|
|
Данный вид договора, несмотря на широкое применение на практике, отсутствует в Гражданском кодексе. Понятие этого договора на уровне законодательной дефиниции впервые оказалось урегулированным. До принятия ФЗ договорные обязательства застройщиков и дольщиков оформлялись с использованием самого различного юридического инструментария. В практике известны случаи заключения договоров о совместной деятельности (простого товарищества), о строительном подряде, об инвестировании, возмездного оказания услуг, предварительных договоров, договоров купли-продажи, об агентировании, поручения и комиссии, договоров доверительного управления имуществом и пр. Все указанные конструкции в той или иной степени находили свое обоснование как в нормативных актах, издававшихся ведомствами (например, письмо Пенсионного фонда РФ «О существенных условиях договоров долевого участия в строительстве»1), так и в судебно-арбитражной практике, а также и в теоретических позициях, в результате чего в юридической литературе было сформировано несколько концепций правовой природы договора участия в долевом строительстве. Весьма популярна была концепция, обосновывающая правовую природу этого договора с позиций свободы договора: это договорный тип отношений, прямо не предусмотренных, но и не запрещенных законом, следовательно, имеющих право на существование. В регулировании этих отношений, по мнению сторонников этой концепции, подлежали применению общие нормы об обязательствах и договорах. В судебной практике и литературе можно было встретить варианты юридической квалификации этого договора как договора смешанного типа, который содержит элементы различных договоров, предусмотренных гражданским законодательством (строительный подряд, совместная деятельность, купля-продажа и пр.).
Соответственно при разрешении споров, вытекающих из участия в долевом строительстве, суды применяли различные нормы, что приводило к разночтениям в судебной практике. На необходимость введения в гражданское законодательство специальных правил о договорах, в соответствии с которыми физические и юридические лица вкладывают свои денежные средства в строительство с целью получения в собственность квартир, а также нежилых помещений в построенных объектах после завершения строительства, указывалось как учеными-теоретиками, так и самими строительными компаниями. Для регламентации договора законодатель использовал основные нормы договора подряда и договора инвестирования, дополнив и уточнив их рядом новелл, одни из которых представляют собой результат обобщения сложившейся договорной и судебной практики, а другие являются совершенно новыми нормами российского гражданского права. Круг отношений, регулируемых данным ФЗ, довольно узок: это отношения, возникающие при долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости; это отношения, возникающие между застройщиком и участниками долевого строительства. Эти отношения имеют гражданско-правовой характер. ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» является специальным законом по отношению к Гражданскому кодексу РФ.
Коттедж не входит в состав многоквартирного дома, а является самостоятельным объектом недвижимости и его строительство должно вестись в соответствии с правилами, установленными для договоров строительного подряда, поскольку здесь речь идет не о долевом строительстве. Вместе с тем это может стать проблемой при строительстве коттеджных поселков, которое осуществляется на основании привлечения застройщиком инвестиций, в том числе и для строительства недвижимых объектов инфрастуктуры, предназначенных для обслуживания коттеджей (сооружений, в которых размещаются котельные, здания для размещения обслуживающего персонала, охраны и т.д.).
Однако и в этом случае строительство указанных объектов, с точки зрения О.Ю. Скворцова, не подпадает под регулирующее воздействие ФЗ1. Хотя у меня при этом возникает вопрос: а если коттедж строится для двух или трех будущих собственников, то это уже долевое строительство? Перечень объектов недвижимости, которые подпадают под сферу регулирования ФЗ, остается открытым. Очевидно, что вопрос о том, подпадает ли тот или иной объект под регулирующее воздействие этого ФЗ, будет решаться правоприменителем в каждом конкретном случае с учетом всех обстоятельств дела и с опорой на ст. 130 ГК РФ, содержащую дефиницию общего понятия недвижимости. Цена. Цена в договоре долевого строительства является существенным и обязательным условием (п. 4 ст. 4 ФЗ).
В договоре указывается цена договора участия в долевом строительстве, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате застройщику участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Она состоит из суммы денежных средств, потраченных на строительство, и денежных средств на оплату услуг застройщика. Поскольку договор участия в долевом строительстве не является публичным, цена одного договора не должна обязательно совпадать с ценой другого договора. Строительство – это деятельность объемная и нестабильная, поэтому вопрос изменения цены – самый сложный среди условий договора2. С одной стороны, необходимо защитить интересы дольщика как более уязвимого субъекта данного договора. С другой стороны, застройщик берет на себя не только риск по непосредственному строительству, подобно подрядчику, но и несет ответственность за реализацию инвестиционного проекта в целом, что охватывает и сферу услуг. А лицо, оказывающее услуги, как известно, не всегда может предусмотреть все нюансы предстоящей работы, поэтому и стоимость услуг достаточно неустойчива3. В связи с этим, думается, законодателю необходимо более детально разработать вопрос об изменении цены. Нередко на застройщика возлагаются обязанности, непосредственно не связанные со строительством (благоустройство прилегающих территорий, передача части построенного жилого фонда муниципальным властям и т.п.).
С учетом того обстоятельства, что застройщик обязан целевым образом направлять денежные средства исключительно на строительство, достаточно затруднительно реализовывать и эти обязанности застройщика при строительстве и выполнении всего комплекса мероприятий, сопутствующих строительству.
А застройщик обязан предоставить разрешение на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости в орган, осуществляющий государственную регистрацию, в срок не позднее 10 рабочих дней с момента его получения (п. 3 ст. 16 ФЗ).
Застройщик, кроме того, обязан любому обратившемуся к нему лицу предоставлять для ознакомления отчетность о своей финансово-хозяйственной деятельности (п. 2 ст. 20 ФЗ).
Отрицательная сторона данной обязанности состоит в том, что это может быть использовано недобросовестными конкурентами застройщика в определенных целях, т.к., даже не принимая участия в долевом строительстве, любое лицо получает возможность изучить большой объем экономической и бухгалтерской информации застройщика. И, наконец, застройщик обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства (ч. 4 ст.8 ФЗ).
Застройщик имеет право на: привлечение денежные средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости (ч. 1 ст. 3 ФЗ); получение в установленном порядке разрешения на строительство (ч. 1 ст. 3 ФЗ).
Далее рассмотрим права и обязанности участника долевого строительства. Участник долевого строительства обязан: полностью и своевременно осуществлять все платежи в порядке, размере и сроки, которые установлены договором долевого участия в строительстве; оплатить образовавшиеся излишки площади объекта недвижимости, если это предусмотрено договором. Участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае: неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в предусмотренный договором срок; прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства; существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе существенного изменения размера объекта долевого строительства; изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; в случае если объект долевого строительства построен застройщиком с отступлениями от условий договора, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования; существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства; в иных предусмотренных договором случаях. В соответствии с п. 3 ст. 450 ГК РФ односторонний отказ от исполнения договора допускается в случае, когда такой отказ предусмотрен законом или договором. Ст. 9 ФЗ как раз и представляет собой такой случай.
Жилищное право: конспект лекций
Застройщик юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель, имеющий в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающий денежные средства участников долевого строительства в соответствии с законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании полученного разрешения на строительство (ст. 2 Федерального закона Российской Федерации от 30 декабря 2004Pг. P214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»).
Итак, застройщиком может быть юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, причем застройщиками могут быть как коммерческие, так и некоммерческие юридические лица. Коммерческие юридические лица преследуют в строительстве цель извлечения прибыли, то же можно сказать и об индивидуальных предпринимателях. Только застройщик имеет право привлекать денежные средства граждан для создания многоквартирных домов
Правовой режим земель, предоставленных для разработки недр
В настоящее время Президент Российской Федерации В.В. Путин обратил внимание на не совершенное законодательство природно-ресурсного права. В будущем будет создаваться комитет или орган, который будет контролировать все министерства в природно-ресурсной, горной, водной, лесной, земельной сфере и постепенно строить новую юридическую базу для земельных отношений и природно-охранного и аграрного законодательства. Понятие недр и состав государственного фонда. Недра являются частью земной коры, расположенной ниже почвенного слоя, а при его отсутствии — ниже земной поверхности и дна водоемов и водотоков, простирающейся до глубин, доступных для геологического изучения и освоения. Все недра Российской Федерации и ее субъектов составляют единый государственный фонд недр в который входят как используемые так и неиспользуемые части недр. В состав единого государственного фонда недр включаются недра, расположенные как над сушей, так и под водными объектами в пределах территории Российской Федерации и ее субъектов. Богатство недр земли относится к числу исчерпаемых и невозобновимых природных ресурсов, поскольку использование богатства недр сопровождается истощением их запасов.
Градостроительный кодекс РФ
В зоны особо охраняемых территорий могут включаться земельные участки, имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное особо ценное значение. 13.PВ состав зон специального назначения могут включаться зоны, занятые кладбищами, крематориями, скотомогильниками, объектами размещения отходов потребления и иными объектами, размещение которых может быть обеспечено только путем выделения указанных зон и недопустимо в других территориальных зонах. 14.PВ состав территориальных зон могут включаться зоны размещения военных объектов и иные зоны специального назначения. 15.PПомимо предусмотренных настоящей статьей, органом местного самоуправления могут устанавливаться иные виды территориальных зон, выделяемые с учетом функциональных зон и особенностей использования земельных участков и объектов капитального строительства. Статья 36. Градостроительный регламент 1.PГрадостроительным регламентом определяется правовой режим земельных участков, равно как всего, что
Правовой режим мирового океана
В случае, если ширина входа в залив превышает 24 мили, то внутри залива от берега к берегу проводится прямая линия в 24 мили длиной таким образом, чтобы ею ограничивалось возможно большее пространство. Водная территория, расположенная внутри этой линии, является внутренними водами. Кроме того, внутренними считаются т.н. «исторические воды», перечень которых устанавливается правительством соответствующего государства. К историческим водам относятся воды некоторых заливов (независимо от ширины входа), которые в силу исторической традиции или международного обычая считаются внутренними водами прибрежного государства, например: залив Петра Великого на Дальнем Востоке (ширина входа более ста миль); Гудзонов залив в Канаде (пятьдесят миль) и др. Отечественная доктрина международного права относит к внутренним водам РФ также моря: Карское, Лаптевых, Восточно- Сибирское, Чукотское. Как уже говорилось, воды портов являются частью внутренних вод прибрежного государства; при этом в качестве берегов рассматриваются наиболее выдающиеся в море постоянные портовые сооружения (ст. 11 Конвенции 1982 г.).
Прибрежное государство определяет порядок доступа в свои порты иностранных судов, устанавливает порты, закрытые для доступа, и т.д. Для посещения открытых портов, как правило, не требуется запрашивать разрешение прибрежного государства или уведомлять об этом.
Совместная деятельность: бухгалтерский учет и налогобложение
Федеральный закон от 30.12.2004 214-ФЗ Извлечения Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации (вред.Федеральныхзаконовот18.07.2006111-ФЗ,от16.10.2006160-ФЗ) <> Статья 2. Основные понятия, используемые в настоящем Федеральном законе Для целей настоящего Федерального закона используются следующие основные понятия: 1) застройщик юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство; (п. 1вред.Федеральногозаконаот18.07.2006111-ФЗ) 2) объект долевого строительства жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства. (вред.Федеральногозаконаот18.07.2006111-ФЗ) Статья 3
Правовой режим лесного фонда
Лесной кодекс от 22 января 1997 г. включает в понятие леса и земли, на которых произрастают эти леса. Понятие земель лесного фонда содержится в Земельном кодексе РСФСР. Статья 94 ЗК РСФСР рассматривает земли лесного фонда как самостоятельную категорию земель: землями лесного фонда считаются земли, покрытые лесом, а также не покрытые лесом, но предоставленные для нужд лесного хозяйства и лесной промышленности. Согласно ст. 8 Лесного кодекса РФ в состав земель лесного фонда входят лесные земли и нелесные земли. К лесным землям относятся земли, покрытые лесной растительностью и не покрытые ею, но предназначенные для её восстановления (вырубки, гари, погибшие древостои, редины, пустыри, прогалины, площади, занятые питомниками, несомкнувшимися лесными культурами).
К нелесным землям относятся земли, предназначенные для нужд лесного хозяйства (земли, занятые просеками, дорогами, сельскохозяйственными угодьями, и другие земли), а также иные земли, расположенные в границах лесного фонда (земли, занятые болотами, каменистыми россыпями, и другие неудобные для использования земли).
Политико-правовой режим современных международных отношений
Тем не менее систематические военные конфликты и крупномасштабные войны являлись такой же неотъемлемой чертой истории международных отношений на всем ее протяжении, как и периоды мирных отношений между ними. Это вело к формированию довольно скептического или даже циничного отношения к международному публичному праву. Широко известно, например, высказывание бывшего министра иностранных дел Израиля Абба Эбана: «Международное право — это право, которое злонамеренные не выполняют, а праведные не принуждают исполнять». Однако большинство государств в большинстве случаев все-таки придерживаются обычных и договорных норм международного права. Но беда в том, что исключением из этого правила являются войны, часто перечеркивающие все то позитивное, что накоплено в практике международного права в мирное время. Сохраняя определенные принципы неизменными, международное право развивалось и адаптировалось к специфике конкретных этапов международных отношений. В последнее время, особенно после окончания холодной войны, начинается переосмысление ряда базовых подходов к вопросу о своде правил, которые должны регулировать международную жизнь в новых условиях.
Правовой режим казенных предприятий
Принимая такое решение, Правительство непосредственно определяет состав ликвидационной комиссии, выделяет средства на ликвидацию федерального государственного предприятия, определяет федеральный орган исполнительной власти, который будет утверждать устав создаваемого казенного завода. Обращает на себя внимание положение, содержащееся в Указе, о том, что все расходы по ликвидации федерального государственного предприятия, а также расчеты с его кредиторами осуществляются за счет средств федерального бюджета. Правовой статус казенного предприятия по Указу от 23 мая 1994 г. o. 1003 сводился к следующему: созданное в соответствии с Указом казенное предприятие является правопреемником ликвидированного государственного предприятия по ранее выделенным федеральным средствам, а также в части землепользования, природопользования, использования недр и предоставленных квот и лицензии; казенное предприятие вправе самостоятельно реализовывать производимую им продукцию, работы и услуги, использовать полученную прибыль. Правда, законодательством и уставом предприятия может быть предусмотрено иное. Вместе с тем казенное предприятие не могло отчуждать закрепленное за ним недвижимое имущество, сдавать его в аренду или пользование, а также в залог без согласия Правительства либо уполномоченного им государственного органа.
Правовой режим индивидуальной предпринимательской деятельности
Документами, удостоверяющими право граждан заниматься индивидуальной трудовой деятельностью, являлись регистрационные удостоверения или патенты, выдаваемые на определенный срок. Предпринимательская деятельность граждан 1. Понятие Российский Закон «О предприятиях и предпринимательской деятельности» 1991 года закрепил право граждан вести предпринимательскую деятельность индивидуально, но без применения наемного труда, так и создавая предприятия с привлечением наемных работников. Такие граждане регистрировались в качестве физических лиц, занимающихся предпринимательской деятельностью без образования юридического лица. Ныне действующий Гражданский кодекс РФ называет таких граждан индивидуальными предпринимателями. Предпринимательская правосубъектность — это мера возможного правообладания в сфере предпринимательской деятельности, т.е. мера свободы действий предпринимателя в рамках действующего законодательства. Право гражданина заниматься предпринимательской и любой иной, не запрещенной законом деятельностью составляет содержание гражданской правоспособности.
Эколого-правовой режим недропользования
РФ, а также административную ответственность в соответствии с законодательством РФ и законодательством субъектов РФ.
Эколого-правовой режим лесопользования
Основ лесного законодательства Российской Федерации и в иных случаях, предусмотренных законодательными актами. К компетенции районных (городских) администраций в сфере регулирования лесных отношений относятся: Учёт лесного фонда; распределение утверждённого лимита лесосечного фонда по лесопользователям в соответствии с рекомендациями государственных органов управления лесным хозяйством, в том числе для обеспечения поставок древесины для государственных нужд; организация выполнения мероприятий по охране лесов от пожаров и защите их от вредителей и болезней; осуществление совместно со специально уполномоченными органами охраны окружающей природной среды контроля в сфере использования, воспроизводства, охраны и защиты лесов; принятие совместно с владельцами лесного фонда решения о предоставлении участков лесного фонда в краткосрочное пользование; при этом участие владельцев лесного фонда в принятии такого решения ограничивается определением условий, соответствующих установленным лесоводственным требованиям; организация и проведение с участием местных подразделений государственного органа управления лесным хозяйством
Правовой режим земель, используемых сельскохозяйственными коммерческими организациями и охрана окружающей среды в сельском хозяйстве
И чаще всего именно общине, поскольку выходящий из общины крестьянин терял право на земельный надел. Начатая в 1906 году так называемая «столыпинская реформа» имела целью развить крестьянскую частную собственность. Крестьяне получили разрешение выходить из общины на хутора и отруба, осуществлялось укрепление «Крестьянского поземельного банка». Выкупные платежи за наделы отменялись, а закрепленная за крестьянами в собственность земля могла покупаться и продаваться, в частности, при поддержке вышеупомянутого банка. Также столыпинская реформа характеризовалась «принудительным землеустройством» и поощрением переселения крестьян на пустующие земли Сибири и Дальнего Востока с целью их скорейшего освоения. Итоги реформы выглядели следующим образом. К 1915 году треть крестьянских дворов в губерниях европейской части России стали единоличными, свыше 4 миллионов гектаров земли перешли во владение крестьянских хозяйств, произошло существенное расширение внутреннего рынка сбыта промышленных товаров. При всем этом за период 1907-1915 годов в европейской части России из общины вышло лишь 24% надельных дворов. Официально эта реформа была прекращена по постановлению Временного правительства в июне (июле) 1917 года.
|
200 руб |
|
|
63 руб |
|
|
Для студентов высших учебных заведений, преподавателей, предпринимателей, а также широкого круга читателей, интересующихся вопросами лицензирования в Российской Федерации. 79 руб |
|
|
260 руб |
|
|
Для студентов, аспирантов, преподавателей, научных и практических работников налоговых органов, судей, практикующих юристов. 129 руб |
|
|
200 руб |
|
|
170 руб |
|
|
129 руб |
|
|
61 руб |
|
|
Большая часть работы посвящена новым угрозам и вызовам, имеющим место в Мировом океане, а также международно-правовым и национальным мерам, принятым в этом направлении. 663 руб |
|
|
237 руб |
