Любой в реальной действительности существует в единстве физических, экономических, социальных и правовых свойств, каждое из которых может в соответствующих случаях выступать в качестве основного (определяющего) в зависимости от жизненных ситуаций, целей и стадий анализа.
На юридическом уровне недвижимость – совокупность публичных и частных прав, устанавливаемых государством с учетом отечественных особенностей и международных норм.
Недвижимое имущество как товар – это объект сделок (купли-продажи, дарения, залога и др.), удовлетворяющий различные реальные или потенциальные потребности и имеющий определенные качественные и количественные характеристики Как и любой товар, недвижимость имеет потребительскую и .
Определение недвижимости
«Рынок недвижимости — это взаимосвязанная система рыночных механизмов, обеспечивающих создание, передачу, эксплуатацию и финансирование объектов недвижимости», он представляет собой совокупность региональных, локальных рынков, существенно отличающихся друг от друга по уровню цен, уровню риска, эффективности инвестиций в недвижимость и т. д.
Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, т. к. рынок труда, рынок капитала, рынок товаров и услуг и т. д. для своего существования должны иметь или арендовать для своей деятельности необходимые им помещения.
Российский рынок недвижимости отражает все проблемы переходной экономики и характеризуется неравномерным развитием своих сегментов, несовершенной законодательной базой и низкой инвестиционной активностью граждан и юридических лиц. Вместе с тем этот рынок представляет собой перспективную сферу вложения капитала.
Величина спроса как и предложения на объекты недвижимости во многом определяется географическим (местонахождение объекта на территории города, области) и историческим (дома разного периода постройки) факторами; состоянием инфраструктуры в районе объекта недвижимости (наличие подъездных путей, дорог, метро и других видов транспортной магистрали, предприятий торговли и бытового обслуживания, парков, других мест массового отдыха и т. д.).
Все эти операции в условиях рыночной экономики осуществляются с использованием рыночных механизмов, а потому они составляют рынок недвижимости.
Рынок недвижимости как составная часть рыночного пространства обладает «классическими условиями» — экономическими спадами и подъемами
Посредством рыночного механизма и государственного регулирования рынок недвижимости обеспечивает:
Оценка объектов недвижимости, не завершенного строительством
... основу оценки рыночной стоимости недвижимости; Дать характеристику объекту оценки и его окружению; Обосновать рыночную стоимость объекта оценки на основе трех общепринятых подходов; Дать рекомендации по увеличению рыночной стоимости объекта оценки. Объект исследования дипломной работы ...
- создание новых объектов недвижимости;
- передачу прав на недвижимость;
- установление равновесных цен на объекты недвижимости;
- эксплуатацию (управление) объекта недвижимости;
- распределение пространства между конкурирующими вариантами.
2. Развития
Одним из неотъемлемых условий эффективного функционирования экономики в национальном масштабе является высокий уровень развития рынка недвижимости . Наличие развитой сферы недвижимости способствует во многом реализации одного из основных принципов рыночной экономики — индивидуальной обособленности и свободе хозяйственной деятельности экономических агентов, а также созданию благоприятных условий для существования и воспроизводства производительных сил общества.
Сравнительно недолгая история становления и развития рынка недвижимости на современном этапе во многом обуславливает его недостаточную изученность и фактическое отсутствие адекватных (эффективных) подходов к его регулированию. Рынок недвижимости начал формироваться и получил наиболее динамичное , отчасти стихийное развитие в переходный период к рыночной экономике. Анализ текущего состояния рынка недвижимости, изучение тенденцией его развития и наиболее эффективных направлений государственного регулирования необходим. Все большая интеграция российской экономики в мировое хозяйство оказывает значительное влияние на развитие отечественного рынка недвижимости.
Основная часть жилого фонда, находящаяся сейчас в эксплуатации, была введена в период с 1956-го по 1990-е годы. В то время было построено примерно 2,1 млрд. кв. м жилья, В середине 50-х годов. объем вводимого в эксплуатацию жилья вырос в два раза и вышел на уровень 56 млн. кв. м в год.
Строительство нового жилья, около 27 млн. кв. м в год, пришлась на– панельные дома, которыми застраивались новые районы в крупных городах. Предельный эксплуатационный срок таких домов колеблется от 25 до 50 лет. То есть объем ветхого и аварийного жилья ежегодно увеличивается примерно на 40-60 млн. кв. м. это значит, что в стране существует огромный спрос на жилье. Возникновение дефицита нового жилья стало следствием кризиса, охватившего страну в начале 90-х годов прошлого века. Отсутствие достаточного для поддержания темпов строительства уровня доходов, как у государства, так и у населения привело к тому, что, начиная с 1991 года в стране происходило снижение объемов ввода нового жилья. Если в период с 1986-го по 1990 год был зафиксирован «пик» годового строительства (69 млн. кв. м в год), то в 2000 году этот процесс достиг «дна» — минимального уровня за последние 50 лет – и составил 30,3 млн. кв. м.
С 2001г. по 2008г. объемы строительства жилых домов ежегодно увеличивались. В гг. годовые объемы ввода жилья в России выросли почти вдвое. В 2008г. темпы роста замедлились. И первопричиной был не кризис. В условиях быстро растущего спроса на жилье и повышения доступности в гг. девелоперы стали активно заниматься расширением масштабов бизнеса, при этом значительная часть средств направлялась на приобретение участков под будущее строительство.
Совершенствование системы управления строительством жилья на ...
... г.г.» от 17 сентября 2001 года N 675.Основная цель Программы - комплексное решение проблемы перехода к устойчивому функционированию и развитию жилищной сферы, обеспечивающее доступность жилья ... Новосибирск, анализ текущего строительства жилья, управленческое решение по совершенствованию системы управления строительством г. Новосибирска. ... является исчерпывающим, так как объем нормативно-правовой базы ...
В острой фазе кризиса наибольшие трудности возникли у крупных компаний, которые кредитовались на внешних рынках и оказались перед необходимостью погашать в условиях снижения курса рубля. В сложившихся обстоятельствах большинство девелоперов были вынуждены приостановить строительные работы на объектах низкой степени готовности, а реализация практически всех еще не запущенных проектов была отложена.
Несмотря на снизившийся спрос, многие повышали цены предложения жилья вплоть до ноября. Коррекция как рублевых, так и долларовых цен началась в большинстве регионов только в конце года.
В 2009г. кризис на рынке жилой недвижимости и в строительной отрасли продолжал углубляться. Существенно сократился объем работ, выполненных по «Строительство». По итогам года он составил 3,9 трлн руб., снизившись на 16% к уровню 2008г.
В 2009г. было отмечено снижение ввода жилья по сравнению с предыдущим годом на 6,5%, в 2010г. падение объемов строительства жилья продолжилось.
В 2010г. объем работ, выполненный организациями всех форм собственности по виду деятельности «Строительство», составил 4,2 трлн руб., снизившись на 3,5% по сравнению с предыдущим годом (в сопоставимых ценах – на 0,6%).
Объем введенного жилья сократился на 2,5%.
По итогам 2011г. объем строительного производства увеличился на 5,1% (в сопоставимых ценах), составив 5,06 трлн руб. В 2011г. введено 62,3 млн кв. м жилья (на 6,6% больше, чем в 2010г.).
За год построено 788,2 тыс. новых квартир, из них в г. – 244,9 тыс. квартир (31,1% от количества с начала года).
Положительное воздействие на ситуацию с вводом жилых домов в декабре оказали как традиционный для конца года пик ввода жилья строительными организациями , так и продолжающееся улучшение условий ипотечного жилищного кредитования.
В 2012г. объем работ, выполненных по виду деятельности «Строительство»составил 5,7 трлн рублей, или 102,4% к уровню 2011г., в г,9 млрд. рублей, или 101,6% к уровню соответствующего периода предыдущего года.
Так, за три квартала 2013 года поставлен рекорд ввода жилья в стране–485,3 тыс. квартир общей площадью 38,7 млн кВ. метров (+12% к соответствующему периоду предыдущего года).
Ввод жилья по стране по итогам года стал рекордным за последние 15 лет (с 1989 года).
Наиболее наглядно данный показатель представлен на диаграмме
Чтобы достичь европейского уровня в России ежегодно нужно строить около 140-150 млн. кв. м. жилья.
Решение жилищных проблем населения России по степени важности для государства сегодня выходит на первый план. В своем Послании Федеральному Собранию от 01.01.01 года Президент Российской Федерации сказал: «Одной из самых актуальных задач считаю обеспечение граждан доступным жильем. Это по-прежнему очень вопрос для большинства людей в России…»
Особая роль на рынке жилья принадлежит государству и , которые не только выполняют определенные функции в качестве участников рынка, но также осуществляют законодательное и нормативное регулирование происходящих на нем процессов.
Земельный рынок в современной России: проблемы и перспективы
... земельный рынок в современной России, выявить его проблемы и перспективы развития. Задачи: Описать этапы формирования земельного рынка. Проанализировать состояние современного земельного ... земельного законодательства перед гражданским при регулировании имущественных отношений по поводу земельных участков, а также принципа единства судьбы земельного участка и прочно связанной с ним недвижимостью, ...
3. Формы государственного регулирования рынка недвижимости
На рынке недвижимости государство выполняет следующие функции:
· идеологической и (концепции развития отдельных видов рынка и программы их реализации);
· инвестора в приоритетные отрасли материального производства, жилищное строительство и социально-культурную сферу;
· профессионального участника при торговле , государственными зданиями и сооружениями и другими объектами недвижимости;
· эмитента государственных и муниципальных под залог недвижимого имущества;
· регулятора, устанавливающего правила и нормы функционирования рынка недвижимости;
· верховного арбитра в спорах между участниками рынка недвижимости через систему судебных органов;
· контролера устойчивости и безопасности рынка (регистрация прав и сделок с недвижимостью).
Система государственного регулирования рынка недвижимости состоит из двух элементов:
а) государственные и муниципальные органы и организации;
- б) государственные и иные .
Различают следующие виды государственных органов и организаций по регулированию рынка недвижимости:
· Президент РФ;
· Федеральное собрание;
· Правительство РФ.
В организационном отношении государственное регулирование рынка недвижимости осуществляется в двух формах:
· путем прямого вмешательства, т. е. административным способом;
· косвенным воздействием или экономическими .
Прямое административное управление включает совокупность следующих приемов:
· создание нормативной базы законов, постановлений, инструкций, правил, положений, регулирующих функционирование рынка недвижимости в центре и в регионах;
· отбор и удостоверение статуса профессиональных участников рынка недвижимости регистрация, предоставление прав уполномоченных лиц органами исполнительной власти по совершению сделок с объектами государственной и ;
· установление обязательных требований к содержанию и качеству различных видов деятельности на рынке недвижимости и к его участникам;
· контроль за соблюдением всеми участниками рынка установленных норм и правил;
· введение запретов и санкций за отступление от нормативных требований при совершении сделок с недвижимым имуществом;
· поддержание правопорядка на рынке;
· выкуп в любых объектов недвижимости для общественных нужд.
Административное управление не связано с созданием дополнительных материальных стимулов или штрафных санкций. Оно основывается на силе государственной власти и включает в себя меры запрета, принуждения или разрешения. Например, в России введены ограничения на ведение в зонах охраны памятников истории и культуры, в санитарных, защитных, водоохранных зонах, на территориях залегания полезных ископаемых , в поселениях с особым регулированием (городах Москве, Санкт-Петербурге и др.).
Ипотечное жилищное кредитование в России
... жилищного кредитования; определить проблемы в этой сфере; предложить пути развития рынка ипотечного кредитования в России. Объектом исследования в работе выступает система ипотечного кредитования в России. ... Южелевский. 1. Теоретические основы ипотечного жилищного кредитования 1.1 Сущность ипотечного кредитования и его особенности жилищный кредит экономический недвижимость Одна из основных задач, ...
Экономические методы управления рынком недвижимости осуществляются с помощью:
а) системы налогообложения имущества и льгот (ставки налогов, освобождение от них);
- б) регулирования учетной ставки (дисконтной политики Банка России);
- в) выпуска и обращения жилищных сертификатов;
г) предоставления гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, безвозмездных субсидий для жилищного строительства на коммерческой основе;
д) реализации государственных приоритетных ;
- е) амортизационной политики;
ж) .
Высшей формой управления рынком недвижимости является программирование, реализующее многочисленные цели, методы и способы регулирования. Целевые программы бывают обычные и чрезвычайные, а по времени действия подразделяются на краткосрочные, среднесрочные и долгосрочные.
Правовое поле в сфере недвижимости сформировали программы приватизации государственного и муниципального имущества, приватизации жилищного фонда, сохранения лесов России ( гг.), развития малых и средних городов РФ ( гг.), Федеральная адресная на 1998 г., национальный проект «Доступное и комфортное жилье гражданам России» и др.
Одной из приоритетных целевых программ структурной перестройки экономики страны является Программа жилищной реформы. Она определяет принципиальные положения долгосрочной государственной жилищной политики по осуществлению следующих задач:
· создание правовой базы в целях осуществления жилищной реформы;
· преодоление сокращения объемов жилищного строительства;
· изменение структуры жилищного фонда и жилищного строительства по формам собственности, по , типам зданий и технологии возведения;
· поэтапный перевод жилищной сферы в режим функционирования при обеспечении социальной защиты малоимущих групп населения;
· жилищного строительства и жилищно-коммунального хозяйства , структурная перестройка базы стройиндустрии и промышленности стройматериалов, изменение форм организации строительства, управления, обслуживания и ремонта жилищного фонда;
· комплексный переход к решению вопросов и приватизации земли, связанных с жилищной проблемой, развитием инженерной инфраструктуры.
В стране в целом недвижимости распределено между различными ветвями государственной власти, которая разделена на законодательную, исполнительную и судебную, которые считаются независимыми в своей деятельности.
Федеральное собрание издает законы, регулирующие рынок недвижимости. Президент издает указы, не противоречащие действующим законам. Правительство выпускает постановления, а министерства и положения, инструкции и приказы, устанавливающие конкретные процедуры и правила управления недвижимым имуществом.
Характерные черты Конституции России 1978 года
... которые регулировались Конституцией РСФСР 1978 года). Предмет исследования - это характерные черты Конституции России 1978 года. Основными задачами являются: проанализировать теоретические подходы к пониманию сущности Конституции России 1978 года; )рассмотреть правовую характеристику Конституции 1978 года; )охарактеризовать структуру и оценку Конституции России 1978 года как ...
Представительные органы власти РФ (Государственная Дума, Совет Федерации) и ее субъектов обладают полномочиями принимать по вопросам управления недвижимым имуществом и осуществлять контрольные функции.
4.Цели и задачи госпрограммы .
Госпрограмма России — документ, определяющий цель, задачи, результаты, основные направления и инструменты государственной политики, направленные на достижение целей и реализацию приоритетов, установленных Концепцией долгосрочного России на период до 2020 года. Госпрограмма включает в себя федеральные целевые программы и подпрограммы, содержащие в том числе ведомственные целевые программы и отдельные мероприятия органов государственной власти.
Госпрограмма предполагает оценку всех ресурсов в сфере деятельности органов исполнительной власти — , других материальных ресурсов, находящихся в их распоряжении, а также интеграцию регулятивных (правоустанавливающих, правоприменительных и контрольных) и финансовых (бюджетных, налоговых, таможенных, имущественных, кредитных, долговых и валютных) инструментов для достижения целей госпрограмм. Данные об оказании федеральными государственными учреждениями государственных услуг представляются в госпрограмме в форме прогноза сводных показателей государственных заданий; в случае использования налоговых, таможенных, тарифных, кредитных и иных инструментов в процессе реализации госпрограммы оценивается необходимости их применения для результатов госпрограммы. Госпрограмма содержит информацию о прогнозных издержках субъектов России, направленных на цели ее реализации, а также сведения об участии государственных корпораций , с государственным участием, общественных, научных и иных организаций, а объем финансового обеспечения реализации госпрограмм: в 2012 году –,4 млрд. рублей, в 2013 году –,2 млрд. рублей, в 2014 году –,6 млрд. рублей, что составляет соответственно 96,3%, 96,7% и 96,8% общего объема затрат федерального бюджета .
С 2011 года Министерством экономического развития России формируется новый инструмент программно-целевого страны – государственные программы России.
Постановлением Правительства РФ утвержден Порядок разработки, реализации и оценки эффективности госпрограмм России. Перечень госпрограмм в составе 42 программ утвержден распоряжением Правительства РФ -р. Мин фин Российской Федерации планирует распределять до 90% издержек через государственной программы, которые включают в себя федеральные целевые программы и подпрограммы, содержащие в том числе ведомственные целевые программы и отдельные мероприятия органов государственной власти.
Предпосылки создания госпрограмм:
- накопленные за 2000-е годы резервы сыграли свою роль, но уже практически исчерпаны, нарастают
— Расходы за 2000-е годы существенно выросли, но без увязки с приоритетами, происходит торг за ресурсы и размывание бюджетной дисциплины;
— сохраняются стимулы увеличения бюджетных затрат, не созданы условия для повышении эффективности бюджетных издержек;
- стратегическое планирование слабо увязано с бюджетным планированием, структура и
— отсутствует оценка действия инструментов государственной политики (бюджетных, налоговых, тарифных, таможенных, нормативного регулирования);
Конституционное право гражданина на жилое помещение
... лишен права жилища. Республика Башкортостан ведет и поощряет строительство жилья, создает условия для реализации права на жилище». Закон РФ «Об основах федеральной жилищной политики» о праве на жилище гласит: «Граждане Российской Федерации имеют право на жилище. Это право обеспечивается ...
— планирование программных и не программных издержек, а также капитальных и текущих затрат (за исключением ФЦП) методологически не взаимоувязано.
Распоряжение Правительства РФ -р «Об утверждении перечня госпрограмм России»
В настоящее время среди первоочередных задач социально-экономического развития Российской Федерации стоит задача формирования рынка доступного жилья. Благоустроенное жилье необходимо и для отдыха, и для работы, и для создания нормальной полноценной семьи. Решение жилищной проблемы путем повышения доступности жилья для населения является важнейшей предпосылкой стабилизации современного российского общества. Недаром на государственном уровне решение жилищной проблемы возведено в ранг национального приоритета.
Основным механизмом реализации государственной политики, направленной на решение жилищной проблемы является Федеральная целевая программа.
5. ФЦП «Жилище»
Первая попытка на этом направлении была предпринята в 1993 году. Государственная целевая программа «Жилище», одобренная постановлением Совета Министров — Правительства Российской Федерации от 1993 г. № 000 задала курс на устранение государственной монополии на жилищное строительство и ЖКХ . Констатировав, что в городах России в государственной и муниципальной собственности находится около 80% жилого фонда (из них 44% на балансе государственных либо муниципальных предприятий или учреждений), программой «Жилище» была задана тенденция на рост доли жилищного фонда в частной собственности за счет приватизации и развития частного коммерческого жилищного строительства.
С целью реализации программы был образован Фонд развития жилищного строительства, который формировался частично за счет средств бюджета, а частично за счет частных инвестиций, региональных вливаний и благотворительных . Средства Фонда расходовались на создание социального жилья, инженерную подготовку строительных территорий всех форм собственности, ремонт и реконструкцию объектов ЖКХ и др.
Государству поскорее хотелось разделить груз обязанностей по строительству и содержанию зданий, тем более, что доля ветхих домов в 1992 году достигла 9% от общего фонда, а ремонт осуществлялся не более чем на треть от необходимого объема в год. Кроме того, не прибавляло оптимизма Решение Совета Министров — Правительства Российской Федерации в 1992 году о замораживании в государственных и муниципальных домах при том, что покрытие расходов ЖКХ за счет нанимателей составило всего 8%. В очереди на улучшении жилищных условий числилось 10 миллионов человек, срок ожидания составил 20 лет, а анализ доходов показывал, что оплатить строительство или приобретение готовой квартиры из них могли не более одного процента.
Жизнь настоятельно требовала новых подходов к решению жилищной проблемы, но только в 2001 году постановлением Правительства Российской Федерации № 000 была принята федеральная целевая программа «Жилище», которая указала пути решения проблемы создания и развития жилищной сферы в современных экономических условиях, и определила основные задачи в этой области на гг.
Права человека и гражданина в России
... «права человека давно признаны всеми развитыми демократическими государствами и, таким образом, выступают одновременно и в качестве прав гражданина. Во всяком случае внутри государства разграничение прав на «два сорта» лишено практического значения, тем ...
Создание и этапы выполнения ФЦП «Жилище»
В года Президентом России в обращении к Правительству было объявлено о приоритетных национальных проектах, направленных на улучшение качества жизни и благосостояния народа за счет «инвестиций в человека как в будущее России». Среди четырех основных категорий: образование, жилье, здравоохранение и сельское хозяйство , приоритетный национальный проект «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» выделялся своей проработанностью и четкостью поставленных задач. К этому времени в стране уже заканчивался 1 этап ФЦП «Жилище» на годы, поэтому не составляло труда продлить действие программы, подключив к национальному проекту в качестве механизма его выполнения.
Первый этап ФЦП «Жилище» содержал 7 подпрограмм:
«Государственные жилищные сертификаты на 2годы»;
Сюда же можно отнести и мероприятия по реализации Федерального закона «О жилищных субсидиях гражданам, выезжающим из районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей», а также мероприятия по отдельных категорий граждан, в том числе по обеспечению жильем молодых ученых.
На II этапе часть подпрограмм объединили, а подпрограмму по расселению из ветхих домов и вовсе исключили. В настоящий момент работают подпрограммы:
«Обеспечение жильем молодых семей»;
Действующий этап ФЦП «Жилище» охватывает годы и направлен на достижение двух основных целей:
формирование рынка доступного жилья эконом-класса;
Для решения поставленных задач планируется:
увеличить объем строительства нового жилья в 2015 году до 90 млн. кв. метров (2010 год — 53 млн. кв. м.); повысить уровень обеспеченности жилплощадью в среднем до 24,2 кв. м на человека (2010 г. – 21,7 кв. м.); за четыре года улучшить жилищные условия за счет средств федерального бюджета 90 тысячам семей некоторых категорий граждан; повысить индекс доступности приобретения жилья на 20%.
Индекс доступности – это расчетный показатель, соотносящий цену на жилье и средний доход граждан. Тенденция его изменений не радует. Так, в 2004 году средняя семья из трех человек на приобретение стандартной квартиры общей площадью 54 кв. метра должна была потратить весь свой доход за 3 года 11 месяцев, а одному человеку хватило бы 12 лет на достижение необходимой суммы накоплений. А в 2009 году цена такой квартиры равнялась стоимости среднего совокупного дохода 3-х человек за 4,8 года. Другими словами, обычный человек, не тратя зарплату на еду, питье и носимые вещи накопил бы на нормальную квартиру за 14 лет и 6 месяцев. Не надо говорить, что это средняя температура по стране, а в отдельных регионах эти показатели еще хуже.
Задачи, решаемые подпрограммами ФЦП «Жилище», направлены на снижение срока накопления средств на благоустроенное жилище и обеспечение жильем определенных категорий населении. Рассмотрим подробнее каждую из подпрограмм.
Подпрограмма «Обеспечение жильем молодых семей»
Из всех мероприятий, предусмотренных ФЦП «Жилище», эта подпрограмма, широко известная под названием «Молодой семье – доступное жилье», является наиболее актуальной и популярной. По этой теме на нашем сайте опубликована достаточно подробная статья . Поэтому я приведу кратко основные моменты.
Управление строительством и жилищно-коммунальным хозяйством
... по приватизации организаций строительства, промышленности строительных материалов, жилищно-коммунального хозяйства. При реализации своих полномочий Агентство также обеспечивает выполнение отраслевой программы демонополизации и содействует развитию конкуренции, созданию рынка жилья, коммунальных услуг и товаров промышленности ...
В рамках программы молодые семьи, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, где возраст каждого члена семьи не превышает 35 лет, могут получить ы на приобретение жилья эконом класса или на строительство собственного скромного дома в размере 30% расчетной (средней) стоимости жилья. При этом молодая семья должна иметь начальный капитал не менее 20% расчетной стоимости жилья или право на получение ипотеки или кредита на необходимую сумму.
Во всех регионах, кроме Москвы, применяется следующий алгоритм приобретения жилья в соответствии с правилами и за счет средств, выделенных по программе «Жилище»:
постановка на учет в регионе в качестве участника Подпрограммы и ожидание своей очереди;
Подпрограмма «Выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем категорий граждан, установленных федеральным законодательством»
Эта подпрограмма самая затратная. На нее выделяется на 2011 – 2015 годы из федерального бюджета 175,2 млрд. рублей для предоставления жилья 86,9 тысяч семей. Особенность подпрограммы в том, что она носит межотраслевой и межведомственный характер и для ее реализации необходимо участие федерального центра. В состав граждан, перед которыми государство несет обязательство, входят лица, уволенные с военной или иной службы — сотрудники МВД, ФСБ, ГУИОН, МЧС, состоявшие до 2005 г. на жилищном учете, а также граждане, получившие право на социальную выплату от федеральных или местных органов исполнительной власти.
Диаграмма № 1. Сравнительная диаграмма количества семей, нуждающихся в жилище, и запланированных к получению жилья в г
В 2009 году Министерством Российской Федерации была проведена инвентаризация этих категорий граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий. Получилась следующая картина: всего установлено 428791 семей, нуждающихся в улучшении жилищных условий, в том числе:
За пять лет, с 2006 по 2010 год включительно по данной подпрограмме удалось обеспечить жильем всего 20% нуждающихся. Так, в годах планируется обеспечить жильем:
Для граждан, которые желают выехать с Крайнего Севера, предусмотрены альтернативные программы, в том числе миграция внутри Крайнего Севера. Например, «Всероссийский центр уровня жизни» (ВЦУЖ) провел исследования и рекомендовал некоторые населенные пункты Крайнего Севера, имеющие экономическую базу, действующие промышленные объекты и перспективу для социального развития. Это, в частности, города Петрозаводск, Костамукша и Сортавала в Республике Карелия; г. Архангельск, Северодвинск и Мирный (Плесецкий район) в , центры нефтедобычи в Ханты-мансийском АО; населенные пункты в Сахалинской области и Камчатском крае и др.
Мероприятия по обеспечению жильем отдельных категорий граждан
Отдельные категории граждан, обеспечивающиеся жильем за счет финансирования по ФЦП «Жилище», определяются на основании решений Президента Российской Федерации и решений Правительства Российской Федерации. Запланированы следующие мероприятия:
На финансирование мероприятий по обеспечению жильем отдельных категорий граждан за счет средств федерального бюджета в 2годах предусматривается 50,52 млрд. рублей. Их реализация позволит улучшить жилищные условия более 31,59 тыс. семей и построить более 1,7 млн. кв. метров жилья экономкласса.
Основным механизмом реализации подпрограмм является выдача жилищных сертификатов.
Жилищные сертификаты
Сертификат – это именное свидетельство, удостоверяющее право на получение социальной выплаты на приобретение жилья за счет средств федерального бюджета. Жилищный сертификат не является ценной бумагой и выпускается по мере выделения средств из федерального бюджета в рамках ФЦП «Жилище». Выдают сертификаты соответствующие органы исполнительной власти и органы местного самоуправления при условии сдачи и выезда из занимаемых помещений семьи участника подпрограммы.
Государственные жилищные сертификаты различаются по сериям:, УВ — для увольняемых военнослужащих, сотрудников МВД, ФСБ, ГУИОН, МЧС;
Получив сертификат, участник подпрограммы должен в течении 2-х месяцев выбрать регион для проживания и сдать сертификат в местный банк, уполномоченный на сопровождение ФЦП «Жилище». Банк открывает счет, на который зачисляется социальная выплата и, по желанию владельца сертификата, его собственные средства, которые он собирается вложить в приобретение жилья.
Затем участник подпрограммы должен выбрать квартиру или индивидуальный дом, отвечающий санитарным и техническим требованиям, и благоустроенный применительно к условиям населенного пункта. После заключения договора купли-продажи жилья банк переводит средства бывшему владельцу (только по !).
На эти операции отводится 9 месяцев с учетом времени на оформление документов.
Размер социальной выплаты вычисляется исходя из нормы предоставления жилья: 33 кв. м — для одиноких граждан, 42 кв. м — на семью из 2 человек, 18 кв. м — на каждого члена семьи, состоящей из 3 человек и более и вычисляются:
для уезжающих с Крайнего Севера и молодых ученых по средней рыночной стоимости, действующей в регионе; для остальных категорий граждан по нормативу стоимости жилья по Российской Федерации (на 3 квартал 2012 года составляетрублей за 1 кв. м.).
Оба вида стоимости определяются ежеквартально Министерством регионального развития РФ. Более подробно права и обязанности участников подпрограмм изложены в Правилах выпуска и реализации государственных жилищных сертификатов в рамках реализации подпрограммы «Выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем категорий граждан, установленных федеральным законодательством» федеральной целевой программы «Жилище» на годы (Постановление Правительства от 2006 г. № 000 с изменениями и дополнениями).
Проблемы обеспечения жильем молодых ученых
Российская наука стремительно стареет. В настоящее время количество исследователей в возрасте до 39 лет составляет 13% от общего количества ученых.. С помощью ФЦП «Научные и научно-педагогические кадры инновационной России» планируется за четыре года привлечь еще один процент молодых ученых за счет строительства общежитий и проведения молодежных конкурсов и олимпиад.
Более привлекательным выглядит программа по обеспечению жильем молодых ученых в рамках мероприятий по обеспечению жильем отдельных категорий граждан ФЦП «Жилище». Молодым ученым предоставляются жилищные сертификаты по правилам, приведенным выше, при этом они обязуются еще 5 лет проработать в научном учреждении. Сбор сведений, координация и раздача сертификатов осуществляется Российской академией наук (РАН) и ее отделениями — Дальневосточным, Сибирским и Уральским. Однако новые требования к претендентам на участие в программе и низкий уровень организации в РАН ставят изрядные барьеры на пути к реализации прав молодых исследователей на жилище.
До 2011 года право на получение жилищного сертификата имели со стажем не менее 5 лет в возрасте до 35 лет (для кандидатов наук) и до 45 лет для докторов наук. В 2011 году возрастной ценз для докторов наук опустили до 40 лет и прибавили пункт, по которому претендент должен являться нуждающимся в улучшении жилищных условий в соответствии со статьей 51 Жилищного кодекса (ЖК) РФ.
Нуждающимися в жилище признаются граждане, проживающие на площади менее нормы обеспеченности (~10 кв. м на человека).
По статье 51 ЖК РФ для определения уровня обеспеченностью жилой площадью суммируется все жилые помещения, находящиеся в собственности или в соцнайме гражданина и его семьи, где бы эти помещения ни располагались.
У ученых-москвичей многое упирается в размер социальной выплаты – около 2-х миллионов рублей при запрете расходовать эти деньги на приобретение жилья в Подмосковье.
Касательно других категорий владельцев жилищных сертификатов были внесены изменения в Постановление Правительства от 01.01.01 г. № 000, по которому жители Москвы и Санкт-Петербурга приобретали право на выбор жилища в Московской и соответственно. Но для молодых ученых действуют правила, установленные постановлением Правительства Российской Федерации от 14 декабря 2006 г. № 000, куда подобные изменения не вносились!
Еще одна проблема: сроки реализации сертификатов. Документ выписывается в апреле, а на руки через все отделения-комиссии попадает в сентябре-октябре. И до Нового года надо успеть подобрать подходящую квартиру.
Вместе с тем, из выданных в 2011 году 218 сертификатов не реализован был только один. А вот средства на закупку и строительство жилья, выделенные по программе «Жилище», Академией наук не были освоены.
Минрегионразвития РФ приказом от 9 г. № 000 произвел дополнительный выпуск 1536 государственных жилищных сертификатов (помимо 213, выданных в начале 2012 года) на приобретение жилья для молодых ученых.
Подпрограмма «Стимулирование программ развития жилищного строительства субъектов Российской Федерации»
Разработчиком и заказчиком этой подпрограммы является Министерство регионального развития РФ, которое проводит последовательную политику по стимулированию регионов, где введены соответствующие их требованиям системы хозяйствования. На эти цели в 2годах отводится средств федерального бюджета — 21,07 млрд. рублей и планируется привлечь средств бюджетов субъектов РФ и на такую же сумму. требования Минрегионразвития заключаются в четком планировании строительной деятельности и проведении политики стимулирования частной инициативы. Самое главное — должна быть разработана региональная программа развития жилищного строительства, предусматривающая:
Субсидии в рамках данной подпрограммы могут быть использованы как на строительство и реконструкцию жилых домов, объектов социальной инфраструктуры и предприятий строительной индустрии, так и на прокладку автомобильных дорог в новых микрорайонах.
Минрегионразвития следует своей стандартной схеме, испытанной на программе расселения аварийных и ветхих домов. Но в отличие от той программы, вызвавшей повышение социальной напряженности в ряде регионов, здесь побочным эффектом может быть разве что увеличение уровня органов местного самоуправления.
На жилищные сертификаты выдается свыше 170 млрд. рублей, а на жилищное строительство всего 21,1 млрд., стимулируя таким образом закупку жилья в коммерческом секторе. Выгодней было бы увеличить темпы возведения муниципального жилья с условием преимущественной покупки его на сертификаты, как это делается в Москве по программам содействия города в приобретения жилья, тогда средства, выделенные по ФЦП «Жилище», просто как бы перекладывались из одного кармана в другой, не уходя на сторону.
Подпрограмма «Модернизация объектов коммунальной инфраструктуры»
Данная подпрограмма должна была завершиться в 2010 году, но к назначенному сроку не все работы были закончены. Из 315 пунктов осталось завершить 21 проект по строительству и реконструкции объектов коммунальной инфраструктуры. Кроме того, во многих случаях устарела , разработанная в 1годах, что увеличило стоимость работ и сроки ее выполнения.
несколько примеров завершающихся строек:
планируемый результат: снижение уровня износа объектов коммунальной инфраструктуры с 60% в 2004 году до 50% по оценкам экспертов так и не был
Наиболее важным показателем, характеризующим эффективность реализации ФЦП «Жилище», является индикатор годового ввода жилья. В начале осуществления программы наблюдалась недостаточная ориентированность мероприятий ФЦП «Жилище» на увеличение объемов жилищного строительства — объем ввода в эксплуатацию жилья в 2004 году составил всего 41,2 млн. кв. м., что в 1,5 раза меньше по сравнению с 1990 годом
С началом второго этапа осуществления данной программы в 2006-м и особенно в 2007 году произошел рост объемов жилищного строительства. В 2006 году введено 50,6 млн. кв. м. жилья. За 2007 год субъекты Российской Федерации построили 61,2 млн. кв. м. жилья. В 2007 г. поставленная задача по вводу жилья была даже перевыполнена (прогнозируемый ввод — 56,3 млн. кв. м.).
Но этот рост распределялся и по территориям, и внутри каждого отдельного региона крайне неравномерно. Темпы строительства наращивались, прежде всего, в крупных городах
С 2001г. по 2008г. объемы строительства жилых домов ежегодно увеличивались.
В 2008г. темпы роста замедлились: планировалось сдать в эксплуатацию 66 млн кв. м, но фактический ввод составил только 64,1 млн кв. м и лишь на 4,7% превысил показатель предыдущего года.
В 2009г. было отмечено снижение ввода общей площади жилья по сравнению с предыдущим годом на 6,5%, в 2010г. падение объемов строительства жилья продолжилось.
В 2010г. объем работ, снизившись на 3,5% по сравнению с предыдущим годом (в сопоставимых ценах – на 0,6%).
Объем введенного жилья сократился на 2,5%.
В целом за 2011г. прирост по виду деятельности «Строительство» к предыдущему году составил 5,1% против 3,5% в 2010г.
В 2012г. объем работ, выполненных по виду деятельности «Строительство»составил 5,7 трлн рублей, или 102,4% к уровню 2011г., в декабре 2012г,9 млрд. рублей, или 101,6% к уровню соответствующего периода предыдущего года.
Ввод жилья по стране по итогам 2013 года стал рекордным за последние 15 лет (с 1989 года).
5.1
С юридической точки зрения ипотека состоит в обременении собственности на объекты недвижимости при их залоге. С экономической же точки зрения, ипотека – это рыночный инструмент оборота имущественных прав на объекты недвижимости, позволяющий привлекать дополнительные финансовые средства для реализации любых проектов.
Если раньше практически единственной возможностью улучшить жилищные условия было получение государственного жилья, то сегодня эта проблема в основном решается населением через приобретение или строительство жилья за счёт собственных сбережений. Ограниченность бюджетных ресурсов сосредоточила внимание государства на решении жилищных проблем отдельных групп населения. Основная же часть населения оказалась не в состоянии улучшить свои жилищные условия из-за отсутствия необходимых сбережений и возможности их накопления.
Основная задача государства в становлении – создание законодательной базы и нормативное регулирование процесса с целью снижения финансовых рисков участников и повышения доступности получения данного вида кредита для граждан.
Создание системы граждан на цели приобретения жилья позволяет увеличить их платёжеспособный спрос и сделать приобретение жилья доступным для основной части населения. Оно обеспечивает взаимосвязь между денежными ресурсами населения, банками, финансово-строительными компаниями и предприятиями стройиндустрии, направляя финансовые средства в реальный сектор экономики.
Наибольший интерес представляет ипотечное кредитование жилья, т. к. жильё в рыночной экономике — наиболее представительный индикатор роста, отражающий динамику развития различных секторов экономики и уверенность населения в своем будущем, в будущем страны в целом.
В настоящее время в стране созданы все предпосылки, как на федеральном, так и региональном уровнях для реализации системы ипотечного жилищного кредитования: приватизированное жилье, создает основу формирующегося вторичного рынка жилья; приняты Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», закладывающие правовую базу для функционирования системы ипотечного кредитования;
Важнейшим направлением ФЦП «Жилище» является развитие ипотечного рынка в стране. Данное направление характеризует показатель «Годовой объем выдаваемых ипотечных кредитов и займов». Высокий уровень выдачи ипотечных кредитов свидетельствует об относительно приемлемых условиях для граждан, желающих приобрести жилье при помощи ипотеки. К таким периодам, несомненно, относятся 2007 и 2008 гг.
В силу негативного влияния финансового кризиса объем выданных ипотечных жилищных кредитов в 2009 г. сократился на 76,8% до 152,2 млрд. руб. Кроме этого, доля семей, оформивших жилищный кредит в 2009 г. от общего количества домохозяйств в стране составляла всего 3%.
В рамках региональных программ ипотечного кредитования жилищного строительства в 2010г. осуществлялся жилых домов в 28 субъектах Российской Федерации. Объем введенной площади за счет «ипотеки» в целом по России по сравнению с 2009г. увеличился на 11,5% и составил 728,8 тыс. кв. метров. Доля этого вида строительства в общем объеме введенного жилья в России составляет 1,2%.
Средневзвешенная ставка по жилищным кредитам
итоги развития рынка ипотечного кредитования в 2013 году свидетельствуют об опережающем развитии рынка ипотеки в России на фоне общего замедления экономического роста в стране
, что налицо все более возрастающая роль ипотеки в развитии всего жилищного рынка страны. Особо отметим тенденцию роста доли сделок с ипотекой в новостройках–по некоторым объектам она превышает 50 и даже 70% объема продаж
Одной из самых важных причин роста ипотечного рынка в 2013 году является наблюдающаяся со второго квартала 2013 года тенденция снижения ставок по ипотечным кредитам. Достигнув своего максимума в марте (12,9%), месячные ставки начали постепенно снижаться –со второго квартала их снижали почти все ведущие игроки ипотечного рынка.
Но такой объем выдаваемой ипотеки не приводит к формированию ценового пузыря –рост цен на жилье практически соответствовал инфляции и не привёл к сокращению доступности жилья. Как говорилось выше, это, по всей видимости, происходит из-за роста предложения нового жилья на первичном рынке.
Однако несмотря на высокие мировые цены на нефть, в России происходит замедление экономики.
Факторами, препятствующими более динамичному развитию экономики, являются сохраняющаяся зависимость российской экономики от сырьевого экспорта, постепенно ослабевающий внутренний спрос, который являлся одним из основных драйвером развития в 2012 году, а также падение объема инвестиций на фоне роста производственных издержек. Рост зарплат (подталкиваемый их ростом в бюджетной сфере), на фоне замедления экономики и недостаточного роста производительности труда также приводит к увеличению издержек производства, что в свою очередь формирует отложенные риски роста уровня . А, уровень занятости населения является одним из самых значимых факторов, определяющих ситуацию на рынке ипотечного жилищного кредитования. Таким образом, наблюдаемая в настоящий момент динамика макроэкономических факторов свидетельствует об отсутствии фундаментальных причин, которые позволили бы сохранить текущие темпы роста ипотечного кредитования в среднесрочной перспективе.
5.2.Реализация программы «Жилище»
Анализ проблем и результатов, полученных в период гг., представляет особую важность, так как программа «Жилище» была продлена постановлением Правительства до 2015 года. В 2011 г. российские регионы получили около 3,5 миллиарда рублей на стимулирование жилищных программ в рамках ФЦП «Жилище». Общий объем финансирования программы с 2011 по 2015 годы составит более 620 миллиардов рублей, из них федеральное финансирование — 220 миллиардов рублей
Целью новой программы является формирование рынка доступного жилья эконом класса, отвечающего требованиям энергоэффективности и экологичности; выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем отдельных категорий граждан. Формулировка данной цели более конкретна в сравнении с предыдущей программой и ориентирована на определенную группу граждан.
Так, в рамках будущей программы планируется увеличить годовой объем ввода жилья до 90 млн. кв. м.
Так же получила своё продолжение подпрограмма «Выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем категорий граждан, установленных федеральным законодательством».Однако в реализации данной программы важно делать упор не только на количество семей, нуждающихся в жилье, но так же на качество предоставляемого жилья.
Подпрограмма поддержки молодых семей осуществляется в рамках программы «Жилище» на гг. Уже в 2011 г. число молодых семей, получивших жилые помещения и улучшивших жилищные условия, составило 32,4 тыс. (на 11% больше, чем в 2010 г.), из них 10,9 тыс. проживающих в сельской местности Однако недостатками подпрограммы является то, что она не включает все субъекты РФ, а только те регионы, которые соответствуют определенным критериям отбора и не охватывает все молодые семьи, нуждающиеся в улучшении жилищных условий. Так же эффективной реализации подпрограммы препятствуют достаточно серьезные административные и бюрократические барьеры в части сбора и предоставления документов для участия в программе.
Новым направлением в рамках ФЦП «Жилище» является поддержка программ развития жилищного строительства путем развития массового строительства жилья эконом — класса на территории РФ, отвечающего стандартам ценовой доступности, энергоэффективности и экологичности. Однако реализация данного направления будет весьма затруднительна, так как нет однозначного толкования данных понятий. Термины, взятые из международных стандартов пока ещё не адаптированы под российские условия.
Кроме того в рамках программы планируется уменьшить коэффициент доступности жилья до 4 лет Его уменьшение возможно лишь при условии снижения стоимости жилья, процентных ставок по ипотечному кредиту, а так же повышения совокупного дохода домохозяйств страны.
Жилищная программа за 9 лет своего существования по выводам Счетной палаты Российской Федерации оправдала себя только на треть.. Поставленные задачи и ориентиры, заложенные программой, достигнуты не были. Программе не удалось достичь самого важного — это снижения стоимости жилья и увеличения его доступности.
Среди основных проблем в реализации ФЦП «Жилище» и её подпрограмм, можно назвать: недостаточную ориентированность мероприятий программы на увеличение объемов жилищного строительства – заложенные в программе темпы роста жилищного строительства явно не отвечают потребностям современного этапа развития общества; отсутствие концентрации федеральных бюджетных ассигнований на главных направлениях; слабое использование внебюджетных источников финансирования программы, в том числе средств частных инвесторов, кредиторов и личных средств граждан; слабая координация действий между министерствами, ведомствами и агентствами, призванными обеспечить реализацию программы и др.
Однако, как положительный результат программы «Жилище», реализованной в гг. можно отметить, что появилось четкое определение социальных групп, перед которыми государство несет обязательства по решению их жилищных проблем.
можно сказать, что обновленная программа «Жилище» так же как и предыдущая ориентирована в первую очередь на развитие рынка доступного жилья в России и выполнение обязательств перед отдельными категориями граждан. Однако для её эффективной реализации требуется ещё ряд доработок и мер по обеспечению результативной работы жилищного рынка (например, отмена множества коррупционных составляющих строительного рынка, снижения стоимости стройматериалов, применение новых индустриальных технологий в строительстве и др.).
6
Рынок недвижимости является существенной составляющей в любой национальной экономике, в том числе и в России, поскольку недвижимость – важнейшая составная часть национального богатства, на долю которого приходится более 50% мирового богатства.
Он оказывает большое влияние на все стороны жизни и деятельности людей, выполняя ряд общих и специальных функций: ценообразующую, регулирующую, коммерческую, санирования, информационную, посредническую, стимулирующую, инвестиционную, социальную.
С началом перестройки многомиллионная очередь нуждающихся в улучшении жилищных условий замерла. Объем строительства новых домов за пять лет снизился почти в два раза: с 73 млн. кв. метров общей площади в 1987 году до 38 млн. кв. метров в 1992 году.
В хаосе зарождающейся экономики еще работали какие-то программы, возводились дома, расселялись последние бараки и первые пятиэтажки. Но государство уже отказалось от неподъемной роли монопольного инвестора, подрядчика и собственника жилых зданий, а частные организации еще были не готовы к полноценному включению в процесс жилищного строительства. За период с 1990 г. был пройден нелегкий путь формирования рынка недвижимости ,создана правовая база. Сегодня особая роль на рынке жилья принадлежит государству и органам местного самоуправления, которые не только выполняют определенные функции в качестве участников рынка, но также осуществляют законодательное и нормативное регулирование происходящих на нем процессов. Рынок недвижимости тесно связан с другими рынками. Жилье обладает значительным мультипликативным эффектом для национальной экономики в целом.
7.Список литературы
[Электронный ресурс]//URL: https://urveda.ru/kursovoy/upravlenie-territoriyami-i-imuschestvom/
1. Рынок недвижимости и ипотека: Учебно-методический комплекс/
, . — М.: ЕАОИ, 2008;.
2.Задунов теория: Тексты лекций. Часть II. 2-е изд., перераб. и д
3. Иванов развития рынка недвижимости / Рынок недвижимости — новая социально-экономическая реальность.- СПб.: МАИЭС, 1998.- 2,8 п. л.
4.Постановление Правительства Российской Федерации от 17 г. № 000 «Федеральная целевая программа «Жилище» на 2годы»;
5.Постановление Правительства Российской Федерации от 2001 г. N 675 «О федеральной целевой программе «Жилище» на 2годы».
6.Постановление Правительства РФ от 01.01.01 N 153 «О некоторых вопросах реализации подпрограммы «Выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем категорий граждан, установленных федеральным законодательством» федеральной целевой программы «Жилище» на 2годы». Правила выпуска и реализации государственных жилищных сертификатов.
7.Постановление Правительства Российской Федерации от 01.01.01 г. N 765 г. «О порядке предоставления молодым ученым субсидий на приобретение жилых помещений в рамках реализации мероприятий по обеспечению жильем отдельных категорий граждан федеральной целевой программы «Жилище» на 2годы».
Интернет ресурсы
http://www. *****/prog. php
http://www. *****/
http://www. *****/tags/story/
