0,00

681 692,87

4019255,40

t46

2520347

0,00

0,4987210

1256950,03

0,00

1 256 950,03

5276205,42

t47

1785640

0,00

0,4915324

877699,86

0,00

877 699,86

6153905,29

t48

2845123

0,00

0,4844591

1378345,68

0,00

1 378 345,68

7532250,97

t49

2926547

0,00

0,4820916

1410863,78

0,00

1 410 863,78

8943114,75

t50

2054123

0,00

0,4706167

966704,59

0,00

966 704,59

9909819,34

t51

2330450

0,00

0,4638446

1080966,72

0,00

1 080 966,72

10990786,06

84295394

59 161 280,00

55905834,6

44915048,57

10990786,06

-86445151,18

Таблица 3.15 Определение чистого дисконтированного дохода и чистой текущей стоимости по инвестиционному проекту 3

Шаги рас­чета

Чистый приток средств

Чистый отток средств

коэффициент дисконтирования

Дисконтирование при Кмес. = 1/(1+0,0146)t

ЧДД по каждому шагу расчета

ЧТС нарастающим итогом

притоков

оттоков

t0

1 820 974,00

1,0000000

0,00

1820974,00

-1 820 974,00

-1 820 974,00

t1

2 230 564,00

0,9714396

0

0

0

-1820974,00

t2

45210

1 121 242,00

0,9574876

43288,01

1073575,31

-1030287,297

-2851261,30

t3

53028

1 100 000,00

0,9436722

50041,05

1038039,42

-987998,3706

-3839259,67

t4

2 654 123,00

0,9300094

0,00

0,00

0

-3839259,67

t5

1 340 571,00

0,9167079

0,00

1228912,03

-1228912,026

-5068171,69

t6

2 884 278,00

0,9035170

0,00

2605994,29

-2605994,292

-7674165,99

t7

1 989 918,00

0,8905156

0,00

1772052,94

-1772052,942

-9446218,93

t8

2 730 071,00

0,8777004

0,00

2396184,41

-2396184,409

-11842403,34

t9

2 130 211,00

0,8650706

0,00

1842782,91

-1842782,908

-13685186,24

t10

1 221 049,00

0,8526220

0,00

1041093,24

-1041093,24

-14726279,49

t11

1 798 754,00

0,8403531

0,00

1511588,50

-1511588,5

-16237867,99

t12

1 510 287,00

0,8282609

0,00

1250911,67

-1250911,67

-17488779,66

t13

1 786 925,00

0,8163419

0,00

1458741,66

-18947521,32

t14

140822

2 252 563,00

0,8045946

113304,62

1812400,03

-1699095,405

-20646616,72

t15

1408217

1 678 034,00

0,7930170

1116740,02

1330709,49

-213969,4679

-20860586,19

t16

1339214

1 620 897,00

0,7816054

1046736,89

1266901,85

-220164,9539

-21080751,14

t17

719627

1 502 992,00

0,7703580

554370,42

1157841,91

-603471,4947

-21684222,64

t18

810227

1 156 275,00

0,7592726

615183,16

877927,93

-262744,7647

-21946967,40

t19

1515453

1 131 278,00

0,7434672

1126689,52

841068,03

285621,4924

-21661345,91

t20

2984893

1 224 992,00

0,7375779

2201591,11

903527,03

1298064,084

-20363281,83

t21

3048593

1 614 135,00

0,7269643

2216218,28

1173418,52

1042799,756

-19320482,07

t22

2424837

1 374 135,00

0,7165038

1737404,92

984572,95

752831,9757

-18567650,09

t23

2415243

731 226,00

0,7061932

1705628,18

516386,83

1189241,354

-17378408,74

t24

4150557

731 273,00

0,6960309

2888915,92

508988,60

2379927,32

-14998481,42

t25

5154389

731 278,00

0,6860150

3535988,17

501667,68

3034320,493

-11964160,93

t26

3728851

731 278,00

0,6712491

2502987,88

490869,70

2012118,178

-9952042,75

t27

3926697

241 373,00

0,6664139

2616805,34

160854,32

2455951,029

-7496091,72

t28

5919059

141 373,00

0,6568244

3887782,38

92857,24

3794925,14

-3701166,58

t29

4180434

41 373,00

0,6473724

2706297,59

26783,74

2679513,853

-1021652,73

t30

2201066

41 373,00

0,6380603

1404412,81

26398,47

1378014,342

356361,62

t31

2245087

41 373,00

0,6288753

1411879,76

26018,46

1385861,303

1742222,92

t32

2289991

41 373,00

0,6198258

1419395,50

25644,05

1393751,451

3135974,37

t33

2215607

41 373,00

0,6131542

1358508,74

25368,03

1333140,709

4469115,08

t34

1178266

41 373,00

0,5992293

706051,51

24791,91

681259,5966

5150374,67

t35

0

41 373,00

0,5934512

0,00

24552,86

-24552,8565

5125821,82

t36

41 373,00

0,5849190

0,00

24199,85

-24199,85379

5101621,96

t37

41 373,00

0,5764948

0,00

23851,32

-23851,31936

5077770,64

t38

41 373,00

0,5681991

0,00

23508,10

-23508,10227

5054262,54

t39

1673909

0,5600228

0,00

937427,14

-937427,1382

4116835,40

53997130

43 430 307,00

36966221,80

32849386,40

4 116 835,40

-342 601 871,09

Определим на основании представленных выше таблиц показатели эффективности инвестиций (таблица 3.16).

Таблица 3.16 Показатели эффективности инвестиционных проектов, долл.США

Наименование показателя

проект 1

проект 2

проект 3

Чистый дисконтированный доход

3155849,26

4116835,40

10990786,06

Индекс доходности

1,10412

1,125

1,2447

Срок окупаемости

31 мес

30 мес

41 мес

Рентабельность проекта,

29,9

18,5

32,3

Исходя из представленных данных видно, что все проекты экономически обоснованы и прибыльны, наиболее эффективны вложения в проект № 2. На основании представленных ранее показателей составим сводную таблицу 3.17 стоимостных показателей

Таблица 3.17 Показатели проектов логистических центров, долл. США

Наименование показателя

проект 1

проект 2

проект 3

Сумма инвестиций

35152086

43430307

59161280

Прибыль от продаж

13837914

10566823

25134124

Чистая прибыль

10516815

8030785

19101934

Чистый дисконтированный доход

3155849,26

4116835,40

10990786,06

Для того чтобы в полной мере рассмотреть рассчитанные показатели сделаем заключительный вывод.

Несмотря на затратность данных проектов: 35152086 долл. США , 43430307 долл. США , 59161280 долл. США каждый из проектов имеет своим результатом прибыль : 10516815 долл. США , 8030785 долл. США 19101934 долл. США соответственно.

Итого прибыль от реализации проектов составляет 1129486,02 тыс. руб.

На основании представленных данных видно, что наиболее эффективное использование земель заключается в реализации на них инвестиционных проектов в сфере логистического сервиса. Данное мероприятие значительно увеличит прибыльность работы предприятия и эффективность использования недвижимого имущества.

Заключение

В ходе выполнения работы была достигнута цель — оценка эффективного использования недвижимого имущества ОАО «Деметра».

В связи с поставленной целью необходимо решены следующие задачи:

изучение теоретических аспектов эффективности использования недвижимого имущества

анализ использования недвижимого имущества в ОАО «Деметра»

разработка мероприятий по повышению эффективности использования недвижимого имущества.

Объектом исследования является ОАО «Инвестиционная коммунальная компания».

В ходе решения первой задачи выявлено, что рынок недвижимости является существенной составляющей любой региональной (республиканской, областной, краевой, городской, районной) экономики. С учетом отечественного опыта можно считать, что рынок недвижимости — это совокупность сделок, совершенных с недвижимостью, их информационного обеспечения, операций по управлению и финансированию работ в области недвижимости

Для предприятий использование системы управления недвижимым имуществом предприятия должно обеспечить решение также следующих задач:

  • повышение эффективности использования всех объектов недвижимости предприятия, в том числе не являющихся профильными;
  • снижение операционных расходов и, как следствие, более эффективная основная деятельность промышленного предприятия;
  • извлечение доходов от инвестиционной и социальной недвижимости и использование их для стимулирования развития основной деятельности промышленного предприятия;
  • наиболее полное вовлечение в хозяйственный оборот всех объектов недвижимости, в том числе объектов с незавершенным строительством.

По итогам деятельности ОАО «Деметра» в 2012-13 гг. рентабельность имущества составляет 4,2% и 3,4% соответственно, т.е. ниже уровня инфляции в данный период. Необходимо отметить, что наблюдается огромная недозагрузка земельных участков, следовательно, необходимо разработать меры по наиболее эффективному их использованию. По остальным категориям недвижимого имущества наблюдается допустимая загрузка.

Анализ альтернативных вариантов показал, что наиболее эффективное использование земель заключается в реализации на них инвестиционных проектов. Данное мероприятие значительно увеличит прибыльность работы предприятия и эффективность использования недвижимого имущества ОАО «Деметра».

Список использованной литературы

[Электронный ресурс]//URL: https://urveda.ru/diplomnaya/temyi-diplomnyih-rabot-po-upravleniyu-territoriyami-i-nedvijimyim-imuschestvom/

1. Балаш О.С., Захаров А.В. Харламов, А.В. Статистический анализ цен на нежилую недвижимость // Современные проблемы и тенденции развития внутренней и внешней торговли: сб. науч. статей Междунар. науч. конф. — Саратов: Изд-во Сарат. ин-та РГТЭУ, 2010. — Ч.2. — С.205-209.

— Балаш О.С., Захаров А.В. Харламов, А.В. Эконометрический анализ рынка коммерческой недвижимости // Современные проблемы и тенденции развития внутренней и внешней торговли: сб. науч. статей Междунар. науч. конф.- Саратов: Изд-во Сарат. ин-та РГТЭУ, 2011. — Ч.2. — С.195-199.

— Брунов, П. Е. Экономические аспекты оценки износа зданий в системе управления недвижимостью: автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук. — М.: 2004. — 20 с.

— Воронцовский А.В. Инвестиции и финансирование: методы, оценки и обоснование. — СПб.: СПбУ, 2009. — 528 с.

— Гриненко С.В. Экономика недвижимости. Конспект лекций. — Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2009. — 107 с.

— Гринчель, Б. М. Экономические стратегии активных городов: монография. — Санкт-Петербург : Наука, 2002. — 499 с.

— Дроздов, Г. Д. Управление эффективностью городского жилищного строительства в конкурентной среде: автореферат диссертации на соискание ученой степени доктора экономических наук. — Санкт-Петербург, 2002. — 36 с.

— Журавлев Н.В. Механизмы инвестирования российского рынка недвижимости // Экономическое развитие России: проблемы и перспективы: Материалы Всероссийской научно-практической конференции 5 ноября 2011 г. Иваново: Научная мысль, 2011. — С. 33-37.

— Журавлев Н.В. Особенности формирования системы управления рынком недвижимости // Экономическое развитие России: проблемы и перспективы: Материалы Всероссийской научно-практической конференции 5 ноября 2011 г. Иваново: Научная мысль, 2011. — С. 37-42

— Иванова, А. В. Совершенствование методов управления недвижимостью: автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук. — М.: 2007. — 24 с.

— Инвестиции. Организация, управление, финансирование, — 5-е изд., перераб. и доп. — М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2011. — 448 с.

— Круталевич, М. Г. Эффективность управленческих решений в региональной социально-экономической системе: автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук. — Оренбург, 2005. — 18 с.

— Крылов, А. В. Недвижимость, находящаяся в собственности субъекта Российской Федерации как фактор социально-экономического развития (на примере Санкт-Петербурга): автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук. — Санкт-Петербург, 2009. — 22 с.

— Малюгин, А. Н. Эффективность управления объектами недвижимости: автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук. — Кемерово, 2002. — 24 с.

— Маховикова Г.А. Экономика недвижимости: Учебное пособие /Маховикова Г.А. — СПб. Вектор, 2006. -192с.

— Морозов, А. А. Оценка эффективности управления инвестиционно-строительными проектами с использованием метода нейросетевой оптимизации: автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук. — М.: 2010. — 25 с.

— Романцов А.С. Управление инвестиционной стоимостью многофункционального комплекса коммерческой недвижимости с учетом влияния синергетического эффекта //Известия Юго-Западного университета. — 2012. — № 3 (42).

Часть 2.С. 127-133

— Севостьянов А.В. Экономическая оценка недвижимости и инвестиций. — М.: Академия, 2008. — 304с.

— Тарасевич Е.И. Экономика недвижимости. — М.: МКС, 2011. — 584 с.

— Тихомиров Н. П. Риск-анализ в экономике М.: Экономика, 2010. 318 с.

— Хаметов, Т. И. Эффективность управления земельно-имущественным комплексом на различных территориальных уровнях. Теория, методика и практика (на примере Приволжского федерального округа) : автореферат диссертации на соискание ученой степени доктора экономических наук. — М.: 2009. — 47 с.

— Шевчук Д.А. Оценка недвижимости и управление собственностью /Шевчук Д.А. — Ростов н/Д: Феникс, 2007. — с 1 55

— Шиндина Т. А. Организация взаимоотношений в строительном комплексе: кластерная основа хозяйствования: монография. Челябинск: Изд-во ЮУрГУ, 2010. 342 с.

— Шубович, С. А. Введение в архитектурный мониторинг городской среды : монография. — Харьков : Харк. нац. акад. город. хоз-ва, 2009. — 67 с.

— Экономика и управление недвижимостью: учебник для вузов / под общ. ред. П. Г. Грабового. Смоленск: Смолин Плюс; М.: АСВ, 2009. 567 с.

— Экономика недвижимости: учебное пособие / под ред. В. И. Ресина. М.: Изд-во МГИУ, 2009. 384 с.