Трудно переоценить значимость недвижимого имущества для политической, экономической и правовой системы любого организованного общества. Как для товаропроизводительных отношений, так и для правового регулирования имущественного оборота исключительно недвижимость, несмотря на периодически приобретающую определенную значимость производную группу нематериальных объектов (имущественные права, деньги, ценные бумаги и т.д.), всегда была и остается стержнем и высшим смыслом какой бы то ни было государственности.
Стремление же гражданина (юридического лица) стать обладателем недвижимого имущества — не только суть социально-психологических стремлений отделить себя как индивида от власти и государства, но и единственный такого непереоценимого уровня и значимости экономико-правовой способ включения субъекта в цивилизованный и свободный предпринимательский оборот, обеспечивающий истинное духовное и имущественное процветание.
Объекты гражданских прав закономерно занимают центральное место в научной, законодательной и правоприменительной сфере юриспруденции, не только предопределяя потенциальную совокупность всех иных материальных благ, включенных в экономический оборот, но и обусловливая этой совокупностью, а также приоритетами и (что не менее важно) своей системностью собственно сущность экономических и правовых отношений и, следовательно, степень духовного развития общества, его цивилизованности.
Возникновение, развитие и современное правопонимание действительно уникального юридического явления, каковым является система недвижимого имущества, позволяют не только уяснить центральное место исследуемого объекта гражданских прав в российском и подавляющем большинстве иных правовых порядков, но и, что более важно, представить существо и характер системы недвижимостей, структурное ее построение, а также проследить на примере исследуемой системы постоянное и изменчивое единство и противостояние взаиморазвивающих начал публичного и частного права, выработать наиболее эффективные юридические способы воздействия на связанные с недвижимым имуществом общественные отношения.
Объектом исследования является сфера гражданско — правовых отношений, регулирующих объекты гражданских прав.
Предметом исследования выступают нормы гражданского законодательства, теоретические работы по теме исследования.
Целью работы является всестороннее рассмотрение недвижимого имущества, как объекта гражданских правоотношений.
Для достижения указанной цели решались следующие задачи:
О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним
... регистрации. Во-первых, закон связывает с регистрацией определенные юридические последствия: возникновение, ограничение (обременение), переход или прекращение прав на недвижимое имущество. Права возникают, изменяются и прекращаются в соответствии с требованиями Гражданского кодекса. Поэтому в ...
- рассмотреть понятие, признаки и виды недвижимого имущества;
- проанализировать особенности правового регулирования недвижимого имущества в современной России;
- исследовать недвижимое имущество в свете концепции реформирования гражданского законодательства;
- рассмотреть вопросы правоприменения в отношении недвижимого имущества.
Методологической основой работы явились общенаучный метод и частно — научные методы познания: логический, сравнительный, конкретно-социологический и системно-структурный.
Нормативной базой работы стали положения Конституции РФ, Гражданского кодекса РФ и федеральных законов.
Теоретическую основу работы составили труды В.Ю. Борисова, Е.С. Гетмана, О.В. Гутникова, О.Н. Садикова, Н.В. Козловой, С.М. Корнеева и др.
Глава 1. Общая характеристика недвижимого имущества
1.1. Понятие, признаки и виды недвижимого имущества
Наибольшую ценность для имущественного оборота представляет недвижимость, опосредующая статику вещных отношений в гражданском праве. Вместе с тем гражданское законодательство не содержит понятия недвижимости, перечисляя лишь объекты и признаки, по которым данные объекты относятся к недвижимости. Кроме того, законодатель использует такие взаимозаменяемые дефиниции, как «недвижимая вещь», «недвижимое имущество», «недвижимость», среди которых тождественными следует воспринимать только понятия «недвижимая вещь» и «недвижимость», в связи с тем, что понятие «имущество» включает и имущественные права.
Так, в ст. 130 ГК РФ перечислены объекты недвижимости, такие как земельные участки и участки недр, а также здания, сооружения и объекты незавершенного строительства, которые отнесены к недвижимости в силу невозможности их перемещения без несоразмерного ущерба назначению, а также иные объекты, не имеющие связи с земной поверхностью (воздушные, морские и иные суда).
Последние отнесены к недвижимости по экономическим и по другим основаниям с целью распространения на них правового режима недвижимости.
Именно такое юридическое отнесение объектов к недвижимости и приводит к формулированию большего количества признаков недвижимости, кроме прямо следующих из нормы п. 1 ст. 130 ГК РФ.
Итак, среди основных признаков выделены, во-первых, степень прочности связи недвижимого объекта с землей, во-вторых, «несоразмерный ущерб» до невозможности его перемещения. Оба этих признака имеют существенные недостатки. С учетом развития уровня техники некоторые недвижимые объекты перемещались на незначительные расстояния без какого-либо ущерба их назначению, в связи с чем отсутствующее понятие прочности или прочной связи с землей позволяет не принимать данный признак как основной.
Кроме того, из анализа судебной практики следует, что каждый раз приходится устанавливать, возникла такая связь или нет. Так, например, под прочной связью с землей Постановлением Президиума ВАС РФ признается песчаная подушка, щебеночная подготовка и слой бетона толщиной 20 см.. Данный критерий позволяет отнести к недвижимости футбольные поля, обустроенные и предназначенные для спортивных игр, производственные площадки и т.п. при условии индивидуализации таких объектов в едином кадастре.
«Несоразмерный ущерб» назначению недвижимого объекта также относится к оценочным категориям, которые в связи с практической неприменимостью к назначению некоторых объектов недвижимости авторы предлагают исключить из норм ГК РФ. Так, назначение объекта недвижимости может меняться в связи с потребностями собственников таких объектов (из жилого в нежилое, и наоборот) без какого-либо ущерба самому объекту. Что же касается судебных инстанций, то под несоразмерным ущербом понимается невозможность после перемещения дальнейшего использования объекта по целевому назначению, в том числе значительное ухудшение технического состояния этого объекта либо снижение материальной или художественной ценности объекта и т.п. В этой связи следует отметить, что в ст. 235 ГК не содержится таких оснований прекращения права собственности, что позволяет говорить об изменении целевого назначения объекта.
Договор продажи недвижимости
... правоприменительной практики в отношении договора о недвижимости. В соответствии с целью в дипломной работе решены следующие задачи: дать понятие договора купли-продажи, изучить его особенности; выделить виды недвижимого имущества и определить ...
Таким образом, бесспорно, к недвижимости относятся два естественных природных объекта — земельные участки и участки недр. Недра расположены ниже почвенного слоя части земной коры, и, будь то подземное пространство, полезные ископаемые, энергетические и иные ресурсы, они изъяты из оборота и могут находиться исключительно в государственной форме собственности. Земельный участок является неотъемлемой частью недр, расположенной на поверхности земной коры и относящейся в большинстве случаев к оборотоспособным объектам, определяемым законодателем как основной классификатор вещей на движимые и недвижимые.
Ученые также склонны полагать, что недвижимым имуществом является только земля и органически, неотъемлемо связанные с ней объекты, которые индивидуализированы на местности и утрачивают свое назначение и индивидуальные характеристики при отделении их от земли. Данная позиция требует уточнения, так как земля как объект земельных отношений воспринимается законодателем как природный объект и природный ресурс, который рассматривается с нескольких позиций: 1) как основа жизни народов; 2) составная часть природы; 3) основа деятельности народов, проживающих на соответствующей территории и использующих ее как природный ресурс — средство производства в сельском, лесном хозяйстве и иной хозяйственной деятельности; и 4) «одновременно» как недвижимое имущество, объект права собственности и иных прав на землю.
До марта 2015 г. под земельным участком понималась «часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами». Вместе с тем судебная практика исходит из того, что даже если земельный участок не имеет описанные и удостоверенные в установленном порядке границы, то в силу ст. 130 ГК РФ и ст. 1 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» он все равно относится к недвижимому имуществу. Земельный участок хотя и обладает, согласно земельному законодательству, двумя признаками — являясь некой частью земной поверхности, с определением границ этой части поверхности на местности — без необходимости оборота не нуждается в уточнении или определении границ. Также следует отметить, что ни о каких природных характеристиках земельного участка в ЗК РФ не говорится, в отличие от п. 2 ст. 261 ГК РФ, указывающего на поверхностный (почвенный) слой, водные объекты и находящиеся на земельном участке растения.
В настоящее время земельный участок конкретизирован, во-первых, как объект права собственности и иных прав на землю согласно законодательству, что по большому счету показывает на юридическое признание данного объекта, и во-вторых, как недвижимая вещь, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи. Таким образом, законодатель уточняет признак земельного участка как недвижимости — характеристики, позволяющие определить его в качестве индивидуально определенной вещи, в которые, несомненно, входят и границы участка.
Регистрация недвижимости или регистрация прав на нее
... силу которого право частной собственности на жилой дом, лицом на отведенном ему в установленном порядке земельном участке и принятый в эксплуатацию, возникало с момента его (дома) регистрации в ... указанных норм Закона приведет к возникновению значительных противоречий с иным гражданским законодательством. Недвижимость - это то, что связано с землей и не перемещается Одной из базовых ...
Также следует констатировать, что земельный участок является сложной, зачастую составной вещью, которая в зависимости от категории земли имеет не только природные характеристики, но и антропогенные, искусственно созданные. Так, неотъемлемой составной (движимой) частью земельного участка согласно позициям судов могут являться: поля, имеющие покрытие (пример — футбольное поле), ограждение участка, мелиоративные системы и т.п.
Таким образом, следует выделить два упомянутых ранее признака недвижимости — физический, т.е. реальное существование земельного участка в качестве объекта прав (в определенных границах, установленной площади, координатах поворотных точек земельного участка), и юридический, необходимый для регистрации объекта в качестве недвижимости (указывающий на целевое назначение и разрешенное использование земельного участка).
В отношении второго признака в науке ведется спор о зависимости его существования от государственной регистрации прав на него. Повторимся, что даже при отсутствии регистрации прав на конкретный земельный участок в границах Российской Федерации земельные участки являются недвижимостью по природе. Вместе с тем законодатель периодически пытается повысить роль юридического признака недвижимости посредством введения обязательного нотариального удостоверения сделок с недвижимостью.
Таким образом, согласно действующему законодательству к недвижимым вещам относятся три группы объектов: 1) земельные участки, в том числе искусственные земельные участки и участки недр; 2) рукотворные объекты, прочно связанные с земной поверхностью, перемещение которых без причинения несоразмерного ущерба их назначению невозможно; 3) объекты, отнесенные законом к недвижимому имуществу, в том числе и движимые по своим конструктивным особенностям. Полагаем, что к недвижимости следует отнести только первую группу объектов, на остальные объекты распространяется правовой режим недвижимости, в связи с чем, права на них регистрируются в соответствующих реестрах.
Понятие земельного участка как объекта недвижимости следует сформулировать следующим образом: часть земной поверхности, выступающая в качестве сложного составного объекта недвижимости, обладающего природными, антропогенными характеристиками в установленных границах, местоположении, обладающая закрепленным в правоустанавливающих документах правовым режимом согласно категории земель.
1.2. Особенности правового регулирования недвижимого имущества в современной России
Характерной чертой рыночных отношений в сфере недвижимости являются наличие специальной нормативно-правовой базы, регламентирующей отношения, связанные с недвижимым имуществом, и, что особенно важно более значительная, чем в других секторах рыночной экономики, роль региональных и муниципальных нормативных актов.
Правовой режим недвижимости, а также особенности совершения сделок с недвижимостью определяются значительным количеством нормативных источников.
Применительно к недвижимости Конституция РФ:
Понятие объекта незавершенного строительства в гражданском праве
... Д.Ю. Гражданско-правовое регулирование объектов незавершенного строительства // Право и политика. 2010. N 12. Романец Ю.В. Система договоров в гражданском праве России. М.: Юристъ, 2001. Романов О. Государственная регистрация прав на недвижимость и сделок ...
- гарантирует свободу экономической деятельности и защищает права частной, государственной, муниципальной и иной форм собственности;
- определяет особый статус земли и других природных ресурсов как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории;
- устанавливает право частной собственности на землю граждан и их объединений при условии соблюдения ими общественных интересов;
- гарантирует право граждан на жилище и государственную защиту прав и свобод человека и гражданина РФ.
Гражданский кодекс РФ устанавливает систему понятий, норм, институтов и принципов, гармонизирующих всю законодательную базу в интересах развития рыночных отношений, и применительно к недвижимости обеспечивает: определение оснований возникновения, норм осуществления и защиты, гражданских прав; описание содержания и элементов правоспособности и дееспособности граждан, в том числе в сфере имущественных правоотношений; нормативное регулирование процедур создания и функционирования юридического лица, а также имущественных прав предприятий различных форм собственности и организационной структуры.
В общей части ГК РФ урегулировано понятие недвижимости, закреплено требование о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также дано понятие предприятия, которое по правовому статусу рассматривается в качестве объекта недвижимости.
Особенная часть ГК РФ регламентирует правила совершения сделок с отдельными видами недвижимости. Законодательством установлены особенности продажи недвижимости; продажи предприятия; аренды зданий и сооружений; аренды предприятий; наем жилого помещения.
Юридическое понятие недвижимости во всех правовых системах опирается на ключевое для недвижимости понятие земельного участка. Именно земельный участок лежит в основе конструирования правовой доктрины и законодательного регулирования понятия недвижимости.
В Земельном кодексе РФ представлены основные принципы и состав земельного законодательства, описаны отношения, регулируемые этим законодательством, охарактеризованы объекты и субъекты земельных отношений, ранжированы полномочия субъектов права на разных уровнях государственного управления. Здесь вводится категорирование земель по целевому назначению, определяется порядок отнесения земель к той или иной категории, оговаривается система мер по охране земли.
Водный кодекс РФ определяет особенность вод, как особого компонента природной среды. Кодекс вводит основные понятия, определяет состав, цели водного законодательства, отношения, регулируемые водным законодательством и действие водного законодательства во времени. В нем дается определение понятия водного объекта и классификация видов таких объектов, приводятся характеристики поверхностных и подземных объектов.
Лесной кодекс РФ устанавливает правовые основы рационального использования, охраны, защиты и воспроизводства лесов, повышения их экологического и ресурсного потенциала.
Важнейшей частью юридического понятия недвижимости является система государственной регистрации объектов недвижимого имущества, прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» устанавливает обязательность регистрации и доступность сведений о ней. В нем представлен порядок регистрации с описанием реестра, условий подготовки и представления документов, а также оснований для приостановления регистрации или отказа в ней. Выделены особенности регистрации отдельных видов прав: права на недвижимое имущество в кондоминиумах, права общей собственности, права на вновь создаваемый объект недвижимости, права аренды, сервитутов, ипотеки, доверительного управления.
Гражданско-правовые способы приобретения и защиты — вещных прав ...
... объекты недвижимости. Определить необходимость государственной регистрации права на недвижимое имущество. Рассмотреть основную систему гражданско-правовых способов, форм и её нормативов в области анализа проблемы регистрации права на недвижимое имущество. Выявить основы оформления и возникновения вещного права собственности ...
В Федеральном законе «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусматривается обязательность оценки рыночной и других видов стоимости объектов недвижимости, принадлежащих РФ, ее субъектам или муниципалитетам — при приватизации, передаче в доверительное управление, сдаче в аренду, при залоге, отчуждении, вкладе в уставный капитал, а также при возникновении имущественных споров. Прописаны договорные основания для проведения оценки, сформулированы требования к договору и к содержанию отчета об оценке. Закон обязывает оценщиков страховать свою гражданскую ответственность, устанавливает порядок регулирования оценочной деятельности, в том числе путем утверждения стандартов оценки, определения требований к уровню образования оценщиков и к лицензированию этого вида деятельности.
Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» устанавливает основания возникновения ипотеки и ее регулирование, включая перечень обязательств и требований, обеспечиваемых ипотекой. Приводится перечень типов объектов недвижимости, которые могут быть предметом залога, а также характеристики права передачи имущества в залог, вводится запрет на залог имущества, изъятого из оборота, ставшего предметом взыскания, подлежащего обязательной приватизации или не подлежащего приватизации вообще, условия залога права аренды, а также имущества, находящегося в общей собственности.
Федеральный закон «О недрах», содержащий правовые и экономические основы рационального использования и охраны недр, обеспечивает защиту интересов государства и граждан Российской Федерации, а также прав пользователей недр. Он вводит определение понятия недр, сферу регулирования, систему законодательных актов о недрах, условия правового регулирования отношений пользования недрами и особенности реализации прав собственности на недра. Предусмотрено, что недра в границах территории Российской Федерации, включая подземное пространство и содержащиеся в недрах полезные ископаемые, энергетические и иные ресурсы, являются государственной собственностью с реализацией этого права совместно Российской Федерацией и ее субъектами, но без права любой формы отчуждения участков недр.
Сделки на рынке недвижимости регулируются также целым рядом подзаконных актов, отражающих правовое регулирование различных видов недвижимости.
Глава 2. Проблемы правового регулирования недвижимого имущества, как объекта гражданских правоотношений и пути их решения
2.1. Недвижимое имущество в свете концепции реформирования гражданского законодательства
Одной из наиболее важных классификаций вещей является деление вещей на движимые и недвижимые. Гражданский кодекс в новой редакции также предусматривает такое деление вещей. Таким образом, согласно ст. 130 ГК РФ все вещи делятся на недвижимые и движимые. Различие в правовом режиме движимых и недвижимых вещей заключается в том, что оформление перехода прав на последние требует государственной регистрации в соответствующих государственных органах.
Понятие, формы, виды, субъекты и объекты права собственности на землю
... видом права собственности на землю в настоящее время выступает право собственности на землю иностранных государств. По составу участников право собственности на землю может выступать в виде индивидуальной и общей собственности на землю. Земля может принадлежать на праве ... на землю. После введения частной собственности на землю объектом права государственной собственности являются все земли ...
Следует отметить, что в указанной статье ГК, помимо термина «недвижимые вещи», также используется термин «недвижимое имущество». Представляется, что в данном случае речь идет об ошибке, которая вновь повторяется в ГК РФ. Как известно, понятие «имущество» — это более широкое понятие по сравнению с понятием «вещи», поскольку включает в себя, помимо вещей, также и имущественные права. Указанное обстоятельство дает основание некоторым юристам утверждать, что «под понятием недвижимости, употребляемым в ст. 130 ГК РФ, необходимо понимать недвижимое имущество, включающее в себя как вещи, так и имущественные права на данные вещи». Объясняется это следующим образом. Использование вещей лицами, не являющимися собственниками, возможно только путем предоставления им собственником соответствующих вещных прав. И потому объектами гражданских прав на пользование чужими вещами являются не вещи как таковые, а лишь права на их использование.
Однако, несмотря на то, что вопрос этот ставился давно, никакие изменения не были внесены в указанную статью ГК РФ.
Как и ранее, критерии прочной связи с землей и несоразмерного ущерба законодательно не установлены. Это будет вызывать определенные сложности, поскольку, исходя из формального толкования этих критериев, к недвижимости можно отнести такие объекты как заборы, скамейки и т.д. Соответственно, права на них должны быть зарегистрированы, что может вызвать технические трудности.
В отличие от ранее опубликованного проекта ГК в ст. 130 ГК РФ не выделяются в качестве самостоятельных объектов гражданских прав такие виды недвижимого имущества, как жилые и нежилые помещения. Не дано и базовое понятие помещения.
В п. 3.8.1 Концепции, одобренной решением Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства от 7 октября 2009 г., дается такое определение помещения: под помещением как объектом гражданских прав следует понимать конструктивно и пространственно обособленную часть (трехмерный объем) внутри здания, пригодную для использования. Таким образом, помещение — это всегда часть здания или сооружения, которая должна быть конструктивно и пространственно обособлена и пригодна для определенного использования. Следовательно, можно говорить, что помещение — это вещь в юридическом смысле слова. Однако в новой редакции ГК определение помещения отсутствует.
При этом в новой редакции ГК РФ необходимо было провести разграничение между жилыми и нежилыми помещениями.
Законодатель сохранил ранее действовавшее положение о том, что к числу недвижимых вещей относятся объекты незавершенного строительства. Легального определения объекта незавершенного строительства на уровне закона нет. По смысловому значению этого слова речь может идти о завершающих стадиях строительства, когда уже выполнена основная часть работ по объекту строительства.
Следует отметить, что вопрос об отнесении объектов незавершенного строительства к недвижимости в течение длительного времени являлся дискуссионным. В научной литературе высказывалось мнение, что объект незавершенного строительства ни в коей мере не может считаться объектом недвижимости, поскольку «до регистрации в порядке ст. 219 ГК любой объект не может считаться недвижимостью». Аналогичные взгляды высказывал и К.И. Скловский, который, однако, расширил этот подход и писал, что «объект строительства может считаться единым имущественным комплексом, включающим не только строительные материалы, но и стоимость затрат на монтаж и прочее».
Недвижимость как объект гражданских прав
... -логико-правовых. работы обусловлена целями и задачами исследования. Диссертация состоит из введения, двух глав, объединяющих шесть абзацев, заключения и библиографии. Глава 1. Понятие недвижимости как объекта гражданских прав 1.1 Понятие ...
В настоящее время эта дискуссия утратила практический смысл, поскольку ФЗ от 30 декабря 2004 г. № 213-ФЗ в п. 1 ст. 130 ГК РФ были внесены изменения, согласно которым объекты незавершенного строительства были включены в перечень недвижимых вещей.
Особыми видами недвижимого имущества как по ранее действовавшему, так и по новому законодательству являются морские, воздушные суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Иногда применительно к ним используется такое понятие, как условная недвижимость, или, как ее еще называют, недвижимость в силу закона.
Понятие и виды упомянутых транспортных средств, рассматриваемых в качестве недвижимости, раскрываются в соответствующих транспортных уставах и кодексах. В транспортных уставах и кодексах также указывается, на какие транспортные средства регистрируются права, и устанавливается порядок их регистрации.
В ранее опубликованном проекте ГК РФ они более не рассматривались в качестве недвижимости, однако законодатель установил, что к ним применяются правила о недвижимых вещах, если иное не установлено законом и не вытекает из существа указанных объектов гражданских прав. Такая формулировка является более точной, поскольку сложно называть недвижимостью вещи, которые по своей физической природе являются движимыми. Однако законодатель без объяснения причин не стал менять законодательство и по-прежнему рассматривает их в качестве недвижимых вещей.
Согласно п. 2 ст. 130 ГК РФ вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом. Регистрация прав на движимые вещи не требуется, кроме случаев, указанных в законе. В последнем случае речь идет о регистрации, необходимость которой обусловлена публичными интересами. В качестве примера можно привести регистрацию прав на оружие, транспортные средства и др. Юридическое значение деления вещей на движимые и недвижимые состоит в том, что права на недвижимость подлежат государственной регистрации. В частности, в соответствии со ст. 131 ГК РФ регистрации подлежат следующие права: право собственности, хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.
Таким образом, перечень прав, подлежащих государственной регистрации, не изменился. Следовательно, можно сделать вывод, что резких изменений в системе вещных прав, которые декларировались ранее, не будет.
2.2. Вопросы правоприменения в отношении недвижимого имущества
Как было указано ранее, ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. В отношении договора купли-продажи такого имущества действует специальное правовое регулирование.
Понятие недвижимости имущества
... отражает должным образом такого сложного гражданско-правового объекта как недвижимость. Законодательство не раскрывает точного содержания понятия “имущество”, что является существенным применительно к недвижимости. Так, в Гражданском Кодексе РК используются ...
На практике возникают трудности с отнесением имущества к движимому или недвижимому.
«…Для признания имущества недвижимым как объекта гражданских прав необходимо подтверждение того, что данный объект был создан как недвижимость в установленном законом и иными правовыми актами порядке с получением необходимой разрешительной документации и с соблюдением градостроительных норм и правил.
Суд, отказывая в иске, установил факт наличия спорного объекта как недвижимого имущества, сославшись на представленный в материалы дела технический паспорт, сведения в котором по состоянию на 16.01.2007 свидетельствуют о нахождении на участке объектов недвижимости 1980 года постройки.
Тем не менее, указанный подход является формальным, поскольку при осуществлении технической инвентаризации и определении того, является ли инвентаризируемый объект недвижимым имуществом, орган по инвентаризации руководствуется Общероссийским классификатором основных фондов (далее — ОКОФ) и не осуществляет оценки соответствия объекта недвижимого имущества требованиям статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации. Поэтому объект, относимый ОКОФ к сооружениям и описанный в техническом паспорте как сооружение, может не признаваться судами недвижимым имуществом, так как он может не отвечать признакам недвижимости, установленным названной статьей Кодекса. Таким образом, наличие технического паспорта на объект само по себе не означает, что такой объект действительно является недвижимым имуществом.
В данном случае суду необходимо анализировать наличие у конкретного объекта признаков недвижимого имущества, предусмотренных статьей 130 Гражданского Кодекса Российской Федерации: неразрывной связи с землей, невозможности перемещения объекта без несоразмерного ущерба их назначению.
При изложенных обстоятельствах Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа не может признать принятый по делу судебный акт законным и обоснованным, вынесенным на основании полного и всестороннего исследования всех фактических обстоятельств…».
Таким образом, имущество нельзя отнести к недвижимому только на основании факта составления его технического паспорта.
«…Комиссией по подготовке проекта правил пользования и застройки города Ярославля (протокол от 02.10.2009 N 30) принято решение освободить указанный земельный участок от временных построек, не являющихся объектами капитального строительства, в связи с необходимостью использования данного участка для целей строительства объектов транспортной, инженерной инфраструктур, благоустройства территории и проводимой реконструкцией Московского проспекта.
Посчитав, что объект относится к недвижимому имуществу, как стационарное сооружение, смонтированное на специально возведенном для него фундаменте, с подведенными стационарными коммуникациями по электро- и водоснабжению, Предприниматель обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Для признания имущества недвижимым как объекта гражданских прав необходимо подтверждение того, что данный объект был создан именно как недвижимость в установленном законом и иными правовыми актами порядке с получением необходимой разрешительной документации и с соблюдением градостроительных норм и правил.
В соответствии со статьей 71 АПК РФ, всесторонне, полно и объективно исследовав фактические обстоятельства и представленные в дело доказательства, суд пришел к правомерному выводу о том, что спорный объект возведен истцом на земельном участке, предоставленном для установки и эксплуатации некапитального строения, намерения муниципалитета были направлены на выделение земельного участка под сооружение временного характера, не являющегося объектом недвижимости, и обоснованно отказал в удовлетворении иска, поскольку счел, что в нарушение требований статьи 65 АПК РФ Предприниматель не представил всей совокупности доказательств, необходимых для признания права собственности на спорный объект как объект недвижимости…».
Таким образом, объекты, обладающие признаками недвижимого имущества, в том числе такие объекты, которые невозможно переместить без несоразмерного ущерба их назначению, не относятся к недвижимому имуществу, если они не были созданы как недвижимость в установленном законом и иными правовыми актами порядке, с получением необходимой разрешительной документации и соблюдением градостроительных норм и правил.
«…Согласно техническому паспорту от 06.05.2006 спорный объект имеет кадастровый номер, является сооружением — производственной площадкой для грузовых автомобилей площадью 8565,4 кв. метра, имеющей песчаную подушку, щебеночную подготовку и слой бетона толщиной 20 сантиметров.
В соответствии со статьей 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Учитывая фактические обстоятельства дела, Президиум соглашается с выводами судов апелляционной и кассационной инстанций о признании спорного объекта недвижимым имуществом в силу его соответствия признакам, предусмотренным статьей 130 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Как обоснованно указали суды апелляционной и кассационной инстанций, спорный объект также не является самовольной постройкой в связи с наличием у общества права бессрочного (постоянного) пользования земельным участком под спорным объектом и соблюдением строительных норм и правил при строительстве спорного объекта…».
Таким образом, производственная площадка для автомобилей признается объектом недвижимости, если отвечает соответствующим признакам.
«…Кроме того, судами первой и кассационной инстанций неверно истолковано понятие «сооружение» для целей применения к обстоятельствам настоящего дела правил статьи 36 ЗК РФ.
Сооружение может представлять собой единый объект, состоящий из разнородных элементов, объединенных общим функциональным назначением, который служит для удовлетворения потребностей граждан, в целом не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.
К подобным сооружениям относятся стадионы, включающие в себя специально оборудованные площадки для занятия различными видами спорта и вспомогательную инфраструктуру при них, в том числе объекты недвижимости и иные элементы.
Стадион «Химик» создавался, на протяжении всей истории своего существования использовался и был приватизирован как единый объект, предназначенный для занятий физкультурой и спортом.
Формируя самостоятельные земельные участки, вид разрешенного использования которых — размещение объектов физической культуры и спорта, под административным зданием стадиона, раздевалкой, туалетом и водопроводной будкой, соответствующие органы не приняли во внимание, что указанные объекты невозможно использовать в подобных целях в отрыве от самих спортивных сооружений и площадок.
В свою очередь, спортивные сооружения и площадки при современных требованиях к организации мест массового занятия физкультурой и спортом, по существу, также невозможно использовать без подобных вспомогательных объектов недвижимости.
Поэтому стадион «Химик» следует рассматривать как единое спортивное сооружение, прочно связанное с землей и имеющее в своем составе объекты недвижимости вспомогательного характера..».
Таким образом, стадион вместе с объектами вспомогательной инфраструктуры является недвижимым имуществом.
Заключение
В заключение работы можно сделать следующие выводы.
Анализ понятия недвижимого имущества позволяет сделать авторское определение данного понятия.
Под недвижимостью (недвижимой вещью) понимается земельный участок, участки недр и иные обособленные по отношению к нему вещи, сохраняющие прочную связь с землей, в том числе здания, сооружения, строения, объекты незавершенного строительства и помещения.
Под правовым режимом недвижимости понимаются особенности оборота недвижимого имущества, определяемые его свойствами и назначением, установленные совокупностью правовых норм.
При самых разнообразных методических подходах и научных аргументациях гражданское законодательство и цивилистика предложили, по существу, лишь два критерия анализируемого деления: а) перечисление объектов, относимых к недвижимому имуществу, и б) определение единого, абстрактного, основанного на связи с землей принципа отнесения иных, не охваченных перечнем объектов к недвижимости. Перечисление законом объектов, отнесенных к недвижимости, является наиболее простым с точки зрения современного правопонимания несколько примитивным способом очертить круг объектов высшего абсолютного права собственности.
ГК РФ в ст. 130 дает перечень конкретных объектов, относимых к недвижимости: земельный участок, участок недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. Эта же статья относит к объектам недвижимого имущества, подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, а также иное имущество, отнесенное законом к недвижимости.
Таким образом, современный российский законодатель практически воспроизвел классический принцип отнесения объектов к недвижимому имуществу. Три группы определенных, конкретных объектов (участок земли, участок недр, обособленный водный объект, причем последний из указанных — участок земной поверхности, занятый водой, ни по своей природе, ни логически в данный законодательный ряд не укладывается) и собирательный образ иных недвижимых вещей, отвечающих совокупному критерию: прочная связь с землей, соединенная с невозможностью перемещения без несоразмерного ущерба назначению.
В настоящее время в связи с постоянным расширением рынка недвижимого имущества вопросы правового регулирования сделок с недвижимостью приобрели особую значимость. В соответствии с положениями гражданского законодательства в зависимость от соблюдения всех требований, установленных законом для отдельных видов сделок с недвижимостью во многих случаях ставится и действительность совершенной сделки.
Правоприменительная практика повседневно сталкивается с проблемами, которые уже нельзя решить, заглянув в очередной комментарий. Требуются серьезные теоретические познания, касающиеся места определенного института права среди других гражданско-правовых категорий, опыта их применения, понимания значения соответствующих правовых, норм и возможных последствий их применения к регулируемым отношениям. Иными словами, сегодня необходим более серьезный анализ гражданского законодательства, чем простой комментарий.
Библиографический список, Нормативно-правовые акты:
- Конституция Российской Федерации: принята всенар. голосованием 12 дек. 1993 г. (в ред. от 30 декабря 2008 г.) // Рос. Газета. 1993. 25 дек.
- Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая: федер. закон Рос. Федерации от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ: принят Гос. Думой Федер. Собр. Рос. Федерации 21 октября 1994 г. (в ред. от 2 октября 2016 г.) // Собр. законодательства Рос. Федерации. 1994. № 32. Ст. 3301.
- Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая: федер. закон Рос. Федерации от 26 января 1996 г. № 14-ФЗ: принят Гос. Думой Федер. Собр. Рос. Федерации 22 декабря 1995 г. (в ред. от 23 мая 2016 г.) // Собр. законодательства Рос. Федерации. 1996. № 5. Ст. 410.
- О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации: федер. закон Рос. Федерации от 30 ноября 1994 г. № 52-ФЗ: принят Гос. Думой Федер. Собр. Рос. Федерации 21 октября 1994 г. (в ред. от 30 марта 2016 г.) // Собр. законодательства Рос. Федерации. 1994. № 32. Ст. 3302.
- О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации: федер. закон Рос. Федерации от 26 января 1996 г. № 15-ФЗ: принят Гос. Думой Федер. Собр. Рос. Федерации 22 декабря 1995 г. (в ред. от 9 апреля 2009 г.) // Собр. законодательства Рос. Федерации. 1996. № 5. Ст. 411.
- О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: федер. закон от 21 июля 1997 г. № 122 — ФЗ // Собр. законодательства Рос. Федерации. 1997. № 30. Ст. 3594.
Монографии, научные сборники, учебники, энциклопедии, словари:
- Гражданское право: учебник / В.Ю. Борисов, Е.С. Гетман, О.В. Гутников и др.; под ред. О.Н. Садикова. М.: КОНТРАКТ, ИНФРА-М, 2014. 608 с.
- Гражданское право Общая часть: учебник: в 4 т. Т. 1 / В.С. Ем, Н.В. Козлова, С.М. Корнеев и др.; под ред. Е.А. Суханова. 3-е изд., перераб. и доп. М.: Волтерс Клувер, 2014. 736 с.
- Гатин А.М. Гражданское право: учебное пособие. М.: Дашков и К, 2014. 384 с.
- Степанов С.А. Недвижимое имущество в гражданском праве. М.: Статут, 2014. 223 с.
Научные статьи и другие публикации периодических изданий:
- Гонгало Б.М. Понятие недвижимости // ЭЖ-Юрист. 2015. № 11. С. 15 — 17.
- Козырь О.М., Маковская А.А. «Единая судьба» земли и недвижимости // ЭЖ-Юрист. 2015. № 1. С. 24 — 27.
- Макаров О.В. Недвижимость как объект гражданских правоотношений: сущность и характерные черты // Нотариус. 2014. № 5. С. 11 — 12.
- Сыроедов Н.А. Регистрация прав на землю и другое недвижимое имущество // Государство и право. 2015. № 8. С. 91 — 93.
- Скловский К.И. Квалификация отношений по застройке и права на объект строительства в судебной практике // Хозяйство и право. 2015. № 10. С. 12 — 13.
- Суханов Е.А. Приобретение и прекращение права собственности // Хозяйство и право. 2013. № 6. С. 28 — 30.
- Ситдикова Л.Б. Эффективность действия норм в гражданском праве России (на примере предложения о введении обязательного нотариального удостоверения сделок с недвижимостью) // Нотариус. 2015. № 5. С. 25 — 27.
- Тужилова-Орданская Е.М. Понятие и особенности недвижимости как объекта прав по Гражданскому Кодексу РФ // Журнал российского права. 2015. № 6. С. 93 — 95.
- Шеметова Н.Ю. Определение недвижимого имущества в России: экономические предпосылки и правовые подходы // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2015. № 7. С. 26 — 28.
Судебно-арбитражная практика:
- Постановление Президиума ВАС РФ от 16 декабря 2008 г. № 9626/08 по делу № А08-7744/06-5 [Электронный ресурс] // Справочно-правовая система «Консультант» URL: . (дата обращения: 25.11.2016).
- Постановление Президиума ВАС РФ от 16 декабря 2008 г. № 9626/08 по делу № А08-7744/06-5 [Электронный ресурс] // Справочно-правовая система «Консультант» URL: . (дата обращения: 25.11.2016).
- Постановление Президиума ВАС РФ от 20 октября 2010 г. № 6200/10 по делу № А56-50083/2008 [Электронный ресурс] // Справочно-правовая система «Консультант» URL: . (дата обращения: 25.11.2016).
- Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 3 октября 2011 г. по делу № А61-299/2010 [Электронный ресурс] // Справочно-правовая система «Консультант» URL: . (дата обращения: 25.11.2016).
- Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 20 декабря 2010 г. по делу № А82-1025/2010 [Электронный ресурс] // Справочно-правовая система «Консультант» URL: . (дата обращения: 25.11.2016).
