Не все компании могут приобрести офисные помещения, производственные здания или дорогое оборудование. А другим такое имущество нужно лишь на короткое время. Но как получить необходимую вещь и при этом избежать дополнительных затрат? Самый простой выход — арендовать ее у других организаций или физических лиц. Тем более что желающих сдать в аренду свое имущество найти не сложно. Ведь доходы от такой деятельности могут быть весьма существенны.
Глава 34 ГК РФ посвящена правовому регулированию различных видов арендных отношений, а пункт 5 этой главы посвящен теме, которую я изучал в своем курсе — аренде бизнеса.
Так в соответствии с ч. 1 ст. 656 Гражданского кодекса РФ «по договору аренды предприятия в целом как имущественного комплекса, используемого для осуществления предпринимательской деятельности, арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие входящие в состав предприятия основные средства, передать в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором, запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства, права пользования землей, водными объектами и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием, иные имущественные права арендодателя, связанные с предприятием, права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия, и другие исключительные права, а также уступить ему права требования и перевести на него долги, относящиеся к предприятию. Передача прав владения и пользования чужим имуществом, в том числе землей и другими природными ресурсами, происходит в порядке, установленном законом и иными правовыми актами».
Актуальность этого аргумента заключается в том, что при рыночных отношениях все в нашем государстве основано на отношениях покупки и продажи. Аренда влияет как на спектр частной деятельности, так и на отношения между человеком и компанией в целом. Все это убеждает нас в необходимости знать договорные отношения по бизнес-лизингу.
Правильность составления договора аренды предприятия позволяет в дальнейшем не сталкиваться с трудностями, возникающими ввиду отсутствия в тексте договора основных принципов и правилсоставления договора данного типа.
Аренда предприятия представляет собой определенного рода сделку, которая совершается только после заключения сторонами договора, в котором будут заранее обговорены: сроки аренды, обязательства, погашение внешних и внутренних долгов предприятия, а также цена аренды и размеры арендной платы и другие необходимые в данном случае обязательства сторон.
Право международных договоров
... кодификации выступили ученые эксперты - члены Комиссии международного права ООН. На своей первой сессии в 1949 г. Комиссия включила тему "Право международных договоров" в число тем, которые созрели для кодификации. Предложение Комиссии было ...
Субъекты отношений, изначально предполагая арендовать предприятие долгосрочно, заключают договор аренды на срок не более одного года, соблюдая при этом простую письменную форму, но ежегодно, предупредив друг друга о намерении продлить данный договор, продолжают быть его участниками столько, сколько это необходимо. Данная схема не противоречит закону, но, на мой взгляд, ее все же необходимо зарегистрировать, чтобы при рассмотрении дел в арбитражных судах, касающихся заключения и расторжения договора аренды бизнеса, исключить просрочку судебные процессы по выяснению истинных намерений сторон.
Целью данной курсовой работы является определение концепции бизнес-аренды, чтобы научиться отличать ее от других типов договоров. Для достижения поставленной темы необходимо разрешить следующие задачи: дать понятие аренды предприятия, характеристики предприятия как объекта договора аренды, установить порядок заключения договора аренды предприятия, определить права кредиторов, установить основные элементы договора аренды предприятия, дать характеристику субъектам данных договорных отношений.
Предметом исследования в курсовой работе являются условия заключения договора аренды для бизнеса.
1. Понятие договора аренды предприятия, характеристика предприятия как объекта договора аренды
договор право аренда
Согласно статье 132 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. В целом, предприятие как недвижимый комплекс признается недвижимостью. Компания в целом или ее часть может быть объектом продажи, ипотеки, аренды и других сделок.
Договор аренды бизнеса — договор, по которому арендодатель обязуется предоставить арендатору бизнес в целом арендную плату во временное владение и пользование, а арендатор соглашается платить указанную арендную плату.
Предметом договора является компания в целом как недвижимый комплекс, используемый для ведения хозяйственной деятельности. По договору деловой аренды арендодатель соглашается предоставить арендатору во временное владение и пользование землей, зданиями, сооружениями, оборудованием и другими основными фондами, которые являются частью бизнеса. Договором аренды определяются порядок, условия и пределы, в которых арендодатель обязан передать арендатору запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства, права пользования землей, водой и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием, иные имущественные права арендодателя, связанные с предприятием, права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия, и другие исключительные права.
Кроме того, по договору аренды предприятия арендодатель обязан уступить кредитные права арендатору и передать ему долги, относящиеся к предприятию.
Правила, касающиеся аренды здания или сооружения, применяются и к аренде предприятия; за исключением специальных правил; предусмотренных ГК для аренды предприятия.
Договор аренды предприятия (2)
... отношений, возникающих в связи с арендой предприятий. Цель выполнения работы является - рассмотреть договор аренды предприятий. Исходя из выше обозначенной цели, ... прав. Согласно статье 132 Гражданского кодекса Российской Федерации предприятия признаются недвижимостью. Другое название имущественного комплекса, предназначенного для осуществления предпринимательской деятельности, - «бизнес» ...
В соответствии с Гражданским кодексом права арендодателя, приобретенные на основании лицензии на ведение соответствующей деятельности, не подлежат передаче арендатору, если иное не предусмотрено законом или иными нормативными актами.
Включение в состав переданного по договору общества обязательств, исполнение которых лизингополучателем невозможно при отсутствии лицензии, не освобождает лизингодателя от соответствующих обязательств перед кредиторами.
Размер арендной платы является важным условием и должен определяться договором аренды компании. Договор составляется письменно путем оформления документа и подлежит государственной регистрации. С момента регистрации договор считается заключенным.
Передача арендованного бизнеса осуществляется на основании передаточного акта.
Арендодатель должен уведомить всех кредиторов в письменной форме об обязательствах, включенных в бизнес-структуру, и о передаче арендованного бизнеса до сдачи бизнеса в аренду. Кредитор, который письменно не сообщил арендодателю о своем согласий на перевод долга, вправе в течение трех месяцев со дня получения уведомления о передаче предприятия в аренду потребовать прекращения или досрочного исполнения обязательства и возмещения причиненных этим убытков.
Кредитор, который не был вообще уведомлен о передаче предприятия в аренду, может предъявить иск об удовлетворении его требований в течение года со дня; когда он узнал или должен был узнать о передаче предприятия в аренду.
После передачи бизнеса в аренду арендодатель и арендатор несут солидарную ответственность по долгам, включенным в бизнес, которые были переданы арендатору без согласия кредитора. Обязанность арендатора — поддерживать бизнес в надлежащем техническом состоянии, в том числе проводить его текущий и капитальный ремонт. Арендатор несет расходы, связанные с ведением бизнеса, а также уплату страховых взносов за арендованное имущество.
Порядок использования арендованного бизнес-имущества и улучшения арендаторами арендуемого бизнеса определяется договором аренды. Если этот порядок не определен, применяются правила ст. 660 и 662 ГК.
Суть их сводится к следующему: арендатор без согласия арендодателя имеет право:
а) продавать, обменивать, предоставлять во временное пользование либо взаймы материальное ценности, входящие в состав арендованного предприятия;
б) сдавать материальные ценности в субаренду;
в) передавать свои права и обязанности по договору аренды в отношении материальных ценностей другим лицам (перечисленные права осуществляются при условии, что это не влечет уменьшения стоимости предприятия и не нарушает других положений договора аренды);
г) вносить изменения в состав арендованного имущественного комплекса, проводить его реконструкцию, расширение, техническое перевооружение, увеличивающее его стоимость.
Арендатор имеет право получить компенсацию стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества независимо от разрешения арендодателя на такие улучшения. Последний может быть освобожден от указанной обязанности, если докажет, что издержки арендатора превышают стоимость арендованного имущества несоразмерно улучшению его качества и / или эксплуатационных свойств, или при осуществлении таких улучшений были нарушены принципы добросовестности и разумности.
Содержание договора и его условия
... договора Так как договор - это соглашение лиц, он считается заключенным с момента, когда такое соглашение сторонами достигнуто, причем в подлежащей случаю форме и по всем существенным условиям ... Таким образом, говоря языком законодателя, для заключения договора необходимо совершить определенные действия: направить оферту и получить акцепт. Лицо, делающее предложение, называется оферент, лицо, ...
2. Заключение договора аренды предприятия при оформлении отношений по аренде предприятия
Согласно законодательству договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. При этом стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора распространяются на их отношения, возникшие до заключения договора.
Законом или договором может быть установлено, что истечение срока договора прекращает выполнение обязательств его сторон. При отсутствии данного условия в договоре он считается действительным до момента исполнения сторонами предусмотренного в нем обязательства. Однако окончание срока действия договора не влечет освобождения сторон от ответственности за его нарушение (ст. 425 ГК).
Договор признается заключенным, если стороны в требуемый в подлежащих условиях форме, достигли соглашения по всем существенным условиям договора (п. 1. ст. 432 ГК).
Заключение договора регламентируется ст. 432 — 449 ГК. В них закреплены две стадии при заключении договора:
1)оферта (предложение заключить договор);
Присоединившаяся сторона имеет право требовать расторжения или изменения договора, если он лишает эту сторону прав, обычно предоставляемых по договорам такого вида, исключает или ограничивает ответственность другой стороны за нарушение обязательств либо содержит другие явно обременительные для присоединившейся стороны условия, которые она не приняла бы, если бы участвовала в определении условий договора. Изложенное касается граждан. Коммерческие организации таких прав не имеют, если они присоединились к договору в связи со своей предпринимательской деятельностью и знали или должны были знать, на каких условиях заключают договор (СТ.428ГК).
) акцепт (согласие заключить договор).
Соответственно, стороны называются оферент и акцептант. Контракт считается заключенным, когда оферент получает акцепт от акцептатора. Офертой признается такое предложение, которое в силу ст. 435 ГК:
а) должно быть достаточно определенным и должно выражать явное намерение лица заключить договор;
б) должно содержать все существенные условия договора;
в) должно быть обращено к одному или нескольким конкретным лицам.
Оферта может быть отозвана. Она считается не полученной, если, извещение об отзыве поступило раньше или одновременно с офертой
Заключение договора на торгах и аукционах (2)
... торгах. Следовательно, заключенные на основании несостоявшихся торгов договоры аренды и впоследствии выкупа спорного помещения должны признаваться ничтожными как взаимосвязанные сделки приватизации. Вышеизложенное определяет актуальность и своевременность исследования вопроса о заключении договора на торгах и ...
От вызова на оферту необходимо отличать публичную оферту, под которой понимается содержащее все существенные условия договора, предложение, выражающее волю лица, делающего такое предложение, заключить договор на указанных в предложении условиях с любым, кто отзовется (П. 2 ст. 437 ГК).
Акцептом признается согласие лица, которому адресована оферта, принять это предложение, причем не любое согласие, а лишь такое, которое является полным и безоговорочным (п. 1 ст. 438 ГК).
Молчание не означает принятия, если иное не предусмотрено законом, деловой практикой или предыдущими деловыми отношениями сторон. Акцептом считается также совершение лицом, получившим оферту в срок, установленный для акцепта, действий по выполнению указанных в ней условий договора, если иное не предусмотрено законом или не указано в оферте (п. 3 ст. 438 ГК).
Акцепт может быть отозван. Если извещение об отзыве акцепта поступило оференту ранее акцепта или одновременно с ним, акцепт считается неполученным (ст. 439 ГК).
Будучи полученными, оферта и акцепт порождают определенные юридические последствия для совершивших их лиц.
С момента получения оферты ее получателем она юридически связывает участника торгов. Так, оферта не может быть отозвана в течение срока, установленного для ее акцепта, если иное не оговорено в самой оферте либо не вытекает из существа предложения или обстановки (ст. 436 ГК).
В течение этого периода оферент не может в одностороннем порядке отозвать оферту или заключить договор, указанный в оферте, с другим лицом.
В противном случае он будет обязан возместить своему партнеру все понесенные убытки.
Акцепт связывает акцептанта с того момента, когда он получен оферентом. С этого момента он не имеет права в одностороннем порядке отказаться от принятия, кроме случаев, предусмотренных законом.
Для консенсуальных контрактов соглашение считается заключенным, когда участник торгов получил согласие акцептатора. При этом необходимо иметь в виду следующее:
когда в оферте определен срок для акцепта, договор считается заключенным, если акцепт получен лицом, направившим оферту, в пределах указанного в ней срока;
когда в письменной оферте не определен срок для акцепта, договор считается заключенным, если акцепт получен лицом, направившим оферту, до окончания срока, установленного законом или иными правовыми актами, а если такой срок не установлен — в течение нормально необходимого для этого времени;
— если оферта сделана устно без указания срока акцепта, договор считается заключенным, если другая сторона немедленно заявила о ее акцепте.
Реальные договоры считаются заключенными с момента передачи соответствующего имущества (т.е. с момента вручения его приобретателю, сдачи перевозчику для отправки последнему, сдачи в организацию связи для пересылки покупателю).
Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (ст. 433 ГК).
Заключение договора на торгах
... и формам торгов; рассмотрение структуры правоотношений по заключению договора на торгах в комплексе; анализ правового положения субъектов правоотношений по заключению договора на торгах; анализ последствий нарушения правил проведения торгов. Объектом курсовой работы является процедура заключения договора на торгах. Предметом работы являются особенности заключения договора на торгах, ...
Место заключения договора:
·Местом заключения договора считается место, указанное в самом договоре.
·Если в договоре не указано место его заключения, то он признается заключенным по месту жительства гражданина или в месте нахождения юридического лица, направившего оферту (ст. 444 ГК).
Начало-окончание действия договора:
·Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.
·Стороны вправе определить, что условия заключенного договора распространяются на их отношения, возникшие до заключения договора.
Истечение срока действия договора прекращается только тогда, когда стороны надлежащим образом выполнили все свои обязательства. Если хотя бы одно обязательство, вытекающее из договора, не было выполнено, это не прекращает свое действие даже после истечения срока, на который он был заключен.Законом или соглашением может быть предусмотрено, что истечение срока соглашения влечет за собой прекращение обязательств сторон. Истечение срока договора не освобождает стороны от ответственности за его нарушение.
Этот порядок применяется в тех случаях, когда заключение договора является обязательным для одной из сторон в соответствии с законодательством.
При заключении договора в обязательном порядке применяются правила статьи 445 ГК. Заинтересованная в договоре сторона, для которой его: заключение не является обязательным, направляет другой стороне, для которой заключение договора является обязательным, проект договора (Оферту).
Сторона, для которой заключение договора является обязательным, должна в течение 30 дней со дня получения оферты рассмотреть ее и направить другой стороне:
üлибо извещение об акцепте;
üлибо извинение об акцепте оферты на других условиях (протокол разногласий к проекту договора);
üлибо извещение об отказе от акцепта.
В первом случае договор считается заключенным, когда участник торгов получает уведомление о принятии.
В третьем случае, а также в случае отсутствия ответа на оферту в установленный срок, заявитель вправе обратиться к судье с просьбой о принудительном заключении соглашения.
Проект договора может направить и сторона, для которой заключение договора обязательно. В таком случае другая сторона, для которой заключение договора не является обязательным, вправе в течение 30 дней направить другой стороне:
üлибо извещение об акцепте;
üлибо извещение об отказе от акцепта;
Особенности договора аренды предприятия
... цену, срок исполнения обязательств, права и обязанности, ответственность сторон. Договор аренды предприятия - договор, по которому арендодатель обязуется предоставить арендатору предприятие как единое целое ... имущественного права, либо специализированные организации. Торги могут проводиться в форме аукциона или конкурса. Выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую ...
üлибо извещение об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора).
В первом случае договор считается заключенным на условиях, содержащихся в оферте.
Во втором случае, даже если на предложение не будет дан ответ в указанный срок, договор не будет считаться заключенным.
В третьем случае сторона, для которой заключение соглашения является обязательным, должна в течение 30 дней с даты получения протокола разногласий уведомить другую сторону о принятии соглашения в его версии или об отказе от него протокол разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая этот протокол, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда, который и определит условия, по которым у сторон имелись разногласия. Если сторона, направившая уведомление о споре, не передает возникший спор на судью, договор считается незаключенным.
Правила, изложенные в условиях, применяются, если другие условия не установлены законом, иными правовыми актами или не согласованы сторонами.
Заключение договора на торгах регламентируется ст. 447-449 ГК. Суть этого метода в том, что договор заключается организатором аукциона с лицом, выигравшим аукцион.
Организатором аукциона может быть собственник вещи или правообладатель, либо специализированные организации.
Торги могут проводиться в форме аукциона или конкурса. Выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, а по конкурсу — лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило, лучшие условия; Форма торгов определяется собственником продаваемой вещи или обладателем реализуемого имущественного права, если иное не предусмотрено законом.
Аукционы и конкурсы могут быть как открытыми, так и закрытыми. В открытом аукционе и открытом конкурсе может участвовать любое лицо. В закрытом аукционе и закрытом конкурсе участвуют только специально приглашенные для этого люди.
Если иное не предусмотрено законом, организатор должен уведомить об аукционе не менее чем за 30 дней до аукциона. Уведомление должно содержать информацию о времени, месте и форме аукционов, их предмете и порядке, включая регистрацию участия в аукционе, идентификацию лица, выигравшего аукцион, а также информацию о начальной цене. В случае, если предметом торгов является только право на заключение договора (например, право на заключение договора подряда), в извещении должен быть указан предоставляемый дли этого срок.
Организатор открытых торгов вправе отказаться от проведения аукциона в любое время, но не позднее, чем за 3 дня до наступления даты его проведения, а конкурса — не позднее чем за 30 дней до проведения, если иное не предусмотрено в законе или в извещении о проведении торгов. Если организатор открытых торгов отказывается проводить их с нарушением указанных сроков, он обязан возместить участникам реальный ущерб, который им был причинен. Если организатор закрытого аукциона или закрытого конкурса отказывается от участия в торгах, он обязан возместить приглашенным участникам реальный ущерб, независимо от того, когда последовал отказ.
Договор контрактации как алеаторная сделка
... в том, какая из сторон окажется в той или иной позиции» [3]. Очевидно, что элементы и роль риска в договоре контрактации и алеаторных сделках различны, следовательно, представляется правильным ... волеизъявлением и может быть добавлено к большому количеству договоров (купля-продажа спорного права, договор на выполнение научно-исследовательских работ и др.). Описанный нами пример позволяет с большой ...
Определенные обязанности возлагаются и на участников торгов. Участники торгов должны внести задаток в размере, в сроки и в порядке, указанном в объявлении торгов. Если торги не состоялись, задаток подлежит возврату. Задаток также возвращается лицам, которые участвовали в торгах, но не выиграли их.
При заключении контракта с победителем торгов сумма депозита, уплаченного последним, рассчитывается с целью выполнения обязательства, изложенного в заключенном контракте.
Лицо, выигравшее аукцион, и организатор аукциона подписывают протокол об итогах аукциона в день проведения аукциона или конкурса, имеющий силу договора. Лицо, выигравшее аукцион, если он уклоняется от подписания протокола, теряет внесенный им залог. Если организатор аукциона не подписывает протокол, он обязан вернуть двойной залог победителю аукциона, а также возместить ему убытки, причиненные участием в аукционе, в частности, превышением суммы залога.
Если предметом аукциона было только право заключения договора, такое соглашение должно быть подписано сторонами не позднее 20 дней или иного срока, указанного в извещении после завершения аукциона и регистрации протокола.
В случае уклонения одной из сторон от заключения договора, другая сторона вправе обратиться к судье с просьбой о принудительном заключении договора, а также о возмещении убытков, причиненных уклонением от заключения договора его заключение.
Срок действия договора, заключенного на аукционе, зависит от его срока действия. Если аукцион признан судом недействительным по мнению заинтересованной стороны, договор, заключенный с победителем торгов, также признается недействительным. (ст. 449 ГК).
Как правило, договор должен выполняться на тех условиях, на которых он был заключен.
Изменение или расторжение договора возможно только по взаимному соглашению сторон. Решения суда в этом случае не требуется. Исключения из этого правила могут быть установлены законом или договором.
В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ разрешен законом или соглашением сторон, договор считается расторгнутым или измененным.
В тех случаях, когда возможность изменения или расторжения договора не предусмотрена законом или договором и сторонами не достигнуто об этом соглашение, договор может быть изменен или расторгнут одной из сторон только по решению суда и только в следующих случаях:
1)при существенном нарушении договора другой стороной;
Трудовой договор: понятие, стороны и содержание
... в распоряжение нанимателя, возмездность труда. Тема данной курсовой работы – понятие трудового договора, его стороны и содержание. Актуальность и значение данной темы доказываются важностью трудового договора для формирования трудовых отношений и обеспечения прав и интересов ...
2)в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых
3)стороны исходили при заключении договора;
—в иных случаях, предусмотренных законом или договором (ст. 450,451ГК).
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Изменение обстоятельств признается существенным, хотя они изменились настолько, что если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на совершенно других условиях.
В этом случае заинтересованная сторона вправе потребовать по суду расторжения договора при наличии одновременно следующих условий:
1)в момент заключения договора стороны исходили из того, что
2)такого изменения обстоятельств не произойдет;
3)изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям гражданского оборота;
4)исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соотношение имущественных интересов сторон и
)повлекло для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в
)значительной степени лишилась бы того, на что была вправе
)рассчитывать при заключении договора;
)из обычаев делового оборота или существа обязательства не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
При расторжении договора из-за существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон должен определить последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с его исполнением.
3. Права кредиторов при аренде предприятия
Исполнением обязательства признается совершение должником в пользу кредитора определенного действия, составляющего содержание обязательства, либо воздержание от совершения обусловленного обязательством действия, которого вправе требовать кредитор. Наиболее часто исполнение обязательства проявляется именно в совершении должником активных действий, но иногда и в воздержании от их совершения.
В соответствии с п. 1. ст. 307 ГК исполнение обязательства может выражаться в совершении должником таких действий, как: передача имущества кредитору в собственность, хозяйственное ведение или оперативное управление (в договорах купли-продажи, поставки, контрактации, на снабжение энергоносителями и др.), во временное пользование (в договорах аренды, найма жилого помещения и др.); выполнение работы (по договорам подряда, строительного подряда, на проектные и изыскательные работы и др.); оказание различных услуг; уплата денег.
Во внедоговорных обязательствах исполнение должником своих обязанностей проявляется в возмещении ущерба, причиненного потерпевшему, в возврате неосновательного обогащения лицу, за счет которого оно произошло, и др.
В некоторых случаях для исполнения определенных видов обязательств фактического совершения действий, составляющих содержание обязательства недостаточно. Если иное не предусмотрено законом или договором, требуется еще их специальное оформление, подтверждение соответствующим передаточным актом или иным документом, подписанным сторонами, без чего обязательство не признается исполненным.
Уклонение одной из сторон таких обязательств от подписания документов о передаче продаваемой недвижимости или сдаваемых в аренду зданий и сооружений считается отказом продавца или арендодателя от исполнения их обязанности по передаче имущества, а покупателя или арендатора — от его принятия.
Должнику предоставлено право при исполнении обязательства потребовать подтверждения, доказательств того, что исполнение поручает сам кредитор или уполномоченное им на это лицо и несет риск последствий непредъявления такого требования, если иное не предусмотрено договором, не вытекает из обычаев делового оборота, или существа обязательства.
Принцип реального исполнения обязательств выражается в том, что должник обязан исполнить обязательство в натуре, фактически, т.е. совершить те действия, которые составляют содержание обязательства, не заменяя это денежной компенсацией.
Кредитор также наделен правами требовать от лица, получившего в аренду предприятие, погашение долгов предыдущих хозяев, т.к. в договоре это было обговорено.
Лицо, арендовавшее предприятие подчиняется кредитору на тех же условиях, что и существовали ранее до совершения сделки аренды предприятия и т.д.
В соответствие со ст. 397 ГК при неисполнении должником обязательства кредитор имеет право передать дело в судебные органы или же налоговые органы.
4. Предмет договора аренды предприятия
По договору аренды предприятия в целом как имущественного комплекса, используемого для осуществления предпринимательской деятельности, арендодатель обязан передать арендатору за плату во временное владение и пользование земельные участки, здание, сооружение, оборудование и другие входящие в состав предприятия основные средства. Запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства передаются арендатору в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором. Также по договору передаются права пользования землей, водой и другим природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием, иные имущественные права арендодателя, связанные с предприятием. Передача прав владения и пользования находящимся в собственности других лиц имуществом, в том числе землей и другими природными ресурсами, производится в порядке, предусмотренном законом и иными правовыми актами. Арендатору передаются также права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия (товарный знак, фирменное наименование, знак обслуживания и т.п.), и другие исключительные права. Арендодатель может уступить арендатору право требования и перевести на него долги, относящиеся к предприятию.
Однако не подлежат передаче арендатору права арендодателя, полученные им на основании разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью, если иное не предусмотрено законом или иными правовыми актами. Если же арендодатель включит в состав предприятия обязательства, исполнить которые арендатор не сможет из-за отсутствия у него такого разрешения (лицензии), то арендодатель не освобождается от соответствующих обязательств перед кредиторами.
Впервые возможность передачи предприятия в аренду была предусмотрена в Основах законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде от 23 ноября 1989 г. Положения указанных Основ были направлены в основном на разгосударствление предприятий и создание на их базе арендных предприятий, которые в то время рассматривались как самостоятельная организационно-правовая форма юридических лиц.
Согласно ст. 658 ГК договор аренды предприятия заключается только в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора влечет его недействительность: он считается ничтожным и его исполнение не допускается. Отсюда следует, что положение о форме договора аренды предприятия является императивной нормой и стороны по своему усмотрению не могут предусмотреть иную форму. Кроме того, предприятие как имущественный комплекс является недвижимостью, поэтому договор аренды предприятия подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
До передачи предприятия в аренду арендодатель должен письменно уведомить об этом кредиторов по обязательствам, включенным в состав предприятия. Предприятие подлежит передаче арендатору по передаточному акту (ст. 650 ГК).
Подготовка предприятия к передаче, включая составление и представление к подписанию передаточного акта, является обязанностью арендодателя и осуществляется за его счет, если иное не предусмотрено договором. Для составления передаточного акта необходимо провести инвентаризацию и составить баланс.
Порядок проведения инвентаризации регулируется Методическими указаниями по инвентаризации имущества и финансовых обязательств (утверждены приказом Министерства финансов РФ от 12 июня 1995 г. №40).
По итогам инвентаризации составляется передаточный акт, в котором указываются объекты, передаваемые в аренду и входящие в состав предприятия, записывается их балансовая стоимость, процент износа, остаточная стоимость и т.д.
При прекращении договора предприятие должно быть возвращено арендодателю также по передаточному акту. В этом случае подготовка предприятия к передаче осуществляется арендатором и за его счет. Необходимо также провести инвентаризацию материальных ценностей предприятия и составить баланс.
По договору аренды предприятия арендатор наделяется широкими правами по распоряжению имуществом. Так, согласно ст. 660 ГК он вправе без согласия арендодателя продавать, обменивать, предоставлять во временное пользование либо взаймы материальные ценности, входящие в состав имущества арендованного предприятия, сдавать их в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору в отношении таких ценностей другому лицу. Однако это не должно повлечь уменьшения стоимости предприятия и не должно нарушать других положений договора аренды. Такой порядок не применяется в отношении земли и других природных ресурсов, а также в иных случаях, предусмотренных законом.
К правам арендатора относится также право вносить изменения в состав арендованного предприятия, проводить его реконструкцию, расширение, техническое перевооружение, увеличивающее его стоимость, если иное не предусмотрено договором. Также в соответствии со ст. 662 ГК арендатор имеет право на возмещение ему стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества независимо от разрешения арендодателя на такие улучшения.
Однако арендодатель может быть освобожден судом от обязанности возмещения стоимости улучшений. Для этого он должен доказать, что издержки арендатора на эти улучшения повышают стоимость арендованного имущества несоразмерно улучшению его качества и (или) эксплуатационных свойств или что при этом были нарушены принципы добросовестности или разумности. Это правило направлено прежде всего на то, чтобы прежде, чем осуществлять реконструкцию или улучшать имущество, арендатор оценил целесообразность этих улучшений. Так, если, например, на произведенные арендатором улучшения были потрачены большие средства, а качество имущества улучшилось незначительно, суд может освободить арендодателя от обязанности возмещать арендатору стоимость этих улучшений.
Все расходы, связанные с эксплуатацией предприятия, а также уплата платежей по страхованию арендованного имущества возлагается на арендатора, однако договором может быть установлено иное (т.е. Арендодатель может взять на себя эти расходы).
Поддерживать предприятие в надлежащем техническом состоянии в течение всего срока действия договора, включая текущий и капитальный ремонт, также обязан арендатор (ст. 661 ГК).
Эта норма носит императивный характер, т.е. не может быть изменена по соглашению сторон.
При передаче предприятия в аренду права и обязанности арендодателя по отношению к работникам предприятия переходят к арендатору в том же порядке, что и при реорганизации предприятия. Данные отношения регулируются не ГК, а законодательством о труде.
Установленные ГК правила о последствиях недействительности сделок, об изменении и о расторжении договора, предусматривающие возврат или взыскание в натуре полученного по договору с одной стороны или с обеих сторон, применяются и к договору аренды предприятия (ст. 662 ГК).
По общему правилу, записанному в ст. 167 ГК, при признании сделки недействительной каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре — возместить его стоимость в деньгах. Однако данные положения применяются к договору аренды предприятия, если такие последствия не нарушают существенные права и интересы кредиторов арендодателя и арендатора, других лиц и не противоречат общественным интересам.
В договоре аренды предприятия необходимо определить размер арендной платы и периодичность внесения арендных платежей. Одностороннее изменение условий договора не допускается. Основания досрочного расторжения договора перечислены в ГК и распространяются на все виды арендных сделок. В то же время в договоре стороны могут предусмотреть дополнительные основания досрочного расторжения договора аренды предприятия. В тексте договора стороны могут также предусмотреть имущественную ответственность и штрафные санкции в отношении виновной стороны за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора.
Предметом договора аренды предприятия является предприятие, вместе с хозяйственными постройками, технологией производства, оборудованием и т.д.
Договор аренды предприятия невозможно заключить, не определив его содержания, предмета и формы.
5. Форма и государственная регистрация договора аренды предприятия. Передача арендованного предприятия
Форма сделок бывает устной и письменной. Отдельные сделки могут совершаться путём осуществления конклюдентных действий и молчания.
Конклюдентные действия — это поведение, посредством которого обнаруживается намерение лица вступить в сделку. Так, опуская в автомат деньги, лицо изъявляет волю на покупку товара, содержащегося в автомате.
Молчание может иметь правообразующую силу, если законом или соглашением сторон ему придается такое свойство. Только в этих случаях молчание свидетельствует о выражении воли субъекта породить или допустить юридические последствия. Договор доверительного управления имуществом заключается на срок, не превышающий пяти лет, и при отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора по окончании срока его действия считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены договором.
Устно могут совершаться любые сделки, если:
а) законом или соглашением сторон для них не установлена письменная форма;
б) они исполняются при самом их совершении (исключение составляют сделки, требующие нотариальной формы, а также сделки, для которых несоблюдение простой письменной формы влечет их недействительность);
в) сделка совершается во исполнение письменного договора и имеется соглашение сторон об устной форме исполнения (ст. 159 ГК).
Все остальные сделки совершаются в письменной форме.
Письменная форма сделки бывает простой и нотариальной. Простая письменная форма представляет собой выражение воли участников сделки путем составления документа, отражающего содержание сделки и подписанного сторонами сделки.
Необходимость соблюдения простой письменной формы сделки законом ставится в зависимость от ее субъектного состава. Так, указанную форму должны иметь:
а) все сделки юридических лиц между собой и с гражданами (ст. 161 ГК).
Исключение составляют сделки, требующие нотариальной формы, а также сделки, которые могут совершаться устно;
б) сделки граждан между собой на сумму, превышающую несколько сотен тыс. рублей.
в) сделки между гражданами, письменная форма совершения которых предусмотрена законом независимо от их суммы (соглашение о неустойке, залог, поручительство, уступка требований и перевод долга, основанные на сделке, совершенной в письменной форме (ст. 331,339,380,389,391,429 ГК).
Нотариальная форма, отличается от простой письменной формы тем, что на документе совершается удостоверительная надпись нотариусом.
Нотариальная форма требуется для совершения сделок в случаях, прямо предусмотренных законом, а также соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма и не требовалась (ст. 163ГК).
Нотариальное удостоверение сделок осуществляется в соответствии с законом РФ «Об основах законодательства о нотариате» государственными и частными нотариусами.
Наряду с простой письменной и нотариальной формами совершения сделок, законом введена дополнительная стадия совершения некоторых сделок — государственная регистрация.
Государственная регистрация предполагает внесение информации о совершенных сделках в единый государственный реестр, открытый для заинтересованных лиц. Государственную регистрацию сделок осуществляют органы юстиции.
Требование государственной регистрации не может быть установлено соглашением сторон, т.е. стороны не вправе требовать регистрации сделки, если это не предусмотрено законом.
Несоблюдение нотариальной формы сделки либо требования о государственной регистрации всегда влечет недействительность сделки. Несоблюдение простой письменной формы влечет недействительность сделки только в случаях, специально предусмотренных законом.
6. Права и обязанности сторон договора
Содержание договора — это совокупность условий, на которых он заключен. По общему правилу, закрепленному в законе, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или другими нормативными актами (п. 4 ст. 421 ГК).
Согласно закону договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, которые установлены законом и иными правовыми актами, действующими при его заключении. В случае принятия после заключения договора закона, устанавливающего обязательные для сторон правила, иные, чем действовавшие на момент его заключения, условия заключенного договора сохраняют силу. Это правило не применяется в случаях, когда в самом законе его действие распространено на отношения, которые возникли из ранее заключенных договоров (ст. 422 ГК РФ).
Условия, на которых заключается договор, имеют разное значение и оказывают неодинаковое влияние на его заключение. Вследствие этого условия делят на существенные, обычные и случайные. Это деление имеет практическое значение для установления факта заключения договора и разработки его условий.
Отнесение условий договора к существенным зависит от указаний закона, вида договора, а также соглашения сторон.
Существенными признаются условия:
) о предмете договора;
) те, которые названы в законе или иных нормативных актах как существенные;
) необходимые для конкретного договора;
) все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п. 1. ст. 432 ГК).
Обычные условия не нуждаются в согласовании сторон. Они предусмотрены в соответствующих нормативных актах и вступают в действие в момент заключения договора. Предполагается, что если стороны заключили договор, то тем самым они согласились и с теми условиями, которые содержатся в законодательстве об этом договоре.
Случайными называются такие условия, которые изменяют либо дополняют обычные условия. Они включаются по усмотрению сторон (так, применительно к последнему примеру стороны могут договориться, что риск случайной гибели имущества будет нести арендатор, а не арендодатель).
Содержание договора может определяться типовыми договорами. Типовые договоры утверждаются в порядке, предусмотренном законом, компетентными государственными органами. Так, в п. 4 ст. 426 говорится о праве Правительства РФ издавать законы, обязательные для сторон при заключении и исполнении публичных договоров (типовые договоры, положения и т.п.).
Возможность разработки типовых договоров закреплена ГК РФ. Как показано в п. 4. ст. 426, в случаях, предусмотренных законом, Правительство РФ вправе издавать правила, обязательные для сторон при заключении и исполнении публичных договоров (типовые договоры, положения и т.п.).
Правительство РФ может делегировать это свое право министерства, ведомствам или поручать им разработку таких договоров.
Содержание договора может определяться и примерным договором. В отличие от типового он не является обязательным для сторон, а носит рекомендательный характер, помогает и облегчает им вырабатывать условия заключаемого ими конкретного договора. Использование примерных договоров также предусмотрено ГК.
Примерные условия могут быть изложены в форме примерного договора или иного документа, в котором они содержатся (ст. 427ГК).
Обязанности арендодателя:
производить капитальный ремонт передаваемой вещи (если иное не предусмотрено в договоре);
предупредить арендатора о правах третьих лиц.
Права арендодателя:
требовать уплаты аренды;
требовать от арендатора в случае существенного нарушения им сроков внесения арендной платы ее досрочного внесения в установленный арендодателем срок (не более чем за два срока подряд), если иное не предусмотрено договором;
требовать расторжения договора, если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с его назначением или условиями договора, ухудшает состояние имущества, более двух раз подряд не вносит арендную плату.
Обязанности арендатора:
использовать имущество в соответствии с договором и назначением;
своевременно вносить арендную плату;
производить текущий ремонт; а также нести иные расходы по содержанию имущества;
возвратить имущество в состоянии, определенном условиями договора, или в состоянии нормального износа.
Права арендатора:
истребовать сданное внаем имущество и возмещение убытков, причиненных несвоевременностью предоставления имущества;
требовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных неисполнением договора;
при обнаружении недостатков в арендуемом имуществе:
а) требовать их устранения либо уменьшения цены, либо возмещения расходов на их устранение, либо расторжения договора;
б) удержать из арендной платы сумму расходов на устранение недостатков, уведомив об этом арендодателя;
в) требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора при появлении не оговоренных прав третьих лиц на арендуемое имущество;
если арендодатель не произвел капитальный ремонт:
а) произвести его за счет арендодателя;
б) потребовать уменьшения арендной платы или расторжения договора и возмещения убытков.
Немало случаев, когда вследствие не совсем четкого изложения условий заключенных договоров бывает затруднительно установить их действительное содержание, цель, подлинный смысл или даже определить вид самого договора. Это вызывает споры между сторонами при исполнении таких договоров, в частности установлении прав и обязанностей, а также возложении ответственности за их нарушение. В подобных случаях закон наделяет судебные органы правом толкования договора, которое является новым для ГК (ст. 431 ГК).
7. Ответственность по договорам аренды и продажи предприятий
Среди соглашений, предметом которых является предприятие, договоры о продаже и аренде занимают ведущее положение.
Сделки с предприятием отличаются рядом особенностей. Они проявляются при заключении и оформлении договоров, а также при несоблюдении условий соглашений, объектами которых являются предприятия.
В случае нарушения таких договоров негативные последствия для продавца (арендодателя) в основном связаны с передачей предприятия с недостатками. Дефекты могут быть выявлены сторонами соглашения о продаже или аренде предприятия уже после фактической передачи или в момент таковой. В последнем случае претензии отражаются в передаточном акте.
Последствия передачи продавцом и принятия покупателем по передаточному акту предприятия, состав которого не соответствует предусмотренному договором продажи, в том числе в отношении качества передаваемого имущества, определяются общими положениями о договоре купли-продажи, если иное не вытекает из договора или не предусмотрено законом. Следует согласиться с мнением Г.Е. Авилова, который замечает, что «в силу специфики предмета договора продажи предприятия большинство из названных норм, за исключением, пожалуй, относящихся к качеству товара, трудно применить к этому договору». Практическое значение для установления последствий передачи и принятия предприятия с изъянами имеют в первую очередь специальные нормы, содержащиеся в п. 2-5 ст. 565 ГК РФ.
Если дефекты либо утрата имущества предприятия обнаружены уже при передаче предприятия покупателю и сведения об этом внесены в передаточный акт, покупатель имеет право требовать от продавца только соответствующего уменьшения покупной цены предприятия. Договором продажи предприятия может быть предусмотрена возможность предъявления покупателем иных требований.
В отличие от продажи, соглашение об аренде предприятия не заключает в себе специфических требований в отношении ответственности сторон. К договорам аренды отдельных видов имущества применяются общие положения договора аренды, если иное не установлено конкретным договором. Таким образом, при наличии у сданного в аренду имущества недостатков, полностью или частично препятствующих пользованию им, ответственность несет арендодатель. В данном случае, у арендатора есть возможность по своему выбору:
а) потребовать у арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения всех расходов на устранение недостатков имущества;
б) удержать сумму понесенных им расходов на устранение выявленных недостатков из арендной платы, уведомив об этом арендодателя;
в) потребовать досрочного расторжения договора.
Единственная возможность для арендодателя не допустить перечисленных негативных последствий состоит в том, чтобы, получив соответствующее сообщение арендатора, без промедления заменить предоставленное имущество аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, или безвозмездно устранить недостатки уже сданного в аренду имущества.
Покупатель имеет право требовать уменьшения покупной цены в случае передачи ему в составе предприятия долгов (обязательств) продавца, которые не были указаны в договоре продажи предприятия или в передаточном акте. Это положение трудно объяснить, поскольку долги, не упомянутые в передаточном акте, не могут перейти к покупателю, о чем, в частности, свидетельствует формулировка ст. 563 ГК РФ. Никакие обязательства продавца не могут быть переданы покупателю без его согласия. Передача обязательств невозможна помимо передаточного акта или иного документа, подписанного новым должником. Кроме того, сам по себе перевод долга всегда требует согласия кредитора. Однако если все же в составе предприятия переданы долги без согласия кредитора, стороны договора продажи (аренды) предприятия несут солидарную ответственность по включенным в состав переданного предприятия обязательствам. Данное правило служит для кредитора гарантией исполнения. До регистрации перехода права ответственность перед кредитором несут и передающая, и принимающая стороны.
Российское дореволюционное торговое право обеспечивало кредитору дополнительную защиту в случае передачи предприятия: прежний собственник и после совершения сделки нес субсидиарную ответственность перед кредиторами в случае неисправности приобретателя предприятия. «Прежний собственник, передавая свое предприятие другому лицу, не выбывает окончательно из принятых им на себя обязательств, и положение его кредиторов не только не должно ухудшаться, перед ним становятся ответственными два лица: приобретатель и прежний собственник».
Такая позиция очень удобна для кредитора. Однако, поскольку речь идет о сделках в предпринимательской сфере, где каждый из участников действует на свой риск, ответственность перед кредитором по обязательствам, переданным в составе предприятия, после регистрации перехода права по справедливости должен нести только новый приобретатель. Разумеется, при передаче обязательств должны соблюдаться все требования действующего законодательства. В случае получения от покупателя уведомления о недостатках имущества, переданного в составе предприятия, или об отсутствии отдельных видов имущества продавец может незамедлительно заменить имущество и тем самым предупредить наступление возможных неблагоприятных последствий нарушения договора продажи предприятия.
Предприятие в целом или его часть могут стать объектом купли-продажи (аренды) и других сделок. Такое положение на практике легко использовать для злоупотреблений. Допустим, собственник, согласно приведенному правилу, передает приобретателю только активы предприятия. Соответственно новый хозяин не принимает на себя исполнение прежних обязательств. Прежний собственник остается лично ответственным перед своими кредиторами, но у него уже нет имущества, способного обеспечить долги. В подобном случае кредиторы вправе предъявить иск прежнему и новому собственнику о признании сделки о переходе предприятия недействительной. Конечно, продавец (арендодатель) может быть объявлен банкротом, а сделка по передаче предприятия признана недействительной по нормам Закона о банкротстве. Однако и объявление юридического или физического лица банкротом, и применение процедур банкротства занимают весьма продолжительное время, а сложившаяся ситуация успеет отрицательно сказаться на положении кредиторов. Представляется, что для предупреждения подобных действий недобросовестных лиц ст. 562 и 657 ГК РФ должны быть дополнены положением, согласно которому продавец или арендодатель должен заявить о предстоящей передаче предприятия в орган, регистрирующий сделки с недвижимостью, и это сообщение должно быть опубликовано. Сама передача должна состояться по истечении определенного срока (например, 1-2 месяца).
За это время кредиторы прежнего собственника получат информацию о предстоящей передаче предприятия и сумеют защитить свои права. Другими словами, кредитор, обязательства которого не вошли в состав переданного предприятия, зная о существенном уменьшении имущества контрагента, может потребовать изменения или расторжения договора.
Продажа, как и аренда предприятия, представляет собой передачу покупателю (арендатору) в составе предприятия не только материальных элементов, но и нематериальных активов, в частности, клиентелы. Состояние нематериальных активов во многом обусловливает привлекательность объекта соглашения. При продаже (аренде) предприятия приобретателю может быть безразлично, откроет ли прежний собственник новую организацию аналогичного профиля. Однако чаще всего это обстоятельство не оставляет приобретателя равнодушным, поскольку он не заинтересован в появлении нового конкурента, который к тому же осведомлен обо всех особенностях отчужденного предприятия. Другими словами, новый собственник в подобной ситуации рискует потерять значительную часть клиентов, что снижает ценность его приобретения.
Конкуренция может быть прямой (состоящей, например, в производстве однородной продукции) или косвенной (которая выражается, в частности, в содействии конкурентам преемника).
Конкуренция второго вида принимает самые разные формы, и, как отмечал А.П. Башилов, «иная косвенная конкуренция может быть существеннее прямой».Поэтому в договоре об устранении конкуренции следует максимально подробно определить, какие действия будут считаться недопустимыми. Тем не менее, в каждом конкретном случае вопрос о том, являются ли те или иные шаги проявлением конкуренции, решает суд.
Стороны самостоятельно определяют ограничения, имеющие целью предотвращение конкуренции. Они бывают трех типов: пространственные (запрещается открывать новое предприятие на таком расстоянии от старого, при котором возможно отвлечение части клиентов), временные (прежний собственник в непосредственной близости от проданного предприятия не вправе открыть аналогичное предприятие, пока не истечет время, достаточное для установления хозяйственных связей клиентов с новым собственником), предметные (они относятся к торговле или к производству, аналогичным отчуждаемым).
В соответствии с условиями об устранении конкуренции отчуждатель не должен разглашать известные ему секреты переданного предприятия или использовать их, поступив на работу к третьему лицу.
В случае нарушения условий об устранении конкуренции продавец (арендодатель) должен нести ответственность, которая может выражаться в возмещении убытков, понесенных приобретателем предприятия, и даже в закрытии вновь созданного предприятия.
Изложенное позволяет сделать следующие выводы. Недостатки предприятия, за которые продавец (арендодатель) несет ответственность перед покупателем (арендатором), должны касаться качества предприятия. Они могут быть присущи отдельным элементам, находящимся в составе предприятия, либо предприятию в целом. В целях устранения конкуренции целесообразно заключение заинтересованными сторонами договора об устранении конкуренции либо внесение такого положения в договор о передаче предприятия. Согласно такому договору, прежний собственник, хорошо знающий все преимущества и недостатки переданного предприятия, не должен организовывать аналогичное, в противном случае у приобретателя появится конкурент, который легко может свести на нет ценность приобретенного предприятия.
8. Цена договора аренды предприятия и ее соотношение с арендной платой
Условие об арендной плате не является существенным (кроме арендной платы для договоров аренды зданий и сооружений).
Если плата не определена, то применяются условия, обычно используемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Арендная плата может устанавливаться в виде:
а) твердой суммы платежа;
б) доли продукции, плодов, доходов, полученных в результате использования имущества арендатором;
в) передачи обусловленной договором вещи в собственность арендодателю;
г) предоставления арендатором определенных услуг;
д) возложения на арендатора затрат на улучшение арендованного имущества.
Размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон, но не чаще одного раза в год. Законом могут предусматриваться и другие минимальные сроки пересмотра ее размера.
Арендатор вправе требовать уменьшения арендной платы, если по обстоятельствам, за которые он не несет ответственности, существенно ухудшаются условия пользования имуществом либо его качество. Арендодатель может потребовать досрочного внесения соответствующих платежей, но не более чем за два срока подряд.
Условия, при которых арендатор имеет преимущественное право на продление договора аренды на новый срок:
надлежащее исполнение обязательств по ранее заключенному договору: использование имущества по назначению, обеспечение его сохранности своевременное внесение арендной платы и т.д.;
готовность арендатора заключить договор на условиях, предлагаемых другими потенциальными арендаторами;
письменное уведомление арендодателя о желании арендатора продолжить арендные отношения в срок, предусмотренный договором, а если такой срок не предусмотрен, то в разумный срок.
Арендная плата взимается в соответствии, что представляет данный объект и следующие параметры:
назначения помещения (биржевая, банковская, правоохранительная, научная деятельность, игорный бизнес, социальная защита малоимущих граждан и т.д.);
принадлежности здания к памятникам истории, культуры, архитектуры;
степени обустройства (лифт и т.п.);
пригодности здания к коммерческой эксплуатации;
вида помещения (основное или вспомогательное помещение, подвал);
фактической площади здания.
Данный перечень не является исчерпывающим. Арендная плата может покрывать коммунальные услуги, услуги по охране здания или сооружения, однако может заключаться и отдельное соглашение, по которому они будут оплачиваться сверх арендной платы.
Заключение
Аренда предприятия — получение внаем необходимого производственного комплекса, для осуществления затем производственного процесса, приносящего прибыль, для создания своего капитала.
Как нам стало ясно после проведенного исследования, аренда предприятия не так уж и простое дело, т.к. в первую очередь вместе с переходом в руки нового владельца самого предприятия во временное пользование, сроки которого оговорены заранее в договоре, так же переходят и долги предприятия, долгосрочные и краткосрочные кредиты, которые необходимо погашать на правах предыдущего владельца.
Гражданский кодекс Российской Федерации учитывает не только права и обязанности, обязательства и возможные последствия от уклонения исполнения обязательств оговоренных в договоре аренды, но также и форму, содержание и основные положения заключения договоров и иных договорных отношений.
Заключение договора невозможно на устных обязательствах сторон, необходимо их законное подтверждение в письменное форме, а если это необходимо, то и методом государственной регистрации.
Прекращение договора не всегда означает прекращение договорных обязательств, особенно в тех случаях, если речь заходит о неуплате или возмещении определенного процента имущества предприятия.
Договорные отношения позволяют регламентировать как экономическую, так и предпринимательскую деятельность, позволяют относиться к совершению сделки законодательно, серьезно, зная, что за вашими правами стоят обязательства, невыполнение которых может рассматриваться в судебном порядке.
Предметом договора аренды является предприятие в целом, т.е. имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Промышленное или торговое предприятие, как давно было замечено, не телесная вещь и не совокупность вещей.
Арендодателями предприятия могут быть его собственники — юридические лица и граждане-предприниматели. При аренде имущества унитарного государственного или муниципального предприятия арендодателем может быть только орган Мингосимущества РФ и соответствующий уполномоченный орган по управлению муниципальным имуществом, но не само унитарное предприятие как юридическое лицо.
Унитарное предприятие создается и существует как юридическое лицо, наделенное в силу указания закона (п. 1 ст. 113 ГК) специальной правосубъектностью. При передаче в аренду предприятия как имущественного комплекса оно как юридическое лицо лишается имущества, служившего базой его специальной правосубъектности. Вследствие этого в случае сдачи в аренду предприятия как имущественного комплекса унитарное предприятие, владевшее им как юридическое лицо, должно быть ликвидировано или преобразовано по решению собственника — государства, муниципии (п. 1 ст. 295 ГК).
Арендаторами предприятия могут быть субъекты, имеющие в соответствии с действующим законодательством право на осуществление коммерческой (предпринимательской) деятельности, так как аренда предприятия преследует предпринимательские цели.
Рассматриваемый договор является взаимным (двусторонним) и возмездным. В силу этого стороны имеют друг перед другом ряд корреспондирующих прав и обязанностей. Основная обязанность арендодателя — предоставить арендатору предприятие в состоянии, соответствующем условиям договора и дающем арендатору возможность достижения коммерческих целей, ради которых он приобретает его в пользование. Содержание рассматриваемой обязанности определяется предписаниями ст. 611 ГК и особенностями предприятия как имущественного комплекса. Надлежащее состояние предприятия, соответствующее условиям договора, есть результат надлежащего состояния его материальных элементов, действительности принадлежащих ему имущественных и исключительных прав и недискредитированного реноме.
Основное право арендодателя — это возможность получения арендных платежей. Определение размера арендных платежей обязательно, так как в силу п. 2 ст. 650 и п. 1 ст. 654 ГК условие об арендных платежах является здесь существенным. Поэтому при отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды предприятия считается незаключенным, а правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК, не применяются. Определение размера арендной платы — это экономическая операция, лежащая в плоскости оценочной деятельности, основанной на общей теории оценки недвижимости и, в частности, на теории оценки бизнеса. В договоре аренды предприятия могут использоваться любые формы платежа наряду с предусмотренными в ст. 614 ГК.
Арендатору предоставляются широкие полномочия по использованию имущества арендованного предприятия. В соответствии со ст. 660 ГК, если иное не предусмотрено договором, арендатор вправе без согласия арендодателя продавать, обменивать, предоставлять во временное пользование либо взаймы материальные ценности, входящие в состав имущества арендованного предприятия, сдавать их в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору аренды в отношении таких ценностей другому лицу при условии, что это не влечет уменьшения стоимости предприятия и не нарушает других положений договора аренды предприятия.
Обязанность арендатора по поддержанию предприятия в течение всего срока аренды в надлежащем техническом состоянии означает сохранение функциональной целостности предприятия, способности его к функционированию: выпуску продукции, оказанию услуг. Проведение текущего и капитального ремонта вещественных элементов предприятия является лишь одним из способов исполнения указанной обязанности. Для сохранения надлежащего технического состояния арендуемого предприятия большое значение имеет деятельность арендатора по обновлению оборудования и технологий.
Исходя из вышесказанного, можно сделать вывод, что договор аренды предприятия имеет сложную структуру. Зачастую при составлении данного вида договора возникают споры между арендодателем и арендатором, в особенности при приеме-передаче предприятия и имущества. Данные споры, а иногда и конфликтные ситуации, возникают из-за неисполнения обязательств, в частности не своевременной платы за аренду. Спорные моменты перерастают в судебные тяжбы, которые не всегда заканчиваются в пользу того или иного субъекта правоотношения.
Однако, несмотря на экономический кризис России, без данного вида сделки, как договора аренды предприятия, невозможно представить сегодняшнюю действительность в сфере развития малого и среднего бизнеса, а также развития рыночных отношений.
Список использованной литературы
[Электронный ресурс]//URL: https://urveda.ru/kursovaya/dogovor-arenda-predpriyatiy/
1.Башилов А.П. Русское торговое право. Спб., 1887.
2.Гражданский кодекс Российской Федерации. Постатейный комментарий к главам 1, 2, 3 / Под ред. П.В. Крашенинникова. — М.: Статут, 2013.
.Гражданское право: т. 2. / отв. ред. Е.А. Суханов. — 2-е изд., перераб. и доп. — М.: Волтерс Клувер, 2009.
.Гражданское право: учебник для вузов. Часть первая / Под ред. Т.И. Илларионова. — М.: ИНФРА-М, 2008.
.Гражданское право / Под ред. А И. Калпина, А И. Масляева. — М.: Проспект, 2011.
.Гражданское право: Учебник. Том II/ Под ред. доктора юридических наук, профессора О.Н. Садикова. — М.: Юридическая фирма «КОНТРАКТ»: «ИНФРА-М», 2006
.Грудцына Л.Ю. Гражданское право России: учеб/ Л.Ю. Грудцына, A.A. Спектор. — М.: ЗАО Юстицинформ, 2008.
.Постатейный комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой / Под ред. П.В. Крашенинникова. — 2-е изд., испр. и доп. — М.: Статут, 2012.
9.Рыжаков А.П. Комментарий к Гражданскому процессуальному кодексу Российской Федерации. Изд. 6-е перераб. М., 2013.
10.Флейшиц Е.А. Торгово-промышленное предприятие в праве западно-европейском и РСФСР. Л., 1924.
