Актуальность научных исследований определяется рядом факторов.
Во-первых, надо признать, что нынешний уровень законодательства о недвижимости недостаточно высок. Глава 6 Гражданского кодекса Российской Федерации содержит только общие положения о недвижимом имуществе, в трех статьях которых указаны критерии определения недвижимого имущества, его виды и порядок предоставления государственных прав на недвижимое имущество. Нормы о недвижимости содержатся и в других нормативно-правовых актах, среди которых: Федеральный закон РФ «О государственной прав на недвижимое имущество и сделок с ним», Земельный кодекс РФ, Водный кодекс РФ, Лесной кодекс РФ и т.д. Однако эти правила не дают четкого представления ни об общих характеристиках недвижимого имущества, ни о его типах, ни о факторах, влияющих на специфику правового режима объектов недвижимого имущества в целом и некоторых видов недвижимого имущества в России специфический. Остаются пробелами положения, касающиеся понятия правового режима недвижимости, его специфики, понятия недвижимости, определения критериев, отнесения отдельных объектов к недвижимому имуществу (в первую очередь это касается предприятий. Сюда же можно отнести морские, воздушные суда, космические объекты, многолетние насаждения и т.д.).
Во-вторых, анализ научной литературы показывает, что вопрос о правовом режиме недвижимого имущества, факторах, определяющих специфику правового режима, понятие недвижимого имущества, критерии отнесения объектов к этому типу, весьма противоречивы. Ряд авторов А.Г. Калпин, А.И. Масляев, Т.Е. Абова, А.О. Кабалкин, О.Н. Садиков и др. выделяют только два критерия. Другие указывают на три (М.Л. Шелютто, О.Ю. Скворцов и др.).
Некоторые цивилисты полагают, что таких критериев четыре (В.В. Витрянский, В.А. Порошков, М.И. Брагинский, М.М. Орлова и др.).
Авторы высказывают самые различные точки зрения относительно возможности отнесения к объектам недвижимости предприятия в целом, как имущественного комплекса и специфики его правового режима; возможности признания объектами недвижимости в принципе движимого имущества (морские, воздушные суда, космические объекты).
Спорным является вопрос об определении критериев, влияющих на правовой режим отдельных видов земельных участков и т.д. Причина такой ситуации видится в противоречивом регулировании этого института нормами российского права.
Степень научной разработанности темы исследования. В процессе исследования использовались труды таких известных отечественных цивилистов как: А.В. Венедиктов, О.С. Иоффе, Д.И. Мейер, И.А. Покровский, Е.В. Богданов, Е.А. Суханов, Ю.К. Толстой, А.Е. Черноморец, М.И. Брагинский Л.В. Щенникова, Г.Ф. Шершеневич, М.М. Агарков, С.С. Алексеев, В.В. Витрянский, М.Х. Хутыз, О.Н. Садиков, З.И. Цыбуленко и других.
Гражданско правовой режим недвижимого имущества
... работы названных ученых представляют солидную теоретико-методологическую базу для разработки проблем квалификации недвижимого имущества и регистрации прав на недвижимость. Целями дипломного исследования являются: Определения понятия недвижимого имущества; Рассмотрение вопросов отнесения к недвижимому имуществу ... и, как следствие, появились новые правовые режимы недвижимых вещей и их внутренней ...
Цель исследования состоит в проведении комплексного теоретического анализа правового режима недвижимости как объекта гражданских прав; выявлении его специфики; установлении противоречий между действующими правовыми актами, а также разработке предложений по совершенствованию российского законодательства о недвижимости.
Учитывая это, задачами исследования выступают:
всестороннее изучение понятия правового режима недвижимости, выявление критериев,
влияющих на содержание правового режима; определение понятия и критериев отнесения объектов к недвижимому имущее ту;
- выделение различных видов недвижимости, как предмета воздействия правового режима и установления их места в системе объектов гражданских прав;
порядок их государственной
Объектом исследования являются общественные отношения, складывающиеся в отношении недвижимости как объекта гражданских прав, общие тенденции возникновения, изменения и прекращения этих правоотношений.
Предметом исследования является законодательство, регулирующее возникновение и осуществление (владение, пользование, распоряжение) субъективных прав на недвижимость, а также судебная практика.
Методы исследования. В основе проводимого исследования лежит диалектический метод научного познания явлений окружающей действительности, отражающий взаимосвязь теории и практики. Обоснованность положений, выводов и рекомендаций, содержащихся в диссертации, была осуществлена за счет комплексного применения социально-правовых методов исследования: историко-правовых, статистико-логико-правовых.
работы обусловлена целями и задачами исследования. Диссертация состоит из введения, двух глав, объединяющих шесть абзацев, заключения и библиографии.
Глава 1. Понятие недвижимости как объекта гражданских прав
1.1 Понятие правового режима недвижимости
В цивилистической литературе такие понятия, как «правовой режим недвижимости»,1 «правовой режим земельных участков»,2 «правовой режим объектов»,3 «правовой режим имущества»,4 «правовой режим вещей»,5 «правовой режим водоемов»6 и т.д.
Однако само понятие правового режима в гражданском праве не сложилось.
Изучив мнения различных авторов (например, В.Б. Исаков, С.С. Алексеев, Н.И. Матузов, А.В. Малько и др.), по вопросу определения правового режима, мы можем выделить следующие точки зрения.
По мнению В.Б. Исакова: «Правовой режим — это социальный режим данного объекта, закрепленный правовыми нормами и гарантируемый совокупностью правовых средств». 7 На наш взгляд, недостатком данного определения является то, что автор определяет правовой режим через социальный режим, который в свою очередь требует уточнения. Кроме того, понятие социального режима шире, чем понятие правового режима. 8
Обобщая все изложенные выше позиции, можно сказать, что авторы демонстрируют различные подходы к понятию правового режима. Также можно сделать важный для нас вывод, что ключом к понятию правового режима является установление определенных разрешений и запретов в отношении объекта правового воздействия. Следовательно, специфика правового режима недвижимого имущества будет заключаться в системе правовых норм, устанавливающих конкретные разрешения и запреты во взаимоотношениях, складывающихся между юридическими лицами в сфере недвижимого имущества.
Правовой режим услуг
... появились новые виды договоров об оказании услуг, ранее неизвестные отечественной правовой системе. Вместе с тем понятие «услуга» в российском праве имеет довольно размытые границы, толкуется учеными ... толкования правовых норм. Расхождения ученых во взглядах усиливают актуальность вопроса об определении понятия услуги. Статья 128 ГК РФ закрепляет услуги в качестве объекта гражданских прав. Исходя ...
Однако если только разрешения и запреты — это особенность правового режима недвижимости. Возвращаясь к точке зрения, высказанной рядом авторов (Е.А. Суханов,9 М.Н. Марченко10), мы можем согласиться, что значительную роль в характеристике правового режим недвижимости оказывают ограничения прав, установленные в отношении данных объектов.
Права владения, использования и распоряжения им отличаются от прав владения, пользования и распоряжения другими видами собственности. Это связано с тем, что пользование недвижимостью в большей степени, чем пользование движимыми вещами затрагивает интересы других граждан и юридических лиц. Кроме того, недвижимость, по сравнению с другими вещами, как правило, имеет более высокую стоимость. Наконец, применительно к целевому назначению и особой социальной значимости многих объектов недвижимости законодательством установлен ряд ограничений на их участие в гражданском обороте.
Под ограничением права мы подразумеваем то, что субъект не может делать, что он обязан терпеть, и ограничения могут затрагивать все полномочия, включая право распоряжаться вещью. 11 Ограничение не приводит к установлению нового права на объект. Ограничения права строго предусмотрены федеральным законом. В соответствии с ч.3 ст.55 Конституции РФ права и свободы человека и гражданина могут быть ограничены федеральным законом только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного здоровья, прав и законных интересов граждан и других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.
Ограничения не устанавливают чьего-либо права на действия, субъект только обязан воздерживаться от совершения каких-либо действий. Так, если это ограничения в отношении жилого помещения (п.1 ст.288 ГК РФ), то это касается воздержания от действий, имеющих цель изменить назначение данного объекта. Анализ ряда других ограничений (п.3 ст. 209 ГК РФ, ч.2 ст.12 Водного кодекса и т.д.) позволяет нам сделать аналогичные выводы.
К признакам, характеризующим ограничения, мы можем отнести, во-первых, цель установления ограничений — интересы государства и общества; во-вторых, наличие в правоотношениях заранее неопределенного, широкого круга лиц, в чью пользу установлены ограничения; в-третьих, отсутствие в ограничении конкретного правомочия у лиц, в чьих интересах устанавливается ограничение.
Законодательство о недвижимости изобилует правилами ограничения прав на эти объекты. Это и ограничение не изменения целевого назначения земельного участка (п.2 ст.260 ГК РФ); не причинения ущерба природной среде (п.3 ст. 209 ГК РФ), особые условия использования земельных участков и режим хозяйственной деятельности в охранных, санитарно-защитных зонах; особые условия охраны окружающей среды, в том числе животного и растительного мира, памятников природы, истории и культуры, археологических объектов, сохранения плодородного слоя почвы, естественной среды обитания, путей миграции диких животных; условия начала и завершения освоения земельного участка в течение установленных сроков (п.2 ст.56 Земельного кодекса РФ).
Статья: Право собственности в международном частном праве. Правовое ...
... объекты зарегистрированы в РФ, то их правовой режим будет определяться по российскому праву. Особо следует остановиться ... в решении вопросов, включающих иностранный элемент. С учетом особенностей имущества различают право собственности на движимость и недвижимость. ... вопросы права собственности Исходным началом для разрешения большинства коллизионных вопросов права собственности в МЧП является ...
Статья 26 Водного кодекса Российской Федерации устанавливает ограничения по обеспечению рационального использования, охраны, защиты и воспроизводства лесов, в том числе и не входящих в лесной фонд, а также лесных земель, не покрытых лесной растительностью. Статья 288 п.1 ограничивает собственника в изменении назначения жилого помещения и т.д. Следовательно, была установлена зависимость правового режима от ограничений прав на объект недвижимости, как объект воздействия правового режима.
Учитывая большое количество ограничений прав на недвижимое имущество, необходимо, учитывая специфику правового режима недвижимого имущества, сообщать о таких ограничениях.
Следовательно, специфика правового режима недвижимости будет заключаться не, сколько в системе правовых норм, устанавливающих конкретные дозволения и запреты, сколько в ограничениях прав в отношениях, складывающихся между субъектами права по поводу объектов недвижимости.
Учитывая все выше изложенное, мы можем сформулировать понятие правового режима недвижимости — это порядок правового регулирования, выраженный в форме установления дозволений, запретов и ограничений, создающих особый объем прав и обязанностей субъектов по отношению к объекту недвижимости.
Оборот объектов гражданских прав имеет большое влияние на характеристики правового режима недвижимого имущества.
Под недвижимым имуществом могут пониматься объекты, изъятые из гражданского оборота, ограниченные в обороте и участвующие в неограниченном обороте.
Правовое значение деление вещей на движимые и недвижимые связывается с установлением различного правового режима для них.
А.Г. Калпин и А.И. Масляев12 видят различие правого режима в том, что их обращение связано с выполнением, определенных формальностей, а именно, в совершение сделок с ними и оформление права на них требуют государственной В некоторых случаях п.2 ст.131 ГК РФ помимо государственной могут осуществляться и специальные
Проанализировав действующее законодательство, позиции некоторых гражданских лиц13, мы сделали выводы.
Различие правового режима движимых и недвижимых вещей заключается
а) отчуждение и приобретение недвижимых вещей связано с необходимостью государственной права собственности и других вещных прав на недвижимость, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение (ст.131, п.1 ст.164, п.2 ст.223 ГК РФ. Право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество или передаваемое по договору возникает с момента государственной этой недвижимости (ст.219) либо перехода права собственности на нее к покупателю (ст.551);
- б) особый порядок приобретения права собственности на недвижимые бесхозяйные вещи (п.3 ст.225 ГК РФ);
- в) особый режим залога — ипотека (п.2 ст.335 ГК РФ);
- обращение взыскания на заложенное недвижимое имущество (ст.349 ГК РФ);
- г) действуют специальные правила совершения сделок с недвижимостью, предусматривающие зависимость прав на земельный участок от прав на недвижимость (ст.340 ГК РФ).
8 стр., 3557 слов
Регистрация недвижимости или регистрация прав на нее
... гражданского права является их разделение на движимые и недвижимые. Согласно п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее - ГК; Кодекс) различают два вида недвижимых вещей (недвижимого имущества, недвижимости): вещи, недвижимые по ...
д) обязательство, предметом которого является недвижимость, по общему правилу исполняется в месте ее нахождения;
- е) особый порядок распоряжения государственным и муниципальным предприятием принадлежащим им недвижимым имуществом (ст.295 ГК РФ);
- ж) наследование недвижимых вещей и их правовой режим определяются по нормам права, действующим в месте их нахождения;
- з) более длительные сроки приобретательной давности на недвижимое имущество (ст.234 ГК РФ);
- и) споры о праве собственности и иных вещных правах на недвижимые вещи рассматриваются по месту нахождения недвижимых вещей (п.1 ст.30 ГПК РФ).
к) особые требования к форме сделок (составление одного документа, подписанного сторонами (ст. ст.550, 560, 651 ГК РФ и т.д.).
Не допускает заключение договора путем обмена письмами, телеграммами и т.д.).
1.2 Признаки недвижимости
В гражданском праве подавляющее большинство вещей делятся на мебельные и недвижимые. Это деление основано на объективных свойствах вещей и считается одним из основных.
В связи с развитием рыночных отношений в Российской Федерации значительно возросла роль недвижимости в государственной собственности граждан и юридических лиц.
Разделение вещей на движимое и недвижимое было хорошо известно в римском праве. К недвижимым вещам, прежде всего, относилась земля (praedia, fundi) и недра земли, а также, и все созданное трудом на земле собственника посевы, насаждения).
14 Предметы, связанные с землей или фундаментально скрепленные с ее поверхностью, считались ее составными частями и подчинялись правилу: «сделанное над поверхностью следует за поверхностью» (superticie solo cedit).
Самолет над землей также считался частью поверхности. Поэтому не разрешалось устанавливать отдельный титул на дом и, соответственно, на землю. Воздушное над участком также рассматривалось как часть поверхности.
Как отметил И.А. Покровский, различие между движимостями и недвижимостями имеет в римском праве самое минимальное значение (а именно, разные сроки приобретательной давности и некоторые другие различия), а как содержание права собственности, так и формы вещного оборота определяются в нем для обеих категорий вещей совершенно одинаково. 15
В России история понятия «недвижимость» берет свое начало в XVIII веке. Термин «недвижимое и движимое имущество» появился в законодательстве Российской империи в январе 1712 г., во времена правления Петра I. Он сочетал в себе значение существовавших тогда концепций, которые регулировали правовой статус земли, и поэтому этот термин имел значение для ограничения оборота недвижимости и ее наследования.
В Указе Петра I под недвижимостью понималась, прежде всего, часть земной поверхности и все, что с ней связано настолько прочно, что связь не могла быть разорвана без нарушения внешнего вида и назначения вещи.
Законодательство дореволюционной России делило собственность на мебель и недвижимую собственность. Это также указывало на другие признаки недвижимости — такие как неподвижность, незаменимость, индивидуальная уверенность. Закон относился к недвижимости как к части земной поверхности и ко всему, что с ней связано, настолько твердо, что связь не может быть разорвана без нарушения внешнего вида и назначения вещи. Здания, хотя и прочно укоренившиеся в земле, считались относящимися к категории движимого имущества, если операция была направлена на приобретение материалов, из которых они были построены, без подстилающей земли, например, в случае продажи для сноса или на металлолом.
Право собственности в гражданском праве
... право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество. Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, ...
В XIX веке в России были распространены понятия «собственность», «собственность», которая определялась как собственность или личная собственность в виде земельной собственности помещика, обычно с имением. В тот период (дореволюционный гражданский закон) недвижимым имуществом признавались земли и всякие угодья, дома, заводы, фабрики, лавки, всякие числе пустующие, а также железные дороги.
Эксперты посчитали, что суда также являются недвижимым имуществом, и сослались на статью 119 Торгового устава в качестве доказательства. 17 Под недвижимостью понимали и водоемы. Сенат относил к этому разряду «сокровенные в недрах земли ископаемые». Неопределенность закона была очевидна.
Г.Ф. Шершеневич, приведя в качестве примера передвижные ларьки, отметил, что не все здания неподвижны. 18
Вопрос о прочности связи землей был достаточно сложным. Решение о передаче недвижимого или движимого имущества зависело от ряда конкретных обстоятельств. Под недвижимостью понимались возвышающиеся над землей, затем под землей, например, шахты, а также полезные ископаемые, металлические руды, минералы и другие полезные ископаемые, обнаруженные в земле. 19
Признавались недвижимыми так же: деревья, плоды, вообще всякие растения, металлы и др. пока они находились в прочной связи с почвой, обусловленной самой природой этих вещей.
Разработчиками проекта Гражданского уложения в начале XX в. предпринималась попытка вместо перечисления объектов, относимых к недвижимости, указать их качественные характеристики. В статье 32 проекта говорится о земле, зданиях, сооружениях, «закрепленных на земле». 20 Но проект в силу так и не вступил. С 1835 по 1917 гг. действовал Свод законов Российской империи, т. X, который и содержал приведенное легальное определение недвижимости.
Вопросы и споры в литературе по гражданскому праву того времени о признании или непризнании того или иного объекта недвижимым имуществом возникли не случайно. Особая важность таких объектов для общества и государства была отмечена давно, и Свод законов 1835 года уже предусматривал особые правила совершения операций с ними (наследование, дарение, купля-продажа, мена и т.д.).
Но и не содержал критериев отнесения того или иного объекта к недвижимости, ограничившись простым списком. Право собственности на землю владелец недвижимости не получал. Фактически собственник земли санкционировал в силу обязательства такое использование земли (территории, земельного участка), как создание и эксплуатация идет о суперфиции или праве достройки, которое существовало в русском праве (пришло из римского права).
В период СССР разделение собственности на недвижимость и мебель исторически было связано с оборотом земли, потому что, как уже было сказано, основой недвижимости является земельный участок. Это разделение оказалось излишним в связи с установлением в первые годы Советской власти исключительно государственной собственности на землю и изъятием земли «из частного оборота». Поэтому в советском законодательстве понятие «недвижимость» использовалось только изначально. 21 В примечании к ст.21 Гражданского кодекса РСФСР 1922 г. 22 прямо указывалось, что «с отменой частной собственности на землю деление имуществ на движимые и недвижимые упразднено».
Право собственности граждан на землю в Республике Беларусь
... на понятии частной собственности на землю преимущественно как собственности, принадлежащей конкретному физическому лицу — гражданину. В ст. 4 закона «О праве собственности на землю» было указано, что в собственности граждан РБ, постоянно проживающих на территории РБ ... существовала на самом деле только коллективная и государственная собственность, поэтому введение права собственности граждан на землю ...
В Гражданском кодексе РСФСР 1964 года23 понятия недвижимости не было. Но при отсутствии права собственности на землю, для создан особый правовой режим, близкий к режиму недвижимости, имелись некоторые нормы, позволявшие выделять права собственности граждан на отдельные вещи и на совершение сделок с ними в отдельные правовые институты (право личной собственность па жилой дом, договор купли-продажи жилого дома или дачи).
Законодатель был вынужден пользоваться длинной описательной формулой «жилой дом (часть дома), квартира в многоквартирном доме жилищно-строительного коллектива индивидуальных вовсе не потому, что не мог быть найден объединяющий термин, критерий, а потому, что только указанные объекты из всех тех, которые охватывались бы этим объединяющим, общим понятием, по советскому законодательству могли находиться у граждан в личной собственности (эта формулировка применялась для обозначения той части недвижимости в жилищной сфере, которая могла находиться в личной собственности граждан).
Здания и сооружения могли находиться в собственности колхозов, иных кооперативных организаций и их объединений, профсоюзных и иных общественных организаций (ГК РСФСР 1964г), а также жилые дома, квартиры.
В современное российское законодательство деление вещей на мебель и недвижимость вернул закон «О собственности в РСФСР». 24
Сначала понятие «недвижимое имущество» было лишь упомянуто применительно к институту приобретательной давности в п.3 ст.7 этого закона. Его формулировка не отличалась должной четкостью. Ч.1 п.4 ст.2 закона содержала перечень объектов права собственности, среди которых назывались предприятия, имущественные комплексы, здания, сооружения, земельные участки. В п.3 ст.7 закона употреблялся термин «недвижимое имущество», хотя определения его данный закон не давал.
В Основах гражданского законодательства Союза ССР и республик, принятых Верховным Советом СССР 31 мая 1991 г.,25 содержались нормы, делящие имущество на движимое и недвижимое. Так, в ст.4 было реанимировано вполне классическое деление имущества на движимое и недвижимое, хотя дальше факта этого деления Основы не пошли, ибо в них не предусматривалась какая-либо специфика в правовом режиме недвижимых вещей. Но именно в п.2 ст.4 Основ гражданского законодательства Союза ССР и республик 1991 г., кроме перечисления (земельные участки, здания, сооружения и т.д.) впервые дается «критерий недвижимости»: прочная связь с землей и невозможность перемещения имущества без существенного ущерба его назначению. Такое определение недвижимости воспроизведено в Указе Президента РФ «О регулировании земельных отношений и развитии земельной реформы в России». в развитии понятия недвижимости был совершен в российском законодательстве в связи с принятием Конституции Российской Федерации 1993 г. После того, как было возрождено право частной собственности на землю, впервые предусмотренное в Законах РСФСР «О крестьянском (фермерском) хозяйстве»27 и «О земельной реформе»,28 ситуация изменилась. Имущество возвращено в гражданский оборот, так как одним из полномочий собственника является распоряжение имуществом.
О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним
... возникновения или прекращения прав на недвижимость. Государственная носит публичный характер. С одной стороны, государство проверяет законность прав на недвижимое имущество у заявителей и, убедившись в этом, регистрирует их. ... здания или сооружения (а равно помещения или его части) подлежит государственной если он заключен на срок не менее одного года (ст.651 ГК РФ). А одновременно с регистрацией ...
Согласно нормативным актам, принятым в период рыночных отношений с 1990 — 1996 г. г., уже можно говорить о недвижимости как о товаре, который повсеместно продается и покупается. это самый фундаментальный и фундаментальный актив из существующих, и его нельзя украсть или потерять.
Решающий шаг в утверждении категории недвижимого имущества в российском законодательстве сделал новый Гражданский кодекс Российской Федерации, который не только посвятил специальную статью классификации вещей на недвижимые и движимые (ст.130), но и ввел целый ряд статей и положений, определяющих специальный правовой режим недвижимого имущества.
ГК РФ относится к недвижимым по своей природе вещам, участкам недр и изолированным водным объектам, ставя их в один ряд с землей и делая ее, по сути, независимой от последней. При этом леса согласно Гражданскому кодексу Российской Федерации относятся к недвижимым по их связи с землей, а также зданиями и сооружениями.
В статье 130 Гражданского кодекса Российской Федерации также упоминаются недвижимые вещи, такие как «государственные воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты», тем самым отступая от традиций российского законодательства, где, в принципе, движимые вещи не принадлежал к недвижимости. Таким образом, в дореволюционном российском законодательстве «все судоходные и речные суда» относились к движимым. В ст.130 ГК РФ перечислены не все виды недвижимых вещей. Специальная ст.132 относит к недвижимому имуществу предприятие как имущественный комплекс. Этот вид собственности считается недвижимым по прямому назначению.
Несмотря на кажущуюся значительную полноту представленного перечня недвижимого имущества ГК РФ, он подвергается безжалостной критике со стороны специалистов.
Исторический анализ становления и развития института недвижимости показал, что российская юридическая история чередует признание деления вещей на мебельные и недвижимые и отрицание этого факта.
В чем же заключается значение деления вещей на движимое и недвижимое. Мы обращали внимание на это в предыдущем параграфе, указывая, что правовое значение деление вещей на движимые и недвижимые связывается с установлением различного правового режима для них.
Возрождение института недвижимости в российском гражданском праве стимулирует появление исследований, посвященных этому явлению гражданского права. 29
Понятие недвижимого имущества как фундаментальная категория гражданского права лежит в основе всей системы недвижимого права, правовой дисциплины сделок с недвижимым имуществом. Однако законодатель не дает определение недвижимости. В связи с этим согласимся с О.Ю. Скворцова, 30, что недостатки в юридическом определении недвижимости приводят к проблемам в правоприменительной практике и, в конечном итоге, негативно сказываются на движении гражданского населения.
Обращаясь к цивилистической литературе, мы констатируем, что, не все авторы выделяют собственное понятие недвижимости, большинство из них ограничиваются толкованием ст.130 ГК РФ, выделяя только критерии отнесения объектов к недвижимому имуществу. Такие, как М.И. Брагинский, О.М. Козырь, О.Н. Садиков и др.
Право собственности на движимые и недвижимые вещи, деньги ценные бумаги
... воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические корабли. Вещи, не отнесенные к недвижимому имуществу, в том числе и ценные бумаги и деньги относятся к движимому имуществу. Право собственности и другие вещные права на недвижимость, ограничения этих прав, ...
К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.
К недвижимым вещам относятся также государственные самолеты и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.
Понятие недвижимости можно встретить в энциклопедиях и словарях. Например, в современной энциклопедии: «недвижимость в гражданском праве земельные и другие естественные угодья, вещные права на землю, а также всякое иное имущество, прикрепленное к земле и прочно связанное с ней (здания, сооружения и т.д.).
Противопоставляется движимости». 31
В толковом словаре живого великорусского языка Владимира Даля, можно следующее определение недвижимости — это, свойство и состояние недвижимого, неподвижность, покой, косность (недвижимое имение).
Здесь же в примечании, недвижимость от недвижный (недвижимый) — не движущийся и не двигаемый никем, стоящий в покое, на месте,32 Необходимо отметить, что понятие недвижимости как правовой категории существенно отличается от экономической трактовки данного понятия.
Чтобы сформулировать понятие недвижимого имущества, необходимо проанализировать признаки этого объекта гражданских прав, а также выделить критерии отнесения некоторых объектов к категории недвижимого имущества.
М.В. Абрамова33 выделяет четыре признака присущих недвижимому имуществу:
1. недвижимым имуществом признается вещь, т.е. предмет природы или результат труда, по поводу которого возникают гражданские правоотношения;
2. вещь эта должна быть индивидуально-определенной, т.е. необходимо наличие особых, только ей присущих черт, характеристик и качеств, она должна быть юридически незаменима;
3. этой вещи должны быть присуще такие признаки, как прочность и непотребляемость; эта вещь должна находится в определенной связи с землей. Причем прочность связи с землей считается достаточной, если перемещение объекта без несоразмерного ущерба его назначению невозможно, а также возможность причинения несоразмерного ущерба при изъятии некоторых объектов недвижимости из привычной среды эксплуатации и использования.
Мы поддерживаем обозначенные авторами характеристики, однако следует отметить, что характеристика связи с землей не характеризует все объекты недвижимости, назначенные законодателем. Во-первых, он не относится к самим земельным участкам, а во-вторых, к в принципе движимым вещам, которые названы непосредственно законом, как недвижимые.
Помимо этого, на наш взгляд, данная характеристика выглядит не полной без указания на то, что режим правового регулирования недвижимости зависит от того является ли объект недвижимости главной вещью или принадлежностью.
Так, например, обособленный водный объект, не имеющий самостоятельного значения всегда является принадлежностью земельного участка, а, следовательно, при совершении, к примеру, сделки купли-продажи всегда следует за земельным участком.
Другое дело, когда речь идет об обсоленном водном объекте, имеющем самостоятельное хозяйственное значение, например, используемый для судоходства. Тогда уже водный объект выступает главной вещью, и уже земельный участок следует его судьбе. В виде передачи права собственности, другого права, либо установления сервитута для прохода, проезда к водному объекту. Помимо этого, существенным является и указание на сложность данной вещи.
1. Недвижимым имуществом признается вещь или имущество, т.е. предмет природы или результат труда, по поводу которого возникают гражданские правоотношения. 34
Однако на практике не всегда верно проводят разграничение недвижимых объектов в зависимости от того создан ли он трудом человека, или является объектом природы. Например, по делу № 8224/07 Закрытое акционерное общество «Салон недвижимости» обратилось в Арбитражный суд Оренбургской области с иском к Комитету по управлению имуществом города Оренбурга. Истец просил признать объектом недвижимости одноэтажное деревянное здание и асфальтовое покрытие. Решением от 19.06.98 иск удовлетворен. В протесте заместителя Председателя Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации предлагается состоявшиеся по делу судебные акты отменить, в иске отказать. Президиум считает, что указанные судебные акты подлежат отмене, а дело — передаче на новое рассмотрение.
Однако асфальт не относится к самостоятельным объектам недвижимости, это принадлежность земельного участка (асфальт — это покрытие), поэтому самостоятельного юридического значения не имеет. Это лишь характеристика, которая позволяет указать на индивидуальные особенности земельного участка. Деревянный домик будет являться недвижимостью, если стоит на фундаменте. Поэтому, дело должно быть разрешено образом: недвижимостью должен признаваться домик, стоящий на фундаменте и земельный участок. 35
2. Вещь эта должна быть индивидуально-определенной, т.е. необходимо наличие особых, только ей присущих черт, характеристик и качеств.
3. Этой вещи должен быть присущ признак — непотребляемость.
4. Недвижимость может выступать и в качестве главной вещи, и в качестве принадлежности.
5. Это всегда сложная вещь.
Однако на практике не всегда правильно проводят различия между понятиями «сложная вещь» и «имущественный комплекс». Так по делу № 10676/02 ЗАО «Научно-производственное предприятие «Тема» (далее — предприятие) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Москомрегистрации, ООО. «Главный вычислительный центр Интуриста» (далее — центр) о признании недействительным акта государственной права собственности центра от 20.09.01 № 77 НН 059753 на здание трансформаторной подстанции, расположенное по адресу: Москва, ул. Бутырская, д.67, стр.4. Исковые требования мотивированы тем, что спорное здание вошло в состав объекта недвижимости, расположенного по адресу: Москва, ул. Вятская, д.70, который перешел в собственность истца на основании заключенного им с ОАО «АКБ «Еврофинанс» (далее — банк) договора купли-продажи от 18.02.2000 № 01-01. Решением суда первой инстанции от 27.12.01 в удовлетворении исковых требований отказано.
Федеральный арбитражный суд Московского округа постановлением от 22.04: 02 названные судебные акты отменил, дело передал на новое рассмотрение. Решение подлежит отмене, дело — направлению на новое рассмотрение основаниям.
Этот вывод сделан без учета обстоятельств спора. Проектом Главного вычислительного центра АО «Интурсистема» (правопредшественника ответчика) предусматривалось 6-этажного здания главного вычислительного центра, а также 1-этажных зданий трансформаторной подстанции и дизельной с подземным резервуаром для хранения резервного 3-дневного запаса дизельного топлива, которые предназначены для дополнительного и аварийного обеспечения электроэнергией основного здания. Центром зарегистрировано право собственности на здание площадью 7284 кв. метра, расположенное по адресу: Москва, ул. Вятская, д.70 (свидетельство о регистрации от 02.02.95).
Из технических паспортов бюро технической инвентаризации следует, что площадь здания дизельной составляет 53,2 кв. метра, трансформаторной подстанции — 60 кв. метров. В сумме площадь трех зданий соответствует площади принятого в эксплуатацию по акту приемки здания.
Арбитражный суд
