Договор ренты — это договор, по которому одна сторона (получатель
ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность
имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество
периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной
суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме. Рента
может быть постоянной и пожизненной, при этом последняя может быть
установлена на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением.
Получателем и постоянной и пожизненной ренты может быть только
гражданин. Некоммерческие организации могут быть получателями постоянной
ренты, если это не противоречит закону и соответствует целям их
деятельности. Плательщиком ренты может быть любое лицо, в том числе и
субъект предпринимательской деятельности. Поэтому для него договор ренты
является договором в сфере предпринимательства.
Предметом договора ренты может быть любое имущество: движимое и
недвижимое. В любом случае договор ренты подлежит нотариальному
удостоверению, а если под выплату ренты предусматривается отчуждение
недвижимого имущества — договор ренты подлежит и государственной
регистрации в установленном законом порядке.
Имущество, отчуждаемое под выплату ренты, может быть передано
получателем ренты в собственность плательщика за плату или бесплатно.
Соответственно, когда договором ренты предусматривается передача имущества
за плату, к условиям по передаче и оплате применяются правила о купле-
продаже, если имущество передается бесплатно — правила о договоре дарения.
В договоре ренты (как постоянной, так и пожизненной) определяются форма,
размер и сроки выплаты ренты. Если договором ренты данные условия не
определены, применяются правила, установленные ГК РК. К договору
пожизненного содержания с иждивением применяются правила о пожизненной
ренте и особые правила, установленные ГК РК для этого вида ренты. В
частности, в договоре пожизненного содержания с иждивением должна быть
определена стоимость всего объема содержания с иждивением. При этом
стоимость общего объема содержания в месяц не может быть менее двух
минимальных размеров оплаты труда, установленных законом.
Актуальность темы данной курсовой работы связана, прежде всего, с тем,
Трудовой договор и правила приема на работу
... на другую должность на том же предприятии без указания срока. 1.4 Содержание и форма трудового договора (контракта) Фактическим допуском к работе считается заключение трудового договора, независимо от того, оформлен ли прием на работу ... применению норм, правил и инструкций по охране труда. 1.6 Порядок приема на работу Лица, не достигшие 16-летнего возраста, при приеме на работу предъявляют ...
что договор ренты служит одной из правовых форм, опосредствующих передачу
имущества. Обладая общими признаками договор ренты применительно к
отдельным группам правоотношений приобретает специфические черты и имеет
относительно обособленное регулирование с некоторыми особыми правилами, что
позволяет выделить отдельные виды этого договора. Актуальность темы
исследования состоит в том, что переход к рыночным отношениям и появление
новых рыночных принципов, которые были не известны и неприемлемы для
плановой экономики и ее правового регулирования обусловили
необходимость обновления норм гражданского законодательства, в том
числе и о ренте.
В методологическом плане курсовая работа построена по следующей схеме —
показать сущность договора ренты, затем историю его становления и развития,
его оформление в правопорядках разных стран и после этого переход к
характеристике ренты по действующему отечественному законодательству.
Гражданский кодекс значительно расширил правовое регулирование
отдельных, наиболее распространенных и наиболее важных видов договоров
ренты.
В этой связи в работе поставлены следующие основные задачи:
Договор ренты — не может быть полностью освещена в рамках одной работы,
т.е. в договор ренты входят множество вопросов, каждый из которых требует
отдельного рассмотрения.
Договор ренты является односторонней так как обязанной стороной по нему
является только плательщик ренты обязанный выплачивать ее получателю.
Целью данной курсовой работы является изучение, в первую очередь,
основных требований к договору ренты — тех положений, которые определяют
основные виды договоров. В работе даются ответы на вопросы, что необходимо
учитывать при составлении договоров в целях обеспечения надлежащей защиты
интересов сторон.
Цель темы данной курсовой работы состоит в том, чтобы наиболее
разностороннее раскрыть саму цель, назначение договора ренты, По общему
правилу, право собственности у стороны по договору возникает с момента ее
передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В тех случаях,
когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право
собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если
иное не установлен законом.
В работе сделаны существенные выводы, позволяющие говорить о том, что
значительное место в работе уделено обзору судебной практики о признании
недействительными договоров ренты.
Методологической основой для написания курсовой работы послужили труды
казахстанских и российских авторов как М.К. Сулейменова, Ю.Г. Басина., Б.
В. Покровского, С.В. Скрябина, Алексеева Е.Ф., М.И. Брагинского, В.В.
Витрянского.
Данная курсовая работа состоит из введения, двух глав и списка
использованной литературы, в первой главе раскрыто понятие и сущность
договора ренты, во второй главе рассмотрены разновидности договора ренты
1Общие положения о
___________________________________ ___________________________________ ______
Финансовая рента
... на его содержание в иной форме. Статья 517 дает понятие договора ренты, но не содержит определения обязательства ренты, что характерно и для других глав Особенной части ГК, посвященных ... 268 ГК: В силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и ...
__________________________________ договоре ренты
1.1 Понятие, виды и характеристика договора ренты
Гражданский кодекс РК содержит гл. 28 Рента и пожизненное содержание с
иждивением. Ее наименование, казалось бы, позволяет сделать вывод о
признании законодателем каждого из указанных в названии главы договоров
самостоятельным. Между тем в данном случае проводится наиболее
распространенный для ГК принцип: независимо от своего наименования
соответствующая глава разд. IV Кодекса в виде общего правила посвящается
определенному договорному типу. Применительно к гл. 28 таковым является
договор ренты, а значит, договор пожизненного содержания с иждивением — это
только его разновидность.
Параграф 1 главы 28 начинается определением договора ренты (п. 1 ст.
517 ГК):
По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой
стороне (плетельщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты
обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать
получателю ренты в виде определенной денежной суммы либо предоставления
средств на его содержание в иной форме.
Статья 517 ГК дает понятие договора ренты, но не содержит определения
обязательства ренты, что характерно и для других глав Особенной части ГК,
посвященных отдельным видам обязательств. В этих главах, как и в
комментируемой главе, обычно дается определение соответствующего договора,
но не обязательства, а потому понятия обязательства приходится выводить из
соответствующего легального определения договора.
Между тем договор и обязательство по ГК — не однозначные понятия. В
силу п. 1 ст. 378 ГК договором признается только соглашение об
установлении, изменении или прекращении гражданских прав, в том числе
обязательственных. Иначе говоря, договор рассматривается ГК как юридический
факт, вид сделки, но не как правоотношение, каковым является обязательство.
Договор же — это одно из оснований возникновения, а обязательству ст. 268
ГК дает самостоятельное определение, отличающееся от определения договора.
При этом акцепт в определении обязательства делается на обязанности сторон,
а не на права, как это сделано при легальном определении договора, хотя во
всяком обязательстве обязанностям корреспондируют права другой.
Опираясь на общее определение обязательства в ст. 268 ГК:
В силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу
другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество,
выполнить работу, уплатить деньги и т. д. (оказать услуги) либо
воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от
должника исполнения его обязанности. Кредитор обязан принять от должника
исполнение и легальное определение договора ренты, приведенное в п. 1 ст.
517 ГК, можно охарактеризовать обязательство ренты как такое обязательство,
по которому одна его сторона, именуемая получателем ренты, передает другой
стороне, именуемой плательщиком ренты, в собственность определённое
имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество
Исполнение обязательств третьи лицом
... третьим лицом права (требования), предоставленного ему по договору, другому лицу не допускается, если иное не установлено законом». Статья 365 ГК РФ не содержит указания, при исполнении какого именно обязательства ... отечественных цивилистов. Признаки обязательства, отмечаемые многими авторами, О.С. Иоффе систематизировал 1) Обязательство опосредует процесс перемещения имущества или иных результатов ...
периодически выплачивать получателю ренты ренту в виде определенной
денежной суммы или (и) предоставлять средства на его содержание в иной
форме.
Нетрудно заметить сходство приведенного определения обязательства с
легальным определением договора ренты, данном в п. 1 ст. 517, которое
скорее сформулировано по формуле обязательства, данной в ст. 268, а не
формуле понятия договора, приведенной в п. 1 ст. 378 ГК:
Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об
установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
Возможно, что легальное определение договора ренты через обязанности
сторон связано с тем, что в науке гражданского права договор часто понимают
не только как юридический факт, одно из оснований возникновения
обязательств, но и как договорное правоотношение, одним из видов которого
является обязательство.
Единственным основанием возникновения обязательства ренты, что с
очевидностью вытекает из ст. 517 ГК, является договор.
Учитывая длительность срока обязательства ренты и его экономическую
значимость для сторон, закон предъявляет повышенные требования к форме его
заключения. Согласно ст. 518 ГК договор ренты подлежит нотариальному
удостоверению, а если получатель ренты передает её плательщику под выплату
ренты недвижимое имущество, то договор подлежит кроме нотариального
удостоверения также государственной регистрации.
Последствия несоблюдения императивного требования закона о форме
договора ренты предусмотрены ст. ст. 154 и 155 ГК. Несоблюдение требования
закона о нотариальном удостоверении договора ренты влечет его
недействительность, поскольку договор, требующий по закону его
нотариального удостоверения, считается совершенным только после такого
удостоверения. Недействительность договора ренты влечет за собой и
несоблюдение требования о его государственной регистрации. Таким образом,
если в составе передаваемого получателем ренты её плательщику имущества
имеется недвижимость, то договор ренты считается совершенным на основе
сложного фактического состава — нотариального удостоверения договора и его
государственной регистрации. Отсутствие хотя бы одного из этих юридических
фактов влечёт за собой недействительность договора ренты.
Признание недействительным договора ренты из-за несоблюдения его формы
влечет за собой последствие, предусмотренное п. 3 ст. 157 ГК:
- каждая из сторон договора обязана возвратить другой стороне все
полученное по договору, а при невозможности возврата в натуре — возместить
стоимость в деньгах.
Порядок нотариального оформления договора определен Законом РК “О
нотариате”, от 14 июля 1997г. а порядок государственной регистрации —
Указом Президента РК, имеющим силу Закона “О государственной регистрации
прав на недвижимое имущество и сделок с ним” от 25 декабря 1995г.
Ряд особенностей имеют правила ГК в отношении сторон обязательства
Рента. Пожизненное содержание с иждивением
... конституирующей соответствующий договор обязанности выплачивать ренту только либо бессрочно (постоянная рента), либо на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента). При этом прямо предусмотрено, что пожизненная рента может быть ... же учреждения могут быть получателями постоянной ренты в случаях, когда они будут отчуждать под выплату ренты то имущество, которое они приобрели за счет разрешенной ...
ренты. При этом комментируемая глава не содержит каких-либо специальных
правил в отношении плательщиков ренты.
Следовательно, ими могут быть как физические, так и юридические лица,
если их правоспособность этому не препятствует или не предусмотрены какие-
либо специальные правила реализации их правоспособности. Так, например,
учреждение не вправе без согласия собственника распоряжаться закрепленным
за ним имуществом, выделенном ему по смете. В аналогичном положении
находится и казенное предприятие в отношении закрепленного за ним имущества
(ст. 206 ГК).
Следовательно, учреждения и казенные предприятия могут
выступать в качестве рентодателей только с согласия собственника
закрепленного за ним имущества. Такое согласие требуется на заключение
договора ренты и государственным предприятиям, имеющим имущество на праве
хозяйственного ведения. Это связано с тем, что заключение договора ренты
выходит за пределы предмета и целей деятельности государственного
предприятия, предусмотренных ст. 18 Указа Президента РК, имеющего силу
Закона от 19 июня 1995г. “Государственном предприятии”. А в таком случае
сделки, включая договоры, могут совершаться предприятием в силу п.. 2 ст. 8
этого указа лишь с разрешения уполномоченного государственного органа.
Что, касается получателями ренты, то ими, в зависимости от вида ренты,
могут быть граждане и некоммерческие организации (при постоянной ренте) или
только граждане (при пожизненной ренте, в том числе пожизненном содержании
с иждивением).
Этот вывод прямо вытекает из п. 1 ст. 523, п. 1 ст. 530 и
п. 1 ст. 535 ГК. Получателем постоянной ренты некоммерческое юридическое
лицо может быть лишь в том случае, когда это соответствует целям его
деятельности, предусмотренными учредительными документами, хотя в
литературе высказываются мнения о том, что юридические лица не могут быть
субъектами договора ренты.[1]
Таким образом, закон ограничивает круг юридических лиц — получателей
постоянной ренты тем, что не включает, во-первых, в их число юридические
лица — коммерческие организации, а во-вторых, и некоммерческие юридические
лица, если заключение договора ренты противоречит целям их деятельности.
Нормы закона о круге юридических лиц — получателей ренты носят
императивных характер. Поэтому договор постоянной ренты, в котором
получателем ренты выступает коммерческое юридическое лицо или даже
некоммерческая организация, если это не соответствует целям её
деятельности, признается в соответствии со ст. 158 ГК недействительным с
момента его совершения как не соответствующий требованиям закона.
Что касается граждан — получателей ренты, то никаких специальных
ограничений их участия в договорах ренты в качестве её получателей закон не
устанавливает. В частности ими могут быть как трудоспособные лица, так и
нетрудоспособные, как имеющие, так и не имеющие иных источников дохода.
Основная обязанность получателя ренты по договору заключается в
Сделки. Представительство. Доверенность. Договоры: мены, дарения
... касается договоров продажи недвижимости (ст. 551 ГК), мены (ст. 567, 551 ГК), дарения (п. 2 ст. 574 ГК), отчуждения недвижимого имущества под выплату ренты (ст. 584 ГК). Аренды недвижимого имущества ( ... п. 2 ст. 609 ГК), доверительного управления недвижимом имуществом (п. 2 ст. 1017 ГК), ...
передаче плательщику ренты определенного договором имущества. Как правило,
это имущество должно быть предано в собственность плательщика ренты. Это
прямо вытекает из текстов п. 1 ст. 517 и п. 1 ст. 519 ГК.
В собственность плательщику ренты может по договору передаваться любое
имущество, кроме изъятого из оборота и ограниченного в обороте (пп. 2 и 3
ст. 116 ГК).
Это значит, что под выплату ренты может предаваться как
недвижимое, например, здания, сооружения, предприятия как объекты прав, так
и движимое имущество, включая деньги и ценные бумаги. Сказанное относится
как к отдельным вещам, так и их комплексам, сочетанию предметов движимого и
недвижимого имущества. Например, не может передаваться под выплату ренты
имущество, которое может находиться только в государственной собственности,
например, воды, леса.
Особо следует остановиться на возможности передачи под выплату ренты
земельных участков. Несомненно, что под выплату ренты могут передаваться
находящиеся в частной собственности земельные участки при условии, что они
находятся на землях, которые могут быть в частной собственности плательщика
ренты. Это связано с тем, что некоторые виды земельных участков, например,
участки, предоставляемые для ведения личного подсобного хозяйства, могут
находиться только в собственности граждан, но не юридических лиц-
плательщиков ренты (п. 1 ст. 102 Земельного Кодекса РК).
Сложнее обстоит
вопрос о возможности передачи под ренту права землепользования. Дело в том,
что п. 1 ст., 517 ГК однозначно предусмотрена передача рентодателю под
ренту имущества в собственность, а не на каком-либо ином праве.
Право постоянного землепользования негосударственных землепользователей
- это оборотоспособное вещное право, близкое по правовому режиму к праву
собственности на землю. Отсюда можно сделать вывод, что право постоянного
землепользования негосударственных землепользователей может передаваться
плательщику ренты. Такой вывод находит опору и в норме п. 1 ст. 520 ГК,
говорящей об обременении рентой права на земельный участок и,
следовательно, учитывающей возможность передачи под аренду права
землепользования, находящегося в гражданском обороте.
Статья 519 ГК предусматривает возможность отчуждения имущества под
выплату ренты как за оплату, так и бесплатно. Этот вопрос решается
сторонами договора при его заключении, и соответствующее условие
фиксируется в договоре.
Закон не предусматривает препятствий для передачи части имущества за
плату, а части — бесплатно. Детально условия и порядок передачи имущества
под выплату ренты ГК не регламентируется. Однако в нем содержится
отсылочная норма (п. 2 ст. 519 ГК), по которой при передаче имущества за
плату к отношениям сторон по его передаче и оплате применяются правила о
договоре купли-продажи (глава 25 ГК), а при передаче имущества бесплатно —
правила о договоре дарения (глава 27 ГК), если иное не установлено
правилами главы 28 и не противоречит существу договора. При этом закон не
предусматривает заключение двух или даже трех договоров (ренты и купли-
Понятие и виды договора ренты
... договора ренты). Подобные проблемы будут рассмотрены в курсовой работе. Целью работы является – изучение института договора ренты, с ... договора ренты, согласно которой: по договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту ...
продажи и (или) дарения), а только применение норм ГК о купли-продажи и
дарении к единому договору ренты в отношении передачи имущества под выплату
ренты. Следовательно, договор ренты — это единый самостоятельный договор,
порождающий самостоятельное обязательство ренты, а не совокупность
нескольких договоров, порождающих несколько самостоятельных обязательств.
Поэтому при применении к передаче имущества под выплату ренты норм глав ГК
о купли-продажи и дарении всегда следует учитывать, во-первых, соответствие
этих норм нормам главы 28, а при их расхождении применять нормы главы 28 ГК
о договоре ренты и , во-вторых, учитывать, не противоречат ли правила глав
25 и 27 ГК существу договора ренты. Ведь приобретение плательщиком ренты у
её получателя имущества за плату или бесплатно не опосредуется договорами
купли-продажи или дарения, а осуществляется по договору ренты, который
порождает обязанность выплаты плательщиком ренты в качестве встречного
удовлетворения рентных платежей получателю ренты. Поэтому, например, к
передаче имущества по договору ренты применяются нормы о форме договора
ренты, а не о форме договоров купли-продажи или дарения.
Как об этом сказано в п. 1 ст. 519 ГК, имущество под выплату ренты
передается в собственность плательщика ренты. Ему не может быть передано и
право постоянного землепользования негосударственного землепользователя.
Это означает, что к плательщику ренты переходит и право распоряжения
переданным ему имуществом, включая право на его отчуждение. Но отчуждение
плательщиком ренты переданного ему получателем ренты имущества может
неблагоприятно отразиться на интересах получателя. Поэтому комментируемая
глава предусматривает ряд юридических средств охраны интересов получателя
ренты. Эти средства различны в зависимости от того, передается под выплату
ренты недвижимое или движимое имущество.
В отношении недвижимого имущества, в частности, такой гарантией
является правило ст. 520 ГК об обременении рентой недвижимого имущества,
передаваемого плательщику ренты по договору.
Легальное определение понятия обременения недвижимости имущества дано в
подпункте 4 ст. 1 Указа Президента РК, имеющего силу Закона от 25 декабря
1995г., “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и
сделок с ним”. Под обременениями это Указ понимает ограничения прав на
недвижимое имущество, в том числе наличие на него определенных прав третьих
лиц, арест имущества.
Обременение, предусмотренное п. 1 ст. 520 ГК, заключается в том, что
при отчуждении недвижимого имущества, полученного плательщиком ренты под её
выплату, обязательства плательщика ренты переходят на приобретателя
имущества и он, таким образом, становится плательщиком ренты.
Следовательно, обременение в данном случае заключается в наличии
определенных прав у получателя ренты на имущество, переданное под выплату
ренты.
Гражданский кодекс ничего не говорит о последствиях отчуждения на
законных основаниях плательщиком ренты части недвижимого имущества,
полученного от получателя ренты. Следует признать, что в этом случае
Особенности отчуждения недвижимого имущества по договору продажи недвижимости
... возникающие проблемы, связанные с отчуждением недвижимости путем продажи, в рамках ограниченности объема дипломной работы невозможно. Но мы попытались ... с момента государственной регистрации. Суд установил, что договор об уступке права требования от 17. 12.2002 не ... ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя ...
обязанности плательщика ренты переходят к плательщику ренты частично,
пропорционально стоимости или ущерба имущества, переданного под выплату
ренты.
Говоря об обременении рентой недвижимого имущества, следует учитывать,
что в силу п. 1 ст. 521 ГК при передаче под выплату ренты прав на земельный
участок или другого недвижимого имущества получатель ренты приобретает
право залога на это имущество. В силу п. 2 ст. 315 ГК залогодатель, которым
в данном случае выступает плательщик ренты, вправе отчуждать предмет залога
только с согласия залогодержателя (плательщика ренты), если иное не
предусмотрено законодательными актами, договорами или не вытекает из
существа залога.
Пункт 1 ст. 520 ГК ничего не говорит о необходимости согласия на
отчуждение плательщиком ренты имущества, полученного под выплату ренты от
её получателя. Но в силу п. 1 ст. 521 ГК получатель ренты является
залогодержателем на переданное плательщику ренты имущество, и потому его
согласие на отчуждение плательщиком ренты недвижимого имущества,
полученного под ренту, обязательно. Без такого согласия само отчуждение
имущества не соответствует закону. Обязательство по выплате ренты не
переходит к приобретателю имущества, плательщик ренты остается обязанным по
выплате ренты перед её получателем. Следует также учесть, что в силу ст.
413 ГК продавец обязан передать покупателю имущество свободным от прав
третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять
имущество, обремененное правами третьих лиц. Поэтому, если покупатель не
знал или не должен был знать об обременении рентой купленного им имущества,
он вправе требовать от продавца уменьшения покупной цены или расторжения
договора. Если же покупатель не потребует расторжения договора и договор не
будет расторгнут в установленном законом порядке, обязательство по платежу
ренты сохраняются за ним, даже если он не давал согласия принять имущество,
обремененное правами получателя ренты.
В силу п. 2 ст. 520 ГК плательщик ренты, передавший обремененное рентой
недвижимое имущество в собственность третьего лица, несет субсидиарную
ответственность по выплате ренты по отношению к ответственности
приобретателя имущества, если законодательным актом или договором не
предусмотрена солидарна ответственность по обязательству. О понятиях и
условиях субсидиарной и солидарной ответственности говорят ст. ст. 288, 357
и 287 ГК.
Отношения по выплате ренты, как правило, длительное, а имущество под
выплату ренты передается получателем ренты её плательщику ещё до начала
выплат рентных платежей. Поэтому ГК предусматривает меры по обеспечению
выплаты ренты. Формы обеспечения зависят от того, недвижимое или движимое
имущество передается под выплату ренты. При передаче под выплату ренты
недвижимого имущества императивной нормой установлено, что в обеспечение
обязательства получатель ренты приобретает право залога (ипотеки) на
переданное имущество даже без включения соответствующего условия в договор.
Договоры мены, дарения и ренты
... поскольку иначе отчуждатель не сможет передать это имущество в собственность своему контрагенту. Не может быть поэтому признан договором мены договор обмена жилых помещений между их нанимателями ... 391 и 392 ГК). Предусмотренный законом перечень способов дарения носит исчерпывающий характер. Не является дарением передача имущества в порядке наследственного преемства или завещательного отказа. ...
Но ст. 521 ГК содержит в себе норму об обеспечении интересов получателя
ренты и при передаче под выплату ренты движимого имущества. Пунктом 2 ст.
521 ГК установлено, что при передаче под выплату ренты движимого имущества
договором ренты должно быть предусмотрено обеспечение исполнения
обязательства в соответствии со ст. 292 ГК или должен быть застрахован в
пользу получателя ренты риск ответственности за неисполнение или
ненадлежащее исполнение договора.
Различия в правовом режиме имущества, которое может быть предметом
договора ренты, предопределяют особенности порядка передачи (отчуждения)
того или иного имущества под выплату ренты. Так, возмездное отчуждение под
выплату ренты недвижимого имущества потребует соблюдения норм о порядке
передачи недвижимого имущества во исполнение договора продажи недвижимости;
отчуждение под выплату ренты ценных бумаг потребует соблюдения предписаний
о порядке передачи прав по ценной бумаге и т. д.
Договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а договор,
предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты,
подлежит также государственной регистрации.
1.2 Отчуждение имущества под выплату ренты
Рентные платежи могут осуществляться в форме денежных выплат, а также в
форме предоставления иждивения, включающего обеспечение потребностей в
жилье, питании, одежде и т. п. В законе может устанавливаться минимальный
размер пожизненной ренты и минимальной стоимости общего объема содержания с
иждивением. Цель подобных предписаний закона — защита интересов рентного
кредитора и установление объективных критериев отграничения притворных
сделок ренты, прикрывающих иные сделки. Независимо от формы все рентные
платежи должны иметь соответствующую денежную оценку[2].
Обязательство по выплате рентных платежей является длящимся и подлежит
систематическому исполнению. В связи с этим законом устанавливается ряд
правил о форме и способах обеспечения исполнения обязательства по выплате
ренты.
В соответствии с ГК существенным условием договора, предусматривающего
передачу под выплату ренты денежной суммы или иного движимого имущества,
является условие, устанавливающее обязанность плательщика ренты либо
предоставить обеспечение исполнения его обязательств по выплате ренты
(имеются в виду любые предусмотренные законом или договором способы
обеспечения исполнения обязательств: залог, удержание имущества должника,
поручительство, банковская гарантия, задаток и др.), либо застраховать по
правилам ст. 932 ГК в пользу получателя ренты риск ответственности за
неисполнение или ненадлежащее исполнение плательщиком ренты обязательств по
ее выплате. При невыполнении плательщиком ренты указанных обязанностей, а
также в случае утраты обеспечения или ухудшения его условий по
обстоятельствам, за которые получатель ренты не отвечает, последний вправе
расторгнуть договор и потребовать возмещения убытков (п. 2 ст. 587 ГК).
При передаче под выплату ренты земельного участка или другого
недвижимого имущества получатель ренты в обеспечение обязательств
плательщика ренты приобретает право залога на это имущество. Отсюда
следует, что отчуждение обремененного рентой недвижимого имущества возможно
только с согласия получателя рентных платежей как залогодержателя. Такое
право залога, возникшее в силу указания закона, по праву следования
сохраняется при отчуждении плательщиком ренты недвижимого имущества,
переданного под выплату ренты.
В большинстве правовых систем закон, защищая интересы рентного
кредитора, ограничивается только установлением права следования рентного
обременения за недвижимым имуществом. По Казахстанскому законодательству
рентное обременение связывает не только недвижимое имущество, но и всех
лиц, в собственности которых побывало это имущество, будучи обремененным
рентой. Плательщик ренты, передавший обремененное рентой недвижимое
имущество в собственность другого лица, несет субсидиарную с ним
ответственность по требованиям получателя ренты, возникшим в связи с
нарушением договора ренты, если законом или договором не предусмотрена
солидарная ответственность по этому обязательству.
1.3 Юридические гарантии интересов получателя ренты при передаче
имущества плательщику ренты
Договор ренты является самостоятельным видом договора. От договора
дарения он отличается тем, что лицо, произведшее отчуждение имущества в
собственность другого, вправе требовать предоставления встречного
удовлетворения — рентного дохода. От договоров купли-продажи и мены договор
ренты отличается характером встречного удовлетворения. Объем причитающихся
получателю рентных платежей является неопределенным, ибо обязательство по
выплате ренты действует либо бессрочно (постоянная рента), либо на срок
жизни получателя (пожизненная рента)[3].
Поэтому договор ренты относится к
группе алеаторных (рисковых) договоров. Элемент риска, принимаемого на себя
каждой из сторон, заключается в вероятности того, что либо один, либо
другой контрагент фактически получит встречное удовлетворение меньшего
объема, чем им самим предоставленное. Алеаторный характер договора ренты
обоснован во французской юридической литературе и законодательно закреплен
в ст. 1963 Французского гражданского кодекса. В литературе высказывались
сомнения в алеаторном характере постоянной ренты.
Юридические гарантии интересов получателя ренты при передаче имущества
плательщику ренты. Переход по договору ренты имущества в собственность от
получателя ренты к ее плательщику, в частности, означает переход права
распоряжения этим имуществом, включая право на его отчуждение. Но такое
отчуждение может неблагоприятно отразиться на интересах получателя ренты.
Поэтому ГК предусматривает ряд юридических средств охраны интересов
получателя ренты при передаче имущества ее плательщику. Эти средства
различны в зависимости от того, передается ли под выплату ренты недвижимое
или движимое имущество.
В отношении недвижимого имущества такой гарантией, в частности, является
правило об обременении рентой недвижимого имущества. Под обременением
законодательство Казахстана понимает ограничения прав на недвижимое
имущество, в том числе закрепление определенных прав третьих лиц, и арест
имущества. Обременение, предусмотренное п. 1 ст. 520 ГК, заключается в том,
что при отчуждении недвижимого имущества, полученного плательщиком ренты
под ее выплату, обязательства плательщика ренты переходят на приобретателя
имущества и он, таким образом, становится плательщиком
ренты.
При передаче под выплату ренты недвижимого имущества получатель ренты
приобретает на него право залога (п. 1 ст. 521 ГК).
Залогодатель же,
которым в данном случае выступает плательщик ренты, вправе отчуждать
предмет залога, то есть недвижимое имущество, переданное под выплату ренты,
только с согласия залогодержателя (получателя ренты), если иное не
предусмотрено законодательными актами, договором или не вытекает из
существа ренты. Без такого согласия само отчуждение имущества плательщиком
ренты не соответствует закону. Обязательство по выплате ренты сохраняется
за плательщиком ренты.
Плательщик ренты, передавший на законных основаниях обремененное рентой
недвижимое имущество в собственность третьего лица, несет субсидиарную
ответственность по выплате ренты по отношению к ответственности
приобретателя имущества, если законодательным актом или договором не
предусмотрена солидарная ответственность по обязательству (п. 2 ст. 520
ГК).
Какую обязанность принимает на себя плательщик ренты (обеспечить
исполнение обязательства либо застраховать риск ответственности),
определяется договором ренты. При этом данное условие договора закон
императивно относит к числу существенных, то есть таких, без достижения по
которым соглашения сторон договор считается незаключенным.
Таким образом, договоры ренты, заключенные под отчуждение движимого
имущества, могут обладать реальным и консенсуальным характером в
зависимости от того, за плату или бесплатно отчуждено движимое имущество
под выплату ренты.
Соответственно, договоры ренты могут иметь односторонний или взаимный
характер. Реальные договоры ренты, по которым передача движимого имущества
осуществляется по модели договора дарения, являются односторонними, а
консенсуальные договоры ренты, по которым передача движимого имущества
осуществляется по модели договора купли-продажи, являются взаимными[4].
Если под выплату ренты передается недвижимое имущество, о
консенсуальности или реальности договора говорить не приходится, так как
правообразующая сила договора ренты может иметь место только во взаимосвязи
с актом государственной регистрации. Даже если недвижимое имущество было
отчуждено под выплату ренты безвозмездно, плательщик ренты вправе требовать
его передачи, как и при возмездной передаче.
Договор ренты является возмездным. Это проявляется в необходимости
предоставления плательщиком ренты ее получателю рентных платежей (ренты,
рентного дохода) взамен имущества, полученного в собственность. Право
получения рентных платежей (ренты, рентного дохода) возникает у получателя
ренты только после передачи имущества под выплату ренты. С этого же момента
возникает обязанность по выплате рентных платежей у плательщика ренты.
2 Виды договора ренты
Договор ренты можно подразделить на несколько видов, что является
дискуссионным вопросом в гражданском праве.
Российские авторы считают, что существуют три разновидности единого по
своей сути рентного договора:
- постоянная рента;
- пожизненная рента;
- пожизненная рента с иждивением,
Такое мнение вытекает также из того, что в ГК каждой из этих видов
соответствует свой параграф.
Также российские авторы, в частности, А. П. Сергеев и Ю. К. Толстой в
своём учебнике гражданского права считают, что указанные виды ренты,
совпадая в своих существенных признаках, различаются между собой по ряду
более частных моментов. При этом различия существуют как между постоянной и
пожизненной рентой, с одной стороны и пожизненным содержанием с иждивением
с другой стороны, так и между пожизненной рентой и пожизненным содержанием
с иждивением с одной стороны и постоянной рентой с другой. Особенности
присущие лишь данному конкретному виду ренты, характерны в наибольшей
степени к договору с пожизненным содержанием с иждивением, что связано с
доверительным (фидуциарным) характером, возникающего при этом
обязательства.
Наряду с подразделением договора ренты на три его основных вида закон
позволяет провести и иную дифференциацию договорных отношений
рассматриваемой области.
Так, важное значение закон придает тому, на каких началах — возмездно
или безвозмездно — передано плательщику ренты, то имущество, взамен
которого бывшему собственнику или иному указанному им лицу предоставляется
тот или иной вид ренты. Во-первых, как уже отмечалось, при передаче
имущества за плату к отношениям сторон по передаче или оплате применяются
правила о купле-продаже, а в случае, когда имущество отчуждается бесплатно,
- правила о договоре дарения. Во-вторых, от того, возмездно или
безвозмездно передали имущество, зависит порядок определения выкупной цены.
В-третьих, по-разному решается вопрос о риске случайной гибели или
случайного повреждения имущества, переданного под выплату постоянной ренты.
Существенно отличаются друг от друга договоры ренты, по которым под
выплату ренты передано недвижимое имущество, с одной стороны, и движимое
имущество, с другой. Различия между ними проходят по линии их оформления,
по наличию или отсутствию признака следования ренты за имущество при его
отчуждении по предусмотренным законом способом обеспечения исполнения
обязательств плательщика ренты и так далее.[5]
Казахстанские же ученые, в частности, Сулейменов М. К. и Басин Ю. Г.
считают, что глава 28 регламентирует два основных вида ренты: постоянную и
пожизненную. В свою очередь, в пожизненной ренте выделяется в качестве
особого вида пожизненное содержание с иждивением. Хотя глава 28 озаглавлена
как “Рента и пожизненное содержание с иждивением как будто бы
рассматриваются как самостоятельные виды обязательств, пожизненное
содержание с иждивением представляет собой разновидность обязательства
ренты, а ещё точнее — вид обязательства пожизненной ренты. Этот вывод прямо
вытекает из п.
2 ст. 517 ГК, где указано, что пожизненная рента может быть установлена
на условиях пожизненного содержания с иждивением.[6]
2.1 Постоянная рента
Постоянной ренте посвящен параграф 2 главы 28. В этом параграфе можно
выделить четыре группы норм: о получателе постоянной ренты; форме, размере
и сроках выплаты постоянной ренты; её выкупе; риске случайной гибели или
случайного повреждения имущества, переданного под выплату постоянной ренты.
Естественно, что к обязательству постоянной ренты применимы и общие
положения, помещенные в параграфе 1 главы 28, раскрытые мною выше.
В силу п. 2 ст. 523 ГК права получателя ренты по договору постоянной
ренты могут передаваться гражданам и некоммерческим организациям, если
участие в договоре ренты в качестве её получателя соответствует цели их
деятельности. Порядок и условия уступки требования определены в ст. ст. 345
- 347 ГК. Порядок правопреемства при реорганизации юридических лиц
установлен в ст. 46 ГК, а порядок и условия наследования предусмотрены
разделом 6 ГК “Наследственное право”. Возможность перехода прав получателя
ренты в порядке правопреемства предусмотрена только для постоянной ренты,
но не пожизненной ренты или пожизненного содержания с иждивением. В
последних двух случаях правопреемство после получателя ренты противоречило
бы существу обязательства, направленного на пожизненное содержание
получателя ренты.
По общему правилу п. 1 ст. 524 ГК постоянная ренты выплачивается в
деньгах. В соответствии со статьей 127 ГК она должна исчисляться и
выплачиваться в валюте Казахстана — тенге. Выплата ренты в валюте
иностранных государств возможна лишь в случаях, разрешенных
законодательством о валютном регулировании. Договором ренты может быть
предусмотрена выплата не в деньгах, а путем предоставления плательщиком
ренты её получателю каких-либо вещей, выполнение работ или оказание услуг,
соответствующих по стоимости денежной сумме ренты, размер которой по
периодам платежей должен быть определен договором (п. 2 ст. 524 ГК).
Возможно по соглашению сторон и сочетания различных видов выплаты ренты.
Согласно ст. 525 ГК постоянная рента выплачивается по окончании каждого
календарного квартала. Правило ст. 525 ГК диспозитивно и договором могут
быть установлены иные сроки ренты. Порядок исчисления сроков определен
главой 6 ГК. Эти правила важны для определения конкретной даты платежей, а
следовательно, и для исчисления размеров ответственности за просрочку
выплаты ренты, предусмотренной ст. 522 ГК. Вместе с тем договором могут
быть установлены и конкретные сроки платежей, например, до 10 числа 1-го
месяца после квартала, за который осуществляется платеж.
Учитывая длительный характер платежей по договору постоянной ренты и
возможность изменения реальной стоимости денег, п. 3 ст. 524 ГК
устанавливает, что размер выплачиваемой ренты изменяется пропорционально
изменению расчетного показателя, установленного законодательными актами.
Размеры расчетных показателей на каждый год определяются законами “О
государственном бюджете”, принимаемыми ежегодно, и обычно дифференцируются
по квартально.
Период выплаты постоянной ренты может быть весьма длительным. Ведь
постоянная рента потому и называется постоянной, что конечный срок её
выплаты не устанавливается, а предусматриваются лишь периодические сроки
выплаты. Со временем в период выплаты ренты экономическое положение сторон
и возможность исполнения договора плательщиком ренты могут существенно
изменится. Поэтому ГК в целях охраны интересов сторон по обязательству
ренты предусматривает возможность его прекращения по инициативе каждой из
сторон обязательства. Это прекращение обязательства может происходить путем
выкупа ренты (ст. 526 — 528 ГК).
Под выкупом ренты понимается основание прекращения обязательства
посредством выплаты плательщиком ренты определенной денежной суммы её
получателю. Выкуп — это специфическое основание прекращение обязательства
характерное по законодательству Казахстана по обязательству ренты. В п. 1
ст. 367 ГК, перечисляющем основания прекращения обязательств, выкуп среди
таких оснований прямо не предусмотрен. Но пунктом 3 ст. 367 ГК установлено
правило, по которому законодательством и договором могут быть предусмотрены
и иные основания прекращения обязательств, кроме перечисленных в п. 1 этой
статьи. Таким основанием, в частности, является выкуп ренты,
предусмотренный нормами комментируемой главы. Выкуп как основание
прекращения обязательств наиболее близок к отступному, предусмотренному
статьей 369 ГК. Однако отступное по статье 369 ГК предусматривается
соглашением сторон, а выкуп постоянной ренты предусмотрен императивными
нормами закона. Согласно п. 3 ст. 526 ГК условия договора об отказе
плательщика постоянной ренты от права на её выкуп недействительно.
Выкуп постоянной ренты может быть осуществлен её плательщиком как по
желанию самого плательщика (п. 1 ст. 526 ГК), так и по требованию
получателя ренты (ст. 527 ГК).
Законом не предусмотрен срок, по истечении которого с момента
заключения договора плательщик по своей инициативе может выкупить ренту. Но
договором в интересах получателя ренты может быть предусмотрено, что право
выкупа постоянной ренты не может быть осуществлено при жизни получателя
ренты либо в течение иного срока, не превышающего 30 лет с момента
заключения договора.
Выкуп постоянной ренты по требованию получателя ренты может
осуществляться в случаях, предусмотренных императивными и диспозитивными
нормами закона (подпункты 1 -4 ст. 527 ГК), например, в случае нарушения
плательщиком ренты своих обязательств по обеспечению выплаты ренты, а также
в иных случаях, предусмотренных договором (подпункт 5 ст. 527 ГК).
Статьей 528 ГК регламентируется выкупная цена ренты. По общему правилу
п. 1 ст. 528 ГК выкупная цена постоянной ренты как при выкупе её по
инициативе плательщика, так и по требованию получателя определяется
договором ренты. Если же условия о цене, по которой выкупается рента,
договором не определено, она определяется ст. 528 ГК по-разному, в
зависимости от того было ли предано плательщику ренты её получателем
имущество под выплату ренты за плату и бесплатно. Если имущество было
передано за плату, то выкупная цена равна годовой сумме рентных платежей п.
2 ст. 528 ГК. При передаче имущества под выплату ренты бесплатно выкупная
цена считается из годовой суммы рентных платежей и цены переданного
имущества.
Риск случайной гибели или случайного повреждения имущества, переданного
под выплату ренты, регламентируется ст. 529 ГК.
По общему правилу п. 1 ст. 190 ГК риск случайной гибели или случайной
порчи отчуждаемых вещей переходит на приобретателя одновременно с
возникновением у него права
