Кодекс РФ об административных правонарушениях предусматривает ответственность за самовольное занятие земельного участка или использование земельного участка без оформленных в установленном порядке правоустанавливающих документов на землю, а в случае необходимости без документов, разрешающих осуществление хозяйственной деятельности (ст. 7.1), что влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от пяти до десяти минимальных размеров оплаты труда; на должностных лиц — от десяти до двадцати минимальных размеров оплаты труда; на юридических лиц — от ста до двухсот минимальных размеров оплаты труда.
Иными словами, самовольное занятие представляет собой не основанное на законе завладение земельным участком в нарушение установленного порядка предоставления и получения документа, удостоверяющего право на землю.
По юридической классификации документы подразделяются на правоустанавливающие и правоудостоверяющие.
1. К правоустанавливающим документам на земельный участок, согласно ст. 25 ЗК РФ, относятся те документы, которые закрепляют основания возникновения гражданских прав и обязанностей и оформленные с учетом требований (особенностей) земельного законодательства. Перечень таких оснований указан в ст. 8 ГК РФ.
К таким основаниям относится, например, решение органов государственной власти и местного самоуправления по установлению прав на земельный участок, судебные решения, сделки, а также переход прав на земельный участок в результате сделки с объектом недвижимости и перехода (возникновения) вместе с ним прав на земельный участок (его части), в связи с совершенной сделкой на здание, сооружение.
Подобное разъяснение, в частности, вытекает из п. 1 информационного письма Президиума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 27.02.2001 N 61, согласно которому при покупке строения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования земельным участком, который занят этой недвижимостью и необходим для ее использования, на тех же условиях, что и продавец недвижимости, если иное не предусмотрено законом.
2. Правоудостоверяющий документ — документ, удостоверяющий возникшие права, согласно ст. 26 ЗК РФ. К таким документам, согласно п. 9 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (с изм. и доп. от 7 июля, 8 декабря 2003 г., 3 октября, 29 декабря 2004 г.) относятся: государственный акт, свидетельство о государственной регистрации, а также другие документы, удостоверяющие права на земельный участок и выданные гражданами или юридическими лицами до введении в действие Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», которые имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В силу ст. 2 Федерального закона от 21 июля 1997 года «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (с изм. от 5 марта, 12 апреля 2001 г., 11 апреля 2002 г., 9 июня 2003 г., 11 мая, 29 июня, 22 августа, 2 ноября, 29, 30 декабря 2004 г.) *(95) государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
Право земельного сервитута
... пользователи земельного участка или другой недвижимости. Как и имущественный сервитут римского права, сервитут украинского права устанавливается в пользу определенного земельного участка или другой недвижимости. В качестве объекта сервитута в украинском праве считаются земельные участки. Право земельного сервитута определяется не только как право на ...
Основываясь на данной классификации документов, следует, что ст. 7.1 КоАП РФ в части использования земельного участка без оформления правоустанавливающих документов может применяться только при неправомерном использовании земельного участка, например, при самовольной застройке земельного участка, при использовании земельного участка законного землепользователя без установления с ним юридических (правовых) отношений; в случае использования земельного участка, субарендатором без заключения договора субаренды, а также при отсутствии его государственной регистрации (более одного года), предоставление земельного участка частным собственникам, либо используемым пользователем, владельцем третьему лицу без установления с ним предусмотренных законом правоотношений.
Отождествление понятий «правоустанавливающий» и «правоудостоверяющий» документ может при применении ст. 7.1 КоАП РФ повлечь незаконное привлечение к административной ответственности лица, когда у него возникли права на земельный участок, например, в случаях, предусмотренных ст.ст. 35, 36 ЗК РФ, ст.ст. 271, 273, 552, 652 ГК РФ, такое применение с неизбежностью может привести к отмене постановления о привлечении к административной ответственности. Примером может служить гражданское дело, согласно которому организация обратилась в арбитражный суд с иском о признании недействительным постановления земельной административной комиссии (далее — комиссии), которым на нее наложен штраф за самовольное занятие земельного участка.
Согласно материалам дела истец по договору купли-продажи приобрел строение, находящееся на земельном участке, не принадлежавшем продавцу на праве собственности. Комиссия, установив, что новый собственник пользуется участком без переоформления документов на право пользования им, привлекла его к ответственности за самовольное занятие земельного участка.
Суд в иске отказал, посчитав, что истец занимал участок без надлежаще оформленных документов и часть земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости.
Поскольку продавец строения обладал правом пользования земельным участком, то такое же право на него приобретает и покупатель строения.
Право пожизненного наследуемого владения земельным участком
... свидетельства о праве на наследство. То есть гражданин, обладающий правом пожизненного наследуемого владения (землевладелец), имеет только права владения и пользования земельным участком и передачи его по наследству. Землевладелец вправе возводить на ...
При указанных обстоятельствах отсутствие у истца документов на право пользования участков не может рассматриваться как его самовольное занятие и не образует состава земельного правонарушения, за которое истец подвергся штрафу.
Самовольное занятие земельных участков характерно при установке торговых киосков, мини-маркетов, строительстве канализационных сетей, жилых домов, разработке месторождений полезных ископаемых, строительстве и реконструкции нефте- и газопроводов, строительстве автодорог и др.
В случае самовольного занятия земли применяется земельная реституция — данный участок возвращается законному владельцу без возмещения затрат, произведенных за время незаконного пользования.
Юридические лица, граждане, виновные в самовольном занятии земли, обязаны своими силами привести участок в состояние, пригодное для использования, восстановить нарушенные межевые знаки, снести самовольно возведенные строения. В противном случае восстановление нарушенных прав производится принудительно за счет правонарушителя с взысканием с него всех расходов.
Гражданско-правовые последствия возведения самовольной постройки на участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений, предусмотрены в ст. 222 ГК РФ. В силу п. 2 ст. 222 ГК РФ такая постройка подлежит сносу, осуществленным ее лицом либо за его счет, кроме случаев, когда суд может признать право собственности за лицом, осуществляющим самовольную постройку, при условии предоставлении этому лицу земельного участка под возведенную постройку в установленном порядке.
