1. Понятие и признаки юридического лица. Учредительные документы юридических лиц: содержание виды. Порядок государственной регистрации юридических лиц в РФ.
Согласно ст. 48 ГК юридическим лицом признается организация, которая имеет в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении обособленное имущество и отвечает по своим обязательствам этим имуществом, может от своего имени приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права, нести обязанности, быть истцом и ответчиком в суде. Юридические лица должны иметь самостоятельный баланс или смету (ч. 1 ст. 48 ГК).
Юридическое лицо — субъект права, выступающий в гражданском обороте и в суде от своего имени, который может иметь обособленное имущество и отвечать им по своим обязательствам.
Признаки юридического лица – это такие внутренние присущие ему свойства, каждое из которых необходимо, а все вместе – достаточны для того, чтобы организация могла признаваться субъектом гражданского права.
Признаками юридического лица являются:
— «Организационное единство юридического лица. Проявляются прежде всего в определенной иерархии, соподчинении органов управления (единоличных или коллективных), составляющих его структуру, и в четкой регламентации отношений между его участниками. Благодаря этому становится возможным превратить желания множества участников в единую волю юридического лица в целом, а также непротиворечиво выразить эту волю вовне.
— Имущественная обособленность организации. Заключается в ее способности обладать обособленным (отделением от других субъектов) имуществом. Она присуща всем без исключения юридическим лицам даже тогда, когда в действительности организация не обладает наличным имуществом на праве собственности (либо на ограниченных вещных правах).
- Вступление в гражданском обороте от собственного имени. Означает возможность от своего имени приобретать и осуществлять гражданские права и нести обязанности.
— Самостоятельная имущественная ответственность юридического лица. Указывает на то, что участники (учредители) юридического лица не отвечают по его обязательствам, а юридическое лицо не отвечает по обязательствам первых. Иными словами, каждое юридическое лицо самостоятельно несет гражданско-правовую ответственность по своим обязательствам. Необходимой предпосылкой такой ответственности являются наличие у юридического лица обособленного имущества, которое при необходимости может служить объектом притязаний кредиторов. Исключение составляют случаи, прямо предусмотренные в законе (например, полные товарищества, общества с дополнительной ответственностью).
Перемена лиц в обязательстве
... перемены лиц в обязательстве; 2. Определить основания и порядок перехода прав кредитора к другому лицу, а также перевода долга. Глава 1. Перемена лиц в обязательстве как институт гражданского права 1.1 Сущность перемены лиц в обязательстве Понятие «обязательство» многозначно и употребляется в ...
- Способность быть ответчиком и истцом в суде. Указывает на то, что организация может выступать от своего имени в судебном процессе, как в качестве истца, так и в качестве ответчика.
- Легализация. Заключается в том, что организация признается субъектом права с момента ее государственной регистрации в соответствующих органах.
Учредительные документы наряду с законодательством согласно ст. 52 ГК являются правовой основой деятельности юридического лица. В них учредители конкретизируют общие нормы права применительно к своим интересам. Их состав для разных видов лиц различен:
—
- учредительный договор для хозяйственных товариществ;
—
- учредительный договор и устав для обществ с ограниченной и дополнительной ответственностью, а также для ассоциаций (союзов),
—
- устав для всех остальных организаций.
Учредительный договор — консенсуальный гражданско-правовой договор, регулирующий отношения между учредителями в процессе создания и деятельности юридического лица и представляющий собой разновидность договора о совместной деятельности.
Он заключается только в письменной (простой или нотариальной) форме и вступает в силу, как правило, с момента его заключения.
Устав — локальный нормативный акт юридического лица, определяющий его статус и регулирующий отношения между юридическим лицом и его участниками в процессе его деятельности.
Как основополагающий правовой акт юридического лица, устав утверждается высшим органом его управления, как правило, общим собранием участников, и вместе со всеми учредительными документами подлежит государственной регистрации. Устав вступает в силу с момента его регистрации одновременно с регистрацией самого юридического лица.
Некоторые некоммерческие организации могут действовать также на основе общего положения об организациях данного вида или общего устава общественного объединения.
Согласно ст.51 ГК юридическое лицо подлежит государственной регистрации в уполномоченном государственном органе в порядке, определяемом законом о государственной регистрации юридических лиц. Данные государственной регистрации включаются в единый государственный реестр юридических лиц, открытый для всеобщего ознакомления.
Порядок государственной регистрации юридических лиц определён Федеральным законом от 8 августа 2001 г. N 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц».
Согласно Постановлению Правительства РФ от 17 мая 2002 г. N 319 «Об уполномоченном федеральном органе исполнительной власти, осуществляющем государственную регистрацию юридических лиц» (с изменениями от 12 августа 2002 г.), таким регистрирующим органом является Министерство РФ по налогам и сборам.
Юридическое лицо считается созданным со дня внесения соответствующей записи в единый государственный реестр юридических лиц.
Государственной регистрации в регистрирующем органе, которая включает следующие этапы:
1. Разработка и формирование пакета учредительных документов, необходимых для регистрации юридического лица.
2. Открытие накопительного счета в банке.
3. Предоставление пакета документов в регистрирующий орган и получение свидетельства о государственной регистрации.
Дееспособность физического лица. Правовое регулирование деятельности ...
... совершением действий в отношении государственной регистрации гражданина, как индивидуального предпринимателя, с одной стороны, и распространением на физических лиц-предпринимателей правил нормативно-правовых актов, регулирующих предпринимательскую деятельность юридических лиц (ст.ст. 50-54 ГК ...
4. Утверждение эскиза печати и ее изготовление, получение справки о присвоении кодов Госкомстата.
5. Предоставление необходимых документов во внебюджетные фонды в целях постановки на учет юридического лица (пенсионный фонд, фонд медицинского страхования, фонде социального страхования.
6. Открытие расчетного счета в банке.
7. Регистрация расчетного счета в инспекции МНС.
Для юридических лиц, создаваемых в форме акционерного общества, регистрация выпуска акций (проспекта эмиссии) в соответствии с действующим законодательством.
Документы на регистрацию первичной эмиссии должны предоставляться не позднее одного месяца с момента государственной регистрации акционерного общества.
Процедура регистрации акций состоит из следующих этапов:
- ¨ принятие решения о выпуске акций;
- ¨ государственная регистрация акций;
- За созданием коммерческих организаций контроль осуществляется также со стороны антимонопольных органов.
Важным параметром, определяющим конкретные действия по регистрации нового предприятия, является специализация (вид деятельности) создаваемой фирмы, а также конкретная организационно-правовая форма.
Следует помнить о том, что превышение 10-дневного срока с момента получения свидетельства о государственной регистрации до постановки на учет в Фонде социального страхования повлечет наложение штрафа в размере 5000 руб. в соответствии с Налоговым кодексом Российской Федерации и Кодексом Российской Федерации об административных правонарушениях.
Для удобства государственной регистрации и в соответствии с положениями Закона заявители имеют право представлять документы на регистрацию как на бумажном носителе (в т.ч. по почте), так и в электронном виде.
Помимо регистрации учредительных документов вновь образуемого юридического лица государственной регистрации подлежат также печати и штампы этого юридического лица.
Регистрирующий орган проверяет соблюдение необходимых для создания субъекта права условий, регистрирует учредительные документы и принимает решение о признании организации юридическим лицом. После этого основные данные об организации включаются в единый государственный реестр юридических лиц и становятся доступными для всеобщего обозрения.
Отказ в регистрации допускается лишь в случаях несоответствия учредительных документов закону и несоблюдения установленного порядка образования юридического лица. Отказ, а также уклонение регистрирующего органа от регистрации могут быть обжалованы в суде.
Прекращение деятельности организации происходит в результате ее реорганизации кроме выделения или ликвидации и носит окончательный характер и прекращение правоспособности.
Если при реорганизации все права и обязанности организации переходят к иным субъектам права т.е. происходит универсальное правопреемство, то при ее ликвидации прекращение деятельности происходит без такого перехода.
1. Солидарная, субсидиарная ответственность субъектов гражданского права. Раскройте содержание данных правовых категорий, приведите примеры применения этих видов ответственности из норм ГК РФ.
Субсидиарная ответственность, разновидность гражданско-правовой ответственности. Дополнительная ответственность лиц, которые наряду с должником отвечают перед кредитором за надлежащее исполнение обязательства в случаях, установленных законом (например, субсидиарная ответственность родителей за вред, причиненный несовершеннолетними в возрасте от 15 до 18 лет) или договором (например, ответственность организации-гаранта по договору банковской ссуды).
Курсовая работа ответственность юридического лица
... об административных правонарушениях». Целью данной работы является рассмотрение административной ответственности юридических лиц, как в России, так и на международном уровне. Для достижения поставленной ... расширяя тем самым права человека и гражданина, увеличивая привлекательность государственной власти, как гаранта правопорядка общества. В отечественном законодательстве понятие ответственности ...
Субсидиарная ответственность является правовой формой, гарантирующей обеспечение интереса кредитора в получении исполнения по основному обязательству или возмещение вреда. Суть ее заключается в том, что при невозможности удовлетворения требований кредитора основным должником к ответственности наряду с ним привлекаются и другие лица. ГК РФ предусматривает возможность применения субсидиарной ответственности во многих нормах (п. 3 ст. 56; п. 1 ст. 75; п. 1 ст. 95; п. 2 ст. 105; п. 2 ст. 107; п. 5 ст. 115; п. 4 ст. 116; п. 2 ст. 120; п. 2 ст. 121; ст. 1074).
Кроме того, субсидиарная ответственность может быть предусмотрена иными правовыми актами (п. 2 ст. 8; ст. 13 Закона РФ «О производственных кооперативах»; ст. 25 Закона РФ «О потребительской кооперации в РФ») или условиями обязательства. Субсидиарная ответственность в юридической литературе традиционно рассматривается как ответственность в обязательствах с множественностью лиц (наряду с долевыми и солидарными обязательствами).
С таким подходом нельзя согласиться. Субсидиарные обязательства не укладываются в правовую модель обязательств с множественностью лиц. В договорных субсидиарных обязательствах с самого начала нет множественности лиц. Субъекты являются сторонами двух взаимосвязанных, но различных обязательств: основного, например кредитного договора (кредитор — банк, должник — заемщик), и дополнительного, например договора поручительства (кредитор — банк, должник — поручитель).
Лицо, несущее субсидиарную ответственность, не совершает никакого правонарушения, поэтому не может ставиться и вопрос о его вине. Оно лишь исполняет обязательство, возложенное на него договором или законом. Исключение представляет случай, предусмотренный абз. 2 п. 3 ст. 56 ГК РФ и абз. 3, 4 п. 3 ст. 6 Федерального закона «Об акционерных обществах». В п. 3 ст. 56 ГК РФ говорится о случаях, когда наступает несостоятельность (банкротство) юридического лица в результате выполнения указаний других органов, других юридических лиц, которые имеют право давать такие указания либо влиять иным образом на деятельность юридического лица. В этих случаях наступает субсидиарная ответственность учредителей, собственников имущества или других лиц, давших такого рода указания. Федеральный закон «Об акционерных обществах» пошел в этом направлении еще дальше. В ст. 6 установлено, что банкротство дочернего общества, наступившее по вине основного общества, влечет субсидиарную ответственность последнего при условии, что основному обществу было заведомо известно, что в результате исполнения его обязательных указаний дочернее общество окажется несостоятельным (банкротом).
По нашему мнению, данную норму окажется достаточно сложно реализовать на практике. Доказать наличие вины основного общества в наступлении банкротства дочернего общества, а тем более заведомость действий основного общества, будет более чем проблематично.
В соответствии со ст. 399 ГК РФ для применения субсидиарной ответственности обязательно наличие одного из следующих условий: 1) основной должник отказался удовлетворить требование кредитора; 2) кредитор не получил от основного должника в разумный срок ответа на предъявленное требование.
Договор проката и защита прав потребителей
... договором проката не является. Если, к примеру, строительная компания передает своему сотруднику в прокат компьютер для подготовки дипломной работы, ... работы: всестороннее изучение и анализ договора проката и защиты прав потребителей в условиях действия договора проката. Достижению цели способствует решение изучение общих положений договора проката; исследование и анализ содержания договора проката; ...
Кроме того, для применения субсидиарной ответственности необходимо, чтобы указанное требование не могло быть удовлетворено путем зачета требования к основному должнику, а также требование кредитора не могло быть удовлетворено путем бесспорного взыскания средств с основного должника. Кредитор может удовлетворить свое требование о бесспорном списании денежных средств со счета должника, если это предусмотрено договором между должником (клиентом) и банком; если это вытекает из судебного решения; а также в случаях, предусмотренных законом.
Представляется, что исходя из смысла ст. 120 ГК РФ, в которой говорится только о денежных средствах, находящихся в распоряжении учреждения, а также учитывая, что учреждения являются некоммерческими организациями, финансово зависимыми от собственника, следует признать, что ответственность учреждений ограничивается лишь денежными средствами, выделенными собственником для их нормального функционирования. При недостаточности этих средств для удовлетворения требований кредиторов собственник должен нести субсидиарную ответственность.
Солидарная Ответственность — (от фр. solidarile — общность) — в гражданском праве РФ — разновидность гражданско-правовой ответственности по обязательству, в котором имеется несколько должников. В соответствии со ст. 322 ГК РФ солидарная обязанность (ответственность) или солидарное требование возникает, если солидарность обязанности или требования предусмотрена договором или установлена законом, в частности при неделимости предмета обязательства. Обязанности нескольких должников по обязательству, связанному с предпринимательской деятельностью, равно как и требования нескольких кредиторов в таком обязательстве, являются солидарными, если законом, иными правовыми актами или условиями обязательства не предусмотрено иное. При Солидарной ответственность. кредитор вправе требовать исполнения как от всех должников совместно, так и от любого из них в отдельности, притом как полностью, так и в части долга Кредитор, не получивший полного удовлетворения от одного из солидарных должников, имеет право требовать недополученное от остальных солидарных должников. Солидарные должники остаются обязанными до тех пор, пока обязательство не исполнено полностью. В случае солидарной обязанности должник не вправе выдвигать против требования кредитора возражения, основанные на таких отношениях других должников с кредитором, в которых данный должник не участвует. Исполнение солидарной обязанности полностью одним из должников освобождает остальных должников от исполнения кредитору. Если иное не вытекает из отношений между солидарными должниками, то должник, исполнивший солидарную обязанность, имеет право регрессного требования к остальным должникам в равных долях за вычетом доли, падающей на него самого, а неуплаченное одним из солидарных должников должнику, исполнившему солидарную обязанность, падает в равной доле на этого должника и на остальных должников. Эти правила применяются соответственно при прекращении Солидарной ответственности зачетом встречного требования одного из должников.
Однако судебная практика пошла по иному пути. Уже в Постановлении 51-го Пленума Верховного Суда СССР от 21 июля 1935 г. «О солидарной ответственности осужденных за причиненный материальный ущерб» указывается на недопустимость привлечения к солидарной ответственности наряду с лицами, виновными в хищении или растрате, также лиц, осужденных по тому же делу за небрежное, халатное отношение к работе. Это положение нашло дальнейшее развитие в Постановлении № 6 Пленума Верховного Суда СССР от 28 мая 1954 г. «О судебной практике по взысканию материального ущерба, причиненного преступлением», в п. 4 которого говорится: «Солидарную ответственность должны нести лица, причинившие ущерб совместными действиями. Недопустимо возлагать солидарную ответственность на лиц, которые осуждены по одному делу, но за самостоятельные преступления, не связанные общим намерением, или на лиц, из которых одни, например, осуждены за хищение, а другие — за халатность или некорыстные злоупотребления, хотя бы действия последних в какой-то мере объективно и способствовали первым совершить хищение» .
Договор продажи недвижимости
... правоприменительной практики в отношении договора о недвижимости. В соответствии с целью в дипломной работе решены следующие задачи: дать понятие договора купли-продажи, изучить его особенности; выделить ... А66-4844-034 заявитель оспаривал правомерность отказа в государственной регистрации права собственности на асфальтобетонную площадку, указывая, что у заявителя имеются все необходимые технические ...
При субсидиарной ответственности учитываются деньги на счетах должника и его имущество. И лишь при недостаточности этих средств и имущества основного должника, кредитор вправе обращаться с требованием к поручителю.
Указанные обязательства поручителя по согласованию сторон могут распространяться и на все изменения к основному договору, и которые могут быть внесены в него в будущем, в частности при изменении процентной ставки за пользование кредитом, сроков гашения кредита.
По условиям договора поручительства ответственность поручителя может быть ограничена, но об этом в тексте договора должна быть произведена прямая оговорка (например, «поручитель несет ответственность только за возврат основного долга, но не отвечает за возврат должником процентов и неустойки») и наличие указания на обязательство, за исполнение которого поручитель ручается, и сумму, в пределах которой действует поручитель. В случае если конкретный объем ответственности не установлен, поручитель отвечает перед кредитором в полном объеме, как и должник.
Задача 1
Гражданин Осокин без оформления юридических документов построил в селе Верх-Тула Новосибирского района одноэтажный жилой дом площадью 80 кв.м. При каких условиях и в каком порядке он может приобрести статус собственника жилого помещения. С какого момента возникает право собственности у лица, осуществившего самовольную постройку? Перечислите нормативные акты, регулирующие данные правоотношения.
Самовольной постройкой является жилой дом, строение, сооружение, другая недвижимость, построенная на земельном участке, не отведенном для этих целей по закону, либо построенное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Такое определение приведено в п. 1 ст. 222 Гражданского кодекса РФ.
Эти права можно признать в двух случаях, оба из которых перечислены в п. 3 ст. 222 Гражданского кодекса РФ:
1) право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, осуществившим постройку на земле, которая ему не принадлежит, если земля будет предоставлена этому лицу под возведенную постройку;
2) право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, в собственности, владении или пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.
Купля-продажа недвижимости по действующему гражданскому законодательству РФ
... таковым лишь после государственной регистрации. Оно объективно существует и до этого акта (иначе регистрация невозможна), но права на недвижимость возникают после его совершения. Не регистрация превращает имущество в недвижимое, но «стабильность ...
Как зарегистрировать права на самовольную постройку?
Как указывалось выше, существует два исключения из общего правила, когда можно зарегистрировать право собственности на самовольную постройку, однако все они связаны с судебными разбирательствами.
Поэтому чтобы получить право собственности на самовольную постройку, необходимо инициировать судебное разбирательство. Для этого нужно подать иск в суд — в тот, за которым закреплена территория, где находится построенный объект .
Исковое заявление должно содержать следующие данные :
1) наименование суда, в который подается исковое заявление;
2) наименование истца, его местонахождение или место жительства;
3) наименование ответчика, его местонахождение или место жительства;
4) требования истца к ответчику со ссылкой на законы и иные нормативные правовые акты, а при предъявлении иска к нескольким ответчикам — требования к каждому из них;
5) обстоятельства, на которых основаны исковые требования, и подтверждающие эти обстоятельства доказательства;
6) перечень прилагаемых документов.
В заявлении могут быть также указаны и иные сведения, в том числе номера телефонов, факсов, адреса электронной почты, если они необходимы для правильного и своевременного рассмотрения дела.
После вступления в силу судебного акта нужно обратиться в государственные регистрирующие органы — чтобы зарегистрировать право собственности на самовольную постройку. Такие права регистрируются на общих основаниях, то есть при оплате государственной пошлины — указано в п. 1 ст. 28 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Подача искового заявления в суд
При подаче искового заявления в суд общей юрисдикции необходимо представить два пакета необходимых документов, один из которых направляется ответчику самим судом. А в арбитражный суд нужно представить квитанцию о том, что вы сами отправили данные документы ответчику.
Единственная особенность — регистратору запрещено отказывать в государственной регистрации права, установленного решением суда. Правда, если решение суда не содержит сведений, необходимых для регистрации, регистратор или правообладатель вправе запросить суд о порядке исполнения данного решения.
Задача 2
Граждане договорились о заключении сделки купли-продажи дачного дома с земельным участком по цене 150 тыс. рублей. В доказательство своей договоренности, покупатель передал продавцу задаток в сумме 30 тыс. рублей. Единый договор составлен не был. Стороны заключили лишь соглашение о задатке, в котором указывался предмет договора купли-продажи. Через две недели продавец заявил, что цена, согласованная сторонами, является очень низкой, и он желает продать дачу по цене 200 тыс. рублей. Покупатель потребовал возврата задатка в двойном размере, на что продавец заявил, что не отказывается от заключения договора, следовательно, оснований для возврата задатка нет.
Может ли быть признан заключенным договор купли-продажи дачного дома с земельным участком? Есть ли основания возврата задатка? Чем отличается задаток от аванса? Ответ обоснуйте.
По договору купли-продажи недвижимости (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимое имущество, как-то: земельный участок, здание, сооружение, квартиру и иное недвижимое имущество .
Понятие и содержание договора продажи недвижимости
... Цель данной курсовой: рассмотреть понятие и элементы договора продажи недвижимости, содержание договора продажи недвижимости, а также особенности продажи жилых помещений. Основная часть 2.1 Понятие и элементы договора продажи недвижимости По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется ...
Нормы ГК РФ применяются к сделкам с земельными участками, в том числе и к продаже земельных участков, только в той мере, в какой их оборот допускается земельным законодательством.
Сторонами договора продажи недвижимости могут быть любые физические и юридические лица, в том числе и субъекты предпринимательской деятельности.
Существенными условиями договора продажи недвижимости являются условия о предмете и цене. Условие о предмете договора должно содержать такие данные, которые позволяют определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, т. е. данные, позволяющие определить расположение недвижимого имущества на соответствующем земельном участке или в составе другого недвижимого имущества. Если в договоре отсутствуют такие данные, то условие о недвижимом имуществе считается не согласованным, а договор — незаключенным.
Предметом договора продажи недвижимости может быть здание, сооружение или другая недвижимость, находящаяся на земельном участке, но не являющемся предметом договора продажи и находящемся в собственности продавца. В этом случае одновременно с передачей прав собственности на такую недвижимость покупателю передаются права на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования. Права покупателя недвижимости на соответствующий земельный участок: право собственности, право аренды или иное право определяются договором продажи недвижимости.
Если земельный участок не принадлежит продавцу недвижимости на праве собственности, то для продажи недвижимости согласия собственника этого земельного участка не требуется, если такая продажа недвижимости не противоречит условиям пользования земельным участком, установленным законом или договором. В этом случае покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимого имущества.
Предметом договора продажи недвижимости может быть земельный участок без передачи в собственность покупателя здания, сооружения или другой недвижимости, которая расположена на этом земельном участке и находится в собственности продавца. В этом случае в договоре продажи земельного участка определяются условия, на которых за продавцом сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования.
Если в договоре продажи земельного участка такие условия не определены, то действует правило, в соответствии с которым продавец сохраняет право ограниченного пользования (сервитут) той частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования в соответствии с ее назначением.
Передача недвижимого имущества продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Именно после вручения имущества покупателю и подписания сторонами документа о передаче (акта приема-передачи) обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным. Это правило действует тогда, когда иное не установлено законом или договором.
Переход права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации в установленном законом порядке.
Договор купли продажи недвижимости
... договора купли-продажи; - охарактеризовать требования к содержанию договора купли-продажи жилой недвижимости; - исследовать особенности формы и государственная регистрация договора купли-продажи жилой недвижимости; - рассмотреть вопросы цены договора, ... В приложении приведена форма договора купли-продажи недвижимости. 1. Недвижимость как предмет договора купли-продажи 1.1. Понятие недвижимого ...
Существенным условием договора продажи недвижимости является условие о цене. В соответствии со ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. Если условие о цене не согласовано сторонами, договор также считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК РФ, не применяются.
Существенным условием договора продажи жилых помещений (жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры), в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.
Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность. В соответствии со ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом. С момента государственной регистрации такой договор считается заключенным. Несоблюдение требования о государственной регистрации такого договора влечет его недействительность.
Задаток представляет собой один из способов обеспечения обязательств. В соответствии со ст. 380 ГК РФ задаток – это денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне как доказательство, что договор купли-продажи в дальнейшем будет заключен и исполнен.
Задаток несет две функции: функцию предоплаты (авансовый платеж), поскольку стоимость квартиры впоследствии уменьшается на сумму переданного задатка, а также гарантийную функцию.
Правило задатка: «При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения, задаток должен быть возвращен», – статья 416 Гражданского кодекса РФ. Существенным отличием задатка от аванса является ответственность за его нарушение.
Если покупатель (сторона, давшая задаток) отказывается от проведения сделки, то задаток остается у продавца.
Если продавец (сторона, получившая задаток) отказывается от проведения сделки, то он обязан вернуть покупателю двойной размер задатка.
Случается, что у продавца на момент продажи квартиры нет суммы денег, которая необходима для погашения коммунальных долгов и оформления документов в БТИ, поэтому от покупателя ему нужна небольшая предоплата. Если ее оформить в качестве задатка, это как раз и будет гарантией приобретения квартиры впоследствии.
Если никто не виноват, но обязанности исполнить невозможно, то есть возникли форс-мажорные обстоятельства – к примеру, стихийное бедствие, пожар или смерть одного из участников сделки, тогда продавец просто отдает задаток покупателю без штрафов.
Соглашение о задатке должно быть совершено в письменной форме независимо от суммы задатка (ст. 380 Гражданского кодекса РФ).
Законом не установлен такой размер, стороны сделки определяют его самостоятельно. Однако в любом случае задаток не должен превышать сумму, указанную в самом соглашении о задатке, либо указанную в договоре купли-продажи.
Что касается письменной формы, то соглашение о задатке может быть составлено как в произвольной форме – расписка, так и на «фирменном» бланке. И пусть расписка вас не смущает своей кажущейся простотой и несерьезностью. Имейте в виду, что как в Российском, так и в Международном праве расписка является не менее весомым документом, чем любые другие формы договоров, и нотариальное заверение такой расписки совершенно необязательно, причем независимо от суммы задатка! Главное, чтобы она была правильно составлена. Специального бланка для расписки закон не предусматривает. В ней должны быть указаны фамилии, имена и отчества сторон, их паспортные данные, место жительства, сумма задатка и сроки исполнения обязательств. Нотариального удостоверения такое соглашение не требует.
Однако, несмотря на то что задаток является определенной гарантией исполнения обязательств, на практике наиболее распространенным способом обеспечения заключения договора при осуществлении сделок с недвижимостью является аванс.
Аванс – это денежная сумма, которая в соответствии с действующим законодательством заранее выдается юридическому или физическому лицу для покрытия предстоящих расходов, связанных с оплатой выполненных работ, оказанных услуг. Аванс является предварительным способом расчетов.
Ни в одной статье гражданского законодательства нет понятия аванс. Тем не менее такая форма договора применяется примерно в 60% сделок с недвижимостью. Аванс в отличие от задатка выполняет только платежную функцию. И хотя его размер составляет минимум от полной стоимости недвижимости, его внесение играет существенную роль на начальном этапе планируемой сделки. Аванс – это предварительный способ расчетов, и по закону он должен быть возвращен в любом случае, если сделка не состоялась. Аванс возвращается за вычетом уже произведенных затрат (реклама в печати, сбор и проверка документов и др.).
Так, если покупатель (сторона, давшая аванс) отказывается от проведения сделки, то аванс остается у продавца. А если продавец (сторона, принявшая аванс) отказывается от проведения сделки, то аванс подлежит возврату в полном объеме. Аванс всегда возвращается за вычетом затрат.
П. 3. ст. 380 ГК РФ говорит о том, что в случае сомнения в отношении того, является ли сумма задатком (например, не составлено письменное соглашение о задатке), она считается уплаченной в качестве аванса.
Как и в случае с задатком, соглашение о внесении аванса должно быть совершено в письменной форме. При этом к составлению авансового соглашения надо подходить не менее внимательно, чем к соглашению о задатке, поскольку в отличие от задатка аванс практически не защищен законодательно. Чем по большему кругу вопросов стороны достигнут договоренности и отразят это письменно в соглашении, тем меньше потом будет проблем и столкновений интересов.
По мнению экспертов, для покупателя более выгодным способом внесения предварительного платежа является задаток, поскольку такая форма гарантирует его спокойствие в ожидании окончательного оформления сделки. Для продавца задаток выгоден, если речь идет о «чистой продаже» и он серьезно намерен обратить недвижимость в деньги. В ином случае заключается договор аванса с условием, что по истечении определенного обеими сторонами срока указанная сумма будет считаться задатком. Если же сроки не соблюдаются, то авансовая сумма или просто возвращается, или авансовое соглашение продлевается.
Ну как не было заключено не какого договора о купли-продажи, а в соответствии со ст.555 при отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условие цены, договор о ее продажи считается не заключенным. И продавец должен вернуть задаток покупателю, так как сделка не действительна о купли продаже.
Нормативные акты
1. Гражданский кодекс ч.1.от 30.11. 1994 г. N 51-ФЗ. «Российская газета» от 8 декабря 1994 г; ч.2 от 26.01.1996 N 14-ФЗ; ч.3 от 26.11.2001 N 146-ФЗ; ч.4 от 18.12.2006 N 230-ФЗ
2. Федеральный закон «О государственной регистрации юридических лиц» № 129-ФЗ от 08.08.2001 г./Российская газета, №153-154 10.08. 2001г;
3. Федеральный закон «О приведении законодательных актов в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации юридических лиц» № 31-ФЗ от 21.03.2002 г.
4. Сборник постановлений Пленума Верховного Суда СССР. 1924—1963 гг. Изд. 2-е. М., Изд. «Известия Советов депутатов трудящихся СССР», 1964, стр. 352
5. Арбитражного процессуального кодекса РФ от 24.07.2002 N 95-ФЗ
Литература
[Электронный ресурс]//URL: https://urveda.ru/referat/yuridicheskie-litsa-ponyatiya-vidyi/
6. Закупень Т.Е. Проблемы регистрации юридических лиц // Законодательство. 2000. N 5; Спектор Е.И. Развитие административного законодательства о государственной регистрации // Журнал российского права. 2002. N 7.
7. Диаконов В.В Гражданское право РФ (Общая часть): Учебное пособие. // Allpravo.Ru — 2003.
Сборник действующих постановлений Пленума и директивных писем Верховного Суда СССР. 1924—1944 гг. М., Юриздат, 1946, стр. 179, 180.
Сборник постановлений Пленума Верховного Суда СССР. 1924—1963 гг. Изд. 2-е. М., Изд. «Известия Советов депутатов трудящихся СССР», 1964, стр. 352
п. 1 ст. 38 Арбитражного процессуального кодекса РФ
п. 2 ст. 125 Арбитражного процессуального кодекса РФ
ст. 130 ГК РФ
